李占军：中国房地产市场形势和下半年走势-oweroi

2010-1-291中国房地产市场形势和下半年走势上海易居房地产研究院发展研究所李战军2010年/青岛房地产高峰论坛暨青岛住交会主题论坛（2010.7.15）一、我国经济形势正处在敏感期二、当前房地产市场表现三、当前争论的几个问题四、我国房地产调控需要建立在科学发展观的基础上2010-1-292一、我国经济形势处正在敏感期2010-1-293温家宝总理9天四度召开经济会议座谈会（6月底7月初）宏观经济政策开始显现调整动态（人民币升值、出口退税收紧、银行放松信贷、经济刺激性政策不退出、地方政府融资平台收紧等）世界主要发达国家争论削减财政赤字，经济刺激政策退出，征收银行税2010-1-294“既要防止今年经济过热，又要防止经济滑落”“既要保持经济政策的连续性、稳定性，又要增强调控政策的针对性和灵活性”“复苏曲折超预期”、“两难增多”“要把握好政策实施的力度、节奏和重点”“高度关注宏观调控政策叠加效应的负面影响”2010-1-295房地产调控取得一定成效（70城市6月份房价环比下降0.1%）证券市场领跌全球，货币信贷增速持续回落。实体经济一些部门增长乏力，企业经营活力减弱萎缩全国经济增长出现减速趋向上海经济见顶回落（工业增长、固定资产投资、地方财政收入、实际利用外资增幅逐月回落）2010-1-2962010-1-297二、当前房地产市场表现2010-1-298指标09-1210-0110-0210-0310-0410-0510-06工业工业增加值同比增幅（%）18.5/20.718.117.816.5-外贸进口总额（亿美元）1122.9953.1869.11193.51182.41122.3-进口总额同比增幅（%）55.985.544.766.049.748.3-出口总额（亿美元）1307.31094.8945.21121.11199.21317.6-出口总额同比增幅（%）17.721.045.724.330.548.5-消费社会消费品零售总额(亿元）126101271812334113221151012455-社会消费品零售总额同比增幅（%）17.514.022.118.018.518.7-信贷新增贷款总额（亿）3798139007001510777406394-新增贷款同比增幅（%）-50.8-13.9-34.7-73.030.8-3.78-指数PPI同比增幅（%）1.74.35.45.96.87.1-CPI同比增幅（%）1.91.52.72.42.83.1-PMI同比增幅（%）56.655.852.055.155.753.952.1宏观经济数据（工业、外贸、消费、信贷、指数）宏观经济数据（工业、外贸、消费、信贷、指数）2010-1-299月度CPIPPI10011.5%4.3%10022.7%5.4%10032.4%5.9%10042.8%6.8%10053.1%7.1%CPI/PPI指数表资料来源：国家统计局全国固定资产投资及房地产开发投资同比增幅

2010-1-2910月度固定资产投资同比增幅房地产开发投资同比增幅当月累计当月累计100226.7%26.7%31.1%31.1%100326.3%26.4%39.0%35.1%100425.4%26.1%38.5%36.2%100525.4%25.9%38.6%38.2%2010-1-2911指标09-1210-0110-0210-0310-0410-0510-06投资固定资产投资额（亿元）25505/13014167791695020615固定资产投资同比增幅（%）24.1/26.726.325.425.4房地产开发投资额（亿元）4961/3144345033383985商品住宅开发投资额（亿元）3250/2233228923322789土地土地购置面积（万m2）4815/2407375930173760土地开发面积（万m2）2668/156722612111/建设房屋新开工面积（亿m2）1.78/1.491.741.341.58房屋施工面积（亿m2）2.08