某集团航空港项目前期思路研讨报告

郑州正弘集团航空港项目

——前期思路研讨报告引言航空港区虽然整体规划能级强，但是由于区域刚刚建设，大部分市民还未知晓，属于陌生区域。在这样的背景下，对本项目发展便提出了基础命题，如何突破不利条件，进行项目初期操作思路定位，使本项目能够持续发展。应贵司要求，同策咨询愿意竭诚参与到这一命题的研究与推进工作，现将初步的研究成果和各位领导进行汇报。项目理解远郊陌生区域，未来内部环境优越，规划发展可控性较强3“项目区位”——项目位于新兴航空港区，地理位置特殊，陌生区域“规模优势”——项目由12个地块组成，1140亩占地，综合容积率2.0，总建筑面积将近150万㎡“规划方案调整空间”——容积率具有操作调整空间，产品组合灵活“商业配套”——地块性质可以调整成居住兼容商业“生态资源”——项目地块围绕公园展开，同时兼顾南水北调主干渠景观资源以及北部张庄森林公园项目/特征城郊大盘属性航空港区特殊的“地理位置”《中原城市群发展战略构想》：提出中原城市群以郑州为中心，形成产业集聚、城镇密集的大“十”字形基本架构，确立经济一体化空间轮廓；郑州都市圈：郑州作为中原都市群第一层次，以郑州新区、中心城区为核心，发展成为大郑州中部地区具有较大影响力的区域性中心城市，领跑中原都市群。城市站位郑州“中原都市群”国家级发展战略，助推郑州城市跨越式发展新区地位郑州新区——重点发展产业区域，两轴两带八组团战略分布“两轴两带八组团”的发展格局“两轴”指的是东西走向的郑汴一体化产业发展轴，南北走向的郑东——航空港经济发展轴；“两带”是沿黄旅游产业带、东南部生态农业产业带；“八组团”是郑东新区、经开区、航空港、白沙组团、刘集组团、官渡组团、九龙组团、中牟组团，重点发展商务、金融、会展、科研、教育、先进制造业、郑州新区产业战略分布高新技术产业、临空产业、食品加工、环保型产业、物流、生态旅游产业、高效农业等。沿黄生态旅游度假带郑东|航空港经济带郑汴一体化产业带中牟国际物流枢纽生态农业产业带航空港区定位国际化综合交通枢纽、临港型新型产业园区、低碳型生态宜居的现代化生态航空新城航空港区东临国际机场，北距郑州市区20公里，是围绕郑州新郑国际机场开发建设起来的一个重要的经济发展区域；郑州航空港区拥有中西部地区第一个综合保税区；郑州航空港区将以机场为依托，在市区东南部建设一座以航空客货物流、临空制造业、现代商贸等为主要功能的现代化生态航空新城北部物流商贸区南部临空产业区机场核心区航空港区功能布局“一核两区”按照“优化中心，发展南北，辐射周边”的思路，进一步优化航空港区发展布局，形成以空港为核心、南北两翼联动发展的“一体两翼”的总体空间框架，建设“一核两区”功能布局。“一核”——指中部48平方公里的机场核心区，重点围绕新郑国际机场建设全国大型枢纽机场和国际货运枢纽“北区”——北部16平方公里的物流商贸区，以航空物流、IT产业研发、商业贸易以及休闲居住功能为主“南区”——南部26平方公里的临空产业区，以加工制造功能为主，主要布局工业园区、高新技术产业园区、临港物流园区等“一核两区”功能布局，本案所属北区为物流商贸区及休闲居住区航空港区交通结构对外快速、高速道路完善，公共交通滞后，未来规划能级强“三纵四横”“三纵”——由京珠高速公路、机场高速公路、四港联动快速路组成“四横”——龙中公路、登封——机场——商丘高速公路、机场迎宾大道、S102省道组成“公共交通”“BRT”——目前处于规划阶段，没有具体实施计划“轨道客运交通”——“航城大道－航城环路”为大运量快速公交客运环网，南、北两片区各自以常规公交系统为主体形成网络系统航空港区生态环境本案地块内部拥有350亩市政公园南水北调生态走廊8大主题公园国家级战略工程，配以两岸200米的景观绿化带，打造郑州最大的生态走廊；港区北区规划湛庄体育公园、湛庄城市公园、航城中心公园和会展中心公园，南区规划枣岗城市公园、空港中心公园、牛村城市公园和梅河生态公园；地块内350亩中央公园南水北调生态走廊及8大公园规划，拥有优越的自然生态环境城市/基因“中原城市群群”城市发展展战略航空港区——未来现代化生生态航空新城城城市东部、北北部以及中心心城区属于第第一梯度，成成交价格在8000-8500元/平方米；城市西部、南南部城区属于于第二梯度，，成交价格在在5800-6600元/平方米。