物业设施设备管理课件

物业设施设备管理物业设施设备管理章节介绍第一章共有五节内容◎第一节物业设施设备管理的基本理论◎第二节物业设施设备管理的内容◎第三节物业设施设备管理机构和岗位职责◎第四节物业设施设备管理制度◎第五节

物业设施设备管理的一般标准

通过五项任务的实施，掌握物业设施设备管理的基本知识和技能，从而科学的对设施设备进行管理。第一章物业设施设备管理基础章节介绍第一章共有五节内容◎第一节物业设施设备管理的基知识目标掌握物业设施设备管理的内容和具体方法。

理解物业设施设备的构成、分类、特点和应用。

熟悉物业设备管理组织机构的设置和岗位职责。了解物业设施设备的概念及管理的意义和目标。知识目标掌握物业设施设备管理的内容和具体方法。理解物对物业设施设备进行有效的管理与维护。评定物业设备的完好率及其运行的状况。设置物业设备管理机构、制定岗位职责。熟知物业设施设备的名称、作用和特点。能力目标对物业设施设备进行有效的管理与维护。评定物业设备的完好率及其第一节物业设施设备管理的基本理论第一节物业设施设备管理的基本理论

一、物业设施设备的概念

（一）物业设施设备

1.物业的概念：指已经建成并具有各类价值（经济价值和使用价值）的土地、房屋及其附属市政、公用设施、毗邻场地等。在中国，物业特别指进入消费领域的房地产。

2.设备的概念：一是指设置以备应用：例如，新建的华联超市设备得很不错。

二是指进行某项工作或供应某种需要所必需的成套建筑或器物，如厂房设备、自来水设备等。一、物业设施设备的概念（一）物业设

4.物业设施设备

指附属于房屋建筑，为物业的用户提供生活和工作服务的各类设施设备的总称，是构成房屋建筑实体有机的、不可分割的重要组成部分。

3.设施的概念

指为了进行某项工作或满足某种需要而建立起来的机构、系统、组织和建筑等。如生活设施、燃气设施、服务设施等。4.物业设施设备3.设施的概念

5.物业设施管理（FacilityManagement，FM）：“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理工作”。

国际物业设施管理协会认为FM的主要业务有：①物业的长期规划；

②物业管理的年度计划；③物业的财务预测和预算；

5.物业设施管理（FacilityManag④不动产的获得及其处理；⑤物业规划、业务房间装修标准的设定，机器、器具和备品的设置以及房间管理；⑥建筑和设备的规划和设计；

⑦新建筑或原建筑的改造更新；⑧维护管理和运行管理；⑨物业的支援机能和服务。④不动产的获得及其处理；⑤物业规划、业务房间装修标准的设定，

6.物业设施设备的构成（重点）给排水消防暖通电梯燃气供应空调供配电安防通信、网络城镇物业由以下系统有机组成：

例如：一般住宅和现代化的商务大厦。6.物业设施设备的构成（重点）给排水消防暖通电梯燃物业设施设备管理课件物业设施设备管理课件物业设施设备管理课件物业设施设备管理课件物业设施设备管理课件物业设施设备管理课件

（二）物业设施设备管理的基本内容（重点）

主要包括管理和服务两个方面，即需要做好物业设备的管理、运行、维修和保养等工作。

二、设施设备的LCC理论

（一）LCC

理论

寿命周期费用（LifeCycleCost，LCC）也称为全寿命周期成本，是从设备、项目的长期经济效益出发，全面考虑设备、项目或系统的规划、设计、制造、购置、安装、运行、维修、改造、更新，直至报废的全过程，使LCC最小的一种管理理念和方法。（二）物业设施设备管理的基本内容（重点）

（二）设施设备的寿命（重点）包括自然、技术和经济寿命。

1.自然寿命（物理寿命）指设备在规定的使用条件下，从开始使用到无法修复而报废所经历的时间。影响因素：使用状况、维护保养状态。

2.技术寿命指设备在技术上有存在价值的时间--从开始使用到因技术落后而被淘汰的时间。影响因素：磨损、老化程度；新技术发展速度。（二）设施设备的寿命（重点）

3.经济寿命（价值寿命）指设备从开始使用到再继续使用时在经济上已经不划算为止的全部时间。影响因素：使用过程中的经济状况。物业设施设备的寿命主要是管理寿命，一般是指设施设备从安装交付使用开始，经过使用、维护、维修、改造阶段，直到最后报废处理为止的全过程，它可以是自然寿命、经济寿命或技术寿命。

（三）寿命周期费用的构成主要有：前期费用、购买费用、使用费用、维修费用和回收报废成本等。3.经济寿命（价值寿命）

物管企业一般是接管已建好的设施设备，其LCC费用主要是设施设备的维持费用：

1.使用维护费：包括技术资料费、操作人员工资及培训费、日常维护材料费、维护工具仪表费、委托维护费和能源消耗费等。

2.修理改造费：包括技术资料费、维修人员工资及培训费、维修材料、工具、备件、备品费、委托维修费和能源消耗费等。

3.后勤保障费：包括材料保管费、管理人员工资及培训费、办公费、技术资料费、实验设备费和检测费等。

4.报废处理费：包括拆除费和运输费等。物管企业一般是接管已建好的设施设备，其LC

三、设施设备的可靠性理论设备可靠性：指其无故障连续运转工作的性能，分为固有可靠性和使用可靠性。

固有可靠性：由设计、生产工艺和制造决定；

使用可靠性：与使用、环境以及可维修性有关。

（一）可靠度与不可靠度

可靠度：指设施设备在正常使用、保养和维修的条件下，在经济寿命期内完成规定功能的概率。

不可靠度：指设施设备在上述情况下，不能完成规定功能的概率。三、设施设备的可靠性理论

（二）故障率和故障密度

故障率：设备在单位时间t内发生故障的台数相对于t时间内还在工作的台数的百分比。

（即设备或部件在规定条件下、规定期限内发生故障的次数。）

故障密度：单位时间内，发生故障的设备台数与总设备数之比。

（三）故障分布规律常见故障分布函数：指数分布、正态分布和威布尔分布。指数分布：适用于具有恒定故障率的部件及比较复杂的系统，如给、排水、采暖、通风、空调、供配电及照明系统等。（二）故障率和故障密度正态分布：适用于磨损型部件发生的故障，如灯泡、变压器等。威布尔（韦伯）分布：适用于轴承、继电器、空气开关、电动机、液压泵和齿轮等。

（四）故障率曲线（重点）俗称“浴槽曲线（Bath-tubCurve）”。设备故障率随时间的变化可以分为初期、偶发和磨耗故障期。

初期故障期（磨合期），在此期间，开始的故障率较高，但随时间的推移，故障率迅速下降。

偶发故障期，设备故障率大致处于稳定状态，故障发生是随机的，其故障率最低，而且稳定，是设备的正常工作期或最佳状态期。正态分布：适用于磨损型部件发生的故障，如灯泡、物业设施设备管理课件

