信托尽职调查报告DOC

信托股份有限企业

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尽责检查报告

项目名称：XXXX·XXXXXXXX企业贷款会集资本信托计划

报送部门：证券信托部

二○一三年十一月

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·XXXXXXXX企业贷款会集资本信托计划尽责检查报告

一、信托项目简介

1、项目名称：XXXX?XXXXXXXX企业贷款会集资本信托计划。

2、信托规模：总规模不高出30000万元人民币（信托资本达到3000万元信

托可以成立，资本可分期到账）

3、限时：固定2年期。

4、委托人及受益人：1、XXXX号会集财产管理计划；2、合格机构投资者；

5、融资人：XXXX企业（以下简称“A”）。

6、信托财产到期交付：每年支付一次信托收益，信托到期时，归还信托本

金和最后一期信托收益。

7、信托目的：经过成立会集资本信托，由委托人指定XXXX信托对A发放信

托贷款，“A”将所得资本用于XX县XX部署房建设项目。信托计划存续期内，由A

依照合同约定归还信托计划本息，实现受益人信托收益。

8、信托资本用途：按委托人指定向XXXX企业发放信托贷款，借款人用于“XX

部署房建设项目”建设项目开发。

9、还款本源：

1）项目自己收益作为该项目建设融资正常还款资本本源保障；

2）“A”主营业务收入；

3）“A”现有财产28.09亿元，其中：国有土地财产1829亩估价15.13亿元、

房屋财产100715.87平方米估价4.72亿元、林权财产14158亩估价2.75亿元、流动

财产及其他财产5.49亿元。也圆满能保证该项目建设的融资资本本息的正常还

款。

（4）可连续发展收益作为该项目建设融资正常还款资本本源保障。该项目

建设为五一物流园建设供应了可靠保障，推动五一物流园可连续发展。依照XX

县“十二五”规划目标，五一物流园建成后，年产值打破100亿元。每年可增加

财政收入3亿元，这也为该项目建设的融资资本本息的正常还款供应了保障。

10、保留银行及保留费：待定

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11、信托酬金:1.2%/年。

12、预计融资人总成本约为：14%/年。

13、保障措施：

1）向委托人充分揭露风险，委托人接受免责条款；

2）土地抵押：用于抵押的国有出让土地使用权评估（我司认可的评估机构）价值约在60000万元以上。

3）财政承诺：XX县财政局向XXXX信托承诺对A的信托贷款如未获足额清账，财政局将准时、足额偿还，财政局愿担当所产生的所有连带责任。

4）政府承诺：XX县人民政府向XXXX信托承诺A将以其所有收入优先用于按期足额归还信托贷款融资款项，如前述资本归还信托贷款存在缺口，则缺口资本XX县财政兼备安排予以补足。如因上述融资款未获足额清账，所产生的所有责任由XX县政府担当。

