房地产投资规划

房地产规划第一节房地产规划的基本知识一、房地产的基本含义（一）房地产的概念

房地产是房产和地产的合称。房产是物业建成后的置业投资；地产是购买土地使用权的开发投资。（二）房地产的类型1、按性质分类

商品房：由房产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。

保障性住房：是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。廉租房：是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。经济适用房：指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价。政策性租赁房：指通过政府或委托机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。安居房：直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房。解困房：指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。房改房：指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或标准价购买的已建公有住房。经济适用住房由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价。经济适用住房，户型设计必须为平层，建设面积控制在60平方米左右，户均建筑面积不超过60平方米，单户最大建筑面积不超过70平方米。

户型按建筑形式分类：平层户型；错层户型；跃层户型；复式户型。平层：是指所有的住宅功能位于同一平面上的户型。是应用最广的户型形式，其最大优势在于所有功能都在同一平面，因此它是最经济的户型，同时也是无障碍户型。缺点在于室内空间不够丰富，建筑外形比较单调。错层：指一套住宅内的各种功能用房，如起居室、卧室、卫生间、厨房等建筑在不同高度的平面上。其建筑特点是“静态”与“动态”相结合，用30至60公分的高度（3-7步楼梯）差进行空间隔断。跃层：指套套内空间跨越越两楼及以上上的户型，各各层之间相对对独立。最大优点在于于动静要求不不同的区域可可以分布在不不同的平面层层上，避免了了卧室易受起起居室干扰的的问题，给予予人与别墅同同样的感受，，而且跃层住住宅更易形成成错落有致的的建筑立面。。最大缺点在在于楼梯占用用户内面积。。复式；指单单元住宅的房房间置于两个个或两个以上上平面层上，，与跃层的最最大区别在于于复式户内拥拥有一个或几几个房间是贯贯穿两层的通通透空间。复式户型除了了具备跃层的的优点以外，，还具有良好好的视觉效果果和给人丰富富的空间感受受，便于观赏赏室外景观，，客厅的采光光也会特别好好，而且会显显得特别气派派。缺点在于于客厅两层高高的墙体、二二层的回廊设设计造价较高高，最终抬高高了房价。经适房购房人人拥有有限产产权，购买经经济适用住房房不满5年，不准直接接上市交易，，如果购房人人由于特殊原原因确实需转转让的，由政政府按照原价价格并考虑折折旧和物价水水平等因素进进行回购。购买经适房5年内不得转让让购买经济适用用住房满5年，购房人要要上市转让的的，应按照届届时同地段普普通商品住房房与经济适用用住房差价的的一定比例向向政府交纳土土地收益等相相关价款后，，取得完全产产权。个人购买经济济适用住房在在取得完全产产权以前不得得用于出租经经营。2、按照取得时时间分类期房：预售商品房，，指从开发商商取得“商品房预售许许可证”可以公开发售售开始，直至至取得之前的的商品房。现房：指开发商已办办妥所售项目目的“房地产权证”的商品房。现房必须是整整体竣工并通通过验收，购购房者在购买买现房时签订订“商品房买卖合合同”，购买后即可可入住。房屋产权即房房屋所有权，，是指对房屋屋行使占有、使用、、处分、收益益的权利。全部产权是指购房者独独自拥有对房房屋的全部权权利，他人不不能干涉，商商品房属于全全部产权房。。部分产权是在房改时期期形成的一种种特殊房屋所所有权形式，，它是指购房房人按房改标标准价购买的的公房，购房房人与原售房房单位共同拥拥有产权，而而使购房人只只拥有了“部分产权”。部分产权是是对房屋收益益权和处分权权有所限制。大产权房是指可以自由由交易的商品品房。