a北京某顶级豪宅别墅市场定位策略

第二部分市场定位

一、基本市场战略

1、区域价值及市场分析启示

2、核心市场战略

专为中国（身价5亿以上）新锐富豪

全程（星级）定做的顶级别墅

基于国外、上海、香港、广州、北京等可类比顶级别墅的全面深入市场调研分析，结合潜在客群、可类比项目客群研究及地块价值分析，在淡化第一/二居所理念前提下，本案市场战略为：

中国新锐富豪支持点：

1）据统计，全球1%富人收入占到社会全部收入的60%。2001年，中国7万亿元存款总量中，人数不足20%的富人占有80%的比例。

2）北京别墅市场的购买人群已经发生变化，比例结构已由过去的境外占70%，国内占30%，发展为目前的国内占80%左右，境外占20%左右。

3）2003年新一期的“中国百富榜”将挖掘出两三千位身家亿万的内地富豪资料。新榜中将会出现一大批30—40年龄段甚至更年轻的财富新锐，他们是生于上世纪60年代至70年代初期的新锐富豪。

4）《财富》“中国富豪排行榜”前50名之中，富豪们主要来自于江浙沪及珠江三角洲。举例如：第二批发迹的温州富豪正处于豪宅需求阶段，他们需要用豪宅来体现身份与价值。豪宅已成为温州富豪置业的首选。

5）海外基金买家甚至动用数亿资金整栋地买入一些豪宅，多次置业以上的亿万富豪投资型客群增多，基本有过三五次置业经历的富绅和隐形商业领导者增多。

全程星级定做支持点：

1）顶级富豪居住环境喜好千差万别，新锐富豪生活更是讲究创新。越是高层次，在追求风格、环境、档次上越是有着自己的个性，有着与众不同的生活情调。

2）调研中发现许多富绅根据个人十分个性的喜好，来选择中国适合自己的顶级别墅，否则宁愿暂时不买。其中并无太多的城际限制。如专为提供饲养马厩场所或养马场而购买等。

3）作为数量十分有限的项目总占地，客户个性十足的功能需求不可能设想周全，设计周全，在充分研究这一簇群的生活方式基础上，营销推广将提供数十种创新别墅功能，将潜在客群吸引至现场后，可根据客群局部改造需要每期均拿出相当比例按需定做。

4）全程星级定做的内容及理念——全球高档别墅俱乐部会员制连锁消费；每栋按需提供24小时六星级酒店式服务；

每栋提供vip规划设计师/精装修设计包括家具全套设计；

每户提供景观规划设计师/景观物业管理服务公司；

厨房单体设计师；

建筑功能定做；私家庭院定做等。

二、市场定位理念

一栋一种生活方式

三、顶级别墅理念

1、顶级别墅理念

2、项目别墅理念

国外顶级别墅评判标准——项目周边大环境、社区内部环境、别墅自身庭院、内部空间的室内环境。

与国内其他顶级别墅相比并综合国际顶级别墅的开发理念，本案需具备以下系统理念，用以提升市场力，同时在销售方面塑造其他项目无可比性的综合气质。

四、目标客群定位

行业分布：涉及金融、地产、IT业、零售、制造业等。如食品集团公司总裁、汽车经营商，第三产业为主

职业职位：国内商界大企业低调领袖或大陆富豪为主、国外驻京机构、国际投资基金、跨国公司首脑及外籍高级管理人员为辅；私营企业主（公司总裁、股东、董事、上市公司主席等）兼顾港澳台在京投资企业的CEO、职业投资者及海归侨商、海外基金买家等。

文化年龄：多数大专以上文化背景，多数拥有二次再造以上学历年龄阶段主要为35-50岁，往上少量浮动至60岁

收入水平：身价5亿元以上至个人资产总值三十亿左右购房目的：多半自住为主，兼顾投资

消费特性：注重同阶层消费，讲究个性功能享受

购房情况：三次及多次以上置业者居多；家族购房三成按揭为主，洗钱人士一次性付款。购房周期一般为三个月；用作投资置业决策人存在亲属朋友连带关系区域分布：中国大陆南方城市富商为主，其他各省份较为散化

