房地产开发项目的融资概述

房地产开发与经营管理

厦门大学建筑与土木工程学院

第四篇

房地产开发项目融资

4.1房地产融资概述4.2房地产开发资金筹集方式4.3房地产开发项目资金筹集规划4.1房地产融资概述

从广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发,流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.2房地产开发项目融资组织形式4.2.3向金融机构贷款4.2.4商品房预售（定金及预收款）4.2.5发行债券融资4.2.6房地产融资创新4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成4.2.1.2房地产开发企业自有资金的筹集4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有资金按财务制度规定，归房地产企业支配的各种自有资金。4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有资金房地产开发企业设立时必须拥有一定数量的资本金。法律、法规规定的最低限额（不少于100万元）为法定资本金；房地产开发企业在工商行政管理部门注册登记的注册资金为注册资本（实收资本），股份有限公司的资本金被称为股本。房地产开发企业运作过程中，随着投资主体及投资额的变化，其资本金也处于变化之中，当企业实有资金比注册资金增加或减少20%以上时，需进行变更登记。4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有资金资本公积金是指由投资者投入及资产本身或其他原因形成的权益收入，所有权归属于投资者，但不构成实收资本（注册资本范围）的那部分资本，与企业经营取得的收益无关。资本公积金可以按照法定程序转增资本，但不能用于弥补公司的亏损。企业资本公积金主要来源：资本（股本）溢价法定资产重估增值接受捐赠4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有资金盈余公积金是企业按规定从净利润中提取的属于所有者留存于企业内部的资产或权益。法定（盈余）公积金：提取税后利润10%列入法定公积金，累计额达到公司注册资本50%以上的，可以不再提取。法定公积金转为资本时，留存不得少于转增前公司注册资本的25%。任意（盈余）公积金：公司从净利润中提取法定公积金（&支付优先股股利）后，经股东会议决议，可从税后利润中提取任意公积金。盈余公积金可用于弥补亏损、转增资本金，也可用于分配股利。4.2房地地产开发资金金筹集4.2.1自自有资金的筹筹集4.2.1.1房地产开开发企业自有有资金的组成成资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有资金金=税后利润-法定盈余公公积-可分配配利润（可分分配利润包括括：弥补以前前年度亏损+优先股股利利+任意盈余余公积金+普普通股股利等等）4.2房地地产开发资金金筹集4.2.1自自有资金的筹筹集4.2.1.1房地产开开发企业自有有资金的组成成资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有资金金企业折旧资金金通过发行股票票筹集的资金金4.2房地地产开发资金金筹集4.2.1自自有资金的筹筹集4.2.1.2房地产开开发资本金的的筹集房地产股份有有限公司可通过下列方方式筹集资本本金：注册资本金的的筹集资本公积金、、盈余公积金金转增为资本本金经股东大会同同意将未分配配利润转增为为资本金发行股票筹集集资金首次公开发行行股票（IPO）并上市上市公司发行行新股（股权权再融资）非上市公司公公开发行股票票优点缺点（1）永久性。