某县房地产市场调查报告

宏观环境Part1区域环境Part2目录本地市场Part3客户分析Part4Part1宏观市场多彩贵州城与中铁度假中心给龙里带来了更多的发展机会。贵龙城市经济带地理位置：贵阳市东出口地段，东出三湘、南下两广必经之地，区域发展承接产业转移和强化贵阳城市经济圈服务功能、吸引东中部经济较发达地区产业进入的桥头堡和近距离平台。交通西北：紧靠龙洞堡机场、规划环城铁路；中部：贵新高速公路；南侧：规划贵广高速公路、贵广高速、铁路通过；东侧：紧靠空港、铁路枢纽和高速公路；“两高”即贵广高速公路、高速铁路的建设，为贵龙城市经济带的发展带来了历史性的战略机遇。“两高”将成为西南地区通向华南沿海最快捷的通道，这使得本地区在珠三角地区的交通连接更加通畅快捷，经济联系将变得十分紧密，这为积极承接东部发达地区产业转移和产业集聚，构建和发展贵龙城市经济带创造了非常有利的条件。城市交通路网“南下两广、东出三湘”交通节点，航空、铁路、公路“三港合一”的贵阳同城化交通体系。龙里发展的总体目标2020年实现贵龙经济带区域，GDP总量达到200亿元以上；人口聚集30万以上；森林覆盖率达到46%以上。发展契机气候宜人，宜居性强，水电充沛，城市发展的优先前提“贵龙经济带”的建设，给龙里带来了前所未有的机遇产业结构由以往的农业主导向工业转型，同时服务业比重逐渐增多，显示出龙里未来经济发展将更加迅猛、健康。贵阳东大门，“三港合一”交通节点，融入”贵阳半小时经济圈”融入“贵阳半小时经济圈”，后发优势明显，对贵阳房地产市场具有一定影响力。发展契机及目标Part2区域市场住宅供销情况龙里住宅市场受自建房影响，2011年前市场供销量均较为有限；2009-2011年年均去化量有限，仅约71000平米；2011年供应剧增，住宅存量约80000平米，市场出现供过于求现象。2010年前，龙里住宅市场供销基本平衡，2011年供应剧增，市场存量约8万平米；2009、2011年分别相较于2008、2010年商品房市场供应有不低于50%的明显增长；2009-2011年，龙里年均住宅销售面积约71000平米。住宅月均销量龙里住宅销售市场月均销售量波动较大，受返乡潮置业影响主要销售旺季集中在9月--2月住宅供销情况

龙里商业市场供应量十分有限，2008-2011年年均供应量仅约10000平米；2008-2011年龙里商业市场均出现供过于求的局面，究其原因为：商业供应量有限，且在开发项目中所占比例不大，大部分开发商均将商业作为自有资产自持运作；受自建房房影响，，商品房房供销量量与去化化速度有有限房地产调调控政策策依旧严严峻，但但对龙里里房市影影响相对对较小2011—2012年供应与与存量剧剧增，未未来市场场竞争与与压力愈愈发严峻峻销售价格格保持15%以上的年年均高增增长，市市场销售售价格低低，有一一定上升升空间返乡置业业特征明明显，销销售旺季季集中在在9月-2月随着城市市扩容改改建，自自建房逐逐步退出出市场，，商品房房成为主主流供应应住宅供销销情况区域市场场小结Part2区域市场场住宅板块块划分龙架山区区域老城区域域县政府区域龙架山区区域建筑形体体：高层层/小高层/别墅主力户型型：100-140平米/套三畅销户型型：同上上价格区间间：3300元/平米主力客户户群：贵贵阳客户户/原住多次次改善型型客户竞争特点点：自然然资源型型片区在售项目目：森林林溪畔芸芸台-芷岸老城区域域建筑形体体：高层层/小高层主力户型型：100-130平米/套三和90平米套二二畅销户型型：同上上价格区间间：2600-3100元/平米主力客户户群：原原住民/外地投资资客/乡镇客户户竞争特点点：成熟熟配套/生活惯性性在售项目目：西南南药都金金鹏花花园县政府区区域建筑形体体：高层层主力户型型：90平米/套二和110-130平米/套三畅销户型型：同上上价格区间间：2600-3100元/平米主力客户户群：原原住民/乡镇客户户竞争特点点：未来来城市中中心区域域在售项目目：锦绣绣龙山待售项目目：龙城城国际莱莱茵堡堡楼盘名称面积区间户型类别套数比例锦绣龙山花园83-90㎡两室两厅单卫25%110--130㎡