小产权房是指只有使用用权，不能上上市交易的房房屋。二、房地产投投资的概念房地产投资是是以获取期望望收益为目的的，将货币资资本投入房地地产开发、经经营、中介服服务和房地产产金融资产的的经营活动。。房地产投资一一方面表现为为实物资产的的投资活动，，另一方面又又表现为金融融资产的投资资活动。三、房地产投投资的方式1、直接购房投资者用现款款或分期付款款的方式直接接购置房屋，，可自住，也也可出租或出出售，以获得得利润。2、以租代购投资者签订购购租合同，租租户可在一定定期限内购买买此房，并以以租金抵销部部分房款。3、以租养贷投资者先付首首期房款，其其余部分通过过银行贷款解解决。然后出出租此房屋，，用租金来偿偿还贷款。4、买卖楼花购买预建的楼楼盘，只需房房价的10%左右，如果房房价上升，可可卖出获利。。相当于期货货功能，风险险较大。5、房地产投资资券购买房地产投投资券到期可可得本息。6、房地产证券券通过发行证券券，将小资金金汇集后购买买房地产或产产权单位。以房养老2012年4月23日，，南南京京市市民民政政局局下下发发《南京京市市老老龄龄事事业业发发展展第第十十二二个个五五年年规规划划》，通通过过一一系系列列举举措措开开展展以以房房养养老老试试点点。。以房房养养老老也也叫叫住住房房反反向向抵抵押押，，贷贷款款人人将将自自己己的的产产权权房房抵抵押押给给金金融融机机构构，，以以定定期期取取得得一一定定数数额额养养老老金金或或接接受受老老年年公公寓寓服服务务的的一一种种养养老老方方式式。。房地地产产投投资资券券房地地产产投投资资券券是是一一种种投资资收收益益凭凭证证。它它是是发发行行人人依依照照法法定定程程序序发发行行，，持持有有人人凭凭此此获获取取特特定定房房地地产产为为标标的的的的投投资资收收益益的的有有价价证证券券。。发行行人人:是指指经经工工商商行行政政管管理理机机关关注注册册的的具具有有房房地地产产业业经经营营范范围围的的企企业业法法人人。。投资资人人:是指指持持有有房房地地产产投投资资券券的的自自然然人人或或法法人人。。管理理人人:是指指受受投投资资人人委委托托管管理理标标的的房房地地产产的的经经营营、、销销售售，，并并向向投投资资人人分分派派投投资资收收益益的的非非银银行行金金融融机机构构。。非银银行行金金融融机机构构以发发行行股股票票和和债债券券、、接接受受信信用用委委托托、、提提供供保保险险等等形形式式筹筹集集资资金金，，并并将将所所筹筹资资金金运运用用于于长长期期性性投投资资的的金金融融机机构构。非银行金融融机构与银银行的区别别：在于信用业业务形式不不同，其业业务活动范范围的划分分取决于国国家金融法法规的规定定。我国非银行行金融机构构的形式主主要有：信信托投资公公司、租赁赁公司和保保险公司等等。非银行金融融机构吸引引无数债权权人债务人人从事大规规模借贷活活动，可可以用优惠惠贷款条件件的形式分分到债务人人身上，可可以用利息息支付和其其他利息形形式分到债债权人身上上，也可以以用优厚红红利的形式式分到股东东身上以吸吸引更多的的资本。房地产证券券房地产证券券是房地产业业利用资本本市场直接接融资的重重要工具，，对房地产产金融机构构及房地产产企业而言言，均是房房地产资金金筹集的一一条重要渠渠道。房地产证券券的特点高收益性：：房地产的利利润率一般般在30％至40％左右，甚甚至更高。。房地产业业的高利润润也就决定定了房地产产证券的高高回报率。。高风险性：：房地产业投投资量大，，资金周转转慢，开发发时间长，，极容易受受外界环境境的影响，，呈现高风风险。收益的长期期性：中长期投资资房地产证券券的两种形形式（一）房地地产债券房地产债券券是为了筹措措房地产资资金而发行行的借款信信用凭证，，是证明债债券持有人人有权向发发行人取得得预期收入入和到期收收回本金的的一种证书书。最常见的一一种是按发发行主体的的不同分为为房地产政府府债券、房地产金融融债券、房地产企业业债券。房地产政府府债券：指政府为发发展房地产产业而向社社会发行的的债券，也也称公债。。主要包括中中央政府，，地方政府府和政府机机构面向社社会发行的的债券。目目前我国发发行的房地地产政府债债券多为地地方政府向向社会发行行的债券，，其目的主主要是为创创办开发区区和为住宅宅建设筹集集资金。房地产金融融债券：指由银行或或其他非银银行金融机机构发行的的债券，是是金融机构构筹集房地地产信贷资资金的渠道道之一。