某地块项目提案

成都双楠大道某地块项目提案营销策略分析项目目标客户分析项目本体情况分析项目周边情况分析成都别墅市场分析VI视觉冲击Contents根据政府规划，天府新区成为成都城市发展史上的璀璨新星。处于天府新区核心的新双楠，坐拥城南繁华配套和城西人文生态，未来空港经济、物流产业、高档酒店、奢侈品名店等商业旗舰云集，成为辐射西部首屈一指的国际新城。我们，5.64平方公里的城市生态资源环绕，依托未来武侯新城完善配套，必将成为新双楠区域价值标杆！！！如何逆势突围，如何自我突破于是，有了我们今天的思考……项目位置项目位置教育：

4所国际级重点学府及一条龙护航直升式教育

我们拥有：休闲：四川国际网球中心（室内恒温游泳池、羽毛球馆、网球馆等72个运动场馆）、高尔夫球场、谢菲联足球运动公园品牌：

97年起开发高档写字楼、大型商业物业进入房地产开发，经过十年磨砺，已成长为全国性品牌化、规范化、专业化开发企业。

8大价值体系

我们拥有：规划：天府新区【城市热点区域】环境：8500亩城市森林公园、5.64平方公里白河河岸线形成天然的“城市绿肺带”交通：15分钟到达南二环繁华区、5分钟到双流新城成熟生活区商业：双楠及双流主城区两城配套规模：

占地360亩，建筑面积63万方8大价值体系

既如此，那我们该做什么？电梯公寓别墅花园洋房普通公寓

成都市12年上半年基本实现新增供应与销售平衡，12年下半年市场消化了部分库存，13年前8个月再次基本达到供销平衡，后市预期新增供应与消化趋于平稳成都别墅市场综述

成都市别墅物业的12年整体整体价格整体趋于平稳，13年价格整体有所上浮，但增长幅度不大，仅为为10%，在各项出台后，房地产市场已逐步过渡到理性化发展的阶段，价格总体平稳成都别墅市场综述

