房地产投资中的基本问题

房地产投资分析中的基本问题房地产投资概述房地产投资分析概述房地产投资分析中常用的基本概念1．1房地产投资概述

1．1．1房地产投资的含义

投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。这里的资源既可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。所以“投资”一词从广义上来说，既用来指特种资金，又用来指特定的经济活动。1．1房地产投资概述在房地产投资分析中，我们使用的投资概念是狭义的。

房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。所以，这里的投资是预先垫付的资金（没有包括其他资源）。

1．1房地产投资概述1．1．2房地产投资的类型1．从房地产投资形式来说，房地产投资分为直接投资和间接投资两类。1）直接投资

房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。1．1房地产投资概述（1）房地产开发投资

房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。开发投资的目的主要是赚取开发利润，风险较大但回报也比较丰厚。房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、货仓等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。1．1房地产投资概述（2）房地产置业投资

房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。置业投资的对象可以是开发后新建成的物业（市场上的增量房地产），也可以是房地产市场上的二手货。置业投资一般从长期投资的角度出发，可获得保值、增值、收益和消费四个方面的利益。1．1房地产投资概述2）间接投资

房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。1．1房地产投资概述2．从房地产投资的用途来说，房地产投资可分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。1）地产投资

即单纯地投资于土地，利用土地的买卖差价和进行土地开发后出售或出租经营来获取投资收益。1．1房地产投资概述2）住宅房地产投资住宅房地产分为普通商品住宅、高档公寓和别墅等多种类型。投资于住宅房地产，既可直接出售，也可进行租赁经营。

1．1房地产投资概述3）商业房地产投资这种投资的对象包括写字楼、商场、旅馆、酒店和各种娱乐设施等，这类房地产主要以出租经营为主，收益较高，但同时承担的风险也较大。物业管理对于这类投资显得尤其重要，它是防范投资风险的主要手段。4）工业房地产投资我国目前工业房地产投资主要集中于开发区建设中，其他都是随一般工业投资进行的。1．1房地产产投资概述3．从房地产产投资经营方方式来说，房房地产投资分分为出售型房房地产项目投投资、出租型型房地产项目目投资和混合合型房地产项项目投资。1）出售型房房地产项目投投资这类房地产项项目以预售或或开发完成后后出售的方式式得到收入、、回收开发资资金、获取开开发收益，以以达到盈利的的目的。1．1房地产产投资概述2）出租型房房地产项目这类房地产项项目以预租或或开发完成后后出租的方式式得到收入、、回收开发资资金、获取开开发收益，以以达到盈利的的目的。1．1房地产产投资概述3）混合型房房地产项目这类房地产项项目以预售、、预租或开发发完成后出售售、出租、自自营的各种组组合方式得到到收入，回收收开发资金、、获取开发收收益，以达到到盈利的目的的。本书在讲述房房地产投资分分析时，经常常会使用到上上述各类划分分。具体使用用哪一种划分分方法，要看看研究内容的的需要。1．1房地产产投资概述1．1．3房房地产投资的的目的房地产投资的的目的，就是是为了通过开开发和经营等等过程获取未未来收益。