某年度房地产行业展望及其分析课件

白宏炜

2007年1月转型期土地与资本盛宴---07年房地产行业展望白宏炜转型期土地与资本盛宴2基本内容

房地产行业核心话题：

房价是涨还是跌?

国家还会出台调控政策吗?

房地产股票贵了吗?

物业持有型公司更具投资价值吗?07年怎样投资房地产股票?现有覆盖房地产公司的回顾与展望房地产公司首次关注.（.....）专业提供企管培训资料2基本内容房地产行业核心话题：.（.....）专业提供企3房地产行业核心话题转型期土地与资本盛宴--07年房地产行业展望.（.....）专业提供企管培训资料3房地产行业核心话题转型期土地与资本盛宴--07年房地产行业4房价是涨还是跌？--房价在07年仍将上涨房地产行业核心话题需求上看，投资/投机需求下降，满足自住的需求仍将十分旺盛：真实需求十分旺盛对二手房市场的税收及抑制不利于缓解一手房市场的需求供给不具有快速释放的可能：土地紧缩是不可避免的土地供应结构变化改变市场格局资金的严控也不利于供给的释放4房价是涨还是跌？--房价在07年仍将上涨房地产行业核心话5房价是涨还是跌？--影响行业的其他不确定性因素较少房地产行业核心话题经济将保持快速发展利率水平：连续上调的空间不大汇率：人民币升值预期将在很长一段时间内存在股市向好将有效抑制购房投资5房价是涨还是跌？--影响行业的其他不确定性因素较少房地产行6房价是涨还是跌？--影响行业的其他不确定性因素较少房地产行业核心话题北京房地产市场06年期房成交面积受宏观调控政策影响有限较低的在建面积增幅和投资额的回落意味着未来北京商品房供应量较为有限90平方米70%政策的影响低价位项目进入市场的延缓也是导致房价大幅度上涨的原因之一.（.....）专业提供企管培训资料6房价是涨还是跌？--影响行业的其他不确定性因素较少房地产行7房价是涨还是跌？--影响行业的其他不确定性因素较少房地产行业核心话题调控政策虽然仍在抑制上海房地产市场成交量的恢复，但影响程度已经有限。从新开工面积连续近两年的下跌可以预计未来商品房供应量将出现下降，上海市场有望启稳回升。上海房价仍处于上涨，只是涨幅有了明显的回落。7房价是涨还是跌？--影响行业的其他不确定性因素较少房地产行8国家还会出台调控政策吗？房地产行业核心话题政策效果逐渐显现，但仍有政策出台07年是政策执行年物业税短期内难以实施8国家还会出台调控政策吗？房地产行业核心话题政策效果逐渐显现9房地产股票贵了吗？房地产行业核心话题我们认为NAV结合P/E仍是估值的最有效办法提高项目预期售价假设，房地产公司估值仍有吸引力龙头企业可以享受NAV溢价行业利润率将维持.（.....）专业提供企管培训资料9房地产股票贵了吗？房地产行业核心话题我们认为NAV结合P/10房地产股票贵了吗？房地产行业核心话题地价涨幅趋缓，行业利润率将维持利润率延缓下降有利于估值水平提升10房地产股票贵了吗？房地产行业核心话题地价涨幅趋缓，行业利11房地产股票贵了吗？房地产行业核心话题11房地产股票贵了吗？房地产行业核心话题12物业持有型公司更具投资价值吗？房地产行业核心话题持有型公司适合用NAV估值（现金流折现）不同持有型企业价值不同持有型物业吸引力在下降.（.....）专业提供企管培训资料12物业持有型公司更具投资价值吗？房地产行业核心话题持有型公1307年怎样投资房地产股票？房地产行业核心话题投资品种选择：选择龙头企业并长期持有仍是最佳的投资选择；区域性龙头公司仍有较好的发展机会；重组类股票重点关注具有实质性重组动作的公司；项目公司由于后续发展的不确定性，应以NAV估值为主不同类型公司的选择：高增长的开发类企业是选择的重点持有类公司相对风险较小，但这类公司往往估值并不便宜1307年怎样投资房地产股票？房地产行业核心话题投资品种选择1407年怎样投资房地产股票？（续）房地产行业核心话题区域选择：看好环渤海区域房价上升势头；天津滨海新区的效应逐步实现，区域价值比较明显；长三角07及08年有望回暖，市场稳步向上的趋势明显；投资时机的选择：短期内股价涨幅较大，获利回吐压力较大短期估值水平不低，所以受政策影响较为敏感07年下半年的市场表现将较好1407年怎样投资房地产股票？（续）房地产行业核心话题区域选15我们重点推荐的公司房地产行业核心话题龙头企业：万科和中海；高增长品牌公司：金地区域龙头企业：中华企业、栖霞资产+物业开发公司：招商地产、华润置地园区类公司：浦东金桥业绩反转类公司：首创置业、亿城股份.（.....）