房地产估价文书写作

房地产估价案例与分析徐建元qq397760834自我介绍徐建元：辽宁葫芦岛人，09年毕业于合肥工业大学土木工程专业。注册一级建造师、注册造价工程师。房地产估价简介1房地产估价的含义1.1房地产估价的称呼

美国——realestateappraisal日本和韩国——不动产鉴定评价（不动产鉴定）中国台湾地区——不动产估价（不动产鉴定或不动产鉴价）中国香港地区——物业估价或物业估值中国内地——房地产估价（房地产价值评估）房地产估价是什么第一章房地产估价文书写作第一节房地产估价文书概述第二节房地产估价报告写作第三节其他主要房地产估价文书写作第一节房地产估价文书概述

一、房地产估价文书的种类及作用完成一个房地产估价项目完成一个房地产估价项目，需要经历受理估价委托、拟定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查看估价对象、选定估价方法进行测算、撰写估价报告、估价资料归档等主要环节，不同的环节需要完成相应的估价文书，概括起来房地产估价的文书主要有以下几种：（一）估价委托书（二）估价委托合同（三）估价项目来源和接洽情况记录（四）估价作业方案（五）估价所需资料清单（六）估价对象实地查勘记录（七）估价报告（八）估价报告内部审核表（九）估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录（十）估价报告交接单（一）估价委托书

估价机构在受理一项估价业务时，需要与估价需求方进行沟通、协商，明确估价目的、估价对象、估价时点等基本事项。（二）估价委托合同

估价委托合同是估价机构在承接一项估价业务时，由估价双方即委托估价方和估价机构就估价事宜共同签订的书面合同文件。估价委托合同的作用表现在：①建立受法律保护的委托与受托关系；②明确委托人和估价机构的权力和义务；③载明估价的有关事项。（三）估价价项目来源源和接洽情情况记录一个估价机机构的估价价业务来源源可能会有有多种渠道道，如来源源于银行、、企业、政政府以及个个人等，所所接触的估估价需求方方的情况各各不相同，，因此估价价机构往往往需要将每每项估价项项目来源和和接洽情况况进行记录录并存档，，以便估价价机构掌握握公司主要要客户的变变化情况及及要求，有有助于估价价机构开拓拓业务和更更好的提供供服务。（四）估计计作业方案案估价机构与与估价委托托人签订估估价委托合合同后，估估价机构就就会拟定估估价作业方方案，明确确本次估价价需要解决决的主要问问题、完成成时间及估估价人员安安排，以保保证估价项项目能按质质、按时完完成。（五）估价价作业所需需要资料清清单完成一项估估价业务，，必须具有有相应的估估价资料，，否则就无无法完成评评估出估价价对象的价价值，因此此估价师在在进行估价价前，需要要针对估价价对象状况况、估价目目的和拟采采用的估价价方法列出出需要的资资料清单，，以便顺利利、准确地地评估估价价对象的价价值。（六）估价价对象实地地查看记录录估价师在完完成任何估估价项目时时，都需要要亲自到估估价对象现现场检查、、观察估价价对象的实实物状况、、区位状况况、历史状状况以及周周边房地产产市场状况况并且进行行记录，拍拍摄反映估估价对象外外观、内部部状况及其其周边环境境及临路状状况的影响响资料，并并将这些资资料放入估估价报告附附件中，以以便估价有有据可查。。估价对象象实地查看看记录是否否翔实直接接影响估价价对象的价价值确定。。（七）估价价报告估价报告是是估价机构构出具的关关于估价对对象的专业业意见，是是估价机构构履行估价价委托合同同、给予委委托人关于于估价对象象价值的正正式答复，，也是记述述估价过程程、反映估估价成果的的文件及关关于估价对对象价值的的分析报告告。（八）估价价报告内部部审核表为保证出具具的估价报报告的质量量，由业务务水平高、、经验丰富富的估价师师对撰写完完成尚未出出具的估价价报告，从从形式到内内容进行全全面、认真真、细致的的检查，确确定估价结结果是否客客观合理，，提出审核核意见。（九）估价价中的主要要不同意见见和估价结结果重大修修改意见记记录估价机构在在对一些复复杂、价值值大、难度度大的估价价对象进行行估价时，，不同估价价师会就估估价技术路路线的确定定、估价方方法的选择择、相关参参数的确定定等问题产产生不同的的意见，估估价审核人人员会对估估价结果提提出重大修修改意见，，而这些不不同的意见见应该进行行及时的记记录。