郑州航空港区区、新郑、中中牟等城市外外围区属于第第三梯队，成成交价格4500-5000元/㎡西南市场格局第一梯队第二梯队第三梯队航空港区为房房地产发展断断裂带、价格格洼地，未来来具有较强的的升值潜力内部市场格局裕鸿世界港蓝翔花园沃金商业广场蓝天商务花园台湾科技园华鸿国际金融广场在售待售已售区域市场处于于起步阶段，，在售项目屈屈指可数，商商办项目占据据半壁江山区域土地供应2010年10月至2012年5月，航空港区区供应土地27幅，供应面积积2014890万㎡，其中居住用地12幅，供应面积积231956.4，商业金融用地地10幅，供应面积积216035.8㎡，工业用地地10幅，供应面积积1566898㎡；2010年10月至2012年5月，航空港区区成交土地22幅，成交面积积1319739㎡，其中居住用地地13幅，成交面积积381197.1㎡，商业金融5幅，成交面216035.8㎡，工业用地地4幅，成交面积积722506.4㎡；数据来源：航航空港区管委委会数据来源：航航空港区管委委会航空港区土地地供求活跃，，住宅用地占占比30%，后期供应量量庞大区域客户动迁人口已配配给相应保障障房，市场需需求偏弱，区区域市场容量量基本为“0”合村并城项目目涉及36个自然村；拆迁居民共计计5.6万人；政府计划建设设16个安置区域。。STRENGTHSWEAKNESSESOPPORTUNITIESTHREATS项目坐拥350亩市政公园，内部生态景观资源丰富；商业配套完善，能够满足居民的生活需求；综合容积率2.0可进行综合调整，有利于后期产品线丰富。项目环境现状一般，周边基础配套设施薄弱；项目规模体量达到150万㎡，后期项目去化有一定压力；项目属于偏远区位，陌生区域。“中原都市群”国家级发展战略，助推郑州城市发展航空港区未来规划定位能级高，辐射能力强大；产业支撑强，富士康、统一等大型企业已经入驻，为区域带来活力。区域市场需求偏弱，市场容量基本为“0”；未来规划存在不可控性。InternalfactorsExternalfactorsR1项目现状（项目当前背景分析）区位：偏远区区域，陌生区区域规模体量：150万规模体量基础配配套：：周边边基础础设施施薄弱弱区域市市场容容量：：市场场容量量基本本为““0”产业基基础：：富士士康、、统一一等入入驻，，初具具规模模R2项目未来愿景（对于项目未来发展解读）城市站站位：：“中中原都都市群群”国国家级级发展展战略略产业发发展：：规划划能级级高，，辐射射能力力强；；市场潜潜力：：价格格洼地地、价价值高高地核心问问题我们要要导入入什么么样的的新客客源？？我们凭凭什么么导入入？我们什什么时时间导导入？？寻找核核心驱驱动因因素站在土土地运运营商商的高高度催催熟土土地使土地地属性性产生生变化化，土土地价价值提提升国家规规划持久战战线高起点点+重大规规划未来的的高土土地价价值与与高溢溢价0阶段起起步+持久规规划实实施短期的的低土土地价价值与与客户户认知知度矛盾盾——项目策策略思思考寻求契契合优优势势竞争争土地催熟——驱动因子A。产业业，顺顺应区区域发发展大大方向向B。交通通，缩缩短与与城市市核心心距离离A。公园园，从从景观观绿化化到城城市公公园B。商业业，从从生活活配套套到区区域商商圈——项目策策略思思考寻求契契合优势竞竞争土地催熟——驱动因子A。产业业，顺顺应区区域发发展大大方向向B。