农村土地“以租代征”的症结与法律对策分析研究 法学专业

《农村土地“以租代征”的症结与法律对策》的论文提纲一、“以租代征”的表现形式、主体认识误区及危害（一）“以租代征”的表现形式（二）产生“以租代征”相关主体认识误区（三）“以租代征”危害的具体体现二、探究“以租代征”的原因（一）直接原因与我国目前实行的土地征用补偿制度有关（二）深层次根源与我国农村现有的土地产权制度的弊端有关三、解决“以租代征”问题的对策探讨（一）完善土地征收制度，实现土地价值，保护农民土地权益（二）加强我国集体土地租用的法律制度建设四、结论农村土地“以租代征”的症结与法律对策内容摘要：本文介绍了“以租代征”的意义及农村土地“以租代征”的现状，“以租代征”带来的危害的具体表现。其症结问题是集体土地产权不明晰，收益分配不公平，使农民的土地利益受损，以及产生“以租代征”相关主体认识的误区，探究“以租代征”存在的原因，深层次根源与我国农村现有的土地产权制度的弊端有关。关键词：以租代征土地征收土地权益自2007年9月12日至年底，国土资源部开展以清理全国各地“以租代征”、未批先占、批少用多等问题的“百日行动”，确保我国耕地“18亿亩红线”。一、“以租代征”的表现形式、主体认识误区及危害所谓“以租代征”，是指违反土地利用规划和土地利用计划管制，规避农地转用和征地依法审批、规避依法缴纳新增建设用地有偿使用费、规避依法缴纳征地补偿费和安置补助费，以出租（承租）、承包等方式，用农民集体土地搞项目建设。在“以租代征”愈演愈烈的背后，究竟有哪些人在推波助澜？我们有必要针对“以租代征”现象进行认真分析。（一）“以租代征”的表现形式国家土地督察北京局对华北5省区市的调查发现，“以租代征”主要有6种表现形式：1、用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地；2、基层政府直接租赁农村集体土地；3、基层政府转租农村集体土地；4、基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为；5、村自行出租自己的承包地；6、村委会租用农民的承包地搞非农建设[3]；（二）产生“以租代征”相关主体认识误区1、农民：“与其土地被国家征收获得较少补偿，不如自己开发多赚租金。”报载，河南某县的一个村，今年来共向7家企业出租土地280亩，每亩地年租金1200元。村民对租地这种形式很满意，“如果征地办厂，即使一亩给上几万元补偿，不到10年就用完了。租地既不失地，又不用种地，每年还能领国家的粮食直补。”[4]国家土地督察北京局的一项问卷调查发现，73%的农民愿意或比较愿意以“以租代征”形式出让土地。2、地方政府：“‘以租代征’有诸多‘好处’，何乐而不为？”“以租代征”用地项目的落地，往往与当地政府的默许、纵容甚至直接参与分不开。“以租代征”可以规避建设用地审批的高昂成本，加快项目上马进展的速度，又可以逃脱法定的税费和免除占用耕地而必须履行的占补平衡义务。地方政府不必为征地补偿费用和被征地农民安置、长远生计等问题困扰，更关键的是，可以突破建设用地指标的限制。3、地方土地行政主管部门：“法不责众，民不告，官不究。”近年来“以租代征”呈上升、高发态势，尤其是县、乡、村一级争相效仿，十分普遍。法不责众，导致地方行政主管部门手中有法而束手无策。加之，“以租代征”牵扯征地制度改革、农村集体土地流转等较为敏感的话题，土地监管部门不愿意惹麻烦上身，索性采取“民不告，官不究”、“睁一只眼闭一只眼”的策略。4、用地企业：“征地报批程序繁琐、周期长，不如签个租地协议，直接用地省时省事又省钱”。按照现行规定的办卷时限，一般要3个月，整个从组织报批到完成征地过程，大体需要近半年的时间。由于各地招商项目争取困难，很多地区就在用地手续上打“擦边球”，搞“以租代征”。