这这些未来的收收益具体包括括：现金流量量收益、避税税收入、销售售收益等。1．1房地产产投资概述1．现金流量量收益现金流量收益益一般是拥有有房地产的投投资者因为经经营房地产而而获取的经营营、租金收入入中扣除各种种支出后的余余额。房地产投资现现金流量的大大小主要取决决于以下的三三个因素。其一，房地产产租金总额。。其二，房地产产的总营运费费用。其三，投资借借款的偿还方方式和数额。。1．1房地产产投资概述2．避税收入入拥有房地产时时的避税收入入，是指因提提取房地产折折旧而降低纳纳税基数，给给投资者带来来的收益。它它是房地产投投资者因拥有有房地产而间间接获得的收收益。在有关政策和和法规允许的的范围内，加加速折旧是扩扩大税收好处处的基本途径径之一。1．1房地产产投资概述3．销售收益益在所有房地产产投资收益中中，销售收益益是最大的。。销售收益既既可以来自于于房地产开发发投资，也可可以来自房地地产置业投资资。对于房地产开开发投资者来来说，其投资资的主要目的的是获取销售售开发利润，，此时，销售售收益就变成成了销售利润润。1．1房地产产投资概述对于房地产置置业投资者来来说，投资的的主要目的是是为了获取现现金流量收益益，也就是将将投资购入的的物业出租给给最终的使用用者，获取较较为稳定的经经常性收入。。这种投资具具有的另一个个特点是，在在投资者不愿愿意继续持有有该项置业投投资时，可以以将其转售给给另外的置业业投资者，转转售价格扣除除相应的销售售税和交易成成本后就是销销售收益。两种情况下的的销售收益都都是卖掉房地地产所获得的的收入，减除除纳税和有关关成本后的余余额。1．1房地产产投资概述1．1．4房房地产投资的的特性房地产投资，，由于其商品品的特殊性，，存在着不同同于其它投资资类型的特点点。认识和掌掌握这些特点点，对我们进进行房地产投投资决策分析析是十分重要要的。1．1房地产产投资概述1．位置的固固定性房地产的位置置固定性也叫叫不可移动性性。这一点决决定了房地产产不能脱离周周围的环境而而单独存在。。这使得房地地产投资者在在选择房地产产项目的区位位时，应注意意以下几点：：1）选择的房房地产区位，，在当前必须须对开发投资资者、置业投投资者以及未未来的租客都都具有吸引力力。1．1房地产产投资概述2）选择的房房地产区位，，在未来必须须具有增值潜潜力。房地产产投资价值的的高低，在很很大程度上取取决于其所处处地区物业的的整体升值潜潜力，而不仅仅仅是看当前前净租金水平平的高低。3）投资者还还必须重视房房地产项目所所处区位的变变化情况。1．1房地产产投资概述2．寿命周期期长房地产商品跟跟其他商品相相比，其生产产周期和使用用周期都很长长。如果房地产的的维护状况较较好，其较长长的自然寿命命可以使投资资者从一项置置业投资中获获取几个经济济寿命（经济济寿命是指在在正常市场和和运营状态下下，房地产产产生的收益大大于其运营成成本，即净收收益大于零的的持续时间））。1．1房地产产投资概述3．适应性所谓适应性，，是指房地产产投资者能够够根据市场的的变化和需要要，及时地调调整房地产的的使用功能，，使之既适合合房地产市场场的需求，又又能增加置业业投资的收益益。1．1房地产产投资概述4．个别性房地产的位置置固定性，决决定了此地与与彼地（或此此处与彼处））的房地产不不可能完全相相同。即使是是紧邻的两宗宗房地产，也也由于此时投投资与彼时投投资而不一样样。房地产市场上上的产品不可可能做到标准准化。这种差差异往往最终终反映在两宗宗物业的租金金水平和出租租率等方面。。从这种意义义上讲，每一一宗物业在房房地产市场中中的地位和价价值都是不一一样的。1．1房地产产投资概述5．政策影响响性政策影响性是是指房地产投投资容易受到到政府政策的的影响。由于房地产在在社会经济活活动中的重要要性，政府对对房地产市场场十分关注，，经常会有新新的政策措施施出台，以调调整房地产商商品在生产、、交易、使用用过程中的法法律关系和经经济利益关系系。1．1房地产产投资概述6．对专业管管理的依赖性性对房地产直接接投资而言，，房地产投资资对专业管理理的依赖性较较强。