房地产策划及市场机会

房地产策划及市场机会2009年11月柯春盛——给自己找寻一条通往罗马的道路大学生矛盾：①学校与社会②专业与社会③个人与社会黑白经历就业方向地产策划在学建议内容提纲上半场下半场第一次·图书馆邂逅黑白经历工大校园——这是个行动快于思考的年代，机会是留给有准备的人黑白经历工大校园第一次·游戏通宵——人生得意须尽欢，年轻人，不妨也偶尔疯狂一把黑白经历工大校园第一次·班干部竞选——在你赢得掌声之前，“面子”不值钱黑白经历工大校园第一次·考试第一——“第一”并非是你比别人聪明，而是比别人更卖力黑白经历工大校园第一次·主修补考——成长过程，需要在跌宕中学会承受和反省黑白经历工大校园第一次·销售兼职——胆怯，非与生俱来，只能成为你的偶然工大校园：没有一，何以有二黑白经历历社会大大学第N次次·求求职职面试试——““需求求决定定价格格”；；面壁壁思过过，卷卷土重重来黑白经历历社会大大学第N次次·市市场场跑盘盘——通通往塔塔顶，，靠的的是抬抬头向向前，，没有有所谓谓的一一蹴而而就黑白经历历社会大大学第N次次·夜夜宵宵=通通宵——人人生之之道，，无非非在得得失中中寻找找一种种平衡衡黑白经历历社会大大学第N次次·小小马马拉拉大大车车———成成功功，，就就是是每每天天进进步步1%；；进进步步，，就就是是不不断断超超越越自自己己的的极极限限黑白经经历历社会会大大学学第N次次·朋朋友友与与信信任任—社会会大大学学：：出出黎黎行行，，迟迟早早都都要要还还就业业方方向向历届届就就业业土管管各各年年级级职职业业分分布布情情况况表表数据据来来源源：：各各年年级级粗粗略略估估算算，，非非官官方方数数据据

政府开发商代理（策划）估价代理（销售）物管其它05级10%3%10%25%

5%4%43%04级12%10%8%22%4%2%42%03级15%

15%10%20%2%0%40%02级10%20%20%30%0%5%35%01级15%20%15%20%0%2%28%

00级18%20%

8%18%0%1%35%

98级30%20%

5%10%0%1%34%其它它：：非非地地产产类类型型，，如如银银行行、、贸贸易易、、纸纸业业、、环环保保等等其其它它行行业业房地地产产就就业业竞竞争争趋趋向向激激烈烈比重重就业业方方向向社会会择择业业代理理（（销销售售））代理理（（策策划划））其它它代代理理（（策策划划））其它它开开发发商商（（策策划划））自主主创创业业地产产策策划划人人可可能能的的职职业业进进程程开发发商商（（策策划划））就业业/择择业业就业业择业业择业业思思路路参参考考：：短短期期、、长长期期短期期长期期择业业①就就业业：：泛泛地地产产为为主主流流（（60%））②择择业业：：沉沉淀淀→→提提升升就业业方方向向：：天河河区区越秀秀区区荔湾湾区区海珠珠区区南沙沙区区番禺禺区区花都都区区增城城市市白云云区区萝岗岗区区从化化市市黄埔埔区区汽车车、、空空港港生态态汽车车、、牛牛仔仔物流流、、皮皮革革工业业、、科科技技石化化、、电电工工传统统制制造造业业港口口、、技技术术广州州行行政政区区域域划划分分地产产策策划划新城城市市中中心心传统统商商贸贸经经济济会展展、、总总部部经经济济传统统经经济济文文化化广州州：：十区区二二市市十区区：中心心六六区区（越越秀秀、、荔荔湾湾、、海海珠珠、、天天河河、、白白云云、、黄黄埔埔））、、郊区区（番番禺禺二市：从化市、增城市广州州地地产产市市场场及及机机会会地产产策策划划供求求平平衡衡线线=1供不应求供大于求07和09年年呈现较明显显的供不应求求格局，08年成交乏力力,供大于求求。整体交易市场场形势向好，，09年1-9月成交交量同比去年年大幅增加85%。月度供求表现现失衡，卖方方市场稳固。。2007-2009前三三季度广州十十区新建商品品住宅供求情情况2007.1-2009.9广州十十区新建商品品住宅供求情情况714011574供不应求供不应求供大于求9777高位持续，迅迅速下调，缓缓慢回升低位徘徊，高高速上涨宽松：《国十十三条》收紧：《加强强信贷管理》》供不应求供大于求供不应求中国开发商类类型公司类型及机机会地产策划分类常见战略群选择企业特点典型企业大型中央企业（央企集团军）多元扩张型拥有全国性资源，能够全国拿地体制和管理有一定缺陷缺乏明确战略思维，追求规模保利、招商地方型国企（地方诸侯）区域/城市深耕型有强大的地缘优势体制和管理有一定缺陷追求管理层利益陆家嘴、城建资本市场化公司专业化扩张型缺乏全国性资源拥有较好的管理能力追求管理层利益与规模万科、金地民营资本（民营敢死队）成本领先型、区域/城市深耕型追求利润最大化缺乏全国性资源有一定地缘优势绿城、碧桂园民营资本（红帽子公司）差异化型追求利润最大化缺乏全国性资源有一定地缘优势万通公司类型及机机会地产策划中国代理顾问问行业情况广州深圳上海北京51%84%61%46%