交通通，缩缩短与与城市市核心心距离离AB。商业，从生活配套到区域商圈产业驱驱动案例上海““一城城九镇镇”之之一，，政府府重点点发展展项目目，新新镇发发展趋趋于成成熟2001年9月，经经上海海市委委市政政府决决策：：在上上海安安亭区区域建建设上上海国国际汽汽车城城规划面面积100平方公公里总投资资已达达人民民币700亿元政策优优惠《嘉定区区促进进文化化信息息产业业行动动方案案（2009——2012年》《嘉定区区现代代服务务业发发展五五年行行动计计划（（2011-2015）》《嘉定区区优秀秀人才才住房房优惠惠实施施意见见》《嘉定区区促进进总部部经济济发展展若干干意见见》基础配配套快速道道路交交通进进行改改善及及新建建轨道交交通发发展后后期通通车其他生生活配配套进进行改改造及及新建建安亭新镇研发区区教育园区核心贸易区区汽车制造区区零部件件配套套园区区产业驱驱动案例产业园园以高高新技技术为为导向向，导导入大大批高高知、、高层层次人人才，，产城城融合合发展目目标发展方方向：：产产城融融合宜宜居城城市/汽车研研发、、设计计之都都发展产产业导导向支柱产产业：：汽车车整车车、零零部件件制造造新兴产产业：：新能能源汽汽车研研发、、制造造特色产产业：：汽车车金融融、新新能源源汽车车租赁赁产业客客户层层次集聚各各类高高素质质人才才10.3万人外籍及及海归归人才才1.02万人，，入选选中央央"千人计计划"人才19名，上上海"千人计计划"人才14名政府KPI：基础础配套套建设设/相关优优惠政政策/近期实实施计计划产业KPI：明确确的产产业发发展导导向，，导入入匹配配的产产业客客户产居结结合：：产业业发展展支持持居住住开发发，居居住开开发支支持产产业发发展产业驱驱动KPI产业驱驱动因素目前发发展处处于初初级阶阶段，，产业业初步步形成成规模模效应应2012年初级阶阶段2020年2008年大力发发展基基地航航空公公司，，形成成以航航空物物流为为先导导的发发展格格局；建设北北部片片区和和南部部片区区各9平方公公里；加快项项目引引进和和基础础设施施建设设，初步形形成功功能完完善的的工业业新区区。2035年发展阶阶段成熟阶阶段航空港港地区区（不不包括括机场场核心心区））用地地规模模为34.93平方公公里人人口控控制在在33万人；临空经经济三三个功功能园园区框框架基基本形形成，，协调调管理理机制制完善善；经济总总量在在全市市比重重明显显上升升，成为推推动郑郑州及及周边边地区区发展展的重重要引引擎。。航空港港地区区用地地规模模为94.1平方公公里，，人口口（不不包括括机场场核心心区））控制制在43万人；；郑州机机场旅旅客、、货邮邮吞吐吐量分分别达达到7000万人次次和200万吨以以上，，成为全全国大大型枢枢纽机机场和和国际际货运运枢纽纽。产业驱驱动因素道路配配套仍仍处于于建设设阶段段，其其他配配套设设施薄薄弱四港联动大道机场高高速快速道道路四港联联动大大道初初步完完工，，与原原有机机场高高速，，形成成二条条主要要快速速道路路内部道道路航空港港内部部道路路体系系大部部分处处于施施工阶阶段，，北部部区域域道路路相比比南部部区域域，趋趋于成成熟产业驱驱动因素产业发发展导导向明明确，，台商商、浙浙商工工业园园、富富士康康、中中航电电动汽汽车入入驻保税区区中航电电动汽汽车富士康康宿舍富士康康厂区区北部产产业分分布台商工业园薛店工业区高新产业发展区南部产业分布北部物物流商商贸区区南部临临空产业区区浙商工业园园航空制制造业业发展区区产业驱驱动因素产业规规模效效应导导入大大量产产业相相关人人口，，形成成良好好的客客户支支撑合村并并城项项目涉涉及24个自然然村省林业业厅、、给水水厅、、海关关、省省卫生厅、、省人人社厅厅1万人南方航航空、、中国国联通通、中中石油油等导入人人口规规模相关村村落政政府企企业行政人人口拆迁人人口产业人人口5.6万人45万人富士