郑州小李庄项目初步定位及规划建议课件

小李庄项目初步定位及规划建议小李庄项目初步定位及规划建议住宅部分住宅部分中南板块地产市场供需状况小李庄所在中南板块特征片区支持快速销售的中高档大盘应具备哪些特点报告思路与结构中南板块地产市场供需状况小李庄所在中南板块特征片区支持快速销中南片区：1、繁华城区与市郊的结合部，经济发展和城市二次开发进程缓慢；2、居住人口密度大、生活配套齐全，生活氛围浓厚；

3、周边聚集了大量的专业批发市场，大郑州格局下的桥头堡中南板块中南板块郑州市最密集的行政事业单位分布区域新密\荥阳\新郑\许昌\平顶山\周口\南阳市级\区级行政事业单位:几百家,全方位医疗体系及科研机构;完善的幼儿园\小学\中学\大学教育设施吸纳郑州新移民可能性极大中南片区：1、繁华城区与市郊的结合部，经济发展和城市二次开发本案中南板块人口密度极大,人均住房面积低于全市水平片区内需求旺盛,片区居住产品升级换代时机正佳.片区内高收入居民居住现状欠佳,多以90年前后的产品.地铁规划使片区接纳更多白领阶层成为可能,也大大提升了片区物业的增值保值功能.关键词:二手房成交量及成交价格本案中南板块人口密度极大,人均住房面积低于全市水平片区内需求职业日常生活消费休闲娱乐消费子女教育支出教师医生10％—20％10％—15％15％—20％私营业主15％—20％15％—20％10％—15％行政单位10％—20％10％—15％15％—20％企事业单位10％—20％10％—15％15％—20％离退休人员30％—50％5％—10％城中村居民5％—10％10％—15％2％—5％职业月收入（元）教师医生1500-3000私营业主3000－20000以上行政单位2000-4000企事业单位1800-3000离退休人员1000-2000城中村居民10000-15000中南板块片区人口收入较高,购买能力强.但在日常生活消费及休闲娱乐消费明显偏向其它区域.片区人口收入稳定,区域认同度高.职业日常生活消费休闲娱乐消费子女教育支出教师医生10％—20小李庄所在中南板块特征区域配套完善生活氛围浓厚,但缺乏高品质供应产品;区域人口收入与其居住现状不吻合,潜在购买力强劲;区域对外来新移民吸引力强,人脉网络复杂,扎堆现象严重;周边中小型专业市场众多,从业人员众多,符合潜在购买群体特征;中南板块具备了品质化大盘出现的必备因素板块市场供应现状如何小李庄所在中南板块特征区域配套完善生活氛围浓厚,但缺乏高品质中南板块地产市场供需现状小李庄所在中南板块特征片区支持快速销售的中高档大盘应具备哪些特点报告思路与结构中南板块地产市场供需现状小李庄所在中南板块特征片区支持快速销金源第一城绿都城长城康桥华城亚星盛世家园帝湖花园

方圆创世中南板块品质化大盘供应缺口极大据同致行调查:1、郑州西区品质化大盘供应短缺现象严重,导致西区人被迫性置业东区.2、本项目所在区域周边两公里范围内品质化大盘供应为零；3、西、南三个典型大盘，外来置业比例平均高达近4成，偏中三个品质楼盘外来置业比例近3成。板块旧城改造难度大，故供应量偏小，而绿都城、亚星、帝湖郊居化造城运动应运而生，小李庄项目机会巨大。金源第一城绿都城长城康桥华城亚星盛世家园帝湖花园方圆区域在售楼盘价格集中在3300-4500元/平方米之间。帝湖王府4500430041003900370035003300绿都城永威·鑫城长城康桥华城翰林世家仟禧·桃源国际公寓4500430041003900370035003300亚星盛世家园城西板块、西南板块产品价值参次不齐同致行观点：西区品质化项目与东区价差呈缩小趋势；西区及西南区产品参次不齐，整体价格偏低，价格大幅上升难度大；品质化大盘存在着较大市场机会。区域在售楼盘价格集中在3300-4500元/平方米之间。