（三）“以租代征”危害的具体表现“以租代征”虽然是新出现的土地违法行为，但它已带有普遍性。表面上成全了部分地方政府、企业和农民的急功近利，实际上埋下了严重影响国家宏观调控、威胁国家法治和社会长治久安的种子。1、农民合法权益保障成问题。擅自占用农用地进行非农业建设属于非法行为，决定了租赁农民集体土地的合同的违法性，当然得不到法律的保护。而由于土地租赁期限一般都较长，随着土地资源日益紧缺，土地资产不断升值，今天看似没有矛盾的“租赁合同”，日后发生纠纷实乃必然。这些违法建设项目一旦被查，土地无论如何处置，农民都将成为违法的“帮凶”和以身试法的牺牲品。2、国家粮食安全和宏观调控严重受影响。大量“以租代征”事实的发生，农村集体建设用地数量剧增，耕地甚至基本农田大量流失，国家无法切实控制住新增建设用地供给，长此以往，国家粮食安全将受到威胁，宏观调控中土地这道闸门无疑将失守。近期世界、中国的粮食危机，由此可见端倪。二、探究“以租代征”的原因（一）、直接原因与我国目前实行的土地征用补偿制度有关1、农民土地权利的丧失现有征地制度是以农民土地权利的转移为其核心特征的。当集体土地被征收成为国有土地，进入工业化、城市化范围之内的时候，农民丧失了土地。相反，以租代征意味着农民并未丧失对于那些进入工业化、城市化范围的土地的所有权，工商企业所获得的只是有限时间内的使用权。2、农民的土地利益受损在土地补偿标准上，《土地管理法》规定以“前3年平均年产值”为计算依据，有失公正。因为征地是现在征的，而前3年的亩产年产值，由于受科技、体制、物价等方面的制约，产值一般没有现在高。在补偿数额上，标准太低。我国的《土地管理法》是1986年制定的，虽然在1988、1998年先后两次进行修改，但对于征地补偿标准没有进行修改，到目前为止，仍然执行的是该法第47条的规定：按照前3年平均亩产年产值计算，最高不超过30倍。可是在实际执行中，因30倍需要经过省级人民政府批准，所以一般都很难达到，多数都在15-20倍之间，按照一般耕地计算，农民被征用一亩地，实际得到的补偿一般在2-3万（不含城市郊区）左右。再者，征地制度给予农民的补偿是一次性的，农民在一次性获得这笔补偿后，就丧失了对土地的一切权利，成为失地农民，生活水平下降。相反，以租代征让农民有权永久性分享土地收益，而且，随着土地增值，这种收益也理应水涨船高，土地应该真正成为他们的一种社会保障。3、在征地程序方面，农民缺位，不能充分表达自己的意愿，也是“以租代征”行为蔓延的因素。本来，我国的征地补偿有着严格的民主议定程序，农民应有参与权。可是在实际工作中，农民的意愿往往难以表达，无形中增大了农民与征地部门的对立情绪。而“以租代征”最大的优势在于，农民能直接与占地单位讨价还价，确保了农民对土地使用权的权利不丧失，所以农民宁可被“长期租赁”也不愿意征用。（二）深层次根源与我国农村现有的土地产权制度的弊端有关根据我国的宪法及有关法律规定，我国的土地所有权分为国有与集体两种所有制。国有土地使用权可以按照市场经济的规则进入流转渠道，如可以设定担保物权、进行交易等等。但作为农村集体土地的使用权，土地除了作为自然的可利用资源外，还承担着维系社会公平、保障农民生活等其他的作用，虽然按照现行的法律可以转包、转租，但由于其不能出让、设定担保物权，集体土地仍然不能实行商品化以按照市场规律进行合理的配置。随着市场经济的发展，国有、集体土地的两种权益的差别应逐步地予以消除。三、结论对于“以租代征”违法用地者，“百日行动”突击查处“以租代征”，不足以惩戒，我们应当从产生“以租代征”的制度根源着手，修订相应的法律法规，完善我国土地征收制度，规范土地的出租行为，才能消灭“以租代征”，最大程度保护农民权益，从而使农村土地得到保护，确保我国耕地“18亿亩红线”。参考文献：1.迟福林主编