（十）估价价报告交单单估价报告交交接单是估估价机构完完成估价报报告向估价价委托人出出具估价报报告，或估估价师完成成估价工作作后进行存存档时签署署的文书，，估价报告告交接单主主要载明签签收日期、、报告数量量、交接人人等，估价价报告交接接单可以作作为估价机机构已向估估价委托人人提交估价价报告的凭凭据和内部部存档管理理的凭据。。二、房地产产估价报告告写作的文文字要求房地产估价价是一项实实操性很强强的业务，，其最终成成果是通过过估价报告告体现。估估价报告是是估价机构构履行估价价委托合同同、记述估估价过程、、反映估价价成果的文文件，是估估价机构提提供给委托托人的“产产品”，是是给予委托托人关于估估价对象价价值的正式式答复，是是关于估价价对象价值值的专业意意见和研究究报告。因因此房地产产估价师必必须能够动动手写作估估价报告。。（一）对词词义的要求求1.用词准准确2.语义鲜鲜明，不能能含混不清清、模棱两两可3.用词不不可带有较较强烈的感感情色彩4.用词简简练、标准准，不堆砌砌、不生造造1.用词准准确这是对词义义的基本要要求，要善善于根据内内容表达的的需要，在在众多同义义词、近义义词中选用用最确切的的语词，以以准确地表表现事物的的特征和作作者要表达达的意图。。例如下面这这三种表达达方式中的的用词：““这里有可可能成为繁繁华商业区区”、“预预计这里将将成为繁华华商业区””和“这里里必然会成成为繁华商商业区”，，用词的强强度不同，，表达的意意思也不同同。又如，同样样是对房地地产开发企企业的销售售业绩作出出判断，可可以在短期期内的销售售率数据的的基础上采采用“比较较理想”这这几个字，，也可根据据实际情况况选择最能能确定表达达实际情况况的其他用用词。但估价报告告中不应该该用“好得得不得了””等口语化化的词句。。2.语义鲜鲜明，不能能含混不清清、模棱两两可表达分寸的的词语，比比如范围、、程度、条条件等，在在房地产估估价报告中中都会经常常使用，要要有客观恰恰当的把握握。不能使使用“大概概”、“可可能”等字字样，特别别是估价结结论，不能能模棱两可可。例如：“估估价对象房房地产每平平方米建筑筑面积的价价格大约在在5000元左右。。”“大约约”这样的的词出现在在市场分析析中是可以以的，但在在估价结论论中是不妥妥当的。有有时估价人人员确实不不能确定估估价结论的的具体数额额，不妨说说：“估价价对象房地地产每平方方米建筑面面积的价格格在4800～5300元之之间。”这这样的表述述比“大约约”要确定定得多，毕毕竟可以确确定价格的的变动范围围。3.用用词词不不可可带带有有较较强强烈烈的的感感情情色色彩彩估价价报报告告用用词词的的褒褒贬贬要要得得当当，，尽尽量量使使用用中中性性的的词词汇汇，，避避免免采采用用过过于于华华丽丽的的词词藻藻。。例如如有有的的估估价价报报告告这这样样写写：：““估估价价对对象象所所在在位位置置交交通通特特别别便便捷捷，，路路面面非非常常平平整整宽宽敞敞，，整整日日车车水水马马龙龙，，川川流流不不息息””，，““该该建建筑筑物物外外立立面面装装修修立立足足于于时时代代要要求求，，在在不不断断创创新新中中选选择择时时尚尚，，融融古古典典主主义义风风格格与与现现实实主主义义风风格格于于一一体体，，将将外外墙墙面面进进行行了了华华美美严严厉厉的的装装饰饰装装修修””，，所所述述事事实实不不能能说说与与形形成成估估价价结结论论无无关关，，但但应应该该改改用用比比较较中中性性的的、、冷冷静静的的、、叙叙述述性性的的口口气气。。4.用用词词简简练练、、标标准准，，不不堆堆砌砌、、不不生生造造例如如有有的的估估价价报报告告连连用用几几个个““最最高高级级””来来形形容容估估价价对对象象，，有有的的估估价价报报告告采采用用一一些些非非标标准准的的用用语语或或是是受受港港台台用用语语的的影影响响。。比比如如将将““素素质质””写写为为““质质素素””（（香香港港地地区区的的习习惯惯用用法法）），，或或是是用用动动词词作作形形容容词词：：““这这个个小小区区的的价价位位比比附附近近同同档档次次的的小小区区低低，，非非常常吸吸引引。。””（（应应为为：：““非非常常有有吸吸引引力力。。””））（二二））对对语语句句的的要要求求1.句句子子简简洁洁，，概概况况性性强强2.搭搭配配得得当当3.逻逻辑辑严严密密1.句句子子简简洁洁，，概概况况性性强强估价价报报告告应应使使用用简简洁洁的的文文字字对对估估价价所所涉涉及及的的内内容容进进行行高高度度概概括括，，句句子子成成分分该该省省的的一一定定要要省省，，不不能能出出现现杂杂揉揉、、赘赘余余等等毛毛病病，，同同时时注注意意句句子子的的完完整整性性以以清清楚楚表表达达所所表表述述的的内内容容。。