帝湖户均面积分析：一房户均面积32-48平米，占供应量的7.85%，二房户均面积80-104平米，占供应量的29.77%；三房户均面积112-150平米，占供应量的48.59%；四房大户型户均面积157-212平米，占供应量的13.8%。中小套型存在着巨大的市场机会项目名称一房比例二房比例三房比例四房及以上比例金源第一城41-4315%66-10365%130-14015%135-1675%绿都城550.7%75-9031.6%88-13067%1620.7%长城康桥华城28-5536%10015%118-16740%167-2069%方圆创世————86-12025%119-14957%158-27918%亚星盛世家园28-5116%60-10320%92-15244%155-22220%帝湖花园405%98-10830%130-21050%170-24015%平均值32.8—48.880.8—104112.8—150157—212同致行观点：新供应产品提供产品面积趋小，而市场仍以中大户型为主；一房及小三房成为新宠；客户对产品的关注度逐渐提高，成熟日益成熟。户均面积分析：一房户均面积32-48平米，占供应量的7.85项目横向类比：畅销户型细节特征项目名称户型面积主卧客厅餐厅次卧次卧厨房WC阳台户型特色面积开间进深面积开间进深面积面积面积面积面积面积金源第一城72.87㎡2房2厅13.73.14.41744.29.59.2--7.25.44.1格局方正、功能齐全、观景阳台41.50㎡1房1厅11.43.13.712.53.33.8------6.444.5绿都城89㎡三房两厅113.6312.963.63.69.79.877.8533.7干湿分离、全明设计、长城康桥华城100㎡2室2厅173.74.5173.74.51214—75.39.5户型全明设计，方正实用；卧室、客厅南向采光。方圆创世125㎡三房两厅26.24.75.5323.74.55.212.4516.2315.6385.985.83超大观景阳台，两次卧大开窗设计，厨房宽敞亚星盛世家园103.㎡三房两厅

17.853.94.522.954.25.16.316.83126.295.377.3布局规整，实用性强，客厅和两卧都朝阳帝湖花园160㎡三房两厅194.24.5324.96.51010151067大型入户花园、超大客厅开间项目横向类比：畅销户型细节特征项目户型主卧客厅餐厅次卧次项目横向类比：户型设计及创新项目名称畅销户型户型创新金源第一城70、90平米两房错层挑空露台、开窗形式多样绿都城90、130平米三房全明设计，大开间、短进深，开窗形式多样长城康桥华城118平米三房入户花园、多阳台、开窗形式多样方圆创世119平米三房景观阳台、多窗设计亚星盛世家园128平米三房多阳台、开窗形式多样帝湖花园160平米三房入户花园、玄关、储衣间等多功能房楼盘名称凸窗转角窗入户花园露台多阳台空中花园赠送夹层金源第一城★★★★----绿都城--------------长城康桥华城★--★--★----方圆创世★------★----亚星盛世家园--------★----帝湖花园★--★--★----产品设计平庸，多层具多，产品亟待创新在对该片区重点竞争楼盘进行对比分析，该片区竞争物业相比周边其他片区的新盘供给，产品设计过于保守，缺乏创新。通过随机抽样调查：客户对创新的产品特别是赠送空间接受度较高，市场需求空间较大。