房地产基本概念二

经纪人专业知识系统训练

（二）

房地产基本概念基本概念部分一、关于土地；二、产权知识；三、建筑结构；四、相关专业术语；五、相关法规；六、专业经纪人应具备的基本素质；七、三级市场两大业务版块；八、经纪人业务及工作流程；关于土地一、土地的特性：1、增值性：土地属自然产物，因面积有限性，永续性，位置不可移动性是一种财产和商品，故导致土地的增值性；2、影响增值性有：A、对土地的投资改良；B、通货膨胀；C、需求增长；D、外部条件影响（例：深圳土地升值）二、土地年限分类：土地属于国家和集体所有，权利人拥有该房产所占用土地一定年限的土地使用权。1988年1月3日之后，凡通过有偿方式与国土局签订了《土地使用出让合同书》的土地，其土地使用最高年期按国家规定执行。1、居住用地70年（住宅）2、工业用地50年（厂房）3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年4、商业、旅游、娱乐用地40年（商铺）5、综合或者其它用地50年（办公）三、土地价格分类：1、所有权价格：土地出租收益折现总和；2、购买价格：以土地所提供地租，按普通利息率计算的购买价格；3、使用价格：一定期限内地祖的购买价格；4、租赁价格：一定期限内租赁的土地价格；5、抵押价格：用于抵押获得贷款，从正常价格中扣除各种风险后所得到的价格。四、按土地价格形成分类：1、交易价：通过拍卖、招标、交易双方实际成交价格。2、评估价格：用一定的估价方法对土地价格做出货币估计。房地产基本概念一、概念；二、权益；三、登记；四、价格；五、影响价格因素六、分类；一、概念什么是房地产？是土地及土地上的建筑物和附着物的总称。二、什么是是房地产权权益？1、房产归归私人所有有，即房产产所有权；；2、权利：：享受占有有、使用、、收益和处处分的权利（所有权权、租赁权权、抵押权权、典当土土地使用权等）。。三、什么是是房地产登登记？1、概念：：由规划国国土局将申申请人的房房地产权利利登记于政政府特定的的薄册上，，并颁发《《房地产证证》的一种种法律制度度；2、房地产产证：是权权利人依法法管理、经经营使用和和处分房地地产的凭证证；A、分三类类：a、软红皮皮b、软绿皮皮（不可自自由转让））c、硬红色色绸面B、记载内内容：a、权利人人名称、身身份证号b、土地的的权属来源源、宗地号号、土地等等级、用途途、使用年年限、取得得时间、变变化情况、、坐标形状状等；c、房地产产的名称、、栋号、房房号、建筑筑面积、建建购价款等等。C、确认真真实性：档档案大厦9楼三、房地产产登记分类类：1、初始登登记；2、二、三三级转移登登记；3、抵押登登记；4、变更登登记；5、其它登登记：1、初始登登记：指对对未经登记记机关确认认其房地产产权利，领领取房地产产证的土地地使用权及及建筑物，，附着物的的所有权进进行的第一一次登记。。办理初始登登记的两种种情况：A、通过行行政划拨或或出让手续续取得土地地B、在取得得土地使用用权的土地地上建造房房地产和建建筑物、附附着物。2、二级转转移登记（三种情况况需办理））A、向发展展商购买的的商品房（（包括合法法的合作建建房、集资资建房、拆拆迁赔偿房房）B、企事业业单位房改改出售给本本单位职工工的福利房房、微利房房（即办绿绿本）C、市区、、住宅局出出售的福利利房、微利利房（即办办绿本房产产证）三、三级转转移登记：：A、凡房地地产已办理理二级产权权登记并领领取产权证证后又发生生转移的，，称为三级级市场转移移登记；B、六种情情况需办理理三级转移移登记：房地产买卖卖、赠与、、交换、继继承、人民民法院判决决、裁定的的强制性转转移行为等等。二、三级转转移相关资资料1、《房地地产证》原原件；2、权利人人身份证（（全部）或或受托人身身份证；3、买方身身份证或受受托人身份份证；4、房地产产买卖合同同（现售））；5、三级转转移登记申申请表；6、交纳土土地使用费费证明；7、营业执执照；8、法人代代表证明书书及法人身身份证（复复）；9、法人授授权委托书书及授权人人身份证；；10、公司司章程及董董事会决议议四、变更登登记：A、房地产产使用用途途改变；B、权利人人姓名或名名称发生变变化；C、房地产产坐落位置置或名称发发生变化；；D、建筑物物、附着物物倒塌、拆拆除；五、抵押登登记：A、是指债债务人或第第三人（抵抵押人）以以合法拥有的房地产产作为担保保物向债权权人（抵押押权人）提动债务履履行担保的的行为。（（一般指用用所购房屋作为担保保贷款购房房的行为））B、房地产产按揭属于于房地产抵抵押的一种种形式六、登记机机关：国土土资源局或或国土分局局福田区区域域登记点：：一手楼：福田区新闻闻路69号号1楼（东东方玫瑰园园）二手楼：振华路设计计大厦2楼楼罗湖区、盐盐田区登记记点：爱国路3046号惠惠名大厦1楼南山区登记记点：深南大道11008号2楼南南山公安局局旁宝安区登记记点：宝安三十区区前进路东东方明珠酒酒店对面龙岗区登记记点：龙岗区政府府建设大厦厦2楼布吉登记点点：布吉镇政府府旁布吉国国土所四、什么是是房地产价价格？