表单模板-cjdc-wi yy04bd01项目后评估报告

第一部 项目定 一 二 三 四 第二部 一 二 三 四 第三部 产品设 一 二 三 材料问 第四部 成本控 一 成本分 二 现场费用分 三 .经验教训 第五部 财务管 一 二 项目过程潜在问题分 三 第六部 工程施 一 二 三 四 五 第七部 销 一 二 三 四 第八部 客户服 一 二 三 四 五 处理...............................................................................................................................六 第九部 物业交 一 二 第十部 物业管 一 二 三 项目概况介绍项目后评估的工作成1、从项目的销售情况、项目建成后的使用情况及客户反映验证项目市场定位及客户定2、从客户角度了解客户对产品的需求情况，了解市场动态的变化，积累客户需求信息3、为公司建立产品标准体系积累信息和素材；4、对项目开发的流程改进提出思考和建议。项目后评估综1、包括项目开发过程的总体经验和教训总述2、第一部分目定一、市场定位评1 成功之处、功能定位。从项目规划条件、所处位置及区域发展情况看，将项目的公寓部分定位成70年的“商务公寓”是最合适的选择，而且提升了项目价值。、目标客户定位。公寓的目标客户定位为中小企业（以小型企业为主）也相对准确；的概念这样产品的竞争力冲击力更强研发部在报告中也认同了此种调整目前写字楼的客户有半数“层商务的者虽然其数量“零买的客户数量相当，但前者的的面积则大大超过后者。2 不足：为避免定价偏低，可以通过销控来解决，即分多个价格阶段推出，销售速度过快时可以暂时“封盘，重新定价。回过头看，当时研发部曾较高的售价预期是可以实现的。《总经纪公司及研发部要加强对写字楼市场（包括客户需求）的了或微调，也需要做充分的调研，且需要研发部深度参与。二、产品策划（定位）评产品策划（定位）商场空间基本按沃尔玛的要求设计，空间结构上满足要求合理，本项目属所有的A座写字楼及公寓几乎受不到影响。三、产品深化定位（细节定位） 有几个雨水的排水口正对写字楼主出，严重影响形象，下雨时更不雅观；冬天、大堂 、楼层公共走廊、电梯厅、公共卫生间。不易贴好瓷砖。一位有较多业务的客户认为，公共厕所是办公楼形象的重要部分，西、车 使用时将原设计的车库出进行了对调。说明原来对交通动线的考虑尚不周全。由于现在的出口是原设计的，停车场处目前暂设在一个急拐弯的地方，车技 出的坡道防滑效果很差。由于部分露天，雨雪天气比较。现在加顶棚又担心影响景观。如何在车库出的设计中解决观瞻及使用效果的问题，值得进一步研、其他空间 2.52.62.5、精装修。写字楼客户入住后，由于需对办公区域进行分割等原因，基本都将原少了的清运量。、公寓的下水管偏细，导致下水慢，且小的杂质也冲不下去。有的客户认为还不如普、电梯 不是最靠近的电梯先启动到达。客户对此意见很大，4层的客户说经常等5-6分钟。定、空调写字楼及公寓的被访客户均不认可户式空调的质量，有的客户过去使用过此空调，觉得其性能比不空调。被访中他们表示，如果是空调，他们不太在有的客户认为户式空调的后期还得自己操心，比较麻烦、网络系统、容、门禁系统造访业主的客人因为没，还得让业主下来开门，或者客人绕到首层大堂才能乘电梯员厅。目前物业公司将部分面积（约150平米）出租给某员厅经营，生意很好，物业公司说可到3元/平米/天。说明员厅不仅能解决客户需求，还能带四、中小企业选取写字楼主要标准（根据客户访谈整理30-40500（注：某被访客户认为的半层面积正好符合其企业要求离上下游客户（或是要经常去的部门）近是很重要的第二部分目开发计一 项目开发计划执行情况概20029X0370211，029，0312，0411122002920029200310200312200312200472004102004102004920041020041220041129总体来看：项目在公司全体的共同努力下，开工后施工进度控制总体较好，顺利二 计划管理工作经验总公司要求，项目实施初期虽有使用Project软件制定的开发计划，但月度工作计划采用Excel软件编制和考核，没有表现出各关联任务的相互关系。