5）人大决议：XX县人大委员会批复本次贷款若是未获足额清账，赞同纳入当年的财政预计并优先偿还。

二、交易结构以下：

合格投资者

土地抵押

投资XXXX号会集财产XX会集资合格投资金信托计划管理计划者1--N投资收益

A

3

托管银行

政府承诺

财政承诺

人大决议

三、A企业简介：

企业名称：XXXX企业。

企业注册地址：

企业注册资本：1亿元；

法人代表：

工商注册号：

税务登记证号：

组织机构代码：

经营范围：主要从事国有财产经营管理及资本运作，基础设施和公益设施的

开发建设，土地整理，基础设施和公益设施建设项目的融资投资。

XXXX企业成立于2009年11月，是经市人民政府赞同、XX县人民政府出资组建

的拥有独立法人资格的国有独资企业。企业设董事会和监事会，内设综合管理部、

项目融资部、成本控制部，下设财产管理企业、商贸企业、物业企业、车辆检测

企业4个子企业，现有职工40人，其中，大专以上文化程度20人，拥有中级专业

技术职称5人。企业注册资本1亿元，现有财产28.09亿元，其中：国有土地财产

1829亩估价15.13亿元、房屋财产100715.87平方米估价4.72亿元、林权财产14158

亩估价2.75亿元、流动财产及其他财产5.49亿元。

发展思路：一是五年内注册资本增至3亿元，财产总数达到50亿元，企业发

展成为投资企业。二是依照“担当、包括、协作、拼搏”的企业精神，采用“招、

引、聘”等多种形式，大力推行人才战略，组建资本运作团队、项目策划团队、

成本控制团队细风险投资控制团队，提升企业竞争能力。三是积极对接金融机构，

加强银企合作，争守信贷支持，其实不断研究BT、BOT、信托等融资模式，拓宽融

资渠道，加强融资能力。四是拓展经营业务，组建专业子企业，壮大企业实力，

发展成为投资企业。

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2、财务报表：

（1）企业近来会计年度财产负债表

（2）、近来会计月度财产负债表：

四、项目刊行地大概

1．XX县基本情况：

是一块投资兴业的红色沃壤。XX位于四川省东北部、米仓山南麓，全县幅员2229平方公里，辖43个乡镇、546个村(居)委会，总人口107万，其中农业人口86.6万，耕地面积62.68万亩，森林覆盖率52%。县城常住人口23.8万，城镇化率29.6%。XX是我党我军早期领导人之一、无产阶级革命家刘伯坚烈士的故乡，系四川省首批扩权强县试点县。2012年，全县生产总值

97.03亿元，增加14.7%；全社会固定财产投资110.5亿元，增加30.8%；城

镇居民人均可支配收入16280元，农民人均纯收入5430元，分别增加16.2%、

17%。2012年地方财政收入近50亿元。

XX经济社会正驶入发展“快车道”。近来几年来，全县上下依照两化互动、统

筹城乡、追赶超越、加速发展的整体要求，致力招商引资做大经济规模，投资拉

动提升增加快度，“两化”互动做强产业基础，扶贫开发有效改进民生，创新体

制系统加强发展动力，全县经济社会正渐渐驶入发展“快车道”。

未来发展潜力无量。XX处于成渝经济区与关天经济区的连接地带，资本、人才、技术等生产要素的流动将对XX起到重要的辐射带动作用，我们处于承接产业转移、发展集群经济的“桥头堡”。随着西部大开发的深入推行，秦巴山片区地域发展与扶贫攻坚启动，渠江流域综合治理、加速革命老区发展等一

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系列规划出台，在城市建设、产业发展、金融支持、用地保障等方面将获取

巨大的政策支持，到十二五末，全县生产总值翻一番，达到138亿元；固定

财产投资达到239亿元；工业生产总值翻两番，达到90亿元；奋力建设西

部绿色经济示范区和全国扶贫开发示范区，川东北经济强县和开放强县！

2．XX县财政大概：

XX县财政近三年收入情况表和展望表

附表1

县近三年财政基本情况表

单位：万元

年2010年2011年2012年度项目一、全县财政总收入266854423786496519其中：上划中央8143947912865上划省4904733311193一般预计收入143302301836688（一）预计内出入——————1、一般预计收入143302301836688、一般预计支出2057713283583810632（二）预计出门入——————1、预计外收入49697996123796

2、预计外支出303848906725二、全县财政的上级转移收入184555301978344831三、土地出让收入6300098700115000四、全县年关财政净结余32123676五、全县年关财政滚存结余32123676

附表2

县未来三年全县财政基本情况展望表

单位：万元

年度2013年2014年2015年项目一、全县财政总收入529000588000660000（一）预计内出入——————1、一般预计收入5600075000100000、一般预计支出4200004800005100002（二）预计出门入——————1、预计外收入1580017000180002、预计外支出86000950010000二、土地出让收入137500196000240000三、全县财政的上级转380000420000460000

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移收入

四、全县年关财政净结480520380

余

五、全县年关财政滚存480520380

结余

附表3

县近三年土地经营情况总表

单位：万元、亩

年度2010年2011年2012年项目一、土地出让6300098700115000总收入二、土地出让350亩470亩500亩总数量三、土地出让180万元/亩210万元/亩230万元/亩每亩平均价格四、现有土地450亩700亩3000亩储备的存量

