房地产评估XXXX市场法

第三章市场比较法第一节市场比较法的基本原理第二节市场比较法的步骤第三节案例分析第一节市场比较法的基本原理

一、市场比较法的概念别称：市场法,交易实例比较法,比较法

是将估价对象与在价值时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。求出的评估价格称为比准价格。市场比较法市价比较法现行市价法市场资料比较法交易实例比较法买卖实例比较法交易案例比较法关键选择类似房地产类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求圈是指与估价对象具有替代关系、价格互相影响的适当范围，包括邻近地区和类似地区。基本原理概念理论依据估价公式适用对象使用条件估价步骤运用举例市场比较法以价定级原则图形单元法（基准地价、新建商品房版块分区、行政区重合形成）——Mapinfo各单元评估样本房屋价格、聚类形成图斑确定范围、四至、等级评估各单元评估样本房屋价格时采用标准样本房屋修正法，运用模糊数学方法在交易实例中选择可比实例进行估价二、理论依据：替代原理基本原理概念理论依据估价公式适用对象适用条件估价步骤运用举例市场比较法

替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房产价格总是相互牵引，趋于一致。估价对象价格＝可比实例价格×交易情况调整系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数直接比较调整公式2.间接比较调整公式基本原理概念理论依据估价公式适用对象适用条件估价步骤运用举例市场比较法三、估价公式三、市场比较法适用的对象和条件市场比较法适用于房地产市场发育程度较高，近期内有较多交易实例发生的地区，而且有广泛交易的房地产类型。如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。对于很少发生交易的房地产,则难以采用比较法估价。如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等比较法适用的条件：充分的交易实例资料：可选取的交易实例应数量充足，一般要求理想的交易实例有10个以上，其中与待估房地产状况最接近的实例要有3～4个。资料具有相关性；市场供求基本一致；明确具备的条件（成交实例与待估房地产差异小）。资料必须翔实可靠：交易实例资料应完整、准确，各种因素对价格影响易量化。第二二节节市市场场比比较较法法的的步步骤骤1.搜集集交交易易实实例例；；2．选选取取可可比比实实例例；；3．建建立立价价格格可可比比基基础础；；4．进进行行交交易易情情况况修修正正；；5．进进行行交交易易日日期期修修正正；；6．进进行行房房地地产产状状况况修修正正；；（（区区域域和和个个别别因因素素修修正正））7．求求取取比比准准价价格格。。一．．搜搜集集交交易易实实例例1、搜搜集集交交易易实实例例的的必必要要性性运用用比比较较法法估估价价，，首先先需需要要拥拥有有大大量量真真实实、、可可靠靠的的交交易易实实例例。搜集集交交易易实实例例在在平平时时就就应应留留意意搜搜集集和和积积累累，，同同时时，，在在采采用用比比较较法法估估价价时时也也可可以以有有针针对对性性地地搜搜集集一一些些交交易易实实例例。。2、搜搜集集交交易易实实例例的的途途径径(1)查阅阅政政府府有有关关部部门门的的房房地地产产交交易易等等资资料料。。如房房地地产产权权利利人人转转让让房房地地产产时时申申报报的的成成交交价价格格资资料料、、交交易易登登记记资资料料，，政政府府出出让让土土地地使使用用权权的的地地价价资资料料，，政政府府确确定定、、公公布布的的基基准准地地价价、、标标定定地地价价和和房房屋屋重重置置价价格格资资料料等等。。(2)查阅阅报报刊刊上上有有关关房房地地产产出出售售、、出出租租的的广广告告、、信信息息等等资资料料。。(3)参加加房房地地产产交交易易展展示示会会，，了了解解房房地地产产价价格格行行情情，，搜搜集集有有关关信信息息，，索索取取有有关关资资料料。。(4)向房房地地产产交交易易当当事事人人、、四四邻邻、、经经纪纪人人、、金金融融机机构构、、司司法法机机关关等等调调查查了了解解有有关关房房地地产产交交易易的的情情况况.