房地产开发有关

房地产开发有关

地方税收政策2009年5月一、房地产开发程序与纳税环节立项规划取得土地开工建设销售、自用批准立项文件《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《国有土地使用权证书》《建筑工程施工许可证》《预（销）售许可证》竣工验收《工程竣工验收报告》办理土增立项登记契税土地税印花（耕占）印花土增清算房产土地土增印花第一部分土地取得环节房地产开发企业在项目开发前，通过各种途径获得国有土地使用权时，涉及到的地方税种主要有：契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税。

一、契税--税收要素简介契税的特点：契税属于财产转移税。契税由财产承受人缴纳。一、契税--税收要素—纳税人

土地使用权、房屋所有权发生转移时，承受的企业、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体、其他组织和个体经营者以及其他个人为契税的纳税人。一、契税--税收要素--征税范围国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与、和交换）。

一、契税--税收要素--征税范围下列转移方式，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入股的；以获奖、预购、预付集资建房款或者转移无形资产方式承受土地、房屋权属的建设工程转让时发生土地使用权转移的以其他方式事实构成土地、房屋权属转移的。一、契税--税收要素--计税依据基本规定：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；土地使用权赠与、房屋所有权赠与，由契税征收机关参照同类土地使用权出售、房屋买卖的市场价格或者评估价格核定；土地使用权交换、房屋所有权交换、土地使用权与房屋所有权交换，为交换价格的差额；

以协议方式出让土地的，计税依据为成交价格。包括土地出让金、土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、市政建设配套费等承受者应交付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套设施费以及各种补偿费用应包括在内。政府减免土地出让金的，计税依据不能相应减除。土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。

