房地产项目的立项流程课件

房地产项目的立项

建设用地规划许可证的核发

建设用地使用权证的核发房地产开发项目的立项房地产开发项目的基本要求

房地产开发项目的立项是房地产综合开发建设的起点，是房地产开发后续手续办理的基础，房地产开发项目确立的过程就是房地产投资决策的过程。房地产开发项目立项应符合以下基本要求：

房地产开发项目的立项房地产开发项目的基本要求

（一）房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设；（二）确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；

房地产开发项目的立项房地产开发项目的基本要求

（三）房地产开发项目按照国家有关规定需要报发展和改革主管部门批准，并纳入年度固定投资计划；（四）确立房地产开发项目，应当坚持旧区改造和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保持历史文化遗产；房地产开发项目的立项房地产开发项目的基本要求（五）房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地下的原则实施。

项目的可行性研究报告可行性研究报告编制的目的和作用一、可行性研究报告编制的目的房地产开发项目可行性研究的根本目的是通过调查研究，综合论证项目在技术上是否先进，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，从而实现项目决策的科学和效率，减少或避免房地产投资决定的失误，使开发项目能够获得最佳的综合效率。

项目的可行性研究报告二、可性行研究报告编制的作用

可行性研究报告的编制是房地产开发项目前期工作的重要内容，对房地产开发项目的成功与否起着很重要的作用：1、作为建设项目投资决定的依据；

2、作为筹集建设资金、向银行申请贷款的依据；

3、作为建设前期工作的依据；

项目的可行性研究报告二、可性行研究报告编制的作用

4、作为环保部门对项目环境影响审查的依据；5、作为签订协议、合作、承包协议的依据；6、作为工程设计、设备订货、施工准备的依据。可行性研究报告编制的依据可行性研究报告编制的依据主要包括以下内容：