康康中航电电动汽汽车国企人人口1万人同策观点基础配配套建建设相相对滞滞后，，相关关优惠惠政策策未出出台产业发发展导导向明明确，，已经经导入入部分分产业业客户户产业发发展处处于初初级阶阶段政府主主导，，可控控制性性弱产业客户富士康康中高高层管管理人人员具具有相相应购购买能能力保税区区中航电电动汽汽车富士康康宿舍富士康康厂区区本案备注：：按照照400:10:1计算中中高层层管理理人员员数量量按照人人均30㎡计算算，得得出66万㎡的的消化化面积积产业客户富士康康在岗岗中高高层管管理人人员预预估22000人；依据《2010-2012河南省省住房房建设设规划划》规定，，人均均住房房面积积30㎡；本项目目12块土地地，总总建筑筑面积积150万㎡。。同策建议产业客客户在在发展展初期期为项项目主主要支支撑中后期期必须须导入入外部部客户户作为为补充充——项目策策略思思考寻求契合优势竞争土地催熟——驱动因子A。产业，顺顺应区域发发展大方向向B。交通，缩缩短与城市市核心距离离A。公园，从从景观绿化化到城市公公园B。商业，从从生活配套套到区域商商圈交通驱动案例本案沪太路共和新路中环线外环线保利叶上海海位于外环环以外，55万平方米规规模体量A1A2CB2B1保利叶上海海位于传统偏偏远地区，，外环以外外，周边配配套基础薄薄弱，产业业支撑处于于空白，交通驱动案例刚性需求市市区客户通通过轨道交交通7号线导入本案淮海路商圈静安寺商圈长寿路商圈轨道交通7号线轨道交通7号线全长35公里，从上上海西北部部穿越繁华华的市中心心至上海东东南角，其其中还辐射射至淮海、、静安等商商务商圈。。同时7号线也是连连接世博会会园区的重重要线路。。该线计划于于09年9月底通车，，保利叶上上海于2008年11月开盘，借助轨道交交通7号线未来开开通利好以以及公园生生态资源优优势，一炮炮而红。延伸区域：：公共交通通配套能够够贯通市区区关键节点点规划时间：：与土地发发展契合，，形成预期期价值释放放交通驱动KPI交通驱动因素道路交通配配套完工，，公共交通通配套滞后后，中后期期能够导入入市区客户户同策观点轻轨六号线线通过地铁铁网络能够够轻松连接接市区各个个关键节点点整体规划未未落实，细细节方案正正在规划，，价值释放放有抗性点点交通配套薄薄弱，前期期驱动有限限后期驱动力力主要依靠靠政府推进进购买公寓产产品的客户户置业目的的为投资居居多购买低密度度产品的客客户置业目目的多为改改善需求市区客户裕鸿世界港港以投资性吸吸引郑州市市区客户，，多看重未未来区域规规划发展。。由于蓝天商商务花园产品类型为为低密度产产品，大部部分客户来来自郑州市市区，置业业目的多为为改善兼顾顾投资。同策观点项目开发初初期建议引引入低密度及低低总价产品品导入市区区客户外部驱动思考结论驱动因素可可控制性弱弱区域发展单单一土地价值释释放缓慢——项目策略思思考寻求契合优势竞争土地催熟——驱动因子A。产业，顺顺应区域发发展大方向向B。交通，缩缩短与城市市核心距离离A。公园，从从景观绿化化到城市公公园B。商业，从从生活配套套到区域商商圈公园地产——依托市政公公共公园将将房地产开开发与公园园建设结合合起来包括主题公公园项目、旅游地产项项目，是将公园景景观作为楼楼盘的特色色和卖点，，将建筑、、人文与自自然环境结结合成一体体的地产概概念。公园主题思思路原则：：吸引人流流，与客户户建立共鸣鸣，最大化化提升项目目价值公园打造的的主题性强强公园营运的的参与度高高公园建设的的成本控制制合理主题公园分类公园商业驱驱动案例华侨城是人人文生态景景观与休闲闲场所，聚聚集深圳圳三大主题题旅游公园园地理位置：：位于深圳圳市西部，，距深圳中心心区约4公里；规模：占地面积450公顷，其中旅游用地约约130公顷，现状人口35000人；城区功能：：是复合城市资资源与生态态环境，以居住、、旅游和高高端产业为为主要功能能的、相对对独立的城城市组团；；规划状况：：总建筑面积积约为218.96万㎡，其中高层层住宅92.85万㎡，多层层住宅45.48万㎡，别墅墅3.38万㎡，市政政41.60万㎡，商业业及工厂占占地34.56万㎡，写字字楼占地1.08万㎡，旅游游配套设施施占地250万㎡。