2022年房地产估价师之估价原理与方法每日一练试卷A卷含答案

2022年房地产估价师之估价原理与方法每日一练试卷A卷含答案单选题（共80题）1、某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为()万元。A.667B.1333C.1000D.500【答案】C2、由房地产净收益求取房地产价值的公式属于净收益与（）相匹配的内容。A.资本化率B.实际报酬率C.名义报酬率D.自有资金报酬率【答案】A3、十二经脉之气“结、聚、散、络”于筋肉、关节的体系是A.十二经脉B.十二经筋C.十二经别D.十二皮部【答案】B4、女子筋骨坚，发长极，身体盛壮是A.四七B.三七C.三八D.五八【答案】A5、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的房地产现房价格为5000元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/m2。A.3473B.4365C.3958D.4635【答案】C6、某宗房地产交易，买卖双方合同约定成交价格为2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（）元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659【答案】D7、下列关于地租的表述中，错误的是（）。A.农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积B.土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息C.生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的D.经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的【答案】B8、某住宅房地产开发用地，其土地面积为10000m2，规划容积率为1.2，楼面地价为1500元/m2。后经规划调整，其容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为（）万元。A.375B.450C.500D.600【答案】D9、某住宅的建筑面积为120m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。A.90.19B.95.85C.113.77D.124.15【答案】C10、一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅。首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%，则该套住宅的（）。A.实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元B.实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元C.实际单价为2000元/m2，实际总价为20万元D.实际单价为2200元/m2，实际总价为30.16万元【答案】C11、下列不属于房地产区位因素的是()。A.交通B.用途C.环境D.楼层【答案】B12、“分主一身左右之阴阳”的经脉是A.督脉B.任脉C.阴、阳跷脉D.阴、阳维脉【答案】C13、身以前皆寒栗，胃中寒则胀满可见于A.足阳明气不足B.足阳明气盛C.少阴气血衰极D.太阴终者【答案】A14、《素问·疏五过论》指出“尝贵后贱”可致A.“脱卫”病B.“脱营”病C.“失精”病D.“气郁”病【答案】B15、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜用（）来进行测算趋势值。A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法【答案】B16、某类房地产一年期的银行存款利率为3.07%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.02%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.5%，所得税抵扣的好处为0.5%，则该类房地产的报酬率为()。A.13.84%B.13.34%C.7.41%D.9.77%【答案】C17、“益火补土”法适用于A.肾阳虚损证B.心肾阳虚证C.心脾两虚证D.脾肾阳虚证【答案】D18、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.价值时点原则D.替代原则【答案】B19、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。A.价值时点B.收集该可比实例时C.进行房地产状况修正时D.成交价格所反映【答案】D20、房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往采取（）的方式支付。A.一次付清B.支付定金C.分期支付D.以一定日期为最后期限一次付清【答案】C21、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元/m2（甲别墅的装修标准为800元/m2），因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（）元/m2。A.7020B.7091C.7380D.8580【答案】B22、下列对房地产土地权益状况的描述，不属于主要说明的内容的是（）。A.他项权利设立情况B.房屋所有权状况C.出租或占用情况D.土地利用现状【答案】B23、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是（）时的房地产市场状况。A.价值时点B.开发完成C.未来延迟销售D.销售完成【答案】C24、下列哪项不属于三因制宜中的“因人制宜”A.老人多虚，治宜补法，实邪须攻，应兼顾扶正老年慎泻B.小儿多伤食或寒温不调，慎用补法，勿投峻剂，药量宜轻少年慎补C.妇女宜注意经带胎产等疾患D.春夏人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温【答案】D25、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，在这两类不同作用的估价中，房地产估价师和房地产估价机构承担法律责任的大小为()。A.一般来说，在起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任大于在起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任B.一般来说，起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任，大于起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任C.两类均等D.起咨询性、参考性作用的估价中不承担法律责任【答案】B26、在实际估价中，选取（）应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取的。A.估价时点B.价值类型C.估价机构D.估价依据【答案】D27、某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为（）万元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49【答案】A28、“发汗多，若重发汗者，亡其阳”（《伤寒论》），其病机是A.津亏气耗B.津随气脱C.气随液脱D.津伤液脱【答案】C29、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常负担下的价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/m2。A.2020.80B.2214.28C.2336.45D.2447.37【答案】B30、根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。A.行政区域B.估价目的C.估价对象规模D.价值类型【答案】B31、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（）。A.估价对象的真实价值B.估价对象的重置价格C.估价对象的实际成交价格D.合格估价师的重新估价结果【答案】D32、有一处住房，以维持现状为前提，经专业估价为20万元。如果以更新改造为前提，专业估价为25万元。如果改造为商店，以改变用途为前提，专业估价为40万元。如果以重新开发为前提，专业估价为30万元，则这所住房的价值应该为（）。A.20万元B.25万元C.40万元D.30万元【答案】C33、房地产作价入股估价应当采用（）标准。A.谨慎价值B.投资价值C.市场价值D.