(一)国家经济发展的长远规划和行业规划、地区规划；

(二)经济建设的方针、技术经济政策的建设任务；

(三)批准的项目建议书、合同等有效法律文件；

(四)国家批准的城市总规划、详细规划、交通和市政基础设施等资料；

(五)资源情况，如自然、地理、气象、水文地质等；可行性研究报告编制的依据(六)社会发展，如经济环境、人文历史等；

(七)有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；

(八)开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。根据据可可行行性性研研究究的的目目的的、、要要求求和和内内容容不不同同，，房房地地产产开开发发可可行行性性研研究究一一般般分分为为以以下下四四个个阶阶段段，，每每个个阶阶段段研研究究内内容容相相互互衔衔接接、、由由浅浅入入深深。。可行行性性研研究究的的工工作作阶阶段段可行行性性研研究究的的工工作作阶阶段段1、投投资资机机会会研研究究房地地产产的的投投资资机机会会研研究究是是指指房房地地产产投投资资过过程程中中，，把把握握机机会会、、机机遇遇的的过过程程，，包包括括何何时时买买进进土土地地投投放放开开发发，，何何时时出出售售、、出出租租房房地地产产，，何何时时投投资资旧旧区区改改造造，，何何时时投投资资新新区区建建设设等等。。该阶阶段段的的主主要要任任务务是是对对各各种种建建设设项项目目和和投投资资机机会会的的风风险险作作出出评评估估，，对对投投资资项项目目或或投投资资方方向向提提出出建建议议，，即即在在一一定定地地区区和和行行业业内内，，以以自自然然资资源源和和市市场场的的调调查查预预测测为为基基础础，，寻寻找找最最有有利利的的投投资资机机会会。。可行行性性研研究究的的工工作作阶阶段段投资资机机会会研研究究分分为为一一般般投投资资机机会会研研究究和和特特定定项项目目的的投投资资机机会会研研究究。。前前者者又又分分为为三三种种：：地地区区研研究究、、行行业业研研究究和和利利用用资资源源为为基基础础的的研研究究，，其其目目的的是是指指明明投投资资方方向向。。后后者者是是针针对对特特定定项项目目的的投投资资机机遇遇，，将将项项目目意意向向变变为为具具体体的的投投资资建建议议，，合合投投资资者者可可据据以以决决策策。。可行行性性研研究究的的工工作作阶阶段段投资资机机会会研研究究的的主主要要内内容容有有：：地地区区情情况况、、经经济济政政策策、、资资源源条条件件、、劳劳动动力力状状况况、、社社会会条条件件、、地地理理环环境境、、国国内内外外市市场场情情况况、、工工程程项项目目建建成成后后对对社社会会的的影影响响等等。。投资资机机会会研研究究相相当当粗粗略略，，主主要要依依靠靠对对统统计计表表的的分分析析而而不不是是详详细细的的调调研研。。该该阶阶段段耗耗时时1～3个月，投投资估算算的精确确度为±30%，研究费费用一般般是总投投资的0.2%～0.8%。如果投投资机会会是可行行的，就就可以进进入下一一个工作作阶段。。2、初步可可行性研研究初步可行行性研究究，又称称为“预预可行性性研究””。在机机会研究究的基础础上，进进一步对对项目建建设的可可能性与与潜在效效益论证证分析，，决定是是否有必必要进行行下一步步详细的的可行性性研究分分析。这这一阶段段并非可可行性研研究必不不可少的的阶段，，只是在在机会研研究对项项目的效效益有所所怀疑时时进行。。可行性研研究的工工作阶段段其主要解解决的问问题：第第一，分分析机会会研究的的结论，，在详细细资料的的基础上上做出是是否投资资的决定定；第二二，是否否有进行行详细可可行性研研究的必必要；第第三，有有哪些关关键问题题需要进进行辅助助研究。。初步可行行性研究究阶段投投资估算算精度可可达±20%，所需费费用占总总投资的的0.25%～1.5%，时间4～6个月。可行性研研究的工工作阶段段3、详细可可行性研研究即通常所所说的可可行性研研究，详详细可行行性研究究是房地地产开发发项目投投资决策策的基础础，是在在投资机机会研究究和初步步可行性性研究结结果的基基础上，，再广泛泛收集各各方面资资料，详详细准确确地论证证房地产产开发项项目的投投资效益益，分析析项目在在技术上上、财务务上、经经济上的的可行性性，减少少项目的的不确定定性，制制定风险险防范措措施，提提出项目目投资的的可行性性和选择择依据标标准，其其成果是是作为投投资决策策依据的的可行性性研究报报告。可行性研研究的工工作阶段段这一阶段段投资估估算的精精度为±10%，研究时时间需要要时间8～12个月或者者更长，，所需费费用，小小型项目目占投资资的1%～3%，大型复复杂的工工程占0.2%～1%。