某咨询公司房地产市场报告

A2.1.房地产市场分析“九五”期间，中国房地产开发投资的增长速度明显高于全社会固定资产投资的增长速度资料来源：中国房地产年鉴，罗兰•贝格分析全社会固定资产投资[万亿元]2.302.493.262.992.84199619971998199920002001E3.58+9.2%p.a.房地产开发投资[万亿元]0.320.320.490.410.36199619971998199920002001E0.59+13.0%p.a.其中，住宅开发投资是拉动房地产开发投资的主要因素住宅开发投资[万亿元]0.170.170.330.260.22199619971998199920002001E0.43+20.4%p.a.住宅开发投资占房地产开发投资的比重199619971998199920002001E53%53%59%64%68%73%资料来源：中国房地产年鉴，罗兰•贝格分析+6.6%p.a.住宅开发投资集中在广东等沿海发达地区，但增长最为迅速的则在西部和内陆地区2000年住宅开发投资额按地区分[万亿元]住宅开发投资增长率按地区分[1999–2000年]资料来源：中国房地产年鉴，罗兰•贝格分析广东上海北京江苏浙江辽宁山东福建其它随着外部环境和国家政策的导向，中国房地产行业向规模化和专业化发展中国房地产市场的发展趋势将逐渐形成专业化、占有较大市场份额的区域性垄断房地产企业

加入ＷＴＯ后，新材料、新技术将纷纷涌入，进一步提高住宅建设预制化、产业化进程

广泛的合作将成为房地产业的发展趋势，尤其是房地产与资本市场的合作将更加紧密

房地产企业将出现两极分化—规模化和小而精；房地产开发配套的相关服务更为专业化消费者的需求品位越来越高，要求定制化服务

国家将逐渐改变对房地产业的管理模式，在体制上推动国有房地产企业的资产重组作为中国经济改革开放和房地产市场最为活跃的省份，广东省房地产投资表现出比全国平均更快的增长速度广东省房地产投资总额[亿元]+17.7%p.a.199719981999200051059467683155%62%66%69%住宅全国和广东省房地产和住宅开发年均增长率比较[1997-2000年]广东省全国广东省全国房地产投资住宅开发投资17.7%15.2%26.9%24.7%资料来源：广东省统计年鉴，罗兰•贝格分析东莞市房地产市场的发展可以分为三个特点鲜明的阶段，投资者逐渐以外资投资者为主转变为以内资投资者为主

八十年代中期–1992年1992年–1998年1998年以后市政府和企业单位直接投资房地产开发公司共9家香港投资者为主的外资投资者房地产开发公司共52家以内资投资者为主，特别是民营企业投资迅速增加房地产开发公司共134家(包括房地产项目公司)投资主体安居、多层住宅为主建成步步高、创新新村等七个住宅区集中于莞城别墅、多层住宅为主建成新世界花园、东湖花园、紫荆花园、中信东泰等多个高品质住宅区集中于城区、常平、樟木头、风岗、塘夏等地多层、小高层为主建成AB华庭等一批高品质的楼盘集中于东城、篁村、城区等开发类型和区域政府公务员和企业职工外商购房者占70%，并以香港市民为主，集中于樟木头、常平和塘夏本地消费者占25%外地消费者占5%本地消费者占50%外商占30%外地消费者占20%消费者特征总投资小于1亿元估计总投资50亿元，外资占63%投资23亿元，内资占59%投资规模东莞房地产市场经过1992年、1993年的起步，1994年的低落，1997和1998年的回升，目前正处于上升期东莞房地产市场特征商品房开发投资主要集中在东城、篁村、城区、常平

和樟木头等地理位置优越、经济基础发达的地区较强的地方保护主义，早期外来的和民营的房地产开发商必须挂靠东莞市各区镇房地产开发公司，合作开发房地产市场规模细分市场竞争格局消费群体东莞市社会固定资产投资增长迅速房地产开发投资年增长率为8.9%，住宅是拉动房地产投资的主要因素商品住宅销售收入和销售面积增长迅速市场集中度相对较高政策导向多层和小高层开发比例逐年上升东莞市政府将投资200亿元建设新区，系统规划居住、商业区、行政区和娱乐休闲区单位价格2500元至3500元的中档商品房竞争激烈，3500元以上的高档商品房所占份额逐年上升不同消费群在购买商品房时考虑因素的优先顺序不同政府严格土地审批和新项目立项政府加强商品房预售管理1324东莞市的固定资产投资平均每年以10.8%的速度增长；而房地产开发投资落后于固定资产投资的增长速度19961997199819992000+10.8%p.a.67.665.977.088.3102.8资料来源：东莞统计年鉴，罗兰•贝格分析东莞市全社会固定资产投资额[亿元]东莞市房地产开发投资额[亿元]8.679.5510.4411.2119961997199819992000+8.9%p.a.