1985年4月，正式通通过了华侨侨城建设方方案1985-11-11华侨城宣告告成立创立初期，，国务院侨侨办直属的的香港中旅旅集团以其其每年三分分之一的利利润作为华华侨城的初初始开发投投资，沙河河公司、国国家及省公公司仅投入入少量资金金；开发时，距距离当时的的深圳城市市中心约14km，属于完全全的郊区地地带。1985年的华侨城城规划1983年的华侨城城“二十年前来来华侨城时时，深南路路还是汽车车一过尘土土飞扬，大大片荒丘中中只有几处处工地……”——深圳市民当时的深南南大道华侨城早期状况1990年华侨城的的建设状况况1987年华侨城的的建设状况况区域前期是是未经开发发的城市郊郊区，生态态资源缺失失，城市配配套匮乏公园商业驱驱动案例中旅广场锦绣花园二、三期波托菲诺、纯水岸价格变化750080009000－15000三大主题公园华侨城菜市场华厦艺术中心何香凝美术馆海景酒店邮电局华侨城中学华侨城医院独特性的道路及道路绿化供人们休憩的广场沃尔玛OCT广场人文雕塑威尼斯皇冠假日酒店食街、酒吧街建立社区标识统一欢乐谷在建燕栖湖燕晗山打通私家路，建立与华侨城的联系欢乐谷主题公园开放发展阶段1996年以前代表楼盘1996年～2000年2000年～2004年配套建设环境营造及绿化景观及及商业配套套贯穿整个个开发历程程，物业及及土地价值值节节攀升升公园商业驱驱动案例区域性商业业中心最大大程度地提提升了区域域的整体价价值，特色色商业街次次之；社区商业对对整个区域域的影响度度不大，但但对楼盘的的形象塑造造贡献大；；区域性商业业中心和特特色商业街街能创造最最大的投资资价值；以沃尔玛超市、铜锣湾百货为核心的购物中心区域性商业中心提升整体区域居住价值提升周边商业的价值对周边住宅影响度不大食街与酒吧街特色商业街，外向型商业建立与城市的联系营造区域人文氛围，提升整体区域形象提升商业价值社区商业街社区商业，内向型商业提升楼盘的形象档次特色餐厅、酒吧沃尔玛超市、铜锣湾百货、易家侬家私等洗衣店、美发店、餐厅等区域价值住宅价值商业价值商业业态服务性质作用各类商业配配置能级逐逐步提升，，同时带动动整体区域域及住宅的的价值公园商业驱驱动案例主题公园：：民俗文化化村、锦绣绣中华、世世界之窗、、欢乐谷文化艺术：：何香凝美美术馆、华华厦艺术中中心休闲娱乐：：雕塑公园园和走廊、、OCT生态广场、、保龄球馆馆、体育活动中中心等华侨城第一一幼儿园南山实验学学校华侨城小学学华侨城医院院海景酒店：：4星级深圳湾大酒酒店：4星级威尼斯皇冠冠假日酒店店：5星级中国银行、、工商银行行、招商银银行城市公共巴巴士、环华华侨城生活活小巴、汽汽车站配套分类文化娱乐教育医疗酒店银行交通配套设施区域价值住宅价值华侨城中学学暨南大学中中旅学院以城市的配配套体系来来经营，功功能齐全多多样；配套设施同同时面向社社区和城市市，满足需需求；教育和医疗疗设施对住住宅的影响响度大；文化娱乐设设施和酒店店主要服务务于城市，，能全面提提升区域的的形象和档档次各类配套逐逐渐健全，，带动整体体区域及住住宅的价值值公园商业驱驱动案例将蛮荒状态的的原生资源源整理成为可可观赏体验验的生态资资源，使区区域的生态景观得到广泛认认可基于区域已已经形成的的生态基础与与认知，重新营造造强势的资源价值点点，提升区域价价值；市场大势整体向好，区域配套进一步升级地铁一号线开通，利好兑现沃尔玛、铜锣湾百货进驻，商业氛围形成欢乐谷一期开始投入运营世界之窗建成并投入运营锦绣中华投入运营华侨城规划建设启动陌生区都市生态区3000600090001200015000180002