2004年3月份，计划部开始使用Project软件将开发计划和月度计划合一。根据的实际情况，用Project细化了施工阶段的各项任务。在Project项目列表中可以清楚的展现各项任务的关系，方便任务的、汇总、并可及时发现延期任务对后续工作的影响。在编制月度计划时，能够有意识的对有条件开始的工作提前安排并列入计划，如：项目的面积实测提前在9份列入项目计划，并于10月底提前完成。实测报告的提前完成，及计划项目的计划主要由计划主管向项目经理和各业务部门了解沟通方式主要是、度，及时将项目进展情况拍摄成，反馈给部门经理及项目经理。公司及时掌握项目进展情况。依据计划记录对项目和进行考核。计划的报告和考核，使公司较全面的掌握项目进展情况，对和员工工作也达到了一定的协调、计划部在监督考核计划执行的同时，也对工作起到了协调和作用，如：在遇到关键任务可能延期的情况，及时向部门、项目经理反映，并发通知到相关部三 教训及改进建成计划任务存在遗漏和计划工期不合理现象，没有完全实现前后置任务合理，计划的动态不足，对项目总经理的支持和提醒还有限。计划管理的认识高度还不够，缺乏全效传达给。需要重点培养和提高计划管理的水平，统一思想。计划管理使用的软件是单机版的Project，计划的调整靠传统的或面谈，效率低、反应速度慢，项目组成员沟通协作。建议使用Project网络版软件管理培训计划执行是一个难点。这些计划没能顺利执行的主要原因是施工单位不主动配合，建议将培训、资料交接内容列为合同条款，对施工单位的配合要求更加明确。严格的计划考核起到一定的督促作用，但存在一些问题。例如公司视察工程进展起了较大的促进作用，说明有些事情不是不能做好，但为什么要在的直接过， 立的产品标准体系。在项目操作过程中，研发部要更主动地了解图纸设计情况，设计部则也需更及时地将设计中需要市场信息支持的情况向研发部反映。目前研发部除安排每个项目设一个项目主管持续跟进外还增加对项目后期操作进行跟进沟通应能起到较好的作用。经纪公司的策划与最初的产品（策划）定位有极大的关联关系，经纪公司的后期要与研发部充分沟通，特别是涉及到后期的定位调整，则更需要沟通、交流、第三部分品设一 设计工作总问题等等反映我们的关注的焦点不够，图纸系统化问题很多。超出沃尔玛所有店的装修档次。电梯厅的照明采用48盏节能灯的问题：对以后的物业管理产生较大的影响。如接排到地面广场，夏题容易解决，而冬题造成积冰。走明管施工，作废的管线加上重新施工的管线费用近80万元，单纯增加的费用约50多万消防系统：由于原北建院设计图纸与消防深化设计图纸不交圈，造成设计节点。设计对空间、颜色、尺寸大小等效果的判断（外墙分格、颜色）由于图纸的出图进度不能满足工程施工进度需要，增加现场，项目于年7月底前一直按施工准备图纸进行施工，现场基本属于边设计边施工状态，设备专业的定位与标准不确定，各专业与土建配合的预留与预埋图纸只能以现场的形式来指导施工，土建图纸也只能以施工准备图的形式，所以造成现场较多，剔凿和返由于设计原因增加的费用和变更、拆改的费用占一定的比例，而且不考虑因为改动而带来的工期延误损失。因此我们需要解决如何控制如何挑选设计院，如何控制设计院的设计水平如何与设计院建议由于计自身责任出现的现场,如少漏设计：设计方案不能满足要求；重大的设计等，应扣除此部分设计费。并向设计院索赔因此给造成的损失（这项工作不太容易做到这些问题频繁发生说明我们对设计院的要求和控制力度还不够，施工有总包，设计也应实施总包负责制，对各专业深化设计，进行汇总协调，以避免设计不交圈，造成设计漏项及设计不合理。