房地产评估第四章

房地产评估

RealEstateValuation

高岳南京审计学院金融学院1第4章市场法4.1市场法基本原理4.2资料搜集与整理4.3可比实例的选取与标准化4.4交易情况修正2第4章市场法4.5交易日期修正4.6区域因素修正4.7个别因素修正4.8综合修正确定评估值3学习目标本章学习目标是使学生理解和掌握市场法的内涵和理论依据，市场法适用的条件和范围。掌握可比实例标准化、交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正的分析和计算。44.1市场法基本原理4.1.1市场法的基本概念1）市场法定义将评估对象房地产与近期交易的类似房地产进行比较，并以类似房地产的价格为基础，经过因素修正得到评估对象房地产价值的评估方法。52）类似房地产又称为可比实例或参照物，是指与评估对象在区位、权利状况、实体特征等方面具有较强可比性的房地产，可包括已销售、待售或已签订购买合同的类似房地产。64.1.1市场法的基本概念3）因素修正:产权状况；买卖双方的动机；融资条件；交易时点的市场状况；房地产的区位、实体特征；收益性房地产的经济特征等.74.1.2市场法的适用条件和范围1）市场法的适用条件具备发育完善的房地产市场，并且在市场上能够搜集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实例资料。82）市场法的适用范围市场法应用具有活跃交易的常规用途房地产评估，因为在给定的市场中，即使市场的适用范围很大，如一般工业厂房、住宅、写字楼、土地使用权、矿产开采权等。93）市场法不适用范围市场法很少应用于特殊用途房地产评估，因为在给定的市场中，即使市场的地域范围很大，也几乎没有类似房地产交易，如特殊工业厂房、学校教学楼、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等。104.1市市场法法基本原原理4.1.3市市场法法操作步步骤1）搜集集房地产产交易资资料2）选取取可比交交易实例例3）对可可比实例例价格进进行修正正4）确定定评估对对象价值值11124.2资资料搜搜集与整整理4.2.1资资料的的来源途途径1）查阅阅政府部部门关于于房地产产交易的的资料；；2）查阅阅房地产产广告、、信息等等资料；；3）向交交易双方方咨询；；4）历史史评估案案例库。。134.2.2搜搜集资料料的内容容与要求求1）所搜搜集的交交易资料料一般包包括：（1）房房地产状状况（（2）交易易价格（3）交交易日期期（（4）交交易情况况（5）付付款方式式（（6）市市场状况况14交易实例调查表交易对象基本状况名称

坐落

范围

规模

用途

权属

交易基本状况卖方

买方

成交日期

成交价格总价

单价

付款方式

交易情况说明

交易对象状况说明实物状况

区位状况

154.3可可比实实例的选选取与标标准化4.3.1可比比实例选选取的要要求1）所处处区域的的可比性性2）用途途的可比比性3）实体体特征的的可比性性4）权利利性质的的可比性性164.3.1可比比实例选选取的要要求5）交易易时间的的可比性性6）价格格类型的的可比性性7）交易易状况的的可比性性174.3.2可比比实例的的标准化化可比实例例的标准准化是指指将可比比交易实实例成交交价格按按照统一一付款方方式、统统一单价价、统一一货币、、统一面面积的标标准，统统一为可可比价格格。181）统一一付款方方式【例】某某房地产产于2008年年2月交交易，总总交易价价格为85万元元，其中中首付款款为总房房价的20%，，其余款款项于2008年12月结清清，银行行1年期期住房商商业贷款款的年利利率为5.81%，则则该房地地产在2008年2月月一次性性付款的的价格为为：192）统一一采用单单价（1）统统一计量量单位上上的可比比交易实实例价格格建筑物计计量单位位土地计量量单位20（2）常常见单位位类型旅馆以每每客房或或床位；；餐馆、影影剧院以以每座位位；停车场以以每停车车位；网球场以以每球场场；213）统一一币种和和货币单单位比较实例例应采用用统一币币种进行行比较，，对于不不同币种种的交易易价格应应该进行行价格之之间的换换算。不不同币种种间价格格换算通通常采用用成交日日期的汇汇率。224）统一一面积内内涵和面面积单位位（1）面面积内涵涵：面积计价价单位有有建筑面面积、套套内建筑筑面积、、使用面面积等几几种内涵涵。评估估比较时时，需要要将不同同的计价价单位进进行换算算统一。。23产权备案面积套内建筑面积套内使用面积套内可使用空间面积总和套内墙体面积套内独立墙体的全部，共用墙体的一半套内阳台面积封闭阳台的全部，未封闭阳台的一半共有建筑面积的分摊应分摊共有建筑面积*分摊系数24（2））不同同面积积内涵涵的价价格关关系2526（1））朝向向：南南北向向（A起居居室、、主卧卧室朝朝南；；B起起居室室、主主卧室室朝南南次卧卧朝南南）（2））布局局：两两室、、餐厅厅、起起居室室、一一厨一一卫、、阳台台（A两阳阳台、、B一一阳台台）（3））建筑筑面积积、使使用面面积：：直观观感受受A面面积较较大27AB两室二厅两室二厅建筑面积

