2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库包过题库附参考答案（基础题）

2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库包过题库附参考答案（基础题）第一部分单选题(50题)1、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为()万元。

A.50.0

B.92.4

C.60.0

D.98.0

【答案】：B

2、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（）。

A.操作风险

B.法律风险

C.信用风险

D.管理风险

【答案】：D

3、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。

A.10.0%

B.14.0%

C.25.0%

D.35.0%

【答案】：D

4、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。

A.最低租售价格

B.最低租售数量

C.最低利润水平

D.最高土地取得价格

【答案】：C

5、住房市场中消费者的购买对象是住宅，其购买的目的是（）。

A.满足自住需求

B.投资保值增值

C.满足自住需求或投资保值增值

D.满足自住需求或投资保值增值，或是两者都有

【答案】：D

6、下列房地产市场预警指标中，属于考察房地产价格是否过度偏离其价值的是（）。

A.住房可支付性指数

B.房地产价格指数

C.房价租金比

D.量价弹性

【答案】：C

7、某家庭预计今后15年内月收入为12000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12％，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是（）万元。

A.28.62

B.29.16

C.35.00

D.48.24

【答案】：C

8、市场需求的预测一般需要从（）类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。

A.三

B.四

C.五

D.六

【答案】：D

9、先近似匡算工程量，再配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫作()。

A.单元估算法

B.单位指标估算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指标估算法

【答案】：C

10、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。

A.观察法

B.实验法

C.讨论法

D.问卷调查法

【答案】：A

11、某市2017年新开工的房屋建筑面积为90万㎡，2016年未完工转入2017年继续施工的房屋建筑面积为30万㎡，2017年竣工的房屋建筑面积为80万㎡，那么，2017年该市房屋的平均建设周期为（）。

A.0.5年

B.1.5年

C.2年

D.3年

【答案】：B

12、2017年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2017年末的住房空置率是（）。

A.9%

B.12%

C.12.5%

D.15%

【答案】：D

13、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的（）。

A.收益现金流风险

B.未来运营费用风险

C.资本价值风险

D.比较风险

【答案】：B

14、下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是（）。

A.出租率

B.贷款利率

C.基准收益率

D.资本金投入比例

【答案】：C

15、如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（）。

A.领导定价法

B.挑战定价法

C.随行就市定价法

D.渗透定价法

【答案】：B

16、（）是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。

A.公共配套设施建设费

B.小区物业管理费

C.基础设施建设费

D.“三通一平”等土地开发工程费

【答案】：C

17、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地取得价格分析属于（）。

A.临界点分析

B.期望值分析

C.敏感性分析

D.概率分析

【答案】：A

18、不属于开发商对房地产租售定价方法的是（）。

A.成本导向定价

B.销售导向定价

C.购买者导向定价

D.竞争导向定价

【答案】：B

19、某承租人的基础租金为15万元/月，其营业额的8%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为250万元，则其应支付的租金为()万元。

A.20

B.21

C.35

D.50

【答案】：A

20、有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为800元/m2；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。假设开发法不可为房地产投资者提供的数据是（）。

A.测算拟开发场地的最高价格

B.测算拟开发场地的最低价格

C.测算开发项目的预期利润

D.测算开发中可能出现的最高费用

【答案】：B

21、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1＝15%、i2＝16%、i3＝17%、i4＝18%时，其对应的净现值分别为NPV1＝300万元、NPV2＝100万元、NPV3＝－50万元、NPV4＝－150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（）。