三室两厅双卫75%西南药都生态城85-98㎡两室两厅单卫45%100-140㎡

三室两厅双卫50%50-60㎡

一室一厅单卫5%金鹏花园80-90㎡两室两厅单卫25%100-130㎡

三室两厅双卫60%110-160㎡

四室两厅双卫15%芸台芷岸80-90㎡两室两厅单卫35%100-140㎡

三室两厅双卫50%130-160㎡

四室两厅双卫15%森林溪畔55-65㎡一室两厅单卫

10%80-90㎡

两室两厅单卫

30%100-140㎡

四室两厅双卫60%住宅板块块划分市场已推推售项目目户型特特征市场格局局版块解构构区域名称中心城区目前均价高层：3200—3500多层：--洋房：--别墅：--代表案例名门时代广场供应量——万平米潜在竞争项目——主要特征征：区地处于于龙里成成熟的商商业圈和和中心圈圈之上，，商业繁繁华，居居住氛围围成熟，，但由于于旧城改改造难度度大，拆拆迁成本本高，因因此本片片区现有有楼盘并并不多。。加之旧旧城区建建筑布局局混乱，，民房混混杂，而而其他片片区离市市中心也也并不远远，目前前此片区区并不是是适宜居居住的首首选，因因此此片片区除了了位置特特别好的的个别项项目可以以标出个个超高房房价以外外，该片片区的大大部分项项目销售售价格也也并没有有绝对高高于其他他板块片片区的项项目。老城区域域地区主力力项目—个案分析析市场格局局名门时代代广场项目区位位：龙里县城城中心大大十字开发商：：贵州天成成鑫鑫房房地产开开发有限限公司项目规划划总占地面面积98.04亩，建筑筑面积49.77万平方米米，由投投资12.72亿元，龙龙里大十十字棚户户片区进进行保护护性升级级改造的的重点项项目。项目卖点点融入城市市整体的的发展方方向，设设计通过过建筑体体块的穿穿插，城城市开放放的层次次变化，，商业、、居住、、LOFT等功能的的互相转转换，形形成具有有独特魅魅力的商商住综合合体。地区主力力项目—个案分析析市场格局局名门时代代广场项目优劣劣势优势：城市综合合体项目目，整体体形象较较好，品品质较高高，中心区规规模社区区，配套套齐全，，生活便便利、商商业氛围围好。劣势：城市中心心闹市区区，交通通拥堵，，出行较较为不便便。缺乏自然然环境，，空气质质量差，，噪音污污染严重重。地区主力力项目—个案分析析市场格局局伯爵城市市广场项目区位位：龙山镇火火车站片片区开发商：：龙里伯爵爵房地产产有限公公司项目情况况：蓄客客登记中中项目卖点点Art-deco建筑风格格，市场场空白点点，龙里里房地产产外立面面设计亮亮点；极极为适合合商业体体项目。。商业、居居住、酒酒店、娱娱乐等功功能的互互相转换换，形成成具有独独特魅力力的综合合体项目目。地区主力力项目—个案分析析市场格局局项目优劣劣势优势：城城市综合合体项目目，整体体形象较较好，品品质较高高，城市中心心区，配配套齐全全，生活活便利、、商业氛氛围好。。劣势：火火车站片片区，交交通拥堵堵，空气气质量差差，噪音音污染严严重，自自然环境境差。伯爵城市广场市场格局局县政府区域版块解构构区域名称中心城区目前均价高层：2800—3200多层：--洋房：--别墅：--代表案例龙城国际广场供应量——万平米潜在竞争项目——主要特征征：县政府区区域属于龙里中心区向向东推进进所形成成的新居住区，，该片区区是龙里政府所在在地，拥拥有便捷捷的交通通网络，，城市生生活配套套将随着城城市的改改造和发发展，商商业中心心的转移移将逐渐渐成熟。此板块房房地产市市场吸引引了大量量想固守守在老城城中心或或接近于于老城中中心的购购房客群群关注。。地区主力力项目—个案分析析市场格局局龙城国际际广场项目区位位：金龙龙路与贵贵新联络络线交汇汇处建筑类型型：板塔塔结合,高层开发商：：贵州博博林房地地产开发发有限公公司项目规划划建筑面积积40余万平米米，商业业约10万方。分分为高端端住宅““龙城国国际”，，大型购购物广场场“龙城城天街””，五星星级酒店店“龙城城大酒店店”三个个部分。。项目卖点点区位优势势突出，，商业、、居住、、办公、、酒店等等功能的的互相转转换，城市综综合体体项目目，华华联、、星空空已经经签约约。六大主主题商商业街街区、、专业业商管管公司司服务务。