88.29m292.86m2分摊面积

15.58m223.37m2套内面积72.71m269.49m228（1））A分分摊系系数=15.58/72.71；；B分摊摊系数数=23.97/69.49。（2））A户户型具具有两两个独独立未未封闭闭阳台台，形形成套套内建建筑面面积为为：0.5*（（2.35*3.6+2.4*3）=7.125B户型型具有有一个个封闭闭阳台台。（3））假设设将A户型型调整整成以以B户户型为为参照照的标标准户户型，，应将将A户户型未未封闭闭阳台台建筑筑面积积折算算为封封闭阳阳台建建筑面面积。。调整后后的A户型型套内内面积积=72.71+7.125=79.835平平方米米；分摊面面积=79.835*0.345=27.54平方方米；；29AB两室二厅两室二厅建筑面积

107.38（88.29）m292.86m2分摊面积

27.54（15.58）m223.37m2套内面积79.84（72.71）m269.49m230例:甲甲乙两两交易易实例例。甲甲建筑筑面积积200平平方米米，成成交总总价80万万元人人民币币，分分三期期付款款，首首付16万万元，，半年年后支支付32万万，一一年后后支付付余款款；乙乙使用用面积积2500平方方英尺尺，成成交总总价15万万美元元，一一次付付清。。汇率：：1美美元=7.7395人民民币利率：：8%311）统统一付付款方方式322）统统一计计价单单位（（单价价）333）统统一计计价单单位（（币种种）344）统统一计计价单单位（（面积积内涵涵）355）统统一计计价单单位（（面积积单位位）364.4交交易情情况修修正4.4.1交易易情况况修正正的含含义交易情情况修修正就就是剔剔除交交易行行为中中的一一些特特殊因因素所所造成成的交交易价价格偏偏差，，将可可比实实例的的非正正常交交易价价格修修正为为正常常交易易价格格。374.4交交易情情况修修正4.4.2造造成交交易价价格偏偏差的的因素素1）利利害关关系人人之间间的交交易2）急急于出出售或或急于于购买买的交交易3）特特殊房房地产产的交交易384.4交交易情情况修修正4.4.2造造成交交易价价格偏偏差的的因素素4）卖卖方或或买方方不了了解市市场行行情的的交易易5）相相邻房房地产产的合合并交交易6）交交易税税非正正常负负担的的交易易394.4交交易情情况修修正4.4.3交交易情情况修修正的的方法法1）系系数修修正法法系数修修正法法是通通过可可比实实例的的交易易价格格乘以以交易易情况况修正正系数数确定定可比比实例例正常常市场场价格格的方方法。。404.4交交易情情况修修正4.4.3交交易情情况修修正的的方法法1）系系数修修正法法（公公式））可比实实例正正常市市场价价格=可比比实例例交易易价格格×交交易情情况修修正系系数414.4交交易情情况修修正4.4.3交交易情情况修修正的的方法法（例例4-3））可比实实例的的交易易价格格为6000元元/平平方米米，经经分析析，可可比实实例的的交易易价格格比其其正常常市场场价格格高5%，，则：：424.4交交易情情况修修正4.4.3交交易情情况修修正的的方法法（例例4-4））可比实实例的的交易易价格格为5500元元/平平方米米，经经分析析，可可比实实例的的交易易价格格比其其正常常市场场价格格低3%，，则：：434.4交交易情情况修修正4.4.3交交易情情况修修正的的方法法2）差差额调调整法法差额调调整法法是以以可比比实例例交易易价格格为基基础，，加上上交易易情况况修正正数额额得到到可比比实例例正常常市场场价格格的方方法。。