房地产开发经营与管理2

房地产开发经营与管理第三章

房地产项目开发投资与融资【本章学习目标】

一般了解房地产项目开发投资与融资的基础知识；财务评价、筹资与筹资方式、房地产金融的基本知识和内容；对技能点和掌握点有一般性的了解。第一节房地产项目开发投资概述

一、房地产项目开发投资的基本概念

（一）投资要素投资是指投资者为了获取未来的收益将资金、土地、设备、物质、技术等生产要素投入社会再生产过程的经济活动和经济行为。投资行为是社会经济发展的基本推动力。1．投资主体

投资主体即投资者，是指组织投资活动、筹集和提供投资资金、进行投资决策并实施投资的行为主体。（1）有相对独立的投资决策权；（2）能自行筹措并自主运用投资资金；（3）拥有对投资所形成资产的所有权与经营权；（4）承担投资风险并享有投资收益。投资主体须具备如下四项基本条件：

2．投资客体投资客体即投资对象、目标或标的物。

3．投资目标投资目标是指投资活动要达到的目的和投资者的投资动机。

4．投资方式投资方式是投资过程的运行方式，或投资活动的运行方式，通常可分为直接投资和间接投资两类。

（二）投资的经济实质及分类

投资的经济实质就是资金的运动。准备阶段储备资金生产阶段生产资金销售阶段成品资金商品销售货币形态增值1．按投资主体分类分为：国家投资、企业投资、个人投资。2．按投资客体分类①按物质性质不同，分为：实物投资、金融投资、无形资产投资。②按经济性质不同，可分为：固定资产投资、流动资产投资。3．按投资形式分类分为：直接投资、间接投资。4．按风险程度分类分为：一般投资、风险投资。5．按投资项目的内容分类分为：矿山投资、林业投资、市政建设投资、工业项目投资、房地产投资等若干种类。

1．资源消耗巨大；

2．投资期间漫长；

3．环境因素复杂；

4．风险客观存在二、房地产投资的特征（一）一般性投资的特性1．房地产投资对象的固定性和不可移动性；2．房地产投资过程周期长、成本高；3．房地产投资所受制约因素多；4．房地产资产缺乏流动性；5．房地产投资有良好的抗通货膨胀性；6．房地产从周围社区环境的改善中获得利益。（二）房地产投资的特征三、房地产项目投资市场调查与预测