7.87住宅开发投资是拉动房地产投资的主要因素资料来源：东莞统计年鉴，罗兰•贝格分析东莞市房地产开发投资额[亿元]东莞市住宅开发投资额[亿元]+9.9%p.a.19971998199920006.327.357.418.404%73%77%71%75%15%16%16%10%11%8%3%1%12%5%3%1997199819992000+8.9%p.a.8.679.5510.4411.21其它

办公楼商业营业用房住宅东莞莞市市商商品品住住宅宅销销售售收收入入和和销销售售面面积积增增长长迅迅速速资料料来源：：东莞莞市市建建委委，，中中国国人人民民银银行行，，罗兰兰••贝贝格格分析析东莞莞市市商商品品住住宅宅销销售售收收入入[亿元元]东莞莞市市商商品品住住宅宅销销售售面面积积[万万平平方方米米]199719981999200039.652.374.395.0+26.4%p.a.19971998199920009.212.516.524.02005E2005E60.0200.0+20.8%p.a.44.12003E2003E148.4商品品房房开开发发建建筑筑面面积积总总额额按按镇镇区区分分[1998-2000年年]描述述资料料来源：：东莞莞市市建建委委，，罗兰兰••贝贝格格分析析城区区常平平樟木木头头篁村村东城城其它它商品品房房开开发发集集中中于于东东城城、、篁篁村村、、城城区区、、常常平平和和樟樟木木头头等等地地理理位位置置优优越越、、经经济济基基础础发发达达的的地地区区1998年年至至2000年年底底，，商商品品房房实实际际投投入入资资金金23亿亿元元共推推出出楼楼盘盘231个个，，建建筑筑面面积积455.7平平方方米米樟木木头头、、常常平平、、附附城城、、塘塘夏夏、、黄黄江江等等镇镇区区集集中中了了90%的的港港资资房房地地产产开开发发商商新开开发发的的商商品品房房楼楼盘盘集集中中在在东东城城区区和和篁篁村村，，开开发发类类型型以以多多层层和和小小高高层层为为主主，，楼楼盘盘质质数数较较高高，，开开发发理理念念在在东东莞莞市市属属于于中中上上水水平平1998年年至至2000年，，商商品品房房开开发发集集中中在在东东城城、、篁篁村村、、城城区区、、常常平平和和樟樟木木头头等等地地理理位位置置优优越越、、经经济济基基础础发发达达的的地地区区在未未来来五五年年内内，，多多层层和和小小高高层层仍仍是是商商品品房房开开发发市市场场的的主主流流，，新新开开发发的的多多层层和和小小高高层层主主要要集集中中在在东东城城区区、、篁篁村村区区和和城城区区资料料来源：：东莞莞市市建建委委，，罗兰兰••贝贝格格分析析多层层和和小小高高层层别墅墅高层层1998-20002005E12%84%6%8%91%1%东城城篁村村城区区塘夏夏其它它1998年年以以后后新新开开发发的的多多层层和和小小高高层层地地域域分分布布虎门门商品品房房立立项项开开发发类类型型比比例例[按按开开发发建建筑筑面面积积]樟木木头头常平平预计计到到2005年年,每每平平方方价价格格在在2500元以以上上的的中中高高档档商商品品房房将将占占据据市市场场86%的的份份额额描述述东莞莞市市商商品品房房开开发发档档次次逐逐步步提提高高东莞莞市市政政府府对对城城市市进进行行总总体体规规划划，，改改善善居居住住环环境境，，提提升升房房地地产产开开发发的的质质量量由于于政政府府严严格格控控制制土土地地批批租租,土土地地价价格格上上升升较较快快居民民住住宅宅消消费费观观念念由由商商品品住住宅宅理理念念的的接接受受者者转转为为理理念念的的领领导导者者,需需求求品品位位提提高高金融机构对住住房消费支持持不断增强、、按揭条件放放宽，刺激住住房消费需求求市场的增长长东莞市新的房房地产开发商商纷纷进入2500以上上的中高档房房地产市场的的竞争,如如:新世纪豪豪园,新石石竹,雍华华庭,七宝一一居等13%50%20%10%2000别墅3500元以以上*2500-3500元*2500元以以下*总额8%60%26%6%2005E资料来源：东莞市建委，，罗兰•贝格分析*除别墅外商品住宅销售售总面积[万平方米]111.2200.0+15.7%p.a.