444.4交交易情情况修修正4.4.3交交易情情况修修正的的方法法2）差差额调调整法法（公公式））可比实实例正正常市市场价价格=可比比实例例交易易价格格+交交易情情况修修正数数额454.4交交易情情况修修正4.4.3交交易情情况修修正的的方法法（例4-5）可比实实例的的交易易价格格为5800元元/平平方米米，经经分析析，可可比实实例的的交易易价格格比其其正常常市场场价格格低300元/平方方米，，则：：可比实实例正正常市市场价价格=5800+300=6100（（元/平方方米））464.4交交易情情况修修正4.4.3交交易情情况修修正的的方法法（例4-6）可比实实例的的交易易价格格为6700元元/平平方米米，假假设可可比实实例的的交易易价格格比其其正常常市场场价格格高400元/平方方米，，则：：可比实实例正正常市市场价价格=6700－400=6300（（元/平方方米））474.5交交易日日期修修正4.5.1交交易日日期修修正的的含义义交易日日期修修正是是指利利用价价格指指数将将可比比实例例交易易时的的价格格修正正为评评估基基准日日的价价格。。484.5交交易日日期修修正4.5.2交交易日日期修修正方方法1）运运用定定基价价格指指数修修正494.5交交易日日期修修正4.5.2交交易日日期修修正方方法1）运运用定定基价价格指指数修修正（（举例例）【例】】某地地区某某类房房地产产2008年4月至至10月的的价格格指数数分别别为103.5%，，105.4%，105.8%，，107.6%，109.3%，，110.5%，114.7%（（以2005年年1月月为100%））。可可比实实例在在2008年5月的的交易易价格格为3500元元/平平方米米，对对其进进行交交易日日期修修正，，修正正到2008年年10月的的价格格为：：504.5交交易日日期修修正4.5.2交交易日日期修修正方方法1）运运用定定基价价格指指数修修正（（举例例）514.5交交易易日日期期修修正正4.5.2交交易易日日期期修修正正方方法法1））运运用用定定基基价价格格指指数数修修正正（（举举例例））【例例4-8】】某某地地区区某某类类房房地地产产2008年年上上半半年年各各月月的的价价格格同同2007年年底底相相比比，，分分别别为为上上涨涨了了2.5%，，5.7%，，6.8%，，7.3%，，9.6%，，10.5%。。可可比比实实例例在在2008年年3月月的的交交易易价价格格为为3800元元/平平方方米米，，对对其其进进行行交交易易日日期期修修正正，，修修正正到到2008年年6月月的的价价格格为为：：524.5交交易易日日期期修修正正4.5.2交交易易日日期期修修正正方方法法1））运运用用定定基基价价格格指指数数修修正正（（举举例例））534.5交交易易日日期期修修正正4.5.2交交易易日日期期修修正正方方法法2））运运用用环环比比价价格格指指数数修修正正544.5交交易易日日期期修修正正4.5.2交交易易日日期期修修正正方方法法2））运运用用环环比比价价格格指指数数修修正正（（举举例例））【例例】】可可比比实实例例在在2008年年6月月的的交交易易价价格格为为3000元元/平平方方米米，，该该地地区区同同类类房房地地产产2008年年7月月至至10月月的的环环比比价价格格指指数数分分别别为为103.6%，，98.3%，，103.5%，，104.7%。。对对其其进进行行交交易易日日期期修修正正，，修修正正到到2008年年10月月的的价价格格为为：：554.5交交易易日日期期修修正正4.5.2交交易易日日期期修修正正方方法法2））运运用用环环比比价价格格指指数数修修正正（（举举例例））3000××103.6%××98.3%××103.5%××104.7%=3311（（元元/平平方方米米））564.5交交易易日日期期修修正正4.5.2交交易易日日期期修修正正方方法法2））运运用用环环比比价价格格指指数数修修正正（（举举例例））【例例4-10】】可可比比实实例例在在2008年年5月月的的交交易易价价格格为为3600元元/平平方方米米，，该该地地区区同同类类房房地地产产2008年年6月月至至10月月的的价价格格与与上上月月相相比比的的变变动动率率分分别别为为1.6%，，2.3%，，-1.5%，，1.7%，，2.1%。。