房地产开发过程的设计管理

房地产开发过程的设计管理内容提要一、房地产开发过程设计的内容二、房地产开发过程设计管理的意义三、房地产开发过程设计管理的任务和目标四、房地产开发过程设计管理的措施五、各阶段设计的统筹管理建设工程项目的阶段划分建设工程项目的全寿命周期包括决策阶段（调查研究、编制可行性研究等项目的前期的组织、管理、经济和技术方面的论证）实施阶段（设计前的准备阶段、设计阶段、施工阶段、动用前期准备阶段、保修期）使用阶段（设计寿命周期内的使用）建设工程项目的阶段划分项目立项是项目决策的标志。决策阶段的主要任务是确定项目的定义，一般包括如下内容：

·确定项目实施的组织·确定和落实建设地点·确定建设任务和建设原则·确定落实项目建设资金·确定项目投资目标、进度目标、质量目标。建设工程项目的阶段划分项目实施阶段管理的主要任务是通过管理使项目的目标得以实现。建设工程项目管理的时间范畴是建设工程的项目实施阶段。《建设工程项目管理规范》对建设工程项目管理作如下术语解释：运用系统的理论和方法，对建设工程项目进行的计划、组织、指挥、协调和控制等专业化活动，简称为项目管理。项目管理内涵是：自项目开始至项目完成，通过项目策划和项目控制，以使项目的费用目标、进度目标和质量目标得以实现。建设工程项目实施阶段的组成决策阶段设计准备阶段设计阶段施工阶段动用前准备阶段保修阶段项目市场信息收集调研编制可行性研究报告编制项目设计任务书修建性详细规划（总平方案）建筑方案设计施工图设计施工竣工验收动用开始保修期结束项目决策阶段项目实施阶段一、房地产开发过程设计的内容规划设计建筑设计施工图设计园林景观道路环境设计区内综合管网、专业配套设计具体方案、节点设计一、房地产开发过程设计的内容

规划设计

规划设计是根据城市规划条件、土地招标文件和选址意见书上有关指标和有关规范要求，按照建筑与环境关系的原则，对建筑布局、道路、竖向、绿化及工程管线等进行综合性的场地设计。一、房地产开发过程设计的内容规划设计的依据是经规划行政部门核发的选址意见书、规划设计条件、拟建项目的现势地形图、环保部门批准的环境影响报告书、有关城市规划设计规范等。一、房地产开发过程设计的内容一般规划设计阶段的成果是修建性详细规划，包括以下内容：（一）规划地段区位关系图。反映规划地段的位置，周边道路走向，规划地段与毗邻用地和城市中心区的关系。（二）规划地段现状图。标明建设用地现状自然地形地貌、道路、绿化、工程管线及各类用地内建筑的范围、性质、层数、质量、单位名称，以及规划四至范围以外50米内的建筑层数和建筑性质；标明用地界线、各类规划控制线；附具现状用地构成表。一、房房地产产开发发过程程设计计的内内容（三））规划划总平平面图图。标标明规规划四四至范范围，，各类类规划划控制制线；；标明明规划划建筑筑性质质分类类，各各类建建筑位位置、、层数数、间间距系系数，，建筑筑退让让各类类规划划控制制线的的距离离，道道路名名称、、道路路宽度度，市市政和和公共共交通通设施施以及及场站站点，，机动动车停停车场场位置置；确确定主主要入入口方方向，，标明明主要要出入入口与与城市市道路路交叉叉口距距离；；确定定地下下设施施范围围、地地下设设施出出入口口；附附具用用地平平衡表表、技技术经经济指指标以以及公公建一一览表表。一、房房地产产开发发过程程设计计的内内容（四））空间间分析析模型型或者者效果果图。。表达达设计计意图图，反反映空空间环环境关关系。。（五））道路路交通通以及及竖向向规划划图。。标明明道路路红线线位置置、横横断面面、交交叉点点坐标标、标标高、、转弯弯半径径、公公交站站场以以及停停车场场用地地界线线。（六））工程程管网网规划划图。。标明明规划划区外外围城城市道道路中中各类类市政政基础础设施施和管管线平平面位位置、、间距距、管管径尺尺寸以以及主主要道道路断断面管管线示示意。。（七））绿地地规划划图。。标明明各类类绿地地的位位置和和界线线；标标明小小区道道路、、停车车场等等其他他用地地的界界线以以及与与绿地地的关关系；；附具具绿化化用地地指标标表。。一、房房地产产开发发过程程设计计的内内容道路红红线———规规划城城市道道路（（含居居住区区级道道路））用地地的边边界线线。用地红红线———各各类建建筑工工程项项目用用地的的使用用权属属范围围的边边界线线。建筑控控制线线———有关关法规规或详详细规规划确确定的的建筑筑物、、构筑筑物的的基底底位置置不得得超出出的界界线。。建筑密密度———在在一定定范围围内，，建筑筑物的的基底底建筑筑面积积总和和与占占用地地面积积的比比例（（%））。绿地率率———一定定地区区内，，各类类绿地地总面面积占占该地地区总总面积积的比比例（（%））。容积率率———在一一定范范围内内，建建筑面面积的的总和和与用用地面面积的的比值值。主主要反反映用用地的的开发发强度度。建筑密密度、、建筑筑容积积率和和绿地地率是是控制制用地地和环环境质质量的的三个个重要要指标标一、房房地产产开发发过程程设计计的内内容新建居居住区区建筑筑密度度、容容积率率不得得超过过右侧侧指标标。注：1.多多层与与高层层混合合住宅宅根据据规划划设计计具体体确定定。2.混混合层层取两两者的的指标标值作作为控控制指指标的的上、、下限限值。。3.本表表不计计入地地下层层面积积。建筑密度容积率1～3层（底层）