2.搭搭配配得得当当语义义上上要要符符合合情情理理，，符符合合语语法法规规则则，，同同时时要要衔衔接接。。语语句句与与语语句句之之间间，，意意思思也也要要衔衔接接、、连连贯贯，，不不能能脱脱节节。。3.逻逻辑辑严严密密不能能出出现现自自相相矛矛盾盾的的现现象象，，造造成成逻逻辑辑混混乱乱。。逻逻辑辑混混乱乱的的情情况况主主要要有有：：一一是是前前后后没没有有照照应应。。如如前前面面说说了了上上座座率率70%，，后后面面计计算算时时又又没没有有考考虑虑进进去去；；前前面面描描述述按按建建筑筑面面积积平平方方米米的的租租金金价价格格，，后后面面又又利利用用使使用用面面积积计计算算租租金金净净收收益益；；前前面面定定下下的的报报酬酬率率是是13%，，后后面面又又采采用用15%。。二二是是数数据据来来源源没没有有出出处处或或是是有有错错，，如如有有的的估估价价报报告告中中的的房房产产税税、、营营业业税税的的税税率率错错误误。。三三是是判判断断推推理理没没有有充充足足的的理理由由，，如如简简单单地地下下结结论论，，却却没没有有充充足足的的理理由由支支持持该该结结论论。。（三）要防防止错别字字和错漏特别是一些些容易混淆淆的字不能能错，例如：坐坐落（不是是“座落””）坐标（不是是“座标””）签签订（不不是“签定定”）订货（不是是“定货””）好好像（不不是“好象象”）想像（不是是“想象””）图图像（不不是“图象象”）其他（不是是“其它””）部部分（不不是“部份份”）身份（不是是“身分””）成成分（不不是“成份份”）内涵（不是是“内含””）账账目（不不是“帐目目”）撤销（不是是“撤消””）抵抵消（不是是“抵销””）等等等。另外不要漏漏字，特别别是数字不不要缺漏，，如估价对对象最终结结果本应为为300，，000却却写成了30，000。还有有，在内地地不应使用用繁体字，，通用的外外文译名不不要自己另另造译名。。第二节房房地产估价价报告写作作一、房地产产估价报告告的构成要要素一份完整的的估价报告告通常由以以下八个部分构成：：（1）封面面；（2）目录录；（3）致估估价委托人人函；（4）注册册房地产估估价师声明明；（5）估价价的假设和和限制条件件；（6）估价价结果报告告；（7）估价价技术报告告；（8）附件件。二、房地产产估价报告告的写作（一）封面面的写作（（7项）房地产估价价报告的封封面应写明明估价报告告名称、估估价项目名名称、估价价委托人、、估价机构构（名称））、注册房房地产估价价师（姓名名）、估价价作业日期期及估价报报告编号。。1.估价报报告名称估价报告名名称一般为为“房地产产估价报告告”。为了了一目了然然，也可以以按照估价价目的来起起名，例如如“房地产产抵押估价价报告”。。2.估价项项目名称封面上的估估价项目名名称要写清清项目的全全称。其中中重点要突突出估价对对象所在的的区位、名名称及用途途。如“深深圳市罗湖湖区布吉路路××花园园××阁第第20层A、C、D、E、F、H共六六套住宅价价值评估””。“深圳圳市罗湖区区布吉路””表示估价价对象的区区位；“×××花园×××阁第20层A、、C、D、、E、F、、H”表示示估价对象象的名称，，这个名称称是估价对对象在估价价时点所使使用的名称称，也是本本估价报告告中所使用用的名称；；“住宅””表示估价价对象的用用途。3.估价委委托人封面上的估估价委托人人，需要准准确无误地地写明其全全称。如““××贸易易有限公司司”为委托托人的全称称。如果是是个人委托托估价的，，则写明委委托人的姓姓名。4.估价机机构封面上的估估价机构，，同估价委委托人相对对应，应准准确无误地地写明估价价机构的全称。如“×××房地产估估价有限公公司”为估估价机构的的全称。5.注册房房地产估价价师封面上所写写的注册房房地产估价价师，主要要是负责本本次估价的的注册房地地产估价师师的姓名及及其注册号号。6.估价作作业日期封面上的估估价作业日日期，是指指本次估价价的起止日日期，具体体为正式接接受估价委委托的年、、月、日至至出具估价价报告的年年、月、日日。需要注注意的是，，封面上的的估价作业业日期要与与估价结果果报告中的的估价作业业日期相一一致。7.估价报报告编号房地产估价价报告编号号即为本估估价报告在在本估价机机构内的编编号。将估估价报告编编号写在封封面上便于于估价报告告的档案管管理及查阅阅。