房地产产开发投资需需要投资者在在获取土地使使用权、规划划设计、融资资贷款、施工工管理、市场场营销等方面面具有管理经经验和能力；；即使是置业业投资也需要要投资者考虑虑租客、租约约、维修、保保安等问题。。1．1房地产产投资概述7．相互影响响性房地产投资的的相互影响性性是指在一个个区域范围内内，房地产的的投资价值往往往与周边情情况的好坏有有关。如果政府在道道路、公园、、学校等公共共设施方面加加大投资，往往往能显著提提高附近房地地产的价值。。反之，一个个地区的衰落落和冷清，也也会导致附近近房地产价值值的降低。1．1房地产产投资概述8．房地产投投资的巨额性性房地产投资需需要大量资金金垫付，没有有雄厚的资金金实力或一定定的筹资能力力，就不能投投资于房地产产。1．1房地产产投资概述9．房地产投投资的风险性性房地产投资开开发的每一个个过程均存在在着不确定性性因素，因而而也存在着风风险。由于市场上各各种不确定因因素的作用，，使投资可能能会朝着与投投资者愿望相相反的方向发发展。1．1房地产产投资概述10．房地产产投资的保值值与增值性众所周知，通通货膨胀能使使货币贬值。。人们为了在在今后相当长长的时间内避避免由于通货货膨胀给自己己带来的损失失，必须寻求求某种保值的的方法。随着社会的发发展、人口的的增多、经济济的繁荣、人人们对土地的的需求日益增增长，房地产产的价格总体体呈不断上升升趋势。所以以从长远来看看，最能保值值而又最重要要的实物就是是房地产。另一方面，由由于土地资源源的不可再生生性和稀缺性性及房地产的的耐用性和使使用价值上的的广泛性，并并且，随着经经济的发展和和人民生活水水平的提高，，人们对房地地产需求的迫迫切性也日益益增长，使房房地产在相当当时期内成为为供不应求的的商品，房地地产价格根据据市场经济规规律不断上升升。从长远利益看看，投资于房房地产，是一一种比较可靠靠的增值手段段。1．2房地产产投资分析概概述1．2．1为为什么要进行行房地产投资资分析房地产投资的的形式多种多多样。比如一一个普通的个个人投资者，，可以用4万万元的首付款款运作一个20万元的置置业投资项目目；一个不愿愿意参与房地地产直接管理理的投资者，，可以用1万万元购买房地地产公司的股股票、债券；；一个房地产产开发公司可可以投资数百百万或数千万万元建造一幢幢写字楼；而而一个政府可可以花费数亿亿元新建一个个车站和交通通系统。所有有这些都牵涉涉到房地产投投资决策问题题。尽管它们们表现形式各各异，但它们们都有一个共共同的特点，，即通过牺牲牲现在的某些些利益换取预预期收益。。1．2房地产产投资分析概概述因为多种投资资机会往往同同时存在，其其中诱人的投投资机会又往往往不只一个个，而投资者者可以利用的的资源却是有有限的，所以以投资者必须须在确定的即即期支出与不不确定的未来来收益之间做做出慎重的选选择。这时，，就需要有一一种方法能够够对各种投资资方案进行评评估，帮助投投资者在各种种限制条件下下，如可承受受的风险、所所要求的投资资收益率以及及城市规划的的约束等，使使投资获得最最大的效益。。1．2房地产产投资分析概概述投资的收益需需要预测；收收益获得的时时间不同需要要校正；收益益的置信程度度即风险需要要考虑；面临临多种投资机机会但资源有有限。上述原原因要求我们们必须通过房房地产投资分分析才能做出出正确决策。。1．2房地产产投资分析概概述1．2．2房房地产投资分分析的任务房地产投资分分析要完成的的基本任务是是：1．为投资者者提供投资方方向投资者在准备备投资前，往往往面临投资资方向问题，，诸如地域、、地址选择，，物业种类选选择，规模、、期限选择，，合作伙伴选选择等等。因因此，要求一一个良好的分分析报告，对对投资方向诸诸问题做出全全面、可信的的论证。1．2房地产产投资分析概概述2．为投资者者提供运作方方式一项投资活动动的运作包括括许多方面，，如投资者欲欲选择地块兴兴建商业设施施出租经营。。他将面临如如何取得土地地使用权、如如何取得建筑筑开工许可证证、如何筹集集资金、如何何保证开发建建设工期、如如何选择合作作伙伴等问题题。1．2房地产产投资分析概概述3．为投资者者预测投资效效益投资收益是投投资者关心的的根本问题，，是投资者的的投资目的所所在。也有一一些投资者更更关心投资的的社会效益问问题。1．