房地产法概述

房地产法规讲述：陈会玲1章房地产法律概述(基本理论)2章房地产开发用地法律制度3章城市房屋拆迁管理法律制度4章房地产开发法律制度5章房地产交易法律制度6章房地产权属登记法律制度（实体法）7章房地产中介服务管理法律制度8章房地产税收法律制度9章住房公积金法律制度10章物业管理法律制度11章房地产纠纷法律制度（程序法）本课程主要内容：5次作业电子版1420515634@本课程作业要求：考勤作业考核（提问或作业）本课程考核形式：学习目的学习内容1.房地产的基本概念2.法的基本基本理论3.房地产法的基本理论第一章房地产法律概述1.房地产的基本概念房产+地产

房地产是房产和地产的统称，包括房屋财产和土地财产。具体指土地、土地权益以及地上建筑物、构筑物等房屋的合称。第一章房地产法律概述2.法的基本理论（1）法的本质（2）法律体系（渊源：层级与效力）（3）法律的逻辑结构（4）法律关系（构成要件、类型）（5）法律事实（6）法律责任（7）适用原则（范围、溯及力）第一章房地产法律概述（1）法的本质从“水”,表示法律、法度公平如水;从“廌”(zhì),即解廌（

jiězhì）,神话传说中的一种神兽,据说,它能辨别曲直,在审理案件时,它能用角去触理曲的人。解廌（

jiězhì）具有很高的智慧，懂人言知人性。它怒目圆睁，能辨是非曲直，能识善恶忠奸，发现奸邪的官员，就用角把他触倒，然后吃下肚子。它能辨曲直，又有神羊之称，它是勇猛、公正的象征，是司法“正大光明”“清平公正”的象征。

法的本质是统治阶级意志的现。是指统治者为了实现统治并管理国家的目的，经过一定立法程序，所颁布的一切规范的总称。横向：法律体系是由不同法律部门组成的。如我国的法律体系由宪法、刑法、民法、经济法，诉讼法、房地产法等组成。纵向：由级别不同、效力不一的法律组成。宪法：根本大法，效力最高（立法机构：全国人大会）法律：基本法，效力仅次于宪法

（立法机构：全国人大会及其常委会，主席令）行政法规：（立法机构：国务院国务院令）部门规章：（立法机构：国务院各部委例：住建部令）地方法规：(立法机构：地方人大其及常委会）地方规章：（立法机构：地方人民政府）*国际条约（惯例）（2）法律体系（渊源：层级与效力）效力层次适用序次假定：是指法律规范中，确定适用于该规范的条件和环境的部分处理：是指行为规则本身，是法律规范确定的允许做什么，禁止做什么，要求做什么的部分制裁：是法律规范的后果部分。它说明的是违反法律规范时，国家将给予怎样的处理，即法律规范的强制措施。（3）法律的逻辑结构（三要素）案例：1994年7月5日由第八届届全国人民民代表大会会常务委员员会第八次次会议通过过的《城市房地产产管理法》，按法规的的构成要素素分析：假定—第一章“总总则”部分分明确提出出了该条例例所运用条条件，即构构成本条例例“假定””要素，“在中华华人民共和和国城市规规划区国有土地(以下简称国国有土地)范围内取得得房地产开开发用地的的土地使用用权，从事事房地产开发发、房地产交易易，实施房地地产管理，，应当遵守守本法。””处理—第二~五章对房地产开发发用地、房房地产开发发、房地产产交易、房房地产权属属登记管理理进行了规规定，明确确了相关主主体该做什么、禁禁止做什么么和要求做做什么，即即构成本条条例的“处处理”要素素。例：第四章章第五十四条条规定“房房屋租赁，，出租人和和承租人应应当签订书书面租赁合合同，约定定租赁期限限、租赁用用途、租赁赁价格、修修缮责任等等条款，以以及双方的的其他权利利和义务，，并向房产产管理部门门登记备案案。”制裁—第六章“罚罚则”构成成本条例的的“制裁””要素。