2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库题库大全及答案一套

2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库题库大全及答案一套第一部分单选题(50题)1、房地产抵押物的抵押率是贷款金额与()之比。

A.抵押物价值

B.预计利润额

C.总投资额

D.总成本额

【答案】：A

2、关于利息的计算，下列说法不正确的是（）。

A.按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息

B.还款当年按年末偿还，按全年计息

C.每年应计利息＝（年初借款本息累计＋本年借款额/2）×贷款利率

D.“气球法”是指借款期末一次偿付全部本金和利息

【答案】：D

3、下列房地产开发项目的许可证书或文件中，明确用地性质、位置和界限的是（）。

A.建筑工程施工许可证

B.建设用地规划许可证

C.国有建设用地使用出让合同

D.商品房买卖合同

【答案】：B

4、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是（）元。

A.2040.82

B.3451.83

C.5089.01

D.6666.37

【答案】：B

5、某知名房地产开发企业按高于市场上同类物业的价格对其开发的房地产项目进行定价，这种定价方法是（）。

A.领导定价法

B.挑战定位

C.随行就市定价法

D.价值定价法

【答案】：A

6、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业()的统计。

A.平均价格

B.加权价格

C.抽样价格

D.成交价格

【答案】：A

7、如果银行存款的利率为10%，为在1年后获得11000元，现在应该存入银行()。

A.12000元

B.10000元

C.9250元

D.9929元

【答案】：B

8、某开发企业某季度的销售收入为1000万元，其开发项目位于地级市。当期的期间费用为30万元，增值税税金及附加为55万元，土地增值税预征为20万元，则当期预征的企业所得税为（）万元。

A.8.75

B.11.25

C.13.25

D.15.75

【答案】：B

9、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（）。

A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款

B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型

C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息

D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%

【答案】：C

10、借贷记账法以（）作为记账理论依据。

A.会计法

B.会计规则

C.会计规程

D.会计恒等式

【答案】：D

11、某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（）。

A.形象差异化战略

B.人员差别化战略

C.服务差别化战略

D.产品差别化战略

【答案】：C

12、下述各项中，属于房地产需求分析内容的是（）。

A.相关房地产类型的在建数量

B.吸纳率分析

C.相关房地产类型的存量

D.改变用途数量

【答案】：B

13、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为()。

A.12%

B.32%

C.24%

D.30%

【答案】：B

14、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（）。

A.交通的通达程度

B.物业的规模大小

C.人口的分布密度

D.居民的购买能力

【答案】：A

15、2015年某市商品住宅实际销售量为400万m2，预测销售量为350万m2，如果平滑指数=0.65，则用指数平滑法预测的2016年该城市商品住宅销售量为（）万m2。

A.367.5

B.382.5

C.523.5

D.543.0

【答案】：B

16、所谓的“五M”包括广告的目标、资金、应传送的信息、应使用的媒体和()。

A.任务

B.可用的费用

C.广告效果评估

D.企业信誉

【答案】：C

17、进行静态条件下的计算与进行动态条件下的计算，两者的区别是()。

A.是否考虑计算公式的影响

B.是否的考虑设备寿命影响

C.是否考虑资金时间价值的影响

D.是否考虑设备磨损的影响

【答案】：C

18、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（）。

A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系

B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落

C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了

D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出

【答案】：B

19、（）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。

A.市场供求风险

B.通货膨胀风险

C.利率风险

D.或然损失风险

【答案】：B

20、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（）。

A.容积率

B.空置率

C.资本化率

D.建安费用

【答案】：B

21、采用工程量清单方式招标的，不需要在招标文件中公布的内容是（）。

A.工程量清单

B.招标标底

C.招标控制价

D.评标办法

【答案】：B

22、下列关于资产负债表不正确的是()。

A.资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况

B.资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况

C.在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表

D.编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标

【答案】：B

23、关于收益性物业的现金流，下列说法不正确的是（）。

A.潜在毛租金收入＝物业内全部可出租面积×最大可能租金水平

B.从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入

C.有效毛收入＝潜在毛租金收入－其他收入

D.净经营收入＝有效毛收入－运营费用

【答案】：C

24、物业服务企业在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（）。

A.零售商的财务能力

B.零售商需要的服务

C.零售商业物业的组合与位置分配

D.零售商的声誉

【答案】：D

25、某城市2015年初家庭总数为120万户，平均每户3人，户均年可支配收入为5万元，约有8％的家庭打算当年购房，平均住房需求90㎡／户，则2015年该市新建商品住房的市场需求量是（）亿元。