磨耗故障期，由于设备零部件的磨损、疲劳、老化、腐蚀等，故障率不断上升。

四、设施设备的故障理论

（一）故障的概念设备（系统）或零部件由于某种原因丧失其规定性能的状态，即发生了故障。一般地，设施设备处于不经济运行的状态，即为故障。

（二）常见故障的模式（重点）设施设备的每一项故障都有其主要的特征，称为故障模式，如磨损、老化、腐蚀等。磨耗故障期，由于设备零部件的磨损、疲劳、老

常见故障模式：异常振动、磨损、疲劳、裂纹、破裂、腐蚀、变形、剥离、渗漏、堵塞、松弛、熔融、蒸发、绝缘老化、材料老化、异常的声音、油质变质等。

（三）故障发生的原因

原因：硬件、软件故障，或硬件与软件不匹配等，一般可归结为运转缺陷。

运转缺陷：指使用条件的影响和变化，导致设备过载、过热、腐蚀、润滑不良、漏电和操作失误、维护、修理不当等。常见故障模式：异常振动、磨损、疲劳、裂纹、

五、物业设备管理的目标（重点）

科学的物业设备管理是：对设备从购置、使用、维护保养、检查修理、更新改造直至报废的整个过程中进行技术管理和经济管理，使设备始终可靠、安全、经济地运行，给人们的生活和工作创造舒适、方便、安全、快捷的环境，体现物业的使用价值和经济效益。物业设备管理的根本目标是用好、管好、维护好、检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率。（“五好”、“二率”）

（一）设备的有效利用率（A）

A=T/(T+T`)×100%五、物业设备管理的目标（重点）

（二）设备的完好率（B）

B=Sn/S×100%

设备技术性能的发挥、使用寿命的长短，在很大程度上取决设备管理的质量。

设备的完好标准：（重点）①零部件完整齐全，符合质量要求；②运转正常，性能良好，性能达到规定要求；③设备技术资料及运转记录齐全；④设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象；⑤防冻、保温、防腐等措施完整有效。

第二节物业设施设备管理的内容第二节物业设施设备管理的内容

◎物业设备基础资料管理◎物业设备运行管理◎物业设备维修管理◎物业设备更新改造管理

◎备品配件管理◎固定资产（设备）管理◎工程资料管理

一、物业设备基础资料管理

内容包括：设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。

任务（1）建立档案：设备设施系统的原始档案

（2）保管资料：设备技术资料及相关政策、法规、条例、规程和标准等文件。

（一）设备原始档案、技术资料

1.设备原始档案基本要求：齐全、详细、准确。

任（1）建立档案：设备设施系统的原始档案（2）保管资料：设

（1）设备清单或装箱单

（4）开箱验收报告

报告内容：设备名称、型号、规格、数量、外观质量、附带资料、验收人员、验收日期等。

参加单位：购买使用单位、设计单位、安装公司、监理公司和生产厂商等。

（3）产品合格证、检验合格证

（2）设备发票（1）设备清单或装箱单（4）开箱验收报告报告

包括：设备图纸、使用和安装说明书等。

（5）产品技术资料

（6）安装施工、水压试验、调试、验收报告

竣工验收：可分阶段验收，并做详细记录：验收工程名称、位置、验收日期、验收人员等。

水压试验记录：压力、持续时间及工作人员等。

调试：单机调试及系统调试，相关人员参加。包括：设备图纸、使用和安装说明书等。（5）产2.设备技术资料（1）设备卡片

每台设备都必须建立卡片，可按设备系统分类、使用部门或设备使用场所对设备进行编号，按编号在设备卡片上登记设备的档案资料。（2）设备台账

登记设备大概情况：设备编号、名称、型号、规格、生产厂商、出厂日期、价格、安装使用日期等。2.设备技术资料（1）设备卡片每台设备都必须建立

设备卡片编号登记日期设备名称设备编号型号规格安装位置

设备参数

附件功率电压电流转速名称型号规格数量操作方法及注意事项维修保养要求备注设备卡片设备名称设备编号型

设备台帐序号设备编号设备名称设备型号设备规格制造国别制造厂名配套电机台数总容量出厂编号出厂日期进场日期设备台帐序号设安装日期使用日期安装地点设备原值（元）年折旧率总重量（Kg）随机附件数备注安装日期使用日期安（3）设备技术登记薄

内容：设备概况、设计参数、技术特性、结构简图、备品配件、设备运行及维修记录，设备大、中修记录、设备事故记录、更新改造及移动改装记录和报废记录等。（4）竣工图

记载工程建筑、结构及工艺管线、设备设施系统等建设安装工程真实情况的技术文件，是竣工验收及今后管理、维修、改扩建等重要依据，要妥善保管。（3）设备技术登记薄内容：设备概况、设计参数、技术特（5）系统资料

按系统或场所把各系统分成若干子系统，对每个子系统，采用示意图、文字和符号来说明。

要求：直观、灵活、简明，以便于查阅。（5）系统资料按系统或场所把各系统分成若干子系统，对

（二）国家有关部门颁发的相关政策、法规、条例、规范、标准等文件（自学）1.政策、法规、条例及规范

（1）环保方面《中华人民共和国水污染防治法》、《中华人民共和国大气污染防治法》、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》、《中华人民共和国放射性污染防治法》和《中华人民共和国水法》等。（二）国家有关部门颁发的相关政策、法规、条1.政策、（2）消防方面《中华人民共和国消防法》、《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》等。（3）节能方面

《中华人民共和国节约能源法》等。（4）建筑方面《中华人民共和国建筑法》，《住宅装修工程施工规范》、《民用建筑室内环境污染控制规范》等。（2）消防方面《中华人民共和国消防法》、《建筑设计防2.技术标准

《生活饮用水卫生标准》、《室内空气质量标准》、《室内环境质量评价标准》、《污水综合排放标准》、《中华人民共和国国家标准-工业锅炉水质》、《锅炉大气污染物排放标准》、《建筑装修工程质量验收标准》、《城市区域环境噪声标准》等。

相关政策、法规、条例、规范和各种技术标准是设备管理中的法律文件，必须分类存档，妥善保管。2.技术标准《生活饮用水卫生标准》、《室内空气质量标准》二、物业设备运行管理包括：技术运行和经济运行管理。

（一）物业设施设备技术运行管理任务建立合理的、切合实际的运行制度、操作规定和安全操作规程等运行要求或标准建立定期检查运行情况和规范服务的制度1.针对设备特点，制定切实可行的操作规程。二、物业设备运行管理包括：技术运行和经济运行管理。

