企业城市投资战略研究教材课件

企业城市投资战略研究2022/12/20企业城市投资战略研究2022/12/18如何理解城市投资战略？如何理解城市投资战略？恒大2008-2011Q3年销售业绩情况（亿元）万科：7年时间内翻了20倍恒大地产2011年前三季度销售金额694亿元的上佳成绩

同比增长达85%，已经大幅超过去年全年504亿的销售金额2003年万科集团全年的销售业绩仅为60亿2010年已达1000亿之多2011年前三季度已接近1000亿大关恒大：4年时间内翻了11倍万科2003-2011Q3销售业绩情况（亿元）保利地产2005-2011Q3年销售业绩情况（亿元）保利：6年时间内翻了13倍2005年保利地产全年的销售业绩仅为60亿2010年已超650亿元2011年前三季度已超过09年全年销售业绩146亿元如何理解城市投资战略万科、恒大等企业企业业绩不断翻新，正确的投资战略是他们取胜的法宝。恒大2008-2011Q3年销售业绩情况（亿元）万科：7年中信地产已进入城市恒大已进入城市万科已进入城市保利已进入城市中海已进入城市目前房地产行业企业规模化趋势愈发明显，强者恒强成为当下企业竞争的趋势；高周转，外拓扩张型发展成为开发商的主流成长模式；合理选择城市进入成为企业战略基础。呼和浩特长沙重庆武汉成都西安太原北京天津大连长春上海南京杭州广州深圳沈阳昆明贵阳海口石家庄郑州南昌兰州银川哈尔滨济南合肥南宁企业名称入驻城市个数企业名称入驻城市个数恒大地产近70个城市万科地产50多个城市保利地产近40个城市中海地产30多个城市如何理解城市投资战略中信地产已进入城市恒大已进入城市万科已进入城市保利已进入城市规模型房企每年以稳定速度进行扩张，2010年开始进入高速扩张期，扩展城市的速度是以往的4-6倍，现已初步完成了全国的布局199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011上半年深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳上海上海上海上海上海上海上海上海上海上海上海上海上海上海上海天津天津天津天津天津天津天津天津天津天津天津天津天津天津天津北京北京北京北京北京北京北京北京北京北京北京北京北京北京北京沈阳沈阳沈阳沈阳沈阳沈阳沈阳沈阳沈阳沈阳沈阳沈阳沈阳沈阳沈阳

成都成都成都成都成都成都成都成都成都成都成都成都

武汉武汉武汉武汉武汉武汉武汉武汉武汉武汉武汉

南昌南昌南昌南昌南昌南昌南昌南昌南昌南昌南昌

长春长春长春长春长春长春长春长春长春长春长春

南京南京南京南京南京南京南京南京南京南京南京

佛山佛山佛山佛山佛山佛山佛山佛山佛山佛山

广州广州广州广州广州广州广州广州广州

中山中山中山中山中山中山中山中山中山

大连大连大连大连大连大连大连大连大连

鞍山鞍山鞍山鞍山鞍山鞍山鞍山鞍山鞍山

东莞东莞东莞东莞东莞东莞东莞东莞

苏州苏州苏州苏州苏州苏州苏州苏州

无锡无锡无锡无锡无锡无锡无锡无锡

杭州杭州杭州杭州杭州杭州

珠海珠海珠海珠海珠海珠海

长沙长沙长沙长沙长沙长沙

厦门厦门厦门厦门厦门厦门

镇江镇江镇江镇江镇江镇江

青岛青岛青岛青岛青岛青岛

宁波宁波宁波宁波宁波宁波

惠州惠州惠州惠州惠州

海口海口海口海口海口

福州福州福州福州温州福州温州

合肥合肥合肥扬州合肥扬州

重庆重庆重庆南通重庆南通

西安西安西安嘉兴西安嘉兴

三亚三亚唐山三亚唐山

烟台烟台廊坊烟台廊坊

昆明吉林昆明吉林

贵阳抚顺贵阳抚顺

清远乌鲁木齐清远乌鲁木齐

芜湖太原

秦皇岛晋中万科平均每年新进入3-4个城市，自2010年开始扩张步伐明显加快，较上年新增12个城市。截止2011年上半年万科已扩展到50个大中城市。2000年万科开始实施新的扩张发展战略2010年万科对三四线城市进行急速扩张如何理解城市投资战略示意规模型房企每年以稳定速度进行扩张，2010年开始进入高速扩张199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011上半年广州广州广州广州广州广州广州广州广州广州广州广州广州广州中山广州中山