A.16.67%

B.16.71%

C.16.80%

D.17.00%

【答案】：A

22、将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押、保险等市场的划分方式是（）。

A.按照房地产的用途和等级划分的

B.按照房地产的交易形式划分的

C.按照地域范围划分的

D.按照房地产购买者目的划分的

【答案】：B

23、房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常是用不同类型房屋的（）租金来表示。

A.平均数

B.相对数

C.合理

D.期望

【答案】：A

24、关于盈利能力分析指标的说法，错误的是（）。

A.资产报酬率越高，说明企业的获利能力越弱

B.成本费用净利率越高，说明企业为获取收益付出的代价越小，企业的获利能力越强

C.股东权益报酬率越高，说明企业的获利能力越强

D.销售毛利率越大，说明企业通过销售获取利润的能力越强

【答案】：A

25、房地产开发企业以“性价比”为导向，确定商品住房销售价格的定价方法是（）。

A.成本加成定价法

B.价值定价法

C.领导定价法

D.挑战定价法

【答案】：B

26、下列引起资产和负债同时减少的经济业务是（）。

A.将现金存入银行

B.购进一批材料，货款暂欠

C.以银行存款购买设备

D.以银行存款偿还银行借款

【答案】：D

27、下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的是（）。

A.空置率

B.竣工房屋价值

C.房屋施工面积

D.吸纳率

【答案】：D

28、按房地产用途对房地产市场进行细分时，仓储用房市场属于（）。

A.居住物业市场

B.商业物业市场

C.工业物业市场

D.特殊物业市场

【答案】：C

29、在现金流量表的流入与流出项目中，不应该出现（）。

A.借贷利息

B.折旧与摊销

C.所得税

D.自有资金

【答案】：B

30、对于房地产开发项目，以下各项目中属于投资者各方现金流量表的是（）。

A.自有资金

B.销售收入

C.自营收入

D.经营资金出资额

【答案】：D

31、产生房地产价格泡沫的直接诱因是()。

A.土地稀缺

B.城市化进程快

C.投机需求膨胀

D.过度放贷

【答案】：C

32、房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（）。

A.区域结构分心

B.租买结构分析

C.供求结构分析

D.投资结构分析

【答案】：D

33、（）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。

A.权益融资

B.债务融资

C.发行企业债券

D.吸收其他机构投资者资金

【答案】：B

34、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是（）。

A.资本金现金流量表

B.财务计划现金流量表

C.利润表

D.借款还本付息表

【答案】：D

35、竣工验收时，（）负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。

A.开发商

B.承包商

C.监理机构

D.建设主管部门

【答案】：A

36、开发商应当自工程竣工验收合格之日起（）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

A.14

B.15

C.28

D.30

【答案】：B

37、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）。

A.人工费用

B.固定费用

C.变动费用

D.材料费用

【答案】：C

38、进行单因素敏感性分析时，首先假定各因素之间（）。

A.相互排斥

B.相互独立

C.相互关联

D.互补

【答案】：B

39、房地产开发活动可以从（）两个方面进行考察。

A.物质形态与货币形态

B.投资资金量和预期收益率

C.出租、出售或经营状态

D.资金流通方式与对策

【答案】：A

40、运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占（）的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。

A.毛租金收入

B.潜在租金收入

C.经营收入

D.净收益

【答案】：A

41、某城市规划将一个污染严重的企业由该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资（）的特性。

A.区位选择异常重要

B.变现性差

C.需要适时的更新改造

D.存在效益外溢和转移

【答案】：D

42、投资组合是（）的一个有效措施。

A.提高投资收益

B.提高市场竞争力

C.开拓投资领域

D.规避投资风险

【答案】：D

43、我国对外筹资成本通常是在（）利率的基础上加一定的百分点（或基点）。

A.纽约同业拆放

B.中国香港同业拆放

C.伦敦同业拆放

D.新加坡同业拆放

【答案】：C

44、房地产开发投资项目用于出租或自营时，计算期为（）之和。

A.开发期与建造期

B.建造期和经营期

C.开发期和经营期

D.经营准备期和经营期

【答案】：C

45、下列方法中，不属于风险辨识方法的是（）。

A.专家调查法

B.蒙特卡洛模拟法

C.幕景分析法

D.故障树分析法

【答案】：B

46、对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是（）。

A.土地储备

B.销售方案的细化

C.建设项目的质量控制

D.申领《建设用地规划许可证》

【答案】：C

47、30.对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（）。

A.等额年值法

B.差额投资内部收益率法

C.净现值法

D.等额年费用法

【答案】：A

48、刘某在1年前获得一笔月还款额为800元，期限5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为（）元。

A.2363.64

B.2600.00

C.3818.18

D.4200.00

【答案】：C

49、某商铺2014年的潜在毛租金收入为66万元，空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的10%、30%，所得税税率为25%，则2014年该商铺的净经营收入为（）万元。