地区主主力项项目—个案分分析市场格格局项目优优劣势势优势：：城城市综综合体体项目目，整整体形形象较较好，，品质质较高高，华联超超市、、星空空影院院签约约，商商业发发展前前景好好。劣势：：新新开发发城区区，人人气不不旺，，商业业氛围围不高高。售楼部金龙路与贵新联络线交汇处售楼电盘时间2012年7月28日起价（面价）2980元/平方米均价（面价）3200元/平米产权类别大产权房产权年限70年开工时间2011/5/8容积率3绿化率30%总户数2356户建筑面积406619㎡占地面积64280㎡车位数2000个商业面积100000㎡租金模式保底租金+扣点地区主主力项项目—个案分分析市场格格局城上城城项目区区位：：小十十字及及冠山山（东东门片片区））建筑类类型：：板塔塔结合合,高层开发商商：重庆云云邦集集团福福临房房地产产开发发有限限公司司项目规规划占地面面积为为7万7千平方方米，，建筑筑面积积为42.6万方。。其中中打造造16万方龙龙里县县最大大的商商业中中心。。项目卖卖点商业、、商贸贸、休休闲、、体验验、游游乐、、购物物、消消费、、居住住等一一体的的综合合体项项目。。售楼部在小十字，老公安局内售楼电销阶段蓄客登记预开盘时间2013年底产权类别大产权房产权年限70年建筑面积426000㎡占地面积77000㎡商业面积100000㎡租金模式保底租金+扣点地区主主力项项目—个案分分析市场格格局龙架山山区域域市场格格局版块解解构区域名称中心城区目前均价高层：2800—3200多层：--洋房：--别墅：--代表案例芸台芷岸供应量——万平米潜在竞争项目——主要特特征：：片区属属于架山开发区区，离离老城区区较远远，布局局较为为规整整，区区内周周边民房较较多，，区域域生活活配套套不完完善。。目前前，该该板块块是安安顺房房地产产市场场较冷冷区域域。此板块块开发发前，，自然然生态态环境境较好好，主主要依依托龙龙架山山旅游游资源源、度度假酒酒店带带动经经济发发展。。地区主主力项项目—个案分分析市场格格局芸台芷芷岸项目区区位：：建筑类类型：：围合合式、、复合合建筑筑形态态小区区开发商商：贵州天天益丰丰房地地产开开发公公司项目规规划占地面面积为为100000平方米米，建建筑面面积为为170000平方米米。项目卖卖点休闲、、度假假、旅旅游、、居住住为一一体的的中高高档住住宅小小区。。地区主主力项项目—个案分分析市场格格局项目优优劣势势优势：：城城市中中高端端住区区，整整体形形象好好，品品质高高，市市场口口碑良良好。。片区规规划较较好，，未来来发展展前景景良好好，升升值前前景较较高.劣势：：新新开发发城区区，人人气不不旺，，缺乏乏市政政、生生活、、商业业配套套。住宅开开发主主力板板块：：1.传统的的老城城区域域。2.政府行行政机机构为为主，，新兴兴居住住区域域3.旅游中中心、、休闲闲度假假中心心龙架架山区区域。。住宅价价格区区间1、各版版块由由于现现阶段段属性性不同同或开开发状状态不不同，，差异异性较较大。。2、目前前市场场最高高价格格为““别墅墅”，，市场场均价价达到到11000元/平米，，其次次为多多层，，市场场均价价达到到3600元/平米，，最后后是高高层住住宅，，市场场均价价达到到3200元/平米。。物业形形态1、目前前市场场上主主力产产品以以高层层住宅宅，辅辅助小小高层层；洋洋房形形态产产品较较少。。2、市场场项目目建筑筑密度度大，，景观观可塑塑性差差、通通透性性差。。3、产品品形态态多样样化，，投资资性物物业较较多。。户型设设计1、市场场产品品户型型设计计多样样化，，空间间布局局可变变性较较多。。2、户型型面积积区间间以85——125平米为为市场场主力力。3、户型型使用用功能能型较较多，，能满满足日日常生生活、、休闲闲空间间。住宅市市场小小结市场格格局Part2客户分分析本消费费者问问卷采采集样样本共共计150份，其其中表表示有有意向向购买买本区区域项项目的的客户户50位，占占此次次市调调的33%。结论：：意向向客户户中52%都是龙龙里城城区客客户客源群群体意向购购房集集中在在20-40岁之间间，占占到样样本总总数的的80%分别有有32.8%、35.3%的受访访者钟钟情购购买小小高层层与高高层住住宅结论：：龙里里购房房呈年年轻化化趋势势、小小高层层、高高层已已逐步步得到到市场场认可可意向房源