股本没有固定的到期日，无须偿还本金，是公司的永久性资本。（2）财务灵活性。普通股筹资，无固定利息负担，可灵活分配股利；优先股筹资，固定股利支付非法定义务，有一定的灵活性。（3）增强信用。股票筹资可为利用更多的债务筹资提供支持。（1）筹资成本较高。高于债券筹资成本。普通股＞优先股＞债券（2）限制条件多。（3）发售新股票，增加新股东，一方面可能会分散公司的控制权，另一方面会降低普通股的每股净收益，甚至会影响公司的市值和发展潜力。股票筹资的优优缺点4.2房地地产开发资金金筹集4.2.1自自有资金的筹筹集4.2.1.2房地产开开发资本金的的筹集房地产股份有有限公司可通过下列方方式筹集资本本金：注册资本金的的筹集资本公积金、、盈余公积金金转增为资本本金经过股东大会会同意未分配配利润转增为为资本金发行股票筹集集资金其他方式：如如以资金或土土地使用权作作价入股合作作开发、阶段段性股权式融融资等。4.2房地地产开发资金金筹集4.2.1自自有资金的筹筹集4.2.1.3房地产开开发项目资本本金项目资本金是是项目投资中中由投资者提提供的资金，，来源于企业业的自有资金金，是获得债债务资金的基基础。国务院关于固固定资产投资资项目试行资资本金制度的的通知（1996）房地产开发经经营管理条例例（1998）投资项目资本本金，是指在在投资项目总总投资中，由由投资者认缴缴的出资额，，对投资项目目来说是非债债务性资金。。在项目总投投资中，必须须拥有一定比比例的资本金金。第十三条房房地产开发项项目应当建立立资本金制度度，资本金占占项目总投资资的比例不得得低于20％％。4.2房地地产开发资金金筹集4.2.1自自有资金的筹筹集4.2.1.3房地产开开发项目资本本金项目资本金是是项目投资中中由投资者提提供的资金，，来源于企业业的自有资金金，是获得债债务资金的基基础。国务院关于固固定资产投资资项目试行资资本金制度的的通知（1996）房地产开发经经营管理条例例（1998）央行关于进一一步加强房地地产信贷业务务管理的通知知（2003）房地产开发企企业申请银行行贷款，其自自有资金（指指所有者权益益）应不低于于开发项目总总投资的30％。4.2房地地产开发资金金筹集4.2.1自自有资金的筹筹集4.2.1.3房地产开开发项目资本本金项目资本金是是项目投资中中由投资者提提供的资金，，来源于企业业的自有资金金，是获得债债务资金的基基础。国务院关于固固定资产投资资项目试行资资本金制度的的通知（1996）房地产开发经经营管理条例例（1998）央行关于进一一步加强房地地产信贷业务务管理的通知知（2003）国务院关于调调整部分行业业固定资产投投资项目资本本金比例的通通知（2004）房地产开发项项目（不含经经济适用房项项目）资本金金比例由20％及以上提提高到35％％及以上。4.2房地地产开发资金金筹集4.2.1自有有资金金的筹筹集4.2.1.3房地地产开开发项项目资资本金金项目资资本金金是项项目投投资中中由投投资者者提供供的资资金，，来源源于企企业的的自有有资金金，是是获得得债务务资金金的基基础。。国务院院关于于固定定资产产投资资项目目试行行资本本金制制度的的通知知（1996）房地产产开发发经营营管理理条例例（1998）央行关关于进进一步步加强强房地地产信信贷业业务管管理的的通知知（2003）国务院院关于于调整整部分分行业业固定定资产产投资资项目目资本本金比比例的的通知知（2004）经济适适用住住房开开发贷贷款管管理办办法（银发发〔2008〕13号）建设项项目资资本金金（所所有者者权益益）不不低于于项目目总投投资的的30%，，并在在贷款款使用用前已已投入入项目目建设设。4.2房房地产产开发发资金金筹集集4.2.1自有有资金金的筹筹集4.2.1.3房地地产开开发项项目资资本金金项目资资本金金是项项目投投资中中由投投资者者提供供的资资金，，来源源于企企业的的自有有资金金，是是获得得债务务资金金的基基础。。