恒昌顾问广东佛山顺德太平洋项目住宅投标策划案课件

陈村太平洋项目住宅

投标策划案2010年8月陈村太平洋项目住宅

投标策划案2010年8月报告内容一、产业经济发展及区位条件分析1、顺德地区产业经济发展现状2、顺德地区城市空间结构及发展规划二、用地条件分析三、居住物业市场分析1、顺德房地产市场整体情况2、陈村住宅市场情况3、跨区客户来源分析4、细分市场特点分析5、区域在售楼盘状况四、发展策略及市场定位1、SWOT分析2、项目定位3、项目定价策略附件:销售服务形式报告内容一、产业经济发展及区位条件分析1、顺德地区产业经一、产业经济发展及区位条件一、产业经济发展及区位条件1、顺德地区产业经济发展现状1、顺德地区产业经济发展现状顺德近年来经济总量一直位居大佛山各区首位，并保持着14%以上的增长水平。按常住人口202.83万计算，2009年顺德人均GDP达82230元。顺德属珠三角富有地区，经济水平的提高极大的带动了地区居民的消费能力。顺德经济总量庞大，居民消费能力较强数据来源：佛山统计局顺德近年来经济总量一直位居大佛山各区首位，并保持着14%以上顺德地区已形成家电、家具和花卉三大支柱产业，其中家电业是最大产业。2008年产值超亿元的工业企业达302家。乐从是全国最大的家具集散地，陈村则是全国花卉产业重镇。产业集聚的经济形式导致顺德的镇区经济各有特色，顺德房地产市场也因此分割成若干板块。顺德工业产业发达，产业集聚现象明显花卉，机械家电，金属材料电子，木工家电机电，机械家具家具，塑料建材小五金家电家电服装，模具顺德地区已形成家电、家具和花卉三大支柱产业，其中家电业是最大拥有家电生产企业及配件类企业3000多家，包括美的、科龙、格兰仕等多个知名家电品牌。年产值超过1000亿元，占全国同业的15%。主要集中在容桂和北滘。支柱产业的发展不仅带动了地区经济发展，也造就了一大批成功的创业者和企业中高层人士。顺德最大支柱产业——家电业拥有家电生产企业及配件类企业3000多家，包括美的、科龙、陈村经济总量较少，但增长幅度远高于其它镇区。近年来，陈村经济总量持续攀升，06-08年GDP增幅达20%以上。按常住人口12万计算，人均GDP达7万元。09年陈村80多亿元的经济总量中，有很大比例属于花卉和机械两大产业的贡献，形成了极具特色的产业经济。陈村——花卉和机械两大产业推动经济发展陈村经济总量较少，但增长幅度远高于其它镇区。陈村——花卉和机作为“全国花卉第一镇”，陈村花卉年交易额在20亿元以上。陈村花卉世界是有名的花卉专业市场，总占地面积一万亩，汇集世界各地花卉企业300多家。花卉产业不仅带动了地区经济发展，更重要的是，它让陈村声名远扬，吸引来各方投资者。陈村花卉世界陈村花卉世界陈村主要产业——花卉作为“全国花卉第一镇”，陈村花卉年交易额在20亿元以上。陈村陈村的陶瓷机械约占全国市场60%；打桩机械约占全国市场40%；锻压机械占全省市场35%。2008年，陈村机械装备及配套产业总产值达120亿元，占全镇工业总产值的近60%。目前，陈村机械虽已形成较强的产业集聚，但先进技术的缺乏并不能为陈村带来高端技术人才。顺联国际机械城陈村主要产业——机械陈村的陶瓷机械约占全国市场60%；打桩机械约占全国市场40%2、顺德地区城市空间结构及发展规划2、顺德地区城市空间结构及发展规划顺德位于佛山市西南部，地处珠三角平原的中心，是珠三角交通连接要道。东北方是广州市，西北方为佛山市中心禅城区，东连番禺，北接南海，西邻新会，南界中山市。距广州32公里、香港127公里(69海里)、澳门80公里。顺德区高明区禅城区南海区三水区番禺区广州市区中山市新会区顺德与广州番禺区接壤，是广佛同城的重要阵地顺德位于佛山市西南部，地处珠三角平原的中心，是珠三角交通连接陈村位于顺德北部，是广佛交接的五大板块之一，是番禺、顺德、禅城、南海的连接点。北距广州17公里，西往13公里就是禅城、南海，东走15公里可抵达番禺，南面是北滘镇。顺德区北滘陈村陈村位于顺德最北，接壤佛山番禺，区位优越陈村位于顺德北部，是广佛交接的五大板块之一，是番禺、顺德、禅从陈村站乘坐广珠轻轨，前往广州新火车站只需10分钟，抵达珠海拱北只需30分钟开车走广珠西线高速，前往芳村只需10分钟，抵达中山城区只需30分钟连接佛山中心城区与广州新客站的广佛地铁二号线将于2015年初开工建设，2020年中建成通车连接广州中心城区和高明的广明高速规划将于2011年建成通车陈村将成为禅桂、顺德、高明至新火车站的物流中转站，这将对陈村经济带来巨大的推动作用轨道交通及高速公路为陈村发展加速广珠轻轨陈村站广珠轻轨北滘站广珠西线广珠轻轨广州新火车站广明高速广佛二号线从陈村站乘坐广珠轻轨，前往广州新火车站只需10分钟，抵达珠海北滘地区早期集聚了美的、碧桂园等知名开发商的大型住宅项目陈村近几年卖地成绩理想，以万科为首的大型开发商纷纷抢占市场地区交通基础和生活配套设施日益完善陈村---北滘地区已形成一定居住氛围和档次，有望打造成未来广佛南的CLD中心居住区陈村---北滘中心居住区CLD北滘地区早期集聚了美的、碧桂园等知名开发商的大型住宅项目陈村二、用地条件分析二、用地条件分析项目用地建设条件用地

性质用地

编号用地面积(亩)用地面积(平方米)商业服务设施用地1-17952662.24商业服务设施用地1-24429555.38二类居住用地1-39160933.88合计2141431521-3二类居住用地技术指标:建筑密度≤25%容积率2.5绿地率≥35%建筑控高≤100米建筑面积90平方米以下占总建筑面积70%以上比重公共设施配建项目社区服务中心0.15平方米/人幼儿园2000平方米公厕、物业管理用房50-300平方米垃圾收集站≥40平方米项目基本用地指标注：地块用地指标为宗地用地规划设计要点数据1-3住宅用地1-1商用1-2商用项目用地建设条件用地

性质用地

编号用地面积用地面积商业服务项目自身的商业形象对住宅的带动商业配套商业配套

项目本身自有体量为32万M2左右的商业配套，包含有写字楼、商务酒店公寓、星级酒店、商业街、健身运动中心、下沉式商场及绿化广场等的物业类型，商业的高档形象能对住宅有带动作用，完善的商业配套也能为住宅物业提升附加值。项目自身的商业形象对住宅的带动商业配套商业配套地块有一定内部条件

适合打造高品质项目整体地块方正平整，比较好规划周边高层建筑不多，对景观视线不遮挡离公路有一定距离，噪音和粉尘污染一定程度隔绝旁边有不少村屋，一定程度影响项目档次地块东边村路地块东边小水系地块西南边地貌地块正南面地貌地块北边村路地块北朱沙围北地块有一定内部条件

适合打造高品质项目整体地块方正平整，比较项目周边环境不理想属于工业区，花卉和机械产业云集，居住氛围不浓厚项目离顺联广场、陈村医院2公里，离陈村镇1公里之内周边专业市场云集，运输货车经常经过货车通过陈村兰花市场随处可见的兰花工业新君悦酒店顺联广场陈村医院北项目周边环境不理想属于工业区，花卉和机械产业云集，居住氛围不项目周边日常生活配套基本完善，