A.29.70

B.34.65

C.39.60

D.59.40

【答案】：C

50、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（）。

A.需求预测

B.吸纳率分析

C.房地产市场建造周期循环运动情况的分析

D.家庭规模与结构分析

【答案】：C

第二部分多选题(50题)1、财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括（）。

A.金融机构手续费

B.融资代理费、承诺费

C.坏账损失

D.外汇汇兑净损失

E.企业筹资发生的其他财务费用

【答案】：ABD

2、运营费用的人工费包括（）。

A.工资

B.医疗、养老、失业保险

C.统筹费

D.聘请法律顾问的费用

E.保安费用

【答案】：ABC

3、当承包商仅作为营造商时，其利润仅与（）有关，承担的风险相对较少。

A.土地成本

B.建造成本

C.资金筹措

D.市场营销

E.施工周期

【答案】：B

4、将他人的软件光盘占为己有的行为是侵犯()行为。

A.有形财产所有权

B.知识产权

C.软件著作权

D.无形财产所有权

【答案】：A

5、房地产开发的主要程序可分为（）。

A.投资机会选择与决策分析

B.前期工作

C.建设阶段

D.租售阶段

E.招标阶段

【答案】：ABCD

6、影响房地产市场发展的基本因素有（）。

A.社会因素

B.经济因素

C.资源因素

D.政策因素

E.技术因素

【答案】：ABD

7、房地产间接投资的形式主要有()。

A.投资房地产信托

B.购买住房抵押支持证券

C.购买房地产企业债券

D.购买物业用于出租经营E购买土地进行开发

【答案】：ABC

8、房地产开发项目的基本报表包括（）。

A.现金流量表

B.财务计划现金流量表

C.利润表

D.资产负债表

E.投资计划与资金筹措表

【答案】：ABCD

9、下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有（）。

A.房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本

B.大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售

C.依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理

D.房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益

E.无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入

【答案】：AD

10、关于商业物业投资的说法，正确的有（）。

A.商业物业分割产权销售越来越成为一种趋势

B.商业物业交易常在机构投资者之间进行

C.区位选择对商业物业投资有着特殊的重要性

D.商业物业不适合长期投资

E.商业物业投资收益全部来自出租收益

【答案】：BC

11、房地产间接投资包括（）。

A.置业投资

B.购买房地产开发企业的股票或债券

C.开发投资

D.投资房地产投资信托基金

E.土地购置贷款

【答案】：BD

12、在我国，商标专用权保护的对象是()。

A.商标

B.商品

C.已使用商标

D.注册商标

【答案】：D

13、能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有（）。

A.空置面积

B.租金水平

C.收租损失水平

D.可出租面积

E.经营费用

【答案】：BD

14、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。

A.单元估算法

B.工程量近似匡算法

C.单位指标估算法

D.蒙特卡洛模拟法

E.概算指标法

【答案】：ABC

15、下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（）。

A.认知价值定价法

B.价值定价法

C.领导定价法

D.挑战定价法

E.随行就市定价法

【答案】：CD

16、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括()。

A.折旧和摊销

B.投资回收

C.投资回报

D.可用于还款的利润E在成本中列支的利息

【答案】：AD

17、我国《计算机软件保护条例》所称的"发表"的含义是指将软件作品()。

A.出版发行

B.公之于众

C.在版权局登记

D.以某种物质形式固定下来

【答案】：B

18、房地产企业在制定宣传策略时应做好以下工作()。

A.与房地产主管部门协调

B.确定宣传目标、实施宣传方案

C.选择宣传的信息与工具、评价宣传效果

D.与其他房地产企业的沟通E实施宣传方案

【答案】：BC

19、对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还应分析（）。

A.价格结构

B.产品结构

C.档次结构

D.区域结构

E.投资结构

【答案】：BD

20、物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，未来经营费用包括（）。

A.重新装修费用

B.更新改造费用

C.建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用

D.空置损失费用

E.为偿债或其他原因急于将房地产变现时的折价损失

【答案】：ABC

21、下列房地产投资项目评价指标中，属于动态盈利能力指标的有（）。

A.借款偿还期

B.财务内部收益率

C.偿债备付率

D.财务净现值

E.动态投资回收期

【答案】：BD

22、尽管有些房地产开发商也有自己的销售队伍，但他们往往还要借助于物业代理的帮助，这是因为物业代理具有某些优势，具体包括（）。

A.物业代理对房地产市场当前和未来的供求关系非常熟悉

B.物业代理有具备丰富的租售知识和经验的专业人员

C.物业代理信誉更高，更易销售

D.物业代理更加熟悉市场情况

E.房地产开发商有特定的销售对象

【答案】：ABD

