武汉市房地产项目营销提案

翠微新城南块项目营销提案CentralBox市场部分市场部内容新政回顾分析解读新政，后期走势研判竞争市场分析公寓房竞争市场特征分析别墅竞争市场特征分析目标客源分析经济产业、成交经验、道路辐射、产品2005年度政策回顾分析

3月17日，取消房贷优惠政策；5年以上房贷利率提高4月30日，国务院七部委联合下发:《关于稳定房价工作的意见》

7月21日，人民币升值

5月11日，商品房转让征收营业税

6月1日，普通住宅标准定义：容积率1.5（含1.5）以上，140平方米以下，实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价的1.2倍新政解读与理解政策出台真正目的——稳定房价，而非打压房价稳定房价，避免房价大起大落；打击抑制投机炒作行为，确保国民经济和社会稳定发展；切实保障社会弱势群体的住房问题；提高开发商开发门槛，加强市场规范管理，促进市场健康良性、持续发展。武汉房地产市场后市研判江城房价仍将稳中有升武汉房地产市场投资客比例极小，房价基础较实，受政策影响不大；武汉新推出土地成本决定房价仍将稳步上涨；武汉房地产整体均价水平仍处较低区位；武汉新一轮城市建设，经济发展长期看好，房价相应稳中有升。项目简介地址：拦江路与翠微路交汇处,地块呈三角型。占地：约74526m2，建筑面积：112501m2，容积率：1.51，物业形态：联排、多层、小高层、高层。项目简介公寓竞争市场——板块分布汉阳古田新华下路硚口公园常青路武昌南湖大型社区为主3000－3700元/㎡尾盘销售大型社区为主2600－3600元/㎡新盘销售单栋小高、高层社区3600－4300元/㎡中盘销售中大规模社区3200－3600元/㎡中盘销售中小规模楼盘3200－3900元/㎡尾盘销售中小规模楼盘3500－4200元/㎡中盘销售大型社区为主3000－3900元/㎡中盘销售重点竞争楼盘——南国明珠楼盘区位：汉阳新区龙阳大道产品风格：地中海总建面：70万平方米，五年开发产品：多层、小高层、花园洋房、别墅总户数：5000户均价：3200元/㎡评述：项目位于汉阳墨水湖畔，悠长湖岸线，水景资源丰富地中海风情式建筑，70万方超大规模体量，产品力较强楼盘区位：汉口古田四路产品风格：港式现代总建面：27万平方米产品：小高层、高层总户数：1816户均价：3600元/㎡评述：港式现代派建筑在武汉的直观体现，区域范围内首席高档住宅位于解放大道交通便利，小区内部配套齐全，户型设计新颖合理重点竞争楼盘——香港映象未来重点竞竞争个案闽东国际：占据钟家村村正中心位位置，规划划为高层建建筑、酒店店式公寓产产品。莲花湖项目目：依托莲花湖湖景观优势势，社区规规划有住宅宅和五星级级酒店，产产品风格为为中西结合合式，力争争打造为汉汉阳最高档档的住宅社社区。目标标售价在5500元元/㎡。港湾花园：15万平方方米大型居居住，纯板板式小高层层社区。为为大桥局开开发。下半年本区区域内，预预计新增住住宅供应量量至少在35万平方方米以上本案港湾花园凤凰华庭莲花湖项目闽东国际公寓竞争市市场总结竞争区域的的转移———由原来汉汉阳大道沿沿线转至鹦鹦鹉大道下半年，汉汉阳高档盘盘供应量增增大趋势，，竞争楼盘盘品质明显提升，产产品竞争力力加强。我们的主力力客源层面面临被分流流的威胁周边目前在在售楼盘主主要对本案案形成价格格竞争优势势，未来来将将推推个个案案对对本本案案主主要要构构成成产产品品和和景景观观优优势势市场场启启示示继续续强强化化本本项项目目汉汉阳阳核核心心区区位位优优势势现代代化化建建筑筑风风格格特特色色以以及及市市中中心心稀稀有有的的别别墅墅级级社社区区环环境境将将是是本本项项目目核核心心卖卖点点选择择恰恰当当时时机机入入市市，，抢抢占占市市场场先先机机。。