A.600

B.48

C.144

D.4320

【答案】：B

26、查账时要兼顾各方利益，公平公正地对待涉及多方经济利益的问题。这体现的是查账原则中的（）。

A.独立性原则

B.群众性原则

C.合法性原则

D.公正性原则

【答案】：D

27、生姜泻心汤中，干姜与生姜的用量比例是

A.1：1

B.1：2

C.1:3

D.1:4

【答案】：D

28、房地产的（），决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响，体现了房地产投资中（）的重要性。

A.不可移动性；区位选择

B.不可再生性；区位选择

C.稀缺性；环境选择

D.变现性差；环境选择

【答案】：A

29、财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年（）现值累计等于零时的折现率。

A.净现金流量

B.累计净现值

C.净收益

D.内部收益

【答案】：A

30、存量是指报告期期末已占用和控制的拇业空间总量。在数值上，报告期总量＝上期存量+报告期新竣工量—()。

A.报告期灭失量

B.最低销售量

C.工程量

D.盈亏平衡点量

【答案】：A

31、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款年利率为12％，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。

A.28.73

B.29.11

C.344.74

D.349.31

【答案】：B

32、下列不属于房地产投资项目经济评价盈利能力指标的是（）。

A.成本利润率

B.投资利润率

C.偿债备付率

D.资本金利润率

【答案】：C

33、地基单位面积所能承受的最大压力，称为（）。

A.地基正常承载力

B.地基最大承载力

C.地基最小承载力

D.地基容许承载力

【答案】：D

34、某收益性物业的潜在毛租金收入为100万元，假设在某报告期内的空置率为28%，受阻损失为2%，运营费用为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为56万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。

A.86

B.26

C.126

D.70

【答案】：C

35、某承租人的基础租金为5万元/月，营业额的10%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为150万元，则其应支付的租金为()万元。