国务院院关于于固定定资产产投资资项目目试行行资本本金制制度的的通知知（1996）房地产产开发发经营营管理理条例例（1998）央行关关于进进一步步加强强房地地产信信贷业业务管管理的的通知知（2003）国务院院关于于调整整部分分行业业固定定资产产投资资项目目资本本金比比例的的通知知（2004）国务院院关于于调整整固定定资产产投资资项目目资本本金比比例的的通知知（国发发〔2009〕27号）保障性性住房房和普普通商商品住住房项项目的的最低低资本本金比比例为为20%，，其他他房地地产开开发项项目的的最低低资本本金比比例为为30%。。4.2房房地产产开发发资金金筹集集4.2.2房地地产开开发项项目融融资组组织形形式4.2.2.1既有有项目目法人人融资资4.2.2.2新设设项目目法人人融资资4.2房房地产产开发发资金金筹集集4.2.2房地地产开开发项项目融融资组组织形形式4.2.2.1既有有项目目法人人融资资又称为为公司司融资资。不不组建建新的的独立立法人人，由由已有有的公公司出出面筹筹集资资金，，投资资于新新项目目。公司融融资方方式下下的项项目资资本金金，来来自于于公司司的自自有资资金，，包括括：企业现现有的的现金金未来企企业生生产经经营中中获得得的可可用于于项目目的资资金企业资资产变变现企业增增资扩扩股4.2房房地产产开发发资金金筹集集4.2.2房地地产开开发项项目融融资组组织形形式4.2.2.2新设设项目目法人人融资资又称为为项目目融资资。由由项目目发起起人及及其他他投资资者出出资，，建立立新的的独立立承担担民事事责任任的法法人，，承担担项目目的投投融资资及运运营。。以项目目投资资所形形成的的资产产、未未来的的收益益和权权益作作为建建立项项目信信用的的基础础，取取得债债务资资金。。新建项项目法法人的的资本本金，，由项项目投投资者者为拟拟建项项目提提供的的资本本金，，通常常以注注册资资本的的方式式投入入；有有些情情况下下投资资者还还可以以以准准资本本金方方式投投入资资金，，如优优先股股、可可转换换债、、股东东借款款等。。4.2房房地产产开发发资金金筹集集4.2.3向金金融机机构贷贷款4.2.3.1房地地产开开发企企业流流动资资金贷贷款4.2.3.2房地地产开开发（（项目目）贷贷款4.2.3.3金融融机构构（银银行））对房房地产产开发发贷款款的审审查4.2房房地产产开发发资金金筹集集4.2.3向金金融机机构贷贷款4.2.3.1房地地产开开发企企业流流动资资金贷贷款房地产产开发发企业业因资资金周周转所所需而而申请请的贷贷款，，不与与具体体项目目相联联系，，贷款款的期期限较较短。。央行：：《关于进进一步步加强强房地地产信信贷业业务管管理的的通知知》（121号文））央行、、银监监会：：《关于加加强商商业性性房地地产信信贷管管理的的通知知》（银发发[2007]359号）商业银银行对对房地地产开开发企企业发发放的的贷款款只能能通过过房地地产开开发贷贷款科科目发发放，，严禁禁以房房地产产开发发流动动资金金贷款款或其其他贷贷款科科目发发放。。4.2房房地产产开发发资金金筹集集4.2.3向金金融机机构贷贷款4.2.3.2房地地产开开发（（项目目）贷贷款金融机机构（（银行行）向向房地地产开开发企企业发发放的的项目目建设设资金金贷款款，只只能用用于指指定的的开发发项目目，不不允许许改变变资金金用途途或挪挪用于于其他他项目目。当房房地地产产开开发发贷贷款款为为抵抵押押贷贷款款时时，，抵抵押押物物可可为为有有偿偿取取得得的的土土地地使使用用权权、、在在建建工工程程和和已已建建成成商商品品房房。。房地地产产开开发发贷贷款款条条件件：：项目目资资本本金金比比例例；；项目目已已取取得得““四四证证””。。