东莞房地产市市场竞争格局局可以从内部部竞争状况等等五个方面分分析消费者潜在的进入者者房地产开发专业服务提供供者替代品政策壁垒强––较强的的地方保护主主义，早期外外来的房地产产开发商和民民营企业必须须挂靠东莞市市各区镇房地地产开发公司司，合作开发发房地产经济壁垒弱––房地产开开发商尚未形形成房地产开开发的绝对成成本优优势和先进的的商品房差异异化概念大多数消费者者消费观念尚尚处于商品住住宅理念的接接受者主力消费群不不明显商品住宅50%为本地消消费者，30%为港澳澳台消费者,20%为为省内和外地地消费者房地产开发商商纷纷聘请专专业的房地产产策划和广告告公司，提高高商品房开发发和营销质量量聘请物业顾问问公司，提高高商品后续服服务质量商品房替代品品几乎不存在在，安居房只只占1%的市市场份额内部竞争状状况城区、常平平和樟木头头集中了70%的房房地产开发发市场集中度度高，市场场领先者较较为明显，，如：中信信、光大等等内资房地产产开发比例例逐年提高高，由1998年的的45%上上升为2000年的的67%消费者购买买商品房考考虑的因素素价格房型地理位置和和交通开发商品牌牌建筑物质量量建筑物外观观环境配套设施保安和物业业服务重要性考虑因素12345本地消费者者外外地消费费者描述50%为本本地消费者者，30%为港澳澳台消费者者，20%为省内和和外地消费费者；常平平、樟木头头地区港澳澳台消费者者占90%东莞本地消消费者在选选购商品房房时首先考考虑环境和和保安服务务，其次是是户型，显显示了本地地居民对自自身安全和和周边环境境(包括教教育)较高高的要求对于东莞本本地人，自自用房的建建筑面积在在100-130平平方米的中中大户型较较受欢迎；；购买80-100平方米的的小户型，，用于投资资和出租的的较多外地消费者者在考虑购购买商品房房时，优先先考虑价格格，其次是是房型、交交通的便利利和物业管管理，同时时较重视开开发商的品品牌港澳台和外外国消费者者把环境、、地理位置置、配套设设施、保安安和物业服服务列在考考虑购买商商品房的首首要因素，，价格敏感感性不高越来越多的的消费者更更加关注环环境和配套套设施港澳台和外外国消费者者不同消费群群在购买商商品房时考考虑因素的的优先顺序序不同资料来源：罗兰•贝格格访谈由于开发商商市场定位位不准确，，未能充分分满足消费费者的需求求，造成东东莞市商品品住宅的空空置面积较较大，并逐逐年上升资料来源：东莞市建委委，罗兰•贝格格分析东莞市商品品住宅空置置面积[万平方米米]描述商品住宅空空置面积大大，2000年底达达到151.6万平平方米商品住宅空空置率高。。2000年，新推推出商品房房建筑面积积为178万平方米米，但平均均销售率只只有48.6%，新新增空置商商品住宅面面积73万万平方米房地产业发发展初期，，存在盲目目批地、批批项目和对对商品房预预售款监控控不严的现现象，出现现了太平广广场花园、、湾景台、、崇商花园园、世外桃桃源等“烂烂尾楼盘””，阻碍了了房地产业业的发展大量空置楼楼盘造成了了建设资金金沉淀，部部分银行贷贷款不能及及时收回19981999200040.078.3151.6+94.7%p.a.由于政府今今后对土地地批租的严严格控制，，短期内商商品住宅开开发的增长长空间有限限将建立土地地储备中心心，严格控制土土地审批规范土地交交易行为，，逐步实现公开、公公正、公平平的土地交交易市场行为为必须通过土土地拍卖方方式才可获获得房地产开开发土地使使用权商品住宅开发增长空间有限严格房地产产立项程序序，由房地地产项目先先立项后申申报土地再再规划的程程序改变为为先规划后后取得土地地在立项开开发根据积压商商品房数量量和商品房房销售情况况，严格控控制新项目目立项和开开工，对除除市、镇中中心区外，，其它地方方原则上不不再审批新新的房地产产项目如果开发商商积压商品品房面积超超过企业近近3年累计计竣工商品品房面积的的20%，，将停止审审批该开发发商新项目目立项土地批租房地产立项项总体上说，，推动东莞莞房地产市市场发展的的因素大于于阻碍其发发展的因素素2001年年到