某广场商业项目全案策划报告

黄冈八一●王府广场项目⊙武汉居明房地产顾问有限公司⊙2007年11月11日全案策概念报告12/22/20221群策群力．众创辉煌注：下文中的“八一●王府广场”及指本案项目锦绣家园后文有所解释12/22/20222群策群力．众创辉煌黄冈王府广场=？》黄冈，八一●王府广场？要全面了解本案，我们必须认清本案所处的客观环境，首先从黄冈、八一●王府广场这两个客观主体入手……12/22/20223群策群力．众创辉煌1区域市场概述12/22/20224群策群力．众创辉煌

黄冈位于湖北省东部，大别山南麓，长江中游北岸。北接河南，东连安徽，南与鄂州、黄石、九江隔江相望。黄冈市党、政、军机关驻地黄州，是中外闻名的文化古城，西距省会武汉78公里。全市国土面积17446平方公里，占湖北省总面积9.4%。全市总面积中，平原占12.10%，黄州区城镇总人口29万，全市总人口730万。12/22/20225群策群力．众创辉煌

黄冈市直工业企业相对较少，年均完成工业增加值6.亿元，太子奶、富驰化工、东联盛、汇源等5家企业产值过亿元。在骨干企业的推动下，市直工业初步形成食品饮料、纺织、机电、医药等产业共同发展的格局，以汇源、太子奶为龙头企业的食品饮料业规模可达20亿元以上；过去传统的有色金属压延业，兴起一批如兴和铝业、高科压铸、电线电缆等企业，产值可达3亿元以上。尤其是市直工业企业出现一批具有核心竞争力的产品，如真空咖啡壶、齿轮减速机、微型电机、电子铝箔、电子薄膜等产品科技含量较高，市场前景较广。全市无大型的支柱企业，相对其它同等级县市整体经济发展滞后。12/22/20226群策群力．众创辉煌我们在进行市场实地调查的过程中发现，目前黄冈房地产市场发展将驶上快车道，人们对房地产的消费习惯正经历着转折性改变，社会整体经济得到提升，房地产消费群体对房屋的质量将有更高的要求。随着经济实力的增涨以及一批高品质楼盘的介入，对当地房地产整体供给产生质的提升。12/22/20227群策群力．众创辉煌2、黄州全市教肓产业发达，拥有全国知名的黄冈中学，黄州中学等优秀名校，年升学率都在90%以上。亦是黄冈对外的主要品牌。每年都有很多外地考生为了升学募名而来。1、黄州区城市规模较小，城市总人口不足30万。居民消费水平较对不高，主要以日用生活，购物，为主。高水平的消费不多。投入于汽车和房产的比较很低。3、黄州在不断发展与革新的过程中，逐渐形成三块不同特色的区域：以胜利街与青去街为龙头的老城区板块、以新黄商为中心的中坚板块、以商业街为新兴点的枚一路板块。12/22/20228群策群力．众创辉煌1231、以胜利街与青去街为龙头的老城区板块2、以新黄商为中心的中坚板块3、以商业街为新兴点的枚一路板块曾经的繁华，无力承受今天时代的变迁短暂火热过后，城市的发展的脚步继续前进黄州的新流潮在此登场，火爆势头渐涨渐热，势必将是未来的中心港12/22/20229群策群力．众创辉煌八一●王府广场！？

我们处于一个什么样的行业环境……？

区域内行业状况如何……？

我们有哪些可竞争对象……12/22/202210群策群力．众创辉煌2区域内同产业业调查12/17/202211群策群力．众众创辉煌黄州区域的房房地产发展起起步晚，但开开发商善于学学习外地先进进开发理念，，各楼盘起点点较高，在项项目的规划与与设计方面颇颇费了些心机机，同时也引引进了不少武武汉等地的专专业顾问机构构，在营销推推广方面有所所进步，因而而逐步开始呈呈现百花齐放放的格局。目前黄州共有有房地产项目目近20个，，已成功开发发的项目不足足5个。绝大大多数都在开开发过程当中中，都集聚在在黄州中心城城区。郊区项项目为数较少少。仅国际华华城、畔山林林语、逸景花花苑等。主要以多层和和高层为主，，房型较为单单一，面积大大。规划规模模大、主题定定位明确的高高档项目甚少少，但目前所所开发的楼盘盘当中生活配配套较为完善善，也主要基基于中心城区区的原故。