居住结构：家族体系较为庞大，在京从商的外地人士基本为两代之家；纯粹外地购房者更多用作夫妻双方度假及招待宾朋。

五、项目档次定位

国际：一级自然环境区的顶级别墅，具备土地与景观稀缺价值要求，具备现代贵族气质，但缺乏几十年传统血统的城堡庄园质素。

国内：顶级别墅市场导入期的中国别墅精神代言，摈弃第一代豪华别墅沿袭的国外浅层次建筑风格、原装理论和功能简单的放大，以正统的现代气质融入国际化特征，讲求别墅精神永无止境的创新精神并考虑珍贵的景观建筑纪念意义

北京:顺义扎堆别墅区的形象和产品代表，经得起时代各阶段的生活检验，前瞻性的规划设计及特质化理念，个性功能和环境的共融塑造持久性。

标准:独树一帜的产品创新理念、营销推广策略/规划设计、景观设计、建筑设计、装修公司、物业管理公司等全程国际顶尖一流的组合服务标准，全球尖端科技运用，如国际最先进的安防技术使业主安全得到彻底保证。

档次：中国极品自然功能墅

六、销售计划

销售顺序：一期规划10套，以西北侧临街栋数为一期，中开中走,以确保推广品质的统一性；东北10栋为二期，朝南10栋为三期。

销售周期：一年半销售周期规划，一期销售周期半年。

销售计划：平均每月2套，一期共销售10-12套左右。

七、价格定位

强调私家庭院预留个性功能空间的满足，强调相对应的套内功能空间丰富创新——转移客群成交成本投入视线；注重物业管理公司、家装设计公司、规划设计公司超强强联手品牌运营服务——前期介入，后续成本滚动结算；

在整合综合前期开发成本的基础上，结合成本价12000元/平米，主要参评国际国内北京可类比项目销售面积/均价/总价及目标客群/潜在客群，更多以总价指数进行市场定价。

主要定价参数：总投资6-7亿元，取最高为7亿元；以上北京顶级别墅项目平均价约18000元，平均总价1500万元左右；以上全国可类比别墅平均总价:2500万元左右，以上全球范围可类比顶级别墅总价3000万元以上；建筑面积：2000平米左右（含地下）

以全程销售期内具有良好性价比优势作为市场竞争的重要手段，卖总价不卖单价

市场需求走势

根据有关北京高端别墅市场的分析可以看出，第一代高端别墅市场的销售趋缓，北京缺乏专为顶尖阶层度造的更为纯粹的顶级别墅区。分析原因在于市场需求促使顶级别墅面临全面升级，市场期待满足中国新锐富豪家居需求的个性产品。价格不是影响高端（身价5亿）客户购买的主要因素，真正高附加值的新一代高端产品能快速击败对手成为市场领先者。

总价原则

在价格制订过程中，我们遵循的是“总价原则”，从总价的角度分析竞争项目及目标客群需求。

可类比项目主力户型总价：（万元）

从可类比项目总价分析可以看出，北京高端别墅的总价在400-2000万元不等，在此范围内定价将面临严峻的市场竞争。相反，2000-4000万元的总价竞争环境比较宽松，且有上海等地的可类比项目作为参考。

竞争力比较

通过关于主力户型、总价、单价的市场分析可以看出（见55页图表），主力户型在1600-2000平米，单价在3000-3500美金/平米，总价在2000-4000万元的产品价格定位，在北京高端别墅市场还没有主力竞争对手，市场竞争环境相对宽松，对项目销售进度有极为有利的作用。