例例如，第六十八条条”违反本法第第四十五条条第一款的的规定预售售商品房的的，由县级级以上人民政府房产管理部部门责令停停止预售活活动，没收收违法所得得，可以并并处罚款。。”（3）法律的逻逻辑结构（（三要素））主体：法律律关系当事事人客体：物、、行为、智智力成果内容：权利利、义务（4）法律关系系（构成要要件、类型型）行为：以人人的意志决决定，有意意识的行为为事件：不以以人的意志志所决定不可预见、、不能克服服、不能避避免（5）法律事实实民事责任（违约责任、、侵权责任任）(1)停止侵害；；(2)排除妨碍；；(3)消除危险；；(4)退还财产；；(5)恢复原状；；(6)修理、重作作、更换；；(7)赔偿损失；；(8)支付违约金金；(9)消除影响、、恢复名誉誉；(10)赔礼道歉。。行政责任(1)行政处罚：：主要有警警告、罚款款；没收违违法所得、、没收非法法财物物；责令停停产停业；；暂扣或者者吊销许可可证、暂扣扣或者吊销销执照；行行政拘留等等。(2)行政处分：：主要有警警告、记过过、记大过过、降职、、降薪、撤撤职、留用用察看、开开除等。刑事责任（1）主刑：管管制、拘投投、有期徒徒刑、无期期徒刑、死死刑（2）附加刑：：剥夺政治治权利、驱驱逐出境（6）法律责任任（不力的的法律后果果）属人管辖属地管辖保护主义约定管辖法不具有溯溯及既往的的能力从旧兼从轻轻原则（7）适用原则则（范围、、溯及力））3.房地产法的的基本理论论（1）房地产法法概念（2）房地产法法基本原则则（3）房地产法法调整对象象（4）房地产法法法律体系系（5）房地产法法法律关系系第一章房房地产产法律概述述房地产法法是调整整房地产产所有权权人之间间、房地地产所有有权人与与非所有有权人(包括房地地产使用用人、修修建人、、管理人人等)之间在房地产开开发经营营、房地产交交易(包括房地地产转让让、房地地产抵押押和房地地产租赁赁)、房地产权权属、房地产管管理等过程中中发生的的各种关关系的法法律规范范的总称称。（1）房地产产民法（物权法法、债权权法）：：平等主主体之间间的房地地产关系系；（2）房地产产行政法法：非平等等主体之之间的房房地产关关系。（1）房地产产法概念念（一）土土地公有有原则（（国有、、集体所所有P6）（二）土土地有偿偿、有期期限使用用原则有偿：以以出让方方式取得得（例外外：划拨拨无偿取取得）期限：《城镇国有有土地使使用权出出让和转转让暂行行条例》第12条规定：：居住用地地70年;工业用地地50年;教育、科科技、文文化、卫卫生、体体育用地地50年;商业、旅旅游、娱娱乐用地地40年;仓储用地地50年；综合或者者其他用用地50年。*农村宅宅基地期期限：无无限期，，因组织织成员身身份而取取得（三）市市场调节节与宏观观调控相相结合原原则（规规划）（四）合合理利用用土地与与保护耕耕地原则则（五）经经济效益益、社会会效益和和环境效效益统一一的原则则（案例赏析析：违建未拆拆除没收收做他用用）（六）保保障房地地产权利利人合法法权益原原则（2）房地产产法基本本原则住建行政政主管部部门（住住建、税税收）房地产企企业（经经纪公司司、公证证、评估估、银行行等）个人（业业主）（3）房地产产法调整整对象（（社会关关系）宪法：根本大法法，效力力最高（（立法机构构：全国国人大会会）法律：基本法，，效力仅仅次于宪宪法（立法机构构：全国国人大会会及其常常委会，，主席令）行政法规规：（立立法机构构：国国务院国务院令令）部门规章章：（立法法机构：：国务院院各部委委例例：住建部令令）地方法规规：(立法机构构：地方人大大其及常常委会））地方规章章：（立法机构构：地方方人民政政府）国际条约约（国际际惯例））房地产法法体系核核心：《城市房地地产管理理法》《物权法》《土地管理理法》《农村土地地承包法法》（4）房地产产法律体体系（P11-12）房地产社社会关系系在法律律上的反反映主体：房地产产法律关关系中“当事人””。