4.2房房地地产产开开发发资资金金筹筹集集4.2.3向向金金融融机机构构贷贷款款4.2.3.3金金融融机机构构（（银银行行））对对房房地地产产开开发发贷贷款款的的审审查查借款款企企业业信信用用评评级级（（资资信信等等级级评评价价））贷款款项项目目评评估估贷款款担担保保方方式式评评价价贷款款综综合合评评价价4.2房房地地产产开开发发资资金金筹筹集集4.2.3向向金金融融机机构构贷贷款款4.2.3.3金金融融机机构构（（银银行行））对对房房地地产产开开发发贷贷款款的的审审查查借款款企企业业信信用用评评级级（（资资信信等等级级评评价价））信用用评评级级的的涵涵义义信用用评评级级的的要要素素信用用评评级级的的标标识识借款款企企业业信信用用等等级级系系数数的的取取值值规规则则信用用评评级级，，一一般般是是指指由由独独立立的的信信用用评评级级机机构构对对影影响响评评级级对对象象的的诸诸多多信信用用风风险险因因素素进进行行分分析析研研究究，，就就其其偿还还债债务务的的能能力力及其其偿债债意意愿愿进行行综综合合评评价价，，并并且且用用简简单单明明了了的的符符号号表表示示出出来来。。4.2房房地地产产开开发发资资金金筹筹集集4.2.3向向金金融融机机构构贷贷款款4.2.3.3金金融融机机构构（（银银行行））对对房房地地产产开开发发贷贷款款的的审审查查借款款企企业业信信用用评评级级（（资资信信等等级级评评价价））信用用评评级级的的涵涵义义信用用评评级级的的要要素素信用用评评级级的的标标识识借款款企企业业信信用用等等级级系系数数的的取取值值规规则则信用用评评级级机机构构对对借借款款企企业业进进行行信信用用评评级级主主要要考考察察的的因因素素：：企业业素素质质经营营能能力力获利利能能力力偿债债能能力力履约约情情况况发展展前前景景4.2房房地地产产开开发发资资金金筹筹集集4.2.3向向金金融融机机构构贷贷款款4.2.3.3金金融融机机构构（（银银行行））对对房房地地产产开开发发贷贷款款的的审审查查借款款企企业业信信用用评评级级（（资资信信等等级级评评价价））信用用评评级级的的涵涵义义信用用评评级级的的要要素素信用用评评级级的的标标识识借款款企企业业信信用用等等级级系系数数的的取取值值规规则则借款款企企业业信信用用等等级级分分三三等等九九级级，，即即：：AAAAAABBBBBBCCCCCC短期期债债务务支支付付困困难难，，长长期期债债务务偿偿还还能能力力极极差差；；企企业业经经营营状状况况一一直直不不好好，，基基本本处处于于恶恶性性循循环环状状态态，，促促使使企企业业经经营营及及发发展展走走向向良良性性循循环环状状态态的的内内外外部部因因素素极极少少，，企企业业濒濒临临破破产产。。C短期债债务的的支付付能力力和长长期债债务的的偿还还能力力严重重不足足；经经营状状况差差，促促使企企业经经营及及发展展走向向良性性循环环状态态的内内外部部因素素很少少，风风险极极大。。CC短期债债务支支付能能力和和长期期债务务偿还还能力力很差差；受受内外外不确确定因因素的的影响响，企企业经经营困困难，，支付付能力力很困困难，，风险险很大大。CCCC短期债债务支支付能能力和和长期期债务务偿还还能力力较差差；受受内外外不确确定因因素的的影响响，企企业经经营较较困难难，支支付能能力具具有较较大的的不确确定性性，风风险较较大。。B短期债债务支支付能能力和和长期期债务务偿还还能力力较弱弱；企企业经经营与与发展展状况况不佳佳，支支付能能力不不稳定定，有有一定定风险险。BB短期债债务的的支付付能力力和长长期债债务偿偿还能能力一一般，，目前前对本本息的的保障障尚属属适当当；企企业经经营处处于良良性循循环状状态，，未来来经营营与发发展受受企业业内外外部不不确定定因素素的影影响，，盈利利能力力和偿偿债能能力会会有较较大波波动，，约定定的条条件可可能不不足以以保障障本息息的安安全。。