2.对操作人员要进行专业培训教育，持证上岗。

3.加强维护保养，做到“正确使用，精心维护”。

4.定期校验仪表和安全附件，确保灵敏可靠。

5.科学监测、诊断故障，确保设备安全运行。6.对事故的处理要严格执行“四不放过”原则。

事故原因不查清楚不放过、事故责任人及其部门未受到教育不放过、没有行之有效的改进措施不放过、没有紧急事件的预防方案和弥补救护措施不放过。2.对操作人员要进行专业培训教育，持证上岗。3.加强

（二）物业设备经济运行管理

主要任务：在设备安全、正常运行前提下，节约能耗、操作、维护保养以及检查修理等费用。

主要内容：a、采用切实有效的节能技术措施；

b、加强设备能耗的管理工作。

经济运行管理的措施：

1.初期投资费用管理

购置设备时考虑因素：①技术性能参数必须满足使用要求，并考虑到发展的需要。②安全可靠程度、操作难易程度及对环境的要求。③价格及运行时能源的耗用情况。（二）物业设备经济运行管理主要任务：在设备④寿命（经济寿命和技术寿命）。⑤外形尺寸、重量、连接安装方式、噪声和震动。⑥采用新技术、新工艺、新材料及新型设备。

2.运行成本管理

能源消耗经济核算、人员配置等。

①能源消耗的经济核算

◎制定能源耗用量计划和做好计量工作

★设备管理部门每年要预先按月（1--12个月）做出每个月的各类能源的耗用计划及能源费用支出计划。★各类能源的使用要有正确可靠的计量仪表。

每天：定时抄表，计算日耗量；

每旬：检查统计一次实际耗用量；

每月：统计一次实际耗用量及能源费用，并将每④寿命（经济寿命和技术寿命）。月实际耗用量及能源费用同年度计划进行比较。

◎采用切实有效的节能技术措施

设备选用：技术参数要同工艺要求相匹配，优先采用先进的电子控制技术，实施自动调节，使设备运行时一直处于最佳的运行状况之中。

节约用水：做到清浊分流、一水多用、废水利用。

节约用电：优先选用节能电机，在供配电设施上有提高功率因数的措施；照明方面，尽量利用自然光，选择合理的照明系统和照明灯具。灯具控制应采用时间控制、日光控制或红外音频控制等。

管网维护：防止管道、阀门及管道附件泄漏和损坏，发现问题及时修理和调换。对使用热源和冷源的管道和设备应加强保温绝热工作，以减少散热损失。月实际耗用量及能源费用同年度计划进行比较。

◎加强节能管理工作

组织领导：由单位主管领导负责节能工作，下设节能工作办公室，配备专人管理。

能源管理人员选用：聘任具有节能专业知识、实践经验和有技术职称的人员，并报节能主管部门备案。

能源管理人员职责：对能源应用状况进行监督、检查，按照合理利用能源的原则，推行节能科学管理方法，组织实施节能技术措施，降低能耗；制定合理的能源消耗定额，建立节能工作责任制度并且严格考核；开展节能教育，组织有关人员参加节能培训。能源管理人员、重点耗能设备岗位上工作的操作人员，应进行培训，考试合格后持证上岗。◎加强节能管理工作

②

操作人员的配置

采取合理的人力资源组织形式来安排操作人员，定岗定员，提倡一专多能的复合型人才持证上岗。

目的：及时处理设备运行中，由于技术状态发生变化而引起的大量、常见问题，随时改善设备使用状况，保证设备正常运行，延长使用寿命。

内容：主要包括维护保养和计划检修。三、物业设施设备维护管理②

操作人员的配置采取合理的人力资（一）物业设备的维护保养设备在使用中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，严重时会酿成设备事故。

1.维护保养的方式

清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查。对长期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。

①紧固为防止设备发生更大震动导致螺母脱落、连接尺寸错位、设备位移以及密封面接触不严造成泄漏等故障，必须经常检查设备的紧固程度。

②润滑润滑管理要求做到“五定”（定人、定质定时、定点、定量），并制定相应的润滑管理制度。对润滑油的型号品种、质量、润滑方法、油压、油温及加油量等都要有严格的规定。（一）物业设备的维护保养

③调整设备因震动、松动等因素，零部件之间的相对尺寸会发生变化，容易产生不正常的错位和碰撞，造成设备的磨损、发热、噪声、震动甚至损坏，因此必须对有关的位置、间隙尺寸作定期测量、调整和紧固。

④外观表面检查

对设备外观作目视或测量观察：★检查设备的外表面有无损伤或裂痕；★震动和噪声是否异常；★密封面是否有泄漏现象；★外表面是否锈蚀以及防腐保温层是否损坏；★磨损是否在允许范围内；

★防护罩等安全装置是否齐全；★温度、压力运行参数是否正常；★电机是否超载和过热；★传动皮带是否断裂或脱落等。③调整设备因震动、松动等因素，零部件之间的相对尺

2.维护保养工作的方法

日常维护保养、定期维护保养和点检。

日常维护保养：要求设备操作人员

班前对设备进行外观检查；

班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各设备运行参数，随时注意运行中有无震动、异声、异味、超载等现象；班后对设备做好清洁工作。2.维护保养工作的方法日常维护保养、定

定期维护保养：

是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。

根据设备的用途、结构复杂程度、维护工作量及人员的技术水平等，决定维护的间隔周期和维护停机的时间。定期维护保养需要对设备进行部分解体，应做好以下工作：

◎对设备进行内、外清扫、擦洗和疏通；

◎检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙；

定期维护保养：

◎检查安全装置；

◎检查润滑系统油路和过滤器有无堵塞；

◎清洗油箱，检查油位指示器，换油；

◎检查电气线路和自动控制元件动作是否正常等。该工作以操作人员为主、检修人员协助进行。

设备的点检

点检

-指对设备有针对性的检查。一些设备在出厂时，生产厂商会提供该设备的点检卡或点检规程，其中包括检查内容、方法、周期以及检查标准等。点检：可按生产厂商指定的点检内容和点检方式进◎检查安全装置；行，也可根据经验自己补充增加一些点检点，可以停机检查，也可以随机检查。

点检方法：①人工：摸、听、看、嗅等。②设备：利用仪器仪表精确诊断。

点检作用：掌握设备性能、精度、磨损等情况，及时消除隐患，防止突发事故，保证设备正常运行，为计划检修提供可靠的依据。

点检分类：日常点检和计划点检。

日常点检-由操作人员随机检查。

点检内容：设备运行状况及参数；安全保护装置；易磨损的零部件；易污染堵塞、需要经常清洗更换的部件；运行中经常要求调整的部位；运行中经常出现不正常现象的部位等。行，也可根据经验自己补充增加一些点检点，可以停机