对对其其进进行行交交易易日日期期修修正正，，修修正正到到2008年年10月月的的价价格格为为：：574.5交交易易日日期期修修正正4.5.2交交易易日日期期修修正正方方法法2））运运用用环环比比价价格格指指数数修修正正（（举举例例））3600××（（1+1.6%））××（（1+2.3%））××（（1－－1.5%））××（（1+1.7%））××（（1+2.1%））=3827（（元元/平平方方米米））584.5交交易易日日期期修修正正4.5.2交交易易日日期期修修正正方方法法3））运运用用价价格格变变动动分分析析法法修修正正594.5交交易易日日期期修修正正4.5.2交交易易日日期期修修正正方方法法3））运运用用价价格格变变动动分分析析法法修修正正（（举举例例））【例例4-11】】可可比比实实例例在在2008年年10月月的的价价格格为为6500元元/平平方方米米，，需需要要将将其其交交易易价价格格修修正正到到2009年年3月月的的市市场场价价格格。。评评估估人人员员经经过过市市场场调调查查，，获获得得A、、B、、C、、D、、E共共5宗宗类类似似房房地地产产的的价价格格信信息息，，如如表表所所示示。。604.5交交易日日期修正正表4-2类类似房房地产价价格信息息表项目ABCDE2008年10月价格（元/㎡）688063206710652065402009年3月价格（元/㎡）71206550695067306750价格增长率（%）3.493.643.583.223.21614.5交交易日日期修正正则将可比比实例交交易价格格修正到到2008年10月的的市场价价格为：：624.6区区域因因素修正正4.6.1区域域因素修修正的含含义区域因素素修正就就是剔除除房地产产区域特特征所造造成的交交易价格格偏差，，将可比比实例区区域特征征下的交交易价格格修正为为评估对对象区域域特征下下的价格格。634.6区区域因因素修正正4.6.2区域域因素修修正内容容区域因素素修正的的内容应应根据商商业、工工业、住住宅等房房地产的的不同类类型而确确定，主主要包括括商业繁繁华程度度、交通通状况、、环境状状况、基基础设施施、公共共设施等等影响房房地产价价格的因因素。644.6区区域因因素修正正4.6.3区域域因素修修正方法法1）差额额调整法法可比实例例在评估估对象区区域特征征下的价价格=可可比实例例交易价价格+区区域因素素调整数数额654.6区区域因因素修正正4.6.3区域域因素修修正方法法2）系数数修正法法可比实例例在评估估对象区区域特征征下的价价格=可可比实例例交易价价格×区区域因素素修正系系数664.6区区域因因素修正正4.6.3区域域因素修修正方法法2）系数数修正法法区域因素素修正系系数的确确定方法法有直接接比较法法和间接接比较法法两种。。674.6区区域因因素修正正4.6.3区域域因素修修正方法法（1）直直接比较较法直接比较较法是以以评估对对象的区区域特征征为基准准，采用用可比实实例的区区域因素素与评估估对象的的区域因因素直接接比较以以确定区区域因素素修正系系数的方方法。684.6区区域因因素修正正4.6.3区域域因素修修正方法法（1）直直接比较较法69区域因素权重评估对象可比实例A可比实例B可比实例C因素1F1100因素2F2100因素3F3100······因素nFn100综合1100表4-3区区域因素素修正直直接比较较表704.6区区域因因素修正正4.6.3区域域因素修修正方法法【例】评评估对象象与可比比实例A、B、、C的区区域比较较因素、、相应的的权重及及比较打打分情况况如表所所示，试试求可比比实例A、B、、C的区区域因素素修正系系数。