BBBB短期债债务的的支付付能力力和长长期债债务的的偿还还能力力较强强；企企业经经营处处于良良性循循环状状态，，未来来经营营与发发展易易受企企业内内外部部不确确定因因素的的影响响，盈盈利能能力和和偿债债能力力会产产生波波动。。A短期债债务的的支付付能力力和长长期债债务的的偿还还能力力很强强；经经营处处于良良性循循环状状态，，不确确定因因素对对经营营与发发展的的影响响很小小。AA短期债债务的的支付付能力力和长长期债债务的的偿还还能力力具有有最大大保障障；经经营处处于良良性循循环状状态，，不确确定因因素对对经营营与发发展的的影响响最小小。AAAA信用等等级含含义级等4.2房房地产产开发发资金金筹集集4.2.3向金金融机机构贷贷款4.2.3.3金融融机构构（银银行））对房房地产产开发发贷款款的审审查借款企企业信信用评评级（（资信信等级级评价价）信用评评级的的涵义义信用评评级的的要素素信用评评级的的标识识借款企企业信信用等等级系系数的的取值值规则则AAA级企业业为30％AA级企业业为50％A级企业业为70％BBB级企业业为90％4.2房房地产产开发发资金金筹集集4.2.3向金金融机机构贷贷款4.2.3.3金融融机构构（银银行））对房房地产产开发发贷款款的审审查贷款项项目评评估项目风风险等等级系系数的的确定定：先按照照项目目建设设条件件、市市场和和产品品分析析以及及财务务评价价的结结果，，将项项目划划分成成AAA、AA、A和BBB四个风风险等等级。。AAA、AA、A和BBB四个风风险等等级其其对应应的风风险系系数分分别为为80％、70％、60％和50％。4.2房房地产产开发发资金金筹集集4.2.3向金金融机机构贷贷款4.2.3.3金融融机构构（银银行））对房房地产产开发发贷款款的审审查贷款担担保方方式评评价贷款方方式系系数的的取值值规则则：信用贷贷款为为100％。由银行行金融融机构构提供供担保保的为为10～20％。由省级级非银银行金金融机机构担担保的的为50％。AA级以下下企业业担保保的为为100％。用商品品房抵抵押的的为50％。由其他他房屋屋及建建筑物物抵押押的为为100％，如如参加加保险险且保保险期期长于于贷款款期的的为50%。4.2房房地产产开发发资金金筹集集4.2.3向金金融机机构贷贷款4.2.3.3金融融机构构（银银行））对房房地产产开发发贷款款的审审查贷款综综合评评价金融机机构考考察完完开发发商的的资信信状况况和房房地产产开发发项目目以后后，还还要结结合对对企业业和项项目考考察的的结果果，综综合企企业信信用等等级、、项目目风险险等级级、贷贷款担担保方方式、、贷款款期限限等因因素，，对项项目贷贷款进进行综综合评评价。。贷款综综合评评价的的主要要工作作是计计算贷贷款综综合风风险度度。某笔贷贷款的的综合合风险险度＝(某笔贷贷款风风险额额／某某笔贷贷款额额)×100％＝信用用等级级系数数×贷款方方式系系数×期限系系数×项目风风险等等级系系数综合风风险度度超过过60%的为高高风险险，银银行一一般不不予发发放贷贷款。。中短期期贷款款期限限在半半年以以内的的为100％。。期限在在半年年以上上不满满1年年的为为120％％。中长长期期贷贷款款期期限限在在1年年以以上上不不满满3年年为为120％％。。期限限在在3年年以以上上不不满满5年年的的为为130％％。。期限限在在5年年以以上上的的为为140％％。。4.2房房地地产产开开发发资资金金筹筹集集4.2.3向向金金融融机机构构贷贷款款4.2.3.3金金融融机机构构（（银银行行））对对房房地地产产开开发发贷贷款款的的审审查查贷款款综综合合评评价价某开开发发企企业业申申请请贷贷款款5000万元元，，该该企企业业的的信信用用等等级级为为AA级，，以以商商品品房房做做抵抵押押，，期期限限2年，，项项目目风风险险等等级级为为A级。。贷款款综综合合风风险险度度：：＝50％×120％×50％×60％＝＝18%＜60%银行行可可以以发发放放贷贷款款。。