性价比原则

在价格相对较高的情况下，我们提供的是北京甚至中国都不曾见到的高价值附加值的产品，客户买到的不仅仅是居所，而是一种地位和生活方式。

价格格与与销销售售状状况况参参数数主力户型1600-2000平米700-1000400-600容积率0.18-0.20.3左右0.4左右总建面4.2万平米6万平米8万平米户数30户左右70户左右150户左右均价美金/平米3000-35002000-30001500-2000总价2000-4000万元800-2000万元左右400-850万左右总销售额11亿左右12亿11亿月销售2套3套5套销售周期15个月18个月30个月月销售额7300万6600万3600万2．定定价价目目标标建议议均均价价3000-3500美金金/平米米（（赠送送前前后后私私家家庭庭院院/赠送送全全套套世世界界名名牌牌家家电电/赠送全套世界顶顶级精装修/赠送车位车库库/赠送成树/赠送地下室/赠送阁楼或夹夹层面积、挑空面面积、内庭等等）建议总价2000万-4000万左右。如以以1600平米（可售面面积1000平米左右）的的户型建议本项目目的总价控制制在2000万。最低折扣扣客控制在98折。户型指数：建建议本案主力力户型面积在在1600-2000平米（（包括括地下下面积积和室室内赠赠送面积积）3、入市市时机机：豪宅忌忌讳同同时开开售，，互相相抢客客，楼楼价明明显受受压；；2004年第一一季度度低调调入市市积累前期期客户户，5月份正正式开开始预预售，，8月一期期现房房正式式开盘盘。第三部部分项目地地块分分析一、项项目地地块分分析占地326亩/21万平米米，地地处北北京第第一高高档别别墅区区内，，周边边居住住环境境，市市政配配套设施施相对对完善善。该该地块块与顶顶级别别墅所所应拥拥有的的山水水资源源有一一定差差距，，但土土地价格格较低低为每每平米米11万元人人民币币，具具较强强区域域市场场竞争争力。。地形基基本为为长方方形，，地形形地貌貌平坦坦，内内有高高压线线市政政设施施。地地块北北侧为为顺平平路，南南侧为为现状状滨河河路，，东南南为潮潮白河河。距距离潮潮白河河200米左右右。作作为高高档别墅区区，内内因质质素地地形、、水景景需特特色营营造，，西北毗毗邻顺顺平路路使地地块具具备投投资属属性，，私密密居住住品质质成本本增加加，改改观现现有平平坦地形形是打打造顶顶级别别墅的的先决决条件件；地地块自自然条条件缺缺乏顶顶级别别墅的的特殊殊优势势，并且存存在主主路噪噪声污污染，，需要要投入入资金金进一一步打打造。。产品消消费族族有一一定影影响；；而每每栋上上千平平米/总价数数千万万的统统一户户型，，有利利于形形成纯粹粹生活活方式式，跨跨地域域客群群散化化特征征明显显，购购买倾倾向不不确定定性增增加。。别墅创创新是是产品品力的的灵魂魂，顶顶级别别墅对对应的的顶级级富豪豪生活活方式式的创创新更更显弥弥足珍贵贵，别别墅产产品升升级阶阶段，，针对对地块块私家家庭院院与建建筑单单体的的空间间及功功能创创新是制制胜关关键。。谁能能把握握机会会创新新，谁谁就是是主庄庄赢家家。二、现现有规规划方方案建建议S+3M设计公公司规规划设设计初初步方方案中中，从从规划划上看看，尚尚未能能充分分体现现“顶级豪豪宅”的特殊殊性和和“量身订订做”的尊贵贵感，，地块块内环环境资资源需需进一一步挖挖掘和和整合合；根据别别墅发发展趋趋势，，庭院院应作作为重重点进进行个个性化化设计计，在在规划划上应应有体体现，，“引水入入户”的做法法比较较普遍遍，关关键是是如何何创新新；应应充分分考虑虑周边边环境境对地地块的影响响，提提高地地块价价值的的均衡衡性。。通过过必要要的手手段和和投入入对地地块进进行进进一步步改造，，提升升地块块价值值。方方案建建议如如下：：技术指指标A.占地面面积：：210000平米B.顶级别别墅建建筑面面积：：1600平米C.顶级别别墅一一层占占地面面积700平米（（地下下一层层400平米，，地上上二层层500平米））假设以以35栋为开开发目目标A．35栋建筑筑一层层占地地总面面积=建筑一一层占占地面面积×35栋=700平米×35栋=24500平米B．本项项目剩剩余面面积=210000平米-24500平米=185500平米C．分摊摊到35栋后每每户私私家绿绿地=185500平米/35栋=5300平米D．