项目横向类比：户型设计及创新项目名称畅销户型户型创新金源第一项目名称一期二期三期四期五期推出量销售率周期推出量销售率周期推出量销售率周期推出量销售率周期推出量销售率周期金源第一城18万95%6个月12万———————————绿都城10万87.6%5个月10万———————————长城康桥华城10万90%6个月3万80%6个月2万————————方圆创世2.9万100%12个月3万90%1个月2万————————亚星盛世家园6万100%3个月4.6万100%10个月6.6万100%4个月6.3万90%9个月6.3万70%16个月帝湖花园10万100%12个月16万95%12个月36万80%24个月36万40%6个月———项目横向类比：销售状况及周期单位：平方米项目一期二期三期四期五期推出量销售率周期推出量销售率周期推15.688.7614.111.45.66万12万18万24万30万金源第一城绿都城长城康桥华城方圆创世亚星盛世家园16帝湖花园片区消化情况如图所示，个盘平均年消化量8-10万平米，其中素质较高的帝湖花园凭借地市客户的充实，2006年创记录地达到16万以上。这主要是由于产品供应偏大，而且产品线及功能单一所致。个盘平均年消化量10万平米，消化速率缓慢数据统计：自2005年5月以来，未知客户？15.688.7614.111.45.66万12万18万24小李庄所在中南板块市场状况片区供应产品与城市主流需求产品脱节，中小套型存在缺口;片区发展商产品创新能力弱，创新型产品存在冲击力;片区居住型产品功能单一、产品线不够丰富，竞争力弱;片区个别户型存量房滞销，开发商不成熟，存在着恶性价格战的可能性。板块住宅升级需求迫切，速度和创新是区域成功之匙打造何种产品才能实现快速占领市场，规避市场风险小李庄所在中南板块市场状况片区供应产品与城市主流需求产品脱节中南板块地产市场供需现状小李庄所在中南板块特征片区支持快速销售的中高档大盘应具备哪些特点报告思路与结构中南板块地产市场供需现状小李庄所在中南板块特征片区支持快速销项目名称中原区二七区管城区新密、周口、巩义等地市其它金源第一城75%15%5%5%绿都城60%6%30%4%长城康桥华城10%63%3%8%16%亚星盛世家园30%35%10%15%10%帝湖花园40%30%5%20%5%大郑州、大中原的客户资源开发战略项目横向类比：客户来源及主力客户构成职业行政机关、教育机构公务员及事业单位员工、周边专业批发市场生意客年龄以40-45岁客户居多，年龄结构偏大家庭结构以三口家庭结构为主，多有三代同堂家庭家庭收入平均年收入6-10万元（不含公务员灰色收入）置业次数多次置业占75%，首次置业占25%需求特点渴望改善目前的居住环境，提升居住品质，对总价较为敏感放大放大所在区客户占30%--50%周边区客户占10%--30%新密、新郑、巩义、周口、平顶山等地市客户群体比例较大，约占15%-20%。项目名称中原区二七区管城区新密、周口、巩义等地市其它金源第一客户定位——客户层主要为本片区公务员、企事业员工、生意人和地市客户来源人数收入状况主要特征关注指数公务员、企事业单位员工3-4万人人均年收入4~6万元区委、财政局、市区级法院、大专院校等单位职工，以改善居住环境为主★★★★★生意客整体从业人员约2-3万人均年收入10~15万元分布区域较泛★★★★地市客户———家庭年收入15万元以上改善生活或孩子教育环境★★★★客户构成：本片区企事业单位员工35%周边从商私营老板20%新密、巩义等地市客户30%市区其他片区辐射客户15%关键点提炼具象描述看重地段环境重视教育资源重视小区配套长期在此居住，认可片区的地段和位置看重周边丰富的教育资源配套希望小区有休闲娱乐、购物超市、百货等配套要求偏经济型户型追求实惠容易接受创新面积不宜过大，希望有80平米左右两房三房面积控制在130平米，不宜过大，要方正实用对户型创新比较认可，特别是赠送面积的创新高层对物业管理要求高，希望正规、舒适的物业管理购房投资为主总价敏感投资客占到了绝对的比重，甚至高于自住客户的比例对总价较为敏感客户定位——客户层主要为本片区公务员、企事业员工、生意人和地以什么样的住宅产品线配比足以打击市场，速度制胜？