专业提供企管培训资料15我们重点推荐的公司房地产行业核心话题龙头企业：万科和中海16我们重点推荐的公司房地产行业核心话题16我们重点推荐的公司房地产行业核心话题17现有覆盖房地产公司的回顾与展望转型期土地与资本盛宴--07年房地产行业展望.（.....）专业提供企管培训资料17现有覆盖房地产公司的回顾与展望转型期土地与资本盛宴--018万科－－龙头风范尽显现有覆盖公司展望土地储备受益于宏观调控，土地储备2,300万平方米定向增发将改善公司较高的负债率水平上调公司07及08年赢利预测维持A股“推荐”的投资评级不变，上调B股的投资评级为“推荐”18万科－－龙头风范尽显现有覆盖公司展望土地储备受益于宏观调19金地集团－－再融资后，公司发展将提速现有覆盖公司展望增长进入加速阶段目前的土地储备近700万平方米，是公司高增长的基础融资带来的盈利增长将在08及09年体现出来维持“推荐”的投资评级土地储备.（.....）专业提供企管培训资料19金地集团－－再融资后，公司发展将提速现有覆盖公司展望增长20招商地产－－地产业务开始加速现有覆盖公司展望项目结算延后，公司07、08将进入快速发展阶段做大地产业务是集团公司未来几年必然要做的工作业务结构能够较好的平衡公司快速增长的风险维持A股和B股“推荐”的投资评级土地储备20招商地产－－地产业务开始加速现有覆盖公司展望项目结算延后21金融街－－发展进入关键期现有覆盖公司展望公司将可能成为收租与开发并举的公司公司正处于发展关键期较大的资金压力在未来两年仍很突出未来三年盈利将保持平稳增长下调投资评级为“中性”土地储备21金融街－－发展进入关键期现有覆盖公司展望公司将可能成为收22房地产公司首次关注转型期土地与资本盛宴--07年房地产行业展望.（.....）专业提供企管培训资料22房地产公司首次关注转型期土地与资本盛宴--07年房地产行23中华企业－－老牌房地产企业换新春现有覆盖公司展望首次关注给与“推荐”的投资评级公司属于老牌国有企业，具有深厚政府背景，土地及资金等资源获取有较好支持公司目前拥有土地储备278万平方米，可以满足未来三年的增长需要业绩将保持20%以上的稳定增长土地储备23中华企业－－老牌房地产企业换新春现有覆盖公司展望首次关注24亿城股份－－受益于市场向好现有覆盖公司展望首次关注给与“审慎推荐”的投资评级公司属于中小规模的区域性新兴地产公司项目储备大幅提升，融资渠道和新增项目是关键公司07、08业绩年均增长30%风险：公司融资与土地获取能力面临考验24亿城股份－－受益于市场向好现有覆盖公司展望首次关注给与“25栖霞建设－－立足江苏省，高成长可期现有覆盖公司展望首次关注给予“审慎推荐”的投资评级立足南京区域市场，区位优势明显高财务杠杆带来公司业绩的高成长土地储备200万平方米风险高成长可期：未来两到三年年均复合增长30%风险：区域市场调控土地储备.（.....）专业提供企管培训资料25栖霞建设－－立足江苏省，高成长可期现有覆盖公司展望首次关26浦东金桥－－园区类公司典范现有覆盖公司展望首次关注给予A股“审慎推荐”，B股“推荐”的投资评级成功的转型，园区类公司的典范园区内物业的提升，公司未来业绩的支撑公司业绩稳定增长，租赁业务扮演越来越重要角色风险：服从政府的政策，考虑整个园区的发展26浦东金桥－－园区类公司典范现有覆盖公司展望首次关注给予A27陆家嘴－－寸土寸金看陆家嘴现有覆盖公司展望首次关注给予A股“中性”，B股“推荐”的投资评级土地批租收益一直是公司利润的最大来源公司未来两年业绩增长仍需要土地批租收益的支持业务转型为物业持有风险：转型过程中将面临着设计、施工和管理的风险土地储备.（.....）专业提供企管培训资料27陆家嘴－－寸土寸金看陆家嘴现有覆盖公司展望首次关注给予A28中国国贸－－国贸三期，成长的关键现有覆盖公司展望首次关注给予“中性”的投资评级纯物业出租型公司国贸三期，成长的关键公司06，07年业绩平稳，三期投入使用后业绩将增速债务资本化，尘埃落定风险：国贸一、二期土地所有权归大股东所有28中国国贸－－国贸三期，成长的关键现有覆盖公司展望首次关注29阳光股份－－调整业务结构，进军环渤海现有覆盖公司展望首次关注给予“中性”的投资评级业务发展模式转型，未来可能成为物业持有类公司天津万东项部分缓解土地储备不足引入GIC战略投资未来来年公司销售收入仍主要来自于阳光上东项目风险：异地扩张增大运营风险29阳光股份－－调整业务结构，进军环渤海现有覆盖公司展望首次30转型期土地与资本盛宴--07年房地产行业展望谢谢！.（.....）专业提供企管培训资料30转型期土地与资本盛宴--07年房地产行业展望谢谢！.（白宏炜