33%1.04～6层（多层）

25%1.5

7～9层（中高层）

22%1.8

≥10层（高层）

16%2.5一、房房地产产开发发过程程设计计的内内容建筑面面积的的计算算住宅建建筑、、居住住型公公寓和和混合合型公公寓标标准层层层高高大于于3.6米米且小小于或或者等等于4.8米，，不论论层内内是否否设置置隔层层，建建筑面面积计计算值值按照照该层层水平平投影影面积积的1.5倍计计算；；标准准层层层高大大于4.8米且且小于于或者者等于于5.4米米，不不论层层内是是否设设置隔隔层，，建筑筑面积积计算算值按按照该该层水水平投投影面面积的的2倍倍计算算。但但跃层层式住住宅、、低层层住宅宅起居居室（（厅））层高高为户户内通通高以以及住住宅坡坡屋顶顶部分分除外外。建筑物物地下下部分分顶板板面高高出室室外地地坪1.5米或或者等等于1.5米，，建筑筑面积积计算算值按按照该该层水水平投投影面面积计计算；；建筑筑物地地下部部分的的顶板板面高高出室室外地地坪小小于1.5米，，建筑筑面积积不计计入容容积率率。一、房房地产产开发发过程程设计计的内内容建筑间间距有有关知知识建筑筑间间距距是是指指两两栋栋建建筑筑物物或或构构筑筑物物外外墙墙之之间间的的水水平平距距离离。。外外墙墙应应当当包包括括保保温温层层和和外外加加装装饰饰层层，，但但不不包包括括勒勒脚脚。。确定定建建筑筑间间距距、、退退界界距距离离和和后后退退道道路路、、建建筑筑物物面面宽宽、、建建筑筑限限高高时时，，建建筑筑高高度度按按下下列列规规定定计计算算：：一、、房房地地产产开开发发过过程程设设计计的的内内容容（一一））平平屋屋面面建建筑筑，，有有挑挑檐檐屋屋面面的的，，自自室室外外地地面面计计算算至至檐檐口口顶顶；；有有女女儿儿墙墙的的，，自自室室外外地地面面计计算算至至女女儿儿墙墙顶顶。。aa一、、房房地地产产开开发发过过程程设设计计的的内内容容（二二））坡坡屋屋面面建建筑筑，，确确定定建建筑筑间间距距时时，，按按照照屋屋脊脊顶顶面面和和檐檐口口顶顶分分别别计计算算，，以以影影响响大大的的计计算算建建筑筑间间距距；；确确定定其其他他情情况况时时，，屋屋面面坡坡度度小小于于或或者者等等于于45度度的的，，自自室室外外地地面面计计算算至至檐檐口口顶顶，，坡坡度度大大于于45度度的的，，自自室室外外地地面面计计算算至至屋屋脊脊顶顶。。aa一、、房房地地产产开开发发过过程程设设计计的的内内容容（三三））楼楼梯梯间间、、电电梯梯机机房房、、水水箱箱间间等等局局部部突突出出屋屋面面的的辅辅助助用用房房，，水水平平面面积积之之和和小小于于屋屋顶顶平平面面面面积积四四分分之之一一的的，，不不计计入入建建筑筑高高度度；；通通风风道道、、烟烟囱囱、、装装饰饰构构件件、、花花架架、、通通信信设设施施等等其其他他屋屋面面突突出出部部分分，，不不计计入入建建筑筑高高度度。。建筑设计建筑设计是对对建筑物本身身的设计，包包括建筑物平平面、立面、、剖面，房型型等。是对建筑物相相对详细具体体的设计，涉涉及建筑的各各个立面效果果（颜色、装装饰、构造件件），每一层层的平面图（（房型、公共共部位）不同同部位的剖面面图。是非常常量化的，每每个位置都要要有具体的尺尺寸，能为施施工图开展提提供必要依据据。一、房地产开开发过程设计计的内容包括建筑的平平面布置，各各用房的分配配，层高和室室内净高，交交通及电梯、、楼梯走到布布置，墙身、、变形缝等，，门窗设计、、外檐效果，，采光，通风风，保温防热热，消防要求求等等，在这这一阶段都要要充分考虑设设计。