(5)假装装成成房房地地产产购购买买者者，，与与房房地地产产出出售售者者，，如如房房地地产产开开发发商商、、经经纪纪代代理理商商等等洽洽谈谈，，取取得得真真实实的的房房地地产产价价格格资资料料。。(6)同行行之之间间相相互互提提供供。。估估价价机机构构或或估估价价人人员员可可以以约约定定相相互互交交换换所所搜搜集集的的交交易易实实例例和和经经手手的的估估价价案案例例资资料料。。(7)其他他途途径径。。如如向向当当事事人人、、四四邻邻、、经经纪纪人人、、房房地地产产登登记记代代理理人人、、金金融融机机构构、、司司法法机机关关等等调调查查了了解解注意意：不论论是是何何种种渠渠道道所所获获得得的的交交易易实实例例资资料料，，都都要要进进行行核核实实，，以以保保证证评评估估结结果果的的可可信信性性。3、搜搜集集交交易易实实例例的的内内容容在搜搜集集交交易易实实例例时时，，需需要要搜搜集集的的内内容容应应包包括括：：(1)交易易双双方方的的基基本本情情况况和和交交易易目目的的；；(2)交易易实实例例房房地地产产的的状状况况，，如如坐坐落落、、用用途途、、土土地地状状况况、、建建筑筑物物状状况况、、周周围围环环境境、、景景观观等等；；(3)成交日期；；(4)成交价格；；(5)付款方式；；搜集交易实实例时应注注意所搜集集内容的统一性和规范化。需要搜集的的内容最好好在事先针针对不同类类型的房地地产，如分分为居住、、商业、办办公、旅馆馆、餐饮、、娱乐、工工业、农业业等，制作作成表格，，此表格可可命名为““交易实例例调查表””。交易实例调调查表房地产估价价机构和估估价人员，，应当建立立房地产交易易实例库，这是从事事房地产估估价的一项项基础性工工作。交易实例库库的建立可可通过制作作成交易实实例卡片，，分门别类类存放；或或将搜集到到的交易实实例分门别别类存人计计算机中，，这样有利利于保存和和在需要时时查找、调调用。二．选取可可比实例需要从中选选择符合一一定条件的的交易实例例作为估价价中用于参参照比较的的交易实例例。这些用用于参照比比较的交易易实例，称称为可比实例。条件：类似似房地产；；成交日期期与价值时时点相近；；是或可修修正为正常常价格。可比实例选选取得恰当当与否，直直接影响到到比较法评评估出的价价格的准确确性，因此此应特别慎慎重。选取取的个数：：3－10个(含3个、含10个)选取的可比比实例应符符合的要求求：用途相同；；结构类同区域类似价格类型相相同时间接近；；正常交易在实际选取取时，上述述四个方面面可具体化化为下列8点：1．可比实例例所处的地地区应与估估价对象所所处的地区区相同，或或是在同一一供求范围围内的类似似地区。2．可比实例例的用途应应与估价对对象的用途途相同。这里的用途途主要指大大类用途，，如果能做做到小类用用途也相同同则更好。。大类用途途一般分为为：(1)居住；(2)商业；(3)办公；(4)旅馆；(5)工业；(6)农业等。3．可比实例例的建筑结结构应与估估价对象的的建筑结构构相同。这里的建筑筑结构主要要指大类建建筑结构，，如果能做做到小类建建筑结构也也相同则更更好。大类类建筑结构构一般分为为：(1)钢结构；(2)钢筋混凝土土结构；(3)砖混结构；；(4)砖木结构；；(5)简易结构。。4．可比实例例的规模应应与估价对对象的规模模相当。5．可比实例例的权利性性质应与估估价对象的的权利性质质相同，当当两者不相相同时，一一般不能作作为可比实实例。6．可比实例例的交易类类型应与估估价目的吻吻合。交易类型主主要有土地地使用权协协议出让、、一般买卖卖、租赁、、征用等。。为抵押、、抵债目的的的估价，，应选取一一般买卖的的交易实例例为可比实实例。7．可比实例例的成交日日期应与价价值时点接接近。交易实例的的成交日期期与价值时时点相隔一年以以上的不宜宜采用，因为难以以进行交易易日期修正正，即使修修正也可能能出现较大大偏差。8．可比实例例的成交价价格应是正正常成交价价格，或可可修正为正正常成交价价格。三、建立价价格可比基基础(五统一)建立价格可可比基础包包括5个方面：1、统一付款款方式；2、统一采用用单价；3、统一币种种和货币单单位；4、统一面积积内涵；5、统一面积积单位。1、统一付款款方式由由于房地地产的价值值量大，成成交价格往往往采用分分期付款的的方式支付付。