武汉武汉武汉武汉武汉云浮武汉云浮

重庆重庆重庆重庆重庆宜昌重庆宜昌

天津天津天津天津天津南充天津南充

沈阳沈阳沈阳沈阳沈阳自贡沈阳自贡

启东启东启东启东启东鞍山启东鞍山

佛山佛山佛山佛山佛山营口佛山营口

成都成都成都成都儋州成都儋州

太原太原太原太原济南太原济南

西安西安西安西安莱芜西安莱芜

南京南京南京南京长春南京长春

昆明昆明昆明昆明兰州昆明兰州

长沙长沙长沙长沙盘锦长沙盘锦

合肥合肥合肥合肥抚顺合肥抚顺

包头包头包头包头淮安包头淮安

贵阳贵阳贵阳丹阳贵阳丹阳

洛阳洛阳洛阳宿迁洛阳宿迁

清远清远清远曲靖清远曲靖

彭山彭山运城彭山运城

海口海口遵义海口遵义

石家庄石家庄石嘴山石家庄石嘴山

南昌南昌哈尔滨南昌哈尔滨

郑州郑州银川郑州银川

南宁南宁铜陵南宁铜陵

鄂州鄂州淮北鄂州淮北

新乡浏阳新乡浏阳

景德镇郴州景德镇郴州

新余信阳新余信阳

秦皇岛舞钢秦皇岛舞钢

鹿泉安阳鹿泉安阳

嘉兴广州

连云港东莞

芜湖乌兰浩特

：六安2010年恒大凭借上市后获得的资金，进行了大规模的拿地扩张。2006年恒大开始为上市做准备，城市扩张正式来开帷幕。恒大平均每年新进入6-8个城市，但进入2010年以后，受益于上市后资金的充裕，恒大开始快速扩张，当年新进入城市激增了35个。截止2011年上半年已扩展到101个城市。规模型房企恒大的全国布局起步较晚，但是扩张速度位居首位，凭借上市后充足的资金，在2010年急速扩张，现已进驻101个城市如何理解城市投资战略示意1997199819992000200120022003202010年房地产企业销售金额排行榜如何理解城市投资战略排名公司名称销售金额1万科集团10262保利地产6603绿地集团6504中海外5785恒大地产5276绿城中国5227万达集团3698龙湖集团3369碧桂园33010富力地产32111雅居乐29512中信地产28213金地集团28014世茂房地产26915华润置地226排名公司名称销售金额16远洋地产21417复地集团17218招商地产14319新城控股14020星河湾13521中国中铁13322金科实业13223首开股份13024世纪金源12625保利香港12326金辉集团11827华侨城11628首创置业11529合景泰富11330金隅股份110第一梯队规模稳定在500亿元之上；第二梯队规模200-500亿元之间；第三梯队规模在100-200亿元；企业业绩分化明显，可见只有战略得当，才能在竞争中取胜。2010年房地产企业销售金额排行榜如何理解城市投资战略排名随着业绩的不断增加，很多企业需要重新梳理布局问题，同时目前的房地产现状也为企业的扩张提供了有利的时机：如何理解城市投资战略123城市化进程不断加快，购房需求仍会持续释放一、二线城市是房地产市场调控的重灾区，三四线城市调控力度相对缓和一、二线重点城市的高房价把购房者推向其他中小城市，随着城市一体化的加快，这种现象越来越明显随着业绩的不断增加，很多企业需要重新梳理布局问题，同时目前的如何制定企业城市投资战略如何制定企业城市投资战略城市投资主要解决两个层面问题：第一层面：在战略层面解决城市选择问题1、企业自身产品特征及未来企业发展方向和目标是什么？2、哪些城市契合企业的业务运营策略？如何构建城市筛选模型？3、哪些城市是企业优先考虑的？以何种策略进入？第二层面：在策略层面解决城市投资问题1、城市进入时机如何确定？2、城市进入后的区域如何选择？3、锁定哪类目标客户？4、如何确定发展哪种产品线？5、如何去拿地投资？制定城市投资战略城市投资主要解决两个层面问题：第一层面：在战略层面解决城市选PART1战略层面通过筛选模型，筛选出适合企业进入城市；通过比较模型，挑选出企业优先进入城市。制定城市投资战略PART1通过筛选模型，筛选出适合企业进入城市；通过比较模企业战略层面的两大前提和一大核心点两大前提：1、不考虑企业高层资源问题；2、不考虑企业资金状况问题；一大核心点：结合企业特征进行城市筛选；制定城市投资战略企业战略层面的两大前提和一大核心点制定城市投资战略第一轮筛选第二轮筛选城市经济价值筛选备选城市样本适合企业进入的城市筛选模型：适合企业进入的城市筛选城市属性与企业匹配比较模型：城市进入优先度判断通过市场容量、利润水平，挑选出**企业优先进入的价值洼地城市选择核心进入城市第二轮筛选城市房地产价值筛选具体方法：结合企业的需求特征和战略目标选择筛选标准，建立城市筛选模型，对重点区域城市进行筛选；筛选后的城市进入城市比较模型，挑选出企业优先进入的城市。制定城市投资战略示意第一轮筛选第二轮筛选城市经济价值筛选备选城市样本适合企业进入【第一轮筛选】搭建模型：在判断城市经济价值和房地产价值时，我们会搭建判断城市价值的“五力”模型，通过评分机制，筛选出得分较高的城市。示意制定城市投资战略【第一轮筛选】搭建模型：在判断城市经济价值和房地产价值时，我城市吸引力1第三产业增加值总量低第三产业增加值增速快第三产业增加值总量高第三产业增加值增速快第三产业增加值总量低第三产业增加值增速慢第三产业增加值总量高第三产业增加值增速慢经济支持力GDP总量低GDP增速快GDP总量高GDP增速快GDP总量低GDP增速慢GDP总量高GDP增速慢【第一轮筛选】指标评分：对每个评价指标的四个象限按照城市价值的优劣进行打分，最优为4分，最差为1分，相应得出每个城市的对应分值。24132413市场消化力1购房适龄人口总量小人口密度高购房适龄人口总量大人口密度高购房适龄人口总量小人口密度低购房适龄人口总量大人口密度低2413示意制定城市投资战略城市吸引力1第三产业增加值总量低第三产业增加值总量高第三产业【第一轮筛选】权重设置：对考核指标采用专家评分法，最终得出各个指标的权重系数。指标体系专家1专家2专家3专家4……经济支撑力19%18%22%20%城市吸引力15%6%5%6%城市吸引力25%6%4%7%市场消化力110%11%12%11%市场消化力26%6%5%4%市场消化力34%6%6%4%居民购买力19%12%8%8%居民购买力210%8%12%9%市场实现力117%14%13%16%市场实现力215%13%13%15%合计100%100%100%100%示意制定城市投资战略【第一轮筛选】权重设置：对考核指标采用专家评分法，最终得出各【第一轮筛选】筛选结果：通过对目标城市的打分结果与各权重系数相乘，得出目标城市的最终分值，采用分值的5分法划分原则，保留得分较高的一级、二级、三级城市。制定城市投资战略城市分类具体城市判定标准一级城市成都、长沙、西安、郑州、济南、沈阳、张家口、镇江、株洲、包头、青岛、合肥、衡阳、常州、南昌、潍坊、营口、鞍山、湖州、金华、南通、苏州、泰安、烟台、安阳、滨州、江门、开封、临沂、深圳、泰州、湘潭、新乡、承德、石家庄、扬州、淄博、德州、昆明、秦皇岛、通辽、厦门总分值达到3.5分以上二级城市武汉、上海、大连、长春、无锡、赤峰、广州、淮安、嘉兴、宁波、唐山、徐州、沧州、菏泽、惠州、济宁、绍兴、宿迁、铁岭、盐城、驻马店、佛山、贵阳、清远、漳州、朝阳、呼和浩特、聊城、茂名、威海、邢台、鄂尔多斯、廊坊、台州、温州、中山、保定、洛阳、遂宁、呼伦贝尔、昆山、迁安、枣庄、长治、达州、连云港、曲靖、日照、岳阳、江阴、忻州、东胜、二连浩特、邯郸、怀化、渭南、张家港、常熟、调兵山、东港、商丘、运城总分值达到3分以上三级城市杭州、南京、天津、北京、重庆、太原、大同、三亚、哈尔滨、晋中、乌海、信阳、安丘、巴彦淖尔、灯塔、东营、临汾、三门峡、珠海、安顺、姜堰、蓬莱、吴江、丹东、鹤壁、通州、招远、本溪、开原、莱芜、凌海、栖霞、韶关、四平、湛江、大石桥、肥城、高邮、葫芦岛、集宁、金坛、锦州、朔州、泰兴、乌兰察布、孝感、许昌、鹰潭、北镇、龙口、娄底、衢州、荣成、郴州、古交、衡水、侯马、即墨、凯里、莱西、乐陵、溧阳、吕梁、南充、邳州、平度、如皋、邵阳、宿州、丹阳、晋城、兰溪、六安、龙泉、太仓、桐乡、孝义、兴城总分值达到2分以上四级城市富阳、慈溪、阿尔山、蚌埠、河津、胶南、句容、离石、临安、盘锦、乳山、滕州、牙克石、扬中、仪征、丰镇、霍林郭勒、建德、江都、靖江、丽水、临河、曲阜、嵊州、寿光、锡林浩特、永济、原平、遵化、霸州、凤城、根河、介休、莱州、龙华、潞城、瑞安、温岭、阳泉、榆次、大丰、东台、辽阳、青州、任丘、汕尾总分值达到1.5分以上五级城市奉化、黑山、红安、惠东、金堂、蓬溪、漳浦、赤壁、都匀、盘县、永城、玉山、安国、定州、长兴、肥东、满洲里、渠县、诏安、中江、昌乐、德惠、麻城、平原、云霄、扶余、陆丰、民权、平泉、吴川、萧县、关岭、洞口、高邑、饶平、定远、全椒、渑池、兴隆总分值1.5分以下剔除示意【第一轮筛选】筛选结果：通过对目标城市的打分结果与各权重系数【第二轮筛选】在考虑企业特征与城市房地产发展是否匹配时，我们会搭建“匹配度”模型，通过匹配度，筛选出与企业特征匹配度较高的城市。筛选出与企业特征匹配的城市1、企业业务特征与城市发展特征匹配2、企业产品特征与城市标杆产品匹配3、企业管控半径与要进入城市距离匹配制定城市投资战略示意【第二轮筛选】在考虑企业特征与城市房地产发展是否匹配时，我们典型企业2010年不同等级城市利润率【第二轮筛选】房价匹配：从利润率基本要求出发，对**企业将要进入城市的未来价格水平进行综合考虑。主要成本构成企业城市土地成本（元/平方米）建安成本（元/平方米）平均房价（元/平方米）毛利润率万科一线788030002000046%二线31402000900043%三四线24441200600039%保利一线1051530002500046%二线29612000850042%三四线25321200600038%龙湖一线895030002200046%二线25342000800043%三四线20521200530038%绿地一线678830001900048%二线20582000700042%三四线16531200450037%目前全国三四线城市平均地价约1200元/平方米，建安成本约1200元/平方米，平均房价约3500元/平方米，以此计算，毛利率仅在30%左右，相对偏低。结合各城市房价及地价涨幅，我们认为如果3年后房价还不能达到5000元/平方米，该城市整体利润偏低，建议不考虑进入。2010年各城市地价、房价涨幅对比图数据来源：cric示意制定城市投资战略典型企业2010年不同等级城市利润率【第二轮筛选】房价匹配首先，从市场占有率角度考虑：一二三线城市成交量前3名企业的市场占有率基本保持在6%、8%、10%，四线城市，我们预计这一比例会达到15%；其次，从城市深耕角度考虑：**企业要达到城市深耕的战略，我们认为城市的项目应保持在3个左右；最后，从目前行业内企业单项目去化量考虑：从我们所监控的30企业数据来看，单项目成交量基本维持在3-5万平方米水平；因此，在综合考虑**企业在新进入城市市场占有率的要求后，我们把未来三年后市场容量在100万方以上的城市作为条件，将2013年市场容量仍未达到100万方的城市剔除。【第二轮筛选】市场容量匹配：城市未来的房地产容量将决定该城市是否适合企业进行深耕开发，未来三年内达到一定的市场容量将是企业战略开发的有力保证。一线城市上海北京广州深圳平均值成交量TOP1企业4.21%6.57%6.49%10.42%6.01%成交量TOP2企业1.80%5.41%5.41%4.67%3.96%成交量TOP3企业1.47%3.89%3.94%4.07%3.00%二线城市南京杭州天津武汉平均值成交量TOP1企业9.63%4.98%6.40%5.05%7.83%成交量TOP2企业4.11%3.28%4.17%4.71%5.47%成交量TOP3企业2.63%3.01%4.03%3.76%4.45%三线城市常州无锡扬州苏州平均值成交量TOP1企业7.48%2.91%6.17%2.82%10.54%成交量TOP2企业1.92%2.69%5.97%2.82%7.37%成交量TOP3企业1.58%2.59%5.55%2.36%5.40%数据来源：cric示意制定城市投资战略首先，从市场占有率角度考虑：一二三线城市成交量前3名企业的市【第二轮筛选】产品匹配：**企业致力于中高端住宅产品的开发，但在企业整体价值创造及项目产品溢价创造上仍有差距。排名企业2011年上半年销售额2011年上半年销售面积销售均价价差1绿城中232龙湖地产192133144471.463中海地产421307137221.384世茂地产142109130161.315保利地产385334115301.166万科集团644620103901.057三盛………….…………数据来源：2011年上半年房地产企业销售排行榜单位：亿元、万平方米、元/平方米A.企业整体价值创造B.典型城市产品溢价性对比