而设计图纸的质量与成本的施工方案进行审核，从方案及设计阶段对成本进行控制。加强设计图纸的审核力度，力争在施工前把图纸中存在的问题解决，避免施工完成后再进行修改，减少实施过程中的成本预测外费用的发生。所以公司应采取措施加强对设计质量及经济合理性的力度，加重设计责任，从作起，才能有效控制造价，保证工程质量。二、产品设计问题及客户反馈意综合X（热水）采暖方式较好，大门则选用转门。的平面设计再细加研究。另，车库高度不够，稍高的商务车进出时需十分。公寓的锁在管井里，业主看不到用电量的情况。目前靠物业公司经常提醒，很隐患。物业公司认为经理室和部的形象比较重要，最好安排在地上，装修要稍好些。三、材料问第四部分本控与前期运营目标书对比，本项目产品变化主要有以下几点 原运营目标书中项目的公寓四单元为X，现为我公司回购后销售，虽增加 原运营目标书中是以休闲功能为主，后根据销售及市场需求改为带餐饮功能销售，增加了煤气及污水管道，并及时取消了内的隔墙和与房配套的风机房等设施及管道，在未造成成本增加的前提下增加了销售面积并按照较高的售价 3-6售，造成设计院工作重复、出图进度滞后，造成各专业管线的拆改、电气系统层盘调整、空调系统调整、消防系统调整等共增加现场费用约27万元。改为整层后销售又存在一些，部分楼层为满足客户要求又改为半层销售，增加隔墙、增加改造配2.5一、成本分（以结算为准也存在成本指标估算的因素。495A二、现场费用分项目现场增加总费用估约为3881万元（占总合同额的10%），详细原因分析见项变更分析表变更洽商原X项备(万元已签合同总估约变更总费用12合同范围外增加内及合同外内容增加费345施工中变更洽67客户洽此部分费用可收8合理化建议节约费---三 .经验教训的部分现场不能提前。将成本节约放在首位，在涉及费用发生时应及时与成本中心协调、沟通，尽量做到产品与成本的合理匹配，公司管理制度应执行。第五部分务管一、管理分筹措及成本管“了公司整体财务费用；3、金融政策变化对按揭回款的影响，央行121文件出台后增加了对括：按银行同期利率计算的利息及按金额的5‰计算的担保费。2002至2004年度地产各项目财务费用负担情况如下表所示，项目分配负担财费用比例占2002至2004年公司全部项目财务费用的25.61%，与其成本投入及回款进度相适应。同时，表1显示，本项目实际财务费用占开发成本的4.4%，于同期操作的尚都项目1各项目财务费用分配情况汇总单位：万年尚都 望海 金比金比金比金比金比-----总计投资及回款进度比较表(不含超市开发进时累计投资完成（万元完成比累计销售回款（万元回款比1开--2开3结构封4幕墙封5精装完6园林市政完7竣8入 央行于2003年6月5日发《银行关于进一步加强房地产信贷业务管理通知（[2003]121号有关主要规定有1商业银行只能对主体结构已封住房的个人个人住房；2、对借款人第二套以上（含第二套）住房的，当提高首付款比例3借款人申请个人商业房的抵借比不得超过60％期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋；4房改房或第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外 央行与2005年3月17日起调整商业银行自营性个人住房政策：一是将现行的限档次基准利率的0.9倍商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和倍（即5.51%，比现行利率5.31%高0.20个百分点。二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门的各地房地产价格涨幅自行确影响分析很大影响。当央行05年提高住房利息时，公寓已完成了销售。写字楼按揭本身不越来越谨慎的态度，在上采取从严从紧的态度，各行纷纷上收权限，增加限款要求银行的可能。