合富世联中原易居思源广州52%

深圳

22%39%

上海

14%

北京

17%代理行业占总总市场份额代理公司占代代理行业市场场份额数据来源：中中国房地产测测评中心类型公司进入难度开发商旗下代理（策划）保利代理★★★★☆城建兴业★★★★方圆顾问★★★☆一手代理（前策、后策）合富★★★☆易居★★★☆经纬★★★☆世联★★★☆中地行★★★中原★★★二手代理（销售）合富★★☆中原★★☆满堂红★★☆广州部分代理理公司情况数据来源：经经验值地产策划地产知识回顾顾①房地产“一一级市场”、、“二级市场场”与“三级级市场”？②房屋、商品品房、商品住住宅、商业、、办公、别墅墅区别和联系系？③不同用途的的土地使用年年限（住宅、、商业、工业业）？④容积率（公公式、作用））？地产开发运营营地产策划房地产开发经经营主要节点点全程策划（土地评估、投资分析、规划建议、项目定位、推广策划、销售策划和代理）规划设计阶段介入（规划建议、投资分析、项目定位、推广策划、销售策划和代理）建设阶段介入（投资分析、项目定位、推广策划、销售策划和代理）销售阶段介入（推广策划、销售策划和代理）土地获取项目方案设计报批报建项目施工项目销售项目竣工项目结束前期策划后期策划招标挂牌拍卖项目策划思路路：市场研究究→项目分析析→决策城市进入土地所有者或或当前使用者者开发商政府及其机构构金融机构建筑承包商专业顾问建筑师工程师及造价价工程师物业代理及估估价师会计师律师消费者或买家家政府开发商消费者清晰研究思路路，简化房地地产参与者地产策划市场研究：参参与者→指标标指标：供应·需求··价价格定性（参与者者）转向定量量（指标）研研究参与者：屁股股决定脑袋项目前期开发发地产策划◆宏观环境境分析◆◆立地地条件分析◆◆总总体与区域域市场分析◆◆客客群研究◆◆竞竞争市场研研究◆◆项目SWOT分析析◆◆目标市场场细分◆◆产品品定位构想◆◆投投资收益率率分析◆◆项目目可行性评估估项目后期营销销项目前期开发发与后期营销销◆市场及客户调调研分析◆媒体推广◆示范区展示◆产品推介会◆活动推广◆配套资源落实实◆储备目标◆储备周期◆储备方式◆客户分析经济环境分析析从经济的基本本面看，海南南房地产行业业已经进入快快速发展期，，未来将保持持快速增长。。由于起点较低低，当前市场场中的本地需需求总量仍较较为有限，但但前景广阔。。经济发展与地地产关系分析析将宏观经济指指标与房地产产行业建立相相关联系,分分析其变化对对房地产行业业的影响情况况地产策划项目前期开发发举例指标运用、风风险提示板块商品住宅宅产品供求户户型和面积交交叉分析----三房以以90-100㎡为主09年1-9月分户型各各面积段新增增供应套数占比一房：60-70㎡㎡为主，辅以以40-50㎡二房：80-90㎡㎡为主,辅辅以70-80㎡三房：90-100㎡为主,辅辅以100-120㎡四房：110-130㎡为主,辅辅以150-160㎡（四房房户型跨度大大）一房：60-70㎡㎡为主,辅以以40-50㎡二房：80-90㎡㎡为主,辅辅以60-80㎡三房：90-100㎡为主,辅辅以100-120㎡㎡四房：分分布均匀，120-130、130-140、、140-150、150-160分别占15%、20%、、13%、、15%板块产品分析析地产策划项目前期开发发09年1-9月分户型各各面积段成交套数占比举例宏观、中观、、微观装修单价（元/㎡）普通商品房独立叠拼其它%%%%600元/平方米以下5.79.77.110.5601－800元/平方米1412.921.410.5801－1000元/平方米25.89.77.131.61001－1200元/平方米25.611.314.315.81201元/平方米以上2956.55031.6面积（㎡）一房二房三房四房五房及以上不设隔墙,自由设计户型%%%%%%100㎡以下10072.37.42.3-8.3101-120㎡-16.824.22.3--121-144㎡-8.946.212.18.28.3145-170㎡-217.937.411.58.3171㎡以上-04.44680.375面积（㎡）普通商品房独立叠拼其它%%%%100㎡以下20.60.93.140101-120㎡19.45.23.117.8121-144㎡34.96.912.520145-170㎡17.812.918.817.8171㎡以上7.374.162.54.4购房需求偏好好未来希望购买买的普通商品品房面积基本本在144㎡㎡以下；其中中希望购买面面积在121-144㎡㎡的客户占34.9%；；……客户置业需求求地产策划项目前期开发发举例问卷调查、座座谈讨论ADCB地产策划项目前期开发发四至分析举例景观、道路、、配套、地产产地产策划项目前期开发发功能分区次入口区域功能备注A区高层区100m以下的高层B区休闲娱乐区含泳池、广场、会所C区小高层16层左右的小高层D区自然生态休闲区含小型会所，功能有品茗、下棋中心广场——游泳池——销售中心/会所项目售罄后可改作会所用途小型会所品茗、棋牌室充分利用江景景线拉升项目目档次对外封闭内部部开放增强领领域感扇型半围合结结构保证通风风采光规划建议举例概念规划、功功能定位立足于清远市场楼盘盘户型配比;基于项目户型特点以及地块资源条件件;参考当前珠三角楼盘的发展规律。。