城市企业项目溢价典型企业项目溢价典型企业项目溢价一线城市万科15%金地10%保利15%龙湖25%中海16%复地8%二线城市万科12%龙湖20%保利12%金地10%中海12%复地6%三四线城市万科8%朗诗6%保利8%金地6%中海7%复地-以典型项目成交均价进行对比计算，数据来源：cric示意制定城市投资战略【第二轮筛选】产品匹配：**企业致力于中高端住宅产品的开发核心管控城市核心布局城市车程进入城市核心管控城市核心布局城市车程进入城市核心管控城市核心布局城市车程进入城市长三角区域无锡0.5常熟沈阳//上海0.5昆山0.5江阴中西部区域0.5太仓1常州重庆2达州1嘉兴1宜兴成都1.5南充1南通1张家港长沙0.5湘潭1苏州1.5泰兴0.5株洲1.5启东环渤海区域南昌1鹰潭南京0.5镇江北京0.5廊坊昆明1曲靖1.5徐州1沧州贵阳//1.5扬州1石家庄西安//1.5溧阳1.5邯郸武汉//2泰州2秦皇岛太原//3.5吴江4呼和浩特郑州//4盐城5包头珠三角区域杭州0.5桐乡天津1唐山广州1惠州0.5萧山长春1哈尔滨1江门1绍兴大连0.5营口1清远1.5平湖1鞍山1中山1.5上虞1.5丹东1珠海1.5湖州3.5东港2韶关1.5宁波青岛1胶州5湛江2衢州2威海厦门1漳州2金华2烟台深圳//3台州济南0.5泰安注：表灰色城市表示企业目前尚未进入的省会级和副省会级城市