快速变现价值【答案】C34、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（）万元。A.87B.124C.130D.134【答案】B35、“从阴引阳，从阳引阴，以右治左，以左治右”是在下列哪项观念指导下的治疗原则A.整体观念B.辨证论治C.知常达变D.阴平阳秘【答案】A36、（）年建设部发出了《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》（建住房函[2002]192号），决定建立包括房地产估价机构和房地产估价师在内的房地产企业及执（从）业人员信用档案系统。A.2001B.2002C.2003D.2005【答案】B37、数学曲线拟合法中最简单、最常用的方法是（）。A.指数曲线趋势法B.直线趋势法C.二次抛物线趋势法D.指数修匀法【答案】B38、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元，运营费用为10万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长2%，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.566.67B.633.33C.667.67D.433.33【答案】D39、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和（）。A.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价作业日期、估价报告编号B.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价时点、估价报告编号C.估价作业日期、估价报告编号、附件D.估价时点、估价作业日期、估价报告编号【答案】A40、起于四肢肘膝以上部位的是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络【答案】C41、中国大陆目前的土地使用权出让中，拍卖、招标的价格较能反映市场行情，而协议价格（）。A.往往偏高B.与市场行情大致是相符合的C.随情况不同而高低不同D.往往偏低【答案】D42、运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（）。A.待开发房地产价值B.后续的建设成本C.后续的管理费用D.待开发房地产取得税费【答案】C43、五志过极均可伤A.心B.肝C.肺D.肾【答案】A44、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1300万元，管理费用为80万元，销售费用为25万元，销售税费为15万元，投资利息为18万元，开发利润为400万元。则其投资利润率为()。A.16.41%B.16.53%C.16.63%D.16.81%【答案】C45、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润＝（）×直接成本利润率。A.开发完成后的房地产价值B.土地成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息C.土地成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用D.土地成本＋开发成本【答案】D46、参与津液的输布，不参与津液排泄的是A.脾B.胃C.肾D.肝【答案】D47、()是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。A.直线距离B.空间距离C.空间直线距离D.经济距离【答案】D48、某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年，残值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为（）。A.75.56%B.81.67%C.85.00%D.86.67%【答案】B49、房地产交换代价的价格，在经济学上称为（）。A.交换价格B.交换价值C.源泉价格D.市场价格【答案】C50、估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格，而且这一时间点不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时间点即是（）。A.估价目的B.估价权益C.估价区位D.估价时点【答案】D51、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为（）。A.前期价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数【答案】D52、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于()不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。A.区域规划B.临街状况C.周围环境D.地形地势【答案】B53、下列关于奇经八脉的描述正确的是A.冲脉为十二经之海B.阳蹻，阴踌脉有濡养眼目、司眼睑开合和下肢运动的作用C.阴维脉的作用为维系诸阴经，阳维脉维系诸阳经D.阳维脉为病，多见寒热；阴维脉为病，多见心胸、脘腹、阴中疼痛【答案】A54、房地产损害赔偿的类型多种多样，但其中并不包括（）。A.因使他人房地产遭受污染的B.因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的C.因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、日照、景观、视野等，造成相邻房地产价值减损的D.因初始登记不当，造成房地产权利人损害的【答案】D55、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为()。A.1067元/m2B.1070元/m2C.1084元/m2D.1141元/m2【答案】C56、()是随着时间的推移而减少的；A.原始价值B.账面价值C.市场价值D.投资价值【答案】B57、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为每平方米1000元，成新率为70%，房地产年净收益为每平方米140元，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为（）元/m2。A.1700B.2000C.2100D.2400【答案】C58、当消费者对某种房地产的偏好程度增加时，该种房地产的需求会（）。A.减少B.不变C.增加D.无法确定【答案】C59、生产资料是由A.劳动者和劳动对象构成的B.劳动对象和劳动资料构成的C.劳动者和劳动资料构成的D.劳动者、劳动对象、劳动资料构成的【答案】B60、某开发公司开发一项目，征收某村100公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为1000元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最高额为()万元。A.600B.900C.1500D.1800【答案】C61、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置成本为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（）。A.16%B.42%C.58%D.84%【答案】D62、评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆与写字楼两种续建方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/m2，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/m2和9550元/m2。根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果（多种估价方法的，采用简单算数平均数）应确定为（）元/m2。A.9175B.9400C.9450D.9775【答案】B63、卖方5年前以贷款方式购买了一套建筑面积为85m2的住宅，贷款总额为45万元，期限为15年，年利率固定不变为6%。采用等额还本利息照付方式按月还款，现买卖合同约定买方付给卖方50万元，并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款。若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的6%和4%，则该住宅的正常成交价格为（）元/m2。A.9787B.10013C.10282D.10539【答案】A64、下列估价工作中，宜首先进行的是（）。A.制订估价作业方案B.实地查勘估价对象C.确定估价结果D.撰写估价报告【答案】A65、间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现（）的情形。