房地产贷款管理

第七章房地产信贷房地产信贷概述一、房地产信贷的起源

房地产信贷概述一、房地产信贷的起源

商品房预售制度，俗称卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款。商品房预售最早出现于香港，1956年《预售楼花同意书》。

中国住房制度改革初期，由于房地产开发企业普遍缺少资金，商品房供应量小，国内借鉴香港房地产开发经验，引入了商品房预售制度，并通过1994年颁布的《城市房地产管理法》确立下来。房地产信贷概述一、房地产信贷的起源

商品房预售制度，俗称卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款。商品房预售最早出现于香港，1956年《预售楼花同意书》。

中国住房制度改革初期，由于房地产开发企业普遍缺少资金，商品房供应量小，国内借鉴香港房地产开发经验，引入了商品房预售制度，并通过1994年颁布的《城市房地产管理法》确立下来。房地产信贷概述一、房地产信贷的起源

1994年，建设部根据这一立法发布第40号令，在全国开始实施《城市商品房预售管理办法》，对商品房预售条件做出了明确规定，并于2001年及2004年进行了两次修订。2005年8月15日，中国人民银行发布《2004中国房地产金融报告》，建议决策部门考虑取消房地产预售制度。这份报告在市场上引起了各方的关注和争论，对预售制度的研究已经成为了房地产市场继续健康发展不得不面对的重大课题。房地产信贷概述二、房地产信贷的基本特征

房地产信贷主要是指以商业银行为主体的房地产金融机构以房地产为服务对象，围绕房地产再生产的各个环节发放贷款的借贷活动，即各房地产金融机构运用各种信用手段，把动员和筹集起来的社会闲散资金的支配权让渡给土地和房屋的开发、经营者以及住房购买、消费者。房地产信贷概述二、房地产信贷的基本特征(一)贷款投向受到严格控制

为了防范房地产信贷风险，各商业银行通常会严格审查房地产信贷的发放条件，适时调整和优化房地产信贷投向。在政府对房地产行业实施调控的背景之下，房地产信贷的这一特征被进一步强化。房地产信贷概述二、房地产信贷的基本特征(二)贷款期限较长

房地产开发贷款期限可能达到l～3年，甚至到5年；个人住房贷款的合同贷款期限可达20—30年，具有较高的信用风险和流动性风险。现实中，解决信用风险的手段是用房地产本身作抵押，而解决流动性问题的手段是发行抵押转手债券。当市场中诞生了抵押转手债券后，投资者投资的工具增加了；而对于房地产商来说，其融资渠道增加了，竞争力得到加强。房地产信贷概述一、房地产信贷的基本特征(三)贷款规模与资产占比有限制