12/17/202212群策群力．众众创辉煌截止2007年11月1850元/㎡﹥﹤﹤2200元元/㎡2000元/㎡﹥﹤﹤2400元元/㎡黄州中心城区多层房价黄州中心城区高层房价多层：一般都有一定定的规模，但但规划不是很很大，小区内内绿化配套套不定期到一定的水水平。因为都都是在中心城城区，所以生生活配套都很很到位。高层：虽然黄州的高高层项目不多多，但对该地地的房价起到到了很大的拉拉升作用。但是普普遍存在配套套设施不完善善绿化环境不不足等现象。。12/17/202213群策群力．众众创辉煌房★型在房型上，黄黄州楼盘主要要以三室两厅厅为主，比例例占市场份额额的70%以以上，面积多多在125——140㎡；；部分楼盘建建有一定的四四室两厅，面面积大都在135—170㎡左右。。市场上在售楼楼盘两房两厅厅等中小户型型供应较少，，整个市场房房型跟武汉、、鄂州等地相相比较，显得得较大，但因因为单价不高高，还能够为为市民接受。。黄州楼盘销销售对象主主要包括两两部分：一一是县城原原有居民，，包括来黄黄州经商的的生意人士士，因为住住房更新换换代、结婚婚、分家等等，需要购购买房屋；；二是周边边县城的乡乡镇企业主主、个体经经营户、政政府公务员员、学校教教师、外出出务工回乡乡购房等等等，他们希希望通过在在市区买房房将户口、、子女就学学等迁到市市府，过上上城里人的的生活。购买★主体12/17/202214群策群力．．众创辉煌煌他们买房究究竟有什么么意图？12/17/202215群策群力．．众创辉煌煌自用﹠投资2112/17/202216群策群力．．众创辉煌煌此类型购房房人群占黄黄州地区目目前总体消消费量较少少部分，因因为现阶段段黄州房地地产消费并并未呈呈现出出大量量需求求市场场，但但随着着当地地经济发展展以及城市市地位的提提升，未来来此类消费费群体将会会呈现出较较快的增长长势头。购房自住的的群体是黄黄州房地产产市场的主主导消费力力量，其中中以本地购购房人群为为主，各行行业、各各阶层人士士多多以自自用为为购房房目的。他他们消费房房地产的主主导思想就就是希望有有一套品质质较好、价价格适中的的房子，能能安心从事事自己的事事业且为家家人找到一一处舒适的的住处。自住投资12/17/202217群策群力．．众创辉煌煌自住投资90%10%12/17/202218群策群力．．众创辉煌煌客户群体的的界定：a．市区居居民；b．周边县县城来市府府置业人士士；c．外地来来黄州经商商人士。⊙无房人士或或没有完全全属于自己己的房屋⊙收入稳定且且有购房需需求⊙传统思想较较重，认为为有房才能能安家立命命⊙面临分家或或成家的青青中年男性性⊙周边乡镇来来黄州打拼拼人士，没没有属于自自己的宅基基地⊙手上资金有有限，购买买私房资金金压力较大大且不能向向银行贷款款⊙年龄介乎35—50岁之间，，有一定经经济基础⊙少数人群属属于黄州中中高阶层人人士12/17/202219群策群力．．众创辉煌煌3区域内可类类比项目调调查12/17/202220群策群力．．众创辉煌煌对手♀可竞争对手调调查♀世纪名城阔●HOUSE主要竞争对手手12/17/202221群策群力．众众创辉煌摩尔城城总占地面积：：37423.89㎡总总建筑面积积：92450㎡

住宅宅部分建筑面面积：约40000㎡公公寓部分建建筑面积：约约20000㎡

商业部部分建筑面积积：约27000㎡车库面积：约约4500㎡㎡

建筑覆盖盖率：41%

建筑容积积率：2.08