A.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高6%B.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低6%C.可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071D.可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933【答案】C66、当新房地产的价值减去将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产的价值时，应以（）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【答案】A67、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（）万元。A.2400B.2410C.2490D.2500【答案】A68、某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于（）。A.6.37%B.6.12%C.6.02%D.6%【答案】A69、夏季的主气是A.热B.暑C.风D.火【答案】B70、气血关系失调的病机是A.气和血互根互用的功能失调B.气的运行郁滞不畅，血行障碍C.气的不足，固摄血液的生理功能减弱D.大量出血的同时，气随血的突然流失而脱散【答案】A71、以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为（）。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日【答案】C72、采用百分比法进行交易情况修正时，交易情况修正系数应以（）为基准来确定。A.成交价格B.账面价格C.正常价格D.期望价格【答案】C73、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/m2，其中主体工程900元/m2，安装及装饰装修工程费为600元/m2。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（）元/m2。A.486.52B.521.74C.559.50D.1398.76【答案】C74、（）是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价格。A.价值时点B.致委托方函日期C.估价作业日期D.估价报告提交日期【答案】A75、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（）万元。A.87B.124C.130D.134【答案】B76、近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是（）。A.在建工程抵押估价B.房地产损害赔偿估价C.期房市场价值评估D.房地产估价的复核估价【答案】D77、下列哪项不是十二经别的生理功能A.加强了十二经脉中相为表里的两条经脉在体内的联系B.加强了体表与体内、四肢与躯干的向心性联系C.加强了十二经脉对四肢的联系D.加强了足三阴、足三阳经脉与心脏的联系【答案】C78、下列房地产估价机构的行为中，错误的是（）。A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务【答案】D79、痨病肺肾阴虚之咳嗽，治以滋养肺肾，属于A.缓则治本B.急则治标C.标本兼治D.未病先防【答案】A80、由于房地产的不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于（）的特性。A.不可移动B.用途多样C.相互影响D.易受限制【答案】D多选题（共40题）1、应用路线价法编制临街深度价格修正率的要领有（）。A.设定标准临街深度B.将标准临街深度分为若干等份C.制定容积率修正系数D.求取单独深度价格修正率E.制定使用年限修正系数【答案】ABD2、在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案，估价作业方案的内容主要包括()。A.拟采用的估价技术路线和估价方法B.拟调查搜集的资料及其来源渠道C.预计所需的时间、人力、经费D.估价作业步骤和时间进度安排E违约责任【答案】ABCD3、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（）。A.应采用客观成本而不是实际成本B.应该采用实际成本而不是客观成本C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整【答案】ACD4、在影响房地产价格因素中，除自身因素、外部因素，以及房地产状况因素、房地产市场因素、房地产交易因素两大分类外，另一种分类因素包括（）。A.一般因素B.客观因素C.经验因素D.区域因素E.个别因素【答案】AD5、在V＝A／Y×[1－1／（1＋Y）n]的情况下，采用市场提取法求取资本化率时采取的方法有（）A.试错法B.移动平均法C.曲线拟合法D.线性内插法E.指数修匀法【答案】AD6、下列关于房地产估价本质的说法中，正确的有（）。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价C.房地产估价是为委托人提供价格保证D.房地产估价会有误差，但误差应该在合理范围内E.房地产估价是一门科学也是一门艺术【答案】AD7、房地产估价原则可分为三个层次，即()。A.基本原则B.客观原则C.特殊性原则D.普适性原则E适宜性原则【答案】ACD8、关于路线价分界线说法正确的有（）。A.在划分路线价区段，应将“通达性相当、位置相邻、地价水平相近”的临街土地划为同一个路线价区段B.两个路线价区段的分界线，原则上是位置有显著差异的地点，通常是从十字路或丁字路中心处划分，两路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段C.较长的繁华街道，有时需要将两路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分别附设不同的路线价D.不繁华的街道，同一路线价区段也可延长至数个路口E.同一条街道两侧的繁华程度、地价水平有明显差异的，应以街道中心为分界线，将该街道两侧视为不同的路线价区段，分别附设不同的路线价【答案】ACD9、关于有拖欠建设工程欠款的房地产，下列说法中正确的有（）。A.建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权B.建筑工程承包人的优先受偿权优于其他债权，但次于抵押权C.建筑工程承包人的优先受偿款包含发包人的违约金D.消费者交付购买商品房的全部款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人E.消费者交付购买商品房的大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权可以对抗买受人【答案】AD10、应用路线价法需要进行（）等修正。A.临街深度B.土地形状C.交易日期D.交易情况E.临街宽度【答案】AB11、房地产估价是估价行业的主流是由()决定的。A.需要专业估价的资产必须是同时具有独一无二和价值量大两个特性B.房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估，而且具备其他专业知识和经验C.房地产估价行业具有广阔的发展前景D.房地产量大面广，其他资产的数量相对较少E房地产需要估价的情形很多，其他资产需要估价的情形很少【答案】AD12、下列房地产权利中，属于物权的有（）。A.所有权B.建设用地使用权C.地役权D.抵押权E.租赁权【答案】ABCD13、在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有（）。A.用途B.区位C.建筑规模D.建筑档次E.房地产开发企业【答案】ACD14、下列估价假设中，属于背离事实假设的有（）。A.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封B.未进入被征收房屋内实地查勘，估价中对其内部状况进行的合理设定C.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可能的容积率等指标进行的合理设定【答案】AD15、下列关于重新购建成本的说法，正确的有（）。A.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本C.重新购建成本是实际发生的重新购建成本D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格【答案】BD16、2006年1月13日，（）联合出台了《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号）。A.原建设部B.国土资源部C.中国人民银行D.最高人民法院E.