71表4-4区区域域因素修修正直接接比较表表区域因素权重评估对象可比实例A可比实例B可比实例C商业繁华度0.1510010310098道路通达度0.08100100100100交通便捷度0.1210010110097离市中心距离0.1410010210095离交通设施距离0.0610098100101自然环境状况0.1210010210097人文环境状况0.1010010310098基础设施状况0.1010010110099公共设施状况0.1310010510096综合110010210097.572【解】通通过打分分和对各各项得分分进行加加权平均均，评估估对象、、可比实实例A、、B、C的区域域因素综综合得分分分别为为100、102、100、、97.5，则则三个可可比实例例的区域域因素修修正系数数为：734.6区区域因因素修正正4.6.3区域域因素修修正方法法（2）间间接比较较法间接比较较法是以以标准房房地产的的区域特特征为基基准，采采用可比比实例的的区域因因素、评评估对象象的区域域因素分分别与标标准房地地产的区区域因素素进行比比较以确确定区域域因素修修正系数数的方法法。744.6区区域因因素修正正4.6.3区域域因素修修正方法法（2）间间接比较较法75表4-5区区域因素素修正间间接比较较表区域因素权重标准房地产评估对象可比实例A可比实例B可比实例C因素1F1100因素2F2100因素3F3100······因素nFn100综合110076表区区域域因素修修正直接接比较表表区域因素权重评估对象可比实例A可比实例B可比实例C商业繁华度0.1510110310098道路通达度0.08102100100100交通便捷度0.1210110110097离市中心距离0.1410010210095离交通设施距离0.069998100101自然环境状况0.1210210210097人文环境状况0.1010110310098基础设施状况0.1010210110099公共设施状况0.1310010510096综合1100.910210097.577【解】通通过打分分和对各各项得分分进行加加权平均均，评估估对象、、可比实实例A、、B、C的区域域因素综综合得分分分别为为100.9、、102、100、97.5，则三三个可比比实例的的区域因因素修正正系数为为：784.7个个别因因素修正正4.7.1个别别因素修修正的含含义个别因素素修正就就是剔除除房地产产个别特特征所造造成的交交易价格格偏差，，将可比比实例自自身特征征下的交交易价格格修正为为评估对对象自身身特征下下的价格格。794.7个个别因因素修正正4.7.2个别别因素修修正内容容土地个别别因素修修正的内内容主要要包括：：土地的的具体位位置、临临街状态态、土地地面积、、形状、、地势、、地形、、基础设设施状况况、土地地使用权权年限、、容积率率等。804.7个个别别因因素素修修正正4.7.2个个别别因因素素修修正正内内容容建筑筑物物个个别别因因素素修修正正的的内内容容主主要要包包括括：：建建筑筑物物的的建建筑筑规规模模、、建建筑筑结结构构、、建建筑筑式式样样、、朝朝向向、、楼楼层层、、平平面面布布置置、、设设备备、、装装修修、、新新旧旧程程度度、、建建造造质质量量等等。。814.7个个别别因因素素修修正正4.7.3个个别别因因素素修修正正方方法法（1））差差额额调调整整法法可比比实实例例修修正正为为评评估估对对象象自自身身特特征征下下的的价价格格=可可比比实实例例交交易易价价格格+各各个个别别因因素素调调整整数数额额824.7个个别别因因素素修修正正4.7.3个个别别因因素素修修正正方方法法（2））系系数数修修正正法法可比比实实例例修修正正为为评评估估对对象象自自身身特特征征下下的的价价格格=可可比比实实例例交交易易价价格格××各各个个别别因因素素修修正正系系数数834.7个个别别因因素素修修正正4.7.3个个别别因因素素修修正正方方法法（2））系系数数修修正正法法个别别因因素素修修正正系系数数的的确确定定方方法法与与区区域域因因素素修修正正系系数数的的确确定定方方法法基基本本相相同同，，也也采采用用直直接接比比较较法法和和间间接接比比较较法法两两种种。。844.7个个别别因因素素修修正正4.7.4容容积积率率修修正正容积积率率是是指指项项目目用用地地范范围围内内总总建建筑筑面面积积与与总总用用地地面面积积的的比比值值，，即即容容积积率率=总总建建筑筑面面积积/总总用用地地面面积积。。