绿化率率：30%停停车位：约约160个黄冈·摩尔城城由黄冈商业业步行街开发发建设有限公公司联合湖南南省永州市城城市合作银行行总投资二亿亿元倾心打造造的鄂东南首首个体验式复复合型尊贵生生活圈，是黄黄冈市政府年年度重点招商商引资、重点点扶持开发项项目。摩尔城城位于成熟商商圈东门路口口，交通便利利，人流畅旺旺，地段绝佳佳。黄冈·摩尔城城占地约60亩，南北端端点直线长约约400米，，东西端点直直线长约300米，总建建筑面积近10万平方米米，整个摩尔尔城建筑风格格时尚简约，，布局合理，，由商业物业业区和商住生生活区两大部部分组成，共共分尚品·万万商广场、黄黄冈商业步行行街和、SOHO现代公公寓、520·阳光华府府四大空间建建筑组团。商商业物业部分分由黄冈商业业步行街沿街街式商铺和尚尚品·万商广广场。商场式式商铺有序结结合，遵循人人车分流、商商住分离原则则。摩尔城高高品味规划设设计前卫时尚尚的SOHO现代公寓，，户型多样、、个性化的520·阳光光华府品质生生活区，摩尔尔城是集人文文商住、购物物休闲、餐饮饮娱乐、商务务办公、创业业投资等于一一体的现代地地产综合体，，宜商、宜住住、宜投资。。2300元/㎡12/17/202222群策群力．．众创辉煌煌坤泰名居总占地面积积：约76.49亩亩

总建筑筑面积：约约17万㎡建筑容积积率：2.08绿绿化率：40%黄冈坤泰名名居位于黄黄冈市宝塔塔路（原黄黄冈市丝绸绸厂），总总用地面积积约76.49亩，，总建筑面面积为约17万平方方米。建筑筑类型有板板式多层住住宅、小高高层住宅及及复式公寓寓。周边交交通便利，，配套设施施齐全，第第一、二期期已开发完完毕，三期期将于明年年启动。作为黄冈市市少有的大大型生活社社区，遵循循以人为本本的理念，，项目对生生活设施的的打造同样样不遗余力力。小区内内将规划建建设休闲广广场和大量量的健身器器材，让业业主时时保保持健康的的身体。政政府不断加加大对项目目所在区域域的建设，，各种生活活配套设施施越来越完完备：多路路公交在此此穿行，交交通网络四四通八达；；毗邻火车车站商圈，，时尚潮流流尽在掌握握中；新车车站、温州州商贸城、、区政府环环绕四周，，生活购物物方便自如如；紧邻的的黄冈中学学、宝塔中中学；市三三医院、市市第一人民民医院名医医相伴。坤泰名居将将建设成一一座大面积积的绿化小小区，由钟钟楼花坛、、绿地、林林荫、步道道等系列景景观小区休休闲构成，，并配有健健身慢跑石石路、老年年人休闲区区、儿童游游戏区等设设施。各种种元素和谐谐统一，形形成空间立立体绿化效效应，层层层景致，层层层延伸，，是市内社社区难得一一见的大型型绿色小区区。2300元元/㎡12/17/202223群策群力．．众创辉煌煌世纪名城总建筑面积积：约28000㎡绿化率：：40%车车库：2300㎡“世纪名城城”面临黄黄冈西湖一一路，南北北朝向，由由两栋塔楼楼并排面成成，总建筑筑面积约为为28000㎡，总总户数约为为170户户。共计计19层，，第一、二二层为商铺铺，是黄冈冈目前最高高的建筑，，亦是本案案的主要竞竞争项目之之一。已于于2007年10月月开盘，已已实现销售售40%。。户型设计是是世纪名城城的一大特特点，均以以客厅为中中心，家庭庭内部公私私分离，居居寝分离洁洁污分离，，设计尽可可能减少开开向客厅门门洞的数量量，走道短短捷，提高高面积的使使用率和舒舒适度，适适应现代生生活方式。。设计凸窗窗以及转角角落地窗，，以扩大室室内空间和和丰富临窗窗景观。在在建筑较好好的朝向设设计了观景景阳台，为为住户提供供了更多户户外的空间间。2480元元/㎡12/17/202224群策群力．．众创辉煌煌阔●HOUSE总建筑面积积：约30000㎡总户数：：133户户阔·HOUSE项目位于黄黄州大道与与西湖二路路交汇处，，南北朝向向，共计19层，是是本案主要要竞争项目目之一。该项目设计计较黄州其其它项目更更显特色，，大量利用用了空中花花园的设计计手段，充充分弥补了了塔式高楼楼无法保证证绿化与社社区配套的的不足。该项目的房房型设计方方正，布局局合理，进进深尺度小小，使用非非常方便。。同时在主主人房独树树一帜的设设计了270°转角花房房，使其在在产品自身身上增强了了竞争实力力。高科技智能能安防也是是该项目的的一大卖点点。其在安安防设施建建设的过程程中应用了了个人指纹纹系统、无无线红外线线报警系统统等。目前该项目目已整体封封顶，将于于12月开开盘销售，，预计销售售均价2400元/㎡。