某楼盘产品定位规划修改建议方案

锦阳·湖语城（建议名）

产品定位规划

修改建议方案湖南平衡堂智业联盟投资顾问/全程策划/整合推广/营销代理合同【锦阳策案1-03号】成果提案※产品规划修改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※

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钢筋水泥林立的都市，开发互相追随所致的恶性循环：八面不洋不土的建筑风潮让人彷徨；大量目不暇接、不伦不类、不明所以、尽其所能、玄弄概念、牵强附会的亮点和粗制滥造绿化的楼盘主题、各种载体风马牛不相及……要找到清新空气和灵动空间、城市优质核心价值区等等实在不容易。汉寿更是这样，而且这里的工业化、城镇化较低，该区域房产的潜力无人置疑。龙阳大道中部东西片段（新老城结合部——主城核心区）（含本案）与辰阳大道、芙蓉路等城市东南片区，投资价值的对话频繁，碰撞最多。从汉寿的“风向频率玫瑰图”来看，未来城市中央商务区规划落户「龙阳大道中区组团」（不含遥远的第二新城之为第二中心），这无疑给本案眼前一亮。但畸型的是在境内的汉寿财富人士们的居住条件令人感怀，而且大多集中于老家、老城区与城区东南寓。他们不齿于中低档小区而又无奈暂住或离乡背井，不得不共同流露出一个声音---汉寿实在没有一个真正让人心动的楼盘！从城市突破的飞翔，在旧都龙阳城,寻找心灵自由的中央商务生活区（CLD）已是干渴已久的全体汉寿资产阶级和知本阶级（可称之为本土BOBO一族）的共同期待……※产品规划修改建议方案※概念总规基本完成，策划使命是基于市场需求、竞争现状及未来发展，应在此基础上研究和提升基于投资发展商战略目标进行调整建议修改的背景锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※※产品规划修改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※项目发展空间限制条件市场环境项目条件竞争参照取势优术案例研究产品定位决策模型——取势，优术，明道产品定位明道客户需求※产品规划修改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※投资发展商基于项目的开发目标？※产品规划修改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※开发目标广泛的市场知名度我们对目标的理解：价格提升品牌建立标志性项目企业视野：建品牌竞争视野：树口碑※产品规划修改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※发展商目标分解——标志性项目成为目标的核心标志性项目目标诠释短期：提升项目价值，带动中后期销售；长期：提升区域价值，带动后期本土拿地开发或邻近异地复制，实现更高的价值价格提升企业品牌短期：实现市场同类型项目，同类型产品的相对高价，引领价格的走势，成为别人定价的标准之一；长期：提升区域价格。短期：通过标志性项目的打造，对于市场的引领作用，建立企业品牌知名度和影响力，逐步实现品牌美誉度和忠诚度；长期：为后期拿地或模式化发展奠定基础。※产品规划修改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※项目发展空间限制条件市场环境项目条件竞争环境取势优术案例研究产品定位决策模型——取势，优术，明道产品定位明道客户需求※产品规划修改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※市场环境1

本项目面临的基本环境？取势※产品规划修改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※市场关键词1：多元化发展

多元发展是城市发展的重要过程，也是汉寿城市扩张的重要过渡汉寿07年以前的发展方式主要是单核心发展模式，房产消费客户主要为公务员及事业单位员工。多元发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，汉寿主要表现为向西南片区发展第一阶段：单核心扩张第二阶段：多元化发展主城核心核心核心核心主城※产品规划修修改建议方方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※汉寿商品房房开发量进进入快速增增长阶段，，2011年放量可能能达到90万方，而价价格涨幅较较2010年仅8%出头。2010年汉寿全年年销售量不不到20万方，市场场竞争激烈烈程度可见见一斑。市场关键词词2：增量市场场市场逐渐进进入快速发发展期，但但价格和成成交量增长长缓慢※产品规划修修改建议方方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※市场关键词词3：均质市场场多层产品稀稀缺，小高高层和高层层众多，同同质严重，，且价格箱箱体较小，，差异化未未形成现状分析：：在售产品基基本为小高高层或高层层，多层产产品基本没没有，洋房房产品不存存在。