有规模较大的超市、购物广场项目周边配套基本完善陈村镇中心小学、陈村城区一小新村幼儿园陈村兰花市场顺联国际机械博览中心华润万家、顺联广场（2公里）新君悦酒店陈村医院项目在白陈公路（省道）上，广珠西线（高速公路）可通往广州芳村，G105（国道）可通往北滘，佛陈公路（省道）可通往佛山白陈路项目所在地顺联国际机械博览中心华润万家顺联广场新君悦酒店陈村医院兰花市场广珠西线佛陈路项目周边日常生活配套基本完善，

有规模较大的超市、购物广场项小结地块内部比较平整，规划比较方正，可以很好地布局。项目内有自身大型商业配套，能很好地提升物业的附加价值。周边环境不理想，省道有不少小型火车经过，而临近缺乏大型居住区，以工厂和工业围绕，缺少居住氛围。项目用地离陈村主要商业只有2公里，区外配套相对完善。交通网络相对完善，未来交通规划能起到连接项目到周边各镇区的作用。北小结地块内部比较平整，规划比较方正，可以很好地布局。北三、居住物业市场分析三、居住物业市场分析1、顺德房地产市场整体情况1、顺德房地产市场整体情况面积：万㎡资料来源：佛山市建设局顺德在大佛山五区中成交量比较突出

从上图可看，在最近几年里，顺德的成交量一直比较活跃，位居大佛山前列。这与顺德近年来市政规划和居民购买力有一定关系。面积：万㎡资料来源：佛山市建设局顺德在大佛山五区中成交量比较顺德的成交均价在大佛山地区处于中游水平

顺德成交均价近年来一直攀升，但始终位列大佛山中游位置，有望成为今后几年大佛山地区的价值洼地。顺德的成交均价在大佛山地区处于中游水平顺德成交顺德重点镇及周边住宅市场的分布乐从禅桂番禺大良：顺德区的中心城区，人口、交通条件成熟，配套齐全，房地产起步早并发展条件优越，房价在其城中心地位的支持下快速增长。容桂：近一两年，随着品牌开发商的进驻，房地产市场发展迅速。北滘：电器产业基础好，早期进入的开发商开发楼盘素质比较高。禅桂：政府支持，临近广州，紧跟大佛山的步伐，是佛山楼价的风向标。乐从：有大型居住板块规划，品牌开发商进驻，楼价逐渐升高。番禺：广州华南板块，成熟但现有供应不足，二手成交畅旺。顺德重点镇及周边住宅市场的分布乐从禅桂番禺大良：顺德区容桂和大良属于顺德房地产先发展起来的区域，无论是成交量还是成交均价方面均较高。而近半年乐丛和北滘的交投有上升趋势。特别留意陈村的供应量是零状态，但依然有成交，供求关系有待平衡。陈村价格为各区最低，上升空间大，价值洼地逐渐形成。乐从禅桂番禺65.9654.4083.2069.4229.9324.31.2828.0931.97142.72161.820141.4153.42顺德主要镇区住宅市场供求及价格对比2009年6月—2010年6月容桂和大良属于顺德房地产先发展起来的区域，无论是成交量还是成顺德客户购房习惯习惯置业传统中心区域大良、容桂、乐从顺德购房习惯以套内面积来计算总价。容桂成交量为全顺德首位。容桂有不少开发商大批量拿地，市场发展大大得到提升。二三级镇街，则处于断层供应。市场需求外流，大量镇街刚性需求客户涌入容桂置业。大良作为中心城区地位显著，成交均价为全区之最。乐从新推货量呈现供不应求的态势。大良集中了众多品牌开发商，也能比较容易吸引其他镇区的客户置业。陈村、北滘因与广州接壤，跨区域更易吸引广州番禺地区客户。数据支持：顺德统计网顺德客户购房习惯顺德购房习惯以套内面积来计算总价。数据支持：顺德客户购房习惯面积较大，接受价格随区域不同而异大良供应72-112的3房单位为主，受到首次置业和首次改善型买家追捧，楼盘素质高，客户能接受相对较高的价格。容桂客户中大户型需求大，市场供应75-118的3房户型为主，公寓及复式产品缺乏，随着品牌开发商进驻，客户能接受价格逐渐提高。乐从在售产品户型丰富，中大户型产品可选择较多，客户需求3房和5房单位为主，缺乏公寓和复式类型。北滘以70-140的3房单位为主，老城区有90以下的小3房，新城区也有投型资公寓，客户除了北滘外，还有陈村和番禺，但价格接受能力较低。数据支持：顺德统计网顺德客户购房习惯大良供应72-112的3房单位为主，受到首次2、陈村房地产市场整体情况2、陈村房地产市场整体情况陈村房地产发展经历了四个阶段2000年以前：以自建房为主，形成了大量的单体楼。2001-2007年：形成以碧桂园为龙头的局面，但仍然以自建房为主，而碧桂园仍然是以佛山客户为主。2007-2009年：一些小楼盘出现，东悦酒店开发的花地湾打破了陈村市场碧桂园一枝独大的局面。2009以后（未来)：随着陈村多块大型用地的推出，多个品牌商进入市场，陈村房地产真正进入高速发展的阶段。

经过多年的发展，目前由于陈村房地产的发展滞后，导致许多有实力的本地企业家不是选择自建别墅，就是到禅城或华南板块购房居住，也同时导致其他区域客户对此板块的不认同感。陈村房地产发展经历了四个阶段2000年以前：以自建房为主，形陈村周边主要板块情况陈村北滘禅桂

板块顺德新城

板块华南

板块佛山广州项目周边主要板块分布板块板块特征幅射区域客户来源华南板块跨区域幅射广州中心城区、番禺、顺德本地私营企业主、企业高管、广州外来白领、香港及广州本地养老人群私营企业禅桂板块跨区域幅射大佛山市场、广州大佛山本地企业主、公务员及广州投资客顺德新城板块城区域幅射顺德城区市场顺德本地人为主陈村、北滘板块镇区内幅射陈村、北滘陈村、北滘镇本地市场为主

目前项目周边有三大板块华南板块、禅城板块目前已成为跨区域幅射的板块，房地产市场发展成熟。顺德新城板块发展也较为成熟，主要幅射顺德下属镇区容桂、大良。陈村、北滘板块房地产刚刚起步目前以本地市场为主,未来有机会成为继华南板块的跨区域幅射的居住板块，目前仍需时间完成区域内的基础设施建设。陈村周边主要板块情况陈村北滘禅桂

板块顺德新城

板块华南陈村整体供货量不足，导致客户大量外流到番禺、北滘、禅城等区域。随着09年供货量有所改善，销售量也有所回升，但未能真正体现陈村消化能力。陈村2010年总供应量约2930套，以首置及首改产品为主，约2420套，占总供应量的82.59%。2009-2010年土地供应量大增。陈村2010年总供应量接近3000套，为近年之最07-09年成交包括车位，商铺陈村整体供货量不足，导致客户大量外流到番禺、北滘、禅城等区域今年陈村—北滘市场总体供应约为45-60万M2

市场将迎来供应高峰序号地块位置开发商占地面积

(M2)容积率总建(M2)楼面地价拍地日期1佛陈公路潭洲村万科28.4万2.571万302809.72梁钊林公园东侧君怡房产348173.110.8万146209.63锦龙工业区万科389853.4613.5万100009.64樟村街个人122533.23.9万163209.65北滘新城D-2地块威灵房产15万2.842.5万286709.96深业城深业地产30.5万2.058.4万134007.67海琴水岸