3.5温州1聊城5舟山1枣庄合肥1六安2.5新泰【第二轮筛选】管控半径匹配：从目前企业已经入城市的管控半径考虑，离企业管控半径较远的城市建议暂不进入。示意制定城市投资战略核心管控城市核心布局城市车程进入城市核心管控城市核心布局城市高低低高适合进入城市的选择评估的依据利润水平市场容量AB市场容量以城市目前的房地产成交量为初始标准，并根据影响市场容量变化的人口、城市化率、区域规划等指标来推导城市未来的市场容量利润水平通过测算各城市土地成本和建安成本占价格的比重，并结合成本、溢价等因素，来评价城市未来的利润回报水平【建立初始矩阵】用城市的现有商品住宅成交量和利润来搭建容量—利润初始矩阵，并根据影响利润、容量的指标的变动调整矩阵，最终挑选出最适宜**企业进入的核心城市。制定城市投资战略高低低高适合进入城市的选择评估的依据利润水平市场容量【初始容量】通过各城市2010年商品住宅销售面积确定房地产市场基本容量层级。城市重庆成都上海长沙西安沈阳郑州天津青岛北京苏州大连广州昆明武汉合肥无锡哈尔滨佛山常州商品住宅成交量（万平方米）398622901685162415231516141113531210120111451127111210971091864854810808807城市杭州烟台长春南京贵阳威海南通廊坊中山绍兴惠州徐州淮安包头扬州鞍山鄂尔多斯南昌宁波盐城商品住宅成交量（万平方米）798790786755734696676625618608594582561543526522505494493491城市营口嘉兴济南株洲泰州石家庄唐山台州深圳连云港呼和浩特金华江门湖州南充丹东清远镇江沧州达州商品住宅成交量（万平方米）484481477468458446437416414409394378354318314311307301300286城市昆山漳州泰安邯郸厦门太原珠海韶关聊城枣庄秦皇岛江阴六安温州湘潭吴江曲靖常熟三亚湛江商品住宅成交量（万平方米）276266259252239235233223217211205197195193186173157156141140城市衢州胶州舟山上虞慈溪新泰太仓宜兴泰兴溧阳大同金坛启东平湖东港桐乡海宁张家港富阳鹰潭商品住宅成交量（万平方米）13613312710290898984837373737367656564525035数据来源：各城市2010年统计公报、统计局，有统计局数据以统计局为准；烟台、南通、廊坊、徐州、鞍山等城市根据2009年数据及历年商品住宅成交量增幅推算而来；佛山、常州、中山、包头、鄂尔多斯、扬州、营口、嘉兴、泰州、株洲等城市统计公报、统计局只有商品房数据，用2009年商品住宅/商品房占比推算。制定城市投资战略示意【初始容量】通过各城市2010年商品住宅销售面积确定房地产市【初始利润】通过各城市土地价格、建安成本、商品住宅价格初步测算城市利润水平。单位：元/平方米数据来源：商品住宅均价来自2010年城市统计公报、统计局，无商品住宅者以商品房代替；住宅类土地价格来自各城市国土资源局；建安成本来自各省份公布的建设项目收费标准，同一省份城市之间略有差异城市三亚慈溪富阳烟台珠海太原惠州宁波湖州扬州海宁昆山丹东厦门江门成都常熟泰州贵阳江阴住宅类土地楼板价29832045185263225441087863325710521569165019302333810863107725728316981711平均建安成本18001800200020001900200020002200185018501950185014002000200020001850170016001850商品住宅成交均价17317123481059964101069370466200117306156698372977622328011590550058278324474642336447利润水平[1-(a+b)/c]0.720.690.640.590.580.560.540.530.530.510.510.500.500.500.480.470.470.470.460.45城市北京清远哈尔滨鞍山天津平湖深圳呼和浩特济南桐乡中山宜兴郑州台州启东溧阳鄂尔多斯镇江泰安包头住宅类土地楼板价6488492102632719011029765345114429251167208384115008685639501353634868平均建安成本30001450185017002500185030001600200017501800185018001700170015001700170014501700商品住宅成交均价1715135005174364479095130189543647610047015207689045965500440135234479515235124300利润水平[1-(a+b)/c]0.450.450.440.440.440.440.440.440.440.430.430.430.430.420.420.410.410.410.410.40城市杭州株洲张家港舟山聊城常州太仓大连达州金华徐州佛山嘉兴南充青岛威海南通合肥东港湘潭住宅类土地楼板价6025731221921335301923184719297531850126721761650782201078212581650353489平均建安成本25001150170018001000190018502200160018501600250018501350200015501700180016001150商品住宅成交均价142593140650065002527630760906759383260224632754556223419642137264725550131002601利润水平[1-(a+b)/c]0.400.400.400.390.390.390.390.390.390.390.380.380.380.380.380.370.370.370.370.37城市沈阳韶关唐山绍兴漳州上虞六安上海南京营口连云港枣庄廊坊吴江武汉金坛泰兴苏州温州鹰潭住宅类土地楼板价12236538582980101922298036351358253259285017972049152858395335027500650平均建安成本20001400160018501700155015003000250016001700120014501850220017001600200018501450商品住宅成交均价5109323738717587426857733509142139227320034353062484858165552340038008145138173100利润水平[1-(a+b)/c]0.370.370.370.360.360.350.340.340.340.330.330.330.330.330.330.330.330.320.320.32城市大同长春无锡淮安邯郸盐城西安南昌石家庄沧州胶州曲靖新泰广州长沙昆明湛江重庆秦皇岛衢州住宅类土地楼板价585126328396827501020105912539827857004806575119112710501580103119852352平均建安成本15002200220017001550140020001800170014501600145014502500200014501500200017001850商品住宅成交均价306950977353346132703437434143313803314032302708295010615432234084196404048715462利润水平[1-(a+b)/c]0.320.320.310.310.300.300.300.300.290.290.290.290.290.280.280.270.270.250.240.23制定城市投资战略示意【初始利润】通过各城市土地价格、建安成本、商品住宅价格初步测【容量—利润的初始矩阵】根据城市的房地产市场规模和利润水平，得到市场吸引力初始矩阵，并以此为基准对影响容量和利润的所有指标进行不断的优化调整。