2003年，政政府严格控控制土地批批租，并成成立土地储储备中心，，调控房地地产市场，，短期内将将会影响房房地产市场场政府严格控控制房地产产开发立项项审批主力消费群群不明显空置商品房房面积高，，到2000年底为为152万万平方米东莞将城市市定位为““制造业名名城“，树树立“城市市牌、外资资牌和民营营牌”，并并将出资200亿元元建设新东东莞，进行行有序的城城市总体规规划，提升升城市总体体环境东莞房地产产发展与东东莞在整个个珠江三角角洲所处的的经济地位位不相匹配配，发展空空间较大东莞招商引引资保持增增长态势消费者对居居住条件和和环境的要要求日益提提高人均可支配配收入是全全国平均水水平的2.1倍，广广东省平均均水平的1.3，并并以每年17%的速速度增长加入WTO和近年来，，香港、澳澳门的回归归将推动外外销市场政府有意对对外地人才才采用购房房入户、投投资入户政政策民营企业将将可以注册册公司形式式，独立开开发房地产产项目阻碍东莞房房地产市场场发展的主主要因素推动东莞房房地产市场场发展的主主要因素东莞市住宅宅产业发展展以住宅智智能化、现现代化为主主要特征，，并以进一一步完善金金融体系为为保障以高品质的的规划、设设计和施工工，贯彻以以人为本的的住宅发展展方针扩大住宅按按揭市场规规模引用新技术术、新材料料，以提高高住宅产业业化水平通过以住宅宅抵押贷款款证券化，，改变房地地产开发领领域的投资资、融资体体系推动住宅产产业科技化化，推广智智能化小区区重环境和配配套的大中中型住宅小小区与当地政府府良好的关关系，以取取得优质、价廉廉的土地开发商的品品牌和信誉誉开发适合市市场需求的的商品房开发大规模模的居住社社区，营造造良好的居居住环境与优秀的房房地产专业业服务提供供者合作对市场机会会、进入时时间和市场场风险的把把握表示不不重要要表示十十分重重要开发适适合市市场需需求的的商品品房提供优优质的的物业业管理理服务务房地产产开发发商在在东莞莞房地地产市市场上上取得得成功功的基基本要要素成功的的基本本要素素目前重重要性性重要性性趋势势A2.2.建筑安安装市市场分分析广东省省建筑筑安装装工程程市场场的投投资额额平均均每年年以8.9%的的速度度增长长1507151116881960212519961997199819992000+8.9%p.a.广东省省建筑筑工程程投资资额[亿元元]资料来源：广东省省统计年年鉴，，罗兰••贝格格分析广东省省建筑筑安装装工程程市场场是竞竞争集集中度度非常常低的的市场场，并并且越越来越越分散散199619971998199920009%7%8%5%4%描述述广东省省建筑筑安装装工程程市场场的集集中度度由1996年年的9%下下降为为2000年的的4%，市市场竞竞争格格局分分散2000年年，排排名前前三位位的建建筑业业企业业分别别是：：广东东省长长大公公路工工程有有限公公司、、江苏苏省建建筑安安装工工程股股份有有限公公司深深圳分分公司司、深深圳市市市政政工程程总公公司；；产值值分别别达到到12.5、9.1和7.0亿元元2000年年，排排名前前10家的的外省省建筑筑企业业有2家：：江苏苏省建建筑安安装工工程股股份公公司和和中建建四局局前10家建建筑企企业业业务起起伏大大；1999年年排名名前十十家的的企业业中，，只有有六家家能在在2000年保保持前前十位位资料来源：ChinaInfobank，罗兰•贝格格分析前十位产值值最大的建建筑业企业业施工产值占占市场的%随着城市化化进程和引引进外资的的不断加快快，东莞市市建筑安装装工程市场场容量不断断上升东莞市建筑筑安装工程程市场保持持稳定的增增长态势，，增长速度度略高于广广东省建筑筑安装工程程市场的增增长速度引进外资是是推动建筑筑安装工程程市场的主主要因素日本、欧美美企业不断断加大投资资，其用于建筑筑安装工程程的投资额额也不断上上升，2000年-2005年的年均均增长率将将分别达到到20%和和26%资质较高的的外来企业业已构成对对本地企业业的威胁目前市场竞竞争以价格格为主,市市场运作尚尚不规范东莞市建筑筑安装工程程市场的特特点东莞市建筑筑安装工程程市场表现现出比广东东省更快的的增长19961997199819992000资料来源：东莞统计年年鉴，罗兰•贝格格分析2005E5256646876+9.8%p.a.