估价中为便便于比较，，价格以一一次付清所所需支付的的金额为基基准。就需需要将分期期付款的可可比实例的的成交价格格折算为在在其成交日日期时一次次付清。具体方法是是货币的时时间价值中中的折现计计算。例题：某宗房地产产的交易总总价款为30万元，其中中首期付款款20％，余款于于半年后支支付。假设设月利率为为0.5％，则在其其成交日期期时一次付付清的价格格是多少？？2、统一采用用单价在在统一采采用单价方方面，通常常为单位的的价格,单位不一定定是面积。。土地：单价价、楼面地地价建筑物：建建筑面积、、使用面积积、套内建建筑面积仓库：单位位体积码码头：泊泊位停车场：车车位旅旅馆：房房间或床位位电影院：座座位医医院：床床位保龄球馆：：球道网网球馆：：网面注意：有些些可比实例例适宜先进进行某些修修正后，再再转化为单单价进行其其他修正，，因为这样样处理时，，价格修正正更容易、、更准确。。3、统一币种种和货币单单位在统一币种种方面，不不同币种的的价格之间间的换算，，应采用该该价格成交交日期时的的市场汇价价。但如果先按按原币种的的价格进行行交易日期期修正，则则对进行了了交易日期期修正后的的价格，应应采用价值值时点时的的市场汇价价进行换算算。在统一货币币单位方面面，按照使使用习惯，，人民币、、美元、港港币等，通通常都采用用“元”。。4、统一面积积内涵在现实房地地产交易中中，有按建建筑面积计计价，有按按套内建筑筑面积计价价，也有按按使用面积积计价的。。它们之间间的换算如如下：5、统一面积积单位在在面积单单位方面，，中国大陆陆通常采用用平方米(土地的面积积单位有时时还采用公公顷、亩)，美国、英英国和中国国香港地区区习惯采用用平方英尺，日本、韩韩国和中国国台湾地区区一般采用用坪。它们之间的的换算如下下：平方米下的的价格=亩下的价格格÷666.67平方米下的的价格=公顷下的价价格÷10000平方米下的的价格=平方英尺下下的价格×10.764=平方英尺下下的价格÷0.09290304平方米下的的价格=坪下的价格格×0.303=坪下的价格格÷3.30579例题：搜搜集了了甲、乙两两个交易实实例。甲交交易的房地地产的建筑筑面积200平方米，成成交总额80万人民币，，分三期付付款，首期期16万人民币，，第二期于于半年后付付32万元人民币币，余款32万元于一年年后付清。。乙交易实实例房地产产的使用面面积是2500平方英尺，，成交总价价15万美元，于于成交时一一次付清。。如果选取取这两个交交易实例为为可比实例例，试在对对其成交价价格做有关关修正，调调整之前进进行“建立立可比价格格基础”的的处理。（（假设当时时的人民币币年利率为为4％，人民币币与美元的的兑换率为为1美元＝6.3元人民币，，该类房地地产的建筑筑面积和使使用面积的的关系为1：0.75）交易实例面积成交价格付款方式甲建筑面积200平方米80万人民币三期付款，首期16万人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元于一年后付清乙使用面积2500平方英尺15万美元一次付清统一付款方方式→统一一采用单价价→统一币种和和货币单位位→统一面积内内涵→统一一面积单位位（1）统一付款款方式：成交日期一一次性付清清为基准:甲总价＝16＋32/(1+4%)^0.5+32/(1+4%)=76.422(万元人民币币)乙总价＝15（万美元））（2）统一采用用单价甲单价＝764220/200=3821.1(元人民币/平方米建筑筑面积)乙单价＝150000/2500=60(美元/平方英尺使使用面积)（3）统一币种种和货币单单位甲单价＝3821.1(元/平方米建筑筑面积)乙单价＝60×6.3＝378（元/平方英尺使使用面积））（4）统一面积积内涵甲单价＝3821.1(元人民币/平方米建筑筑面积)乙单价＝378×0.75=283.5(元/平方英尺建建筑面积)使用面积下下价格*（（使用面积积/建筑面积））=建筑面积下下价格（5）统一面积积单位甲单价=3821.1(元人民币/平方米建筑筑面积)乙单价＝283.5/0.0929=3051.17(元人民币/平方米建筑筑面积)平方米下的的价格=平方英尺下下的价格×10.764=平方英尺下下的价格÷0.09290304四、交易情情况修正（一）含义义可比实例的的成交价格格可能是正正常的，也也有可能是是不正常的的。