(洋房部分)金泰房产12万2.734万120007.1合计234万近年来陈村—北滘两镇新拍土地的项目后续总的建筑面积达到234万M2，新增项目（预计除万科潭洲地王外），其他项目近两年内都将推出市场。今年陈村土地供应量约20万M2

，达到近年之最，北滘供应量将超过25万M2

。值得关注是万科连续在陈村投得3个地块，说明品牌开发商看好陈村的洼地价值。1234567今年陈村—北滘市场总体供应约为45-60万M2

市场将迎来供3、跨区域客户来源分析3、跨区域客户来源分析影响客户来源的因素——交通交通便捷是吸引跨区置业的必不可少的首要影响因素，也是具有决定性影响的因素。顺德交通路网发达，陈村镇位于交通要道，通往各地的交通方便。广珠西线G105佛陈路、白陈公路从交通条件看首批客户容易吸引区域：陈村、北滘、番禺钟村。后续客户支持区域：大良、乐从、禅城、容桂。与三地距离感较远。没有高速路网规划，需要靠省道国道。陈村禅城容桂北滘番禺钟村乐从大良往大良19公里往容桂34公里往钟村8公里往禅城15.9公里往乐从20.3公里影响客户来源的因素——交通交通便捷是吸引跨区置业的必不可少的影响客户来源的因素——区位一般来说，地处城市发展中心区域，经济发展比较稳定，又有相对稳定的产业结构，更能吸引买家到该区置业。从区位条件看首批客户容易吸引区域：陈村、北滘、乐从、番禺钟村。后续客户支持区域：禅桂、大良、容桂。这些地区都是经济发展比较发达的区域。都具有稳定的产业结构，传统观念上佛山的中心城区。居民的居住区域习惯较强，而且其他二三级镇区的客人也会流向这些区域置业。乐从顺德家具产业经济发展迅猛禅城、桂城佛山中心城区北滘距离陈村最近镇区产业与陈村比较相近大良、容桂顺德城区经济、政治中心陈村番禺钟村广州火车南站影响客户来源的因素——区位一般来说，地处城市发展中心区域，经影响客户来源的因素——区域竞争一般来说，项目周边区域的竞争源自于这些区域房地产发展现状，售价，供应量等因素。顺德大良容桂板块新货供应充足，而且产品类型多样，刚性需求买家选择多。北滘早期美的、碧桂园和君澜开发的项目二手成交价高，但在售项目以首次置业买家为主，改善性产品选择少。陈村是近期开发热点，除本地改善性客人，也受番禺客户青睐。乐从、禅桂两地房地产开发成熟、供应量稳定，虽然价格高，但仍能留住当地买家。乐从缺乏稳定供应销售价格持续飑高产品种类多样、大户型选择多禅城、桂城知名开发商聚集新货数量多产品类型多样北滘早期开发素质高、二手价高在售项目多、价格相对低在售种类多，素质参疵不齐大良、容桂新货供应充足产品类型多样价格受高端产品影响，售价高陈村番禺钟村缺乏新货供应二手成交相对活跃户型选择多样影响客户来源的因素——区域竞争一般来说，项目周边区域的竞争源竞得人占地面积价钱容积日期新美德房地产2.2万9千万3.56月万科11.7万5.5亿2.51月新域3.3万2.45亿2.51月容桂、大良竞得人占地面积价钱容积交易日期三联房地产11.2万3.1亿4.0/2.51月华鑫汇投资10.4万1.8亿2.72月嘉荟12.2万14亿3.52月4.7万9.6亿5.02月12.2万13亿3.22月10.9万9.7亿2.62月禅城影响客户来源的因素——土地供应一般来说，一个地区土地供应量充足、地价上升幅度明显，该地区未来房地产发展态势就会良好。禅城的土地供应量比较大，并且地价持续上升，未来住宅物业的供应量仍然巨大，但由于地价走高，房价也将持续走高。容桂和大良土地供应量正逐步减少，城区中心可开发面积不大，刚性需求客户逐渐向城外迁移，但要认同陈村为中心居住区还需要一点时间铺垫。陈村自身有超过20万M2的土地供应，而且楼面地价不高，发展潜力巨大，而现阶段房价不高，价值洼地逐渐形成。数据来源：佛山城市规划网竞得人占地面积价钱容积日期新美德房地产2.2万9千万3.56小结本项目除了陈村当地改善型客户外，还可以吸引来自北滘、番禺钟村附近的客户。出于交通、区位和客户居住习惯的考虑，也考虑到营销投入和产出的比例，需在首期开发过后再对顺德及佛山其他区域的客户进行分析考察。小结本项目除了陈村当地改善型客户外，还可以吸引来自北滘、番禺4、细分市场特点分析1、陈村2、北滘3、顺德、佛山其他区、番禺钟村4、细分市场特点分析1、陈村本案A:万科缤纷四季B:金宇锦园C:新君汇花地湾D:深业城E:华美达F:美的简岸G:海畔嘉园陈村北滘在售项目分布BACEFDG本案A:万科缤纷四季陈村北滘在售项目分布BACEFDG细分市场物业类型对比区域楼盘名称物业类型占地面积建筑面积总套数交楼标准陈村万科缤纷四季30层超高层洋房69000㎡1340000㎡976户1500元/m2金宇锦园22层高层洋房20000㎡70000㎡560户毛坯新君汇花地湾16层高层洋房40000㎡140000㎡1000户毛坯北滘深业城11层高层洋房305544㎡800000㎡7197户毛坯华美达酒店式服务公寓53761㎡188164㎡1600户毛坯美的简岸18层高层洋房4450㎡20000㎡1000户毛坯海畔嘉园高层洋房25000㎡80000㎡300户毛坯

在售物业基本为高层电梯洋房、毛坯交楼标准，陈村市场产品比较单一，北滘物业类型比较多样，有纯公寓和大型居住社区。细分市场物业类型对比区域楼盘名称物业类型占地面积建筑面积总套区域名称物业类型一房比例两房比例三房比例四房比例陈村万科缤纷四季2梯3户/2梯4户//96㎡、125㎡57%136㎡43%金宇锦园2梯4户/2梯6户/70㎡90㎡120-140㎡新君汇花地湾2梯6户/114-119㎡/76-87㎡100%/北滘深业城一梯2户//159㎡50%191-231㎡50%华美达3梯16户30-40㎡100%///美的简岸2梯6户36㎡16.7%62-71㎡16.7%77-87㎡66.7%/海畔嘉园2梯2户///366㎡50%细分市场物业户型对比

在售物业3房和4房以2梯3，4户为主，80以下小户型以2梯6户为主。陈村户型比较单一集中为3房和4房，北滘有独栋公寓和较大型社区，对跨区客户有一定吸引力。区域名称物业类型一房比例两房比例三房比例四房比例陈村万科缤纷区域楼盘名称套内面积均价折扣客户陈村万科缤纷四季7300-8000元/㎡（毛坯价）98折陈村本地公务员、私企业主、部分广州客，改善型买家为主，10%左右投资客金宇锦园待定待定陈村本地为主，首置或者首次改善客户新君汇花地湾6800元/㎡（原价-20000）*98陈村本地首次置业和首次改善客户、番禺地区投资客，但数量不多，咨询为主北滘深业城8000元/㎡99折北滘、番禺华美达11000元/㎡99*99*99折陈村、北滘、番禺投资客户，此盘投资客户超过70%美的简岸6500元/㎡99*98折北滘本地首次置业海畔嘉园7000元/㎡一口价北滘细分市场物业售价客源对比