4.2房房地地产产开开发发资资金金筹筹集集4.2.4商商品品房房预预售售（（定定金金及及预预收收款款））4.2.4.1商商品品房房预预售售的的实实质质4.2.4.2商商品品房房预预售售制制度度4.2.4.3定定金金及及预预收收款款4.2房房地地产产开开发发资资金金筹筹集集4.2.4商商品品房房预预售售（（定定金金及及预预收收款款））4.2.4.1商商品品房房预预售售的的实实质质商品品房房预预售售作作为为商商品品房房销销售售的的一一种种方方式式，，同同时时又又具具备备融融资资功功能能。。它它在在实实质质上上是是一一种种预预收收货货款款的的商业业信信用用行行为为（即即销销货货单单位位向向购购货货者者预预借借一一笔笔款款项项，，以以后后再再以以商商品品归归还还））。。当商商品品供供不不应应求求或或者者生生产产周周期期较较长长且且售售价价较较高高时时，，采采用用预预收收货货款款方方式式，，可可以以缓缓和和企企业业资资金金短短缺缺的的矛矛盾盾。。1994年建设部制定发布的《城市商品房预售管理办法》第二条：“本办法所称商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。”4.2房房地地产产开开发发资资金金筹筹集集4.2.4商商品品房房预预售售（（定定金金及及预预收收款款））4.2.4.2商商品品房房预预售售制制度度我国国商商品品房房预预售售制制度度的的建建立立商品品房房预预售售的的条条件件4.2房房地地产产开开发发资资金金筹筹集集4.2.4商商品品房房预预售售（（定定金金及及预预收收款款））4.2.4.2商商品品房房预预售售制制度度我国国商商品品房房预预售售制制度度的的建建立立1950年年代代，，香香港港““地地产产教教父父””霍霍英英东东先先生生创创造造性性地地提提出出““预预售售楼楼花花””的的销销售售方方式式，，以以加加速速资资金金流流动动，，增增强强地地产产商商回回款款力力度度。。伴伴随随着着香香港港房房地地产产业业的的崛崛起起，，商商品品房房预预售售制制度度逐逐渐渐演演变变成成为为香香港港乃乃至至亚亚洲洲很很多多地地区区的的楼楼盘盘销销售售模模式式。。中国内地的商商品房预售制制度最初确立立于1994年（房地产产管理法，1994）。。当初的目的的主要是为了了拉动内需，，降低房地产产开发资金进进入的门槛。。从十多年的的实践来看，，这一制度尽尽管存在诸多多弊端，但极极大地促进了了我国房地产产业的发展与与繁荣。4.2房地地产开发资金金筹集4.2.4商商品房预售（（定金及预收收款）4.2.4.2商品房预预售制度我国商品房预预售制度的建建立目前与商品房房预售有关的的法律规范主主要包括：《城市房地产管管理法》（1994、2007）《城市商品房预预售管理办法法》（1994发布、2001、2004修改）《城市房地产开开发经营管理理条例》（1998）《商品房销售管管理办法》（2001）4.2房地地产开发资金金筹集4.2.4商商品房预售（（定金及预收收款）4.2.4.2商品房预预售制度商品房预售的的条件《商品房预售售管理办法》》第五条规定，，“商品房预预售应当符合合下列条件：：（一）已交付付全部土地使使用权出让金金，取得土地地使用权证书书；（二）持有建建设工程规划划许可证和施施工许可证；；（三）按提供供预售的商品品房计算，投投入开发建设设的资金达到到工程建设总总投资的25％以上，并并已经确定施施工进度和竣竣工交付日期期。”商品房预售实实行许可制度度。开发企业业进行商品房房预售，应当当向房地产管管理部门申请请预售许可，，取得《商品品房预售许可可证》；未取取得《商品房房预售许可证证》的，不得得进行商品房房预售。