100019821984198619881990199219941996199820002002200420062008中华民俗村投入运营重大形象、、配套的建建设运营是是影响片区区及项目价价值的提升升的关键因因素公园商业驱驱动案例将配套及形形象作为项项目驱动因因素贯彻整整个开发过过程，加速速区域及项项目价值顺应外部区区域发展，，进行针对对性的开发发策略借势势而为旅游地产发发展路线对对于本案的的初期阶段段较不适合合项目承担过过多的市政政公建设施施对于本案案较不适合合公园商业业驱动案例典型案例例——日本难波波城开发商：：NankaiElectricRailwayCo.,Ltd（（南海電電鉄株式式会社）），ObayashiCorporation南海都都市創造造株式会会社概念设计计：美国国JonJerde设计公公司项目管理理公司：：WasaSakamoto一期开发发总面积积：１６６.７万万平方米米。其中中商业面面积４万万平方米米，办公公楼８万万平方米米。二期76,600平米米，合计计243,800平米米。占地37232平方米米，高达达8层典型案例例——规划设计计其中心区区域是三三层的““豪华购购物广场场”，内内部质感感华美、、店面错落落有致，，并饰有有草木植植被和水水景开放的空空间使公园与城城市的街街道、交交通直接接相连，斜坡与与“山石石”形成成的层次次感，使公园与与周围的的高层办办公楼柔柔和地融融为一体体，为钢筋筋混凝土土林立的的城市里里带来了了一股清清新的气气息。同游一个个立体车库库及地下下停车位位开放式公公园商业业体，错错落有致致的店面面布置结结合四通通八达的的景观道道路典型案例例——公园景观观从“峡谷谷”可以以直接通通往室外外植有不不少漂亮亮的花草植物物的露台台，商场内内有不少少餐馆和和咖啡座座屋顶公园园，为当地地人们的的聚会、、文化生生活和娱娱乐提供供了一个个全新的的自然体体验场所所。公园与街街道相连连，令路路人在行行走时可可以欣赏赏到四周周的树林林、岩石石、峭壁壁、草地地、溪流流、瀑布布、池塘塘和露天平台台；公园下面面还有一一道溪谷谷、一条条小径穿穿过谷地地，两侧侧则设有有各具特色的零零售、娱娱乐和餐餐饮服务务屋顶露台台绿化配配合集中中型的公公园绿色色，将商商业与自自然无缝缝连接在在一起在项目各各个方面面都会合合周边的的公交系系统、人人行流线线联系起起来，使使得整个个项目各各个功能能之间都都是非常常连贯的的可以穿穿梭。地铁南北北动脉经经过“难难波站””。15分钟到新新大阪车车站，大大阪关西西机场均均约30分钟。国国内以以及海外外访问都都很便利利。典型案例例——交通连接接地铁交通通上盖，，便捷到到达各大大城市重重要节点点，交通通极为便便利打造特色色景观，，主题性性公园商商业，形形成高端端商业配配套的同同时拔升升整体的的区域及及项目形形象利用外部部的交通通道路资资源，形形成一体体化的交交通上盖盖新型商商业体不建议将将公园绿绿化全部部嫁接在在商业建建筑中，，更多使使用的是是平面拼拼合而非非立体嫁嫁接本案商业业公园建建议为分分期分片片建设，，而非整整体建设设开发内部驱动思考结论驱动因素素可控性性强带动区域域多元化化发展有于快速速催熟土土地属性性项目策略略思考寻求契合优势竞争土地催熟——驱动因子A。产业，顺应区域发展大方向B。交通，缩短与城市核心距离A。公园，从景观绿化到城市公园B。