虽然房地产贷款属于各商业银行的优质资产，但各商业银行还是对这种资产的规模与比例进行了严格的控制。通常，房地产开发贷款一般控制在商业银行全部信贷资产的l0％左右；个人住房贷款占比一般在l0％～15％，或更高一点。某些国家和地区的著名商业银行的个人住房贷款甚至高达其信贷资产的40％以上。房地产信贷概述三、房地产信贷应满足的条件（一）房地产信贷设立条件的原因房地产信贷条件的确定，就必然要考虑到多方面的要求和利益。苛刻的信贷条件虽然对银行有利，但却限制了信贷业务的扩大；宽松的信贷条件虽然对借方有利，也符合政府的要求，但要以按期偿还本息为限。这样，一定的信贷条件就成为房地产信贷活动展开的前提条件。房地产产信贷贷概述述三、房地产产信贷贷应满满足的的条件件（二））房地地产信信贷应应满足足的基基本房地产产信贷贷必须须以抵抵押或或担保保作为为设立立的基基本条条件。。之所以以有这这种规规定，，是因因为将将贷款款的偿偿还风风险降降低到到最小小限度度是房房地产产信贷贷机构构的首首要任任务，，这就就决定定了，，信贷贷条件件的出出发点点和归归宿点点是：：贷方方能否否如期期回收收本息息，借借方能能否按按期偿偿还所所贷款款项的的本金金和利利息。。（三））房地地产信信贷应应满足足的其其他条条件1.借款单位应满满足的条件（1）借款单位必须是依法批批准的法人单单位（2）借款单位必必须实行自主主的生产经营营和独立的核核算（3）借款单位必必须拥有一定定的自有资金金目前具体要求有有以下两个方方面限定：一一是企业自有有流动资金要要达到生产流流动资金总量量的30％；二是预收收购房款时开开发建设工程程量不低于总总工程量的1／3。（4）借款单位要要在银行开立立账户，将所所有业务收入入存入银行，，并由银行办办理结算业务务。（5）必须具有年年度开发计划划和开发项目目规划设计文文件，这些计计划和设计文文件是经过企企业批准部门门的认可和确确定的。（6）必须有健全全的管理机构构和财务管理理制度，并定定期向贷款银银行提供经费费计划和财务务收支计划以以及会计、统统计报表等有有关资料。房地产信贷概概述2．个人借款应应满足的条件件商业银行对居居民个人购房房的首付款额额度、贷款期期限以及利息息支付等方面面作了相应规规定。(1)首付款额度。。首付款额度度是指购房者者支付占住房房总价一定比比例的先期购购房款额度。。世界各国通通行的做法都都是如此，即即不给予购房房者100％的贷款，而而要求购房者者自己先垫付付房价款总额额一定比例的的现金，这种种首付款额度度制度具有降降低贷款风险险的作用。房地产信贷概概述2．个人借款应应满足的条件件(2)贷款期限。贷贷款期限是指指借方从贷方方取得房地产产贷款到偿还还时的期限。。由于房地产产价格高，因因此贷款期限限也较长，国国外有的长达达20～30年，最长的可可达40年，贷款期限限的长短因借借款人的信用用程度和不同同金融机构的的资金实力而而异。(3)利息支付。借借款人按期支支付利息是建建立个人住房房贷款的重要要条件。借贷贷利息和贷款款期限是房地地产信贷两个个相互依存的的借贷条件。。期限越长，，借贷利息越越高。房地产信贷概概述第一节商品品房开发贷款款一、贷款种类类1、住房开发贷贷款2、商业用房开开发贷款3、其他商品房房开发贷款4、经济适用房房开发贷款二、贷款对象象商品房贷款的的对象是经工工商行政管理理机关核准登登记从事房地地产开发的企企事业法人、、其它经济组组织。其中经经济适用住房房开发贷款的的对象有一些些特殊性。第一节商品品房开发贷款款三、贷款条件件（一）商品房房贷款企业应应该具有的条条件（二）经济适适用住房开发发贷款的特殊殊规定四、贷款申请请（一）单位材材料（二）项目材材料第一节商品品房开发贷款款五、贷款调查查1、借款人的基基本情况2、项目基本情情况3、借款人的财财务状况4、市场及项目目效益情况5、贷款情况6、调查抵押物物、质物、保保证人情况第一节商品品房开发贷款款六、贷款审查查批报七、贷款发放放八、贷后检查查（一）日常检检查（二）重点检检查（三）贷款的的归档及整理理（四）不良贷贷款的管理第一节商品品房开发贷款款第二节建筑筑业短期贷款款一、贷款对象象和条件建筑业短期贷贷款的对象是是经工商行政政管理机关核核准登记从事事建筑安装的的的企事业法法人、其他经经济组织。