/20.973.252.242.05房屋竣工面积(亿m2)2.60/0.610.500.390.42住宅竣工面积(亿m2)2.10/0.480.410.310.33销售全国商品房销售面积（万m2）18510/7155820680516788全国商品房销售额（亿元）8007.4/4115.73861.14448.43335指数国房景气指数（当月）103.66/105.47105.89105.66105.07全国70个大中城市房屋销售价格指数同比（%）7.89.510.711.712.812.411.4全国70个大中城市房屋销售价格指数环比（%）1.51.30.91.11.40.2-0.1房地地产产数数据据（（投投资资、、土土地地、、建建设设、、销销售售、、指指数数））2010-1-2912全国国70个大大中中城城市市新新建建和和二二手手住住宅宅销销售售价价格格环环比比指指数数2010-1-2913近一一年年房房地地产产开开发发投投资资及及住住宅宅开开发发投投资资趋趋势势2010-1-2914月度土地购置面积（万m2）土地购置面积环比10022407-50.01%1003375956.17%10043017-19.74%1005376024.63%1006全国国土土地地购购置置面面积积及及环环比比表表15月度房屋新开工面积环比增幅房屋竣工面积环比增幅1002-16.35%-76.51%100316.78%-17.78%1004-22.99%-22.19%100517.91%7.10%1006房地地产产新新开开工工和和竣竣工工面面积积环环比比增增幅幅表表16月度全国商品房销售面积（万m2）同比增幅环比增幅1002715538.15%-61.35%1003820633.87%14.69%1004805127.45%-2.04%10056788-3.29%-15.69%1006全国国商商品品房房销销售售面面积积同同比比和和环环比比表表2010年1-6月商品房与2009年同期相比（%）6月房屋销售价格指数变化（%）销售面积销售额同比去年6月环比今年5月全国15.425.4全国11.4-0.1北京-31.59.3北京13.5-0.4上海-35.8-21.9上海8.2-1.4江苏-2.816.9南京9.2-0.6浙江-12.46.6杭州14.5-0.1广东-3.213.7广州5.8-0.1海南121.7251.6三亚50.3-0.5河北68.894.2石家庄10.90.8湖北45.544武汉8.80.2吉林41.265.6长春7.00云南61.472.5大理6.8-0.2西藏-71.3-76.5济南7.00.9山西36.253.2太远4.50.3172010-1-2918成交交量量大大幅幅度度萎萎缩缩成交交价价格格松松动动开发发商商、、购购房房者者和和政政府府都都在在等等待待观观望望2010-1-2919一线线城城市市大大于于二二、、三三、、四四线线城城市市普通通商商品品住住宅宅大大于于高高端端商商品品住住宅宅中低低收收入入者者大大于于中中高高收收入入者者郊县县大大于于中中心心城城区区成交交量量大大于于价价格格2010-1-2920对购购买买二二套套房房首首付付50%对非非本本地地居居民民暂暂停停发发放放购购房房贷贷款款发挥挥税税收收政政策策调调节节作作用用（（房房产产税税））21过去去政政策策的的再再拼拼接接、、再再调调整整、、再再重重申申行政政措措施施占占主主导导地地位位（（追追责责，，限限外外地地和和二二套套购购，，保保障障性性住住房房供供地地，，监监管管企企业业购购地地融融资资，，对对企企业业清清算算稽稽查查、、不不发发贷贷不不上上市市重重组组））效用用短短期期化化（（遏遏制制房房价价过过快快上上涨涨））22政府府政政策策好好坏坏的的判判别别标标准准是是实实践践检检验验，，而而不不是是拥拥戴戴者者的的多多寡寡和和舆舆论论声声音音的的大大小小。。经经济济政政策策检检验验标标准准是是解解放放、、促促进进生生产产力力和和维维护护社社会会和和谐谐稳稳定定。。