拓宽宽客客源源层层，，立立足足汉汉阳阳，，辐辐射射江江汉汉和和硚硚口口。。盘龙城金银湖沌口汤逊湖武汉汉市市别别墅墅区区域域分分布布汉阳汉口武昌汉阳阳别别墅墅市市场场———分分布布状状况况汉阳阳别别墅墅项项目目主主要要集集中中在在沌口口经经济济开开发发区区；；区域域内内水资资源源丰丰富富，项项目目大大都都临临湖湖而而建建；；产品品规规划划以以混合合型型产产品品居居多多，以以联联体体别别墅墅为为主主，，独独栋栋别别墅墅和和公公寓寓房房为为辅辅楼盘盘客客源源主主要要依依托托沌沌口口开开发发区区内内的的高新新企企业业员员工工支支撑撑。。南太子湖墨水湖三角湖后官湖南国明珠金色港湾东风阳光城东方夏威夷大洋彼岸千年美丽龙阳湖本案汉阳阳主主要要在在售售别别墅墅楼楼盘盘表表名称产品类型联体别墅单价（元/㎡）总价（万元）客源金色港湾独栋、联体、小高层4300130－150主要以沌口区内大型高新企业客户为主：神龙、东风、海尔等大型企业，其次为江汉大学教师，汉阳区域的高收入群体人士等东方夏威夷联体、多层360060－100大洋彼岸独栋、联体、多层联：2800左右独：4000-500058－65千年美丽独栋、联体、多层//东风阳光城二期联体、多层未定/城区区别别墅墅———东湖湖天天下下总建建面面：：22万万平平方方米米产品品：：别别墅墅、、小小高高层层、、高高层层均价价：：7000元元/㎡㎡（（公公寓寓））12000元元/㎡㎡（（联联体体别别墅墅））户型型面面积积：：公公寓寓160－－600㎡㎡别墅墅350－－500㎡㎡客源源特特征征：：大大型型企企业业总总裁裁、、私私营营企企业业主主、、海海外外侨侨胞胞评述述：：依托托著著名名国国家家级级风风景景保保护护区区东东湖湖而而建建，，一一线线湖湖景景，，市市中中心心地地段段目前前武武汉汉地地区区首首席席豪豪宅宅结论论：：武汉汉市市各各个个板板块块联联体体别别墅墅市市场场区区域域性性较较强强目前前在在售售联联体体别别墅墅项项目目大大多多依依水水而而建建，，主主打打环环境境优优势势在售售联联体体别别墅墅社社区区规规划划以以混混合合型型产产品品居居多多，，建建筑筑风风格格不不纯纯粹粹，，品品质质感感不不高高市中中心心别别墅墅项项目目较较为为稀稀缺缺，，为为本本项项目目后后期期提提供供了了良良好好的的市市场场空空间间。。唯一一在在售售市市中中心心别别墅墅项项目目项项目目《《东东湖湖天天下下》》虽虽贵贵为为武武汉汉首首席席豪豪宅宅，，但但价格格““高高处处不不胜胜寒寒””，，竞竞争争力力有有限限。。城郊郊联联体体别别墅墅虽虽有有单单价价优优势势，，但但总总价价优优势势不不明明显显启示示：：通过过竞竞争争市市场场的的分分析析，，得出出本本项项目目别别墅墅产产品品核心心竞竞争争优势势：：本案案具具备备一一定定的的性价价比比优势势高档档次次市市中中心心稀有有别墅墅社社区区独特特的现现代代化化建建筑筑风风格格楼盘盘品牌牌知知名名度度产品品力力价格格客层层分分析析区域域内内经经济济产产业业环环境境分分析析本案案前前期期成成交交客客户户经经验验客层层分分析析方方法法交通通通通路路辐辐射射范范围围产品品附附加加值值影影响响力力本区区域域内内大型型企企事事业业单单位位是本本项项目目良良好好的的客客源源基基础础。。如大大桥桥局局、、供供电电局局、、自自来来水水公公司司、、银银行行等等福福利利较较好好，，收收入入较较丰丰厚厚稳稳定定的的企企事事业业单单位位。。私营企业主。。