4.2房地地产开发资金金筹集4.2.4商商品房预售（（定金及预收收款）4.2.4.3定金及预预收款定金根据《担保法法》，定金是是通过当事人人一方在债务务履行前交付付对方的金钱钱，在不履行行时发生不返返还或双倍返返还的效力，，起到担保效效果的一种担担保方式。其其数额由当事事人约定，但但不得超过主主合同标的额额的20%。定金虽然具有有预先给付的的性质，但又又有别于预收收款。4.2房地地产开发资金金筹集4.2.4商商品房预售（（定金及预收收款）4.2.4.3定金及预预收款预收款订金（≠定金金，其作用主要在在于融资）一次性付款分期付款首付款+按揭贷款4.2房地地产开发资金金筹集4.2.5发发行债券融资资4.2.5.1企业（公公司）债券的的内涵4.2.5.2公开发行行公司债券的的条件4.2.5.3公司债券券的发行价格格4.2.5.4公司债券券筹资的优缺缺点4.2房地地产开发资金金筹集4.2.5发发行债券融资资4.2.5.1企业（公公司）债券的的内涵企业债券《企业债券管理理条例》（1993年）：企业债券，，是指企业依依照法定程序序发行、约定定在一定期限限内还本付息息的有价证券券。公司债券发行公司债券券是公司筹集集债务性资金金的重要方式式之一。《公司法》（2005年修订）：公司债券，，是指公司依依照法定程序序发行、约定定在一定期限还本付息的有有价证券。上市公司经股股东大会决议议可以发行可可转换为股票票的公司债券券，公司按照照其转换办法法向债券持有有人换发股票票。《公司债券发发行试点办法法》（2007）：本办法所称公公司债券，是是指公司依照照法定程序发发行、约定在在一年以上期期限内还本付付息的有价证证券。公司债券发行行试点办法4.2房地地产开发资金金筹集4.2.5发发行债券融资资4.2.5.2公开发行行公司债券的的条件公开发行公司司债券的条件件（《证券法》（（2005修修订））：股份有限公司司的净资产不不低于人民币币三千万元，，有限责任公公司的净资产产不低于人民民币六千万元元；累计债券余额额不超过公司司净资产的百百分之四十；；最近三年平均均可分配利润润足以支付公公司债券一年年的利息；筹集的资金投投向符合国家家产业政策；；债券的利率不不超过国务院院限定的利率率水平；国务院规定的的其他条件。。上市公司发行行可转换为股股票的公司债债券，还应当当符合公开发发行股票的条条件，并报国国务院证券监监督管理机构构核准。4.2房地地产开发资金金筹集4.2.5发发行债券融资资4.2.5.3公司债券券的发行价格格理论上债券的的面值就是它它的发行价格格。但实际操作中中，债券的发发行价格常常常脱离它的面面值，因为资资金市场上的的利率是经常常变化的。债券的发行价格有三种：等价发行：票票面利率等于于市场利率折价发行：票票面利率低于于市场利率溢价发行：票票面利率高于于市场利率可以通过求现现值的方法，，确定债权的的发行价格。。4.2房地地产开发资金金筹集4.2.5发发行债券融资资4.2.5.3公司债券券的发行价格格债券发行价格格等于各期利利息的现值和和到期还本的的现值之和，，折现率以市市场利率为标标准。分期付息（每每期期末付息息）债券价格格的计算公式式：发行者计算利利息，偿付本本金都以债券券的面值为根根据，而不以以发行价格为为根据。4.2房地地产开发资金金筹集4.2.5发发行债券融资资4.2.5.3公司债券券的发行价格格某房地产企业业发行10000份面值值为1000元的债券，，期限为3年年，年利率为为10%，付付息方式为每每年计息一次次，发行时市市场利率为8%，试计算算单位面值债债券的发行价价格。4.2房地地产开发资金金筹集4.2.5发发行债券融资资4.2.5.4公司债券券筹资的优缺缺点优点缺点（1）资本成本低。债券的发行费用低，并且利息在税前支付，具有抵税作用，比股票筹资成本低。（2）能够保证控制权。债券持有人无权干涉企业的经营管理事务。（3）可以发挥财务杠杆作用。债券只支付固定的利息，当企业盈利多时，可以留更多的收益给股东或给企业扩大经营，使资本金发挥更大的作用。