资产评估学10房地产评估

第十章：房地产评估

房地产评估是十分重要的－章，也是目前世界上评估最成熟的部分。房地产又称不动产，我国资产评估准则就称为“不动产评估”。但建筑物与土地又不能截然分开。两者有着密切联系。可是理论上又是独立的，合写一章，又各有独到的理论，不能不分别叙述；写成两章，又有许多相同之处，难免重复。本书放到一章讲述，但土地与房屋的理论又要分别讲述：所以，在第一节房地产概述中，要分别讲土地理论和建筑物理论。进行评估时可以放到一起评估。1

第一节：房地产概述

一、土地

土地是指地球表面的陆地部分，包括内陆水陆和滩涂。广义的说，土地是指陆地及其空间的全部环境因素。是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然历史综合体。土地具有二重性，一方面是资源，另一方面是资产。这在城市土地上看得更清楚。土地供给可以分为两种供给：一是土地的自然供给；二是土地的经济供给。下面我们来讲述这两种供给：2

土地的自然供给它是指地球供给人类可利用的土地数量，它反映了土地供人类使用的天然特性，其数量包括已利用的土地和未来可利用的土地，即后备土地资源。土地的自然供给是资源一面，是稳定的，几乎不受人为因素和社会经济因素影响，因此，没有弹性。一般说来，自然供给的土地，具有五个条件：

1.适于人类生存和工作的气候条件；2.具有适于植物生长的土壤质地和气候条件；3.有可以利用的淡水资源；4.具有可供人类利用的生产资源；5.具有一定的交通条件。

土地的经济供给

它是指在土地自然供给的范围内，对土地进行了开发和整治，可以满足人类不同需求的供给。土地的经济供给是人类通过开发或者再开发利用而形成的土地供给，因此是资产。这种供给的数量受人类社会活动影响，是具有很大弹性的。如调整用地结构、提高土地集约率等都会影响供给数量。3

土地及其定着物称为不动产

所谓定着物是指附着于土地，在于土地不可分离的条件下才可以使用的物体。如建筑物、构筑物等。定着物与土地分离要花费相当大的劳动和费用，因而会使地价发生上升变化。

地产和房产均属于不动产。土地的特性应该分为自然特性与经济特性两种：

1.自然特性：位置的固定性；质量的差异性；资源的不可再生性；效用的永续性。

2.经济特性经济供给的稀缺性；产权的可垄断性；利用的多方位性；效益的级差性。4

二、地租与地价理论

（一）地租理论

土地没有价值，但土地具有价格，土地价格是地租的转化形式。

根据地租产生的原因于条件，地租可以分为级差地租和绝对地租两种形式。马克思指出，不同地块的土地，在地理位置、肥沃程度等方面的差别形成了不同等级的土地。等量资本投入到等面积不同等级的土地上，因不同生产率而产生的归土地所有者占有的超额利润，便是级差地租。

垄断地租是由垄断价格带来的超额利润转化而成的地租。垄断地租的形成，除了土地产权垄断以外，还有某些土地具有特殊的自然条件而形成，如受产地、自然环境和自然资源影响，能产名贵优质酒，酒的价格由购买者的购买欲和支付能力决定，是一种垄断价格。

5

（二）地价理论

1.马克思的地价理论

按照马克思的劳动价值论，土地是没有价值的，因为土地不是劳动的产物。

地价不是土地的购买价格，而是土地地租的资本化。

没有开垦的土地是自然物，不是劳动产品，没有任何价值。

同时马克思又指出：“价格形式不允许价格和价值之间的量的不一致，也就是价值量和它的货币表现之间的量的不一致而且能够包含一个绝对的矛盾，以致货币虽然只是商品的价值形式，但价格完全可以不再表现价值。有些东西本身并不是商品，例如良心、名誉等等，但是也可以出卖，通过赋予它们的价格，取得商品的形式，因此，没有价值的东西在形式上可以具有价格。在这里，价格表现是虚幻的，就像数学中的某些数字一样。”（《资本论》法文版82页－83页）。62.效用价值理论学说

效用价值是资产阶级经济学家萨伊的理论，18世纪被马克思、恩格斯批判，因为它与劳动价值论对立。但是今天我们必须认识世界上还有一类资源资产，它并没有经过劳动创造，而是大自然形成，但它有使用价值，而且对人类使用价值巨大。土地也属于自然资源。7

3.

