项目地块价值分析课件

第一节：地块价值及发现1、项目城市区位及四至2、项目经济指标3、项目配套4、项目SWOT分析项目区位——北固山景区/“长江北湖风光带”本项目位于“滨江风光带”上，当地人称之为“北湖”。“长江北湖风光带”是一道正在不断延伸的风景，整条风光带建成后，全长3．5公里，将充分展示镇江的人文历史和水域文化，成为一条绚丽的城市景观大道。行走在滨江风光带上，犹如徜徉于一幅气象万千的水墨画中。千年古城水文化的历史，正被悄然改写……

项目位于主城京口区，北临5A级景区北固山和长江北湖风光带。地处东吴路与梦溪路交叉口的西南侧，东吴路与梦溪路均为繁华路段。与老城区近在咫尺，距离繁华的市中心大市口仅2公里左右，约8分钟车程。项目区位项目所在位置镇江市政府大市口丁卯板块香江板块西北板块南徐板块中心板块丹徒板块本项目周边各方面资源比较丰厚，周边楼盘定位都比较高端，如招商北固湾、兆和皇冠假日、江河汇，高端市场的竞争力过大。项目经济指标总用地面积47900㎡可用地面积44200㎡总建筑面积156853㎡地下建筑面积33070㎡地上总建筑面积123783㎡其中住宅72800—84800㎡文化MALL30000㎡容积率2.8绿地率20%建筑基地面积≤46%用地性质商业住宅本项目体量不大，总建筑面积为15.7万平方米，自身配有3万平方米的文化mall，容积率适中，综合周边项目，高端市场竞争力较大，本项目可走亲民路线，开发为宜居产品，提升产品的文化价值，让凤凰置业与城市文化地脉相融合。类别概括内容诠释区域概括京口区东吴路以南、梦溪路以西、北临北固山风景区和长江北湖风光带属于镇江城市北部，处于长江北湖风光带，与老城区近在咫尺，项目区位优势非常明显；所处地段比较成熟，配套齐全、生活便利、交通四通八达。项目概括中小规模项目地块比较方正，且为净地，上手速度快；可用地面积44200平方米，容积率为2.8，住宅配文化mall；体量较小，开发速度与难度不大。高度限制限高80优、劣势资源优势：紧邻主城，北临5A景区及长江北湖风光带，所处地段成熟，配套齐全，交通便利，人流量大。劣势：项目体量较小，形态比较单一；周边老旧小区比较多；对面为招商北固湾大体量综合性项目。项目概括项目紧邻5A景区北固山和长江北湖风光带上，周边江景资源丰富，风景十分优美。项目北面就是镇江最著名的北固山，李白、杜甫、辛弃疾都在此题词作赋，留下一段段千古绝唱的诗词。景观资源何处望神州？

满眼风光北固楼。项目配套—商业资源：项目周边商业配套资源非常完善，商场、超市、银行等一应俱全，生活非常便捷。项目周边商业资源：商业街道：第一楼步行街、大市口广场、大市口国际名店街、太和广场、大祥时尚街、商业城购物广场、龙吟坊商业街、镇江招商市场等。综合商场：百盛商城、镇江八佰伴、联富商城、苏宁电器等超市：世纪联华、华润苏果超市、北京联华超市等银行：工商银行、农业银行、建设银行、交通银行、招商银行、江苏银行等一应俱全酒店：锦江之星、格林豪泰酒店、如家快捷、汉庭快捷等公司大厦：京谷大厦、科技大厦、邮政大厦、世纪大厦等众多市列珠玑，户盈罗绮！12341234571234镇江359医院镇江第四医院江苏大学附属医院长江医疗门诊部12物价局港务局3公安局4检察院5市航道管理处6市监管处分局7检疫检验局8水利局：本案项目配套—医疗、市政资源：项目周边医疗、市政一应俱全，日常生活非常便捷。城市主城随着镇江市主城区土地的供应稀缺，本项目的区位优势愈发明显，区域的发展势头较为强劲，属于镇江市的主城稀缺板块；交通条件地块周边两条主要交通干道为东吴路和梦溪路，路况良好，交通便利，与外界完好无缝对接；周边配套地块周边生活配套完善，可以充分满足未来人群对生活配套的需求。景观资源项目北临5A级景区北固山和长江北湖风光带，自然景观卓越。项目总结—项目处于镇江的主城区，具有地段的核心优势，属于稀缺资源；周边景观、配套资源比较丰富；居住区域比较集中，但同时老旧小区较多。竞品楼盘招商北固湾