与本区域仅一一桥之隔的汉正街，富贾云集经济产业环境境分析从区域上看，主要立足于汉汉阳本区客为为主，约占65％左右，其次次为汉口，约约占为18%，武昌和其其它区域占比比较小比例。。从职业上看，主要以公共事事业、制造业业、服务业为为主，其次私私营业主也占占了较大比例例。从年龄构成上上看，主要集中在25-35岁岁中青年为主主。从购房用途上上看，绝大部分以以改善居住需需求为主，其其次为二次置置业者，投资资购房比例仅仅占5％左右右。北块块成成交交客客户户经经验验分分析析本项项目目占占据据武武汉汉三镇镇交交通通要要道道交交汇汇中中心心位置置，，故故从从道道路路辐辐射射面面来来看看，，本本项项目目可可同同时时影影响响其其他他两两镇镇相相邻邻区区域域的的客客户户：：交通通道道路路辐辐射射分分析析江汉汉一一桥桥晴川川桥桥汉口口江江汉汉区区月湖湖桥桥汉口口硚硚口口区区武昌昌区区长江江一一桥桥汉阳阳区区得天天独独厚厚的核核心心区区位位优优势势独特特的现现代代化化建建筑筑风风格格复地地知名名品品牌牌影响响力力，，北北块块项项目目良良好好的的市场场口口碑碑产品品附附加加值值的的影影响响力力公寓寓房房目目标标客客户户描描述述从区区域域上上看看，，立立足足汉汉阳阳，，汉汉口口和和武武昌昌外外区区客客比比例例将将有有所所提提高高。。从职职业业特特征征上上看看，，主主要要以以大大型型国国企企和和事事业业单单位位中中层层以以上上职职员员为为主主，，其次次为为一一些些私私营营业业主主。。从年年龄龄特特征征上上来来看看，，主主要要集集中中在在25-35岁岁中中青青年年为为主主。。从购购房房用用途途上上来来看看，，以以改改善善居居住住需需求求为为主主，，其其次次为为二二次次置置业业者者。。城市市中中产产阶阶层层，，家家境境小小富富一一族族别墅墅目目标标客客户户描描述述立足足汉汉阳阳本本区区域域大大型型企企事事业业单单位位高高级级管管理理层层；辐射市中中心金融融服务业业、移动动通讯业业等效益益较好的的公司高高级管理理层；私营企业业主（与与本项目目仅一桥桥之隔汉汉正街富富商、武武汉本土土商届成成功人士士、在外外做生意意的武汉汉人）；；新武汉人人，在武武汉投资资、发展展、经商商的周边边地区财财富精英英人士；；武汉在外外立业的的侨胞。。城市颠峰峰，事业业有成，，经济富富裕一族族企划部分分翠微新城城项目整整体简介介复地项目目，由于于“归元寺寺”的分割分分成了南南北两块块。北块块经过两两年推广广，销售售顺畅，，形成了了区域内内领军性楼楼盘形象。北块在整整体推广广思想上上主要强强调“城市中中心”地块的地地段优越越性，同同时辅助助成熟生活活配套设施的完完备性，，为主要要的推广广方向。。CHAPTER1市场环境境势态分析析翠微新城城南块与与北块的的关系策略““借助母母体，选选择进化化”翠微新城城北块——汉阳阳市中心心高尚公公寓1、汉阳绝对对市中心心→区域性绝绝对竞争争力→武汉整整体板块块相对竞竞争力2、产品品质质→产品有创创新→但并未未有令人人耳目一一新之感感3、复地品牌牌→品牌基础础→随着全全国各大大发展商商进驻，，优势有有所退减减王牌卖点点南块项目目分析1、地段段：继承北块优势，相对出出行通路路较为不不便，公公交站点点较远2、品质质：无论论是物业业形态还还是产品品品质，，都是一一个飞跃的提提升3、品牌牌：除了了开发商商的实力力，还有有产品设计计公司的品品牌实力力优势劣势势历史新时时机———“给汉汉阳赋予予新形象象，与汉汉阳一起起改变形形象”1、汉阳地区区、硚口口2、江汉3、武昌、交交通直达达性比较较强的洪洪山汉阳势态态1、原有有印象：：发展速速度最慢慢，老工工业基地地印象。。