地价的基本特征

1.地价是地租的资本化；

2.地价是权益价格；

3.土地具有增值性；

4.地价与土地用途相关；

5.地价具有个别性。8

三、土地使用权

在我国，城市的土地所有权属于国家。农村和城市郊区的土地所有权除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。

集体土地不能进入房地产市场流转，国有土地所有权也不能进入房地产市场流转。

我国的土地所有权与使用权可以分离，土地使用权可以拥有和转让。因此，我们所讲的地价，是土地使用权价格。

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土地使用权出让是指国家以所有者身份将使用权在一定年限内让于使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

土地使用权出让可以采用协议、招标、拍卖三种方式。

土地使用权出让最高年限按下列用途确定：1.居民用地70年；2.工业用地50年；3.教育、科技、文化、卫生体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。10

四、建筑物的概念及其分类

建筑物是人们为达到某些特定目的，经勘查、设计和工程施工而建成的物体，由于其给人的美观感觉而称为空间艺术。

按其用途和内部有无空间，建筑物划分为房屋与构筑物两大类。由于这两大类的用途有明显区别，所以，我们要分别讲述：

（一）房屋

房屋是指供人居住、生产、工作、学习和其他社会活动，以及储藏物品的土木工程建筑。

房屋一般由基础、墙、门、窗、栋梁和屋顶等主要部件构成。

11房屋的基础施工示意图

承载建筑物的没有经过人加工的自然地面就称为地基。

但是，自然的表面的坚实程度是不同的，如山地与平原就不同，粘土与沙土就不同。另外，建筑物的重量不同，对地基的压力也不同。建几十层高楼与修一栋平房的地基要求差距很大。所以，工程设计就要求人工修建基础，以弥补自然地基的承载力。

人工开挖又加工修建的墙以下部分，就称为基础。

注意，基础以下没有经过人的加工，大自然形成的承载建筑物的土地，称为地基。

人们修建基础的目的是增加地基的承载力，防止建筑物下沉。

如果建筑物特别重，修建基础达不到要求，那就要实施打桩工程。

地面地面地基基础12打桩工程示意图地面岩石层13墙体施工示意图

墙是在施工完基础后在基础之上用砖、石或者水泥建筑成的四框。墙按厚度分为“37墙”、“24墙”、“48墙”等等；按墙的用途分为承重墙与隔断墙。墙有时与栋建在一起，起承重作用。14房盖：

房屋必须有盖，没有盖不成为房屋，是构筑物。房盖的作用有三：

1.挡风、防雨、防寒；

2.挡太阳光；

3.美观。

房盖要视具体情况决定建成什么样式，花费多少代价。15（二）构筑物

构筑物是指房屋以外的工程建筑，如道路、水坝、水井、隧道、桥梁、大门、牌坊、雕塑、纪念碑、水塔、烟囱、围墙等专门建筑。构筑物都具有特殊用途，形状也具有独性，下面我们看看一些有代表性的构筑物图片，以增加我们的理解程度。16（三）建筑物的分类