房地产市场调查是房地产企业为了确定投资经营的方向，选择目标市场，运用系统的、科学的方法，有目的、有计划地收集和分析相关的房地产产品信息，企业的外部环境和内部条件以及业内其他企业相关信息等各种资料，通过对过去与现在的营销状况及动态性影响因素的分析研究，从而为企业预测其未来发展、制定正确的决策提供依据。（一）房地产市场调查概念1．市场场调查查的基基础是是收集集资料料；2．市场场调查查的内内涵是是广义义的；；3．市场场调查查的方方法必必须是是科学学的。。房地产产市场场调查查概念念的把把握：：（二））房地地产市市场调调查的的作用用1．有助助于房房地产产企业业确定定正确确的发发展方方向；；2．有助助于房房地产产企业业适时时进行行产品品更新新换代代；3．有助助于项项目投投资者者制定定科学学的销销售和和生产产计划划；4．有助助于项项目投投资者者实施施正确确的价价格策策略；；5．有助助于房房地产产企业业改善善经营营管理理，提提高经经济效效益。。（三））房地地产市市场调调查的的一般般原则则1．准确确性原原则资料的的准确确性取取决于于以下下三个个方面面：（1）市场场调研研人员员的技技术水水平；；（2）市场场调研研人员员的敬敬业态态度；；（3）资料料提供供者是是否持持客观观态度度。2．时效效性原原则3．全面面性原原则4．针对对性原原则5．创造造性原原则房地产产市场场调查查的内内容（1）顾客客调查查（2）产品品调查查（3）市场场占有有率调调查（4）产产品销销售趋趋势调调查（5）市场场竞争争状况况调查查（6）目标标市场场调查查（7）竞争争对手手调查查（8）价格格调查查（9）销售售渠道道调查查（10）促销销组合合调查查第二节节房房地地产市市场调调查1.可控因因素的的调查查2.不可控控因素素的调调查（1）人口口状况况调查查（2）政治治法律律环境境调查查（3）经济济环境境调查查（4）自然然环境境调查查（5）科学学技术术发展展水平平调查查第二节节房房地地产市市场调调查（一））调查查准备备阶段段1.确定调调查目目标2.初步情情况分分析3.制定调调查计计划4.非正式式调查查第二节节房房地地产市市场调调查房地产产市场场调查查的程程序（三））提交交调查查报告告阶段段1.资料的的整理理分析析2.编写调调查报报告第二节节房房地地产市市场调调查（四））跟踪踪调查查阶段段1.确定资资料来来源2.确定调调查方方法3.拟定调调查表表或调调查问问卷4.抽样设设计抽抽样调调查5.实地调调查（二））正式式调查查阶段段房地产产市场场调查查的方方法（一））观察察法1.直接观观察2.间接观观察3.局外观观察（二））问卷卷调查查法调查问问卷的的主要要形式式和基基本内内容第二节节房房地地产市市场调调查（四））房地地产市市场预预测的的概念念预测是指人人们运运用科科学知知识和和手段段，对对客观观世界界中未未来不不确定定事件件的发发展变变化趋趋向和和结果果，事事先所所做的的分析析和估估计。。房地产产市场场预测测是指借借助历历史统统计资资料和和市场场调查查，运运用科科学的的方法法和手手段，，对房房地产产未来来经营营状况况及发发展趋趋势做做出的的预计计、测测算和和判断断。（五））房地地产市市场预预测的的内容容1．国民民经济济发展展趋势势预测测；2．产业业政策策所带带来影影响的的预测测；3．市场场需求求预测测；4．技术术发展展预测测；5．销售售前景景预测测；6．房地地产生生命周周期预预测；；7．供给给能力力预测测；8．市场场价格格走向向预测测；9．市场场竞争争情况况预测测。（六））房地地产市市场预预测的的步骤骤1．确立立预测测目标标；2．拟定定预测测工作作计划划；3．收集集与整整理资资料；；4．选择预测测方法；5．预测分析析；6．预测结果果评价；7．编写预测测报告。四、房地产产项目投资资过程（一）项目目及项目周周期1．项目的含含义指在一定的的约束条件件下，具有有特定目标标的一次性性任务。构成一个项项目，必须须具备如下下4项基本条件件。（1）项目是一一个系统的的有机整体体；（2）项目具有有明确的目目标；（3）项目具有有明确的起起点和终点点；（4）资源条件件的保障。。2．项目周期期（1）项目投资资前期①投资机会会研究；②投资项目目建议；③投资项目目可行性研研究；④投资项目目评估与投投资决策。。