每栋地地面占地地面积=每户一层层占地面面积+私家绿地地面积=700平米+5300平米=6000平米=78米×78米E．每户一一层占地地面积=700平米=26.5米×26.5米F．每栋之之间楼间间距为51.5米G．35栋开发量量每栋建建筑面积积1600平米容积积率为1200平米×35栋=42000平米/210000平米=0.2分析结论论A.35栋开发量量每栋绿绿地面积积5300平米，楼楼间距51.5米，容积积率约0.2，通过有有效的规规划容积率可可控制在在0.19-0.18。B.此分析结结论未考考虑道路路面积、、公共绿绿地、公公建面积积。C.如以建筑筑面积每每栋1600平方米测测算其结结果得出出在项目目占地方方面约7亩其占地地面积、、私家花园面面积与国国内可类类比项目目有着非非常强劲劲的竞争争力。本案技术术分析论论证结果果第四部分分产品定位位一、产品品定位方方向项目建成成将成为为北京乃乃至国内内无可比比性的创创新型顶顶级别墅墅项目。。产品创新新性核心心定位根据顶级级富豪的的生活排排序：游游艇/赛马/古董/字画/玩车/豪宅研究究，结合合一期10套销售策策划安排排，如5套结合潜潜在客群群定做单单体功能能，另5套定做私私家庭院，并遵遵循市场场核心理理念“一栋一种种生活方方式”，在同质质化顶级级富豪阶阶层消费费取向的前前提下，，特提出出“一栋一种种产品定定位”之以下系系列性创创新产品品定位。。创新独栋栋定位方方案一：：可移动的的别墅创新独栋栋定位方方案二：：四合院密密室创新独栋栋定位方方案三：：树屋创新独栋栋定位方方案四：：迷宫创新独栋栋定位方方案五：：双子座创新独栋栋定位方方案六：：禅院创新独栋栋定位方方案七：：桥洞别墅墅创新独栋栋定位方方案八：：谷地罕岛岛创新独栋栋定位方方案九：：山水仙墅墅创新独栋栋定位方方案十：：空中花园园墅二、总体体规划设设计思路路1、总体规规划思路路设计重点点讲究社社区无混混居概念念，要保保证整个个社区的的纯粹性性；一二二三期组组团规划讲求独独立性；；单元设设计力求求私密性性。总体规划划思路要要点首先先路网形形式不能能过多（（如南北北路），，路网结结构表现现要清晰；预留景观观系统，，如公共共景观、、景观道道路、组组团景观观；立体景观观功能丰丰富，社社区领域感感强烈；；建筑风格格不能过过于现代代张扬，，建筑形形式以坡坡屋顶为为主，减减少玻璃璃幕墙的的运用（以免增增加光污污染），，建筑选选材质朴朴；日常起居居功能内内敛，突突出享受受功能，，重在居居住以外外的休闲闲度假功功能度假假型别墅更能显显示主人人个性；；着重外外向景观观的塑造造及亲和和力。2、邻里关关系规划划邻里关系系：户户户独立的的完整社社区。无无明显的的组团，，户户相相对独立立。社区区整体品质均衡、纯纯粹。户与户的独立立体现每一户户的尊贵感、、独立性，如如独立门牌号号、独立道路路指示系统、独立步步行道路系统统、独立服务务体系等。设设计必要的共享空间，尽尽量增加私属空间。。强调软性服务务系统的完整整，主要是安安全系统的完完善。邻里布局：贵贵族村落式布布局，隐秘在在林中“看不见”的别墅。强调调私属性、独独立性，户户相相对独立，弱弱化组团概念念。主要以会会所为中心，，实现贵族村村落的邻里关系。充充分营造起伏伏的地形，种种植丰富的植植被，将别墅墅隐蔽在植被被、地形之中。并利利用植被、围围拦、水源分分割户与户，，避免对视。。贵族村落：绝绝对私密空间间，绝对回归归田园生活，，绝对纯粹贵贵族人群。3、单体排布北疏南密,西疏东密三、建筑规划划指标建议容积率率：根据可可类比项目分分析和容积率率与利润率的的关系分析,0.18-0.2的容积率相对有有较强的竞争争力，且能获获得较高的销销售利润。总建筑面积：：总建筑面积积约56000平米左右。每每栋占地4000-5000平米。其中会所1000平米。总栋数：共35栋别墅。绿化率率：60%以上。顶级别别墅绿化率是是另一个重要要指标，由于于包含在人工水面的面积积，项目容积积率将在60%以上。另外，，在公共绿地地相对有限的前提提下，绿化率率反映了私家家庭院的大小小。预计70%的绿化率意味着每每户3000平米的庭院。。水面面积积：5000-6000平米。通过对对竞争项目的的人造水面面面积分析5000-6000平米的水面面面积将具有市市场竞争力，，并提升项目目的整体品质质。建筑结构构：钢结构。。