二、贷款申请请（一）提交《贷款申请书》（二）申请建建筑业短期贷贷款应提供的的材料（三）受理贷贷款申请第二节建筑筑业短期贷款款三、贷款调查查和审批（一）深入企企业进行实地地调查（二）信贷员员到企业基本本存款开户行行，调查了解解企业还本付付息等情况，，评估论证其其信用情况（三）信贷员员按照建筑业业贷款风险的的测算方法测测定该贷款风风险度四、贷款的发发放和贷后管管理第二节建筑筑业短期贷款款第三节政策策性房地产信信贷业务一、概念房地产信贷业业务按业务性性质分两类：：一是自营性性房地产信贷贷业务，二是是政策性房地地产信贷业务务。政策性房房地产信贷业业务是指受当当地人民政府府和军队、煤煤炭、铁道、、石油等系统统委托，由指指定银行以政政策性住房资资金为来源而而经营的住房房信贷业务。。二、住房基金金（一）住房基基金的来源1、城市住房基基金2、行政、事业业、企业单位位住房基金。。3、行政、事业业、企业单位位收取的租赁赁保证金4、个人住房基基金5、地方政府发发行住房建设设债券筹集的的资金6、国际金融组组织为地方政政府提供的住住房贷款基金金第三节政策策性房地产信信贷业务（二）住房基基金的管理住房基金实行行专户存储，，在财务管理理制度上，住住房基金实行行“单独核算算、集中管理理”的原则。。（三）住房基基金的运用原原则第三节政策策性房地产信信贷业务三、政策性住住房贷款（一）贷款种种类1、对实行经济济房改单位的的职工购买、、建造、大修修理自住住房房发放抵押贷贷款2、发放城市经经济适用房开开放贷款3、对实行房改改的单位购买买、建设职工工住房发放抵抵押贷款4、经委托人同同意可购买国国家债券第三节政策策性房地产信信贷业务（二）住房公公积金贷款住房公积金贷贷款的对象和和条件是按时时足额缴存公公积金的职工工，在购买、、建造、大修修自由住房时时，可以申请请住房公积金金贷款。一个个家庭只能享享受一次住房房公积金贷款款。第三节政策策性房地产信信贷业务（三）个人住住房组合贷款款个人住房组合合贷款是指借借款人因购买买、建造、大大修自由住房房申请住房公公积金贷款后后，还不足制制服放款时，，可以向受托托银行再申请请商业性的个个人住房贷款款第三节政策策性房地产信信贷业务开发商银行购房者、贷款款人①合作协议②购房合同③贷款协议④房款⑤交房⑥还款第四节个人人住房贷款2、个人住房抵押押贷款的种类类组合贷款商业贷款公积金贷款第四节个人人住房贷款第四节个人人住房贷款一、按揭贷款款是抵押贷款的的一种，是指指借款人在向向房地产开发发公司购买房房产时，自己己先交楼价款款的一部分(作为首付)，其余部分由由银行贷款垫垫付，在银行行贷款垫付期期间，房产的的权益属于银银行所有，当当借款人还清清全部贷款本本息时，该房房产的权益才才移至借款人人。在我国，称为为个人住房抵押押贷款。（一）对象与与条件按揭贷款的对对象是具有完完全民事行为为的自然人（二）额度、、期限和利率率（三）还款方方式1、期限在一年年以下的，实实行到期一次次还本付息2、期限在一年年以上的，可可采用等额还还本付息法、、等额本金（（利随本清））还款法等还还款方式，按按季（月）归归还贷款本息息。第四节个人人住房贷款第四节个人人住房贷款借款申请获得得批推后，贷贷款人应通知知借款人在指指定的时间到到贷款银行办办理有关个人人住房贷款用用款手续，并并在贷款银行行开立存款账账户。还款方方式和和还本本付息息计划划应在在借款款合同同中规规定。。贷款款期限限在1年以内内(含1年)的，到到期一一次偿偿清贷贷款本本息。。