在售物业以万科和深业城售价最高，而且客户来源比较丰富，但该两盘仍先立足于陈村和北滘本地，值得关注华美达作为纯公寓物业能吸引比较大量投资客。区域楼盘名称套内面积均价折扣客户陈村万科缤纷四季7300-8禅城、南海、顺德、番禺在售楼盘对比南海区禅城区大良区陈村镇乐从镇番禺区北滘成交价：7300-9000元/㎡代表楼盘：创鸿水韵尚都、万锦东苑、保利花园、铂丽锦麟成交均价：7300-9200元/㎡代表楼盘：旭景豪庭、依云水岸、威斯广场总货量：275套成交均价：8300-11500元/㎡代表楼盘：佛山雅居乐、海景蓝湾、金地九龙壁、鸿业城市花园、怡翠宏璟、天御盈品总货量：与南海合共5100多套成交价：6300-8000元/m2成交均价：6300-7800元/m2代表楼盘：美的简岸、深业城、金茂华美达成交均价：10000-12000元/㎡一手：广州雅居乐、华南碧桂园二手：祈福新村、锦绣生态园成交均价：8500-11000元/㎡万科兰乔圣菲、雅居乐、新红棉大厦、金海山语花园、明日华府总货量：1400多套禅城、南海、顺德、番禺在售楼盘对比南海区禅城区大良区陈村镇乐其他区域在售项目特点禅城、桂城是整个大佛山楼价最高的地区，房地产发展较早较成熟，政策导向作用明显，大型市政配套设计建设跟进迅速，禅城重点发展区域东平新城地跨乐从，桂城重点发展区域是千灯湖板块有不少大型开发商进驻，逐渐成为居住新区；大良是顺德商业中心，区域核心经济为主，但大良近年的新增货量呈现下降趋势，不少在售楼盘已接近尾声，新开发项目较少，城中地块供应越来越紧缺

容桂近年发展明显，不少开发商大批量抢地，市场发展大大得到提升番禺近年来新货供应量几乎为零，尤其钟村板块基本没新增在售项目，但二手市场交投活跃，较新的电梯物业成交价格均突破10000元/m2，其他区域在售项目特点禅城、桂城是整个大佛山楼价最高的地区，房项目吸引跨区域客户可能性交通规划：陈村路网规划较完善，多条轨道线及高速路交会于此，对客户跨区域置业提供可能。区位条件：陈村属于广佛交会的连接地段，又有新客运站作为支持，有机会和北滘一起成为广佛CLD中心居住区。价值对比：和其他区域对比，陈村在售均价较低，不久将来会成为价值洼地。竞争对比：按照供应量和发展趋势分析，不少大开发商将会在2012年前后在陈村推货，虽然会在一定程度上激发了本地客户的消费欲望，但同时也透支了部分购买力，因此客户群除了立足本土外，还很有必要向外辐射。客户认知：顺德及佛山客户有个传统认知的习惯，需要客户接纳陈村作为居住新区需要一定时间的宣传铺垫。对项目客户群来源，我们得到以下总结：项目首推产品主要客户群应立足陈村、北滘本地，可适当辐射到番禺二推产品主要客户群除了有一期的客户外，也要适当吸引佛山、顺德其他区域项目吸引跨区域客户可能性交通规划：陈村路网规划较完善，多条轨5、区域在售楼盘状况5、区域在售楼盘状况万科缤纷四季物业类型：高层洋房占地面积：首期6.9万㎡，二期9万㎡建筑面积：首期13.4万㎡，二期29万㎡总套数：5栋30层，2梯3户和2梯4户，共976户，首推2栋，共420套，976套年内推售完毕在售户型：三房、四房面积：96㎡、125㎡

、136㎡均价：8800-9500元/㎡（带1500元装修）毛坯价：7300-8000元/㎡折扣：98折销售率：8月7号收筹1000多个，14号公开发售配套：泳池、会所客户群：陈村本地公务员、私企业主、部分广州客，改善型买家为主，10%左右投资客万科缤纷四季物业类型：高层洋房新君汇花地湾物业类型：15-16层高层洋房占地面积：40000㎡建筑面积：140000㎡总套数：1000户,2梯6户在售户型：三房套内面积：114-119㎡、76-87㎡均价：6800元/㎡折扣：（原价-20000）*98销售率：14.97%配套：泳池、商业街客户群：陈村本地首次置业和首次改善客户、番禺地区投资客，但数量不多，咨询为主新君汇花地湾物业类型：15-16层高层洋房金宇锦园物业类型：高层洋房占地面积：20000㎡建筑面积：70000㎡总套数：7栋，560户待售户型：两房、三房、四房面积：70-90㎡、120-140㎡

均价：待定折扣：待定销售率：现接受诚意登记配套：泳池、区政府公园客户群：陈村本地为主，首置或者首次改善客户金宇锦园物业类型：高层洋房金茂华美达广场物业类型：酒店式公寓占地面积：53761㎡建筑面积：188164㎡总套数：3梯16户，共1600户在售户型：公寓4.95米层高LOFT（可办营业执照）建筑面积：30-40㎡套内面积：48-56㎡均价：11000元/㎡折扣：99*99*99折销售率：61.38%配套：酒店、写字楼、购物街客户群：陈村、北滘、番禺投资客户，此盘投资客户超过70%金茂华美达广场物业类型：酒店式公寓深业城物业类型：高层洋房、公寓占地面积：305544㎡，近500亩建筑面积：800000㎡总套数：7197户在售户型：三房、四房即将发售：临路边公寓（户型待定）面积：159-231㎡均价：8000元/㎡折扣：99折销售率：62.73%配套：泳池、会所、幼儿园、小学、商业街、大型商场客户群：北滘、少量番禺地区投资客深业城物业类型：高层洋房、公寓美的简岸物业类型：高层洋房占地面积：4450㎡建筑面积：20000㎡总套数：1000户在售户型：一房、两房、三房面积：36㎡、62-71㎡

、77-87㎡均价：6500元/㎡折扣：99*98折销售率：50%配套：自身无配套，享城区配套客户群：北滘本地首次置业美的简岸物业类型：高层洋房海畔嘉园物业类型：高层洋房占地面积：25000㎡建筑面积：80000㎡总套数：300户在售户型：三房、四房建筑面积：277㎡套内面积：366㎡（赠送阳台面积较大）均价：7000元/㎡（220万/套）折扣：一口价销售率：尾货配套：泳池、会所客户群：北滘本地再次改善客海畔嘉园物业类型：高层洋房四、市场定位及发展策略四、市场定位及发展策略1、项目SWOT分析1、项目SWOT分析优、劣势S.W

地块自身具有一定优势,应充分发挥，做好规划及产品设计，可充分调动周边专业市场的购买欲望。地块比较方正平整，有利于规划设计地块周边无高建筑物遮挡，视线较远自身有商业配套用地，可以以此做卖点距离镇区大型配套距离不远地块周边以村屋自建房为主，档次不高所在地区专业市场较多，货车多且人员混杂住宅用地东面和南面路窄，西面和北面又不临路，主入口设计考究优、劣势地块自身具有一定优势,应充分发挥，机遇广佛交接重点发展区域新火车站带动区域发展陈村北滘靠拢,强大配套支持镇政府、万科地块对区域价值的拉升机遇、威胁O.T威胁顺德、佛山其他区域的客人对陈村的认同度有待加强北滘大盘较多,竞争激烈未来陈村项目的直接竞争