户型配比建议户型结构面积区间（㎡）户型比例原因单房35+510%70%1房1卫50+510%该一房可与二房拼合2房2厅1卫80+540%首次置业者的偏爱及适应片区老龄化需要3房2厅1卫85+510%经济型三房，可与一房拼合3房2厅2卫105-12015%该种三房是郑州畅销户型3房/4房135+510%满足品质客户需求复式160-1805%30%舒适型客户需求，待挖掘群体自身配套及区域配套型功能，有一定的市场空白点特征，打击市场的生力军品质及创新型升级产品，一举占领市场高地住宅整体品质拉升型产品，提高住宅档次以什么样的住宅产品线配比足以打击市场，速度制胜？以什么样的住宅产品线分布有利于整体品质提升？B、居住价值其次，适宜布局中大、中户型A、居住价值最高，适宜中大、大户型布局C、居住价值第三，适宜中、中小户型产品布局D、居住价值第四，适宜布局中小、小户型住宅E、居住价值最低，适宜布局小户型公寓以什么样的住宅产品线分布有利于整体品质提升？B、项目户型设计与创新的指导原则客户特征——目前置业观念较为原始，但处于上升期，对新事物有非常强的心理接受度，且具备一定的经济承受能力；战略目标——通过高性价比提升产品优势，从而体现项目国际化的形象定位并实现快速走量、为后期奠定基础的战略目标；市场竞争——产品，尤其户型，是项目核心竞争力的关键组成部分，在日趋激烈的竞争环境下，本项目必须展现强劲的产品优势；市场现状——站在大市场背景的视野来看，目前当地设计水平非常低，先进城市已有的成熟、先进的设计为我们提供了坚固的基础。本项目户型设计与创新的考虑因素：本项目户型设计与创新的指导原则：适度创新的户型设计借鉴市场上优秀项目成熟的户型设计，结合当地居住习惯，提供符合本片区市场需求的标准化优质产品；本项目所推荐的创新是相对的，创新是适度的，必须以成本控制为前提。项目户型设计与创新的指导原则客户特征——目前置业观念较为原始阳光观景房入户花园凸式衣橱实惠舒适借鉴一：户型平面设计

创新元素：露台、隐藏式衣柜、可拆卸凸窗。明厨、明卫，自然通风采光。赠送入户花园、露台。项目户型建议设计要点阳光观景房入户花园凸式衣橱实惠舒适借鉴一：户型平面设计项目户客厅阳台入户花园空中花园凸式衣橱项目户型建议设计要点客厅阳台入户花园空中花园凸式衣橱项目户型建议设计要项目户型建议设计要点---市场实例借鉴76平米的2房2厅1卫＋功能房＋入户花园90平米的3房2厅2卫＋入户花园入户花园功能房大凸窗露台2房76平米在保证了传统的设计元素如凸窗、入户花园双阳台，增加了创新元素—露台、功能房。明厨、明卫，自然通风采光，提高居住的舒适度。赠送入户花园、露台、功能房，提高产品的附加值。项目户型建议设计要点---市场实例借鉴76平米的2落地凸窗送面积

落地凸窗高度不受2.2米层高限制，达到2.4米，砖砌假凸窗台板，入伙后再打掉，整个凸窗不算面积卧室送衣柜面积将衣柜位置的底部砌筑450高的台面，将衣柜位置凹进去，做成凸窗形式，入伙后同样可以将450高的台面打掉，成为真正的落地衣柜位置阳台送面积阳台错层布置，使阳台顶盖高度达到两层层高空中花园送面积错层布置入户生活阳台可将其改造成储藏室，相当于赠送50％的阳台面积赠送面积的具体做法项目户型建议设计要点落地凸窗送面积赠送面积的具体做法项目户型建议打掉后样板可拆卸凸窗实例图交楼标准外墙与外窗齐平外立面是看不出是凸窗比步入式凸窗更好使用，空间没有压抑感