但是对于这种客户的从另一个角度来说是对开发商的保护，有利于避免后期因客户欠款承担保证责任等一系列风险。462公司地门头沟财政返税，取得返入218.6万元，其中2003年48.6万元、2004170万元。公寓部分破格争取到土地免税，为优化项目成本分配，避免缴纳土地二、项目过程潜在问题分项目采取项目转让的方式取得，项目建成后将写字楼B座返还原土地方市热力集团公司，其潜在风险在于：如果税务部门对此交易按照“视同销售”的原则征收，则需在计划外多交2863万元、其中营业税金及附加1042万元、土地3213万元、所得税-1410（按照目前数据估算58472984按揭流程急需加随着房地产成为金融部门风险管理的重点关注领域之一，各银行在按揭的和专人分配，根据各行特点分配各行的业务量，减少压单；按揭报批的过程应有专人，保证客户及时提交资料报，及时组卷报银行、银行优先报审客户。对于由银行、客户、开发商签订的抵押担保合同是应被关注的潜在风险点。传统的习惯是银行提供什么合同就签什么，出于对银行的信任不加，但现作中我们发现，银行会根据自身需要调整合同版本和条款，并不一定每次会正式告知签约对方，往往增加的延长担保期间、增加回购条款等都是为了保证的安全却增加了保证人的责任。因此今后的项目在按揭操作中将采取由公司统下发经的合同文本经纪公司遵照签定对于银行提供的签约文本与公司下本不同的，应先报公司同意后再签。本项目仅有极个别客户拖欠按揭款不还，由作为保证人代还银行后追缴。这是目财务部曾会同法律部向市住房担保中心了解过由其直接提供全程担保的操作模式，但目前有个别银行不认可这种担保方式，并且此种保证仅限于个人住房。同时在这种操作模式中，住房担保中心对客户资信的比银行还要严格，这就对销售提出了项目的销售是比较成功的，但公司整体的项目销售管理环节有待进一步优化，建议通过修订相关制度明确的责任优化流程进一步提高效率加强促销方式、合同及补充协议签订、退房手续、客户欠款追缴等方面的管理，并关注各项制度的执行和三、项目财务管理流程的改进。 第六部分程施一、施工过程综楼精装修，其他为粗装修。建筑面积：138377200293，20031115日结构封顶，2004930日完成四方验收，20041129日取得竣工备案表，总工期757日历天。总包单位:建设，甲方分包：精装单位三家、消二、施工情况评和考核办法并工程施工的整个过程。甲供材料、设备按时进场；对一些部门施工单位的管理（配电室、热力站）等。对施工过程中一些的变更和意想不到的事件要快速决策，提高办事效率以免影响进施工细节考虑不周，如大面积的外墙涂料（外保温）应考虑分格；室地面裂缝、因此让总包成为协调管理工作的主要甲方在监理的协助下检查督促各施工为准还是以竣工备案为准保修期的起始日按取得竣工备案之日算起工程的准化以便施工过程中收集；要明确需物业办理的证件如：饮用水卫生证等三、合作单位评精装单位：筑维公司管理能力较强配备整齐，施工进度、质量施工进度、质量能力较差，管理流动性大导致施工现场出现质量问题。渤海铝（幕墙安装）： 要加强甲方决策的能力和效率。如工程现场的决策和办理效率；工程进度款办理速度；工程合同的速度施工现场要建立起一套制度并应坚 执行第七部分一、项目推广策略分析总费用较低，这意味着在推广过程中无法使用比较的推广，而这与目前多数项目采用的“推广”是相违背的。在这样的项目条件与前提下，我们在项目销售筹备期，就形成了“低成本”这一项目前期，推广的目的就是解决现场来访量的问题，在项目销售中期，目的就是促进客户成交的问题，而到项目后期，就是解决价格的上涨以及写字楼整层销售而产高推广准确率的过程。1、推广的定商务公寓部传递产品信息。而项目原定行销策略为“优势集合，梦想无边界”，我们认为，这样的策略与项目的产品性质是相违背的，因此，将原有的“无边界OFFCE”这一推广改变使用为商务公寓部分的案名，这样既保证了推广策略的准确，也为写字楼达，而不宜涉及过多产品信息，这样会使传达的定位容易，客户的点也会更加明写字楼部商务公寓的竞争，以及区域客户特征等具体情况，广案名：——INDEOFFICE。