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附表4

未来三年（2013-2015年）XX县土地出让展望表

（单位：亩、万元）

年度

2013年2014年2015年项目出让土地总550亩700亩800亩量展望出让土地平250万元/亩280万元/亩300万元/亩均价展望出让土地总137500万元196000万元240000万元收入展望

五、投资项目可行性剖析

(一)项目大概

本建设项目共设四个部署点，详尽分布见下表：

工程名称地块名及地址

XX安一号部署点JB-C-02-20（严家河）

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置房二号部署点JB-C-01-02（朱家湾）

三号部署点JB-C-02-03（庙耳梁）

四号部署点JB-C-02-15（变电站）

该项目建设是平发改审『2012』306号文赞同，是为了保证XX县高速路互

通口和县城过境路A段建设、达巴铁路和XX县五一火车站建设、五一火车站物

流园建设、XX建设的顺利推行，保证“三溪”人民的生命财产安全，依照规划

建部署房4030套；为城市低收入家庭供应住处保障。

该项目建设地址主要在XX，当前XX城市发展方向就在XX，建成后的“XX”

将是宜居宜业的新城。未来的XX必定成为拥有地域影响力的开放型经济开发区、

“两化”互动示范区、现代产业集聚区、生态宜居都市里。项目地位于XX县城

市规划地域内的XX属城市规划范围，项目地均为二类居住用地。在XX新建安

置房4030套，总用地面积116583平方米，总建筑面积587445平方米，圆满相

关配套设施，预计投资135112.35万元。

（二）项目经济效益剖析：

、项目建设投资成本剖析：

XX部署房建设投资预计表（概算法）：

金宝片区部署房建设投资预计表（概算法）单位：万元

序号工程或开支名称建筑工程费设施购置费安装工程费其他开支共计1工程开支106885.3515009000117385.351.1部署房建设（含公租房）106885.3515009000117385.352工程建设其他开支772777272.1建设单位管理费7537532.2勘探设计费310031002.3建设单位临时设施费7507502.4项目申请报告编制费1101102.5图纸审查费70702.6施工图预计编制2752752.7招标代理7979

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2.8工程监理150015002.9劳动安全卫生议论费40402.1０工程保险费5005002.11环评费50503预备费10000100003.1基本预备费10000100003.2涨价预备费4建设投资共计116885.35150090007727135112.35比率（%）86.5%1.1%6.7%5.7%100.00%

（1）项目投资预计

项目建设总投资135112.35万元，其中：融资60000万元，自筹资本75112.35

万元，自有资本投资大于30%。

（2）项目融资利息

该建设项目融资60000万元(以实质到账为准)，年利率按14%计算，限时2年，每年利息8400万元，到期还本。融资利息共计16800万元。分二次到账，第一次计划2013年11月份到账30000万元，第二次计划2014年3月份到账30000万元，

（3）销售开支及税金

部署房中2030套部署房、51784平方米的商业用房和3588个车位的销售收入共计218288万元，按销售收入的10%计算销售开支及税金为21828.8万元。

（4）补缴土地出让金

部署房现在为划拨用土地，销售部署房中2030套部署房、51784平方米的商业用房和3588个车位的销售收入共计218288万元，按销售收入的15%计算补缴土地出让金为32743.2万元。

（5）部署房总投入成本

部署房建设总成本135112.35万元，融资60000万元利息支出16800万元，销售开支及税金21828.8万元，补缴土地出让金32743.2万元，共计206484.35万元。

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2、项目建设投资收益剖析：

（1）部署房共4030套,依照XX管委会供应的实质部署套数为2000套,还剩

2030套，按平均每套100平方米计算建筑面积为203000平方米，按每平方米3000元进行办理，销售收入为60900万元。

（2）商业用房按20000元/平方米销售，51784平方米商业用房销售收入

103568万元。

（3）地下停车位按150000元/个销售，3588个地下车库销售收入53820万

元。

共计回收建设资本218288万元(部署房销售收入60900万元+商业用房收入

103568万元+车位销售收入53820万元）以下表：

项目商业用房住处用房车库名称面积单价价值面积单价价值套数数量单价价值(㎡)(元/㎡)(万元)(㎡)(元/㎡)(万元)(个)(元/个)(万元)金宝1号12460200002492075000300025500750159015000023850部署房金宝2号21804200004360890000300027000900158815000023820部署房金宝3号8500200001700023000300069002302881500004320部署房金宝4号9020200001804015000300045001501221500001830部署房共计51784103568203000609002030358853820