市场规模（万平方米）利润水平（房价-土地成本-建安成本）/房价示意制定城市投资战略【容量—利润的初始矩阵】根据城市的房地产市场规模和利润水平，【容量比较的优化调整】人口红利、城市化率、区域规划等方面都会影响该城市未来商品住宅市场的容量。区域规划城市化率人口红利指标选择房地产市场容量影响因素刚性需求人口红利交通配套产业导入改善性需求内部需求改善城市化发展投资性需求交通配套城市资源适购年龄人口总量城市化率现有水平由城市化率规划目标的增长，带来的容量增加预期值综合交通设施及规划产业能级及规划城市资源（自然资源、人文资源）由城市重点发展规划，带来的容量增加预期值制定城市投资战略示意【容量比较的优化调整】人口红利、城市化率、区域规划等方面都会家庭生命周期与购房行为对应关系200520102015202020252030203520402045205039年27年198019851990199520001965197019751960住房需求趋势购房行为产生与家庭的生命周期有着密切联系首置+再改年新生人口（万人）首置需求再改需求刚性需求突出，婚房需求比重较大改善性需求较集中，以首改需求为主新一轮需求周期酝酿，再改需求和第二代首置需求较集中0-18岁：新生代成长阶段，不具备购房需求；18-25岁：毕业工作阶段，工作年限较短，基本没有购房资金来源。55岁以上：步入退休年龄，第二代已能独立支付购房款，加上对多年以来的居住环境早已习惯，个人并没有主动改善住房的需求。【容量比较-人口红利】从购房行为与客户年龄分段匹配来看，25-55岁是购房的黄金时期。年新生人口（万人）新生人口转化为购房人口示意图制定城市投资战略示意家庭生命周期与购房行为对应关系200520102015202容量比较-人口红利：根据各城市人口红利结构不同带来的潜在市场容量影响，对城市容量矩阵进行第一轮调整。人口红利带动的容量增长预期值城市50万方以上广州、佛山、深圳、苏州、沈阳20-50万方廊坊、哈尔滨、济南、烟台、常州、厦门、宁波、青岛、合肥、温州、南通、淮安、贵阳、徐州、昆明、郑州、惠州、台州10-20万方唐山、营口、南昌、六安、昆山、石家庄、鞍山、枣庄、包头、呼和浩特、江阴、泰安、江门、常熟、镇江、宜兴、盐城、扬州、珠海、吴江、新泰、湛江、邯郸、湖州、聊城、张家港、威海、泰兴、嘉兴、鹰潭、金华0-10万方丹东、绍兴、南充、桐乡、连云港、启东、韶关、上虞、衢州、株洲、太仓、湘潭、海宁、胶州、中山、舟山、平湖、清远、泰州、溧阳、秦皇岛、金坛、漳州、鄂尔多斯、沧州、曲靖、达州、东港数据来源：各城市第六次人口普查调整的依据市场规模（万平方米）利润水平制定城市投资战略示意容量比较-人口红利：根据各城市人口红利结构不同带来的潜在市场城乡相互作用是推动城市化进程的直接动力【容量比较-城市化率】快速推进城市化发展是城市进行房地产发展的持续动力，随着城市化率的不断提高，商品住宅成交量也在快速增加。2001年-2010年，全国城市化率增加12个百分点，全国商品住宅成交量增加73113万平方米，城市化率平均每增加一个百分点，商品住宅成交量增加6083万平方米，虽然城市化率的提高并不是影响房地产市场放量的唯一要素，但城市化率确实对我国房地产市场起到了巨大的推动作用。一般来说，目前一线城市城市化率较高，考虑其在城市化进程快速发展时期的市场容量变化情况；而二三四线城市正处于城市化率发展阶段，将会带动房地产市场容量的提升。全国城市化率提升对商品住宅成交量的影响不同能级城市的城市化率提升对成交量的影响城市能级各能级城市系数λ：城市化率平均每增加一个百分点，商品住宅成交量增加幅度（万平方米）一线2217二线2715三四线1600商品住宅成交量城市化率商品住宅成交量城市化率深红色为城市化率较低时的市场容量，淡红色为城市化率发展后的市场容量数据来源：cric制定城市投资战略示意城乡相互作用是推动城市化进程的直接动力【容量比较-城市化率】容量比较-城市化率：通过对各城市的城市化率规划预期比较，结合城市的能级因素，对城市容量矩阵进行第二轮调整。城市化率带动的容量增长预期值城市50万方以上济南、南昌、合肥20-50万方清远、湘潭、青岛、宁波、泰安、包头、鄂尔多斯、呼和浩特、贵阳、烟台/哈尔滨、镇江、惠州、台州、嘉兴、连云港、江阴、扬州、郑州、营口、淮安、胶州、廊坊、达州、温州、威海、江门、常熟、湖州、南充、徐州、舟山、吴江、韶关、泰兴、秦皇岛、绍兴、金华、启东、上虞、昆山、石家庄、六安、聊城、常州20万方以下泰州、丹东、曲靖、沈阳、东港、衢州、苏州、新泰、金坛、宜兴、南通、太仓、溧阳、株洲、昆明、漳州、枣庄、沧州、唐山、广州、平湖、湛江、邯郸、盐城、海宁、鹰潭、桐乡、张家港数据来源：“十二五”规划纲要数据注：城市化率已达到100%的城市，如深圳、珠海、佛山、中山、厦门等本轮将不做容量增长值调整。利润水平市场规模（万平方米）调整的依据制定城市投资战略示意容量比较-城市化率：通过对各城市的城市化率规划预期比较，结合【容量比较-区域规划】城市受区域规划的辐射程度也会影响城市未来房地产容量变化。区域辐射力影响的大小取决于四个方面2143区域整体定位交通配套产业定位城市资源区域规划级别国家政策倾斜程度规划所覆盖的区域整体产业定位产业之间是否形成衔接互补作用交通系统规划是否能形成交通一体化自然资源（海滨、山林等）人文资源（国家级旅游景点、历史遗址、大型娱乐设施等）制定城市投资战略示意【容量比较-区域规划】城市受区域规划的辐射程度也会影响城市未长三角城市群——长三角一体化（产业一体化、交通一体化）合肥巢湖芜湖南京扬州镇江南京都市圈皖江经济带杭州城市圈长三角城市群核心城市次核心城市上海杭州南京主要辐射范围苏州、无锡、常州、南通湖州、嘉兴、绍兴扬州、镇江、淮安次要辐射范围合肥、芜湖、宁波、金华、泰州、盐城重大事件1、皖江经济带升级至国家战略主要利好：产业转移、人口导入重点影响城市：合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆2、京沪高铁开通主要利好：完善1小时交通圈，一体化进程加快重点影响城市：京沪高铁沿线城市3、舟山群岛新区规划主要利好：带动长三角地区泛海洋产业发展重点影响城市：舟山制定城市投资战略示意长三角城市群——长三角一体化（产业一体化、交通一体化）合肥巢巢湖市一分为三：国务院在2011年7月14日以国函［2011］84号文下发给安徽省名为《国务院关于同意安徽省撤销地级巢湖市及部分行政区划调整的批复》。