2007年1月转型期土地与资本盛宴---07年房地产行业展望白宏炜转型期土地与资本盛宴32基本内容

房地产行业核心话题：

房价是涨还是跌?

国家还会出台调控政策吗?

房地产股票贵了吗?

物业持有型公司更具投资价值吗?07年怎样投资房地产股票?现有覆盖房地产公司的回顾与展望房地产公司首次关注.（.....）专业提供企管培训资料2基本内容房地产行业核心话题：.（.....）专业提供企33房地产行业核心话题转型期土地与资本盛宴--07年房地产行业展望.（.....）专业提供企管培训资料3房地产行业核心话题转型期土地与资本盛宴--07年房地产行业34房价是涨还是跌？--房价在07年仍将上涨房地产行业核心话题需求上看，投资/投机需求下降，满足自住的需求仍将十分旺盛：真实需求十分旺盛对二手房市场的税收及抑制不利于缓解一手房市场的需求供给不具有快速释放的可能：土地紧缩是不可避免的土地供应结构变化改变市场格局资金的严控也不利于供给的释放4房价是涨还是跌？--房价在07年仍将上涨房地产行业核心话35房价是涨还是跌？--影响行业的其他不确定性因素较少房地产行业核心话题经济将保持快速发展利率水平：连续上调的空间不大汇率：人民币升值预期将在很长一段时间内存在股市向好将有效抑制购房投资5房价是涨还是跌？--影响行业的其他不确定性因素较少房地产行36房价是涨还是跌？--影响行业的其他不确定性因素较少房地产行业核心话题北京房地产市场06年期房成交面积受宏观调控政策影响有限较低的在建面积增幅和投资额的回落意味着未来北京商品房供应量较为有限90平方米70%政策的影响低价位项目进入市场的延缓也是导致房价大幅度上涨的原因之一.（.....）专业提供企管培训资料6房价是涨还是跌？--影响行业的其他不确定性因素较少房地产行37房价是涨还是跌？--影响行业的其他不确定性因素较少房地产行业核心话题调控政策虽然仍在抑制上海房地产市场成交量的恢复，但影响程度已经有限。从新开工面积连续近两年的下跌可以预计未来商品房供应量将出现下降，上海市场有望启稳回升。上海房价仍处于上涨，只是涨幅有了明显的回落。7房价是涨还是跌？--影响行业的其他不确定性因素较少房地产行38国家还会出台调控政策吗？房地产行业核心话题政策效果逐渐显现，但仍有政策出台07年是政策执行年物业税短期内难以实施8国家还会出台调控政策吗？房地产行业核心话题政策效果逐渐显现39房地产股票贵了吗？房地产行业核心话题我们认为NAV结合P/E仍是估值的最有效办法提高项目预期售价假设，房地产公司估值仍有吸引力龙头企业可以享受NAV溢价行业利润率将维持.（.....）专业提供企管培训资料9房地产股票贵了吗？房地产行业核心话题我们认为NAV结合P/40房地产股票贵了吗？房地产行业核心话题地价涨幅趋缓，行业利润率将维持利润率延缓下降有利于估值水平提升10房地产股票贵了吗？房地产行业核心话题地价涨幅趋缓，行业利41房地产股票贵了吗？房地产行业核心话题11房地产股票贵了吗？房地产行业核心话题42物业持有型公司更具投资价值吗？房地产行业核心话题持有型公司适合用NAV估值（现金流折现）不同持有型企业价值不同持有型物业吸引力在下降.（.....）专业提供企管培训资料12物业持有型公司更具投资价值吗？房地产行业核心话题持有型公4307年怎样投资房地产股票？房地产行业核心话题投资品种选择：选择龙头企业并长期持有仍是最佳的投资选择；区域性龙头公司仍有较好的发展机会；重组类股票重点关注具有实质性重组动作的公司；项目公司由于后续发展的不确定性，应以NAV估值为主不同类型公司的选择：高增长的开发类企业是选择的重点持有类公司相对风险较小，但这类公司往往估值并不便宜1307年怎样投资房地产股票？