推广—层商务·层精神。释义：□“INDE”为“IndipendenceOFFICE”的案名相对应，保持推广的连续性。□层商务·层精神：重点阐述标准层在1000（全层独有）、独立景观（360度景观）、独立设备（独立空调、电梯及机电设施）、独立形象（全层拥有的企业形象），加上项目原有的区位、交通及配套等卖点，全面提升项目产品形象。1000原写字楼推广——Minioffice标准层划分为六套以小面积写字间这一市场相对空白作为切入点，但最终测绘后六套面积分别变为：180—21080120180平方米以上的写字楼市场供应量非常大，因此上述推广已不再适合项目现有情况。65%，如果进一步分割，增加走道面积，2、推广的执任何优秀的如果执行不力，都将变成一句苍白的空谈，项目推广的执行一直通过两条线来执行，一条为行销过程中让客户点的明确形成到反复，这里边主要的工作为形成项目的视觉识别要素；另一条为在整个的推广阶段中，使用有效的强商务公寓部视觉识别要素的形成：为形成比较明确的视觉点，我们与公司形成的视觉元素的原则共识，即科技感、感与冲击感，最终，高戈公司完成的元素为，认购积累期与签约销售期又应细分为2-3个阶段，这些阶段划分的依据就是“积累客户-客，9店，第二次集中认购）与11月8日（现场售楼处，产品说明会）也举行了两次活动。目推广的方向总是随着项目遇到问题，为了解决这些问题而变化的。回顾的项目推广，OFFICE问题。写字楼部3□推广：项目商务公寓实景商务样板展示，一期热销，二期即将推出□推广《目标》杂志中专现场户外的发布、完成写字楼产品说明书的设4□推广：2003年中关村十大写字楼，拉升项目形象□推广《北青》1-2个整版、现场户 5□推广：二期“INDEOFFICE”正式推出“在80%的人需与别人共用一层办20%□推广《北青》1-2个整版、现场户外的发布（继续、中关村写字楼商会的利用、各主流报纸关注的等、网络推广（主要门户的首页）6-8□推广：“层商务·层精神9-10□推广：项目5个“独立”的阐□推广《北青》2-3个整版、具有一定实力的企业直投、现场户外的发（继续、中关村写字楼商会、网络推广（继续11-12□推广：项目“低成本入住”的阐□推广：现场户外的发布（继续2005．1-3□推广：项目“少数人的权利”关于低成本入住的阐□推广：现场户外的发布（继续、少量报的发布、网络推推广的总结评不同阶段，采用不同的推广，解决不同的问题，这一规律在项目推广费用比较有限8在尽短的时间内让区域客户了解性价比的优势，结果，8月份第一次集中排号就预定了168个单元，事后销售部的统计也证明了在那阶段，性价比成为客户产生的第一因910月份，项目在第二次集中认购之后，着对内、对外的双重压力：对外，周边上，应该说，与100左右的客户项目，这一阶段的客户已明显发生了变化。在这一阶段，客品档次，而解决这些问题，必须依靠大众的作用。因此，在10月份的下旬开始，项目强力地使用北青等平面，采用高频率（4次/月、特殊版面（竖1/2版、软硬结合的同时根据写字楼部分的产品特性，在上述推广的基础上，针对写字楼我们在挖掘客户来源方面，更加重视的作用，更广泛地利用行等可能产生销售的；在市场形象方面：将主要解决产品形象问题，准确、直接地向客户传递产品信息；在推广方面：最重要放在解决产品形象问题（如中关村区域的户外等，其次用于直接挖掘客户的（直投等；在策略方面：在平面形象中使用简洁、商务的元素，同时考虑写字1-2推广工作改进建需进一步提升对写字楼客户群特性认识针对区域写字楼客户群较小等实际情况，更有针对性地调整销售推广策IT10-20（区域加强售楼处现场及产品包写字楼前期售楼处——200411陷而写字楼客户对产品认识又极为理性成熟其看不能直观感受项目使用情况，即项目期房阶段我方想要促成决断签约难度极大。