这意味着巢湖将被分为三部分，分别并入合肥、芜湖和马鞍山，其中，合肥市受益最大，巢湖似乎成为合肥的“内湖”，最为明显的就是有利于合肥滨湖新区的发展。大合肥战略：加大区域资源整合力度，优化总体布局，促进区域经济社会协调发展。促进皖江经济带发展：在分拆巢湖之前，安徽东部城市，包括芜湖和马鞍山以及巢湖都采取了东向战略，主动融入长三角，尤其是南京都市圈。因此，此次的调整将使合肥发挥省内龙头作用。-极大增强合肥的经济实力，增加合肥产业竞争力，提高合肥辐射力-合肥市所辖区县达到至少10个，面积10000平方公里左右，人口800万人，人口占全省比例12%，规模增加不小-城市的向心力大幅增强，合肥、马鞍山、芜湖三个城市将形成无缝对接，极大地增强了皖江城市带整体竞争力城市综合实力加强城市规模扩大城市辐射力增强制定城市投资战略示意巢湖市一分为三：国务院在2011年7月14日以国函［2011环勃海城市群环渤海城市群核心城市群次核心城市群京津冀经济区山东半岛经济区辽东半岛经济区核心城市北京青岛、烟台沈阳、大连主要辐射范围天津、石家庄、唐山威海、潍坊、滨州、东营鞍山、抚顺、本溪、丹东次要辐射范围河北、山东、辽宁、山西其他城市重大事件1、天津滨海新区纳入国家发展战略主要利好：吸引资金、人口导入重点影响城市：天津2、京津唐都市经济圈主要利好：加速区域一体化，互补发展重点影响城市：北京、天津、唐山3、山东半岛蓝色经济区建设主要利好：海陆一体化，推动海洋旅游业，推进中日韩贸易重点影响城市：青岛、烟台、威海、潍坊、滨州、东营等京津冀经济区山东半岛经济区制定城市投资战略示意环勃海城市群环渤海城市群核心城市群次核心城市群京津冀经济第五个直辖市猜想：沈阳的东北核心城市地位巩固，经济发展和人口规模均占优。早在十一五期间，当时为了加快振兴东北老工业基地的步伐，中央、国务院就有考虑将沈阳市作为新的国家直辖市，但由于种种原因，一直没有得到结果。根据目前东北地区的状况及现有的行政区划，以及未来东北地区的定位来看，作为东北地区最大的城市、东北地区的核心城市——沈阳市，具备了成为国家级中心城市的一切要素。-辽宁省十二五规划中的“建设沈阳国家中心城市”-8月28日沈阳、抚顺、铁岭三市正式开始共用024区号-长久以来对于沈阳将成为直辖市的传言就不绝于耳猜想一猜想二猜想三如能像之前规划中所提及的那样，未来沈阳直辖市，将包括现在的沈阳市、抚顺市和铁岭市。直辖市内将不设地级市只设地级区。新的沈阳直辖市将包括市辖区9个，县级市2个，县5个，自治县2个。土地总面积达37237平方公里，总人口1200万人。制定城市投资战略示意第五个直辖市猜想：沈阳的东北核心城市地位巩固，经济发展和人口交通配套【容量比较-区域规划】交通配套的完善将增强中小城市与大城市之间的流动性，从而带动城市房地产市场容量的增加。0.5小时以内轨道交通11号线2009年2010年外来购房占比增幅（λ）昆山44%51%7%0.5-1小时沪宁高铁2010年上半年2011年上半年外来购房占比增幅（λ）常州18%21%3%1.5-2小时沪杭高铁2010年上半年2011年上半年外来购房占比增幅（λ）杭州25%26%1%随着轨交、高铁的陆续通车，上海对周边小城市形成了较大的利好影响，区域轨交网正逐渐改变着城市的概念。从目前来看，在两小时以内可到达的城市之间，交通带来的外来购房人口较明显。从对昆山、常州、杭州三个不同可达距离的参考，推算出交通配套对房地产市场容量的增长值。交通配套对城市外来购房者的影响半小时两小时一小时对外来购房者的吸引力制定城市投资战略示意交通配套【容量比较-区域规划】交通配套的完善将增强中小城市与【容量比较-区域规划】三四线城市对于一二线城市的产业承接带来大量外来人口，从而在一定程度上增加了当地房地产市场容量。城市级别产业定位产业导入/导出由于产业导入带来房地产市场容量的变化一二线线城市产业定位高，以高技术和服务业为主，基本不接受其他城市的产业转移产业导出无三四线城市产业能级较低，较容易接受一二线城市劳动密集型产业的转移产业导入增加产业转移就近原则：同等条件下，离被转移产业所在城市越近，转移可能性越大。产业转移的两大原则由高向低原则：城市产业能级越高，接受产业转移的可能性越小。制定城市投资战略示意【容量比较-区域规划】三四线城市对于一二线城市的产业承接带来【容量比较-区域规划】丰富的城市资源也能带来一定量外来人口的进入，从而在一定程度上带动该城市房地产市场容量的放大。城市级别旅游资源定位投资需求由于投资需求带来房地产市场容量的变化系数设定（λ）国家级旅游城市城市旅游资源丰富，尤其是自然资源，能吸引全国客户投资者目光，如三亚大大市场调研数据显示：国家级旅游城市中房地产市场年度成交量的约5%来自于城市资源带动区域级旅游城市城市旅游资源相对丰富，仅对区域内投资客户有吸引力，如清远较大较大市场调研数据显示：区域级旅游城市中房地产市场年度成交量的约2%来自于城市资源的带动无旅游资源城市基本无旅游资源，城市资源不对房地产市场产生吸引力无无无城市资源城市资源将为房地产发展提供优质的景观条件，便于开发旅游地产、概念地产等新型地产模式；优美的自然和人文资源不仅能吸引广大旅游者了解该城市，还有可能使得旅游者对该城市产生好感和向往，间接促使旅游者在该城市定居或投资置业。2005年2015年2010年住宅成交量变化旅游型城市规划后对威海的影响威海案例190.3696.5制定城市投资战略示意【容量比较-区域规划】丰富的城市资源也能带来一定量外来人口的容量比较-区域规划：通过对各城市在交通配套、产业定位、城市资源以及所在城市群的价值判断，对城市容量矩阵进行第三轮调整。区域辐射带动的容量增长预期值城市50万方以上沈阳、苏州、青岛、昆明、廊坊、哈尔滨、惠州、郑州、烟台20-50万方营口、株洲、广州、昆山、佛山、常州、鞍山、中山、绍兴、合肥、南通、嘉兴、镇江、贵阳、唐山、江阴、泰安、江门、珠海、威海、常熟、石家庄、温州、聊城、包头、南昌20万方以下清远、吴江、济南、湘潭、徐州、台州、金华、厦门、深圳、鄂尔多斯、扬州、宁波、漳州、枣庄、湖州、泰州、邯郸、张家港、盐城、淮安、海宁、丹东、沧州、胶州、湛江、南充、桐乡、太仓、连云港、平湖、秦皇岛、呼和浩特、韶关、溧阳、曲靖、六安、舟山、上虞、鹰潭、宜兴、衢州、新泰、达州、泰兴、金坛、启东、东港调整的依据市场规模（万平方米）利润水平制定城市投资战略示意容量比较-区域规划：通过对各城市在交通配套、产业定位、城市资【利润比较的优化调整】通过研究对比发现，成本、溢价是影响该城市商品住宅市场利润空间的核心关键要素。成本土地成本建安成本其他成本溢价能力品牌溢价产品溢价利润空间制定城市投资战略【利润比较的优化调整】通过研究对比发现，成本、溢价是影响该城【利润比较-成本】通过对比研究发现，土地楼板价、溢价率及土地获取难易程度依次为一线城市大于二线城市，二线城市大于三四线城市。序号成本考核要素1土地成本土地楼板价