中心城区相相对成熟，，但稀缺资资源较少，，新的片区区市场，资资源较丰富富但生活配配套不够完完善，价格格提升不上上去。因此整个市市场比较均均质，价格格箱体小。。成熟市场对对照：而长沙包括括常德市区区市场，片片区之间差差异要明显显，高中低低端产品均均有选择，，物业类型型更为丰富富。价格差距也也较为明显显。城市正处于于电梯房产产品需求培培养期。提升空间：：类洋房多多层＞小小高层层＞高高层※产品规划修修改建议方方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※汉寿正处在在从启动型市场到快速成长型市场的变革期。多元市场——从城市发展展进程看，，汉寿正由由单中心向向多中心演演变，城市市向西南扩扩趋势明显显。新的行行政中心落落址后与轻轻轨建设至至汉寿时，，趋势还将将加快。增量市场——市场处于快快速放量阶阶段，但价价格和成交交量增长缓缓慢均质市场——电梯高层产产品供应量量大，需求求不旺，价价格箱体较较小，片区区间的差异异未形成市场环境小小结：※产品规划修修改建议方方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※产品条件2本项目具备备的自身条条件？优术※产品规划修修改建议方方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※项目属性——汉寿名片，，景观资源源与历史脉脉络突出规划：位于汉寿城城市中心位位置，属主主城区。交通：三面八点临临城市主干干道，可进进入性强，，城市道路感感强。配套：环绕银水湖湖公园，临临近步行街街等主商区区。※产品规划修修改建议方方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※地块分析——景观、噪音音1级景观地块块适宜布置置高层中户户型产品，，2、3级景观地块块适宜布置置小高层和和多层中等等与次大户户型面积产产品，4级景观适宜宜布置小面面积产品。。1级噪音位置置适宜布置置大户型，，2级噪音位置置适宜布置置中等面积积户型，3级噪音位置置适宜布置置小面积产产品。当景景观优势大大于噪音劣劣势时适宜宜取中间值值。※产品规划修修改建议方方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※地块分析——住宅价值、商商业价值住宅价值较大大的位置适宜宜布置高层产产品，住宅价价值其次的适适宜布置多层层产品。商铺产品适宜宜布置在南侧侧和西侧，南南侧商业价值值更大，辐射射更广，适宜宜布置面积稍稍大的街铺和和集中式商业业，西侧有较较为宽敞的出出入口链接传传统商区，可可以布置社区区型特色单铺铺，面积以小小铺为宜。※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※地块分析——项目周边本项目项目北向、西西向和东向主主要分布有多多层住宅和民民房，居住品品质较低；南侧为B地块另单列项项目将开发的的高层住宅区区；地块内部环公公园而建，市市民出入对小小区居住品质质有一定影响响※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※本地块最适宜宜打造泛汉寿寿区域高端产产品，多层、板式小小高层和点式式高层产品结合推进进。地块属性——资源丰富型主主城区地块，，适宜打造汉汉寿区域高端端产品。用地指标——容积率3.2左右，适宜配配置多层和小小高层及高层层产品结构项目周边——外部环境差，，内部公共公公园市民出入入对小区居住住品质有一定定负面影响。项目条件小结结：※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※竞争参照3本项目面临的的竞争环境？？优术※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※楼盘参照分析析——结合在售楼盘盘产品及销售售状况，定义义产品发展方方向项目规模（㎡）片区核心卖点产品类型产品走势芙蓉世纪城占地120亩，建面18万芙蓉路、辰阳路规模、环境、内部配套多层、小高层、高层多层最快，高层走势缓慢金色世家珑园（二期）占地48亩，建面8万振兴路西段优越地段，多层带电梯洋房电梯多层、小高层多层已售完小高层在售格林积家占地30亩，建面4.8万芙蓉路中段简欧风格、交房标准、框架结构多层、小高层多层已售完小高层在售云鼎新贵占地15亩，建面2.4万芙蓉路中段置业式酒店公寓，养包租婆多层、小高层多层已售完小高层在售清华园占地40亩，建面5.6万芙蓉路东段简欧风格、品质较高、文化元素多层、小高层多层基本售完小高层待售※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※项目规模（㎡）片区核心卖点产品类型产品