2、武汉新区区规划今今年启动动。翠微新新城所在在的核心心区域成成为改造造重点区区域3、闽东东国际城城（易初初莲花））、铜锣锣湾广场场、翠微微路步行行街等配套启动4、世茂集团团以31.5亿元元成功拍拍下鹦鹉鹉洲地块块翠微新城城·南块定位———市中心心·别墅墅级社区区1、大武汉市市中心概概念→10分分钟车行行概念画画出武汉中心心圆2、产品品质质→国际尺度度，超前生活活尺度高高出武汉汉水平3、复地品牌牌→联合澳澳大利亚亚国际设设计巨匠匠，加强品牌牌优势王牌卖点点与汉阳区区域其他他竞争楼楼盘的关关系“战略上上超越，，战术上上重视””策略略绝对市中中心地段段＋国国际品品质>>>汉阳阳的竞争争对手两大竞争争对手及及对策五里汉城城位于汉阳阳大道，，距离翠翠微北块块项目仅仅一条铁铁路之隔隔。小区区占地6.7万万㎡，10栋多层和8栋小高层。产品优势势＝价格格＋面面积控控制品质南国明珠珠多层、小小高层、、花园洋洋房和别别墅的综合社区区，毗邻墨水湖，总建筑筑面积约约70万平平米，分5年年开发，，地中海海风格。。产品优势势＝风景景＋规规模市中心稀稀有武汉市竞竞争态势势与其他区区域高品品质小区区的关系系北块项目目『同一起起跑线，，我们的的目标更更高』以产品品质为主，以以国际水准准和尺度的推广策策略，从从汉阳之之外其他他区域吸吸纳客源源。CHAPTER2自我分析南块项目概况况——品质，体体现在无所不不在的细节上上——规划特色1、山状天际际线，塑造雪山印象2、大尺度空间感3、生态、科科技、人性化化设计市中心旅游地地——归元寺畔的联排错落式分布的的阳台（公寓寓）1一个尺度的变变化，带来完全不同同的生活感受受有韵律的凹凸凸感，BOX风格BOX风格定义Box风格又又称为Freebox，是一种盒式式建筑风格。。从香港建筑大大师严迅奇主笔的“巴黎黎巴士德歌剧剧院”，北京京潘石屹钟爱的“长城城脚下的公社社”，到万科十七英里里Box建筑语语言，无不展展示一种国际际流行建筑元元素———Freebox。社区定位———市中心别墅墅级社区社区定义———国际尺度·BOX风格社区CHAPTER3客层分析北块总结和南南块预判——抓住他们们的需求和喜喜好，将事半半功倍——翠微新城北块块已购客层分析区域？职业？成就？年龄？25-35岁岁者购房比例例达到了42％公务员、教师师、医生、律律师等，政府机关关及事业单位位的为主要目目标汉阳为主，占占67％中等，起步较较好翠微新城南块块客层预判区域？职业？成就？年龄？年龄层次为30-45岁岁的客户群体体政府机关及事事业单位为主主,其次为从事第第三产业、经经商人士进入丰收阶段段汉阳中高端客客户群为主，，利用交通优优势，吸引江江汉、硚口区区甚至武昌的的客户产品与客户契契合度分析他们需求享享受受型，高品质质社区国际尺度他们喜好阅阅历丰富，城城市化BOX风格他们心态成成功感武汉一流别墅墅级社区因此，我们的的项目卖点是：城市中心别墅级社区国际品质BOX风格SLOGAN市中心，别墅墅级国际社区区。案名翠微新城··中央晶品中央晶晶品城市中心“精品”BOX形状LOGO（主主推）LOGO（辅辅推）秀稿展示>>>>>>>推广期>>>>>>>产产品形象的树树立复地双城从梧桐树下到到归元寺畔市中心·别别墅级国际际生活社区即即将绽放从上海到武汉汉，复地翠微微新城北块历经两年，梧梧桐树下已是是生活如画南块更上一层层，将以巅峰峰之作“中央央晶品”绽放放城市中央绝版别墅级社社区，比肩归归元寺，以国国际前沿视野野颠覆传统大空间尺度创创新BOX风风格，品质建建筑再度升华华居住境界国际尺度现代BOX风风格社区翠微新城·中中央晶品复地携手澳大大利亚BAU国际设计团团队大格局