（2）项目投资资实施期①项目设计计施工任务务的承发包包；②项目控制制；③项目财务务管理。（3）项目经营营使用期（二）房地地产项目投投资1．房地产项项目投资特特性（1）前期工作作的重要性性；（2）增值与保保值的特性性；（3）替换性；；（4）法规约束束与保护特特性；（5）金融作用用的特性。。2．土地使用用权的获取取（1）有偿出让让土地使用用权指地、市、、县人民政政府及其土土地管理部部门，代表表国家将土土地在一定定年限内的的使用权，，以指定的的地段、用用途和其他他条件，通通过规定的的形式和程程序，出让让给土地使使用者，并并一次或分分次收取土土地使用权权出让金的的行为。协议出让土土地使用权权（定向议议标）是政府根据据城市规划划的要求与与土地使用用性质，有有目的地定定向选择土土地受让人人，然后与与选定的土土地受让人人协商议定定土地的出出让金、使使用年限、、使用性质质和其他条条件，最后后达成协议议，签订土土地使用合合同，有偿偿出让土地地使用权的的全过程。。招标出让土土地使用权权是指在规定定的期限内内，由符合合规定的单单位或个人人（经过资资格审查的的单位或个个人），以以书面投标标形式，竞竞争投标某某块土地使使用权，土土地出让者者按事先规规定的标准准，通过评评标、决标标来确定该该地块使用用权获得者者的形式。。拍卖出让土土地使用权权是土地使用用权有偿出出让方式中中最具竞争争性的方式式。（2）转让土地地使用权——即土地使用用者再转移移土地使用用权的行为为。出售土地使使用权即买卖土地地使用权，，就是土地地使用者按按法定的程程序将该地地块的余期期使用权转转移给他方方，他方为为此支付土土地转让金金的方式。。交换土地使使用权是指土地使使用权的拥拥有人双方方约定相互互转移两宗宗土地的使使用权；或或一方转移移某地块的的使用权，，而另一方方则以金钱钱以外的标标的物使用用权或所有有权进行交交换的方式式。赠与土地使使用权是指赠与人人自愿把自自己所拥有有的土地使使用权无偿偿转移给受受赠人，受受赠人表示示愿意接受受该土地使使用权而达达成合同，，实现土地地使用权转转让的方式式。（3）出租土地地使用权——指土地使用用权的拥有有人作为出出租人将土土地使用权权随同地上上建筑物、、构筑物和和其他附属属物租赁给给承租人使使用，由承承租人向出出租人支付付租金的交交换方式。（4）土地入股股参与联建建联营——即以土地使使用权作价价人股，参参与联建联联营，实质质上是以土土地的使用用权作条件件参与的经经济活动。。3．房地产项项目投资对对象（1）土地旧城区开发发的土地属房地产的的二次开发发，是由于于原有城区区因使用性性质改变或或城市老化化，房屋陈陈旧、破损损或基础设设施改造而而进行的投投资建设。。新区开发的的土地指的是城市市郊区新征征土地的开开发建设，，其主要经经济活动是是征用农村村集体所有有的土地，，并进行土土地改造和和基础设施施建设。（2）住宅（3）办公楼宇宇（4）旅店、酒酒楼、商场场（5）工业厂房房及仓库之之类的物业业（6）休闲性物物业（三）房地地产项目投投资策划流流程1．房地产开开发投资所谓房地产产开发投资资，是指投投资者从购购买土地使使用权开始始，通过在在土地上的的进一步投投资活动。。2．房地产置置业投资3．房地产金金融资产投投资（四）房地地产投资过过程1．投资分析析与决策市场分析、、财务分析析、可行行性分析2．前期工作作——指投资项目目决策后到到开发方案案具体实施施营建之前前这段时间间里进行的的各项工作作。3．房地产建建设开发“三控制一管管理”：房地产质质量控制；；开发成本本控制；工工期控制。。合同管理理。4．房地产销销售经营第二节房房地产项目目开发投资资环境分析析一、投资环环境投资环境是是指被投资资的地域（（国家、地地区、城市市或街区））在一定时时期内所具具有的能决决定和制约约项目投资资的各种外外部境况和和条件的总总和。二、投资环环境的分类类（一）按各各要素存在在的物质形形态分类硬投资环境境是指影响项项目投资的的各种外部部物质条件件。软投资环境境是指影响项项目投资的的各种社会会政治、经经济、文化化条件。（二）按各各要素存在在的范围分分类宏观投资环环境、中观观投资环境境、微观投投资环境。。（三）按投投资环境的的内容分类类社会环境、、政治环境境、文化环环境、经济济环境、法法律环境、、自然环境境、基础设设施环境等等。