东莞市建筑筑工程投资资额[亿元]128+11.0%p.a.宏观环境、、引进外资资和房地产产市场是驱驱动东莞市市建筑安装装工程市场场的三大因因素东莞市建筑筑工程市场场的驱动因因素房地产市场场引进外资宏观环境政府加快了了工业园区区的建设，，近期将建建立松山湖湖工业园区区，规划面面积72平平方公里政府引导重重点行业和和企业增资资扩产外商投资产产业结构优优化，直接接投资用于于建筑工工程的费用用比例增大大东莞市房地地产市场自自1998年以来进进入上升期期，由此带带动建筑安安装工程市市场的稳步步上升东莞将投资资200亿亿建设新东东莞，提升升城市的综综合实力，，建设“城城市牌”，，城市化进进程加快加入WTO以后，更多多的外资将将进入中国国，由于东东莞有利的的地理位置置和优惠、、便捷的投投资环境，，将吸引更更多的外资资东莞市固定定资产投资资每年以10%的速速度上升建设“民营营牌”，推推动民营资资本的投资资房地产开发发市场对于于商品住宅宅配套设施施和环境要要求越来越越高，房地地产开发商商相应用于于建筑安装装工程的投投资增加随着东莞市市实际利用用外资不断断增加，外外资企业用用于建筑安安装工程的的投资额增增长较快东莞市实际际利用外资资额[亿元]外资企业用于于建筑安装工工程投资额[亿元]19971998199920002003E2005E101.6111.2121.2139.2190.5280.0+11.3%p.a.+15.0%p.a.19971998199920002003E2005E25.229.432.038.065.284.0+14.6%p.a.+17.2%p.a.资料来源：东东莞市对外贸贸易经济合作作局其中，日本、、欧美企业用用于建筑安装工程的投资额额增长率高于于外商企业用用于建筑安装工程的投资额额的平均增长长率投资于东莞的的日本、欧美美企业用于建建筑安装工程程的投资额[亿元]战略上，日本本、欧美企业业都把中国作作为巨大的发发展市场日本、欧美制制造大企业从从着重建立出出口加工基地地逐渐转向成成为国内生产产基地已投资的日本本、欧美企业业会带动提供供零部件和原原材料的日本本、欧美企业业数量和投资资额增加东莞招商引资资局通过网上上招商、委托托顾问公司到到日本、欧美美招商、开办办博览会、提提供“一个窗窗口收费”等等服务，吸引引日本、欧美美客户东莞市政府““十五”规划划中，已明确确把引资的重重点逐步转移移到欧美和日日本等国家描述资料来源：东东莞市对外贸贸易经济合作作局，东莞市市建委，罗兰•贝格分析19971998199920002003E2005E0.50.73.43.15.47.73.41.42.93.97.210.0+83.7%p.a.+20.0%p.a.+4.0%p.a.+26.0%p.a.日本欧美东莞市建筑安安装工程市场场竞争仍以价价格为主要竞竞争手段，并并存在不规范范的运作情况况东莞市广州市工程公开招投投标时，报价价最低者中标标—“最低价原则””工程公开招投投标时，报价价不得低于招招标方规定的的标底价，以以工程管理、、组织、技术术方案等指标标综合评分，，以保证工程程质量—““最合理理原则”工程招投标地方保护主义义转分包各镇存在不同同程度的地方方保护主义存在镇政府向向外商指定建建筑工程承包包方的现象鼓励采用市场场竞争方式本省企业和外外省企业公平平竞争存在总承包商商在资格或合合同不允许的的情况下进行行转承包和分分包大体上按合同同规定执行东莞市和广州州市建筑安装装工程市场比比较本地和港澳台台企业选择建建筑安装工程程公司时更注注重价格，而而日本和欧美美企业更重视视质量和工程程管理港澳台企业日本和欧美企企业价格质量施工力量和专专业技术水平平资质证明从事过的工程程和行业内其它公公司的认可工程管理表示不太重视视表示十分重视视选择建筑安装装工程企业的标准本地企业外来企业以其其较高的资质质和凭借规模模效益取得的的成本优势，，形成了对本本地企业的威威胁本地企业、外外来建筑安装装工程企业资资质比较本地拥有资质质的建筑安装装工程企业共共110家，，外来企业共共50家本地一级资质质企业中只有有4家，而外外来企业中拥拥有一级资质质的企业有33家企业的资质不不仅代表企业业建筑工程管管理水平和施施工质量、技技术能力，还还决定了承接接工程量的大大小。