走势龙泽苑建面约3万芙蓉路西段基本无多层、小高层多层已售完小高层在售天湖御景占地40亩，建面7万芙蓉路交汇辰阳南路龙湖公园（主打公园住宅旗帜）多层、小高层多层剩3套小高层待售蓝湾美树占地55亩，建面9万芙蓉路东段巴厘岛园林，超大楼间距高层17层待售楼盘参照分析析——结合在售楼盘盘产品及销售售状况，定义义产品发展方方向※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※项目规模（㎡）户型分布价格（元/㎡）户型走势芙蓉世纪城占地120万，建面18万26#、27#：130㎡三房、148㎡和155㎡的三、四房早期2000在售2400中等面积3房走势最快；剩余主要为大面积3、4房产品金色世家珑园（二期）占地48万建面8万88㎡两房119-125㎡三房21002房和小3房走势最快格林积家占地30亩，建面4.8万94㎡两房113-135㎡三房143㎡四房2200120多平米3房和2房走势最快。剩余20套均为大户型云鼎新贵占地15亩，建面2.4万140㎡三房138-153㎡酒店公寓（称：置业式）2300酒店公寓3900小面积3房走势好，大面积走势很慢清华园40亩，建面5.6万125-130㎡三房多层2100大面积户型走势慢楼盘参照分析析——结合在售楼盘盘产品及销售售状况，定义义产品发展方方向※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※项目规模（㎡）户型分布价格（元/㎡）户型走势龙泽苑建面约3万两房105㎡三房130、137㎡四房146、164、196㎡多层1900电梯房2250多层售完小高层大面积产品在售中，市场反应慢。天湖御景占地40亩，建面7万三房130㎡230平复式19003房全部售完，剩余大面积200平复式蓝湾美树占地55亩，建面9万两房92-94㎡三房116、130、139㎡、四房153、157㎡，五房186㎡报价2500待售楼盘参照分析析——结合在售楼盘盘产品及销售售状况，定义义产品发展方方向※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※项目规模（㎡）片区产品类型上市时间规划特点银水湖B地块占地84亩，建面21万振兴路高层点式2011年下半年？高密度、高容积率芙蓉西路83亩项目占地约80亩，建面待定芙蓉路规划待定（预计多层和小高层）2011年下半年或2012年待定蓝湾美树占地55亩，建面9万芙蓉路高层2011年4月底巴厘岛园林，楼间距大，板式建筑本项目占地100亩，建面22万振兴路初定多层+高层2011年下半年环银水湖公园，板式楼盘参照分析析——结合待上市楼盘产品及销销售状况，定定义产品发展展方向※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※从竞争市场观观测，汉寿市市场多层产品需求求旺盛，存量量极少；小高层产品处处于市场培育育期，接受度度中等；高层层产品市场接接受度较低。。

汉寿市场场中等面积三房房产品最旺销销；90平米左右两房房供应量少，，有一定潜在在需求；大面积三房、、四房产品滞滞销。

未来来市场竞争压压力大，本项项目最大的优优势在于资源源。楼盘参照——多层产品销售售速度快，市市场稀缺；电电梯高层产品品销售速度慢慢；中小面积积三房、二房房走势快，135平米以上大面面积三房、四四房滞销。竞争参照——直接竞争产品品以高层、小小高层为主，，多层产品存存在供应可能能。后期判断——依据多年的房房地产策划经经验考证，随随着房价的上上涨，市场需需求将进一一步体现为对对户型面积趋趋小化、两房房比例增大化化的状况。竞争参照小结结：启示竞争结论在激烈的同质质竞争中，强强化城市价值值和景观价值值成为关键；；产品和主题化化内园林亮点点将成为本项项目实现标志志性的关键。。※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※客户需求4本地客户需求求方向？优术※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※从调研数据上上显示，受调调客户偏向于于购买多层产产品和小高层层产品（12层以下）普通多层占40%，洋房（6层以下）占10%，小高层占42%，高层占8%。市场需求调查查※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※从调研数据上上显示，受调调客户偏向于于购买舒适型型3房和紧凑3房住宅产品选择舒适三房房者最多，占占比47%，选择紧凑三三房者占比21%，再次为选择择2房者占15%，选择公园里里高层景观洋洋房的约占5%，最少的为楼楼中楼电梯房房和1房。市场需求调查查※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※从调研数据上上显示，受调调客户偏向于于购买100-120平米以及120-135平米面积住宅宅产品选择100-120平米的客户占占35%，选择120-135平米的占31%，选择85-90平米者占15%，其次为136-143平米和150-160平米的，各占占6%，选择160平米以上者占占4%，60平米以下面积积选择人数极极少。