项目户型建议实例打掉后样板可拆卸凸窗实例图交楼标准外墙与外窗齐平外立面是总体规划建议总体规划建议规划建议：1、项目具备足够条件成为片区的商业核心，但商业同时对居住的舒适度影响较大；2、现规划商业形态基本可行，因电子原器件批发对整体档次影响较大，建议只引进成品电子市场；3、商业形态可做得再丰富一点以更促进人流。如通过设计改变将“步行商业街”概念扩张为“步行商业网”；中地块在邻接广场的裙楼上可设计梯田式屋顶花园（含大楼梯，电扶梯，跌水）引人流上二、三层等。4、中地块里的广场建议设计成下沉式。这样对提升旁边三层商业的价值有帮助。5、中地块里的电影院因为也是聚人气的，所以其入口应该放到一个又邻广场又相对比较居中的位置，但务必要放到三层以不牺牲一二层黄金街铺。规划建议：1、项目具备足够条件成为片区的商业核心，但商业同时6、东地块的酒店式公寓建议定位为商务公寓，以满足片区内中低档办公的需求。7、东地块里的建材商场一定要为每铺提供足够的库藏空间和一个方便的公共卸货区（也可以是在地下）。8、建议西地块北半部分做档次较高的大户型，同西边的安置房片区用隔离景观处理。9、中地块北半因会有个大面积屋顶花园来做垫，所以还可布置一部分较大的户型，比西地块档次低一些。另外广场和住宅楼最好不要直接相邻。可运用树木或其他较大的景观处理来隔开。10、写字楼裙楼一层建议规划为中西式快餐，一方面作为商业和写字楼的配套，另一方面也可服务沿大学路往南的大量学生人口。6、东地块的酒店式公寓建议定位为商务公寓，以满足片区内中低档此地块若以后定为安置房那必须用景观处理与A区隔离项目规划建议几交通流线此住宅楼不宜直接与广场相邻，建议用景观处理隔离广场建议设计为下沉式，以更提高其旁边商场的价值此处需要另设个亮点以吸引人流此处需要另设个亮点以吸引人流此栋小户型建议做成商务公寓，满足不同层次的办公需求家庭饰品精品灯饰街文化用品中心此地块若以后定为安置房那必须用景观处理与A区隔离项目规划建议祝您身体健康！祝项目顺利！THEEＮＤ！祝您身体健康！祝项目顺利！小李庄项目初步定位及规划建议小李庄项目初步定位及规划建议住宅部分住宅部分中南板块地产市场供需状况小李庄所在中南板块特征片区支持快速销售的中高档大盘应具备哪些特点报告思路与结构中南板块地产市场供需状况小李庄所在中南板块特征片区支持快速销中南片区：1、繁华城区与市郊的结合部，经济发展和城市二次开发进程缓慢；2、居住人口密度大、生活配套齐全，生活氛围浓厚；

3、周边聚集了大量的专业批发市场，大郑州格局下的桥头堡中南板块中南板块郑州市最密集的行政事业单位分布区域新密\荥阳\新郑\许昌\平顶山\周口\南阳市级\区级行政事业单位:几百家,全方位医疗体系及科研机构;完善的幼儿园\小学\中学\大学教育设施吸纳郑州新移民可能性极大中南片区：1、繁华城区与市郊的结合部，经济发展和城市二次开发本案中南板块人口密度极大,人均住房面积低于全市水平片区内需求旺盛,片区居住产品升级换代时机正佳.片区内高收入居民居住现状欠佳,多以90年前后的产品.地铁规划使片区接纳更多白领阶层成为可能,也大大提升了片区物业的增值保值功能.关键词:二手房成交量及成交价格本案中南板块人口密度极大,人均住房面积低于全市水平片区内需求职业日常生活消费休闲娱乐消费子女教育支出教师医生10％—20％10％—15％15％—20％私营业主15％—20％15％—20％10％—15％行政单位10％—20％10％—15％15％—20％企事业单位10％—20％10％—15％15％—20％离退休人员30％—50％5％—10％城中村居民5％—10％10％—15％2％—5％职业月收入（元）教师医生1500-3000私营业主3000－20000以上行政单位2000-4000企事业单位1800-3000离退休人员1000-2000城中村居民10000-15000中南板块片区人口收入较高,购买能力强.但在日常生活消费及休闲娱乐消费明显偏向其它区域.片区人口收入稳定,区域认同度高.