某地产集团战略管理

小组成员:韩哲丰沈浩翔陈景方金鹏程徐世祥虞佳冰赵先宏黄乃宝营本091绿城集团使命：“创造城市的美丽”

近期目标:完成年初既定目标的85%

愿景：3年内把净资产负债率控制在100%以内，总资产负债率控制在70%以下。开始了业务转型战略，希望未来通过合作、代建和拓展新业务(如商业地产、城市综合体)等轻资产的发展模式，以保持公司未来净利润的稳定增长。绿城集团的环境分析

1.企业宏观环境分析2.行业及竞争环境分析3.企业内部条件分析政治法律环境分析政治法律环境（PoliticalFactors）

面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，法律来限制他的价格。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的冲击。1.限制房地产开发的的贷款管理。2.规范土地储备管理3.加强住房消费贷款管理4.切实调整住房供应结构5.进一步整顿和规范房地产市场秩序。下一页经济环境（EconomicFactors）：经济环境主要包括宏观，微观环境两个方面。从我国来看，房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP

增长有明显关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者。但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。下一页1.国民生产总值持续高速增长这是影响房地产行业的最主要的经济因素，因为只有需求的增加才能真正的促进供给的增加。

2.股市影响股市和房市是一个互动的联合体，随着这几年的中国经济的高速增长，股市的发展早已脱离了正常的轨迹。随着去年中国股市的泡沫的破灭，从股市大量撤下的热钱迅速流入房地产行业。同时，国内的调整股市的政策，经济规定都相应的影响了房地产业的发展。3．存款加息去年银行的多次银行加息，虽然是主要针对股市的疯涨，但依旧对房地产行业产生了影响。加息最终将加速行业内企业的两极分化，给优质公司带来更多扩张机会，盈利能力较差公司的生存环境将更为艰难。加息无疑将加大开发经营成本，但对房价影响不大。加息无疑会加大开发企业的经营成本。4.提高存款准备金在去年一年中，中央银行存款储备进持续提高下一页社会与文化要素（SocioculturalFators）个国的社会与文化对于企业的影响不尽相同。作为中国，有着很明显的区别于其他国家的社会与文化。对于房地产行业来说，社会和文化的影响也是很大的下一页一，人口因素