三房四房五房复式面积配置（㎡）110-130140-160210-230220-300户型比例45%44%9%2%产品结构户型面积配置地产策划项目前期开发发户型配比建议议举例市场、项目、、预期地产策划项目前期开发发户型面积随着景观观资源不同而而有所变化，又可以保证证南北对流和和户型间的私私密性。另外外，某个户型型还能针对景景观特点布局局较大的落地玻玻璃窗。“工”字型布布局楼型平面布局局建议--两两梯四户户型建议举例市场接受度、、功能分区地产策划项目前期开发发三期二期一期政府交通、商业规划区东明路潜在规划区绿化缓冲带幼儿园6号线高青路站高青路海阳路高压走廊分三期开发，，一期、二期期（省略）开发模式建议议举例工程建设、开开发步骤、低低开高走

项目总投资单价比例1静态开发成本—元/平方米

2各功能物业经营、销售收入—

2.1(负1层)停车位销售收入—元/个10.07%2.2(2~32层)住宅销售收入—元/平方米89.93%3经营税、费(按经营收入5.76%计算)—

4销售费用(按经营总收入3.5%计算)—

5财务费用(按银行利息7.47%计算)—

6开发利润—元/平方米

7税前资本收益率—

8增值税、所得税(按经营收入10%的43%计)—

9税后利润—元/平方米

10税后资本收益率—

11开发总成本—元/平方米

地产策划项目前期开发发经济分析举例概预算、收益益08年3月5月7月10月12月首次公开发售售推售2栋第二次开售推售4栋第三次开售推售3栋第四次开售推售1栋项目全面售罄罄推售范围2栋4栋3栋1栋合计推售货量200套250套200套150套800套外部条件利好3月为春交会五一黄金周暑期楼市旺季十一黄金周10月为秋交会销售周期预估两个月两个月三个月五个月十二个月推货策略地产策划项目后期营销销举例分批建设、多多次开盘、控控制货量、选选准时机地产策划项目后期营销销天泊湾湾CLOUDBAY天：天下，胸胸怀万方。泊：停泊，既既泊身，亦泊泊心。湾：港湾，临临水而居的品品位与身份。。案名建议举例开发商名+项项目名、项目目名称、组团团名称地产策划项目后期营销销SLOGAN建议停泊一座城市市的心灵港湾湾前沿，是始终终站在国际潮潮流的气质，，是“新文化化运动”的发发起者和倡导导者。代表科技、多多元与国际化化的物质与精精神融合。上游，寓意项项目邻水的稀稀缺资源，更更是对人群生生活方式的描描述。上游阶层层，界定定居住者者的社会会身份与与地位。。他们对生生活品质质都有着着近乎苛苛刻的追追求。Slogan建建议举例电台、电电视、报报纸等媒媒体推广广地产策划划项目后期期营销形象包装装形象包装装举例配合定位位、新颖颖独特、、简单明明了入市价格（包装修）15000元/㎡市场比较项目现售价9500元/㎡（毛坯）一季度年均市场升幅15-28%项目装修价格2500元/㎡项目定价价地产策划划项目后期期营销项目定价价举例市场比较较、项目目定位、、预期目目标地产策划划项目后期期营销