内部空空间，和谐而而有节奏的体体块立面以国际视野引引进世界潮流流居住理念首创雪山天际际线，为“火火炉之城”带带来清新凉爽爽之风根据气候科学学和人体科学学而设计的多多重细节，体体现建筑活性性印证城市前进进步伐，全面面改变江城居居住观强销期和持续续期>>>>>>>从大大卖点到小卖卖点8分钟从古琴台到武武汉广场复地翠微新城城·中央晶品品座落知音故里里，秉承汉阳阳古城千年的的悠然人文更坐拥城市中中心原点，据据守武汉广场场的一线繁华华从古琴台到武武汉广场古老与时尚相相辉映，传统统和时代和谐谐成就人文意境境的居住至境境6米高空阳台台视野随之翱翔翔翠微新城·中中央晶品，上上下阳台的错错落设计直接形成两层层高的阳台立即产生别墅墅级的露台享享受视野开阔是第第一震撼，高高空阳台更有有其气候学的的设计原理夏日，以双倍倍对流空间来来疏导热量冬季，将更多多的阳光直接接引入内部居居所以生态能效来来适应城市气气候，让空间间与自然和谐谐互动5.6米挑高高客厅空间豁然开朗朗复地翠微新城城·中央晶品品的联体别墅墅推门之后，客客厅陡然开朗朗5.6米的挑挑高，让生活活的灵感和浪浪漫在此尽情情生长2.8米处更更设一处通透透平台，可与与客厅互动交交流更为空间注入入灵动因素不同的停留空空间，享受不不同交流乐趣趣让客厅成为真真正家庭俱乐乐部VI展示>>>>>>>围墙设计>>罗马旗设计>><<<户外高高炮设计信封信纸设计计>>推广通路及媒媒体安排>>>>>>>翠微新城北块块客户区域：：汉阳区域内客客户比例占65%汉口客户比例例占18%（（主要为江汉汉和桥口）问题点由于，前期的的开发量较大大，对区域内内强势目标客客户的去化较较大，同时““金桥港湾湾”已即将销销售，对主要要目标客户群群的分流是巨大的的。项目南块产于于产品的市场场定位为区域域内高端产品品，其高质必必然高价（针针对区域内）），区域内的客户户去化能力有有限。如何开辟新的的增长点？？？整体推广方向向：立足区域———放眼大武汉汉汉阳区域———传统根据地地汉口区域———重点演进（（主要是桥口口区和江汉区区）建议：在总体媒体组组合的选择上上，保持报纸纸广告均衡频频率情况下建建议加大户外外广告的投放放力度。南块增加固定定大户外广告告的投放力度度，区域选择择上增加汉口口区域的户外外看板，根据据目标客户群群分布区域性性特点上，选选择公交广告这一形式。解决方法把销售通路搭搭建到目标客客户群体中去去三大利器传播迅速，接接受面广的主主流平面媒体体目标客户区域域的大型户外看板板广告到达目标客户户区的公交车媒体广告总体媒体策略略目标清晰的定定点直投针对项目周边边、复地会会会员进行资料料直投。老客户潜力的的挖掘充分重视与挖挖掘北块老客客户资源，开开展客户推介介活动，定期期告知新盘信信息。总体媒体策略略立体广告通路路以主流传媒报广和户外广告阵地作为主力力推广渠道，，辅以地盘包装、社区直投等方式形成立立体广告攻势势，围绕本案案的整体推广广诉求，并结结合阶段性的的推广目的对对目标消费者者以及社会公公众进行反复复记忆强化户外广告强势势出击根据目标客户户群体，用足足用好户外广广告资源。考考虑在项目周边、汉汉口武广区域域、西北湖区区域地带排布户外广告告阵地。报纸媒体分析析媒体名称媒体风格阅读人群发行量楚天都市报文章短小精悍信息容量大；武汉第一份小开版都市类报纸覆盖各方面人群70万份楚天金报发文格调较低，情感类文章多；女性读者群体大，办刊时间短。以学历不高的市民为住；26万份以零售为主武汉晨报政策解读，财金报道类有较大特色；信息容量小。学历较高青年人群为主26万份武汉晚报贴近普通老百姓，主要以家庭订阅为主，半刊时间长；是金融、客运等服务窗口向客户赠阅媒体。