作为新兴的的别墅建筑材材料，钢结构构因其施工工工期短、空间灵活、成成本等原因广广泛使用。根根据本项目在在工期、建筑筑形式等方面的具体体情况，适合合采用钢结构构。庭院面积：3000-4000平米，预估每每户占地4000-5000平米，既满足足项目技术指标要求，有有具备市场竞竞争力的预计计庭院面积为为3000-4000平米。主力户型面积积：1200-2000平米（包括地地下面积和室室内赠送面积积），总价在在2000万-4000万/平米左右。地下面积：优优山美地平均均地下面积占占单户总建面面37%左右。檀宫地地下建面占总建面35%，顶级别墅地地下占总建面面35%左右。楼间距：南北楼间间距约50米左右。建筑层数：建建筑主要以地地下一层、地地上两层或两两层半（带阁阁楼）的空间间层次为主，会所及及其他公建地地下以层，地地上两层。户型种类：一一户一种户型型，户户不同同。并可根据据客户需求，，提供“订制”的可能。停车：每户全部部室内双车位位车库设计，，在私家庭院院内预留访客客车位。在小小区入口处设一一小型集中停停车位即可。。车位比例为为每户2.5-3.5个车位。主要居室指标标：以5-8居（卧室5-8间）为主，另另工人房2-4间，其中：主卧2-3间（分别为男男主卧、女主主卧、老人主主卧），儿童童房1-2间，客房2-3间。主要礼仪交往往空间指标：：以5-7厅为主，主要要包括中厅1个、客厅1-2个、宴会餐厅1个、主人餐厅厅1个、家庭厅（（室）1-2个卫生间：主卧、儿儿童房必须保保证独立卫生生间，力争卧卧室内均有独独立卫生间。。一层设2个公共卫生间间，地下一层层1-2个卫生间。除除此之外，佣佣人居住区域域有1个佣人卫生间间。户型平面要求求：各功能分分区分布合理理，动静、公公私、净污分分开明显,相互不干扰。优先保保证主人生活活的私密性和和舒适性。除除居住概念外外，细化豪宅宅所包含的休闲、、礼仪功能。。地下一层主主要布置娱乐乐区域，首层层布置接待、、礼仪、餐饮区域，二二层主要布置置居住区域。。空间层次：主主要以地下一一层、地上两两层或两层半半（带阁楼））的空间层次次为主，各层尽量布置置起居、休闲闲、礼仪等完完整的功能主主题，减少垂垂直交通。空空间的合理性与趣味味性应尽可能能发挥建筑师师的创造力。。可将跃层、、错层、挑空空等不同的空间表现现形式相互结结合，形成多多变的空间层层次；私家车位：全全部室内双车车位车库设计计，在私家庭庭院内预留访访客车位。车车位布置在建筑单体体北侧，尽量量远离主卧、、儿童房，避避免噪声干扰扰。四、总体规划划布局地块形状接近近长方形类似似于一片树叶叶形状，叶脉脉结构走势暗暗合本案路网网与别墅连接关系系，规划建议议如图所示意意：隔离林带缓冲带增加神秘感次级路别墅单体次入口潮白河地势北高南低顺平公路南丰住宅小区滨河路主入口及主路隔离林带作用用：隔离顺平平公路噪音，，增加景观大大道、运动休休闲地带。主入口及主路路：主入口位位于地块西侧侧，适合道路路现状，使别别墅区产生纵纵深感。缓冲带：增加纵深深感，私密性性，让人从外外部或进入小小区后的景观观有与顶级别墅相吻合的的美感及价值值感。次级路：直接连接接到顶级别墅墅的唯一道路路体现豪宅价价值。别墅单体：别别墅单体位置置在次级道路路端点。次入口：开在主路路东侧连接顺顺平公路。滨河路：滨河路对对项目整体形形象有影响五、园林景观观设计1、水景设计湖水设计湖湖景别别墅分类湖湖水运运用2、园林设计大景观概念建建议示意图潮白河第一层林带第二层林带第三层林带第四层林带北南第一层林带：：林带内主要要考虑主路绿绿化形成景观观大道，运动动、步行养道道。栽种高株冠大荫荫浓树木。第二层林带：：第二层林带带是第一层林林带过渡，对对靠近主路的的别墅起到遮遮挡作用，同时在两两层林带之间间可设计公共共活动空间增增加公共景区区。第三层林带：：第三层林带带隔离位置处处与第二层林林带内的视线线，避免对视视产生。第四层林带：：第四层林带带与第三层林林带作用基本本相同，不同同之处其林带带整体高度降低，避避免北面住户户对于潮白河河的视线受到到完全遮挡。。大景观概念林林带分层次设设计所要注意意的是分层不不是绝对意义义上的层次划划分，是随着次级道道路走向变化化，别墅位置置变化而变化化，层次错落落有秩。大景观竖向示示意图主入口及第一林带第一与第二林带之间公共空间第二林带与别墅关系第二林带与别墅关系第二林带与别墅关系3、邻里交往场场所顶级别墅的邻邻里交往一般般在私家庭院院、VIP会所内进行，，不需要邻里里公园广场等等设施。