市场需求调查查※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※从调研数据上上显示，受调调客户偏向于于购买40-80平米以及40平米以下面积积商铺产品市场需求调查查※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※从调研数据上上显示，受调调客户普遍只只能承受30万以下总价的的商铺产品综合客户对商商铺面积的选选择与实际承承受的总价分分析，二者形形成矛盾，关关键还在于客客户过于保守守以及事实上上的喜好与实实际承受能力力之间的差别别，在商铺面面积的定位上上适宜以1.6万元/平米的价格去去推算得出能能够承受60-80万客户的真实实需求，即控控制在50平米左右的单单铺。实际未来销售售可达1.8万元/平米以上。市场需求调查查※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※从客户需求住住宅户型和选选择面积对比比分析看，对对户型的选择择偏舒适3房，但对面积积的选择上则则偏向于紧凑凑面积，体现现出购买向往往和实际购买买能力之间的的矛盾。在商铺需求的的选择也同样样矛盾。启示：在住宅宅户型设计时时，应在控制制面积的同时时尽可能增大大赠送空间，，适度满足客客户对居住舒舒适度的追求求。在商铺的户型型设计上应单单层面积双层层化设计，振振兴路商业街街规划设计可可主要通过景景观化等手段段提升城市品品位和营商价价值※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※成交客户调查查格林积家的成成交客户以个个体户、公务务员、事业单单位职员为主主。※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※成交客户调查查芙蓉世纪城的的成交客户以以个体户最多多、公务员和和事业单位职职员约各占25%，私营企业主主相对较少（本项目可争争取的空间））。※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※成交客户调查查天湖御景的成成交客户个体体户比例更大大、事业单位位职员约占25%，私营企业主主比例上升，，公务员相对对较多。※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※物业需求：以以多层为主，，小高层次之之，高层接受受度较低。户户型需求：：以3房产品为主，，2房为辅，4房及以上大面面积产品需求求明显剧减。。

面积需求求：100-135平米三房需求求为主，85-90平米面积段次次之，136平米以上户型型需求不旺。。市场调查——市场对多层产产品接受度最最高，小高层层其次，最后后为高层。紧紧凑型三房和和舒适型三房房市场接受度度高。成交参照——前期楼盘购买买以公务员和和事业单位职职员为主，个个体户比例较较大。后期判断——依据多年的房房地产策划经经验考证，市市场需求将进进一步体现为为对户型面积积趋小化的状状况，同时公公务员购房的的比例将逐步步缩小，个体体户比例增大大。客户需求小结结：启示需求结论开发紧凑型3房产品是适应应市场需求的的关键，同时时应适度增加加附加值以满满足客户对舒舒适度的追求求。创新的2房可为亮点※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※案例研究寻寻找正确的的发展方向？？※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※案例研究汉寿近期在售售大部分项目目基本体现出出规划特色不不出众，户型型偏大的特征征，尤其以《芙蓉世纪城在在售高层》、《云鼎新贵在售售酒店公寓》、《龙泽苑在售小小高层》突出，可以作为我项项目的反面教教材。《金色世家珑园园》的户型规划可可以作为本土土的一个正面面教材，在户户型面积配比比与控制上比比较恰当，产产品的市场接接受度高，销销售速度较快快。《格林积家》、《芙蓉世纪城》的园建的品质质、工艺、流流程为反面教教材。※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※案例研究标杆项目：长长沙华润凤凰凰城是华润集集团在长沙打打造的第一个个高品质大型型社区，带动动了区域市场场的跨越式发发展。项目背景项目处在星沙沙，离长沙主主城区20分钟车程；星沙城市发展展较快，整体体房价约4000元/平米，项目房价与周边房房价拉开差距距约800元/平米。项目经济指标占地面积净用地600亩建筑面积120万㎡容积率3.0绿化率