定位人群以中、老年人群为主以家庭服务为主约40万份长江日报武汉市党委机关报纸，报纸风格主要刊登政府相关政策文件；强制性订阅。武汉市各大机关、企事业单位人员。10万份左右报纸媒体组合合报纸媒体结论论根据南块产品品的推广方向向来讲，其中中高档产品的的市场定位，，对区域市场场的消化来讲讲还有较大的的压力，因此此，在立足、、巩固区域市市场的同时，，需要将眼光光移到整个城城市大市场上上；通过强势势媒体迅速展展现其形象。。报纸纸媒媒体体组组合合主力力媒媒体体：：《楚楚天天都都市市报报》》、、《《武武汉汉晚晚报报》》辅助助媒媒体体：：《武武汉汉晨晨报报》》品牌牌媒媒体体：：《长长江江日日报报》》户外外媒媒体体分分析析户外外看看板板分分析析通过过对对房房地地产产市市场场客客户户群群体体分分析析，，通通过过户户外外看看板板知知晓晓楼楼盘盘信信息息在在所所有有媒媒体体中中占占的的比比重重十十分分大大。。南南块块项项目目定定位位于于区区域域市市场场的的中中高高端端产产品品，，区区域域市市场场内内消消化化量量有有限限，，在在整整个个推推广广方方向向上上立立足足区区域域市市场场的的同同时时，，扩扩大大到到整整个个市市场场。。目目前前在汉汉阳阳区区域域钟钟家家村村天天桥桥上上已已有有一一块块大型型的的户户外外广广告告，，因因此此户外外看看板板的的重重点点是是在在汉汉口口区区域域增增设设。。户外外看看板板重重点点区区域域分分析析西北北湖湖广广场场区区域域西北北湖湖地地段段就就区区域域价价值值而而言言，，是是城城市市中中心心居居家家商商贸贸的的繁繁华华地地段段，，是是武武汉汉市市真真正正意意义义上上的的CLD（（中央央居居住住区区），，且且交交通通便便利利，，临临靠靠武武汉汉市市CBD，，是是武武汉汉市市的的金金融融中中心心。。区区域域内内许许多多知知名名企企业业在在此此设设立立，，覆覆盖盖高高端端人人群群，，消消费费能能力力强强大大。。西西北北湖湖广广场场作作为为市民民休休闲闲广广场场，人人流流量量大大。。此此区区域域增增加加户户外外看看板板，，使使项项目目的的别别墅墅产产品品能能够够有有效效的的覆覆盖盖到到目目标标客客户户群群体体，，同同时时对对楼楼盘盘的的整整体体形形象象和和公公司司的的品品牌牌价价值值有有极极大大的提提升升。。户外外看看板板重重点点区区域域分分析析武汉汉广广场场区区域域武汉汉广广场场商商业业圈圈是是汉口口的的最最大大商商业业圈圈之之一一，其其主主要要标标志志性性建建筑筑主主要要有有武武汉汉国国际际会会展展中中心心，，世世贸贸大大厦厦、、武武汉汉广广场场、、SOGO百百货货、、中中山山公公园园等等购购物物、、娱娱乐乐、、休休闲闲中中心心，，是是武武汉汉市市最最繁繁华华的的地地段段，，也也是是武武汉汉市市最最大大的的购购物物商商圈圈所所在在地地；；广广场场前前为为交交通通繁繁忙忙的的解解放放大大道道，，人人流流量量和和车车流流量量巨巨大大。。同同时时，，此此商商业业圈圈离离项项目目所所在在地地钟钟家家村村隔隔汉汉江江相相望望，，地地理理区区位位距距离离十十分分近近，，同同时时钟钟家家村村区区域域也也是是武武汉汉广广场场商商圈圈的的有有效效覆覆盖盖范范围围之之内内。。因因此此，，此此区区域域广广告告牌牌的的设设立立，，其其目目标标受受众众面面大大，，广广告告到到达达率率高高。。公交媒体分析析及线路组合合根据项目目标标客户群体分分布区域分析析，主要分布布在汉阳区域域、其次为江江汉区域和桥桥口区域。在在选择公交车车媒体广告时时，应重点覆覆盖这些区域域。交通流线线选择上以汉汉阳大道、解解放大道，新新华路、新华华路、建设大大道。