土地溢价率土地获取难易程度2前期工程费用由于相对固定，不做为我们重点研究对象3基础设施建设费4建筑安装工程费5公共配套设施费6开发期间税费7其他税费8不可预见费土地获取渠道城市类型竞争强度成本水平谈判难易程度政府公开招拍挂经济水平较高，房地产市场相对成熟的城市，如上海、北京、深圳等一二线城市

较大较高资金驱动，谈判难度一般政府协议土地出让经济水平相对较低、房地产市场成熟度相对不高的城市，如三、四线城市等

一般较低资源驱动，谈判难度较大，关键在于政府资源如何？企业二手土地转让两者兼之

一般一般渠道驱动，谈判伴读一般，关键在于如何处理信息对称问题*一线城市：北京、上海、广州、深圳二线城市：南京、杭州、武汉、长沙、合肥、西安、郑州等cric监测的20个省会、直辖市城市三四线城市：苏州、无锡、珠海、嘉兴、泰州等cric监测30个地级市及县级市数据来源：cric2010年一、二、三四线主要城市土地楼板价及溢价率对比图制定城市投资战略示意【利润比较-成本】通过对比研究发现，土地楼板价、溢价率及土地【利润比较-成本】通过研究各能级城市土地楼板价及溢价率发现，由于土地成本所带来利润变动幅度依次为一线城市、二线城市、三四线城市。

2010年土地楼板价2010年房价平均建安成本平均利润率一线城市75002000030000.48二线城市2050750020000.46三四线城市1200430012000.44考虑到土地楼板价与城市出让土地所在区域、位置、供地总量有较大关系，变动幅度较大，尤其是土地供应日益郊区化的一线城市；而土地溢价则更能直接反映出由于开发商对地块的竞争导致土地成本的上涨，因此土地成本中我们重点考虑土地溢价带来的利润变动。由于土地溢价而导致城市利润变动幅度如下：一线城市下降0.13点；二线城市下降0.06点；三四线城市下降0.04点数据来源：cric，单位：元/平方米

2010年溢价前土地楼板价2010年房价平均建安成本平均利润率一线城市49002000030000.61二线城市1500750020000.53三四线城市1000430012000.48土地溢价前各城市利润率示意表土地溢价后各城市利润率示意表*一线城市：北京、上海、广州、深圳；二线城市：南京、杭州、武汉、长沙、合肥、西安、郑州等cric监测的20个省会、直辖市城市；三四线城市：苏州、无锡、珠海、嘉兴、泰州等cric监测30个地级市及县级市制定城市投资战略示意【利润比较-成本】通过研究各能级城市土地楼板价及溢价率发现，利润比较（成本）：通过对各城市由于拿地成本的增加而导致利润下降幅度的测算，对各城市的利润进行第一轮调整。市场规模（万平方米）利润水平评估的依据成本利润调整幅度城市下调0.10以上温州、广州、深圳、太仓、苏州、常熟、张家港、台州、南通下调0.05以上合肥、启东、漳州、秦皇岛、常州、南昌、嘉兴、青岛、上虞、徐州、湖州、湛江、昆山、舟山、珠海、佛山、衢州、厦门、宁波、金华、绍兴、吴江、昆明、清远、盐城、枣庄、宜兴、泰兴、沧州、唐山、济南、郑州、廊坊、株洲下调0.05以下江阴、连云港、邯郸、六安、南充、海宁、新泰、胶州、鄂尔多斯、威海、聊城、鹰潭、扬州、包头、韶关、平湖、桐乡、达州、湘潭、淮安、泰安、曲靖、沈阳、营口、贵阳、中山、江门、金坛、溧阳、东港、鞍山、泰州、哈尔滨、镇江、丹东、石家庄、惠州、烟台、呼和浩特制定城市投资战略示意利润比较（成本）：通过对各城市由于拿地成本的增加而导致利润下除了复地集团自身具有的品牌溢价外，城市对产品溢价的接受程度成为影响溢价提升的重要因素类型一：开发企业的“品牌溢价”类型二：开发项目的“产品溢价”复地集团“以人为蓝图”的品牌文化和长久以来所追求的高标准产品打造，为企业赢得良好的“品牌溢价”“产品溢价”可以从高端项目、精装修标准等体现，购房者对高标准产品的购买欲和市场的接纳度是关键所在万科的项目比周边高出5%-10%绿城在杭州的项目销售普遍快于其他对手星河湾的产品被誉为是“精品”的代表朗诗的产品被称为是“高科技”产品的代表普通开发商品牌开发商品牌溢价部分普通产品高端产品产品溢价部分【利润比较（溢价）】影响利润的又一关键要素是开发商的品牌及产品的溢价，品牌及产品知名度越高，相应的利润也越大。制定城市投资战略示意除了复地集团自身具有的品牌溢价外，城市对产品溢价的接受程度成【利润比较（溢价）】通过对各城市进入知名企业的研究发现，由于品牌和产品所带来的溢价中，一线城市高于二线城市，二线城市高于三四线城市。