为了便于评估，我们按两种标准将建筑物分类：

1.按经济用途分类：

分为：商业建筑（一般要讲究外观美）17

（三）建筑物的分类

为了便于评估，我们按两种标准将建筑物分类：

1.按经济用途分类：分为：商业建筑（一般要讲究外观美）

工业建筑（要讲究实用）18

（三）建筑物的分类

为了便于评估，我们按两种标准将建筑物分类：

1.按经济用途分类：

分为：①商业建筑（一般要讲究外观美）

②工业厂房（要讲究实用）

住宅

③民用住宅19

（三）建筑物的分类

为了便于评估，我们按两种标准将建筑物分类：

1.按经济用途分类：

分为：①商业建筑（一般要讲究外观美）

②工业建筑（要讲究实用）

③民用住宅④公用设施20

2.按结构材料分类：分为：钢结构钢筋混凝土框架结构混合结构其他结构21第二节：房地产价格及其影响因素

一、房地产价格种类

1.所有权价格与使用权价格

2.市场交易价格

3.经济福利房价格

4.土地价格与房地产价格（1）基准地价（2）市场自由交易地价（3）拍卖地价

5.房地产价格

（1）总价格（指一栋房屋或一个立体单元）（2）单位价格（每平方米）

1）建筑面积价格（阳台计算、起点与公摊）

2）使用面积价格

（3）容积率

容积率＝建筑总面积÷土地总面积22二、房地产价格的影响因素

1.地理位置

2.建筑结构与材料

3.朝向

4.用途

5.建筑高度与容积率

6.装修质量

7.建成时间

8.外观与建筑格局

9.产权

10.风水23四、房地产评估原则

1.最有效使用原则

2.合法原则五、建筑风水问题专门讲述24第三节：收益法评估房地产

一、基本思路房地产在交易时，随着所有权的让渡，房地产的收益转归购买者。购买者一次性支付的一定货币额，就是补偿原房地产所有者失去的收益。这一货币额每年给房地产每年带来的利息收入，应该等于他每年能从该房地产获得的净收益。这个金额就是该收益性房地产的理论价格。用公式表示就是：

房地产价格＝纯收益÷资本化率这个理论抽象包含三个假设：其一净收益每年不变；其二资本化率固定；其三收益期无限。25

二、适用范围

收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估大多数不适用。

三、净收益

（一）净收益的含义净收益是指

归属于房地产的除去各种费用的收益，一般以年为单位。在确定净收益时，必须注意实际收益与客观收益的区别。

26（二）客观总收益

总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的收益。也就是被评估房地产一年内所能得到的收益。求取总收益时，是以即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。所说的客观收益就是指房地产处于正常使用条件下，最佳利用状态下，所能得到的收益。实际经济情况十分复杂，评估人员面对的收益也很难确定，所以，必须考虑以下三点：其一是与类似房地产作比较；其二是对市场走势作出准确判断；其三是必须考虑收益的风险和可能性。

（三）客观总费用

总费用是指取得收益所必须花费的支出，如维修费、管理费。这些都是取得总收益必须投入。27

总费用也称为客观费用。它所包含的项目，随着被评估房地产的状态不同而有所不同。费用支出有些是正常指出，有些是非正常指出。作为从总收益中扣除项目，一定要认真分析，不正常的费用支出不能扣除。

四、资本化率

资本化率又称还原利率，它是决定评估价值的关键因素，正因为

如此，评估值对其特别敏感。资本化率的每一个微小变化，都会使评估值发生显著变化。所以，确定资本化率非常重要。（一）资本化率的实质收益性房地产的购买，实质上是一种投资行为。资本化率在一定程度上反映了投资收益率。因此，资本化率的大小同投资风险的大小成正相关的关系。投资风险越大，利润率越高；风险越小，利润率越低。收益性房地产的交易之所以达成，是因为

28投资于房地产的利润率，与投资其他同等风险的项目的利润率相当。对投资行为来说，资本化率越高，说明投资风险越大。因此，处于不同用途、不同区位、不同交易时间的房地产，资本化率应该不同。（二）求取资本化率的方法

1.净收益与售价比较法

评估人员搜集市场上近期交易的与被评估房地产相同或者相近似的房地产净收益，交易价格等资料，反算出它们各自的资本化率。这种方法运用的基础是房地产商品的替代性。选取的交易案例均来自市场，能直接的反映市场供求状况，因此，反算出来的资本化率基本上能反映投资该房地产的利润率。此时求得的各资本化率是用实际收益与房地产价格之比求出来的，可以通过选取多个案例的资本化率平均值，来消除偶然因素影响。可以根据具体情况具体分析，采取算术平均值或者加权平均值。关键是要占有大量交易资料。