线路选择5路环线（古古琴台——古古琴台）808路（（代李湾———代李湾）726路（（七里里庙———水水族公公园））585路路（（经经济开开发区区———复兴兴村））其他媒媒体分分析根据项项目品品质和和客户户层，，在媒体体新形形式上上建议议选择择：楼楼宇电电视广广告销售道道具工工地包包装（1）销销售售道具具l房房型单单体模模型l印印刷刷品（（楼书书、折折页、、房型型单片片等））（2））工工地包包装及及户外外广告告l售售楼处处（含含店招招、看看板、、易拉拉宝等等）l样样板板房l工工地地围墙墙l道道旗其他通通路1、直直邮邮广告告l前前期期期业主主直投投广告告l夹夹报直直投广广告2、其其它它通路路l网网站l产产品推推介会会SP活活动活动一一：老老客户户回馈馈活动动时间：：南块块启动动之前前内容：：以中中秋晚晚会等等社区区活动动，进进行品品牌宣宣传作用：：利用用老客客户的的口碑碑为南南块项项目积积累有有效客客户，，展示示复地地良好好品牌牌形象象。活动二二：产产品推推介会会时间：：开盘盘前客客户积积累期期内容：：以品品酒会会或者者BOX风风格建建筑讲讲座的的形式式，营营造赏赏识氛氛围、、辅助助。作用：：对南南块产产品起起到教教育市市场，，提升升形象象的作作用。。总体费费用预预算总销金金额预预估：：各种产产品比比例为为：联联排别别墅占占19.7%；；多层层公寓寓占29.1%；小小高层层与高高层公公寓占占51.2%总总建筑筑面积积约为为111879.7平方方米，预预计南南块产产品均均价3800元元/平平方米米，总总销售售金额额4.25亿元。。媒体体推广广费用用按总总销售售金额额的0.9%计计算，，南块块产品品的媒媒体总总推广广费用用为382.6万元。。预计计2005年9月18日日开盘盘———2006年11月月份完完成销销售进进度的的95%，，销售售周期期为13个个月，，媒体体推广广周期期为12个个月。。项目目总销销面积积11万平平方米米左右右。总面积预估均价总销金额推广费用比率总推广费用112501平米3800元/平米4.275亿元0.9%384.75万元总体费费用分分配媒体费用总额预估（万元）比例报纸媒体174.7545.4%户外媒体14036.4%SP活动307.8%道具205.2%机动费用205.2%推案计计划翠微新新城南南块的的推案案计划划销售周周期根据工工程进进度和和实际际情况况的考考虑，，我们们安排排南块块的销销售周周期为为18个月月，即即从（（2005.9月到到2007.2月））。共共计销销售完完成110000平平米左左右。。阶段名称时间目的客户积累期和开盘强销期现在—2005.12

销售期2006.1-2006.12南块销售完成80000平米扫尾期2007.1-2007.2南块销售完成10000平米南块销销售完完成20000平米米销售进进度2005.9月月-2005.12月推推案计计划楼号时间面积备注11，，13#2005.9.157000平平米/18，，19#2005.11.153000平平米/根据实实际情情况2005.10底2005.11底合计10000平米米2栋多多层部分别别墅南块销销量设设定按照南南块的的工程程进度度，截截止到到今年年年底底，南南块的的销售售任务务为20000平米米左右右，销销售周周期安安排4个月月，按按照此此进度度排销销量设设定为为：月份05.9.15-9.3005.1005.1105.12合计销售面积（平米）2000250075008000200002006.1月月-2006.12月推推案计计划2006年年的计计划是是完成成80000平平米，，结合合居民民的生生活习习