一、契税--税收要素--计税依据一、契税--税收要素—减免税与开发企业有关的规定：

企业改制重组有关契税政策（财税[2003]184号文件、国税函[2006]844号、财税[2008]175号）纳税税地地点点：：房房地地产产坐坐落落地地。。特特殊殊-市市属属管管辖辖用用地地先税税后后证证一、、契契税税--征征收收管管理理二、、耕耕地地占占用用税税——税税收收要要素素简简介介（一一））纳纳税税人人：：占用用耕耕地地建建房房和和从从事事其其他他非非农农业业建建设设的的单单位位和和个个人人。。（二二））征征税税范范围围：：耕耕地地主主要要指指种种植植农农作作物物的的土土地地。。（三三））计计税税依依据据：：纳纳税税人人实实际际占占用用的的耕耕地地面面积积。。（四四））单单位位税税额额：：各各省省自自定定。。北北京京原原税税额额35、、40、、42、、45元元/平平方方米米二、、耕耕地地占占用用税税——纳纳税税义义务务发发生生时时间间经批批准准占占用用耕耕地地的的，，耕耕地地占占用用税税纳纳税税义义务务发发生生时时间间为为纳纳税税人人收收到到土土地地管管理理部部门门办办理理占占用用农农用用地地手手续续通通知知的的当当天天。。未经经批批准准占占用用耕耕地地的的，，耕耕地地占占用用税税纳纳税税义义务务发发生生时时间间为为纳纳税税人人实实际际占占用用耕耕地地的的当当天天。。三、、印印花花税税——税税收收要要素素简简介介印花花税税是是对对经经济济活活动动和和经经济济交交往往中中书书立立、、领领受受的的凭凭证证征征收收的的一一种种税税。。印花花税税的的征征税税对对象象是是印印花花税税暂暂行行条条例例所所列列举举的的各各种种凭凭证证，，由由凭凭证证的的书书立立、、领领受受人人缴缴纳纳，，是是一一种种兼兼有有行行为为性性质质的的凭凭证证税税。。印花税纳税人人根据应纳税税凭证的性质质，分别按比比例税率或者者按件定额计计算征收。三、印花税——土地取得环环节合同土地使用权出出让合同、土土地使用权转转让合同税目--产权权转移书据政策依据--财税[2006]162号三、印花税——对开发企业业的税收政策策开发商在经济济适用住房、、商品住房项项目中配套建建造廉租住房房，在商品住住房项目中配配套建造经济济适用住房，，如能提供政政府部门出具具的相关材料料，可按廉租租住房、经济济适用住房建建筑面积占总总建筑面积的的比例免征开开发商应缴纳纳的印花税。。第二部分房房地产开发、、预售环节房地产开发企企业在项目开开发建设和预预售环节，涉涉及到的地方方税种主要有有：房产税、、城镇土地使使用税、印花花税、土地增增值税。一、印花税——房地产开发发环节合同建筑安装工程程承包合同建设工程勘察察设计合同借款合同财产保险合同同二、城镇土地地使用税—新新条例规定提高了税额标标准，将现行行条例规定的的税额标准提提高2倍统一了内、外外资企业税收收负担二、城镇土地地使用税—税税收要素简介介（一）纳税人人。拥有土地地使用权的单单位和个人（二）计税依依据。以实际际占用的土地地面积为计税税依据。（三）适用税税额。30元元、24元、、18元、12元、3元元、1.5元元。（四）纳税地地点。独立核核算单位机构构所在地。（五）纳税期期限。按年征征收，分期缴缴纳，即每年年4月、10月的前15日。（六）纳税时时间。取得土土地的次月。。二、城镇土地地使用税—税税收要素简介介（七）对开发发用地的单独独规定计税面积的确确定：已销售房屋的的占地面积＝＝（已销售房房屋的建筑面面积÷开发项项目房屋总建建筑面积）××总占地面积积。二、城镇土地地使用税—税税收要素简介介（七）对开发发用地的单独独规定在每年的4、、10月份征征期征收，4月份征期应应以当年3月月31日未售售出房屋的占占地面积为计计税依据，计计算缴纳上半半年应纳的税税款；10月月份征期应以以当年9月30日未售出出房屋的占地地面积为计税税依据，计算算缴纳下半年年应纳的税款款。也可以采取按按各月末未售售出房屋的占占地面积为计计税依据，计计算全年应纳纳税款，并于于下一年度1月31日前前到主管地方方税务机关办办理上一个年年度的税款清清算。三、房产税凡是在基建工工地为基建工工地服务的各各种工棚、材材料棚、休息息棚和办公室室、食堂、茶茶炉房、汽车车房等临时性性房屋，不论论是施工企业业自行建造还还是由基建单单位出资建造造交施工企业业使用的，在在施工期间，，一律免征房房产税。但是是，如果在基基建工程结束束以后，施工工企业将这种种临时性房屋屋交还或者估估价转让给基基建单位的，，应当从基建建单位接收的的次月起，依依照规定征收收房产税。四、土地增值值税对本市房地产产开发企业在在项目全部竣竣工土地增值值税清算前预预（销）售商商品房取得的的收入，除政政府批准的经经济适用房和和限价房外，，自2007年1月1日日开始，一律律按预（销））售收入的1%预征土地地增值税。四、土地增值值税—纳税地地点自1999年年1月1日起起，凡在本市市转让在京单单位房地产的的国内单位，，由原向房地地产座落地的的地方主管税税务机关申报报纳税，改为为向转让项目目的企业核算算地或行政事事业单位、社社会团体税务务注册登记地地的地方税务务机关申报纳纳税。四、土地增值值税—纳税期期限房地产开发项项目，纳税申申报时间为自自取得销售（（预售）许可可证起每季度度终了后15日内办理纳纳税申报手续续（含零申报报）。第三部分房房地产竣工工销售环节房地产开发商商在项目竣工工销售环节，，涉及到的地地方税种主要要有：城镇土土地使用税、、印花税、土土地增值税。。印花税：产权转移书据据城镇土地使用用税：同预售环节一、土地增值值税清算的范范围凡从事房地产产开发企业开开发的商品房房项目，在满满足规定的土土地增值税清清算条件时，，均应办理土土地增值税的的清算手续,包括不预征征的经适房、、限价房等项项目。