但是是其前临遗遗爱湖及新新建市政广广场，后览览长江天下下的环境优优势，致使使该项目还还有极大的的涨价的可可能。2300元元/㎡12/17/202225群策群力．．众创辉煌煌目前黄州地地区在开发发项目近20余个，，其中绝大大多数汇集集在黄州城城区以内，，多以成规规模的小区区为主，与与本案同类类型的物业业仅如上所所指出的世世纪名城与与阔●HOUSE项项目。还有哪些与与本案同类类的潜在竞竞争对手？12/17/202226群策群力．．众创辉煌煌君湖●紫金金城主要的潜在在竞争项目目12/17/202227群策群力．．众创辉煌煌用地面积：：约76亩亩建筑面积：：约15万万㎡商业面积：：约22975㎡总地下总面面积：约10000㎡入住总户数数：约1000户地面停车位位：80个个地下停车位位：980个拟总投资：：约3亿元元建筑类别：：8栋高层层（最高31层）12/17/202228群策群力．．众创辉煌煌君城·紫金金城拟北临临东门路，，南接赤壁壁大道，一一至二楼以以连廊式步步行商业街街将两条城城市主干道道贯穿，形形成一个城城市商业功功能空间；；整个小区区以“一轴轴一环”的的规划格局局，把整个个小区分成成了一个城城市商业街街功能组团团与一个居居住组团;“一轴””指的就是是上述的商商业街主轴轴，由三条条主干道组组成，将开开成重要的的东西交通通联系纽带带，“一环环”指的是是东西两个个区块内环环形连接的的内部交通通环路，南南、北共四四个出入口口，用以解解决了小区区内交通问问题，整个个小区是一一个四通八八达的组合合体，实现现了整个小小区独立组组团、融会会贯通。12/17/202229群策群力．．众创辉煌煌竞争楼盘本案知己知彼世纪名城阔●HOUSE紫金城1、地段西西湖一一路，次中中心地带1、地段西西湖二二路，非中中心地带1、地段西西湖二二路，正中中心地带1、地段西西湖一一路，正中中心地带2、规模约约2.8万㎡，两栋2、规模约约3万万㎡，两栋2、规模约约15万㎡，8栋3、类型高高层，，共19层层3、类型高高层，，共19层层3、类型高高层，，最高31层3、类型高高层，，共19层层2、规模约约2万万㎡，两栋4、时间10月月已开盘，，已销售1/34、时间预预计12月开盘盘4、时间正正在在规划中，，预计明年开工4、时间正正在在规划中，，预计明年开工12/17/202230群策群力．．众创辉煌煌4本案研究分分析12/17/202231群策群力．．众创辉煌煌自我解析客观描述⊙本案案地处黄州州中心城区区，八一路路中段，交交通便利，，商业繁华华，配套设设施完善。。⊙消费费，购物商业街、中中商百货、、七一商场场⊙医疗疗，教肓市一医院、、市三医院院、安康医医院、黄冈冈中学、黄黄州中学、、黄州区实实验小学⊙理财财，保险建设银行、、农行⊙交通通，出行2路、5路、9路等通通往全市各各地⊙基本本指标用地面积：：2361.5㎡可建建筑面面积：约25000㎡12/17/202232群策群力．．众创辉煌煌本案地块简简介：宗土地示意意图南北本案土地南南北朝向，，成不规则则梯形。总总面积2361.5㎡。北面面紧临城中中八一路，，与道路之之间距15m，南接接旧式建筑筑。东西边边长65.6m，南南北最低纵纵深38.66m。。北面临街，，南面接旧旧式建筑，，东西紧挨挨现有建筑筑物，相互互间距很小小。地面为为旧式建筑筑物拆除工工地，土地地地界面与与街道地界界面有落差差。12/17/202233群策群力．．