国家（授权各各级国家机关关代为行使使权利举例）。企业（举例）公民（举例）客体：主体权利利和义务务所共同同指向的的对象“载体””物（举例例）行为（举举例）智力成果果（举例例）内容：权利：主体享有有的权利义务：义务主体体承担的的义务主要表现现为因房房地产财财产而享享有的权权利或承承担的义义务。（5）房地产产法律关关系1987年12月1日，深圳首开国有土地地公开拍拍卖先河，新中国国第一块有偿出让让国有土地地被深房集团竞拍拍成功。。附件：《参考资料料》1987年第一次次提出建立房地地产市场场1994年7月18日国务院院下发了了《关于深化化城镇住住房制度度改革的的决定》，开始进进行房改改。房改改的基本本内容可可以概括括：1.住房建设设由国家家、单位位建设改改为房地产开开发商建建设。2.由国家、、单位维维修管理理改为房地产物物业公司司服务。3.由实物分分房改为为住房补贴贴。房改：4.建立以中中低收入入家庭为为对象、、具有社社会保障障性质的的经济适用用住房供应体系系和以高高收入家家庭为对对象的商品房供应体系系。5.建立住房房公积金金制度。。6.建立政策策性和商商业性并并存的住住房信贷贷体系。。7.建立规范范化的房房地产交交易市场场。2003年8月12日国务院院下发了了《国务院关关于促进进房地产产市场持持续健康康发展的的通知》（18号文），，要求坚坚持住房市场场化的基基本方向向。第一次明明确房地地产是支支柱产业业。商品房住房供应应主体经济适用用房政策性商商品住房房房地产市市场化进进入快车车道：1.切实调整住房房供应结结构；自2006年6月1日起，凡凡新审批批、新开开工的商商品住房房建设，，套型建筑筑面积90平方米以以下住房面积积所占比比重，必必须达到到开发建建设总面面积的70％以上（90/70）政策。2.进一步发挥税收收、信贷贷、土地地政策的调节作作用；2006年九部门门制定（国六条条）《关于调整整住房供供应结构构稳定定住房价价格的意意见》住房问题题是重要要的民生生问题。。1.合理确定定廉租住住房标准准：新建廉租租住房套套型面积积控制在在50平方米以内，以配建建为主。。2.合理确定定经济适适用住房房标准：：经济适用用住房套套型标准准根据经经济发展展水平和和群众生生活水平平，套型型面积控控制在60平方米左右。2007年（24号文）《国务院关关于解决决城市低低收入家家庭住房房困难若若干意见见》徐滇庆:如果明年年7月11日深圳房房价比现现在低一一分钱，，我一定定在《南方都市市报》上用整版版篇幅向向深圳市市民道歉歉。2008.7月：“我我向深圳圳人民道道歉。在在2007年7月我说过过，如果果一年以以后深圳圳房价不不涨的话话，我向向深圳人人民道歉歉。一年年就要过过去了，，无论深深圳的房房价涨不不涨都理理应由我我来道歉歉。”2007.7徐滇庆与牛刀刀的打赌:2007年房价高企，，国家税务局局出台《关于房地产开开发企业土地地增值税清算算管理有关问问题的通知》，但由于美国国的次贷危机机------不了了之。2008年全球金融危危机迸发，中中国楼市一片片萧条。期间间，国务院颁颁布《促进房地产市市场健康发展展措施》（“国三条””）：自2008年10月27日起，对居民首次次购买普通自自住房和改善善型普通自住住房其贷款利率的的下限可扩大大为贷款基准准利率的0.7倍，最低首付款款比例调整为为20%。同时，下调个人住房房公积金贷款款利率，各档次利率率分别下调0.27个百分点。自11月1日起，首次购买90平方米及以下下普通住房的的，契税税率暂暂统一下调到1%。