封面上上的估价报报告编号应应与估价结结果报告中中的编号一一致。【例1-1】某房地地产估价报报告封面写写作实例房地产估价价报告估价项目名名称：广州州市××区区东风路×××花园×××阁第15层A、、B共二套套住宅房地地产价值评评估估价委托人人：广州市市××贸易易公司估价机构：：广东×××房地产评评估有限公公司注册房地产产估价师：：×××（（注册号×××）、××××（注注册号×××）、××××（注册册号××））估价作业日日期：2006年7月31日日至2006年8月月4日估价报告编编号：×××房估字字【2006】第××××号（二）目录录的写作（6项）估价报告目目录部分的的编写，需需要注意与与后面的报报告内容相相匹配，估估价报告目目录应包括括：标题（目录录）、注册房地产产估价师声声明、估价假设和和限制条件件、估价结果报报告、估价技术报报告、附件，其中估价价结果报告告、估价技技术报告还还应出现二二级目录，，目录中的的文字与正正文中的文文字相一致致，目录中中的页码与与所对应的的估价报告告正文的页页码必须一一致。附件件应列明其其基本资料料的名称。。注：仅向委委托人提供供估价结果果报告的，，存档的估估价技术报报告中应当当有单独的的目录。（三）致估估价委托人人函的写作作致估价委托托人函的写写作内容应应包括：标题（致估价委委托人函））、估价委托人人（名称或者者姓名）、、估价目的、估价对象（名称、坐坐落、范围围、规模、、用途、权权属）、估价时点、价值类型（名称）、、估价结果、估价结构盖盖章、法定代表人人或者执行行合伙人盖盖章或签名名、落款日期。对于受函方方要写明估估价委托人人的全称，，致函方要要署估价机机构的全称称，致函日日期为估价价报告出具具日期。致致估价委托托人函中的的文字应表表述准确、、简洁，应应特别注意意估价结果果和估价结结果报告、、估价技术术报告中的的结果必须须一致，落落款日期必必须在房地地产估价机机构的资质质有效期内内。【例1-2】致委托托人函的写写作实例××公司：：受贵公司委委托，我们们对位于×××市×××区××路路××号的的××购物物中心房地地产的抵押押价值进行行了评估。。估价的目目的是：为为确定房地地产抵押贷贷款额度提提供参考依依据而评估估房地产抵抵押价值。。估价时点点是：2009年8月22日日。价值类类型是：估估价对象的的抵押价值值，即在估估价时点假假定未设立立优先受偿偿款权利下下的市场价价值，扣除除估价师知知悉的法定定优先受偿偿款后的余余额。经过实地查查勘和市场场调查，遵遵照《中华华人民共和和国城市房房地产管理理法》、国国家标准《《房地产估估价规范》》、《房地地产抵押估估价指导意意见》等法法律法规和和技术标准准，遵循独独立、客观观、公正、、合法、谨谨慎的原则则，选用收收益法和市市场法进行行了分析和和测算，确确定××购购物中心房房地产的抵抵押价值为为人民币1548165140元，大大写金额人人民币壹拾拾伍亿肆仟仟捌佰壹拾拾陆万伍仟仟壹佰肆拾拾元整。××房地地产评估估有限公公司法定代表表人：××××二〇〇九九年八月月二十五五日（四）注注册房地地产估价价师声明明注册房地地产估价价师声明明中应包包括以下下内容：：（1）我我们在本本估价报报告中陈陈述的事事实，是是真实的的和准确确的。（2）本本估价报报告中的的分析、、意见和和结论，，是我们们自己独独立、客客观、公公正的专专业分析析、意见见和结论论，但受受到估价价报告中中已说明明的假设设和限制制条件的的限制。。（3）我我们与估估价报告告中的估估价对象象没有（（或有已已载明的的）利害害关系，，也与有有关当事事人没有有（或有有已载明明的）个个人利害害关系或或偏见。。（4）我我们是依依照中华华人民共共和国国国家标准准《房地地产估价价规范》》进行分分析，形形成意见见和结论论，撰写写的估价价报告。。（5）我我们已（（或没有有）对与与本估价价报告中中的估价价对象进进行了实实地查勘勘，并应应列出对对估价对对象进行行了实地地查勘的的注册房房地产估估价师的的姓名））。（6）没没有人对对本估价价报告提提供了重重要专业业帮助（（若有例例外，应应说明提提供重要要专业帮帮助者的的姓名））。（7）其其他需要要说明的的事项。。在注册房房地产估估价师声声明末尾尾处要求求由参加加本次估估价的注注册房地地产估价价师签字字、盖章章。注意意两个方方面的问问题：①估价报报告应由由注册房房地产估估价师签签名盖章章并加盖盖估价机机构公章章才具有有法律效效力②在在估价报报告上签签名、盖盖章的注注册房地地产估价价师和加加盖公章章的估价价机构，