举例可见教材115页的例11－1。

2.安全利率加风险调整值法

通常选取银行中长期利率为安全利率，然后根据影响被评估房地产的社会经济环境状况，估计投资风险程度，确定一个调整值，把它与安全利率相加。这种方法，简单易行，对市场要求不高，应用广泛。但风险调整值主观性强。

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3.各种投资收益率排序插入法

评估人员收集市场上各种投资的收益资料，然后把各项投资收益率按多少排队。评估人员估计被评估房地产投资风险是多少，并将其插入排队之中，然后确定资本化率的大小。

（三）资本化率的种类

1.综合资本化率

这是将土地和附着其上的建筑物看作一个整体，在评估时采用的资本化率。此时评估的是房地合一的整体价值，采用的净收益也是房地合一的净收益。

2.建筑物的资本化率

建筑物的资本化率用于评估建筑物的自身价值。这时采用的净收益是建筑物自身所产生的净收益。把房地产整体收益中的土地净收益剔除在外。

3.土地资本化率

土地资本化率用于求取土地自身的价值。这时采用的净收益是土地自身的净收益，把房地产整体收益中的建筑物净收益剔除在外。

上述三种资本化率的关系可以用下列公式表示：

30或者：公式中：r——

综合资本化率

r1——土地资本化率

r2——建筑物资本化率

L——土地价值

B——建筑物价值31

五、计算公式运用收益法评估房地产，只要待估对象具有连续的、可预测的净收益，就可以评估其价值。主要计算公式如下：（一）评估房地合一的房地产价值房地产价值＝房地产净收益÷综合资本化率式中：房地产净收益＝房地产总收益－房地产总费用房地产总费用＝管理费＋维修费＋保险费＋税金（二）单独评估土地的价值

1.由土地收益评估土地价值土地价值＝土地净收益÷土地资本化率式中：土地净收益＝土地总收益－土地总费用土地总费用＝管理费＋维护费＋税金

2.由房地产收益评估土地价值公式1：土地价值＝房地产价值－建筑物价值式中：建筑物价值＝建筑物重置价值－年贬值额×已使用年限

32

年贬值额＝（建筑物重置价值－残值）÷耐用年限或者＝建筑物重置价值×（1－残值率）÷耐用年限公式2：土地价值＝（房地产净收益－建筑物净收益）÷

土地资本化率式中：建筑物净收益＝建筑物现值×建筑物资本化率房地产价值和房地产净收益的求法与前面相同。（三）单独评估建筑物价值

1.建筑物价值＝房地产价值－土地价值

2.建筑物价值＝（房地产净收益＝土地净收益）÷建筑物资本化率在运用上述公式求取房地产净收益时，都是通过房地产总收益减去房地产总费用而得到的。需要特别说明的是，用来求取房地产净收益的总费用并不包括房地产的折旧费。同时，以上所列计算公式，均假设土地使用年期为无限年期，但在评估实务中，应注意土地的有限年期。

33六、应用举例

例1.

有一宗土地，出让期为50年，资本化率为10％预计未来前五年的净收益分别为12万元；15万元；13万元；11万元；14万元。从第六年开始，净收益可以稳定在14万元左右，试评估土地收益价值？

解：34

=12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209+140×0.6209+〔1-0.0137〕=49.2777+85.7531=135.01（万元）

35（2）

例2.有一宗房地产，2006年净收益50万元；资本化率5％，如果（1）未来各年净收益均比上一年增加1万元；（2）未来各年净收益均比上一年增长1％试评估两种情况下2006年房地产价值？解;(1)以下我们直接看教材168页36