贷款款期限限在1年以上上的，，借款款人应应按月月并自自使用用贷款款后第第二个个月开开始偿偿付贷贷款本本息。。偿还还贷款款本息息的方方式可可选择择等额额本息息月均均还款款法、、等额额本金金还款款法等等（四））贷款款操作作1、按揭揭贷款款的申申请、、调查查与确确认2、按揭揭贷款款的审审查和和审批批3、贷款款发放放、管管理和和收回回二、装装修贷贷款（一））贷款款条件件（二））贷款款额度度、期期限和和利率率（三））贷款款程序序（四））贷款款方式式、偿偿还方方式和和贷后后管理理第四节节个个人住住房贷贷款第五节节相相关中中介业业务一、房房地产产估价价房地产产估价价是只只房地地产专专业估估价人人员、、根据据估价价的目目的，，遵循循估价价原则则，按按照估估价程程序，，采用用科学学的估估价方方法，，并结结合估估价经经验与与对影影响房房地产产价格格因素素的影影响房房地产产价格格的因因素的的分析析，对对房地地产最最可能能实现现的合合理价价格作作出推推测与与判断断。二、房房地产产估价价的原原则1、合法法原则则2、最佳佳使用用原则则3、供求求关系系原则则4、替代代原则则5、公平平原则则6、估价价时点点原则则第五节节相相关中中介业业务三、估估价的的基本本程序序1、申请请和受受理、、2、确定定房地地产估估价的的基本本要素素3、拟订订评估估处理理计划划4、收集集和整整理资资料5、现场场勘察察6、选择择估价价方法法计算算及确确定估估价额额7、撰写写估价价报告告书8、收取取估价价服务务费第五节节相相关中中介业业务四、常常用的的估价价方法法1、市场场比较较法2、成本本法3、收益益还原原法4、剩余余法5、路线线价法法6、长期期趋势势评估估法7、抵押押利息息补偿偿法第五节节相相关中中介业业务二、房房地产产造价价审查查（一））什么么是房房地产产造价价审查查工程造造价是是指建建设工工程从从项目目规划划至工工程施施工完完毕办办理验验收及及交付付使用用所用用的投投资综综合，，在实实际工工作中中，工工程造造价的的控制制主要要是通通过控控制设设计概概算、、施工工预算算和竣竣工决决算来来控制制造价价。对对这““三算算”的的审查查过程程就是是建设设工程程造价价的审审查第五节节相相关中中介业业务（二））开展展工程程造价价审查查的意意义1、审查查设计计概算算可以以促进进设计计的先先进性性和经经济合合理性性2、审查查施工工预算算有利利于施施工企企业加加强经经济核核算，，3、审查查竣工工决算算可以以最终终决定定工程程造价价，有有利于于施工工单位位与建建设单单位的的权益益第五节节相相关中中介业业务（三））工程程造价价费用用的构构成工程造造价费费用由由直接接费、、间接接费、、计划划利润润和税税金构构成。。第五节节相相关中中介业业务一、2003年以来来房地地产信信贷状状况第三节节房房地产产状况况及其其积极极效应应一、2003年以来来房地地产信信贷状状况房地产产状况况及其其积极极效应应房地产产状况况及其其积极极效应应二、房房地产产信贷贷的积积极效效应（一））房地地产信信贷的的推行行，彻彻底改改变了了住房房面貌貌（二））房地地产信信贷的的推行行，有有利于于解决决居民民住房房问题题（三））房地地产信信贷的的推行行，促促进了了住房房资金金的合合理运运行（四））房地地产信信贷的的推行行，促促进了了居民民消费费结构构的改改善房地产产状况况及其其积极极效应应三、目目前房房地产产信贷贷业务务的总总体评评价（一））房产产企业业信用用风险险不断断增加加第一，，中国国人民民银行行规定定房地地产开开发项项目必必须具具备““四证证”，，才可可发放放开发发贷款款，房房地产产企业业提供供虚假假“四四证””第二，，高估估房地地产项项目的的价值值第三，，大量量占用用施工工单位位垫资资和期期房按按揭的的预售售楼款款第四，，通过过假按按揭骗骗取银银行贷贷款第五，，商品品房大大量空空置房地产产状况况及其其积极极效应应三、目目前房房地产产信贷贷业