2房地产产投资分析概概述4．为投资者者描述风险及及提供避险方方法分析人员仅仅仅为投资者预预测投资收益益是不够的，，还要告诉投投资者投资风风险；仅仅告告之有风险还还是不够的，，还要告之如如何躲避风险险。除上述任务外外，分析人员员还须就投资资项目可能引引发的社会问问题、环境问问题加以阐述述。房地产投投资的主要目目标是获取高高额利润，但但并不意味着着不考虑投资资的社会效益益和环境效益益。因为一项项社会效益和和环境效益不不好的房地产产投资项目，，不可能获得得政府的批准准。1．2房地地产投资分分析概述房地产投资资分析的实实质是为投投资者出谋谋划策。一一份好的分分析报告可可为投资者者节省资金金和谋取利利益。而一一份不好的的分析报告告可能导致致投资者误误入歧途。。房地产投资资分析的最最终目的，，是使房地地产投资项项目在既定定的目标和和既定的资资源条件下下，选择最最佳方案以以获取最好好的经济效效益。1．2房地地产投资分分析概述1．2．3房地产投投资分析的的内容1．市场分分析房地产投资资项目在投投资决策确确定之前，，调查市场场情况、项项目背景资资料，辨识识投资风险险，选择投投资机会的的过程，称称为房地产产投资项目目的市场分分析。市场分析包包括对房地地产市场的的调查与预预测。1．2房地地产投资分分析概述2．区位条条件分析在很多情况况下，房地地产销售价价格和租金金水平主要要是由其区区位因素决决定的，对对某一区位位的需求越越大，该区区位单位面面积的租金金和价格水水平就越高高。所以区区位条件的的好坏对房房地产投资资项目的利利润和收益益有着重要要的影响。。某一具体的的城市地块块常在很大大程度上受受这一城市市区域内的的经济、社社会和政治治力量的影影响。对投资项目目构成影响响的区位条条件还包括括该项目具具体地点的的自然和法法律特征。。1．2房地地产投资分分析概述3．基础数数据估算分分析包括许多定定量的调查查或预测结结果，如项项目的投资资、成本与与费用、各各项税金和和利润、租租售价格、、资金的筹筹措、可获获得的融资资额以及进进度的安排排等，这些些数据如果果不够准确确（当然是是相对的）），那么后后面据此分分析所得出出的结论就就是可商榷榷的。1．2房地地产投资分分析概述4．财务分分析财务分析是是对项目的的盈利能力力、清偿能能力、资金金平衡能力力等进行的的分析，从从而得出财财务上是否否可行的结结论。1．2房地地产投资分分析概述5．不确定定性分析在房地产投投资项目的的经济分析析中，运用用了大量的的技术经济济数据，如如销售单价价、成本、、收益、贷贷款、利率率、工期等等。由于这这些数据都都是投资分分析人员根根据资料对对未来的可可能性作出出的某种估估计，所以以分析中必必然带有某某种不确定定性。通过临界点点分析、敏敏感性分析析对这些不不确定性因因素进行分分析，以揭揭示项目所所能达到的的盈利水平平和面临的的风险。1．2房地地产投资分分析概述6．风险分分析前述的不确确定性分析析无法对投投资者所承承担的风险险做定量估估计，它只只能起到定定性说明的的作用。而而风险分析析可以根据据各种变量量的概率分分布，来推推求一个项项目在风险险条件下获获利的可能能性大小。。这种可能能性描述了了房地产项项目在特定定收益状态态下的风险险程度，进进而为投资资者决策提提供可靠依依据。1．2房地地产投资分分析概述7．决策分分析（即方方案比选分分析）某些时候，，投资者需需要从各种种投资方案案中选择一一个或几个个投资方案案，用于投投资活动。。当投资者者资源有限限的时候，，就需要对对投资方案案再进行比比选。至此，一项项完整的房房地产投资资分析过程程才算完结结。1．2房地地产投资分分析概述1．2．4房地产投投资项目的的可行性分分析与投资资分析、项项目评估的的不同1．可行性性分析与投投资分析的的不同房地产投资资分析，是是指在房地地产投资活活动的前期期，投资者者运用自己己及投资分分析人员的的知识与能能力，全面面地调查投投资项目的的各方制约约因素，对对所有可能能的投资方方案进行比比较论证，，从中选择择最佳方案案并保证投投资有较高高收益水平平的分析活活动。1．