854.7个个别别因因素素修修正正4.7.4容容积积率率修修正正可比比实实例例修修正正为为评评估估对对象象容容积积率率下下的的价价格格=可可比比实实例例交交易易价价格格××容容积积率率修修正正系系数数864.7个别别因素修正4.7.4容容积率修正容积率地价指指数是指随容容积率的差异异而表现的地地价变化的相相对程度，一一般用百分率率来表示874.7个别别因素修正4.7.4容容积率修正【例4-16】评估对象象土地的容积积率为2，参参照物土地的的容积率为4，根据容积积率地价指数数表（见表）），确定土地地容积率的修修正系数。884.7个别别因素修正4.7.4容容积率修正表4-11容容积率地价指指数表容积率12345地价指数%100105115125140894.7个别别因素修正4.7.4容容积率修正土地容积率的的修正系数为为：904.7个别别因素修正4.7.5土土地使用年限限修正可比实例修正正为评估对象象土地使用年年限下的价格格=可比实例例交易价格××土地使用年年限修正系数数914.7个别别因素修正4.7.5土土地使用年限限修正土地使用年限限修正系数的的计算公式为为：924.7个别别因素修正4.7.5土土地使用年限限修正【例4-17】评估对象象土地使用年年限为30年年，可比实例例土地使用年年限为20年年，假设折现现率为8%，，则土地使用用年限修正系系数为：934.8综合合修正确定评评估值综合修正通过过对所选择的的可比实例的的交易价格进进行交易情况况、交易日期期、区域因素素、个别因素素等方面进行行综合修正后后，得到相应应的比准价值值，再对每个个可比实例的的比准价值进进行技术处理理，得出评估估对象的价值值。944.8综合合修正确定评评估值4.8.1综综合修正的方方法1）差额调整整法比准价值=可可比实例交易易价格+交易易情况修正值值+交易日期期修正值+区区域因素修正正值+个别因因素修正值954.8综合合修正确定评评估值【例4-18】可比实例例与评估对象象有关资料如如下：可比实实例的交易价价格为8200元/平方方米；可比实实例交易价格格较正常交易易价格每平方方米低80元元；可比实例例交易价格与与评估基准日日房地产价格格相比每平方方米低350元；可比实实例区域内的的房地产价格格比评估对象象区域内房地地产价格每平平方米高120元；可比比实例与评估估对象个别特特征相比房价价每平方米低低60元。则则可比实例的的比准价值为为：964.8综合合修正确定评评估值比准价值=8200+80+350－120+60=8570（元/平方米）974.8综合合修正确定评评估值4.8.1综综合修正的方方法2）系数修正正法比准价值=可可比实例交易易价格×交易易情况修正系系数×交易日日期修正系数数×区域因素素修正系数××个别因素修修正系数984.8综合合修正确定评评估值4.8.1综综合修正的方方法2）系数修正正法（1）直接比比较法994.8综合合修正确定评评估值【例4-19】可比实例例与评估对象象有关资料如如下：可比实实例的交易价价格为8500元/平方方米；可比实实例交易价格格较正常交易易价格偏高5%；评估基基准日房地产产价格与可比比实例交易日日相比上涨了了3%；与评评估对象相比比，可比实例例的区域因素素和个别因素素综合得分为为108和97。则可比比实例的比准准价值为：1004.8综综合修修正确定定评估值值4.8.1综合合修正的的方法2）系数数修正法法（2）间间接比较较法1014.8综综合修修正确定定评估值值【例4-20】】可比实实例与评评估对象象有关资资料如下下：可比比实例的的交易价价格为7800元/平平方米；；可比实实例交易易价格较较正常交交易价格格偏低3%；评评估基准准日房地地产价格格与可比比实例交交易日相相比下降降了5%；与标标准房地地产相比比，评估估对象、、可比实实例的区区域因素素综合得得分为102、、104，个别别因素综综合得分分为106、98。则则可比实实例的比比准价值值为：1024.8综综合修修正确定定评估值值4.8.2评评估结果果的确定定方法1）简单算术术平均法法1034.8