众创辉煌煌SWOT自我分析1、优势（strengthes）●地段优势：：处于八一一路，黄州州城市的中中心地段，，紧挨奥康康商业步行行街和市人民民医院，周周边市政配配套齐全，，生活便利利，交通便便捷；●商业价值：：项目临街街面较长，，适合于建建设临街商商业门面，，而且周边边商业氛围比比较成熟，，商业价值值很高；●资源优势：：从本案沿沿八一路南南行不足500米，，就是全国国闻名的黄黄冈中学，国家级级重点学校校；2、劣势（weaknesses）●规模劣势：：与黄州在在开发项目目如摩尔城城、君湖●现代城、锦锦绣星城新天地、西西湖华庭、、坤泰名居居等楼盘相相比较，本本楼盘规模模太小巧，，不利于规划划完善的生生活配套设设施，引响响本案的居居住品质；；●产品方面：：虽然本案案项目地块块小，必须须得规划高高层建筑，，对于一个个以居住为主主要消费意意向的小城城来说，高高层的价格格、高物业业费、和居居住环境都是是无法回避避的劣势。。12/17/202234群策群力．．众创辉煌煌SWOT自我分析3、机会（opportunities）●政府加大力力度进行城城市建设，，市政投入入加大，城城市环境逐逐步改善；；●随着国家整整体经济的的高速增长长，加之近近几年随着着中央对““三农”问问题的关注，对二二、三级城城市的建设设提上正轨轨，尤其是是“两免一一减”政策策后，农村经济发发展迅速，，对县域房房地产发展展起着直接接的拉动作作用。●随着城镇化化进程加快快，越来越越多的人从从周边城镇镇向市府迁迁移，直接接带动了房地地产需求市市场。4、威胁（threatens）●今年12月月，阔●HOUSE将迅速上上市，黄州州之最的君君湖紫金城城也将与本案同档期期开发，论论地段与规规模都对本本案面临直直接的竞争争和威胁；；●国家对房地地产业实施施一系列调调控政策，，例如加息息、提高信信贷门槛、、禁止炒房等等政策，对对房屋销售售起到了一一定控制作作用。12/17/202235群策群力．．众创辉煌煌简单概述一一下本案：：1、地段好好，处于繁繁华中心城城区2、地块小小，无法完完善小区配配套3、机会好好，中心城城区暂无高高层4、空间小小，适宜建建设高层住住宅12/17/202236群策群力．．众创辉煌煌八一●王府广场路在在何方？12/17/202237群策群力．．众创辉煌煌扬长避短×扬长补短√我们主张：：充分挖掘自自己的长处处，在得经经致用的情情况下充分分发挥；同同时要透彻彻的认识自自己的不足足，转而采采用一切可可行的手段段来规避其其次弥补不不足，扬长长补短！项目卖点挖挖掘及劣势势规避谁赢得目标标客户的心心理认同，，谁就可以以赢得市场场！12/17/202238群策群力．．众创辉煌煌1、本案主主要卖点归归纳●本项目是黄黄州地区唯唯一可规划划高层的中中心城区的的楼盘；●优越的地理理位置，有有充分的理理由将本案案打造成黄黄州城区的的中心港；；●本案作为市市政府重点点打造项目目，未来升升值潜力巨巨大；2、本案核核心竞争价价值提炼核心竞争价价值：煅造城市中中心港，树树黄冈形象象标杆（台北的101，武武汉的世贸贸）核心价格延延展：归纳一座城城的荣耀，，成就3万万平米的奢奢华豪宅驾驭尊贵颠颠峰生活西式后现代代流派，表表达一个时时代的精美美尊崇生活,身份象征征12/17/202239群策群力．．众创辉煌煌3、本案劣劣势及其规规避办法●劣势一本案所处地地块小，无无法保证完完善的小区区绿化配套套，给业主主的生活居居住带来许多不足足。规避办法：：扬长补短短，扬长即充充分发挥本本案优越的的地理位置置，打造一一个居于城市中心心的高档次次的楼盘。。争取上升升物业的档档次与品质质，以此来虚荣消费费心里；同同时建议在在规划设计计的过程中中，尽最大大可能运用剩余空间间建设空中中花园等绿绿化配套设设施，从一一点一滴弥弥补不足之处，即为为补短。●劣势二本案本身就就空间有限限，没有多多余的位置置可供用于于楼盘文化化元素的建建设上（如如文化景观观、艺术雕雕塑等），，对于一个个高品质物物业，没有有充足的说说服力。规避办法：：运用文化营营销，赋予予产品以文文化特性，，重点打造造项目沿街街商业物业，引进进家乐福、、沃尔玛等等同类的有有较大引响响力的商家家，以高端业态弥弥补自身配配套不足的的弱点，建建议在前街街面打造一一个富含西方艺术术内涵形象象的大型雕雕塑，汇集集所有人流流的目光，，予以弥补不足。。12/17/202240群策群力．．