计划点检专业维修人员为主，操作人员协助，可以使用先进的仪器设备和手段。

点检内容：设备磨损情况及其他情况；确定修理部位、部件及修理时间；更换零部件；安排检修计划等。

（二）物业设备的计划检修

计划检修：对在用设备，根据其运行规律及点检的结果确定检修周期，以检修周期为基础，编制检修计划，对设备进行积极地、预防性地修理。

分类：小修、中修、大修和系统大修四种。

1.小修主要是清洗、更换和修复少量易损件，并作适当的调整、紧固和润滑工作。一般由维修人员负责，操作人员协助。计划点检专业维修人员为主，操作人员协助

2.中修

在小修的基础上，对设备的主要零部件进行局部修复和更换。

3.大修

对设备进行局部或全部的解体，修复或更换磨损或腐蚀的零、部件，力求使设备恢复到原有的技术标准，同时也可对设备进行技术改造。中修、大修由专业检修人员负责，操作人员协助。

4.系统大修

对一个系统或几个系统甚至整个物业设备系统的停机大检修。通常将所有设备和相应的管道、阀门、电气系统及控制系统都安排在系统大修中进行检修。大修时，所有相关专业的技术管理人员、检修人员和操作人员都要按时参加，积极配合。2.中修在小修的基础上，对设备的主要零部件

（三）计划检修和维护保养的关系

“维护保养为主，计划检修为辅”。

四、更新改造管理

（一）设备更新以新型的设备来代替原有的老设备。任何设备都有使用期限，若达到了它的技术寿命或经济寿命，则必须更新。

（二）设备改造应用现代科学技术，对原有设备进行技术改进，以提高设备的技术性能及经济特性。

（三）设备改造的主要方法

1.对结构作局部改进；

2.增加新的零、部件和各种装置；（三）计划检修和维护保养的关系

3.调整参数、容量、功率、转速、形状和外形尺寸。设备改造费用一般比设备更新要少得多，故通过技术改造能达到技术要求的，可以不对原设备进行更新。

（四）编制设备改造方案

分析论证，编制方案：

1.原设备在技术、经济、管理上存在的主要问题，设备发生故障的情况及其原因；

2.需要改造的部位和内容；

3.在改造中应用到的新技术及其合理性、可行性；

4.改造后设备的技术性能、安全性能、效果预测；

5.预计改造后的经济效益；6.改造的费用预算以及资金来源计划

7.改造的时间及设备停用带来的影响；

8.改造后的竣工验收和投入使用的组织工作。3.调整参数、容量、功率、转速、形状和外形尺寸。

五、备品配件管理

基本原则：在检修之前就把新的零部件准备好。设备运行过程中，一些零部件会磨损、老化，降低设备技术性能，为恢复其性能，需用新零部件更换旧零部件。为减少时间，提高效率，检修前备好新零部件。。

备品配件管理工作的目的和方法：科学地组织备件储备，满足设备维修的需要，保证设备维修的质量和进度，减少备件加工制造和采购的突五、备品配件管理击性和盲目性，将储备的数量压缩到最低限度，降低备件的储备费用，加快资金周转。

备品配件的管理应由专业技术人员负责。

职责：确定备件范围，收集备件图纸、测绘整理，确定备件来源的途径和方法，确定合理的储备定额和储备形式，编制备件卡和备件的台账，为备件的制造、采购和库存提供科学的依据。

击性和盲目性，将储备的数量压缩到最低限度，降低备六、固定资产（设备）管理

固定资产：使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具等。固定资产必须同时具备下列两个条件：一是使用年限在一年以上：二是单位价值在规定的限额以上（1000元、1500元、2000元）。不同时具备这两个条件的列为低值易耗品，按流动资产管理。单位价值在2000元以上、并且使用期限超过两年的，也应当作为固定资产管理。六、固定资产（设备）管理（一）固定资产（设备）的利用程度

1.固定资产利用率

反映有多少固定资产在发挥作用。不再使用的固定资产：积极创造条件利用起来；实在不需用的固定资产：转让、出租处理。

2.固定资产生产率

设备在单位时间内的功能发挥率。提高固定资产生产率的措施：

①使用设备时合理组织运行任务；②保持设备的完好率及最佳运行状况；③采用先进技术对设备进行技术改造。（一）固定资产（设备）的利用程度

（二）设备折旧设备在使用过程中不断磨损、损坏和陈旧，其价值也逐步减小，这种设备价值的减小就是折旧。各类设备的折旧年限应与预定的平均使用年限相一致。确定设备折旧年限的一般方法：

①参考历年来同类设备的平均使用年限；②根据使用频率、工作环境和维修保养的质量；③技术进步的程度决定了产品淘汰的周期，也决定了折旧年限的长短。（二）设备折旧

（三）设备的报废设备由于严重损坏不能再继续使用，或者损坏后如再修理在经济上不合算等，该设备就应该作报废处理，更新添置新设备。

（四）固定资产管理的要求①保证固定资产完整无缺。②提高固定资产的完好程度和利用效果。③正确核定固定资产需用量。④正确计算固定资产折旧额，有计划地进行固定资产折旧。⑤进行固定资产投资的预测。（三）设备的报废七、工程资料的管理

（一）资料管理的目的和意义

资料得到有效的管理，方便查找和使用，及时、有效地对工作起到指导作用。

（二）物业工程资料分类目录

1.竣工验收资料

①建设工程规划验收合格证。②建筑工程竣工验收书。③单位工程竣工验收书。④消防工程竣工验收书。⑤消防工程竣工验收移交登记目录。⑥电梯准用证。七、工程资料的管理⑦电梯运行许可证。⑧房地产开发经营项目交付使用证。

2.设备管理资料

①土木建筑类：建筑平面图、建筑结构图。②暖通专业：暖通工程竣工图，产品说明书和使用指导书，操作规程、维保规程。③给排水专业：给排水工程竣工图，产品说明书和使用指导书，操作规程、维保规程。④强电专业：强电工程竣工图，产品说明书和使用指导书，操作规程、维保规程。⑤弱电专业：弱电工程竣工图，产品说明书和使⑦电梯运行许可证。用指导书，操作规程、维保规程。

⑥机电专业：机电工程竣工图，产品说明书和作业指导书，操作规程、维保规程。

3.二次装修设备改造变更资料①改造设备平面布置图。②改造设备系统图。

（三）工程资料管理的方法

分类：文件档案和电脑管理两类。

要求：所有文件、资料按分类目录建档存放，同时在电脑或光盘上备份存储，以方便调阅。

（四）工程资料管理的要求（1）工程资料的归档用指导书，操作规程、维保规程。

①归档要求：文件资料必须字迹工整，纸张及文件、格式符合国家要求，禁止使用圆珠笔、铅笔、纯蓝墨水等书写材料。归档文件必须使用原件，特殊情况下可使用复印件，但必须附上说明。归档时必须进行认真验收，并办理交接登记手续，确保文件资料的完整、系统、准确、真实性。基建和改造工程竣工验收、外购设备开箱验收：