土地价格和和建筑物及及附着物价价格的统一一，是土地价值的的房屋价值值的货币表表现形式。。A、土地价价格：土地地出让金、、土地开发发费、市政政配套费等等；B、房屋价价格：建筑筑成本、流流通费用、、税金、利利润等；C、三级买买卖市场涉涉及价款：：房价、转转让税金、、服务佣金、公证证费、按揭揭费用、查查档案等；；D、三级市市场、租赁赁市场涉及及价款：租租金、管理理费、中央空调费费、租赁税税费、服务务佣金、顶顶手费、水水电等。五、房地产产价格影响响因素有哪哪些？A、供需关关系是价格格形成的两两个最终因因素，其他他一切因素都是是通过影响响需求来影影响价格；；B、一般因因素（社会会、经济、、行政、人人口、国际际）决定价格的的外在因素素；C、区域因因素（基础础设施、市市内交通、、公共配套套）价格水平确确定的基础础；D、个别因因素（土地地个别因素素，建筑物物个别因素素）决定价格的的内在因素素。六、房地产产市场分类类有哪些？？A、一级市市场：政府府以招标、、拍卖、协协议三种方式将土土地使用权权出让给开开发商；B、二级市市场：开发发商取得预预售许可证证后，将房屋产权权出售给小小业主；C、三级市市场：小业业主将商品品房产权转转让、使用权出让让的市场。。建筑结构一、砖木结结构建筑：：承重构件件用砖木建建造；二、混合结结构建筑：：承重的主主要结构是是用钢筋混混凝土、砖砖和木木材建建造的的。在在这里里，砖砖的形形状及及强度度决定了房房屋的的强度度。一一般说说：砖砖的形形状越越规则则，砂砂浆强度越越高，，灰缝缝越薄薄、均均匀，，那么么强度度就越越高，，房屋的耐耐用年年限就就越长长。三、钢钢筋混混凝土土结构构建筑筑：承承重的的主要要结构构是用用钢筋混凝凝土建建造的的。有有抗震震性好好，整整体性性强、、抗腐腐蚀耐火能能力强强、经经用等等优点点。四、钢结结构建筑筑：承重重的主要要结构是是用钢材材建造的，墙体体一般用用其他材材料制作作。如：：衍架结结构、悬悬挂结构。。五、钢、、钢筋混混凝土结结构建筑筑：一般般是建筑筑物的梁梁、柱用用钢制造造，楼板板、屋面面板用钢钢筋混凝凝土制造造。如：：网架结结构、网网壳结构构。六、其他他结构建建筑：凡凡不属于于上述结结构的房房屋都归归此类，，如竹木木结构、、窑洞、、砖拱亿亿个度微微、帐帐篷、玻玻璃、充充气、仿仿生结构构等建筑筑。房地产开开发经营营中相关关专业术术语一、土地地“三通通一平””即：路通、水水通、电电通、场场地平整整二、土地地“七通通一平””即：路通、水水通、电电通、排排污通、、通讯通通、煤气气通、热热力通、、场地平平整三、容积积率=总总建筑面面积÷÷总总用地面面积四、绿化化率=绿绿地地面积÷÷用用地面积积五、建筑筑覆盖率率=占地地面积÷÷基底底面积（指项目目用地范范围所有有基底面面积之和和与规划划建设用用地之比比）六、使用用率=使使用面面积÷建建筑面积积七、使用用面积=建筑面面积—结结构面积积—公摊摊面积八、结构构面积=墙体+垃圾道道+通风风道+烟烟道等面面积总和九、实用用率=套套内面积积÷建筑筑面积房地产相相关法规规一、不能能转让的的产权；；二、公证证；三、查封封规定；；四、关于于房产租租赁的相相关规定定；一、以下下情况暂暂时不能能转让：：A、权属属有争议议的；B、未取取得房地地产权证证的；C、依法法裁定、、决定查查封或者者以其他他形式限限制房地地产权利利的；D、产权权未经确确认或产产权纠纷纷未协调调以及他他项权利利不明的的房地产产；E、共有有房地产产，未经经其他共共有人书书面同意意；F、尚在在诉讼，，待裁定定或行政政处理中中的；二、房地地产公证证：A、买卖卖双方都都是大陆陆的产权权转让时时，不强强求公证证；如买买卖双方方有一方方是境外外人士或或机构的的，须办办理合同同公证手手续B、共有有人一方方不能到到场，需需到公证证机关办办理授权权委托公公证书；；C、买方方为境外外人士办办理银行行按揭时时需做抵抵押合同同公证；；D、未成成年人购购买，需需监护人人一起到到公证机机关办理理监护公公证；三、房地地产查封封规定：：A、已查查封的房房地产不不得转让让和抵押押；B、《深深圳经济济特区房房地产登登记条例例》规定定，查封封房地产产或以其其他形式式限制房房地产的的期限，，最长不不得超过过六个月月；C、查封封或限制制六个月月后未继继续查封封或限制制的，登登记机关关可为注注销查封封或限制制并予以以公告。。四、关于于房地产产租赁相相关规定定：A、年限限规定：：a、住宅