可行性研研究的工工作阶段段4、项目的的评估和和决策按照国家家有关规规定，对对于大中中型和限限额以上上的项目目及重要要的小型型项目，，在可行行性研究究完成之之后，必必须经有有权审批批单位委委托有资资格的咨咨询评估估单位就就项目可可行性研研究报告告进行评评估论证证，分析析该可行行性研究究的可靠靠性和真真实性，，判断项项目是否否可行，，对项目目做出最最终决策策。未经经评估的的建设项项目，任任何单位位不准批批准，更更不准组组织建设设。可行性研研究的工工作阶段段可行性研研究报告告的编写写步骤可行性研研究报告告的编写写步骤主主要包括括以下内内容：可行性研研究报告告的编写写单位可行性研研究报告告的编写写单位主主要包括括以下几几类：(1)委托专业业设计单单位承担担：专业技技术性较较强的建建设项目目，一般般可委托托国家批批准的有有相应资资质的大大、中型型设计单单位来承承担。可行性研研究报告告的编写写单位可行性研研究报告告的编写写单位主主要包括括以下几几类：(2)委托工程程咨询公公司承担担：委托此此类公司司进行项项目可行行性研究究时，建建设单位位必须对对其专业业技术人人员的构构成情况况、承担担研究项项目的能能力、主主要承担担完成的的研究项项目及准准确性等等进行详详尽的调调查。可行性研研究报告告的编写写单位可行性研研究报告告的编写写单位主主要包括括以下几几类：(3)委托专业业银行承承担：委托建建设银行行、投资资银行等等根据可可行性研研究工作作的范围围、重点点、深度度、时间间要求等等来编写写可行性性研究报报告。可行性研研究报告告的内容容房地产开开发项目目种类繁繁多，其其性质、、规模和和复杂程程序存在在诸多不不同，因因而可行行性研究究的内容容也会有有所区别别。一般般情况下下，房地地产开发发项目可可行性研研究报告告包括以以下主要要内容：：可行性研研究报告告的内容容1．项目建建设背景景主要介绍绍与项目目相关的的背景情情况，包包括建设设的目的的、意义义等。可行性研研究报告告的内容容2．项目概概况(1)项目名称称、性质质、开发发建设单单位等；；(2)项目的地地理位置置，包括括项目所所在周围围的环境境状况；；(3)项目所在在地周围围的环境境状况，，主要从从工业、、商业及及相关行行业现状状、开发发潜力、、项目建建设的时时机和自自然环境境等方面面说明项项目建设设的必要要性和可可行性；；可行性研研究报告告的内容容(4)建设单位位、企业业性质、、经营范范围和资资质等级级；(5)项目的性性质及主主要报告告；(6)工程状况况；(7)资金来源源。可行性研研究报告告的内容容3．开发用用地的现现状与建建设条件件分析(1)土地调查查。包括括开发项项目用地地范围内内的各类类土地面面积及使使用单位位。(2)人口调查查。包括括开发项项目用地地范围内内的总人人口数、、总户数数等。(3)建、构筑筑物调查查。各类类建筑物物、构筑筑物的现现状，地地上物(树木、植植物等)的现状。。可行性研研究报告告的内容容(4)各种管线线。主要要应调查查上水管管线、雨雨水管线线、污水水管线、、热力管管线、燃燃气管线线、电力力、电信信管线的的现状及及规划目目标和其其可能实实现的时时间。(5)需要拆除除的房屋屋面积，，需要安安置的原原住户数数和人口口，需要要安置的的劳动力力人数等等调查资资料。可行性研研究报告告的内容容4．市场分分析和建建设规模模的确定定(1)市场供给给现状分分析及预预测；(2)市场需求求现状分分析及预预测；(3)市场交易易的数量量与价格格；(4)拟建设项项目建设设规模的的确定；；(5)开发项目目的销售售出租前前景分析析、租售售对象分分析和租租售计划划。5．规划设设计方案案规划设计计方案包包括三个个层次：：可行性研研究报告告的内容容可行性研研究报告告的内容容(3)建筑规划方案选择(2)项目构成及平面布置(1)市政规划方案选择(1)市政规划划方案选选择。市市政规划划方案的的主要内内容包括括各种市市政设施施的布置置、来源源、去路路和走向向，大型型商业房房地产开开发项目目重点要要规划安安排好场场地内外外交通组组织和共共享空间间等。(2)项目构成成及平面面布置，，即项目目的构成成和总平平面布局局，主要要建筑物物的造型型。(3)建筑规划划方案选选择，主主要包括括各单项项工程的的占地面面积、建建筑面积积、层数数、层高高；房间间布置、、各种房房间的数数量、建建筑面积积等。应应附规划划设计方方案详图图。6．物资供供应主要包括括：建设设项目工工程所需需主要原原材料如如钢材、、水泥、、木材等等的用量量及水、、电、气气等的用用量。7．环境保保护主要包括括：本项项目建设设区域内内的环境境污染状状况，主主要污染染物和污染源源。