房地产企业业债券即公司债券券，是我国国房地产债债券中最常常见的一种种，指房地地产企业为为筹集长期期资金而发发行的债券券。我国房地产产企业债券券主要有：：住房建设债债券、土地地开发债券券、房地产产投资债券券、危房改改造债券、、小区开发发债券、住住房有奖债债券等。（二）房地地产股票房地产股票票是股份制制房地产企企业为筹集集资金，发发展房地产产业的需要要，发给股股东作为投投资入股凭凭证，并借借以取得股股息和红利利的一种有有价证券。。四、房地产产投资的优优缺点优点：1、房地产是是一种耐用用消费品2、房地产的的价值相对对比较稳定定具有较好的的保值、增增值的功能能3、房地产具具有不断升升值的潜力力缺点：1、流动性相相对较差2、投资金额额比较大3、政策风险险土地政策、、城市规划划、房地产产税收4、道德风险险房屋质量；；产权的不不完善五、房地产产价格及影影响因素（一）房地地产价格的的基本构成成要素1、土地成本本包括征地费费或拆迁补补偿费或土土地转让费费及相关税税费；2、勘察设计计和前期工工程费用包括正式开开工前发生生的规划设设计、水文文、地质勘勘探和测绘绘等费用3、建安工程程费及相关关税费4、开发商支支付的交易易税费包括房地产产转让时支支付的营业业税、城市市维护建设设税、教育育费附加、、土地增值值费、印花花税、房屋屋买卖综合合服务费、、房屋销售售费用5、代政府部部门收取的的税费6、利息包括利用金金融机构贷贷款进行前前期投资所所必须支付付的利息7、利润中国房价大大致构成表表（每平米米）名目金额比例去向支付人售价2200-3100100%政策管理部门买房者前期费用1600-20006%-7%土地成本600-90027%-29%税收200-3009%管理费200-3009%建筑及拆迁安置费700-80026%-32%开发销售商等利润340-60015%-20%影响房地产产价格的因因素1、一般因素素：包括社社会因素、、经济因素素和行政因因素2、地域因素素：指房地地产所在地地区、城市市、区位、、地段的因因素3、个别因素素：分宗地地条件和建建筑物类别别的影响第二节房房地产规划划一、进行房房地产规划划的原因1、购房需要要大笔资金金2、贷款偿还还需要延续续十几年的的时间3、未来的收收支变化无无法充分预预期4、事先规划划房产投资资现金流量量，选择最最佳贷款组组合二、购房与与租房的决决策优点缺点租公寓房方便迁移、灵活；不需负维修责任，财务负担较小没有自己的产业；无法重新布置；房租可能提高购新房拥有自己的产业；抵抗通货膨胀，保值、增值；可按自己的意愿进行布置财务负担大；需要装修费用；迁移受限制购二手房拥有自己的产业；价格比新房低；选择余地大；周围配套环境成熟

；财务负担相对小维修费用较高；设施陈旧；迁移受限制购房提提醒一、选选择合合法正正规的的房地地产开开发商商具备五五证：：《国有土土地使使用权权证》、《建设用用地规规划许许可证证》、《建设工工程规规划许许可证证》、《建设工工程施施工许许可证证》、《商品房房销售售（预预售））许可可证》具备二二书：：《住宅质质量保保证书书》和《住宅使使用说说明书书》二、利利用住住房公公积金金贷款款住房公公积金金管理理中心心——贷款楼楼盘——公积金金个人人住房房贷款款项目目住房公公积金金贷款款利率率项目年利率（%）五年以下（含五年）3.33/4.2/4.45五年以上3.87/4.7/4.9商业贷款利率三年至五年（含五年）5.76/6.65/6.9五年以上5.94/6.8/7.05公积金金个人人住房房贷款款项目目贷款项目项目地址项目建设单位承办银行业瑞.秋水长天沙坪坝区上中渡口30号重庆业瑞房地产开发有限公司建行沙坪坝支行华宇.北城中央北部新区高新园人和组团重庆华宇物业（集团）有限公司建行沙坪坝支行金象.左右沙坪坝一心村1号重庆崇安置业发展有限公司建行沙坪坝支行俊峰.龙凤华庭沙坪坝区大杨公桥104号重庆俊峰置业有限公司中行沙坪坝支行金科.10年城江北区石马河街道石子山村重庆市金科实业集团弘景房地产开发有限公司农行渝中支行租房提提醒一、选选择地地理位位置二、选选择价价格三、周周边环环境四、签签订租租赁合合同三、购购房规规划1、衡量量自己己的负负担能能力按每月月的负负担能能力估估算负负担得得起的的房屋屋总价价；按想购购买的的房屋屋价格格来计计算每每月需需要负负担的的费用用；2、购房房的各各种税税费契税、、印花花税、、个人人所得得税、、营业业税、、房屋屋所有有权登登记费费、房房屋买买卖手手续费费、公公证费费、律律师费费、中中介费费等。。