必须有档案部门参加，凡文件资料（含有关图纸等）不完整、不准确、不系统的不能进行验收。

归档文件必须进行科学分类、立卷和编号，档案目录应编制总目录、案卷目录、卷内目录。

②归档时间基建项目、改造工程资料在竣工后一个月内归档。①归档要求：文件资料必须字迹工整，纸张及文

新购设备开箱验收：

必须会同档案管理员进行技术资料核对登记，于竣工后连同调试记录等文件材料整理立卷、归档。工程、设备的运行、保养、维护资料必须按月或按季度整理，并在次年一季度前将上年全年资料归档。

（2）工程资料的保管①存放档案必须使用专用柜架，档案室应严格做到“七防”（防火、防盗、防高温、防潮、防虫、防尘、防有害气体），严禁吸烟和使用明火。②每年年底对库存档案进行一次清理、核对和保管质量检查工作，做到账物相符，对破损或变质档案要及时进行修补和复制。新购设备开箱验收：

三、物业设备管理的目标

科学的物业设备管理是：对设备从购置、使用、维护保养、检查修理、更新改造直至报废的整个过程中进行技术管理和经济管理，使设备始终可靠、安全、经济地运行，给人们的生活和工作创造舒适、方便、安全、快捷的环境，体现物业的使用价值和经济效益。物业设备管理的根本目标是用好、管好、维护好、检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率。（“五好”、“二率”）三、物业设备管理的目标

设备技术性能的发挥、使用寿命的长短，在很大程度上取决设备管理的质量。

设备的完好标准：①零部件完整齐全，符合质量要求；②运转正常，性能良好，性能达到规定要求；③设备技术资料及运转记录齐全；④设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象；⑤防冻、保温、防腐等措施完整有效。

一、物业设施设备管理机构设置

（一）组织机构设置应考虑的主要因素

1.物业规模和特点；

2.物业所有者的组织形式；

3.物业的客户组成；

4.物业的用途和经营方式；

5.物业设备数量、形式、复杂程度、分布状况；

6.物业管理的目标和风格；

7.物业所在地社会化配套服务发展水平等。第三节物业设备管理的机构和职责一、物业设施设备管理机构设置第三节物业

（二）机构设置方案（重点）一般是在总工程师的领导下，设置工程部，工程部经理负责本部门职责范围内相关设备运行、保养、维护等管理工作。

典型方案：

1.按专业和设备系统分工的形式

2.主管工程师负责形式

3.运行和维修分开管理的形式

4.最简单的形式具体设置要根据实际情况（公司、人员、设备状况和所管物业的情况等）来确定。（二）机构设置方案（重点）

二、物业设备管理人员岗位职责（自学）

（一）工程部经理（二）各专业技术主管（工程师或技术员）（三）领班（四）维修人员（技术工人）（五）保管员（六）资料统计员二、物业设备管理人员岗位职责（自学）二、物业设施设备管理组织结构（重点）管理组织结构是指管理组织的具体形式，组织机构的设置，规定了分工、协作、层次、跨度、岗位和编制。物业设施设备管理组织是物业服务企业管理组织的一个组成部分，一般情况下，物业设施设备管理工作主要是由物业服务企业的工程部来承担的，物业设施设备管理组织结构类型根据物业服务企业的历史条件、企业规模、经营方式、专业化协作程度、物业设备拥有量、设备复杂程度、设备管理任务的多少和难易程度等可以是多种形式，目前比较成熟的类型有：二、物业设施设备管理组织结构（重点）（一）直线制模式“直线制模式”模式见图1—1所示，这种组织结构的特点是机构简单，人员少，决策迅速。工程部经理专业工程师万能维修组运行组图1-1直线制组织结构示意图（一）直线制模式工程部经理专业工程师万能维修组运行组图1-1整个设施设备管理工作只分“运行”及“维修”两大部分。“运行组”：负责运行所必需的值班工作，可以划分为管理不同专业设备的若干个小组，如空调组、锅炉、水泵水处理等。而“万能维修组”则作为机动部队负责一切紧急及计划维修。为了最大限度地减少人员开支，“万能维修组”的成员一般为“多面手”，能应付各类设施设备日常维修工作。专业工程师一般由电气工程师和机械工程师组成，它受部门经理的直接领导，负责管理各管理组遇到的任何技术问题。整个设施设备管理工作只分“运行”及“维修”这种结构的优点是能减少人员的重复，并减少不同班组间扯皮现象的发生。但其缺点是专业性不足，对于较复杂的设施设备管理问题可能不能应付。这种组织结构适用于以常规建筑设施设备为主、比较小型的或专业性要求不高的物业设施设备管理工作。这种结构的优点是能减少人员的重复，并减少不同班组（二）职能制模式

“职能制”模式见图1—2所示。工程部经理给排水组弱电组暖通组综合管理组强电组图1-2职能制组织结构示意图（二）职能制模式工程部经理给排水组弱电组暖通组综合管理组强电这种组织结构的特点是按照专业进行任务分工，各司其职：强电组负责供电系统、低压电器的管理；暖通组负责空调、通风、供暖系统的管理；给排水组负责给排水系统的管理；弱电组负责弱电系统的管理。各组中配备必要的值班人员、维修人员和管理人员。综合管理组负责设施设备的综合管理和资料工作。这种结构适用于设施设备管理相对复杂，“直线制”难以应付的设施设备管理工作，目前在大型的物业管理公司中被较多采用。这种组织结构的特点是按照专业进行任务分工，各司其职：强电组负这种结构的优点是可以发挥专业特长，提高管理质量和管理水平。但是由于各组人员分别受不同的管理者指挥，当出现需要若干组人员配合解决的综合设备问题时，常常会出现时间上不同步、配合不当、问题解决不及时等问题。故它的最大弱点是班组众多，操作比较复杂，各班组间必须高度地合作才能发挥其真正的作用。这种结构的优点是可以发挥专业特长，提高管理质量和（三）矩阵制模式“矩阵制”模式见图1—3所示，这种组织结构是在职能制模式的基础上发展而来的，它借鉴了项目管理的思想，维修人员平时仍编于各专业班组内，只是在执行紧急或计划综合设备维修任务时，根据急修项目成立急修组，由“急修组”统一调配各班组中的人员，组成“急修组”，这类似于项目管理中的攻关小组。“急修组”的成员接受“急修组”管理者的统一领导，急修组在任务结束后暂时解散，其成员仍返回原工作班组。（三）矩阵制模式图1-3矩阵制组织结构示意图工程部经理