A.20

B.15

C.35

D.50

【答案】：B

36、如果银行存款的利率为10%，为在1年后获得11000元，现在应该存入银行()。

A.12000元

B.10000元

C.9250元

D.9929元

【答案】：B

37、下列不属于管理费用的是（）。

A.管理人员工资

B.职工教育经费

C.户外发布会

D.技术开发费

【答案】：C

38、国际上物业管理行业的专业资格，是（）。

A.注册物业管理员

B.注册物业管理经理

C.注册物业管理师

D.高级物业管理师

【答案】：B

39、在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制的报表是（）。

A.财务计划现金流量表

B.利润表

C.资产负债表

D.经营成本估算表

【答案】：C

40、使用蒙特卡洛模拟法模拟各种变量间的动态关系时，首先需要做的是（）。

A.列出需要进行模拟的因素

B.分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布

C.选择概率分析使用的财务评价指标

D.通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布

【答案】：B

41、投资者所要求的最低利率是（）。

A.基础利率

B.存款利率

C.贷款利率

D.同业拆借利率

【答案】：A

42、在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（）。

A.竞争多于垄断

B.垄断多于竞争

C.竞争与垄断持平

D.不存在竞争和垄断

【答案】：A

43、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是()，且各因素发生变化的概率相同。

A.相互影响的

B.相互独立的

C.相互作用的

D.相互无关的

【答案】：B

44、下列关于房地产泡沫的描述中，错误的是（）。

A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的间接诱因

B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫

C.房地产泡沫产生的基础是土地稀缺性

D.金融机构过度放贷是泡沫产生的直接助燃剂

【答案】：A

45、在写字楼物业租赁中，物业管理企业可以通过对（）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。

A.面积单元

B.面积单位

C.出租单位

D.出租单元

【答案】：D

46、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。

A.《规划意见书（选址）》

B.《建设工程规划许可证》

C.《建设用地规划许可证》

D.《国有建设用地使用权出让成交确认书》

【答案】：C

47、混凝土的主要性质是（）。

A.水灰比

B.水泥品种

C.和易性

D.砂率

【答案】：C

48、（）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。

A.权益融资

B.债务融资

C.发行企业债券

D.吸收其他机构投资者资金

【答案】：B

49、商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（）存在差异性。

A.房地产开发企业的特点

B.城市区域功能

C.购房者的需求

D.城市地理环境

【答案】：C

50、表示准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例的是（）。

A.空置量

B.空置率

C.空置水平

D.空置面积

【答案】：B

第二部分多选题(50题)1、政府规范房地产市场行为的措施有（）。

A.健全市场准入制度

B.推动行业诚信体系建设

C.调整银行贷款利率

D.规范交易程序

E.加强产权管理

【答案】：BD

2、房地产技术发展环境调查包括（）等。

A.社会拥有量

B.新产品的国内外先进水平

C.新产品的技术现状和发展趋势

D.通讯及交通运输

E.能源与资源供应

【答案】：BC

3、2012年1月，G省A市一级B房地产开发公司，在A市规划区内取得两块建设用地使用权，一块是商品住宅小区建设；一块是位于A市市中心的一幢45层国际宾馆的建设，该国际宾馆为重点国际性旅游贸易建筑。该国际宾馆±0.000的绝对标高为45.000m，建筑高度为126m。在该商品住宅小区建设中，B房地产开发公司利用自有资金、从其他企业借款、从银行贷款、进行商品房预售等四方面筹集资金。在写字楼的建设中，由A市C商业银行担保，B房地产开发公司向社会公开发行债券，债券期限为两年，发行时按照每张80元的价格发行，到期按面值100元兑付。B房地产开发公司计划将发行债券募集到的一部分资金用于B房地产开发公司开发该幢45层国际宾馆的建设。