加重现场整体氛围的营加大直投等客户有效率较高推广的力推广加强与工程部门、物业部门等多方工作沟通，争取最大程度的工作支今后的工作中不断加强沟通，得到、更及时的工作支持，更好地完成甚至提升公司二、项目推广费用情2003520052户 发布及制在项目的总体推广费用情况中，支出比例最高的三项分别为：报广及杂志42.45%、户外发布及制作15.46%、网络9.05%。事实证明这三项推广方式也是房地产推广三、关于沃尔玛谈是双方的重要一面，但就整体过程来讲，谈判的方式、节奏的掌握、重要问适当的表达方式才能得以充分完善的体现。而在，几乎每个员工都需与合作单位进行1、在双方初步合作过程中，如意向书、框架协议的签署，应尽可能将认为重要的2、在重要谈判前，适当了解对方背景、拟定谈判议程、预想对方可能问题并进3、在谈判初期即应会同其他部门确定谈判重点内容，并将其与其他可放条款混同谈判，但意识中应将全部重要条款清晰的划分出、争取点，并在谈判中及时的掌握分4、重大的谈判应组成谈判小组，在主谈人的下，在小组中相互分工，各取，5、谈判过程中，注意文字及笔记留存，在取得一定进展后，即应以会谈纪要、函件等形式予以文字，并尽量取得对方签认，防止成果反复、前功尽弃。6、树立正确的谈判意识：谈判的目的是求同共赢。故需时常的换位思考，方能提出不7、谈判中应始终掌握谈判重点，避免在枝节中浪费过多时间及精力。学习把握谈8、树立，不应以自身专业为唯一着眼点，避免出现沟通不畅、配合不紧密甚至于相互推卸责任等。 身工作量及难度、公司流程已完成会签等原因而置之不理，避免错误进一步扩大。10、谈判中合理运用谈判技巧，思考、随时更新观念，合理调节利系，注意倾11、谈判始终应注意保守公密，注意与对方谈判过程中计划、文件、规章的遗12、以上是与沃尔玛谈判过程中的一些心得，当然“谈判是一门艺术”需要深入的学习研究才能体会其真谛，但掌握适当的谈判，将有助于自身专业的提升与深化。四 关于销售合同的管房合同》的签署。作为公司与客户唯一的法律文字依据，商品房合同的签署、管署过程中，需加强控制力度，如合同签署后至预售登记完毕的时间，收集客户按揭资料的时间、去除银行政策影响预售登记至按揭到帐的时间、返回母公司合同的时间等等都缺少明确而必要的制度、规范予以约束控制3、销售合同管理制度不严格、明确：如，何时催促、何时由谁寄发第一期催款函、第二期催款函、与客户往来函件如何保管？以何种形式交予母公司？公司以上要求未得到充分的回应。而逾期客户往往是的高发群体，的收集又是来源于日常工作的点滴积累，如操作不当或管理不利，公司可能将为此损失。理，避免管理细节中出现错误。2、经纪公司项目组应设立专职独立合同管理，其责任负责合同的签署、文本的准备、与母公司关于合同的接洽、催收、公司要求回款的时间制度、监督客户逾期还款后的催收款发函制度、负责客户合同、、往第八部分户服项目的客户服务工作开始于项目的销售阶段，除了日常客户工作外，开展了客户工程洽商工作、客户集中入住工作和工作。 客户的日常工作1、定期为已签约客户寄送生日卡维系客户感情。定期为客户寄送内扩大公司在客户中的，使客户、准客户和潜在客户不断关注公司的发展。2、客户顺利入住后，根据客户的具体情况，中心与合作，利用内专栏为客户提供宣传自平台，同时达到让客户宣传的“双赢效应”。客户表二、客户工程洽商工2003-2004年项目开展了客户洽商工作共有7位客户提出了洽商要求在为客户办理1、针对客户的工程洽商要事先制定限制性条款，并培训到经纪公司的销售员，在客户2、由于对施工现场的专业知识了解甚少，在跟进现场施工的过程中，出现了一些问题。虽然经过后期为客户解决了，但是说明加强各专业知3、通过客户的工程洽商工作与客户建立了良好的关系，对进一步的客户有积极意三、客户入住工3业公司和地产公司团结一致，通力配合，为集中入住工作的顺利开展奠定了非常好1、在客户入住前期，中心组织了多次针对入住的培训，包括海润问题警示培训、入住流程培训、入住管理办法培训、业权培训、担保培训、入住的接待礼仪培训和协同、团结一致的作用，是顺利入住的重要保证。