强电组弱电组

暖通组

综合组

急修1

强电组急修2强电组策划部

弱电组暖通组综合组策划部

弱电组暖通组综合组排水组

图1-3矩阵制组织结构示意图工程部经理强电组弱电组暖通这种组织结构的优点是克服了职能制管理模式的缺点，能够采用灵活调配的办法充分利用各维修人员的时间，使不同班组的成员能够在同一时间受到统一领导，面向对象，解决问题，同时亦不会失去维修的专业性，适合一些较大型的物业使用。这种组织结构的优点是克服了职能制管理模式的缺

三、物业设备管理人员岗位职责（自学）

（一）工程部经理（二）各专业技术主管（工程师或技术员）（三）领班（四）维修人员（技术工人）（五）保管员（六）资料统计员三、物业设备管理人员岗位职责（自学）三、物业设备管理制度生产技术规程方面的制度主要有接管验收制度、安全操作规程、设备保养维修规程等。

（一）物业设备接管验收制度设备验收工作是设备安装或检修后转入使用的重要过程，在设备运行和维修管理之前，要做好该工作。

接管验收内容：新建房屋附属设备的验收、维修后设备的验收、委托加工或购置的新设备的开箱验收。验收后的设备基础资料要保管好。三、物业设备管理制度

（二）物业设备的安全操作规程

物业设备种类多，专业性非常强，只有针对性地进行相应的操作，才能保证设备正常有效地运行。安全操作规程除了保证设备的正常使用外，同时也是延长设备使用寿命的基础。

（三）物业设备的保养维修规程

“七分用，三分养”。由于物业设备常年处于使用状态，设备在使用过程中会产生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，从而会影响设备的正常使用，严重时会导致设备事故。（二）物业设备的安全操作规程管理工作制度

包括物业设备预防性计划维修保养制度、设备运行管理制度、设备巡查工作制度、安全管理制度、预防检修制度和值班工作制度等。

（一）预防性计划维修保养制度

预防性计划维修保养是为了延长设备的使用寿命，防止意外损坏而按照预定计划进行的一系列预防性设备维修、维护和管理的组织和技术措施。

实施预防性计划维修保养制度的意义①保证物业设备经常保持正常的工作能力；②防止设备在使用过程中发生不应有的磨损、老化管理工作制度腐蚀等情况，充分发挥设备的潜力和使用效益；③正确掌握设备情况，提高设备运行效率，延长设备修理间隔期，降低修理成本，提高维修质量，保证物业设备的安全运行，延长设备使用寿命。预防性计划维修保养制度包括：制定设备维修保养计划，确定设备维修保养类别、等级、周期、内容，实施预防性计划维修保养制度，并进行监督检查等。

（二）设备运行管理制度

主要有巡视抄表制度、安全运行制度、经济运行制度、文明运行制度等。特殊设备还需另行制定一些制度，如电梯安全运行制度、应急发电运行制度等。腐蚀等情况，充分发挥设备的潜力和使用效益；

（三）工具领用保管制度

①个人领用工具品种根据工种配备表配备，员工申请，主管批准后办理手续，领用后个人负责使用、保管。

②班组领用公共工具品种根据工种配备表配备，由各组长申请，经理批准后领用，由班组长保管，班组交接班时，按交班制度交接公用工具。③各种工具由库房列表登记。班组公用工具配备表一式两份，一份库房存底，一份班组自存。④工具如发生丢失，损坏，由保管者写明原因，向经理报告。不属人力不可抗拒的丢失、损毁，由责任人按当时工具价值赔偿。⑤工具因使用时间过长而发生磨损或损坏，经经理批准办理报废，保管人重新办理领用手续。（三）工具领用保管制度责任制度

主要有：岗位责任、记录与报告和交接班制度等。

（一）各专业、技术工种及管理岗位责任制度按照“四定”要求，在设备管理中，必须确定每一个工作岗位的职责和工作要求，从制度上明确每一个人的职责，以保证设备正常运行和良好的状态。

（二）值班制度建立值班制度并严格执行，可及时发现事故隐患并排除故障，保证设备安全、正常地运行。值班制度包括：不得擅自离岗；按时巡查，及时发现事故隐患；接到故障维修通知及时安排人员抢修、维修等。责任制度

（三）交接班制度

包括做好交接班工作；办好交接班手续；除值班人员外，其他人员一律不准进入值班室等。

（四）报告记录制度

建立报告记录制度可以让各级负责人及时了解设备运行情况和维修管理情况，发现问题及时解决。除了上述制度外，还有设备清理制度，设备技术档案资料保存、管理制度，设备更新、改造、报废规划及审批制度，承租户责任和保管设备责任制度以及设备清点、盘点制度等一系列物业设备管理制度，从而有效实行专业化、制度化的设备管理。（三）交接班制度物业设施设备的运行管理

（一）制订合理的运行计划

根据设施设备和物业的实际情况所制订的合理使用计划，应包括开关机时间、维护保养时间、使用的条件和要求等方面的内容，这些内容根据具体物业的实际情况和季节、环境等因素的变化而调节，以满足安全、使用、维护和经济运行方面的需要。任务四

物业设施设备运行维修管理物业设施设备的运行管理任务四物业设施设备运行维修管（二）配备合格的运行管理人员物业服务企业应根据设施设备的技术要求和复杂程度，配备相应工种的操作者，并根据设备性能、使用范围和工作条件安排相应的工作量，确保设施设备的正常运行和操作人员的安全。操作人员必须参加技术教育、安全教育和管理业务教育等培训，熟悉设施设备的构造和性能。操作人员经培训考核合格后，才能独立上岗操作相关工作专业的设备。供配电、电梯、锅炉运行等特殊工种还须经政府主管部门组织考核发证后凭证上岗。（三）提供良好的工作环境工作运行环境不但与设施设备的正常运转，减少故障，延长使用寿命有关，而且对操作者的情绪也有重大影响。为此，应安装必要的防腐蚀、防潮、防尘、防震装置，配备必要的测量、保险、安全用仪器装置，还应有良好的照明和通风设备等。（二）配备合格的运行管理人员(四)建立健全必要的合理的使用制度

1.实行定人、定机和凭证操作设备制度，不允许无证人员单独操作设备，对多人操作的设施设备，应指定专人负责。

2.对于连续运行的设施设备，可在运行中实行交接班制度和值班巡视记录制度。

3.操作人员必须遵守设施设备的操作和运行规程。(四)建立健全必要的合理的使用制度（五）设施设备的状态管理

1.设备的检查

设备的检查就是对其运行情况、工作性能、磨损程度进行检查和校验，通过检查可以全面掌握设备技术状况的变化和劣化程度，针对检查发现的问题，改进设备维修工作，提高维修质量和缩短维修时间。