商业，从生活配套到区域商圈利用外部区域成长发展自身优势资源项目启动动期开发背景景区域不成成熟，市市场热度度不足项目启动动初期，，形象性性不足项目启动动期开发目标标项目成功功切入市市场，实实现稳定定销售项目理念念植入区域运作启动项目启动动期阶段诉求求高阶诉求求前置，，卖区域域发展卖社区整整体规划划产品落地地，新城城公园生生活平价切入入市场，，高性价价比项目启动动期作为整个个项目始始终贯彻彻的最大大的主题题树立项目目形象以以及配合合初期产产品规划划整体生活活融入公公园绿化化理念我司建议议可采用用运动主主题公园园的理念念，并且且贯穿整整个项目目销售周周期，作作为本案案最大的的驱动因因素之一一配合先期期产品配配置部分分公园设置部分分公园地地块，在在缩减初初期的资资金投入入成本的的同时现现在整体体项目的的公园主主题体育主题题公园园林主题题公园*以当地地政府需需求为准准，我司司不建议议在初期期大规模模开发项目启动动期中高档的的沿街商商铺及内内部商业业街满足周边边及区域域客户的的生活需需求的同同时，提提升项目目形象项目启动动期周边边人口及及消费力力明显不不足不建建议采用用集中商商业形式式沿街商铺铺配合启动动区设置置沿街商商业，满满足初期期人口的的消费需需求商业内街街打造初期期商业形形象，帮帮助区域域与项目目价值全全面提升升*以当地地政府需需求为准准，我司司不建议议在初期期大规模模开发建建设集中中商业项目启动动期刚需小户户型住宅宅为主，，配合适适量低密密度改善善产品低开高走走顺应区区域发展展大潮流流，同时时兼顾整整体项目目发展的的形象刚需小户户型作为低总总价产品品，吸引引产业人人口以及及其他区区域投资资客，快快速回笼笼资金，，滚动开开发后期期项目低密度别别墅针对市区区客户改改善购买买，以及及周边产产业中高高管，起起到提升升整体项项目价值值形象作作用项目启动动期小区外部部路道及及周边的的形象配配套快速增强强整体项项目的形形象及品品质价值值项目周边边公建道道路独立开发发周边公公建道路路与绿化化，以区区别区域域待开发发形象与与本案的的品质社社区形象象。项目外部部设施如精神堡堡垒、沿沿街围墙墙等塑造造外部形形象政府办公公处完成政府府相关的的办公及及配套设设施，引引入政府府相关办办公人员员，增加加项目人人口及消消费基数数，同时时也可以以帮助提提升整体体成熟度度项目启动动期主要针对区域域产业客户，，及部分高端端市区客户、、投资客60%20%20%产业客户市区客户投资客户在区域及项目目未均成熟的的初期依然以以周边产业客客户为主重视区域未来来发展及便捷捷交通的购买买经济别墅的的市区客户重视区域发展展及物业升值值潜力的投资资客户项目发展期开发背景区域逐渐成熟熟，形象逐渐渐成型项目高端配套套启动，项目目面临较大幅幅度溢价项目发展期开发目标实现项目配套套的定位与运运营先期开发产品品的软性服务务建设实现项目较大大幅度溢价客户升级引发发全市高端客客户关注阶段诉求卖先期开发景景观公园完整整形象卖项目生活观观理念卖不断完善的的配套项目发展期公园不再是概概念而是实景景，并将其融融入项目整体体产品规划将城市公园、、公园住区的的理念逐步强强化项目发展期公园实景将公园建设全全面启动，形形成全局实景景呈现，并配配合本案的商商业与住宅产产品进行联动动，如设置从从社区与商业业街直接到达达公园的绿色色走廊以此来全面展展现，本案作作为公园地产产的特色，提提升项目及区区域形象集中型商业、、公园商业配配合外围住宅宅配套商铺逐渐成为区域域的消费休闲闲中心，打造造主题性商业业理念集中商业满足全区域客客户的消费需需求，同时也也是作为本案案最大的商业业配套提升项项目价值，迅迅速催熟土地地价值。沿街商铺此时以基本成成熟，并积累累一定客户人人气，进行维维护和业态引引导，保证其其良好运营公园商业本案特色商业业街区，集生生态与商业与与一体，同时时提升，公园园与商业价值值项目发展期高密度、大面面积产品入市市，将住宅与与公园理念有有机融合扩大项目客户户范围，吸引引市区置业及及投资客户高密度产品为配合本案的的低密度产品品，起到平衡衡容积率的作作用，同时产产生大量可售售量，迅速回回笼资金，保保证对于后期期产品的全面面开发大面积产品区域及项目的的快速发展，，将逐渐吸引引全市、区域域内部及产业业客户的改善善型客户公园结合将产品与公园园集合增加产产品价值项目发展期项目对接外部部的公共