中国七八十年代生育高峰时出生的那一批人有大部分人已经在城市站稳脚跟，他们对房子的需求具有极大的刚性。再者，对于计划生育初期出生的那一代人，现在也是住房消费人群。而这些人的消费能力是巨大的，首先他们的经济条件良好，其次，从父母那里得到的赞助也会很大。这些客观原因使得外界普遍对近期房价下降不报大的希望。短期内房地产行业仍然会非常兴盛。二，社会城市化中国的经济发展迅速，而中国旧有的农村人口密集将会逐渐向城市转移。2005年，中国城市化率达到42.99%。目前，中国城市化的目标已经确定，即到2050年之前，使城市化率从2005年的42.99%提高到70%左右，这就意味着，城市化率平均每年约增加近一个百分点，每年约有1200万人从乡村转移到城市。而这些城市人口的增加必然会带动房地产的行业的发展.下一页科技要素（TechnologicalFactors）：相对于其他行业来说，房地产的生产技术科技并不是要求很高。但是对于投资，营销方面，房地产的科技创新具有了很大的改变下一页1.融资创新相对于之前的房地产投资，现在房地产投资面临着更多的问题。其中最为关键的是融资，政府银行政策的改变使得房地产行业的融资变得更加的困难。但是，问题必然有解决的方法，房地产行业也有着自己的创新融资方法。去年我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示，企业自筹资金不足28％，银行融资占21.7％，建筑公司的工程垫款和购房者的预付款占38％（后者的80％也源于银行贷款），在资本市场的直接融资仅占总量的十分之一。因此在银行紧收钱袋之际，广大中小开发商必须积极谋求在资本市场一搏。首先是信托业的发展。其次是购房者的预付款，最后是公司上市。2.销售创新房地产行业在经过去年以及今年的政府宏观调节，银行的贷款要求严格，利息提高等政策，面临着越来越艰难的市场环境。房地产行业也依据自己的销售特色，合理的选择了适合于自己的销售方法。首先是体验式营销，使购房者在选购住房时接受的服务是有专门针对的。他们在售房中心感受到的是家的感觉。其次是全程式营销，从选择建房地址时开始就建立自己的营销方案，在建造，出售的整个过程中贯彻营销方法。返回行业内内竞争争分析析1.现现有竞竞争者者的数数目众众多，，仅考考虑国国内情情况来来说，，各大大集团团有相相当多多已进进入房房地产产行业业，就就目前前的情情况来来看，，还没没有出出现某某一家家企业业主导导这个个产业业的情情况。。2.房房地地产行行业具具有高高固定定成本本和高高存货货成本本的特特点，，由于于该行行业需需投入入大量量的资资金，，还有有房地地产业业最重重要的的土地地储备备。3.房房地地产行行业的的产品品即商商品房房除个个别企企业坚坚持走走自己己的产产品特特色路路线外外，行行业的的产品品同质质化现现象非非常严严重。。4.形形形形色色色的竞竞争对对手：：在任任何的的产业业中，，竞争争对手手都有有各自自的特特点，，房地地产行行业也也不例例外，，他们们的不不同体体现在在战略略、目目标、、企业业文化化等方方面。。5.由由于房房地产产行业业存在在高额额的战战略利利益，，极有有可能能划定定未来来的势势力范范围，，所以以各企企业都都积极极采取取某种种战略略来抓抓住这这个机机会，，抢占占市场场，获获得高高额利利润，，这时时，产产业中中的其其他企企业就就有可可能加加入竞竞争，，加剧剧了产产业中中的竞竞争强强度。。但是是房地地产行行由于于种种种原因因，存存在着着进入入壁垒垒高，，退出出壁垒垒也较较高。。使得得房地地产行行业是是一个个高风风险高高利润润的行行业，，这些些也将将影响响行业业内的的竞争争状况况。返回二、市市场分分析（一））房地地产的的位置置（二））城市市房地地产的的重组组、开开发与与变机机（三））再开开发阶阶段(四)房房价居居高不不下房地产产的位位置1、土土地的的垄断断性行业的的不规规范性性使房房地产产成了了典型型的爆爆利行行业。。2、房房地产产在金金融中中的地地位性性银行的的贷款款通过过住房房、门门面、、土地地等不不动产产做抵抵押担担保已已成了了一个个基本本常识识，房房地产产成了了个人人、企企业的的黄金金储备备，如如果房房价降降，受受损的的是中中国的的金融融体系系。房房地产产是一一个资资源密密集性性产业业，随随着我我国经经济GDP持续续稳定定的增增长，，不动动产价价格也也会持持续稳稳定的的增长长。