2.设备的状态监测

设备的状态监测分为停机监测和不停机监测(又称在线监测)，是在设备运行使用过程中通过相关的仪器仪表所指示的参数，直接或间接地了解掌握设备的运行情况和设备自身状态。设备的状态监测应根据不同的检测项目采用不同的方法和仪器，通常采用的方法有直接检测、绝缘性检测、温度检测、振动和噪声检测、泄漏检测、裂纹检测和腐蚀检测等。（五）设施设备的状态管理3.定期预防性试验

对动力设备、压力容器、电气设备、消防设备等安全性要求较高的设备，应由专业人员按规定期限和规定要求进行试验，如耐压、绝缘、电阻等性能试验，接地、安全装置、负荷限制器、制动器等部件试验，发电机启动、消防报警、水泵启动、管道试水等系统试验。通过试验可以及时发现问题，消除隐患，安排修理。4.设备故障诊断

在设备运行中或基本不拆卸的情况下，采用先进的信息采集、分析技术掌握设备运行状况，判定产生故障的原因、部位，预测、预报设备未来状态。设备诊断是预防维修的基础，目前应用中的技术手段主要是红外线温度检测、润滑油品化学分析、噪声与振动频谱分析、超声与次声波检测以及计算机专家分析与故障诊断系统等。3.定期预防性试验物业设施设备的保养管理（一）设施设备保养方式

设备保养方式主要是“清洁、紧固、润滑、调正、防腐、防冻”。对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。物业设施设备的保养管理（二）设施设备保养制度设施设备保养实行三级保养制度，具体内容包括日常维护保养、一级保养和二级保养。1．日常维护保养按照设施设备的维修保养规程来进行，重点是清洁，润滑，紧固易松动的螺丝，检查零件、部位的完整。日常维护保养是各类保养的基础，应保持经常性，应当严格制度化。日常维护保养的内容，包括操作人员的定机保养、周末维护、换季保养以及专业维修人员的巡回检查。操作人员的定机保养，是每天的例行保养。班中严格按设备操作规程使用设备，尤其要注意设备运转时发生的声音、振动、温升、异味和压力等指示信号，发现问题及时处理或报告，交接班前将设备状况记录在交接班簿上。周末维护保养是日常维护保养的一种，它要求操作人员和维修人员在周末和节假日前对设备进行较彻底的清扫、调试和润滑。它的主要内容与定机保养相同，但所要求的范围及程度均高于定机保养。

（二）设施设备保养制度换季保养制是指与季节关系密切的空调设备的保养，其维护、保养工作工作一般利用春秋两季的空闲时间，更换易损件，加固螺丝，补充润滑油，灌新水等，保证空调系统制冷、制热功能的正常发挥。2．一级保养一级保养是根据设备的磨损规律，按预先编定的计划进行保养。一级保养比日保的范围广和深，不仅由操作者对设备各部普遍进行清洁、润滑和拧紧，还要部分地进行设备部件的调整。3．二级保养二级保养是对设备进行内部清洁、润滑，局部解体进行检查、修理和调整。其工作内容有：更换或修复部分磨损件，局部刮研磨损部位和填补划痕，清洗润滑系统和换油，检查和修理电气系统等。物业设施设备管理课件物业设施设备的维修管理（一）编制物业设施设备维修计划1.明确目标，提高设备设施性能与完好率，延长设备寿命，节约资金投入，保障设备安全运行。2.收集各类图纸、图样、记录表格以及其他技术档案资料、以往运行资料、技术诊断资料等。3.根据技术的可行性分析、资源的可利用性分析、资金的安排、用户的需求，编制各类计划。4.维修计划应包括维修养护的对象、维修养护的责任人、维修养护的标准、维修养护的方法以及维修的效果的验证。4.确定计划，接受业主的问询物业设施设备的维修管理（二）做好维修的准备工作1.修前预检修前预检是对待修物业设施设备进行全面的检查，目的是掌握修理对象的技术状态。2.修前工艺准备根据情况决定是否编制修理的工艺规程或设计必要的工艺装备等。3.其他准备其他准备包括对材料及零备件、专用工、量具和设备的准备，以及具体落实停修日期和时间、向业主和有关部门发出通知、清理作业现场等设施设备停修前的准备工作。（二）做好维修的准备工作（三）分清维修的类型

物业设施设备维修根据设施设备破损程度可分为：1．设施设备更新和技术改造设备更新和技术改造是指设备使用一定年限后，因其技术性能落后、效率低、耗能大或污染日益严重，需要加以更新，以改善技术性能。2．大修工程大修工程是指对物业设施设备定期进行全面检修，对设备全部进行解体，更换主要部件或修理不合格零部件，使设备基本恢复原有性能，更换率一般超过30%。3.中修工程中修工程是指对设施设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分进行解体修理和更换少量磨损零部件，以保证能恢复并达到应有的标准和技术要求，使设备正常运转，其更换率约为10%～30%。（三）分清维修的类型4.零星维修工程零星维修工程是指对设备进行日常的保养、检修以及为排除运行故障而进行的局部修理。5.故障维修故障维修通常是房屋设备在使用过程中发生突发性故障，检修人员所采取的紧急修理措施，通过排除故障，使设备恢复功能。6.设备维修日常工作设备维修日常工作，包括制定定期维修计划，接听、接待业主报修，准备经常性修缮材料等工作。4.零星维修工程（四）组织维修的控制

要严格按照房屋及设施设备的维修计划实施，在确保安全的前提下，注意控制以下几个因素：

1．质量的控制对维修养护质量有影响的人工、材料、设备、资金、技术等要素进行有效控制，建立质量保障体系，并加强对工程质量的验收检查，确保维修养护工作能够达到计划的质量标准。

2．进度的控制物业的房屋和设施设备的使用率较高，停机维护一般都会给物业的使用造成不便。对维修养护工作进度进行有效控制，既可以减少维修养护工作对物业使用的影响，也有利于降低成本。

3．成本的控制通过对维修养护成本的构成要素进行有效控制，提高维修养护工作的经济性。（四）组织维修的控制（五）验收和存档

物业服务企业应该根据设施设备维修养护项目实际情况，采取适当的验收方式。同时考核维修养护工作计划完成情况，维修养护达到的工作质量标准，维修养护工作的效率，成本控制的效果。并将维修养护的计划、预算和批准文件、维修养护工作记录、更换材料和零配件记录、竣工图和验收资料等存档。（五）验收和存档任务五物业设备管理的一般标准

