房地产投资经济综述

房地产投资经济分析深圳大学管理学院崔世娟第五章房地产投资的成本分析第一节概述房地产投资成本的涵义房地产投资成本的概念房地产筹资成本的概念2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan投资成本的概念

房地产投资成本是指房地产投资者为取得和使用房地产投资而付出的代价。包括支付给资本金所有者的红利以及筹资过程中所支付的有关费用等。在筹措资金过程中所支付的有关费用成为筹资成本，分为直接费用和间接费用。

2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan筹资成本的直接费用：

筹资成本的直接费用指以某种方式从某一筹资渠道中获取一定的资金所直接付出的费用，包括：1、借款利息及有关的手续费、管理费、承诺费等各种附加费；2、股票、债券的发行费用；3、其他直接费用，如必要的印刷费、广告费、人工费、差旅费、代办费、邮费和其它杂费

2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan筹资成本的间接费用

筹资成本的间接费用：指以某种方式筹资时非直接付出的费用，包括：

1、筹资风险调整和风险保护费2、由资金使用的某种限制条件引起的费用3、筹资后企业负债上升，资信下降，以致下一次再度筹资时筹资成本上升4、筹资的风险损失

2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产投资成本分析的目的

通过投资成本分析，来得到判断和计算筹资成本的指标和方法，选择低成本的筹资方案房地产投资成本分析的内容

1、房地产投资资金来源分析2、房地产投资资金筹措方案分析3、房地产投资筹资成本分析2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan第二节房地产投资资金来源分析自有资金分析企业自有资金：生产发展基金、后备基金和职工福利基金等主管部门拨入资金：上年地方财政预算的结余、当年地方财政超收分成、地方预算预备费用、地方财政掌握的预算外资金等

联营单位资金：设立独立企业，可作自有资金规定：开发公司自有资金不得低于年度投资工作量的30%2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan银行贷款分析1、房地产投资的银行贷款：不容任何抵押或担保条件：借款企业在贷款银行开立帐户、自由流动资金占生产流动资金得30%、健全的管理机构和财务管理机构、具备有权部门下达的年度开发计划和经有权机关批准的开发项目规划设计、开工前预收购房款不低于开发项目总造价的30%、有偿还贷款本息的能力、提供相应的开发方案或可行性研究报告期限：≤2年，按流动资金贷款利率或浮动计息2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan银行贷款分析2、房地产抵押贷款：借款人以抵押房地产为条件，来获取银行贷款的贷款方式，包括：土地开发抵押、房屋开发抵押、住房抵押贷款。抵押条件：贷款额不超过现行房地产作价70%利率：建筑业流动资金贷款利率，根据贷款期限浮动；国外可分固定、浮动两种结算：按季从帐户中扣除强行拍卖的条件：到期未还本付息、未按要求完成建设项目、重大事件可能影响贷款人的利益2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan集资分析

房地产投资的集资：指以房地产开发经营企业的资信和房地产项目的高附加值为吸引力，运用各种筹资手段或方式筹集社会闲散资金，主要有发行房地产股票和房地产债券两种。1、发行房地产股票分析发行股票的目的：房地产股票发行的程序：申报准备工作、申报、股票发行3个阶段股票筹资的好处：2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan集资分析2、发行房地地产债券的分分析债券的分类：：记名式和无无记名式发行债券的种种类：短期债债券：1年中期债券：1—10年长期债券：10年以上发行债券的好好处：灵活活、不存在中中途停贷的危危险、对公司司进行了宣传传、信誉好2000房管本科用CopyRight®®CuiShijuan利用外资分析析利用政府贷款款：利率低、、期限长国际金融组织织贷款：利率率低于商业银银行、期限也也较长（25年），审查查严格外国商业银行行：利率根据据国际金融市市场行情来决决定的，利率率较高，期限限较短与外资合营：：中方投地、、外方投钱发行国际债券券：通过国内内大银行和国国际信托投资资公司等金融融机构，在国国际金融市场场上发行房地地产债券吸收收外资的方式式。利率略低低于银行贷款款2000房管本科用CopyRight®®CuiShijuan财政拨款分析析房地产的财政政拨款是指国国家各级政府府无偿投入房房地产项目的的土地和资金金。政府拨出一定定资金或地块块给国有房地地产公司（微微利房）政府拨出一定定资金给企事事业单位为其其职工建房（（本企业职工工居住）2000房管本科用CopyRight®®CuiShijuan预售款分析房地产投资的的预售款是指指房地产投资资者在商品房房交付使用前前，预先向购购房者收取的的房款。好处：买主卖主条件：投资25%以上或或基础工程完完工后比例：不得超超过房价70%，开工时时40%，，建一半时30%2000房管本科用CopyRight®®CuiShijuan承包商带资承承包建设工程程房地产投资的的预售款是指指由承包商垫垫资进行建设设工程施工的的筹资方式好处：合作：2000房管本科用CopyRight®®CuiShijuan第三节房地地产投资资金金筹措