一、房地产开开发过程设计计的内容层高和室内净净高ba坡顶结构面层层外墙皮延长线线a楼面面层（完完成面）施工图设计施工图设计是是建筑设计的的深入，包括括：1、结构设计计、给排水设设计、电气设设计、采暖通通风、设备设设施等各专业业施工图设计计说明及所需需的全部图纸纸。2、重要施工工安装部位的的施工操作说说明。3、在施工总总图上应有的的设备、房屋屋或构件、结结构、管线个个部分的布置置，以及它们们相互配合，，标高和外形形尺寸、坐标标。4、设备材料料明细表、标标准件清单。。5、施工详图图及专业计算算书。一、房地产开开发过程设计计的内容对施工图设计计深度的要求求：1、满足设备备、材料的订订货和采购。。2、满足非标标准设备和建建筑构配件制制作要求。3、满足编制制工程量清单单和标底的要要求。4、满足施工工组织设计的的编制和土建建施工、设备备安装的需要要。5、防火设计计专篇级环境境保护专篇满满足办理消防防及环保审批批手续的要求求。园林景观道路路环境设计园林景观道路路设计是对小小区环境的设设计，包括植植物选型搭配配、道路交通通组织、铺装装、小品、功功能划分等。。一、房地产开开发过程设计计的内容环境设计有双双重内涵，一一是充分依托托设计物周围围可见的特定定内容。如山山川、河谷、、林木、水波波、云雾等大大自然一切美美的东西，使使建筑物依存存它，装点它它、筛选它，，构成内外环环境的、多样样的、自由的的协调统一；；二是人造自自然。如水，，建筑物中可可以运用水来来唤起人对自自然环境的回回忆；小溪、、喷泉、瀑布布、湖泊，往往往给人以亲亲切、眷恋等等多种情感。。区内综合管网网、专业配套套设计区内综合管网网设计是对小小区生活配套套的设计，包包括污水、雨雨水、自来水水、中水、热热力、燃气、、电力、电视视电话网络等等，还包括专专业设施方面面，如泵房、、配电间、变变电室、换热热站、调压站站等。具体方案、节节点设计在设计图纸的的深度达不到到的方面，需需组织进行详详细设计，如如门窗节点、、保温方案、、扶手栏杆、、地面砖分隔隔等。二、房地产开开发过程设计计管理意义1、设计决定定项目开发成成本2、设计决定定项目品质3、设计影响响项目的验收收4、设计质量量与进度影响响项目周期二、房地产开开发过程设计计管理意义1、设计决定定项目开发成成本（1）规划设设计管理对项项目开发成本本的影响不同的规划方方案的开发成成本是不一样样的，规划对对项目投资有有着重要的影影响。如通过过对容积率的的充分把握选选择合理的建建筑形式，在在瑞宁嘉园和和好美嘉园项项目规划中得得到了很好的的验证。瑞宁宁嘉园容积率率是2，好美美嘉园容积率率是1.8，，我们选择了了高层和多层层相结合的方方案，而且尽尽量多的设计计多层，这样样从根本上降降低了开发成成本。二、房地产开开发过程设计计管理意义从消防要求讲讲，7-9层层或24米至至32米的民民宅消防标准准为一个档次次；13-18层以上或或32米至50米的民宅宅消防标准。。12层及12层以上的高高层住宅，每每栋楼的电梯梯不得少于2台。层数越高，对对地基基础要要求越高。人防（2）建筑设设计管理对房房地产开发成成本的影响外檐的形式影影响工程造价价，立面简单单，装饰构件件少，工程造造价低。平面面设计中房型型越小，户数数越多，配套套设施越多，，如入户门、、水表等越多多，工程造价价就会相应提提高。如好美美嘉园项目以以小户型为主主，户数设计计较多，相应应工程、配套套成本提高。。（3）施工图图设计管理对对房地产开发发成本的影响响建筑施工图设设计中，材料料选择影响工工程造价，如如对外檐窗的的设计、公共共空间装修设设计等。结构构设计中钢筋筋含量、混凝凝土标号等对对工程造价起起着重要影响响。如在好美美嘉园项目中中，通过各种种措施降低了了钢筋含量，，从而降低了了工程造价。。