建议在会所沿沿湖附近提供供一处可以聚聚餐、散步的的草坪广场，，种植少量树树木，放养一一些禽类。美国国别别墅墅社社区区内内的的休休闲闲活活动动场场景景六、、道道路路及及溪溪流流设设计计别墅单体林带林带水系别墅单体水系系规规划划别墅墅区区水水系系设设计计呈呈“S””型平平行行流流淌淌与与别别墅墅单单体体南南面面，，交交会会与与林林带带。。水水系系设设计计注注重重曲曲折折、、委婉婉、、盘盘叠叠、、疏疏密密、、急急缓缓、、大大小小的的变变化化。。如图图：：七、、配配套套设设施施/公建建设计计原原则则：：私私属属领领地地最最大大化化，，减减少少不不必必要要的的公公共共交交流流空空间间。。配配套套设设施施重重点点为会会所所。。配配套套功功能能要要内内外外动动静静分分区区。。会所所与与公公建建：：2000平米米，，地地下下一一层层，，地地上上二二层层。。可可设设置置在在入入口口。。会所所功功能能：：超超五五星星国国际际俱俱乐乐部部水水准准。。功功能能简简化化到到极极至至，，提提供供日日常常服服务务功功能能、、餐饮饮宴宴会会、、部部分分商商业业、、VIP会员员茶茶座座、、家家庭庭诊诊所所、、商商务务中中心心、、增加加豪豪华华SPA熏香香等等国国际际流流行行功功能能，，并并铺铺设设信信息息点点，，增增加加室室内内绿绿化化，，以以提提升升档档次次和和品品位位。。地下下一一层层为为设设备备用用房房及及管管理理用用房房。。幼儿儿园园及及其其他他公公建建：：500平米米。。建议议与与周周边边诸诸多多的的知知名名俱俱乐乐部部联联合合，，为为业业主主提提供供“泛会会所所”的休休闲闲娱娱乐乐功功能能。。为住住户户提提供供周周边边诸诸多多俱俱乐乐部部的的入入会会、、预预约约、、教教练练等等诸诸多多服服务务。。如如邮邮寄寄、、理理疗、、采采购购等等日日常常消消费费，，建建议议物物业业提提供供一一对对一一的的上上门门服服务务和和代代办办服服务务。。第五五部部分分营销销推推广广概概要要一、、案案名名建建议议推荐荐案案名名1）华华夏夏庭庭墅墅———侧重重东东方方风风格格的的庭庭院院内内涵涵推荐荐案案名名2）中中国国根根墅墅———侧重重中中国国文文化化的的源源远远流流长长推荐案案名3）炎黄黄逸号号——侧重生生活方方式差差异化化无可可比性性推荐案案名4）无为为别墅墅——侧重顶顶级别别墅的的神秘秘感塑塑造推荐案案名5）天地地扬帆帆——侧重目目标客客群事事业巅巅峰的的成就就感推荐案案名6）国色色天香香——侧重一一流别别墅环环境推荐案案名7）龙源源别墅墅——侧重汇汇聚中中国龙龙的发发祥地地推荐案案名8）濠园——侧重自自然风风水，，寓意意豪门门圣地地推荐案案名9）江山山丽墅墅——侧重双双关寓寓意二、推推广策策略推广策策略：：低低调调媒体体造势势，高高调口口碑传传播推广定定位：：中中国国顶级级自然然功能能墅推广主主线：：一一栋栋一种种生活活方式式核心推推广语语：专专为中中国新新锐富富豪全全程定定做的的顶级级别墅墅推广理理念：：全全程程六星星级服服务推广卖卖点：：针针对对私家家功能能庭院院，私私家居居室化化整为为零，，一户户一卖卖点每每户以以主人姓姓氏冠冠名推广渠渠道：：以以北北京作作为推推广基基地，，国内内辐射射上海海、广广州、、香港港，国国外侧侧重东南南亚、、欧美美如美美国重重点媒媒体推广战战术：：新新闻闻事件件营销销活动动如：：飞机机上开开盘暨暨新闻闻发布布会申申请吉吉尼斯斯世界纪纪录活活动促促销活活动如如亚洲洲财富富论坛坛、马马术赛赛、高高尔夫夫赛事游艇艇赛事事、VIP酒会、、汽车车赛事事举办办中国国名胜胜10日游等等三、销销售工工具楼书：特特殊纸纸制作作、价价值1000元/本、200个P左右、、限量量100本的豪豪华版版精美楼楼书；；光盘：100张产品品制作作的豪豪华版版精美美光碟碟；会员卡：VIP俱乐部部会员员卡、、储蓄蓄卡；；效果图图选定定及制制作：：相对对于其其他项项目，，本案案需要要更多多细致致的效效果图图，才能充分表表现产产品品品质卖卖点。。鸟瞰图图---重在表表现项项目区区位与与周边边环境境的关关系，，与周周边成熟熟生活活配套套、交交通网网络的的关系系，与与首都都机场的的关系系。大堂、、会所所、建建筑效效果图图、室室内细细部设设计装装修图图模型：区区域社社区模模型