由于要求评评估的估价价对象的价价值是客观观合理的，，所以，如如果可比实实例的成交交价格是不不正常的，，则应该将将其修正为正常常情况下的的价格。（二）造成成成交价格格偏离正常常市场价格格的因素：：1、利益关系系2、急于出售售或购买3、一方信息息不完全4、一方有特特别的偏好好5、特殊的交交易方式6、交易税费费的负担7、相邻房地地产的合并并8、债权权债务务的关关系（三））修正正方法法一般情情况下下，如如果有有上述述特殊殊情况况出现现的交交易实实例不不应该该作为为可比比实例例。但是若若可比比实例例较少少而不不得不不选的的时候候，应应该对对其交交易情情况进进行修修正。。具体方方法有有两种种：百百分率率法和和差额额法修正原原则a.合理（（调整整方向向合理理，幅幅度合合理））：修正系系数差差单单个±20％，总总的30％b.一致c.差异性性缩小小以评估估对象象为基基准，，把案案例向向其修修正。。修正的的顺序序：先先区域域因素素，再再个别别因素素；先综合合二级级因素素，再再一级级因素素。通常以以连加加方式式综合合二级级因素素。1、百分分率法法的修修正公公式：：可比实实例成成交价价格×交易情情况修修正系系数=可比实实例正正常市市场价价格一般地地，交交易情情况修修正要要以正正常市市场价价格为为基础础，这这样比比较的的基准准只有有一个个。在交易易情况况修正正中应应采用用可比比实例例的成成交价价格比比其正正常价价格是是高还还是低低多少少的说说法。。成交价价格比比其正正常价价格高高10％”与““说正常价价格比比成交交价格格低10％”是一样样的？？例题：：可比比实例例的成成交价价格为为1650元/平方米米，比比正常常市场场价格格高10％，试试求取取可比比实例例的正正常市市场价价格。。可比实实例正正常市市场价价格=可比实实例成成交价价格×1/（1＋10%）=1650/1.1=1500（元/平方米米）如果以以可比比实例例的成成交价价格为为基准准，说说正常常价格格比可可比实实例的的成交交价格格低10％。意即:可比实实例的的成交交价格格×(1-10％)=正常价价格,假定可可比实实例的的成交交价格格=1650元/平方米米则则:正常价价格=1650×(1-10％)=1485(元/平方米米)1485元／平平方米米≠1500元／平平方米米所以，，“说说可比实实例的的成交交价格格比其其正常常价格格高10％”与““说正常价价格比比可比比实例例的成成交价价格低低10％”是不等等同的的。2、差额额法的的修正正公式式：可比实实例的的成交交价格格±交易情情况修修正额额＝正正常价价格交易情情况的的具体体修正正，需需要测测定交交易中中的一一些特特殊因因素使使其成成交价价格偏偏离正正常价价格的的程度度，但但由于缺缺乏客客观、、统一一的尺尺度，，这种种测定定有时时非常常困难难。对于因因为交交易税税费的的非正正常负负担进进行修修正时时，通通常按按照以以下公公式进进行修修正正常成成交价价格－－应由由卖方方缴纳纳的税税费＝＝卖方方实际际得到到的价价格正常成成交价价格+应由买买方缴缴纳的的税费费＝买买方实实际付付出的的价格格应由买买方负负担的的税费费＝正正常成成交价价格×应由买买方缴缴纳的的税费费比率率应由卖卖方负负担的的税费费＝正正常成成交价价格×应由卖卖方缴缴纳的的税费费比率率因此，，正常常成交交价格格的计计算公公式：：正常成成交价价格＝卖方方实际际得到到的价价格/(1-应由卖卖方缴缴纳的的税费费比率率)＝买方方实际际付出出的价价格/(1+应由买买方缴缴纳的的税费费比率率)例题：：某宗宗房地地产的的正常常成交交价格格为2500元/平方米米，卖卖方应应该缴缴纳的的税费费为正正常成成交价价格的的7％，买买方应应该缴缴纳的的税费费为正正常成成交价价格的的5％。试试计算算卖方方实际际得到到的价价格和和买方方实际际付出出的价价格。。解：卖卖方实实际得得到的的价格格＝正常常成交交价格格－应应该由由卖方方缴纳纳的税税费＝＝2500－2500××7％＝2325（元/平方米米）买买方方实际际付出出的价价格？？买方实实际付付出的的价格格＝2500+2500×5％＝2625(元／平平方米米)例题：：1.某宗房房地产产交易易，买买卖双双方在在合同同中写写明，，买方方付给给卖方方2325元／平平方米米，买买卖中中涉及及的税税费均均由买买方负负担。。