受各方面利好影响，未来陈村将发展为广佛南CLD；面对市场上的竞争，独特的设计和优质的物业服务可为项目提供重要的竞争资本。机遇机遇、威胁威胁受各方面利好影响，未来陈村对策针对项目周边以村屋自建房，档次不高这一劣势，可在项目产品及形象定位上尽可能弱化来自陈村及北滘在售及即将发售项目的竞争，可在产品设计上尽可能创造差异化大佛山其他区域土地供应及新推货丰富，跨区客户对陈村的认同度有待提高，形象定位选择产品定位选择客户来源选择解决策略解决策略解决策略对策针对项目周边以村屋自建房，档次不高这一劣势，来自陈村及北2、项目定位2、项目定位项目定位关键词——核心竞争力地段配套地块核心竞争力关键词：交通规划完善，产业结构更合理关键词：享用镇中心配套及自身商业配套双配套服务关键词：土地方正平整视野开阔无遮挡未来关键词：广佛同城核心，未来居住中心CLD项目定位关键词——核心竞争力地段配套地块核心竞争力关键词：交定位策略选择根据地块特点、目前同区在售项目及客户来源，我们建议应采用以下策略：

项目主题及形象定位——广佛CLD·国际都会

项目产品选择——创新·精品·时尚

客源市场选择——点、面结合覆盖定位策略选择根据地块特点、目前同区在售项目及客户来源，我们建广佛CLD·国际都会广佛——广州和佛山广州和佛山两市打破行政壁垒，进行区域居住一体化CLD——CentralLivingDistrict，中央生活区

一个大型城市中，在政府总体规划的引导下，随着经济发展到一定阶段，人们的工作、生活等行CLD设计图为模式发生了功能分化，那些由若干居住区组成，可满足城市主流人群集中居住、消费、娱乐、教育需求，位于城市中心地带，并具有城市一流生活质素、高尚人文内涵和完美生态环境的居住区域。国际都会——以环境建设为依托，配套规划为基础，让居住的人感受到环境、服务等优质的都会居住生活居住环境是人类最为重要的生活空间，是人居环境的基本出发点。当“家”的概念扩展到居住环境，那么“居住区”就代表了居所的理想。广佛CLD·国际都会广佛——广州和佛山现代风格的作品大都以体现时代特征为主，没有过分的装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度、空间结构图明确美观，强调外观的明快、简洁。体现了现代生活快节奏、简约和实用，但又富有朝气的生活气息。建筑形象：现代都会生活物业类型建议：12-18层电梯洋房建筑平面形式：2梯3户和2梯4户正南北朝向户型设计方向：户型兼顾创新与实用，可多利用赠送面积提升附加值现代风格的作品大都以体现时代特征为主，没有过分的装饰，一切从项目产品选择——创新·精品·时尚总建筑套数：1400套左右，分两期开发建设和销售建筑面积70-80M290-100M2100-120M2130-160M2160-180M2套内面积60-68M280-85M285-105M2110-136M2136-160M2套数比例10%20%25%30%15%面积比例6%15%22%35%22%目前市面上套内面积80-110M2的产品最热销，占市场分额60%左右，针对未来2年户型需求会逐渐偏大这一常规趋势,适当增加较大面积的分额，在项目销售的面积设置上有以上建议。销售产品配比建议项目产品选择——创新·精品·时尚总建筑套数：1400套左右，项目产品选择——创新·精品·时尚因应该地块要满足70%以上为建筑面积90M2以下的规定，我们建议在报建上以小户型为主,销售采取小户型合并的方式来解决相应的规划要求。从06年实施这一规划要求以来，已经有不少成功合并的产品面向市场，在产品设计上对这一要求并不难。建筑面积60M270-80M290-100M2100-120M2130-160M2160-180M2套内面积50M260-68M280-85M285-105M2110-136M2136-160M2套数比例14%41%15%9%全部由合并产生，不做报建21%面积比例20%48%14%7%11%满足报建规划70%的要求报建产品配比建议项目产品选择——创新·精品·时尚因应该地块要满产品建设功能建议产品建筑面积套内面积针对客户功能要求推售期舒适二房70-80M260-68M2投资客首次置业房间设计宽敞可创新拓展空间（N+1）一期合并三房合并120M2102M2首次置业首次改善功能分隔合理，赠送面积大大阳台三房精致实用一期二期合并四房合并130-160M2119-136M2首次改善再次改善大厅大阳台，赠送面积大功能齐全大四房舒适实用二期紧凑三房90M277M2首次置业首次改善房间一大两小，大阳台设计可创新拓展空间（N+1）一期舒适三房100-120M285-110M2首次改善房间一大两小，主卧室功能突出，带入户花园，赠送面积多、朝向佳一期二期舒适四房160-180M2136-153M2再次改善入户花园、大阳台设计照顾景观和朝向，朝南双套房设计，顾及三代同堂一期二期产品建设功能建议产品建筑面积套内面积针对客户功能要求推售期舒客源市场选择——点、面结合覆盖立足陈村、北滘首次置业、改善客户辐射番禺钟村南站地区投资客或二手客户少量吸引顺德、佛山其他区在陈北区工作的高管一期开发大约50%货量户型种类多样目标客户二期开发大约50%大户型比例增多目标客户立足陈村、北滘改善客户逐步加大番禺钟村南站地区投资客或二手客户扩大推广顺德、佛山其他区的投资客一年后同区供应量增加共同激区内发客户需求项目知名度达到一定程度，其他区域的客户可近一步增加比重客源市场选择——点、面结合覆盖立足陈村、北滘首次置业、改善客目标客户群分析往返广佛的经商人士、二手买家番禺、容桂、乐从、大良小企业老板其他区域的投资客户核心客户（约占总量的60％）跨区客户（约占总量的40％）陈村公务员和企事业领导陈村机械业、花卉业老板陈村、北滘私企主及高级管理人员目标客户群分析往返广佛的经商人士、二手买家核心客户跨区客户陈3、项目定价策略3、项目定价策略定价依据

以项目从2012年上半年开售，销售期为2年，2013年下半年销售完毕来预估价格，我们有以下依据：从项目定位来看，我们应该以现在市场高端产品及配套为参考。陈村最高在售项目是品牌开发商万科，他们在2010年8月的价格是7300-8500元/平方米，预估2012年涨幅15%，价格幅度在8500-10000这个区间。项目价格走势应根据2012年整个陈村市场发展来预估。国家调空政策频繁出台，恒昌观点认为，对一线城市的楼价有一定的遏制作用，二线城市影响比较少，即便如此，楼价并不会下跌，只是放缓增长速度而已。预计2012年楼价会比现在有所上升，市场前景还是比较明朗的。定价依据以项目从2012年上半年开售，销售期为根据市场数据、自身用地情况、区域未来发展，我们建议项目套内面积均价9000元/m2首期产品均价：8700元/m2价格区间：8400-9000元/m2二期产品均价：9300元/m2价格区间：9000-9600元/m2定价策略——低开高走根据市场数据、自身用地情况、区域未来发展，我们建议项目套内面影响价格因素拆分因素

陈村当地常规增幅交通规划区域利好自身商业建设配套完善区内其他项目带动作用最终销售均价价格上涨百分数5%4%3%3%共涨15%8400元/m29600元/m2以项目从2012年上半年开售，销售期为2年，2013年下半年销售完毕来预估上涨15%影响价格因素拆分因素陈村当地交通规划自身商业祝陈村太平洋项目运作成功!祝陈村太平洋项目运作成功!陈村太平洋项目住宅