二、土地增值值税清算的条条件（一）纳税人人应进行土地地增值税清算算的条件（二）主管地地方税务机关关可要求纳税税人进行土地地增值税清算算的条件（一）纳税人人应进行土地地增值税清算算的条件1、全部竣工工并销售完毕毕的房地产开开发项目。2、整体转让让未竣工的房房地产开发项项目。3、直接转让让土地使用权权的项目。4、纳税人申申请注销税务务登记的房地地产开发项目目。（二）主管地地方税务机关关可要求纳税税人进行土地地增值税清算算的条件1、纳税人人开发的房地地产开发项目目已通过竣工工验收，在整整个预（销））售的房地产产开发建筑面面积达到可销销售总建筑面面积的比例85％（含））以上的。可可销售总建筑筑面积范围中中不包括已自自用或出租使使用年限在一一年以上再出出售的面积。。2、取得销售售（预售）许许可证满三年年仍未销售完完毕的。3、经主管地地方税务机关关进行纳税评评估发现问题题后，认为需需要办理土地地增值税清算算的房地产开开发项目。三、纳税人申申请清算时限限（一）纳税人人应申请清算算的90日内（二）主管地方税务务机关要求清清算的30日内达到清算条件件申请清算税务机关通知知申请清算四、纳税人应应提供的清算算资料共11类资料料。无商业配套设设施的经适房房、限价房可可不提供中介介机构出具的的《鉴证报告告》五、房地产转转让收入情况况（一）房地产产转让收入的的范围货币收入实物收入其他收入视同销售房地地产收入----用于职职工福利、奖奖励、对外投投资、分配给给股东或投资资人、抵偿债债务、换取其其他单位和个个人的非货币币性资产等行行为（二）房地产产转让价格的的确定货币收入--《商品房购购销合同统计计表》及相关关合同所记载载的金额实物收入--财产评估其他收入--专门评估视同销售房地地产收入----税务机机关按照当期期同类区域、、同类房地产产的市场价格格核定（三）房地产产转让收入的的重点1、房地产销销售合同-----是是否包括货币币以外的经济济收益（三）房地产产转让收入审审核的重点2、代收费用用-----计计入房价中向向购买方一并并收取，可作作为转让房地地产所取得的的收入计税-----代代收费用未计计入房价中，，而是在房价价之外单独收收取的可以不不作为转让房房地产的收入入六、扣除项目目金额情况扣除项目金额额按照条例和和细则的规定定确定对纳税人无法法提供合法有有效凭证的，，不予扣除对于各项预提提（或应付））费用不得包包括在扣除项项目金额中（一）取得土土地使用权所所支付的金额额1、取得土地地使用权所支支付金额的构构成地价款+国家家统一规定交交纳的有关费费用地价款=土地地出让金或实实际支付的地地价款有关费用：包包括取得土地地的契税和印印花税（一）取得土土地使用权所所支付的金额额2、取得土地地使用权所支支付金额的确确认必须提供已支支付的地价款款凭证，不能能提供的，不不允许扣除凭证：国有土土地出让合同同、土地局开开具的收据、、地税局开具具的契税完税税证等（二）房地产产开发成本1、房地产开开发成本的构构成----土地地征用及拆迁迁补偿费、前前期工程费、、建筑安装工工程费、基础础设施费、公公共配套设施施费、开发间间接费用（二）房地产产开发成本1、房地产开开发成本的构构成（1）土地征征用及拆迁补补偿费纳税人是在已已征用和拆迁迁好的土地上上进行开发，，则这部分支支出已体现在在纳税人取得得土地使用权权所支付的金金额中，不允允许再扣除。。（二）房地产产开发成本1、房地产开开发成本的构构成（2）前期工工程费如果纳税人取取得的是已经经进行了土地地开发的“熟熟地”这部部分前期工程程费在纳税人人的房地产开开发成本中就就不允许再扣扣除。（二）房地产产开发成本1、房地产开开发成本的构构成（3）建筑安安装工程费----出包包----自行行建造（二）房地产产开发成本1、房地产开开发成本的构构成（4）基础设设施费（二）房地产产开发成本1、房地产开开发成本的构构成（5）公共配配套设施费----必须须先确定允许许扣除的配套套设施面积后后再计算分摊摊。----对于于成片开发分分期清算项目目后期清算时时实际支付的的公共配套设设施费用分摊摊比例大于前前期的金额时时，允许在整整体项目全部部清算时，按按照整体项目目重新进行调调整分摊。（二）房地产产开发成本1、房地产开开发成本的构构成（6）开发间间接费用----仅指指内部独立核核算单位直接接组织、管理理开发项目发发生的各项间间接费用。----纳税税人的行政管管理部门（总总部）为管理理和组织经营营活动而发生生的管理费用用，应在房地地产开发费用用中扣除。。（二）房房地产开开发成本本2、房地地产开发发成本的的重点：：根据收款款方的性性质、支支付款项项的内容容，确定定收到票票据的类类别：经营性企企业----税税务局监监制的发发票行政机关关或政府府行政管管理机构构----行政政事业性性收据征地及拆拆迁补偿偿费用----书面凭凭证（合合同协议议、收据据）其他的白白条和收收据----不不能作为为支出凭凭证（二）房房地产开开发成本本2、房地地产开发发成本的的重点核定四项项成本的的条件：：（1）无无法按清清算要求求提供开开发成本本核算资资料的；；（2）提提供的开开发成本本资料不不实的；；（3）发发现《鉴鉴证报告告》内容容有问题题的；（4）虚虚报房地地产开发发成本的的；（5）清清算项目目中的四四项成本本每平方方米建安安成本扣扣除额，，明显高高于《分分类房产产单位面面积建安安造价表表》中公公布的每每平方米米工程造造价金额额，又无无正当理理由无法法举证的的。（三）房房地产开开发费用用销售费用用管理费用用财务费用用扣除方法法：利息+5%；10%（四）与与转让房房地产有有关的税税金营业税城市维护护建设税税教育费附附加印花税----在管理理费用中中扣除（五）加加计扣除除代收费用用金额不不包括在在加计20%的的扣