据悉悉，该该地区区房地地产买买卖中中由卖卖方缴缴纳的的税费费为正正常成成交价价格的的7％，由由买方方缴纳纳的税税费为为正常常成交交价格格的5％。则则该宗宗房地地产交交易的的正常常成交交价格格为多多少？？2.某宗房房地产产交易易，买买卖双双方在在合同同中写写明，，买方方付给给卖方方2625元／平平方米米，买买卖中中涉及及的税税费均均由卖方负担。。据悉悉，该该地区区房地地产买买卖中中应由由卖方方缴纳纳的税税费为为正常常成交交价格格的7％，应应由买买方缴缴纳的的税费费为正正常成成交价价格的的5％。则则该宗宗房地地产交交易的的正常常成交交价格格为多多少？？五、交交易日日期修修正1、含义义估价对对象的的价格格是价价值时时点时时的价价格，，是在在价值值时点点时的的房地地产市市场状状况下下形成成的。。应将可可比实实例在在其成成交日日期时时的价价格调调整为为在价价值时时点时时的价价格，，才能能将其其作为为估价价对象象的价价格。。这种种调整整称为为交易易日期期修正正。在可比比实例例的成成交日日期至至价值值时点点期间间，随随着时时间的的推移移，房房地产产价格格可能能发生生的变变化有有3种情况况：(1)平稳；；(2)上涨；；(3)下跌。。当房地地产价价格为为平稳稳发展展时，，可不不进行行交易易日期期修正正。而而当房房地产产价格格为上上涨或或下跌跌时，，则必必须进进行交交易日日期修修正，，以使使其符符合价价值时时点时时的房房地产产市场场状况况。2、修正正方法法：百分分率法法公式：：可比实实例在在价值时时点的价格格＝可可比实实例在在成交日日期的价格格×交易日日期修修正系系数交易日日期修修正系系数以成交交日期期时的的价格格为基基准来来确定定。假假设从从成交交日期期到价价值时时点时时，可可比实实例价价格涨涨跌的的百分分率为为±T％则:可比实实例在在成交交日期期时的的价格格×(1±T%)=在价值值时点点时的的价格格或者包括价价格指指数法法和价价格变变动率率法①价格格指数数法价格指指数有有定基基价格格指数数和环环比价价格指指数。。在价格格指数数编制制中，，需要要选择择某个个时期期作为为基期期。如如果是是以某某个固固定时时期作作为基基期的的，称称为定定基价价格指指数；；如果是是以上上一时时期作作为基基期的的，称称为环环比价价格指指数。。价格指指数的的编制制原理理采用环环比价价格指指数进进行交交易日日期修修正的的公式式为：：可比实实例在在成交交日期期时的的价格格×成交日日期的的下一一时期期的价价格指指数×再下一一时期期的价价格指指数×…××价值时时点时时的价价格指指数＝＝在价价值时时点时时的价价格例题（交易易日期期调整整的定定基价价格指指数法法）：：某宗房房地产产2006年6月的价价格是是1800元/平方米米，现现在需需要将将其调调整到到2006年10月。已已知该该房地地产所所在地地区类类似房房地产产2006年4月至10月的价价格指指数分分别为为：79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2003年1月为100）。试试计算算该宗宗房地地产2006年10月的价价格。。解：该该宗房房地产产2006年10月的价价格计计算如如下：：1800××98.1/76.7=2302.2(元/平方米米)例题（（交易易日期期调整整的环环比价价格指指数法法）：：某宗房房地产产2006年6月的价价格是是2000元/平方米米,现在需需要将将其调调整到到2006年10月。已已知该该房地地产所所在地地区类类似房房地产产2006年4月至10月的价价格指指数分分别为为:99.6,94.7,96.7,105.0,109.2,112.5,118.1(均以上上一个个月为为100)。试计计算该该宗房房地产产2006年10月的价价格。。解：该该宗房房地产产2006年10月的价价格计计算如如下：：2000××105.0/100××109.2/100××112.5/100××118.1/100=3046.8(元/平方米米)②价格变变动率率法房地产产价格格变动动率，，有逐期递递增或或递减减的价价格变变动率率和期内平平均上上升或或下降降的价价格变变动率率两种。。