投标策划案2010年8月陈村太平洋项目住宅

投标策划案2010年8月报告内容一、产业经济发展及区位条件分析1、顺德地区产业经济发展现状2、顺德地区城市空间结构及发展规划二、用地条件分析三、居住物业市场分析1、顺德房地产市场整体情况2、陈村住宅市场情况3、跨区客户来源分析4、细分市场特点分析5、区域在售楼盘状况四、发展策略及市场定位1、SWOT分析2、项目定位3、项目定价策略附件:销售服务形式报告内容一、产业经济发展及区位条件分析1、顺德地区产业经一、产业经济发展及区位条件一、产业经济发展及区位条件1、顺德地区产业经济发展现状1、顺德地区产业经济发展现状顺德近年来经济总量一直位居大佛山各区首位，并保持着14%以上的增长水平。按常住人口202.83万计算，2009年顺德人均GDP达82230元。顺德属珠三角富有地区，经济水平的提高极大的带动了地区居民的消费能力。顺德经济总量庞大，居民消费能力较强数据来源：佛山统计局顺德近年来经济总量一直位居大佛山各区首位，并保持着14%以上顺德地区已形成家电、家具和花卉三大支柱产业，其中家电业是最大产业。2008年产值超亿元的工业企业达302家。乐从是全国最大的家具集散地，陈村则是全国花卉产业重镇。产业集聚的经济形式导致顺德的镇区经济各有特色，顺德房地产市场也因此分割成若干板块。顺德工业产业发达，产业集聚现象明显花卉，机械家电，金属材料电子，木工家电机电，机械家具家具，塑料建材小五金家电家电服装，模具顺德地区已形成家电、家具和花卉三大支柱产业，其中家电业是最大拥有家电生产企业及配件类企业3000多家，包括美的、科龙、格兰仕等多个知名家电品牌。年产值超过1000亿元，占全国同业的15%。主要集中在容桂和北滘。支柱产业的发展不仅带动了地区经济发展，也造就了一大批成功的创业者和企业中高层人士。顺德最大支柱产业——家电业拥有家电生产企业及配件类企业3000多家，包括美的、科龙、陈村经济总量较少，但增长幅度远高于其它镇区。近年来，陈村经济总量持续攀升，06-08年GDP增幅达20%以上。按常住人口12万计算，人均GDP达7万元。09年陈村80多亿元的经济总量中，有很大比例属于花卉和机械两大产业的贡献，形成了极具特色的产业经济。陈村——花卉和机械两大产业推动经济发展陈村经济总量较少，但增长幅度远高于其它镇区。陈村——花卉和机作为“全国花卉第一镇”，陈村花卉年交易额在20亿元以上。陈村花卉世界是有名的花卉专业市场，总占地面积一万亩，汇集世界各地花卉企业300多家。花卉产业不仅带动了地区经济发展，更重要的是，它让陈村声名远扬，吸引来各方投资者。陈村花卉世界陈村花卉世界陈村主要产业——花卉作为“全国花卉第一镇”，陈村花卉年交易额在20亿元以上。陈村陈村的陶瓷机械约占全国市场60%；打桩机械约占全国市场40%；锻压机械占全省市场35%。2008年，陈村机械装备及配套产业总产值达120亿元，占全镇工业总产值的近60%。目前，陈村机械虽已形成较强的产业集聚，但先进技术的缺乏并不能为陈村带来高端技术人才。顺联国际机械城陈村主要产业——机械陈村的陶瓷机械约占全国市场60%；打桩机械约占全国市场40%2、顺德地区城市空间结构及发展规划2、顺德地区城市空间结构及发展规划顺德位于佛山市西南部，地处珠三角平原的中心，是珠三角交通连接要道。东北方是广州市，西北方为佛山市中心禅城区，东连番禺，北接南海，西邻新会，南界中山市。距广州32公里、香港127公里(69海里)、澳门80公里。顺德区高明区禅城区南海区三水区番禺区广州市区中山市新会区顺德与广州番禺区接壤，是广佛同城的重要阵地顺德位于佛山市西南部，地处珠三角平原的中心，是珠三角交通连接陈村位于顺德北部，是广佛交接的五大板块之一，是番禺、顺德、禅城、南海的连接点。北距广州17公里，西往13公里就是禅城、南海，东走15公里可抵达番禺，南面是北滘镇。顺德区北滘陈村陈村位于顺德最北，接壤佛山番禺，区位优越陈村位于顺德北部，是广佛交接的五大板块之一，是番禺、顺德、禅从陈村站乘坐广珠轻轨，前往广州新火车站只需10分钟，抵达珠海拱北只需30分钟开车走广珠西线高速，前往芳村只需10分钟，抵达中山城区只需30分钟连接佛山中心城区与广州新客站的广佛地铁二号线将于2015年初开工建设，2020年中建成通车连接广州中心城区和高明的广明高速规划将于2011年建成通车陈村将成为禅桂、顺德、高明至新火车站的物流中转站，这将对陈村经济带来巨大的推动作用轨道交通及高速公路为陈村发展加速广珠轻轨陈村站广珠轻轨北滘站广珠西线广珠轻轨广州新火车站广明高速广佛二号线从陈村站乘坐广珠轻轨，前往广州新火车站只需10分钟，抵达珠海北滘地区早期集聚了美的、碧桂园等知名开发商的大型住宅项目陈村近几年卖地成绩理想，以万科为首的大型开发商纷纷抢占市场地区交通基础和生活配套设施日益完善陈村---北滘地区已形成一定居住氛围和档次，有望打造成未来广佛南的CLD中心居住区陈村---北滘中心居住区CLD北滘地区早期集聚了美的、碧桂园等知名开发商的大型住宅项目陈村二、用地条件分析二、用地条件分析项目用地建设条件用地

性质用地

编号用地面积(亩)用地面积(平方米)商业服务设施用地1-17952662.24商业服务设施用地1-24429555.38二类居住用地1-39160933.88合计2141431521-3二类居住用地技术指标:建筑密度≤25%容积率2.5绿地率≥35%建筑控高≤100米建筑面积90平方米以下占总建筑面积70%以上比重公共设施配建项目社区服务中心0.15平方米/人幼儿园2000平方米公厕、物业管理用房50-300平方米垃圾收集站≥40平方米项目基本用地指标注：地块用地指标为宗地用地规划设计要点数据1-3住宅用地1-1商用1-2商用项目用地建设条件用地

性质用地

编号用地面积用地面积商业服务项目自身的商业形象对住宅的带动商业配套商业配套

项目本身自有体量为32万M2左右的商业配套，包含有写字楼、商务酒店公寓、星级酒店、商业街、健身运动中心、下沉式商场及绿化广场等的物业类型，商业的高档形象能对住宅有带动作用，完善的商业配套也能为住宅物业提升附加值。项目自身的商业形象对住宅的带动商业配套商业配套地块有一定内部条件

适合打造高品质项目整体地块方正平整，比较好规划周边高层建筑不多，对景观视线不遮挡离公路有一定距离，噪音和粉尘污染一定程度隔绝旁边有不少村屋，一定程度影响项目档次地块东边村路地块东边小水系地块西南边地貌地块正南面地貌地块北边村路地块北朱沙围北地块有一定内部条件

适合打造高品质项目整体地块方正平整，比较项目周边环境不理想属于工业区，花卉和机械产业云集，居住氛围不浓厚项目离顺联广场、陈村医院2公里，离陈村镇1公里之内周边专业市场云集，运输货车经常经过货车通过陈村兰花市场随处可见的兰花工业新君悦酒店顺联广场陈村医院北项目周边环境不理想属于工业区，花卉和机械产业云集，居住氛围不项目周边日常生活配套基本完善，

有规模较大的超市、购物广场项目周边配套基本完善陈村镇中心小学、陈村城区一小新村幼儿园陈村兰花市场顺联国际机械博览中心华润万家、顺联广场（2公里）新君悦酒店陈村医院项目在白陈公路（省道）上，广珠西线（高速公路）可通往广州芳村，G105（国道）可通往北滘，佛陈公路（省道）可通往佛山白陈路项目所在地顺联国际机械博览中心华润万家顺联广场新君悦酒店陈村医院兰花市场广珠西线佛陈路项目周边日常生活配套基本完善，