3、项目建设可行性剖析：

（1）项目建设经济测算：

XX部署房项目总投入206484.35万元，销售收入218288万元，实现净收益

11803.65万元。

（2）部署房项目每年产生的现金流5577.72万元。

XX部署房竣工后配套的51784平方米的商业用房和3588个车位每年可对外

出租，按现在的市场价值计算，商铺按800元/平方米每年对出门租，出租收入

为4142.72万元，车位按4000元/个每年对出门租，出租收入为1435万元。共

计5577.72万元作为牢固的收入本源，为每年付息供应的保障。

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（3）结论：可以看出该项目不但好直接表现其经济效益，同时，为了保障

“XX县XX”建设的顺利推行，保障“三溪”人民生命财产安全，该项目建设是

必定的。项目建成后，可以供应4000多套部署房，部署“XX建设”拆迁户及“三溪”避险拆迁户，同时为城市低收入家庭供应256套公租房，让他们能放心地去创业发展，从而为XX发展带来更大更直接的经济效益。

六、项目还款本源剖析

（1）项目总投入206484.35万元，销售收入218288万元，实现净收益

11803.65万元。自己收益作为该项目建设融资正常还款资本本源保障

（2）“A”主营业务收入

（3）“A”现有财产28.09亿元，其中：国有土地财产1829亩估价15.13亿元、房屋财产100715.87平方米估价4.72亿元、林权财产14158亩估价2.75亿元、流动财产及其他财产5.49亿元。也圆满能保证该项目建设的融资资本本息的正常还款。

（4）可连续发展收益作为该项目建设融资正常还款资本本源保障。该项目

建设为五一物流园建设供应了可靠保障，推动五一物流园可连续发展。依照XX县“十二五”规划目标，五一物流园建成后，年产值打破100亿元。每年可增加财政收入3亿元，这也为该项目建设的融资资本本息的正常还款供应了保障。

七、抵（质）押担保物大概（项目涉及到物权担保的）

1、抵押财产情况：评估价值、性质

抵押物清单

编制单位：XXXX企业

面积编号宗地号座落地址地类土地性质（用途）平方米

1pc-2013c017黄滩坝商住出让82753.07

13

2pc-2013c018黄滩坝商住出让106569.88

3pc-2013c019黄滩坝商住出让46520.13

4pc-2013c020黄滩坝商住出让97651.15

共计333494.23

土地种类(用途)为商住用地，使用权种类为出让，预估价值达6亿元。

八、风险剖析及其对策措施

（一）项目可能存在的风险及控制措施：

1、信用风险：

本计划成立后，不除掉XX县财政局到期无法准时、足额偿还信托贷款，从

而影响信托计划财产的安全及收益性。

对策：我司已要求；（1）XX县政府和财政局出具承诺函；（2）我司还会办

理国有土地使用权抵押法定手续，的确成立信用风险控制系统。若是XX县财政局

无法准时、足额偿还应收账款时，我司将有权并及时办理抵押土地，从而保证融

资本息的按期回收，保护受益人的利益。

2、政策风险：

本计划限时内，国家的相关法律法规和金融政策的调整有可能会对XX县财

政局、融资方的经营运作产生各种决定性影响，从而影响本计划财产的安全性及

收益。

对策：受托人将随时认识和掌握国家的法律、法规、政策变化措施、以及

市场变化走向，对未来政策做出科学的判断，及时向XX县财政局、融资方通知，

尽可能地降低政策风险所带来的损失。

3、操作风险：

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在信托本计划的管理运作过程中，受托人的知识