采用逐期递递增或或递减减的价格格变动动率进进行交交易日日期修修正的的公式式为：：可比实实例在在成交交日期期时的的价格格×（1±价格变变动率率）期数＝在价价值时时点时时的价价格例题（（交易易日期期调整整的价价格变变动率率法））：为为评评估某某宗房房地产产2006年9月末的的价格格，选选取了了下列列可比比实例例：成成交价价格是是3000元/平方米米，成成交日日期是是2005年10月末。。另调调查2005年6月末至至2006年2月末该该房地地产的的价格格平均均每月月比上上月上上涨1.5％，2006年2月末至至2006年9月末平平均比比上月月上涨涨2％。试试对该该可比比实例例进行行交易易日期期调整整。解：对对可比比实例例的价价格进进行交交易日日期的的调整整,是将该该宗房房地产产价格格调整整到2006年9月末，，即：：3000××（1＋1.5％）4×(1+2%)7=3658(元/平方米米)采用期期内平均上上升或或下降降的价格格变动动率进进行交交易日日期修修正的的公式式为：：可可比实实例在在成交交日期期时的的价格格×(l±价格变变动率率×期数)=在价值值时点点时的的价格格该该种种方法法在市市场比比较法法中用用的比比较少少。在实际际的交交易日日期修修正中中，有有下列列几类类价格格指数数或价价格变变动率率可供供选用用：(1)一般物物价指指数或或变动动率；；(2)建筑造造价指指数或或变动动率；；(3)建筑材材料价价格指指数或或变动动率；；(4)建筑人人工费费指数数或变变动率率；(5)房地产产价格格指数数或变变动率率房地产产价格格指数数或变变动率率又可可细分分为：：(1)全国房房地产产价格格指数数或变变动率率；(2)某地区区房地地产价价格指指数或或变动动率；；(3)全国某某类房房地产产价格格指数数或变变动率率；(4)某地区区某类类房地地产价价格指指数或或变动动率。。五、房房地产产状况况修正正1、含义义可比实实例房房地产产与估估价对对象之之间有有差异异，应应进行行房地地产状状况修修正，，因为为房地地产的的价格格还反反映其其本身身的状状况。。进行房地产状状况修正，是是将可比实例例在其房地产产状况下的价价格，调整为为在估价对象房房地产状况下下的价格。2、房地产状况况修正的内容容房地产状况修修正可分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。在这三个方面面的修正中，，还可进一步步细分为若干干因素的修正正。进行房地产状状况修正，是是比较法的一一个难点和关关键。(1)区位状况修正正的内容区位状况是对对房地产价格格有影响的房房地产区位因因素的状况。。进行区位状况况修正，是将将可比实例房房地产在其区位状况下的的价格调整为为在估价对象象房地产区位位状况下的价价格。区位状况比较较修正的内容容主要包括：：繁繁华程度、、交通便捷程程度、环境景景观、公共设设施完备程度度(属于估价对象象以外的部分分)等影响房地产产价格的因素素。(2)权益状况修正正的内容权益状况是对对房地产价格格有影响的房房地产权益因因素的状况。。进行权益状况况修正，是将将可比实例房房地产在其权权益状况下的的价格，调整整为在估价对对象房地产权权益状况下的的价格。权益状况比较较修正的内容容主要包括：：土土地使用年年限，城市规规划限制条件件(如容积率)等影响房地产产价格的因素素。在实际估价中中，遇到最多的是土地使用年年限修正。(3)实物状况修正正的内容实物状况是对对房地产价格格有影响的房房地产实物因因素的状况。。进行实物状况况修正，是将将可比实例房房地产在其实实物状况下的的价格，调整整为在估价对对象房地产实实物状况下的的价格。实物状况比较较修正的内容容:对于土地来说,主要包括：面面积大小、形形状、基础设设施完备程度度(属于估价对象象之内的部分分)、土地平整程程度、地势、、地质水文状状况等影响房房地产价格的的因素；对于建筑物来说,主要包括：新新旧程度、建建筑规模、建建筑结构、设设备、装修、、平面布置、、工程质量等等影响房地产产价格的因素素。3、房地产状况况修正的思路路和方法（1）房地产状况况修正的思路路是：①列出对估价价对象这类房房地产的价格格有影响的房房地产状况各各方面的因素素，包括区位方面的、权益方面的和实物方面的；②判定估价对象房地产和可比比实例房地产产在这些因素素方面的状况况；③将可比实例例房地产与估估价对象房地地产在这些因因素方面的状状况进行逐项项比较，找出出它们之间的的差异造成的的价格差异程程度；④根据价格差差异程度对可可比实例的价价格进行调整整。（2）房地产状况况修正的方法