39%产品类型小高层、高层开发时间2008~至今，分3期开发※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※案例研究长沙华润凤凰凰城产品风格格为欧陆风情情，采用浅咖咖啡色作为主主色调，采用用陶土劈开砖砖作为外墙主主材，品质感感强同时又具具有现代气息息。常德公园园世家追随之之；衡阳、郴郴州、岳阳此此类产品市场场反响均不俗俗。※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※案例研究华润凤凰城的的创新户型在在建筑面积与与舒适度上找找到了很好的的平衡，满满足了部分群群体既追求舒舒适度，又想想控制总价的的需求90平米2+1户型，实际使使用相当于3房。127平米3+1户型，实际使使用相当于4房。※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※案例研究长沙华润凤凰凰城建筑施工工单位为江苏苏中兴建筑，，为国家特级级资质建筑业业企业，施工工管理和施工工质量优良。。优良的施工品品质让客户看看得见摸得着着，着实让人人放心。项目目用材也比较较考究。※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※案例研究长沙华润凤凰凰城年均销售售量达到30万平米，并将将温州炒房团团、株洲、湘湘潭、常德、、岳阳、娄底底等地客户吸吸引至此，在在市场上制造造了良好的口口碑，后期产产品的销售基基本不用做广广告，每次开开盘必旺销价价并高走。※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※案例研究通过对华润凤凤凰城和本土土项目的研究究，我们总结结了华润项目目旺销的关键键因素。１、用城市中中心区良好的的交通条件主主动城市化：：放大城市核核心价值２、区域开发发，成为焦点点区域，前景景看好，融入入文化附加值值。3、环境，产品品，社区优于于同区域、同同片段的同等等项目4、区域代表型型项目出现吸吸引外地区域域的客户※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※案例研究本项目所在区区域是否具备备成为区域标标杆的可能性性？华润凤凰城的的KPI本项目契合度度１、新旧城区区结合部，与与中心距离5分钟，与城市市关系密切2、本项目超过过20万方体量，项项目所在地为为全城热点，，有洞庭湖文文化及银水湖湖历史脉络１、和城市中中心区良好的的交通互动（（车行时间2０分钟），主主动城市化并并中心化２、区域开发发，成为焦点点区域，并有有明显的区域域特征，前景景看好，融入入凤凰属性文文化3、环境，产品品，社区优于于同等项目4、区域代表型型项目出现吸吸引城市中心心区域、外阜阜的客户3、银水湖公园园的打造，在在环境上高于于竞争对手和和其他项目；；需在产品、、社区打造上上实现提升4、改良后的一一期产品明显显吸引区域高高端、泛区域域中高端客户户市场机遇及目目标实现2、没有形成高高端品质区，，以本项目为为核心打造高高品质片区。。4、逐步成为本本城高端客户户的选择代名名词，有利于于后期大量高高层的销售去去化与商铺增增值消化3、市场同质化化竞争，产品品缺乏亮点——天然机会，通通过产品和社社区的领先，，有利于实现现标志性楼盘盘和高价、品品牌的实现１、已经主城城化，逐步实实现城市CLD和泛CBD高端居住区，，有利于后期期产品实现高高价值※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※项目发展空间间限制条件市场环境项目条件竞争环境取势优术案例研究产品定位决策模型——取势，优术，，明道产品定位明道客户需求※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※产品定位5定位产品的发发展方向？明道※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※战略的选择领导者跟随者补缺者挑战者领袖/价格标准制定定者完全差异化定定位/市场拾遗者差异化特色/借势而上改变规则/强调自身差异异性唯领导者，方方能建立市场场权威影响力力锦阳·湖语城（建议议名）※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※锦阳在汉寿：：领袖/标准制定者地段价值领先先产品全面领先先环境全面领先先服务全面领先先重新定义高端端产品的标准准重新定义高端端环境的标准准重新定义高端端服务的标准准创新产品大环境（公园园里）＋主题园林（（小环境）已经主城化重新定义城市市高端的配置置品牌物管＋增值服务※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※产品定位——湘北领袖，洞洞庭湖【城市公园住宅宅】典范城市领领袖公公园典典范范政府规划的主主城区周边配配套优势与周边项目划划清界限，避避免价格与客客群圈层竞争争强调领导者地地位，成为泛汉寿标志性性项目提升项目意境境高度，避免免低端的价格格竞争强调资源与生生活优势扩大公园知名名度和影响力力，成为区域域的配套，而而非项目的单单一配套产品给予定调调建立区隔竞争争对手的文化化与服务性体体系※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※结合本地市场场和客户接受受度及承受能能力，产品打打造上，建议议规划如下：：产品定位方向向三：明星和和部分优质现现金流产品在在110-128平米，下限在在88平米，上限在在170平米左右（极极少）（具体体参见可供终终极决策讨论论的《户型配比表》）。