房地产政策和形势wang

对我国房地产市场政策和形势分析王珏林住房和城乡建设部政策研究中心

一、2010年我国房地产市场形势1、房价仍处高位2、开发投资增长过快

3、房屋销售历史最好

2007-2009年商品房月均销售面积为6444.28万平方米

2010年商品房月均销售面积为7603.02万平方米二、2010年房地产市场继续过热的主要原因

一是贯彻落实“国十条”差距较大二是社会资金过多进入地产三是居民消费过于集中四是市场房屋供应量不足五是土地管理、市场管理力度不够六是二三线城市涨幅过快

2010年11月份部分城市房价涨幅情况同比涨幅环比涨幅城市比例(%)城市比例(%)三亚49.8岳阳2.0海口39.3乌鲁木齐1.6岳阳13.7南昌1.4温州10.6桂林1.2西安10.3蚌埠1.2郑州9.5包头0.9北京9.1厦门0.8宜昌8.9郑州0.7合肥8.6长沙0.7乌鲁木齐8.6重庆0.7全国平均7.7全国平均0.32010年全国商品房销售面积地区商品房销售面积（万平方米）销售面积增速全国

104349.1110.1%东部地区

50822.01

4.1%中部地区

26223.44

19.9%西部地区

27303.66

13.5%三、调控加码的原因

一是“十二五”规划的目标和要求二是“国十条”的要求尚未全面落实三是物价膨胀带来的压力四是房价潜在反弹迹象五是把握住两会召开前的战机四、2011年调控政策重点一是确定房价涨幅指标二是扩大限购范围三是推进房地产税改革四是调整二套房首付比例五是严格住房用地供应管理六是建立约谈问责机制

五、限购、房房地产税、加加息对市场的的影响1、限购对市场场的影响一是排除法、、倾斜法、过过度法二是长期的、、全面的2、房地产税对对市场的影响响上海方案：征收范围：上海居民家庭庭新购第二套套及以上住房房和非上海居居民家庭的新新购住房征收收房产税，税税率因房价高高低分别暂定定为0.6%和0.4%征收标准：人均建筑面积积60平方米的免税税差别化税率：一般适用税税率暂定为0.6%，但对应税住住房每平方米米市场交易价价格低于上年年度新建商品品住房平均销销售价格2倍（含2倍）的，税率率可暂减为0.4%房产税暂按应应税住房市场场交易价格的的70%计算缴纳退免税条件：：上海居民家庭庭在新购一套套住房后的一一年内出售该该居民家庭原原有唯一住房房的，可退税税上海居民家庭庭中的子女成成年后，因婚婚姻等需要而而首次新购住住房、且该住住房属于成年年子女家庭唯唯一住房的，，可免税符合国家和上上海有关规定定引进的高层层次人才、重重点产业紧缺缺急需人才，，持有上海居居住证并在上上海工作生活活的，其新购购住房、且该该住房属于家家庭唯一住房房的，可免税税持有上海居住住证满3年并在上海工工作生活的购购房人，其新新购住房、且且该住房属于于家庭唯一住住房的，可免免税重庆方案：征收范围：主城九区内存存量增量独栋栋别墅、新购购高档商品房房、外地人在在重庆购第二二套房，将被被征收房产税税，其税率为为0.5%-1.2%征收标准：独栋商品住宅宅和高档住房房建筑面积交交易单价在上上两年主城九九区新建商品品住房成交建建筑面积均价价3倍以下的住房房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为为1%；4倍（含4倍）以上的税税率为1.2%在重庆市同时时无户籍、无无企业、无工工作的个人新新购第二套套（含第二套套）以上的普普通住房，税税率为0.5%房地产税对市市场影响分析析一是当前试点点方案属于浅浅试水，波及及面较小二是从趋势看看，范围会越越来越大，相相关内容会逐逐步充实和完完善三是对市场的的预期，影响响会逐步加大大2、加息对市场场的影响一是连续加息息会增加消费费负担、开发发成本二是对市场的的影响是全面面，波及的人人群是最大的的三是潜在的力力度大于限购购和税收六、对2011年房地产市场场发展趋势分分析1、第一季度会会出现严重的的观望期2、随着调控政政策的明朗,消费开始逐步步释放,二季度市场开开始趋于好转转3、土地供应量量增加,贷款政策的趋趋紧,消费政策的限限制,房价、地价起起伏趋稳4、消费政策倾倾斜,对投资性购房