成都市12年-13年8月别墅市场产品均以联排类产品销量最大，独栋其次，双拼为最低，联排产品在市场中更易于受到客户青睐是市场最畅销产品

成都别墅市场综述麓山板块青城板块浣花板块光华大道板块牧马山板块大城北板块浦江板块金堂板块龙泉板块本案新兴板块与其他他成熟熟的高高端住住宅板板块相相比本本案属属于新新兴板板块，，尚不不具备备吸附附成都都各个个区域域客户户的能能力，，地缘缘性较较强，，主要要吸附附成都主主城西西、南南区域域客户户成都别别墅市市场综综述那么，，我们们定位位别墅？？？？不着急急，我们再再继续续看看看。。。。。。区域内内格局局分布布面积相相对较较大，，总价价片区区标杆杆整个双双楠片片区的的各面面积段段走货货速度度及总总价区区间本案双流国国际机机场棠湖公公园双流体体育中中心时代奥奥克莱莱斯四川国国际网网球中中心川投酒酒店蛟龙体体育中中心江安河河生态态公园园双流中中学机场高高速S107绕城高高速双楠大大道锦镇2国奥村村接待寺寺立交交桥棠湖中中学景茂名名都富豪新新岸区域内内项目目分析析竞争格格局中高端端品质质路线线赛纳莊莊园别墅/洋房低价走走量路路线富豪新新岸洋房由联排排别墅墅、纯纯板式式电梯梯洋房房构成成的节节能、、低碳碳减排排生生态态住宅宅区中式风风格的的，““国宅宅级别别墅社社区””赛纳莊莊园别别墅基基本概概况赛纳纳莊莊园园别别墅墅B/赛赛纳纳莊莊园园别别墅墅结论论属于于中中高高端端品品质质路路线线，，但但产产品品面面积积与与总总价价相相对对与与本本案案开开发发有一一定定的的参参照照意意义义赛纳纳莊莊园园洋洋房房赛纳纳莊莊园园洋洋房房结论论优势势内部部配配套套完完善善，，同同时时距距双双流流新新城城配配套套距距离离近近，，坐坐享享双双流流新新城城区区各各项项配配套套资资源源较小小高高层层洋洋房房相相比比，，多多层层洋洋房房更更易易被被客客户户认认同同和和接接受受劣势势产品品力力上上与与本本项项目目差差距距较较大大，，总总价价上上又又不不具具备备优优势势中式式建建筑筑风风格格在在区区域域接接受受度度较较欧欧美美建建筑筑风风格格相相比比，，相相对对受受客客户户青青睐睐度度较较低低富豪豪新新岸岸以低低密密度度建建筑筑为为主主，，多多层层洋洋房房、、小小高高层层多多种种建建筑筑排排式式布布局局。。富豪豪新新岸岸要点点汇汇总总整盘盘无无别别墅墅供供应应，，为为多多层层和和小小高高层层组组成成的的普普通通住住宅宅，，主主力力供供应应面面积积段段为为70-110平米米的的首首置置或或首首改改户户型型，，占占比比近近50%，整整盘盘档档次次及及调调性性整整体体偏偏低低外立立面面颜颜色色品品质质感感较较差差富豪豪新新岸岸整盘盘定定位位、、品品质质与与赛纳纳莊莊园园相比比区隔隔明明显显，，属属于于区区域域低低价价走走量量盘盘总结结片区区内内以低低价价快快销销盘盘为为主主，品质质楼楼盘盘稀稀缺缺。。洋房房产产品品与区区域域内内其其他他产产品品区区隔隔明明显显，，区域域内内直直接接竞竞争争小小，，在在目目前前价价格格预预期期下下走走量量前前景景乐乐观观。。别墅墅实实现现的的高高价价高高量量是的的，，我们们的的定定位位是是别墅墅！！！！！挑战战产品品既既定定，，洋洋房房户户型型趋趋同同，，预预期期总总价价稳稳定定营营销销难难点点在在于于别别墅墅的的价价格格突突破破如何何实实现现总价价拔拔升升地位位决决定定別別墅墅價價值值！！成功功的的別別墅墅豪豪宅宅賣賣的的是是什什么么？？氣質質形形象象：：““一一圈圈人人，，彰彰顯顯榮榮耀耀””關鍵鍵詞詞：：氣氣度度胸胸懷懷從從容容自自信信麓山山國國際際氣質質形形象象：：““一一家家人人，，其其樂樂融融融融””關鍵鍵詞詞：：都都市市繁繁華華看看得得見見的的快快樂樂華僑僑城城純純水水岸岸氣質質形形象象：：“一個個隱隱士士，，修身身養養性性”關鍵鍵詞詞：：自自然然、、自自我我營造造自自然然和和建建筑筑的的，，自自然然和和人人的的完完美美結結合合讓心心回回歸歸自自然然和和靈靈境境讓時時間間只只屬屬于于自自己己龍湖湖長長橋橋郡郡他们们都都凭凭借借各各自自特特点点成成为为领领域域内内的的一一方方霸霸主主！！任何何一一個個知知名名的的成成功功別別墅墅，，賣賣的的都都是是特特色色！！別墅墅只只賣賣第第一一，，不不賣賣第第二二！！我们们要要最最大大程程度度卖卖出出溢溢价价必须须做做区区域域别别墅墅的的老大大！案名名建建议议释义义：：按园园区区规规划划，，有有林林有有花花，，更更有有溪溪水水环环绕绕，，林林月月花花溪溪，，更更详详尽尽勾勾勒勒诗诗意意生生活活，，满满足足小小资资生生活活情情调调。。案案名名更更强强调调自自然然，，让让人人心心生生向向往往。。林月月花花溪溪释义义：：锦绣绣：：锦锦绣绣一一词词有有繁繁荣荣、、丰丰盛盛、、硕硕果果有有成成之之意意，，表表达达了了本本项项目目的的开开发发商商、、参参与与单单位位住住院院本本项项目目业业主主饱饱享享荣荣华华、、事事业业有有成成的的美美好好愿愿望望。。也也表表达达了了开开发发公公司司冀冀望望通通过过本本项项目目的的运运作作带带来来开开发发商商、、业业主主共共赢赢的的美美好好前前景景。。结合起来：本本案坐落于双楠大道上，案名既巧巧妙地点明了了项目的区域域所在，又通通过前缀锦绣绣一词赋予了了本项目深厚厚的文化内涵涵和人文气息息。锦绣双楠远大林语城城营销破题项目推广策略略总纲构建项目形象象新城规划低密社区成都罕有跻身高端别墅墅起步期深度体验感受受产品形象深化化盛大开盘成长期物质精神升华华极致配套品质更胜高端人居巅峰峰发展期全面成熟体验验奢华更享成熟期2014.12014.32014.52014.8形象客户推广升级创新本案营销销的“三足鼎鼎立模型”形象别墅入市期主诉求别墅成熟期光华片区车行25分钟双楠片区