众创辉煌煌5本案项目定定位12/17/202241群策群力．．众创辉煌煌项目定位城市中心港港，树黄冈冈形象标杆杆归纳一座城城的荣耀，，成就3万万平米的奢奢华豪宅驾驭尊贵颠颠峰生活西式后现代代流派，表表达一个时时代的精美美尊崇生活,身份象征征释义：结其其精美的建建筑品质，，绝版的繁繁华地段以以及便捷的的交通区位位。主攻黄州及及各周边县县市的高端端消费群体体，结合他他们的心理理需求与消费习惯，，突出项目目档次和形形象。12/17/202242群策群力．．众创辉煌煌项目定位支撑“城市场中中心港，黄黄冈形象标标杆”的理由（一一）：1、黄州城城市地域小小，人口密密度高，相相对比较集集中便于在短时时间内吸引引人气，这这也符合房房地产业短短线操作特性性；2、本案正正处于黄州州中心城区区，地段好好，符合一一个城市中心地位位的条件；；3、本案与与黄州城市市发展的新新兴势力——商业街相相距很小，便于本本案在操作作的过程中中助长人气气；地理理12/17/202243群策群力．．众创辉煌煌项目定位支撑“城市场中中心港，黄黄冈形象标标杆”的理由（二二）：天时时1、城市必必须向前发发展，需要要一个较有有引响力的的龙头作为带带动，群龙龙无首不强强；2、政府政政策方向倾倾向于本案案区域，为为日后的发发展创造了条条件，同是是也为本案案成为城市市地标提供了机会会；12/17/202244群策群力．．众创辉煌煌主力目标客客户——所有承受住住宅总价20—30万元之间间的精英阶阶层和准精精英阶层，，他们收入入水平较高高，消费能能力强，但但并不是特特别有钱的的顶尖阶层层；客户类型———（1）黄州州学校、单单位职工、、政府公务务员，他们们对生活有有更高的向向往本项目目将是他们们最大考虑虑目标；（2）住市市区及各县县城里有房房者，他们们二次置业业，希望能能住更好的的房子；（3）周边边有私房的的有钱人，，他们对社社区生活的的一种向往往从而对项项目产生较较大兴趣；；（4）在市市区做经商商的生意人人士，通过过几年打拼拼后有了一一定积蓄，，希望让自自己和家人人享受一下下生活；（5）周边边乡镇的乡乡镇企业主主、个体经经商户、公公务员、教教师等，望望通过在县县城买房将将户口、子子女就学等等迁到县城城，过上城城里人的生生活。项目定位12/17/202245群策群力．．众创辉煌煌客户收入层层面界定———根据本案市市场定位及及市场价值值，以单元元建筑面积积130㎡㎡为代表，，均价2300元/㎡计算，，总房款约约为30万万元，按七七成十五年年贷款支付付方式，首首付9万元元，月供约约1500元。以此为依据据，本案目目标客户家家庭年收入入至少在4万元以上上在黄州属属于较富裕裕阶层。项目定位●他们属于于社会上比比较富裕的的一族，有有稳定的社社会收入，，具有较高的社社会地位。。●他们含蓄蓄内敛、深深藏不露，，不事张扬扬，不爱露露富；●生活阅历历丰富，见见多识广，，视野开阔阔，对文化化认同与敬敬慕钟情于中心心区的繁华华和高品质质建筑，追追求“珍品品化生活””；●在释放成成功的同时时，喜欢树树立自我，，标榜个性性，追求独独特的文化品位位，注重便便捷、高质质量的生活活方式；●这些人购购房不一定定都有品位位，但一定定都追求品品位12/17/202246群策群力．．众创辉煌煌王府广场的构构成12/17/202247群策群力．．众创辉煌煌住宅住宅商业广场12/17/202248群策群力．．众创辉煌煌住宅商业广场高层景观豪豪宅综合性商业业广场或品品牌专卖场场，建议提提前引进苏苏宁或是国国美类的品品牌经销商商12/17/202249群策群力．．众创辉煌煌思考：如何让人们们认识王府广场？如何让人们们接受王府广场？12/17/202250群策群力．．众创辉煌煌5本案营销推推广12/17/202251群策群力．．众创辉煌煌品牌营销产品推介渠道推广王府广场推广广策略12/17/202252群策群力．众众创辉煌品牌营销A、开发商企企业品牌：总体经营理念念：建筑居住住文明！