中国银行业监督管理委员会【答案】AC17、下列房地产价格影响因素中，属于外部因素的有（）。A.经济因素B.区位因素C.权益因素D.人口因素E.心理因素【答案】AD18、房地产抵押对房地产估价的需要，包括（）。A.增加抵押贷款B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D.处置抵押房地产E.租赁抵押房地产【答案】ABCD19、关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（）。A.市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B.投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同C.在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税D.国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估E.在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估【答案】ACD20、下列对房地产估价的本质描述中，不正确的是()。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是房地产估价师在给房地产定价C.房地产估价或房地产估价机构是对估价对象在市场上可实现价格的保证D.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E房地产估价既是科学又是艺术【答案】BC21、下列房地产抵押估价活动中，符合合法原则要求的有（）。A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价B.对已依法公告列入征收范围内的房屋，按抵押价值进行估价C.对已抵押房地产进行再次抵押估价，不扣除已抵押担保的债权数额D.对在建工程进行抵押估价，不扣除承包人因为发包人违约造成的损失E.对划拨土地的房地产进行抵押估价，扣除相应的土地使用权出让金【答案】D22、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括（）。A.在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧E.在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正【答案】ACD23、选取可比实例时，应符合的要求包括（）。A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同【答案】BCD24、估价所需资料主要包括下列（）。A.反映估价对象状况的资料B.估价对象及同类房地产的交易.收益.成本等资料C.对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料D.对房地产价格有普遍影响的资料E.建筑物建造阶段工程监理资料【答案】ABCD25、对房地产的现状价值进行评估时，应遵循的估价原则有（）。A.合法原则B.价值时点原则C.替代原则D.最高最佳利用原则E.谨慎原则【答案】ABC26、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（）。A.最佳规模B.最佳经营手段C.最佳集约度D.最佳管理方式E.最佳投资渠道【答案】AC27、关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正确的有（）。A.评估投资价值可选用较乐观的估计值B.评估抵押价值应选用较保守的估计值C.评估期房市场价格应选用最高的估计值D.评估买卖价格应选用最可能的估计值E.评估保险价值应选用最低的估计值【答案】ABD28、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括（）。A.待开发房地产的价值B.待开发房地产取得的税费C.续建开发成本D.销售费用E.销售税金【答案】ABCD29、长期趋势法主要有()等方法。A.数学曲线拟合法B.衰减曲线法C.平均增减量法D.平均发展速度法E指数修匀法【答案】ACD30、下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有()。A.对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点B.城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日C.分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点D.房地产估价人员可以假定估价时点E对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点【答案】AB31、估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有（）。A.建筑密度B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.周边道路交通管制状况【答案】ABD32、关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正确的有（）。A.评估投资价值可选用较乐观的估计值B.评估抵押价值应选用较保守的估计值C.评估期房市场价格应选用最高的估计值D.评估买卖价格应选用最可能的估计值E.评估保险价值应选用最低的估计值【答案】ABD33、下列选项中，属于收益性房地产的有（）。A.农地B.游乐场C.写字楼D.仓库E.行政办公楼【答案】ABCD34、甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。A.若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元B.若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元C.若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元D.若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元E.若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元【答案】C35、估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有（）。A.建筑密度B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.周边道路交通管制状况【答案】ABD36、下列费用中属于运营费用的有（）。A.房地产税、保险费、人员工资、房地产折旧额B.房地产税、人员工资、维修费、所得税C.保险费、办公费用、正常运营成本、房地产税D.为承租人提供服务的费用、人员工资、保险费、维修费E.所得税、房地产抵押贷款还本付息额、为承租人提供服务的费用、房地产折旧额【答案】CD37、在合法利用前提下，且其他条件相同，若评估同一房地产的下列价值，其中通常低于其市场价值的有（）。A.投资价值B.抵押价值C.快速变现价值D.现状价值E.残余价值【答案】BC38、下列选项中，属于收益性房地产的有（）。A.农地B.游乐场C.写字楼D.仓库E.行政办公楼【答案】ABCD39、下列关于可比实例的说法中，正确的有（）。A.可比实例一定是交易实例B.可比实例不一定是交易实例C.交易实例一定是可比实例D.交易实例不一定是可比实例E.可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例【答案】AD40、收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有（）。A.电梯折旧费B.租赁保证金利息C.房地产税D.企业（个人）所得税E.房屋保险费【答案】BD大题（共15题）一、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。【答案】（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积＝60m2/0.72＝83.33m22）房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝112万元－3.5万元＝108.5万元可比实例B1）统一计价单位6.61×16.5万美元＝109.065万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）＝109.065万/（1－7%）＝117.274万元人民币可比实例C1）统一计价单位115万元港币÷1.2＝95.