有规模较大的超市、购物广场项小结地块内部比较平整，规划比较方正，可以很好地布局。项目内有自身大型商业配套，能很好地提升物业的附加价值。周边环境不理想，省道有不少小型火车经过，而临近缺乏大型居住区，以工厂和工业围绕，缺少居住氛围。项目用地离陈村主要商业只有2公里，区外配套相对完善。交通网络相对完善，未来交通规划能起到连接项目到周边各镇区的作用。北小结地块内部比较平整，规划比较方正，可以很好地布局。北三、居住物业市场分析三、居住物业市场分析1、顺德房地产市场整体情况1、顺德房地产市场整体情况面积：万㎡资料来源：佛山市建设局顺德在大佛山五区中成交量比较突出

从上图可看，在最近几年里，顺德的成交量一直比较活跃，位居大佛山前列。这与顺德近年来市政规划和居民购买力有一定关系。面积：万㎡资料来源：佛山市建设局顺德在大佛山五区中成交量比较顺德的成交均价在大佛山地区处于中游水平

顺德成交均价近年来一直攀升，但始终位列大佛山中游位置，有望成为今后几年大佛山地区的价值洼地。顺德的成交均价在大佛山地区处于中游水平顺德成交顺德重点镇及周边住宅市场的分布乐从禅桂番禺大良：顺德区的中心城区，人口、交通条件成熟，配套齐全，房地产起步早并发展条件优越，房价在其城中心地位的支持下快速增长。容桂：近一两年，随着品牌开发商的进驻，房地产市场发展迅速。北滘：电器产业基础好，早期进入的开发商开发楼盘素质比较高。禅桂：政府支持，临近广州，紧跟大佛山的步伐，是佛山楼价的风向标。乐从：有大型居住板块规划，品牌开发商进驻，楼价逐渐升高。番禺：广州华南板块，成熟但现有供应不足，二手成交畅旺。顺德重点镇及周边住宅市场的分布乐从禅桂番禺大良：顺德区容桂和大良属于顺德房地产先发展起来的区域，无论是成交量还是成交均价方面均较高。而近半年乐丛和北滘的交投有上升趋势。特别留意陈村的供应量是零状态，但依然有成交，供求关系有待平衡。陈村价格为各区最低，上升空间大，价值洼地逐渐形成。乐从禅桂番禺65.9654.4083.2069.4229.9324.31.2828.0931.97142.72161.820141.4153.42顺德主要镇区住宅市场供求及价格对比2009年6月—2010年6月容桂和大良属于顺德房地产先发展起来的区域，无论是成交量还是成顺德客户购房习惯习惯置业传统中心区域大良、容桂、乐从顺德购房习惯以套内面积来计算总价。容桂成交量为全顺德首位。容桂有不少开发商大批量拿地，市场发展大大得到提升。二三级镇街，则处于断层供应。市场需求外流，大量镇街刚性需求客户涌入容桂置业。大良作为中心城区地位显著，成交均价为全区之最。乐从新推货量呈现供不应求的态势。大良集中了众多品牌开发商，也能比较容易吸引其他镇区的客户置业。陈村、北滘因与广州接壤，跨区域更易吸引广州番禺地区客户。数据支持：顺德统计网顺德客户购房习惯顺德购房习惯以套内面积来计算总价。数据支持：顺德客户购房习惯面积较大，接受价格随区域不同而异大良供应72-112的3房单位为主，受到首次置业和首次改善型买家追捧，楼盘素质高，客户能接受相对较高的价格。容桂客户中大户型需求大，市场供应75-118的3房户型为主，公寓及复式产品缺乏，随着品牌开发商进驻，客户能接受价格逐渐提高。乐从在售产品户型丰富，中大户型产品可选择较多，客户需求3房和5房单位为主，缺乏公寓和复式类型。北滘以70-140的3房单位为主，老城区有90以下的小3房，新城区也有投型资公寓，客户除了北滘外，还有陈村和番禺，但价格接受能力较低。数据支持：顺德统计网顺德客户购房习惯大良供应72-112的3房单位为主，受到首次2、陈村房地产市场整体情况2、陈村房地产市场整体情况陈村房地产发展经历了四个阶段2000年以前：以自建房为主，形成了大量的单体楼。2001-2007年：形成以碧桂园为龙头的局面，但仍然以自建房为主，而碧桂园仍然是以佛山客户为主。2007-2009年：一些小楼盘出现，东悦酒店开发的花地湾打破了陈村市场碧桂园一枝独大的局面。2009以后（未来)：随着陈村多块大型用地的推出，多个品牌商进入市场，陈村房地产真正进入高速发展的阶段。

经过多年的发展，目前由于陈村房地产的发展滞后，导致许多有实力的本地企业家不是选择自建别墅，就是到禅城或华南板块购房居住，也同时导致其他区域客户对此板块的不认同感。陈村房地产发展经历了四个阶段2000年以前：以自建房为主，形陈村周边主要板块情况陈村北滘禅桂

板块顺德新城

板块华南

板块佛山广州项目周边主要板块分布板块板块特征幅射区域客户来源华南板块跨区域幅射广州中心城区、番禺、顺德本地私营企业主、企业高管、广州外来白领、香港及广州本地养老人群私营企业禅桂板块跨区域幅射大佛山市场、广州大佛山本地企业主、公务员及广州投资客顺德新城板块城区域幅射顺德城区市场顺德本地人为主陈村、北滘板块镇区内幅射陈村、北滘陈村、北滘镇本地市场为主

目前项目周边有三大板块华南板块、禅城板块目前已成为跨区域幅射的板块，房地产市场发展成熟。顺德新城板块发展也较为成熟，主要幅射顺德下属镇区容桂、大良。陈村、北滘板块房地产刚刚起步目前以本地市场为主,未来有机会成为继华南板块的跨区域幅射的居住板块，目前仍需时间完成区域内的基础设施建设。陈村周边主要板块情况陈村北滘禅桂

板块顺德新城

板块华南陈村整体供货量不足，导致客户大量外流到番禺、北滘、禅城等区域。随着09年供货量有所改善，销售量也有所回升，但未能真正体现陈村消化能力。陈村2010年总供应量约2930套，以首置及首改产品为主，约2420套，占总供应量的82.59%。2009-2010年土地供应量大增。陈村2010年总供应量接近3000套，为近年之最07-09年成交包括车位，商铺陈村整体供货量不足，导致客户大量外流到番禺、北滘、禅城等区域今年陈村—北滘市场总体供应约为45-60万M2

市场将迎来供应高峰序号地块位置开发商占地面积

(M2)容积率总建(M2)楼面地价拍地日期1佛陈公路潭洲村万科28.4万2.571万302809.72梁钊林公园东侧君怡房产348173.110.8万146209.63锦龙工业区万科389853.4613.5万100009.64樟村街个人122533.23.9万163209.65北滘新城D-2地块威灵房产15万2.842.5万286709.96深业城深业地产30.5万2.058.4万134007.67海琴水岸

(洋房部分)金泰房产12万2.734万120007.1合计234万近年来陈村—北滘两镇新拍土地的项目后续总的建筑面积达到234万M2，新增项目（预计除万科潭洲地王外），其他项目近两年内都将推出市场。今年陈村土地供应量约20万M2