——竞品楼盘之1项目简介城区：京口区板块：滨江占地面积：388000平方米建筑面积：750000平方米容积率：0.93物业类别：世界级滨水社区（高层,小高层,花园洋房,联排别墅,双拼别墅,独立别墅）装修情况：毛坯均价：大高层均价9000元物业公司：招商局物业镇江公司开发商：招商局地产项目总占地近40万平米，总建筑面积约75万平米，分多期开发，物业类型包括别墅、花园洋房、江景洋房等为一体的大型城市综合体项目。建筑规划设计由著名的中建国际(CCDI)水立方(国家游泳中心等六个08奥运场馆)顶尖设计团队亲自操刀。招商北固湾/推盘进度及均价北固湾项目11年10月2日开盘，首期开盘推出洋房、别墅类产品，洋房均价为12000元/㎡；2011-11-9首推出2栋观澜小高层近200套销售，面积段为82—140平米，均价为：11000元/㎡，期间推出10套优惠房源；2012-4月~11月期间陆续推出二期6栋悦江高层（33层），面积段为82—166平米，均价为：8500—9000元

/㎡

,活动1万抵10万。2013-9月三期悦山推出2栋高层（22层），面积段为86㎡、100-120㎡、138㎡，均价为：10000—11000元/㎡，活动1万抵10万。国家5A级景区北固山下，坐拥“三山一江”的顶级自然资源。8000米的滨江风光带，让人感受到自然与人文的默契。临近长江路、滨水路等城市主干道，便捷交通直达镇江各地。周边从幼儿园到大学一应俱全，滨江医院等医疗保障系统近在咫尺。招商物业提供的五星金钥匙管家。招商北固湾周边资源部分广告/招商北固湾舒适三房，虽户型方正，利用率较高，但由于无赠送面积，此类产品只能处于正常销售状态，不能产生热销。户型解析/招商北固湾招商北固湾为别墅、花园洋房、江景洋房等为一体的大型城市综合体项目，体量较大，周边环境资源比较优越，整体定位比较高端，品牌效应很强。本项目体量小，直接环境资源不足，与其相比，存在一定的差距。小结/招商北固湾兆和皇冠假日/推盘进度及均价兆和皇冠假日13年3月23日开盘，目前在售2栋31层的大高层项目，总户数145户，可售115户，去化很慢，在售面积为120平、170平、245平，均价12000元/平。目前购房9楼以下76折，其他86折。后期将推出7栋联排别墅，面积在320平~390平，总共31户。备注：该楼盘主要以大面积户型和别墅为主，去化非常慢，与本项目不具有可比性。3室2厅3卫1厨242.00㎡3室2厅3卫1厨245.00㎡户型解析/兆和皇冠假日尽管户型整体比较方正，但利用率不高，超大户型的3房产品导致去化速度极其缓慢。江河汇9月15日开始认筹，推出存2万抵6万的活动。

9月24日开盘，首推2栋17层（15、17栋），1栋30层的大高层（16栋），面积段为91-248㎡，均价：8600元/㎡；由于去化慢，预计推出的7、8、9、10号楼尚未加推。江河汇/推盘进度及均价户型解析/江河汇江河汇的户型结构虽方正，但南北不通透，这一弱点也是导致项目销售缓慢的重要原因之一。户型图/江河汇江河汇的户型结构虽方正，但南北不通透，这一弱点也是导致项目销售缓慢的重要原因之一。城区：京口区建筑面积：630000平方米容积率：3.57绿化率：30%物业类别：商业、公寓、商场、写字楼、住宅装修情况：毛坯产权年限：70均价：11000元/平方米物业公司：紫金物业管理公司开发商：镇江城投集团项目简介该项目11年10月开盘，由于的地段优势明显，处于主城区中心位置，销售速度较快，但户型和建筑设计均一般，目前已经进入尾盘期，虽位置离凤凰文化广场较近，但不能形成竞争。如意江南

——竞品楼盘之4城区：京口区占地面积：120000平方米建筑面积：300000平方米容积率：2.34

绿化率：37%物业类别：高层、花园洋房、叠加别墅项目特色：镇江首席英伦风精英人文社区总户数：2500均价：5300元/平方米售楼地址：镇江市京口区学府路168号物业公司：幸福基业物业开发商：镇江幸福基业房地产开发有限公司项目简介项目位居长三角两大经济圈中心，周边全国百强的江苏大学、江苏科技大学、镇江一中等教育资源邻里；2大高新产业开发区保驾护航，景观优美，人文气息浓郁。镇江孔雀城规划为约30万平米英伦风情社区，物业形态涵盖78-125㎡为主力的N+1多功能成长型户型，四层叠加花园洋房以及英伦风情商业街；镇江孔雀城82-124㎡N+1多功能成长型户型，高附赠100%得房率。英国宫孔雀城