桩基形式影影响工程造价价，充分利用用勘察报告指指标，选择合合理桩基形式式可降低工程程造价。（4）园林景景观设计对房房地产开发成成本的影响选用植物种类类影响园林施施工成本。同同样的植物选选用小苗木可可降低施工成成本。小区设设施的品质影影响施工成本本。2、设计决定定项目品质（1）规划设设计对品质的的影响规划是对项目目的整体构思思，是宏观上上对项目的定位，建筑筑密度、容积积率、绿地率率、车位数等等重要指标就决决定了项目品品质。（2）建筑设设计对品质的的影响建筑设计决定定了建筑物的的效果，色彩彩的选用、外外立面装饰构构件的设计、、空调护栏的的设计等都影影响建筑物的的美观。平面面设计中房型型的设计更是是影响项目的的品质，决定定市场认可度度。（3）施工图图设计对品质质的影响施工图设计中中的材料的选选用对项目品品质产生主要要影响。如管管材的选用、、窗材料的选选用等。（4）园林景观观设计对品质质的影响园林设计决定定小区的整体体环境，小区区内是业主茶茶余饭后娱乐乐休闲的场所所，是业主拉拉开窗帘就看看到风景。园园林设计的风风格、植物的的选择搭配、、小品的设计计、功能区的的设计等都影影响项目的品品质。3、设计影响响项目的验收收（1）规划、、建筑设计的的消防审查在取得规划设设计方案许可可文件前要经经过消防部门的专业业审查，如小小区规划道路路等是否符合合规范，建筑平平面布局是否否符合消防规规范等。（2）规划、、建筑设计的的规划审查规划审查对项项目各审批文文件取得和建建设起着重要要意义，规划划通过后方可可进行具体施施工图设计以以及之后各项项行政许可文文件取得。是是否符合规范范要求决定规规划验收是否否能顺利通过过。（3）建筑、、施工图设计计的图纸审查查施工图审查是是行政许可的的一关键环节节，决定施工工图纸是否符符可付之实施施。是对施工工图纸的全面面审查，包括括建筑图、结结构图、水暖暖电等。只有有取得图审合合格证明文件件后，施工图图方可用于施施工。施工图图设计水平影影响是否可以以顺利通过图图纸审查。（4）各专业业配套的设计计审查各专业配套实实施前应将设设计图纸送相相关配套部门门，听取专业业意见并按要要求修改图纸纸。因为相关关配套设施将将最终由各配配套部门接管管，多以他们们会就设计提提出要求。如如室内采暖工工程，供热办办会提出很多多要求，如各各材料的选择择，温控阀、、压差阀等设设施的配套等等。4、设计质量量与进度影响响项目周期合理的设计期期限既能保证证设计质量也也能满足项目周期要求求。没有经审审查合格的设设计图纸就不不能开工建设，，多以设计文文件完成进度度决定了项目目的开始建设节节点。设计文文件的设计质质量也决定了了设计文件是否否能顺利通过过相关设计晚晚间的审查。。三、房地产开开发过程设计计管理的任务务和目标1、保证各设设计阶段进度度2、保证各设设计质量3、控制项目目开发成本4、控制开发发项目的品质质5、保证各阶阶段设计的连连续统一三、房地产开开发过程设计计管理的任务务和目标1、保证各设设计阶段进度度设计过程占用用时间在项目目建设周期中中不算长，但设计是是否能按计划划节点按时开开始和完成，，却制约项目建建设，决定项项目是否能按按计划开始相相关工作，从而而影响项目开开发周期。所所以开发团队队应通过制定科科学准确的设设计进度计划划、时间节点点计划，通过积积极的组织、、监督、沟通通协调，来保保证设计进度。。2、保证各设设计质量设计工作是知知识密集型工工作，具有很很强的专业性，且设计计工作是委托托给具有相应应资质的设计计单位完成。设设计文件是项项目建设的依依据，所谓按按图施工。设计计文件的准确确性和规范性性影响是否能能够通过相关政政府机构的严严格验收。