产品定位方向向一：打造富富有异域特色色的风情社区区（立面与单体体——建筑风格）产品定位方向向四：明星和和优质现金流流产品实现享享受型创新；；现金流产品品实现享受；；实用型实现现创新。产品定位方向向二：打造具具有较高品质质的情景化类类洋房多层和和景观高层建建筑群※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※户型面积（m2）权重（%）备注多功能1房1/1/150-60建A块商业便规划之单身BOBO住办组合灵动可变2房2/2/1+188-9515规划于高层及多层实用3房3/2/2/1110-12035规划于小高层及高层舒适灵动3房3/2/2/2124-13035规划于多层洋房及小高层与高层景观3—4房4/2/2/2135-14313规划于洋房及楼王中楼王及平复式5/4/3/？总150-1702为顶级或关系客户产品定位——楼盘市场、需需求分析、适适度前瞻后的的户型配比锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※住宅产品户型型全面创新提提升——不能能忽视的利润润户型舒适性提提升客餐厅、主卧卧南北通透宽厅设计全明设计增值挖掘落地凸窗入户花园双层露台花园园挑高层高户型功能弹性性功能空间预留留可变空间户型组合2/3/3/4户型功能细化化加强主客分区更衣室储藏间※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※住宅布局调整整改造成多层洋洋房产品：入入市改造成点式板板塔高层产品品（26层）改造成点式板板塔高层产品品（26层）改造成点式板板塔高层产品品（26层）此两栋改造成成板式小高层层产品（12层）此两栋改造成成板式小高层层产品（12层）住宅层高必须须达到3米。上述是成成本可控并有有较好投资回回报的模式。。※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※根据已有规划划设计及上述述定位在不太降低容容积率的情况况下，对既有产品规规划调整如下下：2011-2-27规划局协调会会上局长讲：：“空间层次丰丰富，虽原来来整体限高50米，但个别可可以调至28层左右，腾龙龙广场地标建建筑不要超过过30层……”调整依据※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※调整依据如上调整后：：从投资效率上上讲更加适合合市场需求，，降低开发风风险；在建筑形态上上有利于形成成高低错落，，增强空间美美观度；从景观利于上上讲更利于景景观资源最大大化和社区生生活均好性；；从风水上讲北北高南低、东东西临水，符符合风水常识识——整体上乘呈卧卧龙状…多层布局在东东侧的理由：：此位置景观资资源相对较弱弱，且地形及及振兴路商业业街视野利于于布置多层，，同时不影响响其他楼栋景景观价值，还还利于汉寿城城市【核心价值区】设计原则；临近拟建低层层集中式商业业与售楼中心心，利于销售售动线和建设设资金链组织织；此处未规划地地下室，利于于开发施工的的节点组织。。※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※商业布局调整整沿街商业布局局不大变，建建议设计成景景观式商业街街，增加层高高至6米，减少进深深控制在13米。南北透明明设计建议最后建或或取消此处大大型集中商业业。锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※景观式商业街街区设计，便于特特色主题招商、集中管理、增值。。锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※第二层首层化化设计，人气纵纵向分流、集中中管理、增值锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※南北透明化设设计，凸显公园园商业特质、开开间摈弃传统而而大于6米利于横向人气，集集中管理、增值值锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※景观商街概念念化设计，与住住区【简欧】风格无需统一，，特色集聚人流流集中管理增值值锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※A地块一站式商商业与公馆南北向向设计商业收放自如