车行20分钟神仙树片区车行25分钟高新区孵化园车行25分钟本案映月公园成都最大的活活水公园车车行7分钟江安河生态公公园占地1500余亩的生态休休闲公园车车行20分钟奥特莱斯大型现代时尚尚购物城车车行7分钟双流中学国际级示范中中学车行10分钟棠湖公园占地200余亩中国国海棠之最““川川西明珠”车车行行15分钟棠湖中学省重点、国际际示范级中学学车车行行13分钟双流国际机场场西部区域性国国际枢纽航空空港车行30分钟天府广场绕城高速双楠大道机场高速成雅高速国际网球中心心亚洲一流、西西南最大车车行10分钟蛟龙紫荆电影影城豪华独栋式电电影城车车行行6分钟川投酒店五星级酒店车车行10分钟地铁3号线(规划中）谢菲联足球运运动公园占地220余亩的运动/休闲/娱乐中心车行15分钟最世界购物中中心车行15分钟双流体育中心心多功能现代化化体育场馆车车行15分钟地铁3号线城市森林公园园车行3分钟武侯大道红牌楼商圈车行20分钟金苹果航空港港双语幼稚园园西南地区最大大的生态型幼幼稚园车车行20分钟高端资源配套新双楠首席生生态城市墅群方向一、线上建立立地位以别墅贴标签签做区域老大热点事件启动动传播线上强势建立立新双楠首席席生态墅群二、线下区隔隔输出价值主打产品价值值主打资源&配套区域内客户以以产品力为核核心输出区域外客户以以资源独占兼兼具城市属性为核心输输出户外广告：机机场通道广告告、西、南两两大片区封锁锁