2004年10月和11月，中心邀请舒可心先生参与了对物业公司的全面反验收。通过反验收，检验了物业公司对的接管能力，对物业公司接管和后期客户做了，有效减少了客户入住时的。项目工作的基础是项目情况。通过参与项目物业接管验收工作，我们对项目的具体情况有了更清晰的认识。为后期客户提供了良好的基础。2、集中入住现场工作在经纪公司、物业公司、地产的通力配合下顺利开展。集20041219～3112，1920223183、客户对入住时交付的相关费用（费用、物业、供暖费）基本没有提前期销售时，经纪公司采取统一的付款方式，避免客户欠款的风险法律部在购房合同中特意对入住事宜进行了明确约定，杜绝了因客户欠交费用给4、入住时，需要我们全面掌握客户的具体情况，针对特殊客户制定特殊入住方案，及时掌握工作的主动性，避免由于信息缺失而不得不应对。四、售后维保问1、入住后，保修单回单率为84％（物业公司提供数据。但仍然存在个别维保单位现场维保较少，无法及时有效解决问题的情况。2、电梯运行速度慢，智能化功能较弱，给客户带来了很多不便。上下班人流比较集中时，这个问题尤显突出，客户等梯的时间一般在10-20映多次但是现场情况仍然没有得到明显改善。据了解，现场电梯维保只有13、公寓的供暖设计存在问题，客户入住后反映温度较低的量很大《警示：今后4、公寓已入住业主反映中国电信提供的网络接入服务传输速度慢、稳定性差的问5、2.0五 处理，入住以来主要集中在供暖问题和网络宽带问题上，同时也出现个别业，1 积极主动的服务态度带给客户充分的信任感，降低客户的抱怨情绪2 及时有效的沟通，与客户达成解决问题的共识3 为了提高维保队伍的服务素质，需要我们1）期签订相关合同时细化关于的条款2）对现场维保进行客户服务培训，提高一线的服务水平六、客户对“业权”和“工程保证担保”的1、为了更好的推广“业权”和“工程保证担保时，在客户入住时，对物业的收取进行了说明，使客户切身体会到“业权”2保证担保”自身权益的意识，同时，也体现出业主对“工程保证担保”还没有总结项目客户服务工作、加强2、不单公司的每个员工要有服务意识还要“全员的理念带给我们的合作伙伴， 第九部分业交一、接管验收工自2004年2月，自房管部正式成立以来，和物业公司的工作对接即列入其工作任务之一。为配合物业公司顺利完成接管地产公司开发的项目，房管部在地产公司项目组的11、上述两个文件在2004年7月底经公司批准，正式颁布实施。房管部和物业公司分2004年4月，市首旅酒店物业管理组建项目组，2004年6月，物业公司项目组工程进驻现场办公，2004年9月1日物业公司项目组进驻现场办公。项目组进驻项目现场的工程技术积极合地产公司参加了消防验收四方验收、检查报告《四方》等报告，及时与项目组、监理公司、施工单位沟通，并上报物业公司总部及地产公司项目组。为正式接管做了上的准备工作。2 精装修房屋的接管验收工按照项目总经理的要求，2004823对写字楼A2210地产公司工程部全力配合，对房屋及设备设施进行验收，并做了详细的验收记录，汇报地1120041129收验收流程，12月29日将A、B、C、D座全部移交完成，由物业公司进行接管。项目精装修房屋的验收，是严格按照地产公司制定的《验收流程》进行的。物工程技术部也提供了大力的支持。实践证明《验收流程》在实际工作中是非常具有操作性的。3、项目公寓C座首层底商公寓C座四单元二三层以及超市D座四层屋顶为毛坯房在进行精装修房屋验收的同时，物业公司在地产公司工程技术部的协助下，组织人力对上述毛坯房屋进行了验收。验收的主要依据是工程部提供的毛坯房屋交房标准。同时对这些楼层的公共部分的验收，是严格按照精装修楼层公共部分的标准进行的。4 工程设备设施的接管验收工2005131完工作包括：排水系统整体未进行验收；现场沃尔玛污水坑漏水情况，已确定防水由后物业公司整体调试，并汇报验收记录；停车场系统现正调试运行中，随时启用。其