城市企业品牌溢价企业产品溢价客户对企业品牌和企业产品的认知典型企业开发项目比周边项目溢价典型企业开发项目比周边项目溢价一线城市万科10%-15%朗诗5-10%客户对企业品牌及其产品均十分了解，购买物业时更加看重的是企业品牌及其产品质量保利9%-15%龙湖25%中海8%-15%金地6%-10%二线城市万科7%-12%朗诗10%-12%客户对企业品牌和企业产品有一定了解，购买物业时会对企业品牌和产品进行比较，购买性价比较高的产品保利6%-12%龙湖20%-25%中海8%-12%金地7-14%三四线城市万科5%-8%朗诗8%-10%绝大多数客户对企业品牌认知度不高，购买物业时通常会更多考虑的是产品保利3%-8%龙湖/中海3%-7%金地5%-10%*一线城市：北京、上海、广州、深圳二线城市：南京、杭州、武汉、长沙、合肥、西安、郑州等上述企业已经进入城市三四线城市：苏州、无锡、常州等上述企业已经进入城市制定城市投资战略示意【利润比较（溢价）】通过对各城市进入知名企业的研究发现，由于利润比较（溢价）：根据对各城市进入知名品牌，高端产品及装修房产品的研究，对各城市的利润水平进行进一步的修正。市场规模（万平方米）利润水平评估的依据溢价利润调整幅度城市上调0.10以上秦皇岛、苏州、温州、舟山、淮安、合肥、南通、湛江、常州、南昌、呼和浩特、石家庄、广州、佛山、沈阳、镇江、嘉兴、连云港、唐山、枣庄、昆明、青岛、包头、鞍山、珠海上调0.08以上济南、深圳、廊坊、威海、营口、绍兴、中山、衢州、郑州、惠州、哈尔滨、徐州、鄂尔多斯、扬州、昆山、烟台、厦门、江门、吴江、邯郸上调0.08以下新泰、上虞、湖州、株洲、泰安、宁波、沧州、曲靖、金华、泰州、聊城、胶州、清远、湘潭、太仓、江阴、南充、常熟、贵阳、桐乡、张家港、东港、盐城、平湖、海宁、启东、漳州、韶关、丹东、六安、宜兴、泰兴、鹰潭、台州、达州、金坛、溧阳制定城市投资战略示意利润比较（溢价）：根据对各城市进入知名品牌，高端产品及装修房【容量-利润矩阵比较结果】通过对影响容量和利润指标的不断调整，得到各城市最终的容量—利润矩阵，并将**企业要进入的城市分为核心城市、战略城市、机会城市和关注城市四大类。战略城市市场规模（万平方米）利润水平机会城市核心城市关注城市500万平方米示意制定城市投资战略【容量-利润矩阵比较结果】通过对影响容量和利润指标的不断调整**企业城市进入筛选列表城市类型城市特征进入思考点城市列表核心城市

容量大，利润高市场规模及利率均达到要求，考虑深耕——战略城市市场容量大，但利润较低考虑集团战略布局，可做为区域核心点进入——机会城市市场容量较小，利润较高可考虑以同城操作或投资方式进入——关注城市市场容量较小，利润较低市场容量变大或利润有提升时，可考虑进入——示意制定城市投资战略**企业城市进入筛选列表城市类型城市特征进入思考点城市列表PART2策略层面对于企业优先进入城市，从城市宏观环境、房地产市场环境、客户需求、行业竞争四大方面对城市进行深入解析。PART2对于企业优先进入城市，从城市宏观环境、房地产市场回答问题城市研判城市的基本面、现状趋势如何？是一个怎样的城市？房地产的基本发展情况如何？对城市相对能力的判断结合**企业的实际情况？城市的哪些区域是最能发挥**企业企业优势的？对于城市的新兴发展区域**企业如何考虑？在这些区域**企业的产品如何开发？2城市层面第二层面：**企业•策略层面——城市的深度研判分析城市房地产市场投资环境优劣提供**企业适合进入区域的方案建议研究框架研究方法易居方法论实地调研数据分析案头分析通过城市整体研究判断城市投资优劣，投资区域、时机、方式。城市深度研究：宏观环境分析房地产市场环境分析城市竞争环境分析城市需求研究城市各区域板块研究企业的重点方向在哪里如何建立城市影响力和品牌优势制定城市投资战略回答问题城市研判城市的基本面、现状趋势如何？2城市层面第二层城市房地产市场投资策略研究2143宏观环境研究房地产市场环境研究行业竞争研究客户需求研究城市概况经济层面房地产层面政策层面整体市场容量与变化市场价格水平与变化区域市场容量与变化细分市场容量与变化集中度分析产品和市场份额分析重点企业发展现状客户整体情况研究客户置业需求研究客户基本特征研究我们结合企业核心需求及城市进入研究经验，将分为四大模块进行深度研究分析：宏观环境、市场环境、行业竞争及客户需求；从而全方位深入了解该城市房地产市场的投资机会及未来的发展空间。规划层面产业层面文化层面制定城市投资战略城市房地产市场2143宏观环境研究房地产市场环境研究行业竞争主要针对城市的经济、政策、文化、规划及各房地产板块的发展潜力等方面内容的分析，深入研究房地产发展的外部环境模块一：宏观环境分析研究框架城市概况城市面积、行政区、人口、板块等经济层面GDP、人均GDP、人均可支配收入、政府财政收支等

产业结构变化、全社会固定资产投资房地产层面房地产投资、土地市场情况商品房地产施工、竣工面积等商品房销售面积等研究方法数据统计案头分析分析房地产市场投资环境优劣为开发企业提供参考政策层面经济、土地、房地产政策规划层面城市发展、交通等规划产业层面主导产业及规划文化层面居民文化生活特征等制定城市投资战略主要针对城市的经济、政策、文化、规划及各房地产板块的发展潜力模块二：房地产市场环境分析研究框架研究方法深入分析城市房地产市场发展现状，发掘房地产市场容量、判断投资机房地产发展现状房地产市场容量房地产市场机会点数据分析实地调研房地产市场总量变化房地产市场供应走势房地产市场成交走势房地产价格水平变化房地产成交价格走势区域市场容量与变化各区域市场供求情况各区域市场价格走势细分市场容量与变化各类产品的供求情况各类产品价格走势土地市场分析历年土地市场走势各区域土地出让情况制定城市投资战略模块二：房地产市场环境分析研究框架研究方法深入分析城市房地产行业竞争主要是分析竞争企业的发展现状，包括市场份额、土地储备、开发状况、资金状况、品牌影响力、消化能力、周转能力等模块三：行业竞争环境研究研究框架集中度研究企业集中度分析项目集中度分析产品和市场份额分析企业产品研究企业市场份额分析企业发展现状企业土地储备企业销售额及资金情况重点企业战略运作模式研究方法实地调研易居企业研究方法论了解当地行业竞争态势寻找当地行业发展机会制定城市投资战略行业竞争主要是分析竞争企业的发展现状，包括市场份额、土地储备模块四：客户需求环境研究研究框架研究方法市场调研数据分析获取城市主流客户体系特征深度挖掘消费者的产品偏好和营销偏好参考相似竞争对手的典型客户，迅速锁定目标客户群体主要分析城市消费的容量和结构，企业进入城市后房地产的发展机会及空间城市客户整体情况研究城市客户容量分