A.贴现债券

B.抵押债券

C.附息债券

D.担保债券

【答案】：AD

4、房地产景气循环的主要原因包括（）。

A.生产者与消费者心理因素的影响

B.生产时间落差.季节性调整.总体经济形势

C.市场信息充分

D.政策因素

E.制度因素

【答案】：ABD

5、随着市场细分化理论在企业营销中的普遍应用，消费者市场细分标准可归纳为（）。

A.消费习惯因素

B.人口因素

C.消费行为因素

D.消费心理

E.经济因素

【答案】：BCD

6、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。

A.空置量

B.房地产价格指数

C.平均建设周期

D.吸纳率

E.失业率

【答案】：BD

7、可用于互斥方案比选的方法有（）。

A.净现值法

B.内部收益率法

C.动态投资回收期法

D.费用现值比较法

E.费用年值比较法

【答案】：AD

8、下列关于基础利率的表述中，正确的有（）。

A.等于银行存款利率

B.等于银行贷款利率

C.是投资者所要求的最低利率

D.是银行同业之间的短期资金借贷利率

E.一般使用无风险的国债收益率作为其代表

【答案】：C

9、建设项目各阶段中，影响工程造价的因素有（）。

A.项目合理规模

B.功能分区

C.建设地点

D.工程变更

E.设计方案评价

【答案】：ABCD

10、下列房地产定价方法中，属于购买者导向定价的有（）。

A.挑战定价法

B.价值定价法

C.领导定价法

D.认知价值定价法

E.目标定价法

【答案】：BD

11、在房地产市场调查中，收集一手资料常用的方法有（）。

A.文案法

B.观察法

C.访问法

D.问卷法

E.实验法

【答案】：BCD

12、注册商标所有人是指()。

A.商标使用人

B.商标设计人

C.商标权人

D.商标制作人

【答案】：C

13、工程造价的计价与控制是以（）为对象，研究其在建设前期、工程实施和工程竣工的全过程中计算和控制工程造价的理论、方法，以及工程造价运动规律的学科。

A.建设项目

B.单项工程

C.单位工程

D.分部工程

E.分项工程

【答案】：ABC

14、从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有（）。

A.投资利润率

B.通货膨胀率

C.投资风险

D.经济增长率

E.存款准备金率

【答案】：ABC

15、机器字长为8位，定点整数x的补码用十六进制表示为B6H，则其反码用十六进制表示为()。

A.CAH

B.B6H

C.4AH

D.B5H

【答案】：D

16、甲程序员为乙软件设计师开发的应用软件编写了操作说明书，并已交付用户使用，（）享有该应用软件的软件著作权。

A.甲程序员

B.甲程序员和乙软件设计师共同

C.乙软件设计师

D.甲程序员和乙软件设计师都不

【答案】：B

17、政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（）。

A.项目是否符合国家法律法规要求

B.项目是否符合保护生态环境的要求

C.项目是否符合国家宏观调控政策的要求

D.项目是否符合该企业投资目标实现的要求

E.项目是否符合该企业经济效益要求

【答案】：ABC

18、建筑材料的物理性质中，与温度有关的性质包括（）。

A.耐水性

B.抗渗性

C.抗冻性

D.导热性

E.热容量

【答案】：D

19、以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划管理包括（）。

A.开发项目的选址、定点审批

B.核发建设用地规划许可证

C.设计方案审批

D.核发建设工程规划许可证

E.核发建筑工程施工许可证

【答案】：BCD

20、房地产置业投资的目的有（）。

A.赚取开发利润

B.满足自身生活居住的需要

C.将购入的房地产出租给最终使用者以获取出租收入

D.满足自身生产经营的需要

E.参与房地产间接投资

【答案】：BCD

21、下列关于资产负债率的表述中，正确的有（）。

A.表明了负债占资产的比例

B.反映了项目的财务风险程度

C.资产负债率越高，则企业应变能力越强

D.属于长期偿债能力指标

E.房地产开发企业的资产负债率一般较高

【答案】：ABD

22、房地产间接投资的形式主要有()。

A.投资房地产信托

B.购买住房抵押支持证券

C.购买房地产企业债券

D.购买物业用于出租经营E购买土地进行开发

【答案】：ABC

23、下列关于内部收益率的表述中，正确的有（）。

A.内部收益率反映了项目的动态盈利能力

B.内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率

C.当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的

D.如果使用贷款，且项目盈利，则全部投资的内部收益率要高于资本金内部收益率

E.内部收益率越高，投资风险就越小

【答案】：ABC

24、通过资产负债表，可以了解企业的（）。

A.偿债能力

B.经营能力

C.经济实力

D.现金流量情况

E.经营成果

【答案】：ABC

25、房地产开发项目的基本报表包括（）。

A.现金流量表

B.财务计划现金流量表

C.利润表

D.资产负债表

E.投资计划与资金筹措表

【答案】：ABCD

26、以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是()。

A.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入

B.利润总额=经营利润+营业外收支净额

C.税后利润=利润总额-所得税

D.经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金E销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税

【答案】：D

27、从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。

A.可转换性

B.可区分性

C.可营利性

D.可实现性

E.可衡量性

【答案】：BCD

28、根据消费者购买行为的差异，市场营销学将所购商品分为三类，即()。

A.家电产品

B.便利品

C.选购品

D.特殊品E日用品

【答案】：BCD

29、抵押率的确定受（）等因素的影响。

A.抵押物的流动性

B.贷款期限长短

C.通货膨胀预期

D.抵押物所处的市场条件

E.抵押物的新旧程度

【答案】：ABCD

30、在房地产市场中，土地的交易包括()等子市场。

A.商业物业

B.特殊物业

C.土地买卖

D.租赁E抵押

【答案】：CD

31、建筑物的防雷装置一般由（）组成。

A.接天线

B.引下线

C.上引线

D.接地线

E.接闪器

【答案】：BD

32、抵押率的确定受（）等因素的影响。

A.抵押物的流动性

B.贷款期限长短

C.通货膨胀预期

D.抵押物所处的市场条件

E.抵押物的新旧程度

【答案】：ABCD

33、在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，现金流出不包括（）。

A.开发建设投资

B.土地增值税

C.借款本金偿还

D.借款利息支付

E.运营费用

【答案】：CD

34、收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有()。

A.潜在毛租金收入

B.经营费用

C.租金损失

D.其他收入E报酬率高低

【答案】：ACD

35、收益性物业管理中的运营费用可以包括下列（）。

A.租金收入

B.保证金

C.固定资产折旧

D.人工费

E.公共设施设备日常维修费

【答案】：CD

36、下列选项中，属于工业物业市场的有（）。

A.普通住宅

B.公寓市场

C.休闲旅游设施

D.仓储用房市场

E.工业写字楼

【答案】：D

37、下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有（）。

A.房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本

B.大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售

C.依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理

D.房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益

E.无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入

【答案】：AD

38、房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括()。

A.房屋销售价格指数

B.房屋租赁价格指数

C.房屋抵押价格指数

D.房屋消费价格指数E土地交易价格指数

【答案】：B

39、在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有（）。

A.成本低

B.反馈快

C.能深入了解被访者情况

D.回收率高

E.能深度访谈

【答案】：AB

40、抵押率的确定受（）等因素的影响。

A.抵押物的流动性

B.贷款期限长短

C.通货膨胀预期

D.抵押物所处的市场条件

E.抵押物的新旧程度

【答案】：ABCD

41、关于商业物业投资的说法，正确的有（）。

A.商业物业分割产权销售越来