职业日常生活消费休闲娱乐消费子女教育支出教师医生10％—20小李庄所在中南板块特征区域配套完善生活氛围浓厚,但缺乏高品质供应产品;区域人口收入与其居住现状不吻合,潜在购买力强劲;区域对外来新移民吸引力强,人脉网络复杂,扎堆现象严重;周边中小型专业市场众多,从业人员众多,符合潜在购买群体特征;中南板块具备了品质化大盘出现的必备因素板块市场供应现状如何小李庄所在中南板块特征区域配套完善生活氛围浓厚,但缺乏高品质中南板块地产市场供需现状小李庄所在中南板块特征片区支持快速销售的中高档大盘应具备哪些特点报告思路与结构中南板块地产市场供需现状小李庄所在中南板块特征片区支持快速销金源第一城绿都城长城康桥华城亚星盛世家园帝湖花园

方圆创世中南板块品质化大盘供应缺口极大据同致行调查:1、郑州西区品质化大盘供应短缺现象严重,导致西区人被迫性置业东区.2、本项目所在区域周边两公里范围内品质化大盘供应为零；3、西、南三个典型大盘，外来置业比例平均高达近4成，偏中三个品质楼盘外来置业比例近3成。板块旧城改造难度大，故供应量偏小，而绿都城、亚星、帝湖郊居化造城运动应运而生，小李庄项目机会巨大。金源第一城绿都城长城康桥华城亚星盛世家园帝湖花园方圆区域在售楼盘价格集中在3300-4500元/平方米之间。帝湖王府4500430041003900370035003300绿都城永威·鑫城长城康桥华城翰林世家仟禧·桃源国际公寓4500430041003900370035003300亚星盛世家园城西板块、西南板块产品价值参次不齐同致行观点：西区品质化项目与东区价差呈缩小趋势；西区及西南区产品参次不齐，整体价格偏低，价格大幅上升难度大；品质化大盘存在着较大市场机会。区域在售楼盘价格集中在3300-4500元/平方米之间。帝湖户均面积分析：一房户均面积32-48平米，占供应量的7.85%，二房户均面积80-104平米，占供应量的29.77%；三房户均面积112-150平米，占供应量的48.59%；四房大户型户均面积157-212平米，占供应量的13.8%。中小套型存在着巨大的市场机会项目名称一房比例二房比例三房比例四房及以上比例金源第一城41-4315%66-10365%130-14015%135-1675%绿都城550.7%75-9031.6%88-13067%1620.7%长城康桥华城28-5536%10015%118-16740%167-2069%方圆创世————86-12025%119-14957%158-27918%亚星盛世家园28-5116%60-10320%92-15244%155-22220%帝湖花园405%98-10830%130-21050%170-24015%平均值32.8—48.880.8—104112.8—150157—212同致行观点：新供应产品提供产品面积趋小，而市场仍以中大户型为主；一房及小三房成为新宠；客户对产品的关注度逐渐提高，成熟日益成熟。户均面积分析：一房户均面积32-48平米，占供应量的7.85项目横向类比：畅销户型细节特征项目名称户型面积主卧客厅餐厅次卧次卧厨房WC阳台户型特色面积开间进深面积开间进深面积面积面积面积面积面积金源第一城72.87㎡2房2厅13.73.14.41744.29.59.2--7.25.44.1格局方正、功能齐全、观景阳台41.50㎡1房1厅11.43.13.712.53.33.8------6.444.5绿都城89㎡三房两厅113.6312.963.63.69.79.877.8533.7干湿分离、全明设计、长城康桥华城100㎡2室2厅173.74.5173.74.51214—75.39.5户型全明设计，方正实用；卧室、客厅南向采光。方圆创世125㎡三房两厅26.24.75.5323.74.55.212.4516.2315.6385.985.83超大观景阳台，两次卧大开窗设计，厨房宽敞亚星盛世家园103.㎡三房两厅