，达到近年之最，北滘供应量将超过25万M2

。值得关注是万科连续在陈村投得3个地块，说明品牌开发商看好陈村的洼地价值。1234567今年陈村—北滘市场总体供应约为45-60万M2

市场将迎来供3、跨区域客户来源分析3、跨区域客户来源分析影响客户来源的因素——交通交通便捷是吸引跨区置业的必不可少的首要影响因素，也是具有决定性影响的因素。顺德交通路网发达，陈村镇位于交通要道，通往各地的交通方便。广珠西线G105佛陈路、白陈公路从交通条件看首批客户容易吸引区域：陈村、北滘、番禺钟村。后续客户支持区域：大良、乐从、禅城、容桂。与三地距离感较远。没有高速路网规划，需要靠省道国道。陈村禅城容桂北滘番禺钟村乐从大良往大良19公里往容桂34公里往钟村8公里往禅城15.9公里往乐从20.3公里影响客户来源的因素——交通交通便捷是吸引跨区置业的必不可少的影响客户来源的因素——区位一般来说，地处城市发展中心区域，经济发展比较稳定，又有相对稳定的产业结构，更能吸引买家到该区置业。从区位条件看首批客户容易吸引区域：陈村、北滘、乐从、番禺钟村。后续客户支持区域：禅桂、大良、容桂。这些地区都是经济发展比较发达的区域。都具有稳定的产业结构，传统观念上佛山的中心城区。居民的居住区域习惯较强，而且其他二三级镇区的客人也会流向这些区域置业。乐从顺德家具产业经济发展迅猛禅城、桂城佛山中心城区北滘距离陈村最近镇区产业与陈村比较相近大良、容桂顺德城区经济、政治中心陈村番禺钟村广州火车南站影响客户来源的因素——区位一般来说，地处城市发展中心区域，经影响客户来源的因素——区域竞争一般来说，项目周边区域的竞争源自于这些区域房地产发展现状，售价，供应量等因素。顺德大良容桂板块新货供应充足，而且产品类型多样，刚性需求买家选择多。北滘早期美的、碧桂园和君澜开发的项目二手成交价高，但在售项目以首次置业买家为主，改善性产品选择少。陈村是近期开发热点，除本地改善性客人，也受番禺客户青睐。乐从、禅桂两地房地产开发成熟、供应量稳定，虽然价格高，但仍能留住当地买家。乐从缺乏稳定供应销售价格持续飑高产品种类多样、大户型选择多禅城、桂城知名开发商聚集新货数量多产品类型多样北滘早期开发素质高、二手价高在售项目多、价格相对低在售种类多，素质参疵不齐大良、容桂新货供应充足产品类型多样价格受高端产品影响，售价高陈村番禺钟村缺乏新货供应二手成交相对活跃户型选择多样影响客户来源的因素——区域竞争一般来说，项目周边区域的竞争源竞得人占地面积价钱容积日期新美德房地产2.2万9千万3.56月万科11.7万5.5亿2.51月新域3.3万2.45亿2.51月容桂、大良竞得人占地面积价钱容积交易日期三联房地产11.2万3.1亿4.0/2.51月华鑫汇投资10.4万1.8亿2.72月嘉荟12.2万14亿3.52月4.7万9.6亿5.02月12.2万13亿3.22月10.9万9.7亿2.62月禅城影响客户来源的因素——土地供应一般来说，一个地区土地供应量充足、地价上升幅度明显，该地区未来房地产发展态势就会良好。禅城的土地供应量比较大，并且地价持续上升，未来住宅物业的供应量仍然巨大，但由于地价走高，房价也将持续走高。容桂和大良土地供应量正逐步减少，城区中心可开发面积不大，刚性需求客户逐渐向城外迁移，但要认同陈村为中心居住区还需要一点时间铺垫。陈村自身有超过20万M2的土地供应，而且楼面地价不高，发展潜力巨大，而现阶段房价不高，价值洼地逐渐形成。数据来源：佛山城市规划网竞得人占地面积价钱容积日期新美德房地产2.2万9千万3.56小结本项目除了陈村当地改善型客户外，还可以吸引来自北滘、番禺钟村附近的客户。出于交通、区位和客户居住习惯的考虑，也考虑到营销投入和产出的比例，需在首期开发过后再对顺德及佛山其他区域的客户进行分析考察。小结本项目除了陈村当地改善型客户外，还可以吸引来自北滘、番禺4、细分市场特点分析1、陈村2、北滘3、顺德、佛山其他区、番禺钟村4、细分市场特点分析1、陈村本案A:万科缤纷四季B:金宇锦园C:新君汇花地湾D:深业城E:华美达F:美的简岸G:海畔嘉园陈村北滘在售项目分布BACEFDG本案A:万科缤纷四季陈村北滘在售项目分布BACEFDG细分市场物业类型对比区域楼盘名称物业类型占地面积建筑面积总套数交楼标准陈村万科缤纷四季30层超高层洋房69000㎡1340000㎡976户1500元/m2金宇锦园22层高层洋房20000㎡70000㎡560户毛坯新君汇花地湾16层高层洋房40000㎡140000㎡1000户毛坯北滘深业城11层高层洋房305544㎡800000㎡7197户毛坯华美达酒店式服务公寓53761㎡188164㎡1600户毛坯美的简岸18层高层洋房4450㎡20000㎡1000户毛坯海畔嘉园高层洋房25000㎡80000㎡300户毛坯

在售物业基本为高层电梯洋房、毛坯交楼标准，陈村市场产品比较单一，北滘物业类型比较多样，有纯公寓和大型居住社区。细分市场物业类型对比区域楼盘名称物业类型占地面积建筑面积总套区域名称物业类型一房比例两房比例三房比例四房比例陈村万科缤纷四季2梯3户/2梯4户//96㎡、125㎡57%136㎡43%金宇锦园2梯4户/2梯6户/70㎡90㎡120-140㎡新君汇花地湾2梯6户/114-119㎡/76-87㎡100%/北滘深业城一梯2户//159㎡50%191-231㎡50%华美达3梯16户30-40㎡100%///美的简岸2梯6户36㎡16.7%62-71㎡16.7%77-87㎡66.7%/海畔嘉园2梯2户///366㎡50%细分市场物业户型对比

在售物业3房和4房以2梯3，4户为主，80以下小户型以2梯6户为主。陈村户型比较单一集中为3房和4房，北滘有独栋公寓和较大型社区，对跨区客户有一定吸引力。区域名称物业类型一房比例两房比例三房比例四房比例陈村万科缤纷区域楼盘名称套内面积均价折扣客户陈村万科缤纷四季7300-8000元/㎡（毛坯价）98折陈村本地公务员、私企业主、部分广州客，改善型买家为主，10%左右投资客金宇锦园待定待定陈村本地为主，首置或者首次改善客户新君汇花地湾6800元/㎡（原价-20000）*98陈村本地首次置业和首次改善客户、番禺地区投资客，但数量不多，咨询为主北滘深业城8000元/㎡99折北滘、番禺华美达11000元/㎡99*99*99折陈村、北滘、番禺投资客户，此盘投资客户超过70%美的简岸6500元/㎡99*98折北滘本地首次置业海畔嘉园7000元/㎡一口价北滘细分市场物业售价客源对比

在售物业以万科和深业城售价最高，而且客户来源比较丰富，但该两盘仍先立足于陈村和北滘本地，值得关注华美达作为纯公寓物业能吸引比较大量投资客。区域楼盘名称套内面积均价折扣客户陈村万科缤纷四季7300-8禅城、南海、顺德、番禺在售楼盘对比南海区禅城区大良区陈村镇乐从镇番禺区北滘成交价：7300-9000元/㎡代表楼盘：创鸿水韵尚都、万锦东苑、保利花园、铂丽锦麟成交均价：7300-9200元/㎡代表楼盘：旭景豪庭、依云水岸、威斯广场总货量：275套成交均价：8300-11500元/㎡代表楼盘：佛山雅居乐、海景蓝湾、金地九龙壁、鸿业城市花园、怡翠宏璟、天御盈品总货量：与南海合共5100多套成交价：6300-8000元/m2成交均价：6300-7800元/m2代表楼盘：美的简岸、