3、、存存量量房房的的增增值值性性一季季度度上上海海的的供供应应量量和和销销售售量量是是1.5：：1，，销销售售量量比比去去年年同同量量减减少少，，但但是是价价格格却却与与去去年年同同期期相相比比上上升升了了3.5%，，这这有有一一点点不不合合乎乎市市场场逻逻辑辑，，但但是是正正是是由由于于不不动动产产价价格格的的持持续续稳稳定定增增长长，，使使开开发发商商愿愿意意存存量量而而不不愿愿降降价价销销售售。。（二二））城城市市房房地地产产的的重重组组、、开开发发与与变变机机1、、应应变变和和善善变变。。我我们们中中国国人人掌掌握握变变机机的的能能力力、、甚甚至至于于领领导导变变机机的的能能力力都都是是超超强强的的。。我我们们中中国国人人在在美美国国的的社社会会里里一一样样可可以以生生存存，，过过去去做做餐餐馆馆、、做做洗洗衣衣店店的的是是老老华华侨侨；；我我们们的的新新华华侨侨已已渗渗入入到到美美国国高高科科技技产产业业里里面面。。在在房房地地产产方方面面也也一一样样，，今今天天谁谁能能在在许许多多领领域域进进行行新新的的修修改改、、修修正正、、变变动动，，领领导导市市场场潮潮流流、、创创造造人人类类所所需需要要的的新新产产品品，，那那么么谁谁的的产产品品就就备备受受欢欢迎迎。。2、、找找变变求求发发展展。。公公共共设设施施在在变变，，也也带带动动我我们们周周围围房房地地产产产产生生变变动动。。这这是是一一个个变变动动的的时时代代，，唯唯一一的的不不变变就就是是经经常常变变动动。。现现在在谈谈办办公公，，一一定定是是在在浦浦东东。。原原因因就就是是浦浦东东推推出出来来的的全全部部是是最最新新的的不不动动产产，，使使很很多多世世界界上上前前500强强的的企企业业都都进进入入浦浦东东，，于于是是这这种种集集结结改改应应就就更更增增强强了了整整个个区区域域的的发发展展。。（三三））再再开开发发阶阶段段因为为，，人人口口结结构构不不同同，，人人口口的的数数量量、、品品质质、、所所受受教教育育程程度度都都不不一一样样。。不不能能用用同同样样的的方方式式去去放放在在不不同同的的市市场场上上来来行行销销，，应应该该根根据据这这个个市市场场的的特特性性来来做做好好行行销销规规划划、、广广告告以以及及整整个个产产品品设设计计、、设设备备的的选选择择，，在在一一个个相相对对稳稳定定阶阶段段的的基基础础上上再再开开发发就就是是我我们们目目前前的的机机会会。。重重新新开开发发这这些些东东西西，，这这就就回回到到了了地地区区性性商商业业设设施施及及市市场场需需求求，，这这就就又又给给我我们们很很多多的的新新机机会会。。(四四)房房价价居居高高不不下下受国国家家““增增加加供供给给””的的调调控控政政策策影影响响，，2007年年上上半半年年土土地地供供应应面面积积和和房房屋屋竣竣工工面面积积同同比比增增速速较较快快，，但但全全国国及及主主要要城城市市的的房房价价却却居居高高不不下下，，甚甚至至越越调调越越高高，，政政府府调调控控房房价价的的目目的的短短期期并并无无成成效效。。究其其原原因因，，有有必必要要对对房房地地产产行行业业五五方方主主体体进进行行经经济济分分析析。。房房地地产产行行业业涉涉及及多多方方利利益益关关系系，，包包括括国国务务院院、、建建设设部部、、人人民民银银行行、、地地方方政政府府、、商商业业银银行行、、开开发发商商、、勘勘测测单单位位、、施施工工单单位位、、设设计计单单位位、、监监理理单单位位、、消消费费者者、、投投机机者者。。为为了了便便于于比比较较，，以以求求大大同同、、存存小小异异为为原原则则，，我我们们将将这这些些利利益益集集团团划划分分为为中中央央政政府府、、地地方方政政府府、、开开发发商商、、消消费费者者和和投投机机者者五五个个主主体体，，对对其其进进行行收收益益和和风风险险分分析析。。综上上所所述述，，房房地地产产商商有有足足够够的的利利润润空空间间，，但但这这并并不不给给购购买买者者很很大大的的有有力力条条件件侃侃价价，，也也正正因因为为此此买买方方在在购购买买房房子子时时是是比比较较被被动动的的，，可可以以说说有有选选择择权权却却也也是是不不得得不不接接受受市市场场的的状状况况以以及及现现实实。。买买者者议议价价空空间间小小，，侃侃价价能能力力弱弱，，不不会会对对房房地地产产商商的的盈盈利利产产生生较较大大影影响响。。返回回绿城城集集团团企企业业内内部部条条件件分分析析SWOT分分析析优势势——S劣势势——W机会会——O威威胁胁——T优势势——S1、、区区域域和和客客户户定定位位明明确确2、、充充足足的的土土地