一、设备管理体制

（一）企业负责人管理职责

①贯彻上级有关设备管理的方针、政策、法规。②建立设备管理激励机制和约束机制。③对设备进行综合管理，依靠技术进步，不断提高设备质量，保持设备的完好和有效。④根据企业长远和年度经营目标方针，编制设备管理的中长期规划和年度实施计划。⑤对员工进行设备使用维修和管理方法的教育和技术培训，提高员工的业务素质。任务五物业设备管理的一般标准一、设备管

（二）设备管理部门及其人员配备

①设备管理部门负责人应有大专以上文化水平（或具有中级以上技术、经济职称），有一定的业务水平和组织管理能力，有岗位培训合格证书。②设备管理部门的人员配备要适应设备管理与维修工作的需要，各项工作应有专人负责并保持相对稳定。③设备管理部门与其他相关部门应有明确分工合作的职能和职责，建立各级管理网络，正常开展活动。④健全设备维修组织、落实工作，建立稳定可靠的对外协作渠道。（二）设备管理部门及其人员配备

（三）健全必要的管理制度

①设备前期管理。②固定资产管理。③设备技术管理。④设备经济管理。⑤设备使用与维护管理。⑥设备检修管理：⑦设备故障及事故管理。⑧设备更新改造管理。⑨备品配件管理。⑩特种设备管理。

（四）技术经济指标应达到同行业或上级主管部门规定的要求

①主要设备完好率。②主要设备利用率。③主要设备故障停机率。④大修计划完成率。⑤设备重大事故率。⑥设备闲置率。（三）健全必要的管理制度

二、设备技术与经济管理

（一）设备前期管理

①设备管理部门应参加设备选型、购买及更新改造项目和扩建新建项目的规划论证的制订工作。②设备管理部门应参与设备的安装、调试、验收工作和进口设备的选型调研、外商谈判等工作。详细记录安装、调试情况，特别是问题的处理情况。将相关的设备原始资料收集齐全，交资料员存档管理。

③新设备在使用初期发现的质量、性能、效率等方面所存在的缺陷，由设备管理部门及时向制造商反馈，并提出解决措施及索赔要求。二、设备技术与经济管理

（二）固定资产管理

①固定资产分类编号，设备卡片及设备台账齐全，登记及时正确。②设备的验收、移交、移装、停用、转让、更新改造、报废等手续齐全并符合制度规定。③设备改造后，新增部分价值按规定办增值手续。

（三）设备技术管理

①主要设备技术档案齐全、完整。②技术资料的保管符合有关技术档案的管理要求。③加强各类设备在操作使用、维护保养、检查修理和更新改造中的安全技术管理，使各类设备的有效利用率和完好率达到规定要求。（二）固定资产管理

（四）设备经济管理

①重视设备全过程管理中的经济效益。②按规定提取折旧费，并用于设备的更新改造。③按规定编制设备的大修费用预算计划。④设备管理部门会同财务部门对维修费用进行考核、统计管理，并进行维修成本分析。⑤做好能源核算工作，降低能源耗用量。

（五）设备使用与维护管理

①设备操作人员须经培训考核，合格后领取操作资格证书，凭证上岗操作，并严格遵守安全操作规程。

②多班制连续运行的设备，要严格执行交接班手续。③操作人员负责日常的维护保养工作，维护保养工作应达到清洁、整齐、润滑、安全的标准。（四）设备经济管理

④设备润滑要做到“五定”，润滑记录及油库的收发记录要齐全、正确。

（六）设备检修管理

①保持设备处于完好状态，对状态不完好的设备要有分析、有对策、有处理结果。②检修人员应定期巡检保养。对计划检修和计划外修理（故障修理）的记录要正确、齐全。③合理编制设备大修计划。包括停机安排、技术准备、备件准备、材料费用及检修工时预计等。④大修工作由设备管理部门负责安排实施，按期完成后按有关标准进行验收，并履行验收交接手续。

（七）动力房（水、电、汽、气）管理④设备润滑要做到“五定”，润滑记录及油库的收①各动力房要有平面布置图、工艺流程图、电气系统图等图纸，且实际相符合。②要有上水、下水、燃气、空气及电线电路等动力传导设施的总平面布置图。图面要清晰，表达符合国家标准，容易查阅，规格、位置、标高等与实际相符。③动力设备坚持日常维护、定期维护及定期检修相结合，动力设备的完好率应达到100％。

④各类动力管线应横平竖直排列整齐，色标、保温、防腐、绝缘良好，无跑、冒、滴、漏现象。

⑤要有节能措施，并进行能源计量管理，要求各种仪表计量正确、记录齐全。⑥动力房要有岗位责任、安全操作、巡回检查、维修保养、出入登记、事故报告制度等。⑦要求动力房内外整洁，有规定通道，有可靠的安①各动力房要有平面布置图、工艺流程图、电气系全和防火措施。

（八）特种设备管理

①对锅炉和压力容器及压力管道等的管理，要严格执行国家有关法规条例，管理和操作人员必须凭证上岗。②对锅炉和压力容器应进行注册登记，并接受劳动部门的监察和定期检验，在检验有效期内使用，确保安全和经济运行。

③锅炉和压力容器应具有专门的技术档案。档案内容应齐全、正确，并应附有强度计算书、技术档案和定期检验报告等，并妥善保管好。

④变配电房要严格执行操作票、工作票及监护制度。⑤变配电房内的高压电器设备，线路绝缘器材和用用具应按规定进行预防性试验检查。全和防火措施。

⑥电梯设备应按规定进行维修、保养和定期检验。⑦电梯设备应配专人有证操作、有安全操作规程，并在检验有效期内使用。

三、设备管理现代化设备一生管理，指设备从规划、设计制造，到使用、修理、改造的全过程管理。设备的全过程管理必须以设备寿命周期费用最佳为目标。

（1）设备选型与使用相结合（2）维修与更新、改造相结合（3）群众管理与专业技术队伍管理相结合（4）技术管理与经济管理相结合（5）日常维护与计划检修相结合⑥电梯设备应按规定进行维修、保养和定期检验。课程设计

某物业社区共有多层住宅建筑（6

层）16栋（1-16号），户型为三室两厅（150㎡）、四室两厅（180㎡）和复式（5、6楼）(240㎡)，每栋建筑有3个单元，每个单元的每一层居住两户；高层住宅建筑（15层）4栋（17-20号），户型为二室两厅（120㎡）、三室两厅（150㎡）。整个建筑由南向北分两例以次排开，约居住720户、2500人。住宅之间距20米，设有绿化带和车辆停放处，供配电、给排水、电梯、消防和安防、天然气、供暖等设施齐全。

1.请设置物业服务公司设备设施管理的机构；

2.请制定相关岗位的职责；

3.请制定物业设施设备管理的相关制度。课