如：广广州一建承接接东莞市广东东现代国际展展览中心，建建筑面积7万万平方米外来企业，如如华西建设、、本溪金鼎完完成工程质量量较高，已在在本地拥有样样板工程和优优良工程，口口碑较高，已已对本地竞争争者形成威胁胁描述本地企业外来企业一级二级三级四级一级二级三级36%55%5%4%6%28%66%资料来源：建建委市场科总数[个]11050日资企业选择择标准AB优势日资企业选择择建筑安装工工程企业的标标准和AB优势比较价格质量工程管理资质证明日资办推荐*从事过的工程程和行业内其其它公司认可可施工力量前延或后续服服务专业设计水平平重要性/AB的优势因素12345使AB在日资/外资资公司的建筑筑安装市场上上取得核心竞争争优势建议采采取的措施通过与稳定的的、有资质的的施工建设单单位进行长期期战略合作，，以取得更低低的成本优势势通过与采购商商战略、稳定定的合作，取取得优惠的采采购价格；或或通过外包采采购定单，降降低采购成本本严格质量管理理，建立系统统的质量管理理控制体系与施工建设单单位一同制定定项目进度计计划，协调运运作识别项目进程程中的关键路路线和关键工工序，当与计计划出现偏差差时及时调整整组成虚拟团队队，加强培训训或聘用“外外脑”，提高高业务洽谈和和设计专业技技术水平通过与日本公公司选择建筑筑安装工程企企业的标准和和AB的优势进行比比较，AB公司仍有不断断改进的空间间资料来源：访谈，罗兰•贝格分析高低*日资办的推推荐对日资企企业首次进入入东莞，选择择建筑安装工工程公司影响响大，但对二二期和后期工工程时选择影影响减弱AB公司在保保持原有核心心竞争优势的的同时，应加加强业务拓展展和核心支持持团队的培养养，使工程业业务具有更高高的柔性和市市场反应速度度，赢得提高高竞争力的潜潜在源泉建筑工程业务务今后应加强的的领域充分发挥现有有的优势，系系统、有计划划和重点地开开展业务拓展展贯彻以客户为为导向的服务务理念，延伸伸前延和后续续服务业务拓展与设设计、预算部部门无缝合作作建立完整的工工程计划、控控制和核算体体系培养设计、预预算的核心团团队，支持业业务拓展提高项目管理理能力，合理理配置项目经经理的权、责责、利范围，，并以高效的的管理体系和和组织结构支支持总体上，外部部市场为AB公司的主营业业务发展提供供了广阔的空空间；同时，，AB公司在高成长长的建筑安装装和房地产市市场上保持高高盈利能力描述未来五年，东东莞市房地产产行业的年增增长率为20%，能支持持AB公司的房地产产业务战略发发展目标AB公司房地产业业务的利润率率高于行业的的平均水平未来五年，日日本、欧美企企业用于建筑筑安装工程的的投资额年增增长率均高于于20%，可可以支持AB公司建筑安装装工程业务的的战略发展目目标AB公司建筑安装装工程业务的的利润率约为为20%，高高于行业15%的平均利利润率AB业务组合分析析：表示销售额额大小利润率市场增长率10%50%0%12.5%25%建筑安装工程程业务房地产业务低成长低盈利市场高成长低盈利市场高成长高盈利市场低成长高盈利市场房地产业务组组织结构建设设的总体思路路上有三种模模式可以选择择模式一完全委外模式二部分委外模式三完全自建完全委外能够够短期内有效效解决企业人人才不足的现现状，但以契约关系确确定的合作关关系无法充分分的从企业总总体利益角度度来考虑问题题完全委外的特特点由于人力资源源匮乏，缺乏乏专业性人才才或者招聘专专业人才的财财务成本和时时间成本过高高，在组织结结构各业务职职能领域都和和专业化的公公司进行合作作，借助外部部的专业化经经验和知识来来弥补企业的的不足和满足足企业快速发发展的需求企业自身的业业务运作组织织以精益型为为主，职能部部门的工作重重点主要是控控制、协调和和监督而不是是具体操作建立核心职能能部门，对委委外的工作进进行有效监督督和控制优势有效地解决企企业人才不足足的问题有利于企业的