房地产行业核心话题投资品种选择4407年怎样投资房地产股票？（续）房地产行业核心话题区域选择：看好环渤海区域房价上升势头；天津滨海新区的效应逐步实现，区域价值比较明显；长三角07及08年有望回暖，市场稳步向上的趋势明显；投资时机的选择：短期内股价涨幅较大，获利回吐压力较大短期估值水平不低，所以受政策影响较为敏感07年下半年的市场表现将较好1407年怎样投资房地产股票？（续）房地产行业核心话题区域选45我们重点推荐的公司房地产行业核心话题龙头企业：万科和中海；高增长品牌公司：金地区域龙头企业：中华企业、栖霞资产+物业开发公司：招商地产、华润置地园区类公司：浦东金桥业绩反转类公司：首创置业、亿城股份.（.....）专业提供企管培训资料15我们重点推荐的公司房地产行业核心话题龙头企业：万科和中海46我们重点推荐的公司房地产行业核心话题16我们重点推荐的公司房地产行业核心话题47现有覆盖房地产公司的回顾与展望转型期土地与资本盛宴--07年房地产行业展望.（.....）专业提供企管培训资料17现有覆盖房地产公司的回顾与展望转型期土地与资本盛宴--048万科－－龙头风范尽显现有覆盖公司展望土地储备受益于宏观调控，土地储备2,300万平方米定向增发将改善公司较高的负债率水平上调公司07及08年赢利预测维持A股“推荐”的投资评级不变，上调B股的投资评级为“推荐”18万科－－龙头风范尽显现有覆盖公司展望土地储备受益于宏观调49金地集团－－再融资后，公司发展将提速现有覆盖公司展望增长进入加速阶段目前的土地储备近700万平方米，是公司高增长的基础融资带来的盈利增长将在08及09年体现出来维持“推荐”的投资评级土地储备.（.....）专业提供企管培训资料19金地集团－－再融资后，公司发展将提速现有覆盖公司展望增长50招商地产－－地产业务开始加速现有覆盖公司展望项目结算延后，公司07、08将进入快速发展阶段做大地产业务是集团公司未来几年必然要做的工作业务结构能够较好的平衡公司快速增长的风险维持A股和B股“推荐”的投资评级土地储备20招商地产－－地产业务开始加速现有覆盖公司展望项目结算延后51金融街－－发展进入关键期现有覆盖公司展望公司将可能成为收租与开发并举的公司公司正处于发展关键期较大的资金压力在未来两年仍很突出未来三年盈利将保持平稳增长下调投资评级为“中性”土地储备21金融街－－发展进入关键期现有覆盖公司展望公司将可能成为收52房地产公司首次关注转型期土地与资本盛宴--07年房地产行业展望.（.....）专业提供企管培训资料22房地产公司首次关注转型期土地与资本盛宴--07年房地产行53中华企业－－老牌房地产企业换新春现有覆盖公司展望首次关注给与“推荐”的投资评级公司属于老牌国有企业，具有深厚政府背景，土地及资金等资源获取有较好支持公司目前拥有土地储备278万平方米，可以满足未来三年的增长需要业绩将保持20%以上的稳定增长土地储备23中华企业－－老牌房地产企业换新春现有覆盖公司展望首次关注54亿城股份－－受益于市场向好现有覆盖公司展望首次关注给与“审慎推荐”的投资评级公司属于中小规模的区域性新兴地产公司项目储备大幅提升，融资渠道和新增项目是关键公司07、08业绩年均增长30%风险：公司融资与土地获取能力面临考验24亿城股份－－受益于市场向好现有覆盖公司展望首次关注给与“55栖霞建设－－立足江苏省，高成长可期现有覆盖公司展望首次关注给予“审慎推荐”的投资评级立足南京区域市场，区位优势明显高财务杠杆带来公司业绩的高成长土地储备200万平方米风险高成长可期：未来