将现行个人购购买普通住房房超过5年（含5年）改为超过过2年（含2年）转让的，，免征营业税；将个人购买买普通住房不足2年转让的，由按其转让让收入全额征收营业业税，改为按其转转让收入减去去购买住房原原价的差额征收营业业税。2008年楼市遇冷、、政府救市中国的房地产产到底怎么了了？异常火爆：压抑了近一年年的购买欲望望集体爆发！！没有最贵，只只有更贵！2009年房地产市场场火爆第一拳（12月9日）：营业税税征免时限2年变5年第二拳（12月14日）:国务院要求遏遏制房价过快快上涨第三拳（12月17日）：拿地首首付不低于50%第四拳（10年1月）：二套房房贷首付不得得低于40%第五拳（1月12日）:存款准备金率率上调0.5个百分点09-10组合调控2010“两会”期间，北京市副市长长陈刚曾经表示：“北京今年已经经很难再产生生地王了。房价也好，，地价也好，，不会再出现现去年的疯狂狂了”。但“两会”刚一落幕，北北京在一天之之内就产生了了三个“地王”。温总理在“两会”上“坚决抑制部分分城市房价过过快上涨”的政治承诺尚尚在耳边，央央企却“用脚投票”。在2010年3月15日这一天，北北京总共成交交6块土地。其中中，大望京地地块和亦庄地地块分别以27529元/平方米的楼面面价格、52.4亿元的土地总总价，刷新本本市土地成交交纪录，成为为新的“单价地王”和“总价地王”。但还不到几几个小时的工工夫，“单价地王”就被下午竞价价的东升乡蓟蓟门桥地块夺夺走，该地块块的实际楼面面价格超过30000元/平方米。一、实行更为为严格的差别化住房信信贷政策。二、增加住房房有效供给。三、加快保障性安居工工程建设。四、加强市场监管。第六拳（2010.4.15）-国务院新四条条一、禁止异地购房房二、首套房贷贷一刀切比例30%三、暂停发放放第三套房贷贷，部分城市市限购房套数四、囤地捂盘盘房企：停发发股票债券不不给贷款五、推进房产产税改革试点点第七拳：9月29日调控（新五五条）南京和深圳最最严厉，看存存量不看增量量南京：限制购买第第三套住房。。新建商品住住房上市必须须明码标价、、“一套一标标”；申领预预售许可证必必须申报价格格，申报价格格3个月内不得调调高，3个月后需要调调高的必须重重新申报。深圳：本地人可购购买两套，外外地人只能购购买一套第八拳：各地地调控细则纷纷纷出台上海、杭州、、广州看增量量，不看存量量上海：本地人人和外地人只只能购买一套套杭州：本地人人和外地人只只能购买一套套广州：本地人人可购买两套套，外地人只只能购买一套套（一）进一步步落实地方政政府责任。地地方政府要切切实承担起促促进房地产市市场平稳健康康发展的责任任。2011年各城市人民民政府要根据据当地经济发发展目标、人人均可支配收收入增长速度度和居民住房房支付能力，，合理确定本本地区年度新新建住房价格格控制目标，，并于一季度度向社会公布布。（二）加大保保障性安居工工程建设力度度。各地要通通过新建、改改建、购买、、长期租赁等等方式，多渠渠道筹集保障障性住房房源源，逐步扩大大住房保障制制度覆盖面。。（三）调整完完善相关税收收政策，加强强税收征管。。调整个人转转让住房营业业税政策，对对个人购买住住房不足5年转手交易的的，统一按销销售收入全额额征税。加强强对土地增值值税征管情况况的监督检查查，重点对定定价明显超过过周边房价水水平的房地产产开发项目，，进行土地增增值税清算和和稽查。严格格执行个人转转让房地产所所得税征收政政策。各地要要加快建立和和完善个人住住房信息系统统，为依法征征税提供基础础。2011.1.26（新国八条））（四）强化差差别化住房信信贷政策。二二套房首付款款比例不低于于60%，贷款利率不不低于基准利利率的1.1倍。（五）严格住住房用地供应应管理。各地地要增加土地地有效供应，，落