2房地地产投资分分析概述可行性分析析也叫可行行性研究，，它是在投投资决策前前，对项目目在技术上上、经济上上、工程上上的可行性性进行论证证、研究、、评价的分分析过程。。我们说一个个方案可行行，并不是是说这一方方案就一定定是合适的的。有时几几个方案可可能都是可可行的，甚甚至都很具具有吸引力力。可行性性分析仅仅仅是投资分分析的一个个起点。回回答的只是是投资者能能做什么，，而不是应应该做什么么的问题。。后者应该该由投资分分析来解决决。1．2房地地产投资分分析概述面对市场上上众多的投投资机会，，通过可行行性分析，，可能会找找出多个可可行方案。。而由于资资源有限，，投资分析析将帮助投投资者在多多个可行方方案中，通通过收益、、时间、风风险的排序序找出一个个方案作为为投资者的的最后选择择。也就是是说，房地地产投资分分析关心的的是从多个个预选方案案中选择一一个最适合合投资者目目的的一个个方案。可可见，可行行性分析是是投资分析析中的一个个重要阶段段。1．2房地地产投资分分析概述2．可行性性分析的内内容可行性分析析也是投资资前期所做做的工作，，它一般分分为投资机机会研究、、初步可行行性研究和和详细可行行性研究。。1）投资机机会研究该阶段的主主要任务是是对投资项项目或投资资方向提出出建议，即即在一定的的地区和部部门内，以以自然资源源和市场的的调查预测测为基础，，寻找最有有利的投资资机会。如果机会认认为是可行行的，就可可以进行下下一阶段的的工作。1．2房地地产投资分分析概述2）初步可可行性研究究大型投资项项目的可行行性研究往往往需要相相当多的人人力和资金金，耗费较较长的时间间。为了避免不不必要的时时间、金钱钱和人力方方面的浪费费，有些投投资者对一一些需要耗耗费较多资资源的项目目，在进行行正式可行行性研究之之间，先进进行一轮初初步的分析析，这就是是所谓的初初步可行性性研究。初步可行性性研究的主主要目的在在于分析机机会研究的的结论，初初步判明项项目投资是是否可行，，决定是否否进行下一一步的可行行性研究。。1．2房地地产投资分分析概述3）详细可可行性研究究详细可行性性研究是开开发项目投投资决策的的基础，是是在分析项项目技术、、经济是否否可行后做做出投资决决策的关键键步骤。详细可行性性研究是项项目投资可可行性研究究全过程中中最重要的的一个组成成部分。项目的可行行性研究应应在尚未签签署任何正正式协议之之前进行，，以便开发发商有充分分的时间和和自由度来来考虑有关关问题。1．2房地地产投资分分析概述3．可行性性分析与项项目评估的的不同项目评估是是在可行性性研究的基基础上，根根据国家有有关部门颁颁布的政策策、法规、、方法、参参数和条例例等，从项项目（或企企业）、国国民经济和和社会的角角度出发，，由有关部部门（包括括银行、中中介咨询机机构等）对对拟建投资资项目建设设的必要性性、建设条条件、生产产条件、项项目的市场场需求、工工程技术、、财务效益益、经济效效益和社会会效益等进进行全面分分析论证，，并就该项项目是否可可行提出相相应职业判判断的一项项工作。1．2房地地产投资分分析概述可行性分析析与项目评评估的不同同之处在于于四个方面面：1）行为的的主体不同同。2）立足点点不同。3）所起的的作用不同同。4）所处的的阶段不同同。1．2房地地产投资分分析概述4．可行性性分析应该该注意的问问题1）防止先先入为主的的可行性研研究2）选好可可行性分析析的主角3）投资决决策的结论论首先取决决于市场分分析的结果果1．3房地地产投资分分析中常用用的基本概概念1．3．1关于投资资价值一个开发项项目的投资资价值在于于开发完成成后的价值值大于其投投入的成本本费用，并并在一定的的利润水平平之上；一一个置业项项目的投资资价值在于于其持有期期内各年净净现金流量量的现值大大于其投入入的初始现现金支出。。1．3房地地产投资分分析中常用用的基本概概念1．交易价价格通常交易价价格是指实实际交易过过程中发生生的历史价价格，即实实际发生的的成交价，，是由买卖卖双方通过过议价过程程决定的。。1．3房地地产投资分分析中常用用的基本概概念2．最可能能销售价格格最可能销售售价格是对对未来交易易中成交价价的一种可可能性估计计。它是指指现行的市市场条件下下，按照目目前某一物物业的销售售条件，在在合理的时时间范围内内，对该类类物业未来来交易价格格所作的预预测。