17.853.94.522.954.25.16.316.83126.295.377.3布局规整，实用性强，客厅和两卧都朝阳帝湖花园160㎡三房两厅194.24.5324.96.51010151067大型入户花园、超大客厅开间项目横向类比：畅销户型细节特征项目户型主卧客厅餐厅次卧次项目横向类比：户型设计及创新项目名称畅销户型户型创新金源第一城70、90平米两房错层挑空露台、开窗形式多样绿都城90、130平米三房全明设计，大开间、短进深，开窗形式多样长城康桥华城118平米三房入户花园、多阳台、开窗形式多样方圆创世119平米三房景观阳台、多窗设计亚星盛世家园128平米三房多阳台、开窗形式多样帝湖花园160平米三房入户花园、玄关、储衣间等多功能房楼盘名称凸窗转角窗入户花园露台多阳台空中花园赠送夹层金源第一城★★★★----绿都城--------------长城康桥华城★--★--★----方圆创世★------★----亚星盛世家园--------★----帝湖花园★--★--★----产品设计平庸，多层具多，产品亟待创新在对该片区重点竞争楼盘进行对比分析，该片区竞争物业相比周边其他片区的新盘供给，产品设计过于保守，缺乏创新。通过随机抽样调查：客户对创新的产品特别是赠送空间接受度较高，市场需求空间较大。项目横向类比：户型设计及创新项目名称畅销户型户型创新金源第一项目名称一期二期三期四期五期推出量销售率周期推出量销售率周期推出量销售率周期推出量销售率周期推出量销售率周期金源第一城18万95%6个月12万———————————绿都城10万87.6%5个月10万———————————长城康桥华城10万90%6个月3万80%6个月2万————————方圆创世2.9万100%12个月3万90%1个月2万————————亚星盛世家园6万100%3个月4.6万100%10个月6.6万100%4个月6.3万90%9个月6.3万70%16个月帝湖花园10万100%12个月16万95%12个月36万80%24个月36万40%6个月———项目横向类比：销售状况及周期单位：平方米项目一期二期三期四期五期推出量销售率周期推出量销售率周期推15.688.7614.111.45.66万12万18万24万30万金源第一城绿都城长城康桥华城方圆创世亚星盛世家园16帝湖花园片区消化情况如图所示，个盘平均年消化量8-10万平米，其中素质较高的帝湖花园凭借地市客户的充实，2006年创记录地达到16万以上。这主要是由于产品供应偏大，而且产品线及功能单一所致。个盘平均年消化量10万平米，消化速率缓慢数据统计：自2005年5月以来，未知客户？15.688.7614.111.45.66万12万18万24小李庄所在中南板块市场状况片区供应产品与城市主流需求产品脱节，中小套型存在缺口;片区发展商产品创新能力弱，创新型产品存在冲击力;片区居住型产品功能单一、产品线不够丰富，竞争力弱;片区个别户型存量房滞销，开发商不成熟，存在着恶性价格战的可能性。板块住宅升级需求迫切，速度和创新是区域成功之匙打造何种产品才能实现快速占领市场，规避市场风险小李庄所在中南板块市场状况片区供应产品与城市主流需求产品脱节中南板块地产市场供需现状小李庄所在中南板块特征片区支持快速销售的中高档大盘应具备哪些特点报告思路与结构中南板块地产市场供需现状小李庄所在中南板块特征片区支持快速销项目名称中原区二七区管城区新密、周口、巩义等地市其它金源第一城75%15%5%5%绿都城60%6%30%4%长城康桥华城10%63%3%8%16%亚星盛世家园30%35%10%15%10%帝湖花园40%30%5%20%5%大郑州、大中原的客户资源开发战略项目横向类比：客户来源及主力客户构成职业行政机关、教育机构公务员及事业单位员工、周边专业批发市场生意客年龄以40-45岁客户居多，年龄结构偏大家庭结构以三口家庭结构为主，多有三代同堂家庭家庭收入平均年收入6-10万元（不含公务员灰色收入）置业次数多次置业占75%，首次置业占25%需求特点渴望改善目前的居住环境，提升居住品质，对总价较为敏感放大放大所在区客户占30%--50%周边区客户占10%--30%新密、新郑、巩义、周口、平顶山等地市客户群体比例较大，约占15%-20%。