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）二、某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用权年限为2007年10月1目～2047年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/㎡，建筑物重建成本为3000元/㎡，建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。【答案】三、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，年利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。（12分）【答案】（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计算单价①建筑安装成本：1200元/m2；②专业费用：1200×8%=96（元/m2）；③管理费用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④销售费用：C×3%；⑤投资利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥销售税费：C×6.5%；⑦投资利润：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新购建价格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价①建安成本：1200×30000=3600（万元）；②专业费用：3600×8%=288（万元）；四、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。【答案】（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积＝60m2/0.72＝83.33m22）房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝112万元－3.5万元＝108.5万元可比实例B1）统一计价单位6.61×16.5万美元＝109.065万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）＝109.065万/（1－7%）＝117.274万元人民币可比实例C1）统一计价单位115万元港币÷1.2＝95.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）五、某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%。求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）【答案】六、某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）－其他法定优先受偿款1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，收益期限为40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未还贷款余额P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（万元）3）2013年10月1日再次抵押价值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（万元）七、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居住用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）【答案】假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第2－11年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元）开发完成后的价值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售。）补地价＝4500×26400－1500×12500＝10005万元契税＝（补地价＋旧厂房价值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建设成本及管理费用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81万元营销费用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71万元旧厂房的价值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（万元）八、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居住用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）【答案】假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第2－11年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元）开发完成后的价值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售。）补地价＝4500×26400－1500×12500＝10005万元契税＝（补地价＋旧厂房价值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建设成本及管理费用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81万元营销费用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71万元旧厂房的价值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（万元）九、某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2，年平均空置率为20%，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%，该房地产现时土地单价为2100元/m2，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%。请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（万元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/4×2100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。一十、某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用权年限为2007年10月1目～2047年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/㎡，建筑物重建成本为3000元/㎡，建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。【答案】一十一、某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2，年平均空置率为20%，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%，该房地产现时土地单价为2100元/m2，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%。请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（万元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/4×2100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。一十二、某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%。求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）【答案】一十三、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居民用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）。【答案】假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益＝3×365×26400×60%