但由于房地地产的买方方与卖方各各自掌握的的信息不同同，因此对对同一房地地产的最可可能销售价价格的预测测结果可能能是不一致致的。1．3房地地产投资分分析中常用用的基本概概念3．市场价价格市场价格是是指在一个个具备公平平销售所需需要的一切切条件下的的竞争开放放市场中，，某一物业业公开销售售时的最可可能价格。。1．3房地地产投资分分析中常用用的基本概概念4．交易区区间卖方在出售售物业时将将为该物业业的交易价价格设置一一个较低的的价格下限限，而买方方则将为此此设置一个个较高的价价格上限。。实际成交交价格将总总是落在这这两个极限限之间，这这就是交易易区间。如果一个交交易要成功功，买方所所认为的投投资价值必必须大于卖卖方。1．3房地地产投资分分析中常用用的基本概概念5．投资价价值投资价值是是预期的未未来收益的的价值，该该价值是根根据项目所所能产生的的税后现金金流量和投投资者所能能接受的最最低收益率率，计算所所得到的投投资者购置置该资产所所支付的最最大款额。。但某一特定定物业的投投资价值对对于不同的的投资者而而言，结论论不是唯一一的。1．3房地地产投资分分析中常用用的基本概概念6．投资价价值与市场场价值的不不同市场价值是是客观的、、非个人的的价值，而而投资价值值是建立在在主观的、、个人的因因素基础上上的价值。。在某一时时点，市场场价值是唯唯一的，而而投资价值值因投资者者不同而不不同。投资价值与与市场价值值的评估方方法可能相相同，但其其中参数选选取的立场场可能不同同。投资者评估估的物业的的投资价值值，或者说说消费者对对物业的评评价，大于于或等于该该物业的市市场价格，，是其投资资行为或交交易能够实实现的基本本条件。就投资价值值与市场价价值相对而而言，投资资价值常为为房地产投投资分析人人员使用；；市场价值值（或市场场价格）常常为房地产产评估人员员使用。1．3房地地产投资分分析中常用用的基本概概念1．3．2关于现金金流量在房地产投投资分析中中，把某一一项投资活活动作为一一个独立的的系统，把把各个时间间点上实际际发生的资资金流出或或流入叫做做现金流量量。流出系统的的资金叫现现金流出，，流入系统统的资金叫叫现金流入入，现金流流入与流出出之差叫净净现金流量量。1．3房地地产投资分分析中常用用的基本概概念1．开发后后出售房地地产项目时时的现金流流量对于一个房房地产开发发项目，项项目的净现现金流量（（即税前现现金流量或或利润总额额）是项目目销售收入入扣除总投投资（或总总成本费用用）及偿还还贷款本息息之后的余余额。1．3房地地产投资分分析中常用用的基本概概念2．开发后后持有房地地产项目时时的现金流流量这种时候的的净现金流流量主要与与净租金收收入或净经经营收入有有关，同时时考虑每年年还本付息息因素。在在持有期或或经营期结结束后，可可能会有转转售收益或或固定资产产余值回收收，这些也也构成了其其现金流量量的一部分分。1．3房地地产投资分分析中常用用的基本概概念3．置业投投资项目的的现金流量量置业投资的的现金流量量通常是由由两部分构构成：一部部分是持有有期间内物物业每年的的净经营收收益；另一一部分是持持有期末物物业的净转转售收益。。当对项目进进行投资分分析以判断断其投资价价值的时候候，有些动动态指标需需要考虑折折现因素，，即把上述述的净现金金流量折现现到项目投投资的起始始点，然后后与项目的的投入或支支出进行比比较，从而而判断项目目在财务上上的可行性性。1．3房地地产投资分分析中常用用的基本概概念1．3．3关于投资资与成本1．广义投投资与成本本的概念1）投资广义的投资资是指人们们的一种有有目的的经经济行为，，即以一定定的资源投投入某项计计划，以获获取所期望望的报酬。。2）成本成本是指人人们为达成成一事或取取得一物所所必须付出出或已经付付出的代价价。房地产投资资分析中使使用的成本本概念与企企业财务会会计中使用用的成本概概念不完全全相同。1．3房地地产投资分分析中常用用的基本概概念2．房地产产投资分析析中的投资资与成本房地产开发发经营活动动中的投资资与成本，，与一般工工业生产活活动有较大大的差异。。