企业经营理念念要体现在为为社会、人类类带来的生活活改变。企业形象建设设：梦想———我们一直在在创造！创国内一流地地产品牌，为为社会创造更更多的优质产产品。梦想，属于所所有人，我们们为您创造。。回馈社会经营营理念：保持企业的公公众形象、建建立企业品牌牌，体现企业业在发展的同同时不忘给予予社会回报的崇高精精神。B、楼盘品牌牌始终贯彻楼盘盘主题定位，，从VI应用用、广告推广广、销售执行行、施工建设设等方面着手，加强品品牌建设。12/17/202253群策群力．众众创辉煌产品推介巡回产品推介介会实质就是是开辟流动的的第二售楼部部。如果只开开设分销点，，由于销售人人员仍是被动动地等候客户户，外地的投投资者对项目目了解不深，，难以激发购购买的热情与与冲动。以巡回产品推推介会形式，，安排销售人人员，到各乡乡镇及周边县县市的居民区区进行巡展，，每次配合看看房专车、展展板、宣传单单和条幅广告告进行宣传，，在各地逐一一展开全方位位的丰富多彩彩的推广活动动（路演、小小型SP活动动），让外地地的目标客户户更详尽了解解项目优势，，将有利于吸吸引更多的目目标客户。12/17/202254群策群力．众众创辉煌推广渠道（1）户外广广告（2）短信广广告（3）公交车车广告（4）电视广广告（5）报纸广广告（6）物料宣宣传资料12/17/202255群策群力．众众创辉煌中心之上，万万众注目目！经典之上，大大户豪宅宅！城市之上，引引领时代！！12/17/202256群策群力．众众创辉煌主题形象定位位：根据本项目地地段、产品等等特质以及项项目的市场定定位，本项目目应该给外界界传达的形象象是：■黄州中心城区区，未来升值值潜力巨大；；■周边拥有商业业步行街和自自身的商业广广场等，繁华华就在眼前不不远；■黄州少有的高高品质楼盘，，城市新贵的的首选之地；；■对目标客户要要求较高，须须要一定经济济实力的消费费者，高目标标人群等于高档次楼盘；；■能够为业主本本人及其家人人带来高品质质、高品位的的生活；■物业有一定档档次，能够匹匹配业主身份份和地位；■户型设计合理理实用；12/17/202257群策群力．．众创辉煌煌项目名称：：八一●王府广场“八一”突突出了本本案所处的的地理位置置，形象地地表明了项项目的核心地段，，给人一种种直观的印印象，让中中心城区的的亮点最大化“王府广场场”气气势势恢弘，引引一方的霸霸气。满足足消费者内内心的虚荣心。12/17/202258群策群力．．众创辉煌煌核心主题形形象：城市核心地地段的绝版版名宅，一一代人心中中的梦想居居所！12/17/202259群策群力．．众创辉煌煌主题形象定定位语一座城城的荣荣耀，一一代人的的向往往！12/17/202260群策群力．．众创辉煌煌主题阐述（1）、““一代人的的向往”：：不管是哪一一类客户，，他们辛苦苦多年，也也都是出于于改善自己己和家人生生活的向往往。好不容容易有了一一定成就，，当然应该该买一个舒舒适一点的的房子，过过上幸福一一点的生活活。一句广广东话“挨挨世界的同同时叹世界界”，是这这种心理的的最好表达达。“一代人的的向往”巧巧妙指出客客户心理，，希望引起起他们的心心理共鸣。。（2）、““一座城的的荣耀”：：直接指出楼楼盘在城市市的地位，，，城市以以我为荣，，提升楼盘盘档次。（3）、整整个主题语语连贯、简简洁，表达达出了楼盘盘一种“舍舍我其谁””的态度；；同时也不不张扬，避避免人们反反感。12/17/202261群策群力．．众创辉煌煌入市及销售售·开盘能否否热销是项项目后期是是否可以实实现顺畅销销售的重要要条件。·要实现开开盘热销，，必然需要要积累大量量的客户。。而客户的的积累缘自自客户对项目某个个方面的认认同。·基于上述述分析，我我司认为通通过一定期期限的形象象展示来积积累客户，，引起市场关注，，将会对开开盘热销起起到极大的的帮助作用用。楼盘入市几几个基本思思考问题:12/17/202262群策群力．．