的快速扩张有利于发挥专专业化分工的的优势充分利用社会会资源劣势协调和控制的的工作量和成成本很大项目控制风险险大有可能导致局局部最优化而而不是总体最最优企业无法形成成稳定的竞争争力以契约关系确确定的合作关关系无法充分分的从企业总总体利益角度度来考虑问题题部分委外能有有效地弥补企企业在某些职职能领域的不不足，但委外外职能和合作作伙伴的选择择至关重要部分委外的特特点企业在某些领领域缺乏专业业化的知识和和经验，因而而在这些职能能领域借助外外界专业化公公司来进行运运作部分业务职能能领域由企业业自身来建立立，整个业务务的运作需要要内、外部人人员协调完成成既有以控制监监督为主要任任务的职能部部门，也有从从事具体操作作的业务职能能部门优势通过利用社会会资源，有效效地弥补企业业在某些职能能领域的不足足有利于发挥专专业化分工的的优势有利于培养企企业自身的核核心团队和核核心能力劣势协调和控制的的工作量较大大核心职能委外外对企业总体体带来高风险险以契约关系确确定的合作关关系无法充分分的从企业总总体利益角度度来考虑问题题全部自建有利利于对价值链链的各个环节节进行控制和和协调，但管管理成本较高高全部自建的特特点企业在业务运运作的各职能能领域都建立立起相应的业业务部门整个业务流程程体系的运作作主要依靠内内部的力量来来完成各业务部门的的主要任务是是计划、监督督、实施和控控制优势有利于企业形形成稳定的业业务运作体系系对价值链的各各个环节进行行控制和协调调有利于培养企企业的组织优优势和核心竞竞争力劣势对专业人才需需求高，人事事成本较高无法充分利用用外部专业化化公司的专业业经验和能力力部门之间协调调要求高管理成本较高高目前国内建筑筑工程企业主主要有两种发发展模式项目公司模式式公司的核心优优势在于获得得工程项目公司自身不拥拥有设计，土土建队伍与设计公司，，施工队建立立紧密的合作作关系拥有良好的项项目管理人员员工程多采用分分包形式来完完成建筑安装公司司模式描述公司拥有自身身的设计，土土建队伍建筑安装业务务完全由自身身完成公司司经经营营灵灵活活性性大大公司司固固定定成成本本小小可以以实实现现优优势势互互补补资金金需需求求小小优点点公司司易易于于控控制制质质量量和和成成本本拥有有各各方方面面的的专专业业人人才才对其其它它企企业业的的依依赖赖性性大大质量量控控制制，，成成本本控控制制难难度度较较大大缺点点公司司固固定定成成本本较较高高资金金需需求求较较高高经营营灵灵活活性性较较低低战略略方方向向的的确确定定决决定定了了企企业业组组织织结结构构的的选选择择适应应发展战略略的组织织结构构设计计原则则有利利于于房房地地产产业业务务和建建筑筑安安装装工工程程业务务的的迅迅速速发发展展组织织结结构构对市市场场的的快快速速反反应应速速度度以””最最大大限限度度满满足足客客户户需需求求““为为目目标标有利利于于公公司司内内部部核核心心团团队队的的培培养养高效效而而精精简简保持持和和强强化化公公司司的的核核心心竞竞争争优优势势构建建符符合合战战略略发发展展目目标标和和市市场场竞竞争争环环境境的的组组织织结结构构是是实实现现AB战略略目目标标的的前前提提房地地产产业业务务以以操操作作管管理理为为主主的的管管理理模模式式建筑筑安安装装工工程程业业务务以以战战略略管管理理为为主主的的管管理理模模式式有效效的的决决策策,业业务务计计划划,财财务务监监控控体体系系合理理的的集集分分权权管理理模模式式合理理的的部部门门设设置置明确确的的部部门门任任务务、、功功能能、、职职责责界界定定清晰晰的的人人员员岗岗位位编编制制以以及及职职责责、、权权力力、、能能力力要要求求界界定定充分分考考虑虑保保持持和和利利用用现现有有的的核核心心竞竞争争优优势势以客客户户为为导导向向并并且且加加快快市市场场反反应应速速度度组织结构构构建符合合集团战战略目标标和市场竞争争环境的的组织结结构确立AB公司的管管理模式式，建立立一整套套明确的的管控体体系建立相应应的决策策和监督督流程重新设计计组织架架构，强强化薄弱弱的功能能，纠正正职能错错位界定明确确的部门门任务和和责任明确管理理幅度业务流程程再造系系统