23、现代营销战略的核心可以称为STP，是指（）。

A.市场分析

B.目标市场选择

C.市场细分

D.市场定位

E.市场调查

【答案】：BCD

24、上海市二手房转让市场，是按房地产市场细分的()标准划分的。

A.按地域细分

B.按房地产用途细分

C.按存量增量细分

D.按交易形式细分E按目标市场细分

【答案】：ACD

25、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是()。

A.买地——建房——卖房

B.买房——经营

C.买房——出租——转售

D.买房——出租E买地——开发——转让

【答案】：BCD

26、关于写字楼基础租金的说法，正确的有（）。

A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失

B.基础租金一般高于市场租金

C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整

D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金

E.基础租金一般低于写字楼的市场租金

【答案】：AC

27、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是()。

A.买地——建房——卖房

B.买房——经营

C.买房——出租——转售

D.买房——出租E买地——开发——转让

【答案】：BCD

28、相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（）。

A.置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产

B.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资

C.置业投资对象可以是市场上存量房地产

D.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营

E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者

【答案】：ACD

29、管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用，包括()。

A.管理人员工资

B.房屋开发费

C.财务费用

D.办公费E勘察费用

【答案】：AD

30、下列关于内部收益率的表述中，正确的有（）。

A.内部收益率反映了项目的动态盈利能力

B.内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率

C.当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的

D.如果使用贷款，且项目盈利，则全部投资的内部收益率要高于资本金内部收益率

E.内部收益率越高，投资风险就越小

【答案】：ABC

31、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有()。

A.建筑阻碍、高速路或铁路

B.细分市场

C.人口密度的大小

D.该区域发展的类型和范围E邻里关系和人口统计特征

【答案】：ACD

32、成本计划可分解为（）方

A.材料设备成本计划

B.管理费成本计划

C.人工费成本计划

D.不可预见成本计划

E.施工机械费用计划

【答案】：ABC

33、设计方案评价原则主要有（）。

A.经济合理性与技术先进性相结合的原则

B.充分考虑近期效益的原则

C.充分考虑远期效益的原则

D.近期与远期效益相结合的原则

E.考虑项目全寿命费用的原则

【答案】：AD

34、物业资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括（）。

A.物业管理

B.运营管理

C.设施管理

D.房地产资产管理

E.房地产组合投资管理

【答案】：ACD

35、下列报表中，属于房地产开发项目财务评价的基本报表有（）。

A.资产负债表

B.投资计划与资金筹措表

C.借款还本付息估算表

D.财务计划现金流量表

E.利润表

【答案】：AD

36、房地产项目敏感性分析的主要步骤包括（）。

A.确定用于敏感性分析的财务评价指标

B.确定不确定性因素可能的变动范围

C.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值

D.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析

E.分析确定每个不确定性因素发生的概率

【答案】：ABCD

37、能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有（）。

A.空置面积

B.租金水平

C.收租损失水平

D.可出租面积

E.经营费用

【答案】：BD

38、房地产开发企业的营业成本主要包括（）。

A.土地转让成本

B.管理费用

C.配套设施销售成本

D.商品房销售成本

E.房地产出租经营成本

【答案】：ACD

39、可行性研究的作用有（）。

A.项目投资决策的依据

B.筹集建设资金的依据

C.开发商与有关各部门签订协议、合同的依据

D.编制下阶段规划设计的依据

E.对项目进行经济评价的依据

【答案】：ABCD

40、经济评价中的基础参数中的时间类参数包括（）。

A.开发期

B.开发经营期

C.建设期

D.出租率

E.出租经营期的起始点

【答案】：ABC

41、收益性物业管理中的运营费用包括（）。

A.固定资产折旧费

B.企业管理费及利润

C.保险费

D.房产税

E.借款还本付息

【答案】：ABCD

42、利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有（）。

A.项目净现值期望值大于零，则项目可行

B.净现值标准差能准确说明项目风险的大小

C.净现值标准差越小，项目的相对风险就越小

D.净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险