本项项目在设设计、施施工时的的环境保保护方案案，如控控制污染染与生态变变化的初初步方案案，环境境保护投投资估算算，环境境影响的的评价结结论等。可行性研研究报告告的内容容可行性研研究报告告的内容容8．投资估估算投资估算算主要包包括以下下内容：：(1)土地费用用，包括括征地、、拆迁、、安置及及补偿费费；(2)城市基础础设施建建设费；；(3)土地价款款；(4)前期工程程费；(5)红线内基基础设施施费；(6)红线外基基础设施施费；可行性研研究报告告的内容容(7)建筑安装装工程费费；(8)公共配套套设施建建设费；；(9)环境绿化化工程费费；(10)开发间接接费；(11)管理费用用；(12)开发期税税费；(13)不可预见见费．可行性研研究报告告的内容容9．资金来来源和外外汇平衡衡10．开发建建设计划划(1)前期开发发计划，，包括项项目立项项、可行行性研究究、用地地规划、、工程规规划、开开工许可可等；(2)工程建设设计划，，包括各各个单位位工程的的开、竣竣工时间间、进度度安排；；(3)场地的布布置；(4)施工队伍伍的选择择。可行性研研究报告告的内容容11．经济效效益分析析(1)住宅销售售价格；；(2)销售进度度及付款款计划；；(3)税费率；；(4)盈利能力力分析；；(5)清偿能力力分析；；(6)资金平衡衡分析和和资产负负债分析析；(7)敏感性分分析；(8)临界总分分析；(9)主要经济济指标。。可行性研研究报告告的内容容12．风险分分析及对对策(1)市场风险险分析；；(2)经营管理理风险分分析；(3)金融财务务风险分分析。可行性研研究报告告的内容容13．结论及及建议(1)运用各种种数据从从技术、、经济、、财务等等诸多方方面论述述开发项项目的可可行性，，并推荐荐最佳方方案；(2)存在的问问题及相相应的建建议。房地产开开发企业业投资项项目的备备案(一)办理条件件1、房地产产开发项项目符合合法律法法规；符符合国家家产业政政策和宏宏观调控控政策；；符合行行业准入入标准；；属于实实行备案案管理工工作的项项目范围围。房地产开开发企业业投资项项目的备备案(一)办理条件件2、中央在在湘、省省属及控控股房地地产企业业，以及及其它在在省工商商局注册册登记的的房地产产开发企企业投资资项目在在湖南省省发展和和改革委委员会办办理备案案。房地产开开发企业业投资项项目的备备案(一)办理条件件3、房地产产开发企企业承担担房地产产开发项项目，应应当符合合的资质质规定：：四级资资质或者者暂定资资质企业业，承担担开发项项目的建建筑面积积不得超超过5万平方米米；三级级资质企企业，承承担开发发项目的的建筑面面积不得得超过15万平方米米；二级级资质企企业，承承担开发发项目的的建筑面面积不得得超过25万平方米；；一级资质质企业，承承担开发项项目的建筑筑面积不受受限制。房地产开发发企业投资资项目的备备案(二)申请材料1、房地产开开发项目备备案申请书书一式五份份及备案申申请表；2、房地产开开发公司有有效营业执执照、资质质证书；3、国土部门门意见；4、规划部门门意见；5、银行出具具的资本金金证明。(三)办理程序1、受理从委办公室室受理窗口口接收项目目申请资料料，并根据据处内分工工分送承办办人，承办办人根据相相关规定，，分别作出出以下处理理：房地产开发发企业投资资项目的备备案房地产开发发企业投资资项目的备备案(1)申请材料存存在可以当当场更正的的错误的，，允许申请请人当场改改正；(2)申请材料不不齐全或者者不符合法法定形式，，需要补正正有关材料料的，当场场或在五日日内告知申申请人需要要补正的全全部内容，，逾期不告告知的，自自收到申请请材料之日日起即为受受理；(3)申请材料齐齐全、符合合法定形式式，或者申申请人按照照本行政机机关的要求求提交全部部补正申请请材料的，，受理备案案申请。2、审查承办人进行行初审。(1)对受理的申申报材料是是否符合法法定条件和和标准进行行初审。(2)按照备案条条件对申请请人材料内内容进行合合法性、真真实性审查查。(3)提出初审意意见，报处处长复审。。(4)处长进行复复审。按照备案条条件，对申申请材料和和初审意见见进行审核核，对符合合条件的，，提出同意意意见，报报委分管副副主任审定定。对不符符合条件的的，提出不不同意的意意见及理由由，将申办办材料退回回受理窗口口。房地产开发发企业投资资项目的备备案3、决定定分管副副主任任根据据法定定条件件、标标准和和主办办处室室审查查意见见，作作出是是否准准予备备案的的决定定。对对符合合法定定条件件、标标准的的，签签发同同意备备案的的意见见；对对不符符合法法定条条件、、标准准的，，签发发不予予备案案的意意见，，并写写明不不予备备案的的理由由。房地产产开发发企业业投资资项目目的备备案4、送达达与公公告委办公公室将将委领领导签签字同同