所所以开发团队队应通过设计任任务书、图纸纸审查等有效效的管理手段段来保证设计文文件质量，为为项目建设提提供准确可行行的依据，保证证项目的顺利利进行及验收收。3、控制项目目开发成本成本控制是项项目开发的根根本，直接影影响项目的利润情况，，而成本控制制的根本在于于设计阶段对对设计文件的控控制。项目投投资的估算、、概算、预算算、合同谈判判、签证证结算等等成本控控制工作作的基础础都是设计文件件。而且且设计人人员对开开发成本本的重视视程度与开发商商是有一一定差距距的，甚甚至会有有矛盾一一面。所以开发发团队应应通过与与设计人人员积极极有效的的沟通，通过过设计优优化、专专家论证证、概预预算等措措施来将开发成成本控制制在预期期的范围围内。4、控制制开发项项目的品品质房地产开开发商是是项目开开发的组组织者，，设计单单位是要根根据开发发商的定定位、设设想来进进行设计计的。开发商根根据项目目的定位位不同会会选择不不同的品品质。如高档住住宅小区区、别墅墅区、经经济适用用房的品品质要求肯定是是不一样样的。开开发团队队应通过过设计任任务书和与设计计的沟通通来将品品质要求求、材质质选择等等信息准确传达达给设计计单位，，并通过过过程控控制与设设计文件审查来来确定是是否符合合项目品品质要求求。5、保证证各阶段段设计的的连续统统一房地产开开发的设设计任务务分较多多阶段，，每一阶阶段的设计计人不同同或者设设计单位位不同，，每一阶阶段的设计任务务和重点点也不同同，但这这些设计计工作都都是围绕同一个个项目进进行。所所以开发发团队在在设计管管理时应综合考考虑各环环节的设设计相关关内容，，满足各各设计环节的统统一性。。四、房地地产开发发过程设设计管理理的措施施1、组织织措施2、技术术措施3、合同同措施4、经济济措施5、管理理措施四、房地地产开发发过程设设计管理理的措施施1、组织织措施（1）完完善公司司开发团团队的组组织结构构，明确确各部门门、各岗位职责责分工，，明确工工作流程程。（2）加加强设计计管理部部门、相相关岗位位人员的的专业知知识水平，与设设计人员员顺畅沟沟通并可可更专业业的完成成设计协协调工作。2、技术措施施（1）通通过专家家论证、、借助专专业公司司，优化化设计，，对设计计基础资资料及设设计文件件深入研研究探讨讨，充分分利用专专业能力力，控制制设计阶阶段对成成本的影影响。（2）图图纸审查查，在正正式出设设计图纸纸之前和和出图后后都应组组织设计计图纸审审查，将将设计问问题纠正正在实施施之前。。3、合同同措施（1）保保证合理理的设计计费用，，设计费费用占房房地产开开发成本很少少份额，，但设计计工作却却对项目目开发成成本计决决定作用。所以以不要因因为过低低的设计计费用降降低设计计公司的的工作积极性和和工作质质量，从从而难以以保证图图纸质量量。（2）保保证合理理的设计计周期，，设计工工作需要要设计人人员用心去完完成，时时间太仓仓促，必必定影响响设计人人员的专专注程度，从而而造成只只有速度度而丢了了质量，，这对开开发上来来说也得不偿失失。（3）严严密合同同条款，，比如对对图纸数数量的约约定，对对变更工作的的约定，，要在合合同中体体现，避避免后期期费用的的增加。。4、经济济措施（1）积积极采取取奖励机机制办法法，鼓励励设计公公司为开开发商考虑成成本问题题，鼓励励通过优优秀设计计降低开开发成本本。明确若设计计公司将将影响成成本的指指标控制制在一定定合理范范围内将予以适适当奖励励。这样样可大大大提高设设计公司司的积极极性，从而降低低房地产产开发成成本。（2）明明确若因因设计问问题造成成项目损损失要让让设计单单位承担一部部分责任任，要予予以一定定经济惩惩罚。增增强设计计人员的责任