多层

小高层

高层

花园洋房别墅18.4%35.3%32.8%10.1%3.4%客源群群体结论：：中、、高等等文化化水平平，个个体经经营者者与机机关/企事业业单位位为主主力购购房群群体职业以以个体体经营营者与与机关关/企事业业单位位员工工为主主，分分别占占42%、30%中专/高中学学历占占46％；客源群群体客源群群体以刚性性需求求的婚婚房与与二代代房为为主，，占60%，其次次为改改善需需求，，占22%，少量量投资资需求求；结论：：以刚刚性需需求的的自住住型消消费为为主，，且首首次置置业居居多以68%首次置置业客客群占占绝对对量。。客源群群体结论：：地段段与总总价是是龙里里客户户核心心关注注点其次关关注交交通、、户型型、配配套与与立立面形形象与与社区区环境境客源群群体结论：：套三三、套套二需需求量量最大大客源群群体结论：：套二二的面面积需需求集集中在在80-90平米套三的的面积积需求求集中中在90-130平米客源群群体结论：：客户户购房房可承承受的的总价价区间间是21-40万元客源群群体最外圈层依次是：总价、地段第二圈层依次是：交通、户型、配套、立面与环境第三圈层依次是：高层、小高层第四圈层依次是：30-40万，90-130㎡的套三/21-30万，80-90㎡的套二/套一/套四第五圈层依次是：大客厅、露台、飘窗与入户花园第六圈层依次是：城市感、现代感的改变小结：：由面面及点点划分分为6个圈层层，从从购房房决策策顺序序对本本项目目意向向客户户需求求进行行排序序ENDTHANKYOU神圣圣的的工工作作在在每每个个人人的的日日常常事事务务里里，，理理想想的的前前途途在在于于一一点点一一滴滴做做起起。。创造造性性模模仿仿不不是是人人云云亦亦云云，，而而是是超超越越和和再再创创造造。。逆境境给给人人宝宝贵贵的的磨磨练练机机会会。。只只有有经经得得起起环环境境考考验验的的人人，，才才能能算算是是真真正正的的强强者者。。21:5421:5421:54:3221:54:32所谓天天才，，只不不过是是把别别人喝喝咖啡啡的功功夫都都用在在工作作上了了。强烈的的欲望望也是是非常常重要要的。。人需需要有有强大大的动动力才才能在在好的的职业业中获获得成成功。。你必必须在在心中中有非非分之之想，，你必必须尽尽力抓抓住那那个机机会。。患难可可以试试验一一个人人的品品格，，非常常的境境遇方方才可可以显显出非非常的的气节节;风平浪浪静的的海面面，所所有的的船只只都可可以并并驱竞竞胜。。命运运的铁铁拳击击中要要害的的时候候，只只有大大勇大大智的的人才才能够够处之之泰然然。不放过任任何细节节。12月-2212月-2212月-2212月-22惟一持久久的竞争争优势，，就是比比你的竞竞争对手手学习得得更快的的能力。。把你的竞竞争对手手视为对对手而非非敌人，，将会更更有益。。一旦做出出决定就就不要拖拖延。任任何事情情想到就就去做!立即行动动!如果通用用公司不不能在某某一个领领域坐到到第一或或者第二二把交椅椅，通用用公司就就会把它它在这个个领域的的生意买买掉或退退出这个个领域。。我的宗旨旨一向是是逐步稳稳健发展展，既不不要靠耸耸人听闻闻的利润润，也不不要在市市场不景景气时，，突然有有资金周周转不灵灵的威胁胁。13-12月-2221:54:32在艰难时时期，企企业要想想获得生生存下去去的机会会，唯一一的办法法就是保保持一种种始终面面向外界界的姿态态。若想想长期生生存，仅仅有的途途径就是是要使人人人竭尽尽全力，，千方百百计让下下一代产产品进入入用户家家中。时间是一一个伟大大的作者者，它会会给每个个人写出出完美的的结局来来。自始自终终把人放放在第一一位，尊尊重员工工是成功功的关键键。让流程说说话，流流程是将将说转化化为做的的惟一出出路。12月-2212月-2221:54:32在一个崇崇高的目目的支持持下，不不停地工工作，即即使慢，，也一定定会获得得成功。。微软离破破产永远远只有18个月。坚持持是是一一种种智智慧慧，，固固执执是是一一种种死死板板。。12月月-2212月月-22命运运是是一一件件很很不不可可思思议议的的东东西西。。虽虽人人各各有有志志，，但但往往往往在在实实现现理理想想时时，，会会遭遭遇遇到到许许多多困困难难，，反反而而会会使使自自己己走走向向与与志志趣趣相相反反的的路路，，而而一一举举成成功功。。一个个管管理理者者如如果果不不了了解解其其下下属属的的工工作作，，那那他他就就无无法法有有效效地地管管理理他他们们。。人们们所所认认识识到到的的是是成成功功者者往往往往经经历历了了更更多多的的失失败败，，只只是是他他们们从从失失败败中中站站起起来来并并继继续续向向前前。。