——参考楼盘之1户型简析/英国宫孔雀城户型面积：93㎡户型特点：﹡入户处赠送一间，在交付前二次施工，规避规划带来的问题。﹡南北双阳台设计，增加了室内空间的使用功能。﹡阳台的进深较长，扩大了阳台的使用空间，增加了附送面积。户型面积：116㎡户型特点：﹡通过空间的赠送打造成完美四房，增加了使用功能。﹡户型方正，利用率高。﹡L型人体工程学厨房，洗菜、烹饪灵活转身。﹡阳台的进深较长，扩大了阳台的使用空间，增加了附送面积。户型简析/英国宫孔雀城户型面积：124㎡户型特点：﹡通过空间的赠送打造成舒适四房，增加了使用功能，成为改善型热销户型。﹡南北双向阳台设计，观景、晾晒各的其所。户型简析/英国宫孔雀城孔雀城产品类型为高层、花园洋房、叠加别墅，项目的户型设计是一大亮点，大部分户型通过赠送设计，使之成为性价比极高的楼盘。英国宫孔雀城市是镇江目前销售榜的冠军楼盘，该楼盘利用特色的英伦风格建筑和绝佳的户型设计淡化了其区位比较偏的弱点。综上优点再加之合理的定价，使之成为热销楼盘第一位，同样实现了其投入产出的利益最大化。小结/英国宫孔雀城城区：镇江建筑面积：650000平方米容积率：1.38

绿化率：37%物业类别：小高层装修情况：毛坯产权年限：70均价：6500元/平方米物业公司：深圳市国贸物业管理有限公司开发商：中南集团中南御锦城位于镇江市京口片区禹山路红豆购物广场东侧，结合中南世纪城、锦园共180万方大盘，中南御锦城占地500亩，建筑面积约65万方，全部高层设计，小区大体分为四期建筑，一期由7栋小高层1栋高层组成，二期由7栋小高层1栋高层组成，三期规划为9栋，由于限高分别有3栋一单元的高层和5栋一单元16层小高层组成。四期全部规划13栋32层高层，共计38栋。规划有幼儿园、会所每期均有相应的商业配套设施。项目简介中南御锦城

——参考楼盘之2户型简析/中南御锦城户型面积：84㎡户型特点：﹡通过阳台赠送，后期可扩展客厅的面积，使84平也能拥有大客厅。﹡户型整体比较方正，利用率非常高。中南的户型赠送面积整体来说都比较的规整，赠送的面积利用率很高，项目的户型很值得借鉴。户型简析/中南御锦城户型面积：115㎡户型特点：﹡通过赠送，增加一个房间，使两房变成三房。﹡户型整体比较方正，利用率非常高。﹡客厅的阳台赠送，可二次改造，扩大客厅的使用面积。﹡卧室观景阳台，增加舒适度。133平方米123平方米﹡改善型三房、四房的户型设计方正，通过赠送，大大提高了得房率，成为改善型热销户型户型简析/中南御锦城远洋香奈河畔

——参考楼盘之3城区：润州区建筑面积：356000平方米容积率：1.5

物业类别：高层小高层联排产权年限：70均价：5700元/平方米售楼地址：檀山路10号物业公司：北京远洋基业物业管理有限公司

开发商：远洋地产镇江有限公司远洋香奈河畔，地处镇江官塘桥路与谷阳路交界，位于南山风景区的东侧，属于主城区的主心区位，是一个以住宅为主的超大型法式风情高档生活社区。以小高层为主加上少量高层和联排，社区内有幼儿园和小学。项目简介户型面积：103㎡户型特点：﹡通过空间的赠送打造成完美小三房，增加了使用功能。﹡户型方正，利用率高。﹡通过赠送扩大了阳台的使用空间，增加了附送面积。户型简析/远洋香奈河畔孔雀城产品类型为高层、花园洋房、叠加别墅，项目的户型设计是一大亮点，大部分户型通过赠送设计，使之成为性价比极高的楼盘。英国宫孔雀城市是镇江目前销售榜的冠军楼盘，该楼盘利用特色的英伦风格建筑和绝佳的户型设计淡化了其区位比较偏的弱点。综上优点再加之合理的定价，使之成为热销楼盘第一位，同样实现了其投入产出的利益最大化。小结/英国宫孔雀城参考楼盘