如，振兴路生态化、、龙阳大道弧形对接接，呼应腾龙广场商商业●●龙阳大道广场场停车坪、地入入口●电影院引人入入后贯通单铺与MALL●●MALL集中人气●●城市复合空间间（A房），对接开开发区与未来来城市※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※简欧风格（西西部小高层参参考）（项目目住区全部亦亦然）住宅风格调整整※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※住宅风格调整整简欧风格（单单体）※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※住宅风格调整整简欧风格（备备选方案）东部高层组团团※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※住宅风格调整整简欧风格（单单体备选）※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※住宅风格调整整简欧风格：西西北面内街参参考※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※住宅风格调整整简欧风格：西西北面内街参参考西北面外街（（垂直公园路路而平行南岳岳路）参考，，风格与前简简欧面统一※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※住宅风格调整整简欧风格-屋顶（商榷））※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※住宅户型调整整——多层户型127平三房标准层层该户型中规中中矩，空间利利用合理，基基本没有浪费费之处。133平3+1房标准层该户型最大的的特点在于高高赠送，136平事实上相当当于买个4房。该户室可改造造成卧房，但但只计算半面面积，可谓大大赠送（报建时作阳阳台报建）※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※88平2+1带露台顶层该户型的特点点是95平做成了3房，而且舒适适度高，4.6米超宽客厅，，附赠露台，，可改造成阳阳光房。半赠送阳台（可改房）全赠送露台（可改房）阳台阳台住宅户型调整整——多层户型锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※超舒适170平复式带多露露台该户型设4卧房，主卧约约达30平米，客厅面面宽达7米，可谓超舒舒适，附赠5露台，可改造造多间阳光房房。（仅靠近湖景景的多层西侧侧单元配备））全赠送露台（可改房）全赠送露台（可改房）全赠送露台（可改房）全赠送露台（可改房）全赠送露台（可改房）阳台住宅户型调整整——多层户型※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※住宅户型调整整首层（135平）带花园该户型的特点点首层带花园园，增加了附附加值。降低了客户户对于首层住住宅的抗性。。——12层小高层户型（1T2）※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※住宅户型调整整——12层小高层户型（1T2）标准层（135平）3房带大阳台该户型的特点点通过阳台面面积进行大赠赠送，次卧阳阳台可改造成成阳光房，增增加了附加值值。※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※住宅户型调整整——小高层立面（层高3米）※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※住宅户型调整整——高层户型（层高3米）标准层（88平2房、124平3房）3房带大阳台该户型的特点点通过阳台和和空中花园进进行面积大赠赠送，在控制制面积的同时时不牺牲舒适适性，增加了了附加值。※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※住宅户型调整整——高层立面（层高3米）※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※住宅户型调整整——高层效果（层高3米）※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※城市公共主题题公园，也是是项目“私家家大水景花园园”。