21:54:3221:5412月月-22等待待。。我我将将要要在在这这三三块块基基石石上上建建立立我我成成功功的的金金字字塔塔。。千方方百百计计请请一一个个高高招招的的专专家家医医生生，，还还不不如如请请一一个个随随叫叫随随到到且且价价格格便便宜宜的的江江湖湖郎郎中中。。是员员工工养养活活了了公公司司。。2022/12/1321:54能用用他他人人智智慧慧去去完完成成自自己己工工作作的的人人是是伟伟大大的的。。不满满足足让让客客户户满满意意，，要要追追求求让让客客户户感感动动，，创创造造客客户户终终身身价价值值。。新经经济济时时代代，，不不是是大大鱼鱼吃吃小小鱼鱼，，而而是是快快鱼鱼吃吃慢慢鱼鱼。。路是是脚脚踏踏出出来来的的，，历历史史是是人人写写出出来来的的。。人人的的每每一一步步行行动动都都在在书书写写自自己己的的历历史史。。13十十二二月月20229:54下下午午12月月-22差错错发发生生在在细细节节，，成成功功取取决决于于系系统统。。速度度就就是是一一切切，，它它是是竞竞争争不不可可或或缺缺的的因因素素。。管得少，就就是管得好好。13十二二月2022命运本来就就不公平所所以我要改改变命运。。投机取巧的的人。9:54:32下下午21:54:32质量是维护护顾客忠诚诚的最好保保证。最好的CEO是构建他们们的团队来来达成梦想想，即便是是迈克尔·乔丹也需要要队友来一一起打比赛赛。2022/12/1321:5412月-22在这个世界界上，没有有人能使你你倒下。如如果你自己己的信念还还站立的话话。一个人要发发现卓有成成效的真理理，需要千千百万个人人在失败的的探索和悲悲惨的错误误中毁掉自自己的生命命。12月-2221:54:32感情投资是是在所有投投资中，花花费最少，，回报率最最高的投资资。壮士临阵决决死哪管些些许伤痕，，向千年老老魔作战，，为百代新新风斗争。。慷慨掷此此身。2022/12/1321:54:3221:5412月-22谢谢各位！！9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Tuesday,December13,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。21:54:3221:54:3221:5412/13/20229:54:32PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2221:54:3221:54Dec-2213-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。21:54:3221:54:3221:54Tuesday,December13,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2221:54:3221:54:32December13,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。13十二月月20229:54:32下午21:54:3212月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月229:54下下午12月-2221:54December13,202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/1321:54:3321:54:3313December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。9:54:33下午午9:54下午午21:54:3312月-229、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。12月-2212月-22Tuesday,December13,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。21:54:3321:54:3321:5412/13/20229:54:33PM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。12月月-2221:54:3321:54Dec-2213-Dec-2212、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足