例3.某房地产开发公司于2003年3月以有偿方式取得一块拥有50年使用权的土地，2005年3月在此土地上建筑一座砖混写字楼，造价每平方米2000元。房屋使用年限55年，残值率2％。目前该类房屋重置成本每平方米2500元，该建筑物占地面积500平方米，建筑面积900平方米。现在用于出租，实收租金3万元。具调查当地改类写字楼租金一般每月每平方米50元，空置率为10％，每年需要支付的管理费是租金的3.5％，维修费为重置成本的1.5％，房产税与土地使用税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置成本的0.2％，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％，假设土地使用权期满，土地及其附着物收回，具以评估2009年3月土地使用权价格？1.因为该宗房地产有收益，适宜采用收益法2.计算总收益年总收益＝50×12×900×（1－10％）＝486000（元）3.计算总费用年管理费＝486000×3.5％＝17010（元）年维修费＝2500×900×1.5％＝33750（元）年税金＝20×900＝18000（元）年保险费＝2500×900×0.2％＝4500（元）年总费用＝年管理费＋年维修费＋年税金＋年保险费＝17010＋33750＋18000＋4500＝73260（元）37

（1）计算房屋年贬值额年贬值额本应该根据房屋使用年限确定，但本例中的土地使用权小于房屋耐用年限，土地使用权届满，土地及其附着物由国家收回，因此，房地产使用者的真正可使用年限是50－2＝48年，并且不计残值。年贬值额＝建筑物重置成本÷建筑物使用年限＝（2500×900）÷48

＝46875（元）

（2）计算房屋现值

房屋现值＝房屋重置价－年贬值额×已使用年限＝2500×900－46875×4＝（元）

然后，进行评估计算如下：38

（3）计算年房屋净收益年房屋净收益＝房屋现值×房屋资本化率＝2062500×8％＝165000（元）

4.计算房地产净收益年房地产净收益＝年总收益－年总费用＝486000－73260＝412740（元）

5.计算房屋净收益

6.计算土地净收益土地年净收益＝年房地产净收益－房屋年净收益＝412740－165000＝247740（元）

7.计算土地使用权价值土地使用权在2009年3月的剩余年限为50－6＝44（年）

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＝3358836.15（元）单价＝3358836.15÷500＝6717.67（元）

8.评估结果本宗土地使用权在2009年3月的价格为元，单价为6717元。40第四节：成本法评估房地产

一、基本思路

其评估原理建立在重置成本的理论基础之上。它是以假设重新复制被估房地产所需要的成本为依据，评估房地产的一种方法。以重置一宗与被估房地产同等效用的房地产，所需要投入的各项费用为依据，再加上一定的利润和应缴纳的税金来确定被评估房地产价值。该方法认为生产成本与价格之间有着密切的关系。41

二、适用范围

成本法与其他方法相比具有特殊用途，一般适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估时。对于既无收益又无交易情况的办公楼、学校、

医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发的地块等等，具有特殊性的房地产，评估时比较适用。但由于土地的价格一般都是取决于它的效用，并非是开发它所花费的成本，也就是说，由于土地成本的增加，并不会增加其使用价值，所以，成本法在土地评估中应用中具有一定局限性。42三、成本法评估的公式

房地产是连在一起的不动产，但二者却是两个概念。房屋有成新率的区分，土地则没有新旧；单独评估土地时，则要考虑自然供给与经济供给，两者开发成本不同。土地所有权的垄断性，带来使用土地要支付地租。但开发过的土地，开发中占用的资金要支付利息，也要计入开发成本。所以，成本法评估土地的计算公式为：

土地评估价格＝土地取得费＋土地开发费＋资金利息＋开发利润＋税费＋土地增值收益43四、公式中各项目解释

1.土地取得费：包括获得土地使用权的价款，还要包括执照款和交易手续费。

从国家手中购买，要看竞争者情况，因为现在的土地出卖都是公开拍卖；从农民手中征用集体土地，要依法支付土地使用权价款，还要支付补偿费、安置费、地上附着物及青苗补助费等，菜地还要交新建菜地基金44

2.土地开发费：

包括基础设施配套费、小区开发配套费与公共事业建设费等。

①基础设施配套费。这是土地开发前必须建设的基础设施，通常被概括为“七通一平”，即：七通是指通上水、通下水、通电、通电讯、通燃气、通热、通路；一平是