三、房地产产项目投资资环境要素素（一）社会会环境要素素社会制度、、社会秩序序、社会信信誉、社会会服务。（二）政治治环境要素素政治体制和和政权、政政治局势、、政策、战战争风险。。（三）文化化环境要素素（四）经济济环境要素素宏观经济环环境、市场场环境、财财务环境、、资源环境境。（五）法律律环境要素素（六）自然然环境要素素（七）基础础设施环境境要素四、房地产产项目投资资环境评价价（一）投资资环境评价价的原则系统性原则则、比较性性原则、时时效性原则则、定性分分析与定量量分析相结结合的原则则、实事求求是，突出出重点的原原则。（二）投资资环境评价价的标准适应性标准准、稳定性性标准、竞竞争性标准准。（三）投资资环境评价价方法等级尺度法法、多因素和关关键因素评评估法、综综合评价法法。第三节房房地产项目目财务评价价基础知识识一、财务评评价概念（一）财务务评价的含含义——指在国家现现行会计制制度、税收收法规和市市场价格体体系下，预预测估计项项目的财务务效益与费费用，进行行财务盈利利能力分析析和偿债能能力分析，，编制财务务报表，计计算评价指指标，考察察拟建项目目的财务盈盈利能力、、偿债能力力等财务状状况，据以以判别项目目的财务可可行性。（二）财务务评价的作作用1．财务评价价是项目建建议书和可可行性研究究报告的重重要组成部部分；2．财务评价价结论是主主要的决策策依据；3．非盈利性性项目的财财务评价可可以使有关关各方做到到心中有数数；4．财务评价价是方案比比较和选取取的重要手手段；5．配合投资资各方协议议、合同、、章程的谈谈判，促使使各方在平平等互利基基础上进行行经济合作作。（三）财财务评价价的原则则1．效益与与费用计计算范围围的一致致性原则则；2．效益与与费用识识别的有有无对比比原则；；3．动态分分析与静静态分析析相结合合，以动动态分析析为主的的原则。。（四）财财务评价价的依据据政策法规规依据、、方法和和参数依依据。（五）财财务评价价的基本本原理（六）财财务评价价的基础础数据和和基本财财务报表表（七）财财务评价价指标体体系二、建设设项目投投资估算算基本认认知（一）投投资估算算的作用用①是筹措措基本建建设资金金和金融融部门批批准贷款款的依据据；②是确定定设计任任务书的的投资额额和控制制初步设设计概算算的依据据；③是可行行性研究究和在项项目评估估中进行行技术经经济分析析的依据据。（二）投投资估算算的阶段段划分1．毛估；；2．粗估；；3．初步估估算；4．确定性性估算；；5．详细估估算。（三）建建设项目目总投资资构成根据资本本保全原原则，当当项目建建成投入入经营时时，固定定资产投投资、固固定资产产投资方方向调节节税和建建设期贷贷款利息息形成固固定资产产、无形形资产及及递延资资产三部部分。固定资产产是指使用用期限超超过一年年，单位位价值在在规定标标准以上上，并且且在使用用过程中中保持原原有形态态的资产产。无形资产产是指能长长期使用用但没有有实物形形态的资资产。递延资产产是指不能能全部计计入当年年损益，，应当在在以后年年度内分分期摊销销的各项项费用，，主要是是指开办办费。（四）建建设项目目投资估估算基本本方法（五）建建设项目目总成本本费用构构成1．总成本本费用——指项目在在一定时时期内（（一般为为一年））为生产产和销售售产品而而花费的的全部成成本和费费用。制造费用用是指为组组织和管管理生产产所发生生的各项项费用。。管理费用用是指企业业行政管管理部门门为管理理和组织织经营活活动发生生的各项项费用。。财务费用用是指为筹筹集资金金而发生生的各项项费用。。销售费用用是指为销销售产品品和提供供劳务而而发生的的各项费费用。生产总成成本费用用构成（（一）2．经营成成本经营成本本＝总成成本费用用－折旧旧费－摊摊销费－－维维简费－－利息支支出生产总成成本费用用构成（（二）3．可变成成本与固固定成本本在产品总总成本中中，有一一部分费费用随产产量的增增减而成成比例地地增减，，称为可可变成本本，另一一部分费费用与产产量的多多少无关关，称为为固定成成本。生产总成成本费用用构成（（三）三、房地地产项目目经营税税费主要要税种（一）与与转让房房地产有有关的税税费1．