打造1300米弧形运动道道休闲小广场园林景观与配配套的表现取消内部主题题水景，以主主题景观和配配套适应区域域和文化，降降低后期维护护成本※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※园林景观表现现园林——坡地处理※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※公共花园休闲小广场园林景观表现现园林——营造互动氛围围休憩空间※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※打造老幼公共共活动场所：：设备设施品品味更新，成成本可控预算算公共配套整合合※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※公共配套整合合设立景观式健健身设施※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※公共配套整合合设立羽毛球场场楼栋侧面公共共生态修养天地地锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※园林景观表现现：棕榈树+小品+猫石等异域主主题呼应简欧欧建筑风格锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※园林景观表现现不造水景但造造过渡和棕榈间灵动动元素※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※科技配套设施施配置：公共广播音乐乐系统；闭路电视监控控系统；可视对讲门禁禁系统；停车管理备案案系统；火灾自动报警警系统；网络数字服务务系统；小区无线网络络系统。※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※商业补充一层半的首层层化：※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※商业补充标示指示※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※营销中心长沙阳光光100营销中心前广广场和内部装装修。阔绰、、大气。展示先行※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※深圳香蜜湖湖1号以及其他项目目销售中心及及示范单位标标牌，均显档档次。给人以以信赖感。营销中心展示先行※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※样板房建议设置样板板房样板房样板房※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※分期开发的原原则1.每期具有标杆杆产品拉高的的实现，同时时有相对地段段的产品补充充，降低风险险2.每期有关键的的产品卖点和和体验点的支支撑，让产品品具备抗后来来者复制的战战略竞争力※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※分期开发推售策略：通过一期的多多层销售实现现市场高价的的占位关键条件：一期部分园林林展示和主入入口展示；销销售中心的文文化与服务展展示；样板房房展示推售策略：通过前期小高高层的高价，，实现高收益益；通过高层层湖景楼王巩巩固价格，带带动商业产品品；全面实现现创新产品销销售关键条件：高层样板房+商业性物管人人员※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※分期开发推售策略：通过多层补充充，重新吸引引注意力，拉拉动整体均价价，实现品牌牌建立和商业业高价占位。。关键条件：会所展示，湖湖景展示，道道路拉通，开开街齐全。一期二期三期推售策略：通过小高层和和高层继续补补充，继续拉拉动整体均价价。关键条件：会所展示，湖湖景展示，道道路拉通。四期三期※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※分期开发推售策略：集中精力开发发拟建地块。。关键条件：团队夯实、招招商先行、湖湖景展示、道道路拉通。一期二期三期四期五期三期锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※【建议案名简释释】锦阳●湖语城◎鉴湖鉴鉴园鉴鉴未来◎◎给私享家家一片宁静的的天空◎（（副推广语语）【目的】：追求一种与与泛汉寿的有有产阶层、BOBO、小资——洞庭湖新时代代精英之精神神层面面的契合，，把自然、环环境、建筑拟拟人化串连起起来。【传播延伸释义义】：□湖：历史之湖的洞洞庭湖、现实实之湖的银水水湖、心灵之之湖的潮涌湖湖。□城：洞庭湖滨的生生态城、时代代复兴的中央央城、人文升升华的精英城城。□语：对话、倾诉……湖与建筑与人人和谐统一，，对话过去和和未来。□湖语城：：城之神韵以人人文之巅与历历史的洞庭湖湖对话，见证泛汉寿对对湖湘精神的的传承；公园建筑用倾倾城之美与优优雅的银水湖湖对话，提升新汉寿在在拥有文明的的高度；少数精英居稀稀缺舱位与蔚蔚蓝的潮涌湖湖对话，激励再前行而而自强不息的的辉煌。※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※城市领袖，公公园标杆Thanks！9、