三、、下下半半年年房房地地产产市市场场走走势势2010-1-2923241、土土地地供供给给依依然然紧紧张张，，但但会会出出现现推推迟迟拍拍地地和和流流拍拍现现象象，，价价格格相相对对平平稳稳252、开开发发信信贷贷和和消消费费信信贷贷规规模模明明显显萎萎缩缩2010-1-29263、企企业业缩缩小小开开发发规规模模、、拉拉长长开开发发周周期期、、竣竣工工量量低低位位运运行行2010-1-29274、成成交交量量可可能能出出现现半半年年左左右右的的萎萎缩缩、、低低迷迷、、冰冰冻冻期期2010-1-29285、开开发发企企业业融融资资、、拿拿地地受受阻阻中介介企企业业大大量量关关门门2010-1-29296、交交易易价价格格先先坚坚挺挺，，后后松松动动，，再再跌跌落落，，但但难难有有深深幅幅调调整整。。租租赁赁价价格格上上升升。。2010-1-29307、银银行行开开发发、、消消费费信信贷贷回回收收压压力力上上升升2010-1-29318、地方方政府府财政政税收收缩水水2010-1-29329、影响响银行行业绩绩水平平和公公开资资本市市场圈圈钱能能力，，增加加银行行运行行风险险2010-1-293310、降低低对实实体经经济产产品的的需求求量2010-1-293411、中国国资本本市场场继续续领跌跌全球球，融融资功功能丧丧失过过半2010-1-293512、政策策时效效三个个月到到半年年，失失效再再重申申、再再拼接接、再再调整整2010-1-293613、政府府在争争议中中打出出最后后一张张王牌牌—房产税税2010-1-293714、政策策保障障房规规划计计划加加快推推进2010-1-293815、离婚婚、推推迟结结婚和和不结结婚群群体扩扩大2010-1-293916、海外外移民民和海海外购购房规规模扩扩大2010-1-294017、思想想上的的左、、右两两派和和收入入上的的高、、低两两端，，认识识撕裂裂2010-1-294118、政府府继续续两难难、观观望2010-1-2942四、当当前争争论的的几个个问题题2010-1-29431、关于于二套套房和和外省省市人人购房房的争争议？？2010-1-29442、房地地产调调控政政策和和资本本市场场关联联度的的争论论？2010-1-2945全国商品品房销售售面积同同比和环环比表2010-1-29463、关于调调控效果果的争论论？2010-1-29474、关于本本轮调控控何时结结束的争争论？2010-1-2948房价下跌跌达到决决策人的的心理价价位中国金融融业特别别是资本本市场难难以忍受受实体经济济受到影影响并波波及整个个宏观经经济稳定定出现社会会不稳定定的重大大群体性性事件政策保障障房建设设出现重重大进展展2010-1-29495、关于房房地产改改革、产产业、市市场的认认识争论论？2010-1-2950五、我国国房地产产调控需要建立立在科学学发展观观的基础础上2010-1-29511、我国住住房制度度改革和和土地制制度改革革总体上上是成功功的，还还是失败败的？2、我国老老百姓解解决住房房问题在在过去三三十年整整体上是是取得历历史罕见见的巨大大成就，，还是步步步倒退退，问题题越来越越重？3、我国房房地产业业是国民民经济的的支柱产产业，还还是一般般性传统统产业？？2010-1-29524、我国房房地产业业发展主主要是走走商品化化、市场场化道路路，还是是主要走走保障公公共产品品计划建建配的道道路？5、我国房房地产市市场现阶阶段主要要是一个个中国城城镇老百百姓不断断改善自自己住房房需求的的市场，，还是一一个充满满着泡沫沫和投机机的邪恶恶市场？？6、中国房房地产业业主要是是给金融融业、经经济发展展和社会会稳定带带来巨大大支撑，，还是主主要带来来了巨大大风险，，绑架了了中国经经济，抽抽干了实实体经济济？2010-1-29537、中国商商品住房房市场价价格上涨涨健康合合理因素素是主导导的，还还是病态态的、投投机炒作作的、非非理性因因素是主主导的？？8、商品房房的市场场价格供供求因素素和成本本因素究究竟哪个个更大一一些？9、中国究究竟能不不能建立立起一个个人人都都能买