方案案分析资金筹措方案案的涵义筹措方案：是指房地产产投资者在筹筹措资金之前前所制定的计计划方案。方案：币种、、数量、期限限、成本方案的内容：：资金筹措的的币种和数额额资金筹措的流流量资金来源结构构资金筹措的风风险评价资金筹措成本本资金筹措方式式资金筹措的步步骤2000房管本科用CopyRight®®CuiShijuan投资筹措方案案的制定过程程确定筹资的最最终目标调查资金需要要调查资金的来来源渠道设定所筹资金金的币种、数数量、期限、、成本研究筹资风险险确定筹资方式式提出筹资资金金的分阶段工工作计划准备筹措资金金方案文件形成正式的资资金筹措方案案2000房管本科用CopyRight®®CuiShijuan投资筹措方案案中的资金流流通模型：指房地产投资资项目在何时时用多少资金金的表格或图图形1、资金投入入表资金投入表的的依据：项目的建设进进度计划、设设备材料和劳劳动力的投入入时间要求、、工程承包合合同中确定的的工程付款计计划投入表的资金金分类：2000房管本科用CopyRight®®CuiShijuan投资筹措方案案中的资金流流通模型2、资金回收收表资金回收表的的依据：房地地产租售量计计划、房地产产租售价格估估算和初定结结果、房地产产租金或售价价的受款计划划回收表的资金金分类：2000房管本科用CopyRight®®CuiShijuan投资筹措方案案中的资金流流通模型3、资金流通通表资金流通表的的依据：资金金投入表和资资金回收表流通表的资金金分类：两种种，如图2000房管本科用CopyRight®®CuiShijuan投资筹措方案案中的评价选选择两种不同的观观点：利用筹筹资来解决所所需资金；房房地产投资成成功要利用自自有资金筹资的目的：：房地产项目目的开发经营营能顺利完成成并做到成本本低廉分级评估方法法：安全性：筹资资风险尽可能能低经济性：筹资资成本尽可能能小可行性：筹资资渠道和筹资资方式尽可能能稳妥不同筹资方案案比较2000房管本科用CopyRight®®CuiShijuan安全性风险消除措施施金金融机构资资信代代理资信意意外外事故A级基基本消除除等级高等等级高高可可能性小B级未未完全消除除较较高高较较好好可可能性较较小C级未未消除风险险大不不高没没有有代理可可能D级没没有措施较较低低没没有代代理可能能性很大2000房管本科用用CopyRight®CuiShijuan经济性综合筹资成成本利用率率：银行同期贷贷款利率：A级：成成本低B级：成成本较低C级：成成本较高高D级：成成本高2000房管本科用用CopyRight®CuiShijuan可行性A级：完全落落实100%资金金得到承诺诺B级：基本本落实90%资金金已得到承承诺C级：不太落落实80-90%资金已已得到承诺诺D级：没有落落实80%资金金得到承诺诺分析：①若有一个个D级，淘汰汰②都是A级——最优优③A——C级组合，具具体分析，，按安全、、可可行性、经经济性优先先顺序评价价2000房管本科用用CopyRight®CuiShijuan可行性安全经经济可可行行甲方案：ABA乙方案：AAB“甲”优于““乙”2000房管本科用用CopyRight®CuiShijuan不同筹资方方案的投资资收益率比比较融资杠杆：：指项目贷贷款对投资资收益率的的影响，即即使用贷款款或不是贷贷款在投资资收益率上上的差异。。收益率是投投资收益（（税前收益益）与投资资额之比；；即：其中，R为投资收益益率；F为税前收益益；P为投资总额额2000房管本科用用CopyRight®CuiShijuan不同筹资方方案的投资资收益率比比较若项目投资资为自有资资金，则当项目为若若干可能状状态时，判判定每种状状态的发生生概率及其其相应投资资收益率：：其中，E----投资收益率率期望值R----状态i的投资收益益率Pi----状态i的发生概率率Fi----状态i的税前净收收益P----项目投资额额2000房管本科用用CopyRight®CuiShijuan例：某物业投资资2500万元，A方案全部由由公司自有有资金投资资；B方案总投资资70%（（1750万元）靠靠抵押贷款款解决。贷贷款利率6%。贷款款期限20年。要求求在20年年内按年等等额偿还。。假设该项项目经营将将面临三种种效益状态态。各状态态的发生概概率及每年年的经营收收益如表。。试据此进进行该项目目的投资收收益率分析析及融资方方案决策。。状态方案A方案B概率经营收益概率经营收益1好0.23750.23752中0.72750.72753差0.12500.12502000房管本科用用CopyRight®CuiShijuan第四节房房地产投资资的筹资成成本分析筹资成本的的构成及估估算贷款成本股息（或债债券利息））自有资金存存款利息筹资的直接接费和间接接费2000房管本科用用CopyRight®CuiShijuan筹资成本率率的另一种种涵义基本定义：：筹资净现值值n—期数——第t年投资者付付款—筹资成本本率2000房管本科用用CopyRight®CuiShijuan筹资成本率率的另一种种涵义①令K=，，记为F（））②若F（））＞0，减小，，令，，代代入求。。③若＜＜0，＞＞0，则则2000房管本科科用CopyRight®CuiShijuan几种资金金来源筹筹资成本本率的计计算1、长期期债券f—仅考虑费费用（））第t年本金——第t年利息2000房管本科科用CopyRight®CuiShijuan种资金来来源筹资资成本率率的计算算1、长期期债券成本率期末一次次还本2000房管本科科用CopyRight®CuiShijuan几种资金金来源筹筹资成本本率的计计算1、长期期债券期末一次次还本付付息：2000房管本科科用CopyRight®CuiShijuan几种资金金来源筹筹资成本本率的计计算2、优先股筹筹资成本本率税息净利利支付优优先股股股息，不不减少所所得税股息利率率：高于于债券