众创辉煌煌入市姿态作为黄州区区域品质较较高的楼盘盘，“王府广场”的的入市应该该高调，为为后期奠定定良好的口口碑。在黄黄州其它楼楼盘的竞争争压力之下下，取得市市场先机，，以黄州首首席高品质质楼盘的形形象赢得客客户认同。。高调入市同同时做好销销售推广工工作,结合合当地政府府的大力支支持,展开开品牌化、、口碑化宣宣传，将““王府广场”重重品质、高高性价比的的特点深入入目标消费费者对本项项目的第一一印象,从从而达到缩缩短销售周周期的目的的。12/17/202263群策群力．．众创辉煌煌销售实施开盘阶段：：重在造势势一个项目的的成功与否否在项目开开盘销售阶阶段就已基基本定局，，商用物业业因身品的特殊性性，决定了了其在销售售上一定要要争取一炮炮而红，否否则项目前前景再好，，也可能难以以为续、中中途夭折。。所以我们们强调开盘盘销售要在在短时间内内实现大量量成交，这需需要通过造造势来实现现。销售中期：：掌握节奏奏以快打慢慢销售中期是是成交量最最大时期，，且销售价价位也处在在获利最大大阶段，此此时的策划划重点在于于掌握销售售节奏，强强调以快打打慢，利用用各种卖点点的组合与与转移，多多种销售渠渠道共用，，对目标市市场发动波波次进攻。。中期操作的的重心，在在于以时间间换取获利利空间：一一要借助开开盘之势，，趁热打铁铁二要注意意购买力的的积蓄与释释放周期，，采用波次次进攻策略略；三是自自始至终要要强调快速速、灵活的的销售原则则，以快打打慢。12/17/202264群策群力．．众创辉煌煌尾期阶段：：重在促销销炒股有个““专吃鱼身身”理论，，即一轮行行情来临时时不急于跟跟进，待行行情明确后再大胆胆跟进，但但也不会跟跟得太紧，，在行情结结束前，预预算一定提提前量撤出。这是一一种稳健的的投资策略略。同样也也适用房地地产开发，，销售后期期相当于股市中的鱼鱼尾阶段，，要敢于让让利，力争争沽清存货货。开盘前认购购模式发行VIP卡锁定意意向客户避开收取订订金的违规规做法，操操作过程中中可采取了了另外一种种方式锁定定客户————发行VIP卡。。在项目推广广末期，开开始向每位位意向客户户发行VIP卡，客客户到指定定商业银行行存入1万万元，然后后凭存根至至售楼中心心办理彩云云新城VIP卡。此此种操作方方式过滤掉掉一些意向向性不强的的客户，使使项目蓄水水期所积累累客户的含含金量大幅幅提升，为为确定开盘盘时间及后后续推广活活动的开展展打下了良良好基础。。12/17/202265群策群力．．众创辉煌煌价格策略定价策略为适应本案案在短时间间引爆市场场这一要求求，应最大大限度发扬扬本案的产产品优势，，突出性价价比，以最最大范围和和成功率锁锁定前期客客户，以建建立客户网网群。本案案定价策略略采取低开开高走的策策略。价格定位采采用“市场场类比法””法和“效效果反馈法法”，以邻邻近的世纪纪名城等周周边普通住住宅为参考考，综合评评定住宅与与商业门面面的销售平平均价格。。然后参考考前期价格格在客户心心理中的反反馈结果，，综合评定定本案价格格定位（均均价）：住宅销售均均价：2300元元/平米12/17/202266群策群力．．众创辉煌煌敬祝贵公司司蒸蒸日上上！12/17/202267群策群力．．众创辉煌煌9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Saturday,December17,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。06:20:0806:20:0806:2012/17/20226:20:08AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2206:20:0806:20Dec-2217-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。06:20:0806