报纸广告告：成都商报报、华西都市市报

广电广广告：电视台台、广播电台台网络广告：大大成网、焦点点房产、搜房房网DM,直邮：覆盖城城南城西及主主流商场的巡巡展圈层活动导入入有效客源体体验活动强强化客户感受受大众媒体媒体推广主策策略：热点事事件启动传播播；大众传播播强势塑造新新双楠首席生生态墅群形象象；小众传播播精确指导。。热点事件，启启动传播热点事件小众媒体现场圈层及及体验活动热点事件一项目定定位生生态城城市墅墅群马艳丽丽作为为中国国环保保大使使其服装装设计计一直直追求求绿色色时尚绿色环环保设设计秀秀，在在别墅中体体现郊郊区生生态与与都市市时尚的完完美结结合。。马艳丽丽：中中国环环保大大使设计师师、模模特MaryMa绿色环环保设设计秀秀热点事事件二二世界田田园城城市——高端发发展论论坛邀请政政府官官员、、媒体体以及及社会会财富阶层层在在项目目就成成都市市“田田园城城市”发发展举举行讲讲座，，畅谈谈未来来的发发展，同同时配配合线线上媒媒体集集中报报道借全球球年度度热点点，聚聚焦城城市关关注度度，造造项目目高端端形象象。联合政政府力力量，，共同同倡导导绿色色城市市建设设。热点事事件三三“明清清古董董家具具展””——《《鉴宝》成都版版邀请CCTV鉴宝节节目，，做成成都专专版。。寻找找四川川地区区民间间古董董，以以家具具为主主导吸引古古玩市市场大大量财财富人人群。。引起媒媒体关关注，，建立立市场场影响响力，，吸引引收藏藏文物物的财财富人人群关关注林林语城城，促促进成成交转转化客户区域构构成：约80%客户来来自双双流本本地；；约15%来源于于外双双楠片片区；；约5%客户来来自西西、南南两面面的主主城区区。年龄分分布：以35-45岁中年年人士士居多多。购买用用途：用于于自住住，极极少量量投资资。职业职职位：主要要分布布在蛟蛟龙工工业港港双流流园区区内各各产业业高层层、双双流本本地私私营业业主或或公务务员高高层，，金花花、簇簇桥片片区私私营营企业业主。。购买原原因：1.价格优优势，，普遍遍总价价在200-280万之间间。2.产品品品质，，包括括户型型设计计、建建筑风风格等等。3.推售时时别墅墅产品品出现现短暂暂竞争争真空空。远大中中央公公园成成交交客户户概述述客户远大林林语城城产产品面面积趋趋同而而总价价提升客户群群体？？方向一一：腾笼换换鸟，，跳出出区域域，提提升价价值本地以以外的的客户户到底底需要要什么么？让我们们从客客户访访谈说说起……访谈客客户①①姓名：：陈先生生40岁/李女女士35岁岁现居住住地：：外双楠楠片区区180平平的大大平层层家庭结结构：：3口之之家职业：：陈先生生，某某教育育学院院的副副教授授，李李女士士，某某集团团成都都分公公司销销售总总监。。女儿儿上初初中，，住校校，一一周回回一次次家。。文化水水平：：硕士/本科科交通工工具：：拥有一一辆奥奥迪A4购买意意愿：：李女士士现在在和丈丈夫上上班都都要通通过拥拥挤的的市内内交通通，两两夫妇妇一个个城南南一个个城西西。早早上开开车上上班高高峰期期交通通堵塞塞，经经常要提提前1个小小时出出发才才能不不迟到到。交交通是是一个个特别别大的的困扰扰。再再换房房交通通是考考虑的的重要要原因因，同同时对对于环环境也也非常看看重。。个性及及生活活方式式：李女女士士精精明明干干练练，，有有主主见见，，喜喜欢欢逛逛商商场场，，看看电电影影；；陈陈先先生生温温文文尔尔雅雅，，平平时时空空闲闲时时间间喜喜欢欢去去公公园园散散散步步，，喝喝喝喝茶茶。。夫夫妻妻二二人人比比较较注注重重生生活活品品质质。。对项项目目初初步步印印象象：：听说说过过，，有有朋朋友友购购买买过过远远大大都都市市丽丽景景，，感感觉觉品品质质还还不不错错。。非非常常喜喜欢欢有有个个大大阳阳台台欣欣赏赏风风景景。。访谈谈客客户户②②姓名名：：王先先生生45岁岁/郭郭女女士士46岁岁现居居地地址址：：簇桥桥片片区区家庭庭结结构构：：5人人（（家家有有父父母母和和一一个个儿儿子子））职业业：：经营营批批发发鞋鞋厂厂生生意意。。年年收收入入50万万左左右右文化化水水平平：：中专专/中中专专交通通工工具具：：家庭庭用用车车别别克克君君威威，，另另外外还还有有一一辆辆小小型型货货运运车车。。购房房意意愿愿：：夫妻妻2人人都都认认为为，，目目前前居居住住的的房房子子过过小小，，满满足足不不了了3代代同同堂堂的的家家庭庭，，想想换换个个200多多平平米米的的。。