营业税税营业税是是对在我我国境内内提供应应税劳务务（包括括交通运运输业、、建筑业业、金融融保险业业、邮电电通信业业、文化化体育业业、娱乐乐业、服服务业））、转让让无形资资产或者者销售不不动产的的单位或或个人，，就其所所取得的的营业额额征收的的一种税税。2．城市维维护建设设税税费计收收办法和和标准：：以单位位和个人人实际缴缴纳的增增值税、、营业税税、消费费税（对对房地产产销售而而言，仅仅指营业业税）税税额为计计征依据据，税率率为7％，与“三税”同时缴纳纳。外资资企业免免征。3．教育费费附加税费的计计收办法法和标准准：以单单位和个个人实际际缴纳的的增值税税、营业业税、消消费税（（对房地地产销售售而言，，仅指营营业税））的税额额为计征征依据，，税率为为3％，与“三税”同时缴纳纳。外资资企业免免征。4．防洪工工程维护护费税费的计计收办法法和标准准：按每每年应纳纳税营业业额（房房地产销销售额））的0．9‰计征。5．印花税税印花税是是对经济济活动中中或经济济交往中中书立的的或领受受的各种种凭证而而征收的的税种。。税费的计计收办法法和标准准：按房房地产交交易价的的1‰，买卖双双方各负负担一半半，即各各负担0．5‰。6．交易服服务费各地不一一致。以以广州市市为例，，该项税税费的计计收办法法和标准准：按房房屋交易易额的0．2％计征，，买方负负担0．1％，卖方方负担0．1％。（二）土土地增值值税1．税额计计算土地增值值税实行行四级超超率累进进税率。。增值额未未超过扣扣除项目目金额50％的部分分，税率率为30％。增值额超超过扣除除项目金金额50％、未超超过扣除除项目金金额100％的部分分，税率率为40％。增值额超超过扣除除项目金金额100％、未超超过扣除除项目金金额200％的部分分，税率率为50％。增值额超超过扣除除项目金金额200％的部分分，税率率为60％。土地应纳纳税额的的计算，，按下列列公式进进行：土地增值值额＝转转让房地地产的总总收入－－扣除项项目金额额应纳税额额＝土地地增值额额×适用税率率2．增值额额的计算算增值额——指纳税人人转让房房地产所所取得的的收入减减去扣除除项目金金额后的的余额。。（1）转让房房地产的的总收入入。（2）计算增增值额的的扣除项项目，包包括如下下。①取得土土地使用用权所支支付的金金额。②开发土土地和新新建房及及配套设设施的成成本。①与②两两项之和和即为“房地产开开发项目目投资构构成”中的“开发成本本”。③开发土土地和新新建房及及配套设设施的费费用，即即“开发费用用”，包括销销售费用用、管理理费用、、财务费费用等。。④旧房或或建筑物物的评估估价格。。转让旧旧有房地地产时，，应按旧旧房或建建筑物的的评估价价格计算算扣除项项目金额额。⑤与转让让房地产产有关的的税金，，包括营营业税、、城市维维护建设设税、教教育费附附加、印印花税等等，详见见“与转让房房地产有有关的税税金（费费）”。⑥财政部部规定的的其他扣扣除项目目。对从从事房地地产开发发的纳税税人可按按①与②②项之和和（即“开发成本本”之和）加加计20％扣除。。3．免税规规定（1）纳税人人建造普普通标准准住宅出出售，增增值额未未超过扣扣除项目目金额20％的；（2）因国家家建设需需要征用用的房地地产。（三）企企业所得得税第四节房地地产项目开发发投资资金筹筹措一、筹资与筹筹资方式资金筹措又称称融资，是指指为企业项目目的生产经营营筹集资金的的活动。（一）按筹资资主体分类的的筹资方式公司筹资是指指以公司自身身的资信能力力所安排的融融资活动，是是一种传统的的筹资方式。。项目筹资是以以项目本身的的资产和现金金流量进行筹筹资的方式。。（二）按资金金来源渠道分分类的筹资方方式国家资金、借借贷资金、公公司之间的资资金拆借、社社会资金、自自留资金、外外资。（三）按筹资资形式分类的的筹资方式1．股权市场筹筹资方式2．债务市场筹筹资方式债券市场筹资资是指通过债债券发行筹集集资金的形式式。商业贷款是指指向商业银行行或其他金融融机构借款的的筹资方式。。3．租赁市场筹筹资方式租赁是出租人人（租赁公司司）按照租赁赁协议将物品品交承租人临临时占有和使使用，并在租租赁期内向承承租人收取租租金的经济行行为。4．政策性信贷贷筹资方式政策性信贷是是指国家或地地方政府为了了实施其产业业政策，由财财政补贴提供供各种优惠性性贷款。二、筹资原则则（一）适度性性原则适度性原则是是指资金的筹筹集一定要适适应经济活