第三节节个个人住住房消消费贷贷款一、个个人住住房消消费贷贷款种种类个人住住房公公积金金贷款款个人住住房商商业性性贷款款个人住住房组组合贷贷款公积金个个人住房房贷款类型（一）纯纯公积金金贷款纯公积金金贷款系系指住房房公积金金管理机机构运用用住房公公积金资资金，委委托商业业银行向向购买自自住住房房的住房房公积金金缴存人人发放的的个人住住房贷款款。重庆市上上调住房房公积金金个贷最最高限额额20万元提升升至40万元，最最高可贷贷成数为为购房款款80%。（二）组组合贷款款组合贷款款系指住住房公积积金管理理机构运运用住房房公积金金资金，，商业性性银行运运用自营营资金，，对购买买自住住住房的同同一借款款申请人人、使用用同一抵抵押物，，采用同同一贷款款期限，，执行不不同贷款款利率发发放的个个人住房房贷款，，是政策策性个人人住房贷贷款和商商业性个个人住房房贷款的的组合。。住房公积积金贷款款品种（一）期期房按揭揭贷款指借款人人在本市市城镇已已向公积积金中心心申请贷贷款规模模的楼盘盘购买在在建住房房，通过过售房单单位和承承办银行行申请办办理的公公积金个个贷。期房按揭揭贷款对对象及条条件1、按时足足额缴存存住房公公积金一一年以上上，具有有完全民民事行为为能力的的个人；；2、在本市市城镇已已向公积积金中心心申请贷贷款规模模的楼盘盘购买在在建住房房；3、有正当当职业和和稳定的的经济收收入，具具备按期期偿还贷贷款本息息的能力力和意愿愿，资信信良好；；4、有经登登记合法法有效的的《重庆市商商品房买买卖合同同》；5、有不少少于购房房总价款款20%的自筹资资金；6、同意用用所购住住房作抵抵押；7、同意办办理住房房置业担担保或贷贷款综合合保险；；8、公积金金中心规规定的其其他条件件。（二）期期房直客客贷款指借款人人购买在在建住房房（房屋屋已完成成主体建建筑封顶顶）时,因客观原原因不能能在所购购楼盘直直接获得得公积金金个贷,而由其直直接向公公积金中中心申请请办理的的公积金金个贷。。期房直客客贷款对对象及条条件1、按时足足额缴存存住房公公积金一一年以上上，具有有完全民民事行为为能力的的个人；；2、在本市市城镇楼楼盘购买买在建住住房因客客观原因因不能在在所购楼楼盘直接接获得公公积金个个贷的；；3、有正当当职业和和稳定的的经济收收入，具具备按期期偿还贷贷款本息息的能力力和意愿愿，资信信良好；；4、有经登登记合法法有效的的《重庆市商商品房买买卖合同同》，且所购购房屋已已完成主主体建筑筑封顶；；5、有不少少于购房房总价款款20%的自筹资资金；6、同意用用所购住住房作抵抵押；7、同意办办理住房房置业担担保或贷贷款综合合保险；；8、公积金金中心规规定的其其他条件件。（三）现现房直客客贷款指借款人人购买现现房时，，因客观观原因不不能在所所购楼盘盘直接获获得公积积金个贷贷,而由其直直接向公公积金中中心申请请办理的的公积金金个贷。。（四）置置换抵押押贷款指借款人人将原办办理的商商业性个个人住房房贷款或或组合贷贷款余额额统一置置换为公公积金个个贷。（五）二二手房贷贷款指借款人人购买二二手房时时，由其其直接向向公积金金中心申申请办理理的公积积金个贷贷。二手房贷贷款对象及条条件1、按时足足额缴存存住房公公积金一一年以上上，具有有完全民民事行为为能力的的个人；；2、在本市市城镇购购买再交交易住房房；3、有正当当职业和和稳定的的经济收收入，具具备按期期偿还贷贷款本息息的能力力和意愿愿，资信信良好；；4、有合法法有效的的《房地产买买卖合同同》和所购房房原《房地产权权证》（或《房屋所有有权证》和《国有土地地使用证证》）；5、同意用用所购住住房作抵抵押；6、同意办办理住房房置业担担保或贷贷款综合合保险；；7、所购二二手房符符合下列列条件：：A、产权关关系明晰晰，可在在住房二二级市场场交易的的框架结结构或砖砖混结构构的成套套住宅；；B、房屋使使用年限限不超过过15年。8、公积金金中心规规定的其其他条件件。二、个人人住房贷贷款的还还款方式式（一）等等额本金金还款把全部的的贷款本本金平均均分摊到到贷款期期内的每每一期归归还，而而每一期期的利息息则是根根据当期期的贷款款余额计计算，每每期归还还的贷款款本金是是固定的的，利息息随着贷贷款本金金的逐步步降低而而减少。。（二）等等额本息息还款根据贷款款金额、、贷款期期限以及及还款次次数计算算出的一一个固定定值，每每期的还还款额中中包括了了本金和和利息，，随着贷贷款本金金的逐步步归还，，贷款利利息逐渐渐减少，，每期中中还款额额中归还还贷