考虑虑四个领领域，从从而达到到战略目目标对流流程的要要求消除非增增值活动动活动间等等待不必要的的活动过量的库库存重复的活活动不同部门门重排的的格式反复的检检验跨部门协协调增加/重重排环节节企业用以以规避风风险的关关键点企业用以以强化控控制的关关键点有利于提提升顾客客满意度度的流程程环节可以减少少重复、、提升效效率的环环节调整整可以缩短短时间、、降低成成本的环环节调整整简化活动动设计合理理的交付付品过于复杂杂的表格格过于专业业分工的的程序复杂的沟沟通形式式缺乏优化化的物流流可以以更更低廉方方式进行行分包的的非核心心工作消除各个个流程环环节中不不必要的的交付品品完善缺少少的交付付品设计明确确格式的的交付品品明确的交交付人和和接受人人对交付品品的监控控战略目标标减少成本本快速响应应增加控制制节点明确流程程对流程的要求对流程的的要求流程设计计的原则则顾客导向向原则快速反应应原则系统优化化原则追求流程程整体绩绩效最优优集成管理理当外部市市场环境境发生变变化时，，能迅速速调整竞竞争策略略追求客户户服务的的最终效效果整合的用用户界面面，而非非分离的的用户界界面业务流程程再造应应遵循顾顾客导向向，快速速反应以以及系统统优化的的原则强调对外外部市场场竞争环环境的快快速反应应强调顾客客满意一支相对对稳定的的高素质质的人力力资源队队伍是实实现企业业战略目目标的基基本保证证建立一支支强有力力的经营管理理精英梯梯队吸引大批批优秀人人才加入入-树立立并宣传传企业良良好好形象象-有计计划地广广泛开展展社社会招招聘(名名牌大学学，人才才招聘会会，委委托猎头头公司等等)塑造企业业成功文文化，以以激励并并保留优优秀骨干干员工-营造造企业内内部公平平民民主的的气氛，，提高员工的信信心与责责任感-创造造富有活活力的的内部优胜胜劣汰的的竞竞争机机制，激激发员工工的主主观能动动性在完善的的人员长长期发展展计划下下培养具具有良好好专业素素质和经经营管理理潜质的的优秀人人才，形形成一支支上下紧紧密衔接接的精英英人才队队伍-“量量体裁衣衣式”的的终身职业培培训(入入职培训，在岗岗培训，，深造等)-培养养“经理理候选人人”阶阶梯队伍伍绩效考评评体系建立清晰晰明确的的岗位考考评标准准，形成成权责相相当，奖奖惩分明明的制度度建立清晰晰明确的的，并结结合业绩绩和能力力的个人人评估标标准，作作为薪酬酬调整和和职务任任免的决决策基础础将考评或或考核的的结果有有机地与与薪酬体体系挂钩钩，并与与员工职职业发展展紧密联联系考评或考考核的结结果将作作为人员员晋升的的基本参参考标准准，建立立公平有有序的内内部竞争争机制薪酬体系系调整原有有的工资资体系，，在纵向向分级与与横向分分档上设设计合理理的浮动动空间，，形成有有激励性性的上升升梯度确定合理理的固定定工资与与变动工工资的比比例结构构改善现有有福利机机制，加加强非资资本性激激励因素素，增强强企业凝凝聚力人员评价价和选拔拔体系优化人员员招聘流流程，明明确决策策部门，，做到有有章可循循建立明确确的员工工能力评评估标准准，使之之成为人人员选拔拔的基本本标准充分结合合各种评评估结果果，制定定合理公公平的晋晋升条件件与途径径，培养养与发掘掘具有管管理潜质质的优秀秀人才需要重新新设计AB公司司人力资资源体系系，使之之更制度度化、规规范化，，以适应应业务迅迅速发展展的需要要9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Tuesday,December13,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。23:32:1423:32:1423:3212/13/202211:32:14PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2223:32:1423:32Dec-2213-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。23:32:1423:32:1423:32Tuesday,December1