以以前前经经济济条条件件不不好好，，现在在相相对对宽宽裕裕了了，，父父母母也也辛辛苦苦了了一一辈辈子子，，该该享享清清福福了了。。夫夫妻妻两两个个文文化化水水平平也也不不高高，，想想给给孩孩子子一一个个好好的的学学习习环环境境。。市市区区的的楼楼盘盘房房价价高高，，花花两两百百万万买买个个200多多平平米米的的房房子子还还要要跟跟7、、80平平米米的的小小户户型型混混杂杂，，而而且且离离现现在在的的工工作作地地也也很很远远，，还还不不如如在在近近郊郊物物色色别别墅墅，，环环境境也也好好，，空空间间也也大大。。自自己己、、老老人人、、小小孩孩都都方方便便。。个性性及及生生活活方方式式：：从字字里里行行间间透透露露出出的的是是地地道道，，耿耿直直的的个个性性。。孝孝顺顺父父母母，，同同时时比比较较注注重重对对小小孩孩的的教教育育注注重重家家庭庭关关系系，，不不太太关关心心时时尚尚、、主主流流。。对项项目目初初步步印印象象：：有了了解解过过，，看看重重私私家家花花园园，，方方便便老老人人养养花花种种草草，，郭郭女女士士喜喜欢欢落落地地窗窗户户和和大大阳阳台台。。对对项项目目的的赠赠送送比比较较满满意意。。访谈客户③姓名：郑先生现居地址：紫荆片区家庭结构：3人职业：某机械制造公公司高管文化水平：硕士交通工具：家庭用车斯巴巴鲁SUV。购房意愿：郑先生由于工工作关系和双双流这边的联联系较多，也也是看着这片片工业园区发发展起来的。。所以对于整整个大环境还还是比较认同，目目前居住的小小区年代比较较久远，户型型结构各方面面不是太满意意，本来打算算在城内再买买一个大平层层换房的。个性及生活方方式：精明，有投资资理念。对项目初步印印象：有了解过，整整个价格比在在市区买大平平面实在，整整体未来规划划好，这里的的别墅有升值值潜力。结论户通过分析，项项目有需求有有机会实现客客户的主动升升级！西南两面主城城区域，特别别是内外双楠楠片区将是扩扩大客户版图图的关键区域域。在合理的性价价比之下，交交通优势、生生态资源优势势和城市配套套优势或将成成为两大主城城区域改善型型别墅首置客客户首选。方向二：刺激老带新最最大程度深挖挖双流本地客客户户在一期高过一一期的涨价楼楼盘中，我们们常常听到业业主这样的声声音“哎，我的房房子又涨了””“当时买得真真值！”“你也去看看看，虽然现在在价格是涨了了一点，但还还是不错的。。”其实客户是乐乐于分享的，，特别是在赚赚钱的时候精神刺激双重刺激，两两大保障！物质刺激让老业主成为为我们的销售售员物业升值！跑赢凶猛的通通胀！强效的老带新新奖励，让业业主不得不心心动！“老带新”升级级圈层营销逐级政策：老带新转介成成交别墅1套，奖励现金金1万元老带新转介成成交别墅2套，奖励现金金2万元老带新转介成成交别墅3套，奖励现金金3万元3万元/套为上限累计大奖：截至2014年8月31日，转介别别墅套数第一一的老业主将获得得北美黄石国国家公园自助助游基金项目客户构成成核心客户群重要客户群次要客户西面、南面主主城区客户双流本地客户户、内双楠客户群群体三环与绕城之之间的西西、南部部客户群体VI视觉冲击击9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202211:35:17PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Saturday,December24,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。24十二月月20222022/12/242022/12/242022/12/2415、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月222022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/242022/12/2424December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/249、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202211:35:17PM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Saturday,December24,202213、不知香香积寺，，数里入