典型建建筑单单体模模型

单元模模型及及主力力户型型模型型四、卖场包包装售楼处：遵遵循严严格控控制营营销成成本的的原则则，售售楼处处应尽尽量做做得简简约而不失失档次。。建议议临时时售楼楼处选选址最最好安安排在在市区区附近近五星星级酒酒店。。现场售售楼处处铺设设大红红地毯毯，内内外营营造尊尊贵务务必感感觉。。工地围围墙：：项目目四面面环路路，车车流人人流呈呈上升升趋势势，建建议社社区四四面统统一围围挡，，用以提提升产产品档档次，，强化化信心心，刺刺激购购买引导系系统：：既要要保证证顺利利施工工，又又要引引导客客户现现场看看房看看景，，同时时弥补补卖场于其其他方方位吸吸引客客流不不足的的劣势势，引引导系系统建建议南南北社社区内内外方位位做到到醒目目、全全面。。样板间：引引导客客户、、讲解解私家家庭院院及产产品功功能需需要，，尽可可能表表现建建筑和和庭院的的格局局、室室内空空间的的舒适适性风风格、、个性性明确确，整整体感感觉需需高于生生活，，品味味高尚尚。根根据销销售进进展，，售楼楼中心心设置置板楼楼的系系列户型型及精精装修修等展展板。。销售现现场：：邀请请英语语及日日语、、法语语籍作作为顶顶级别别墅的的特级级销售售代表表，提提供一一对一的的服务务。针对意意向客客户提提供产产品及及规划划设计计师展展示介介绍服服务，，并附附带作作品介介绍。。五、新新闻造造势主题例：此此天价价非彼彼天价价中国别别墅再再爆天天价别别墅新新闻5%的顶级级别墅墅市场场究竟竟花落落谁家家？首都北北京缺缺乏中中国顶顶级别别墅千呼万万唤使使出来来，顺顺义打打造中中国第第一墅墅？！！上海紫紫园北北京濠濠园35栋豪气气冲天天，一一栋一一种生生活方方式专为中中国新新锐富富豪打打造的的极品品自然然墅景观/居室/厨房/精装/物业管理理全程六六星级服服务上亿身价价上亿别别墅栋栋全程程定做——选择目标标客群日日常生活活所接触触的全球球各大新新闻组合合媒体集集中造势。。六、媒体体投放杂志：“欧洲货币币机构投投资”下属杂志志《欧洲货币币》美国《财富》杂志美国《福布斯》杂志中国《财富》杂志中国《新财富》杂志IT杂志航空杂志志财经杂杂志网站推广广：/20/56/news212295620.shtml国际富豪豪网/zt/2003-49/sw.html华夏经纬纬/1001/1002/2003927-23978.html财经频道道福布斯网网站项目网站站平面印刷刷媒体：：国际金金融报等等东南亚亚媒体低低调造势势电视视：香港港凤凰卫卫视/15秒形象广广告/专访报道道机场场：灯箱箱广告或或擎天柱柱北京世邦邦励俊房房地产经经纪有限限公司2004-1-39、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Tuesday,December20,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。16:42:4316:42:4316:4212/20/20224:42:43PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2216:42:4316:42Dec-2220-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。16:42:4316:42:4316:42Tuesday,December20,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。12月月-2212月月-2216:42:4316:42:43December20,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。20十十二月20224:42:43下午午16:42:4312月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月224:42下下午午12月月-2216:42December20,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/2016:42:4416:42:4420December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能