交通通等配套快速增强整体体项目的形象象及品质价值值项目发展期轨道交通进入启动状态态，作为项目目卖点全面宣宣传，吸引市市区及外区客客户道路交通公交枢纽，引引入多条公交交，便于项目目入户出行，，提升项目出出行便利度文化公建设置学校、幼幼儿园图书馆馆等公建文化化设施产业客户，大大批量市区客客户自用或投投资项目发展期20%70%10%产业客户市区客户投资客户产业人口集聚聚增加，购买买客户逐步递递增市区客户对于于本案与区域域认知度逐步步提升，购买买可能集聚上上升重视区域发展展及物业升值值潜力的投资资客户开发背景郑州空港区的的形象基本建建设完成项目完整形象象及生活理念念释放完毕持有型物业收收益增幅明显显，项目高额额溢价收关项目成熟期开发目标实现项目品牌牌价值的升华华实现项目高溢溢价目标持续推动前期期公园形象的的维护维护品牌的高高端形象输出出项目成熟期阶段诉求完整的世界级级·空港城市公园园项目成熟期城市主题公园园，全市辐射射力度郑州城东生态态新地标，全全面拔升项目目及区域价值值项目成熟期城市公园形成全市最具具特色的城市市公园之一，，带来大量观观光旅游人口口，大大增加加整体区域的的能级价值郑东新地标不仅仅是本案案的核心，更更是区域的地地标，承载区区域形象的使使命，帮助提提升本案产品品价值体育主题性公公园，形成全全市性休闲旅旅游辐射项目成熟期城市运动公园园运动主题概念念时来已久，，此时完整呈呈现，包含网网球、高尔夫夫、草地卡丁丁车、真人CS等运动设施，，以主题形式式打造公园，，升华公园价价值的同时提提成知名度吸吸引更多客户户，保证本案案产品的物业业升值城市碎片理念念结合公园设设置形成全新的文文化公园购物物休闲体验城市碎片将郑州特色的的中原文化气气质融入到公公园购物的理理念中，例如如大型棋盘广广场、诗歌文文化长廊等公园集合配合公园设置置大型的半开开发式商业，，利用物理绿绿化宅间绿化化，无缝对接接城市花园，，形成特色的的绿色购物体体验项目成熟期各大产品线逐逐一上市，最最终以超低密密度及奢华产产品收官丰富产品线满足各方面客客户置业需求求，形成全面面产品竞争态态势，多线发发展，全方位位打击全城客客户超低密度/大户型豪宅明星产品收官官之作，结合合所有项目通通过近十年开开发产生的区区域、项目价价值，打造一一流的低密度度或大户型豪豪宅，达到产产品超高溢价价项目成熟期形成全方位的的大盘生活方方式塑造区域核心心商住区域项目成熟期文化公建学校：全年龄龄，教育配置置教堂：形象、、宗教配置图书馆、剧院院：文化配置置形成全方位的的文化公建，，郑州真正的的城中城，作作为超级大盘盘与区域的完完善文化公建建配套，进一一步提升项目目价值客户面急剧扩扩大，市区客客大量导入，，外市客户也也逐渐进去本本区域项目成熟期20%70%5%产业客户市区客户投资客户产业人口终极极置业场所，，考虑暂住与与定居市区客户导入入客户重视项项目的成熟度度及配套产品品重视区域发展展及物业升值值潜力的投资资客户外市客户5%区域良好的生生活环境，考考虑作为第二二居所购买9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。2022/12/252022/12/25Sunday,December25,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。2022/12/252022/12/252022/12/2512/25/202212:09:53AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。2022/12/252022/12/252022/12/25Dec-2225-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。2022/12/2520