项目名称中原区二七区管城区新密、周口、巩义等地市其它金源第一客户定位——客户层主要为本片区公务员、企事业员工、生意人和地市客户来源人数收入状况主要特征关注指数公务员、企事业单位员工3-4万人人均年收入4~6万元区委、财政局、市区级法院、大专院校等单位职工，以改善居住环境为主★★★★★生意客整体从业人员约2-3万人均年收入10~15万元分布区域较泛★★★★地市客户———家庭年收入15万元以上改善生活或孩子教育环境★★★★客户构成：本片区企事业单位员工35%周边从商私营老板20%新密、巩义等地市客户30%市区其他片区辐射客户15%关键点提炼具象描述看重地段环境重视教育资源重视小区配套长期在此居住，认可片区的地段和位置看重周边丰富的教育资源配套希望小区有休闲娱乐、购物超市、百货等配套要求偏经济型户型追求实惠容易接受创新面积不宜过大，希望有80平米左右两房三房面积控制在130平米，不宜过大，要方正实用对户型创新比较认可，特别是赠送面积的创新高层对物业管理要求高，希望正规、舒适的物业管理购房投资为主总价敏感投资客占到了绝对的比重，甚至高于自住客户的比例对总价较为敏感客户定位——客户层主要为本片区公务员、企事业员工、生意人和地以什么样的住宅产品线配比足以打击市场，速度制胜？户型配比建议户型结构面积区间（㎡）户型比例原因单房35+510%70%1房1卫50+510%该一房可与二房拼合2房2厅1卫80+540%首次置业者的偏爱及适应片区老龄化需要3房2厅1卫85+510%经济型三房，可与一房拼合3房2厅2卫105-12015%该种三房是郑州畅销户型3房/4房135+510%满足品质客户需求复式160-1805%30%舒适型客户需求，待挖掘群体自身配套及区域配套型功能，有一定的市场空白点特征，打击市场的生力军品质及创新型升级产品，一举占领市场高地住宅整体品质拉升型产品，提高住宅档次以什么样的住宅产品线配比足以打击市场，速度制胜？以什么样的住宅产品线分布有利于整体品质提升？B、居住价值其次，适宜布局中大、中户型A、居住价值最高，适宜中大、大户型布局C、居住价值第三，适宜中、中小户型产品布局D、居住价值第四，适宜布局中小、小户型住宅E、居住价值最低，适宜布局小户型公寓以什么样的住宅产品线分布有利于整体品质提升？B、项目户型设计与创新的指导原则客户特征——目前置业观念较为原始，但处于上升期，对新事物有非常强的心理接受度，且具备一定的经济承受能力；战略目标——通过高性价比提升产品优势，从而体现项目国际化的形象定位并实现快速走量、为后期奠定基础的战略目标；市场竞争——产品，尤其户型，是项目核心竞争力的关键组成部分，在日趋激烈的竞争环境下，本项目必须展现强劲的产品优势；市场现状——站在大市场背景的视野来看，目前当地设计水平非常低，先进城市已有的成熟、先进的设计为我们提供了坚固的基础。本项目户型设计与创新的考虑因素：本项目户型设计与创新的指导原则：适度创新的户型设计借鉴市场上优秀项目成熟的户型设计，结合当地居住习惯，提供符合本片区市场需求的标准化优质产品；本项目所推荐的创新是相对的，创新是适度的，必须以成本控制为前提。项目户型设计与创新的指导原则客户特征——目前置业观念较为原始阳光观景房入户花园凸式衣橱实惠舒适借鉴一：户型平面设计

创新元素：露台、隐藏式衣柜、可拆卸凸窗。明厨、明卫，自然通风