对于开发出出售模式下下的房地产产开发项目目而言，基基本上所有有的投资均均一次性地地转移到房房地产产品品的开发成成本中去了了。房地产置业业投资或开开发建设完完成后出租租楼宇或自自行经营，，则与一般般的工业生生产项目投投资和成本本的概念较较为相似。。1．3房地地产投资分分析中常用用的基本概概念1．3．．4关于于财务杠杠杆1．抵押押贷款尽管各种种房地产产抵押贷贷款方式式差别较较大，但但是关于于房地产产抵押贷贷款的研研究，主主要从两两个方面面展开，，一个是是抵押贷贷款还本本付息额额，一个个是贷款款余额。。要想了了解这两两个重要要因素，，首先要要计算的的就是抵抵押贷款款常数。。这里仅以以固定利利率抵押押贷款为为例，介介绍抵押押常数和和贷款余余额的计计算方法法。1．3房房地产投投资分析析中常用用的基本本概念1）抵押押常数银行在贷贷款给投投资者时时，对于于贷款条条件的设设定通常常有两种种情况，，一种是是给定年年利率，，要求按按年等额额偿还；；另一种种是给定定年利率率，要求求按月等等额偿还还。1．3房房地产投投资分析析中常用用的基本本概念按年等额额还本付付息时，，抵押常常数（有有的书中中也叫还还款系数数）为：：式中：M：抵押常常数（年年）；r：年利率率；n：贷款年年数。1．3房房地产投投资分析析中常用用的基本本概念按月等额额还本付付息时，，抵押常常数M为：式中：M：抵押常常数（月月）；r/12：：月利率率；nX12：贷款款月数。。1．3房房地产投投资分析析中常用用的基本本概念它的意思思是，年年利率为为r,贷款年年限为n,贷款额额度为1元的每每月还款款额。其经济含含义是，，在给定定的n年内，为为回收1元贷款款，每月月应收回回的数额额。实际际上抵押押常数等等于1元元贷款年年金现值值因素的的倒数。。1．3房房地产投投资分析析中常用用的基本本概念2）抵押押贷款还还本付息息额在较为常常见的固固定利率率抵押贷贷款偿还还方式下下，世界界各地均均普遍采采用等额额还本付付息法，，也叫本本息均摊摊法。我我们仍以以按月等等额偿还还本息为为例来说说明。假定贷款款总额为为P，每月付付款额为为M0，贷款年年数为n，年利率率为r，复利次次数为12，则则月还本本付息额额的计算算公式为为：1．3房房地产投投资分析析中常用用的基本本概念3）抵押押贷款余余额假设一笔笔贷款按按月等额额还本付付息，则则有：1．3房房地产投投资分析析中常用用的基本本概念有时为了了计算的的需要，，我们必必须把每每月或每每年的本本金和利利息分开开，那么么根据上上述讨论论，我们们可以归归纳出本本息分开开的计算算步骤：：1、已知知贷款年年限、贷贷款利率率、贷款款额度，，可求出出抵押常常数；2、已知知了抵押押常数（（或通过过查表））和贷款款额度，，可求出出每月付付款额进进而求出出每年付付款额；；3、已知知了每年年(月)付款额额，可求求出要求求的某年年(月)贷款余余额；4、某年年(月)偿还本本金=上一一年(月月)贷款款余额––该该年(月月)贷款款余额5、某年年(月)偿还利利息=每年年(月)付款额额–该该年(月)偿偿还本金金实际上，，只要已已知贷款款利率、、贷款期期限、贷贷款本金金、抵押押常数和和每月付付款额这这5个因因素中的的任何4个，即即可求出出剩下的的一个，，其它的的指标也也就计算算出来了了。1．3房房地产投投资分析析中常用用的基本本概念2．财务务杠杆利用借贷贷资金扩扩大自有有投资产产出通常常被称为为财务杠杠杆。资产回报报率与贷贷款利率率（或借借贷成本本）之间间的差价价称之为为利差。。高杠杆投投资中，，即使较较小的有有利利差差也可能能急剧扩扩大自有有资本的的收益率率；一个个小小的的不利利利差，也也会带来来自有资资本的负负收益率率。这使使我们认认识到财财务杠杆杆不是在在所有情情况下都都可以为为投资者者带来收收益。1．3房房地产投投资分析析中常用用的基本本概念3．财务务杠杆的的作用借贷资本本与自有有资本的的比例越越大，财财务杠杆杆的作用用程度越越深。其其作用有有正向与与负向两两种。1）财务务杠杆的的正向作作用。当当资产总总回报率率大过借借贷成本本时，财财务杠杆杆就是有有利的。。此时借借款越多多自有资资本的收收益率越越大。2）财务务杠杆的的负向作