（1）筹资风险高。债券有固定的到期日，并定期支付利息，无论企业经营如何都要偿还。（2）限制条件多。债券发行的限制条件比向银行借款、发行股票要严格得多。（3）筹资额有限。利用债券筹资在数额上有一定限度。《证券法》规定，累计债券余额不超过公司净资产的百分之四十。4.2.6房房地产融资创创新房地产基金简简介房地产基金是是一种主要投投资于房地产产或房地产抵抵押有关公司司发行的股票票的投资基金金。按照是否否直接投资于于房地产可将将其划分为两两类:一类是是直接投资房房地产公司发发行的股票上上;另一类是是间接投资房房地产业的基基金,即房地地产抵押基金金,该基金主主要是通过投投资房屋抵押押市场而间接接投资房地产产。美国是世界上上最早成立房房地产投资基基金的国家之之一,也是金金融制度、法法律法规相对对健全的国家家,20世纪纪60年代,为解决房地地产投资专业业性要求高、、资金需求大大、地域性强强、流动性差差等不利因素素,美国出现现了由房地产产专业机构管管理的房地产产投资信托基基金,其在汇汇集众多投资资者的资金后后进行房地产产投资。随着着房地产基金金运作模式的的不断成熟和和运作规模的的不断扩大,当前房地产产基金几乎已已经渗入美国国每一个大中中城市的房产产经营活动中中。房地产投投资基金的发发展不仅为广广大投资者提提供一种金融融投资工具,也为房地产产业的发展提提供了高效的的融资渠道,成为连接金金融和房地产产两大行业的的纽带。美国房地产投投资基金有开开放式基金和和封闭式基金金的区分,采采用互惠基金金的共同基金金组织形式的的房地产投资资基金基本属属于开放式基基金,而采用用有限合伙制制度组织形式式的房地产投投资基金多为为封闭式基金金。其中,以以有限合伙制制房地产投资资基金最为普普遍,而采用用开放式基金金模式的相对对较少,约占占30%。开放式房地产产投资基金具有流动性强强的特点,便便于投资者控控制风险,而而且该类基金金具有面向投投资者更为广广泛的优点。。但是美国对对开放式房地地产投资基金金的投资方向向有所限制,该类基金一一般不能直接接投资于房地地产资产,而而是要通过投投资于房地产产投资信托股股票、房地产产相关债券等等房地产相关关金融产品来来参与房地产产产业的投资资,而且要求求其在房地产产方面的投资资比例达到基基金规模的90%以上。。有限合伙制房房地产投资基基金一般由一个负负无限责任的的普通合伙人人(基金管理理公司)和一一个或多个负负有限责任的的合伙人(基基金投资者)组成,主要要以私募的方方式募集资金金,并将所募募集的资金用用于房地产投投资。在这种种基金组织形形式中,普通通合伙人负责责基金经营管管理,并对基基金债务承担担无限责任;而有限合伙伙人拥有所有有权而无经营营权,也不承承担无限责任任。有限合伙伙制房地产投投资基金投资资方向严格限限定于房地产产有关的证券券(包括房地地产上市公司司的股票、房房地产依托债债券、住房抵抵押贷款债券券等)和房地地产资产等方方面。房地产产投资基金直直接投资的房房地产资产一一般是能产生生较稳定现金金流的高级公公寓、写字楼楼、仓库、厂厂房及商业用用房等物业。。有限合伙制制基金的普通通合伙人承担担的是无限偿偿付责任,所所以一般在其其发起基金时时会规定基金金不会通过负负债的方式购购进物业,除除非基金所投投资的物业需需要装修、维维修以及其他他改进物业状状况等措施而而基金本身的的现金周转出出现一定的困困难时,可以以进行适当融融资,但融资资的比例一般般也不超过投投资物业价值值的25%。。房地产产投资资信托托基金金房地产产投资资信托托基金金房地地产投投资信信托（RealEstateInvestmentTrust,简称称REITs）最最早的的定义义为““有多多个受受托人人作为为管理理者，，并持持有可可转换换的收收益股股份所所组成成的非非公司司组织织”。。由此此将REITs明确确界定定为专专门持持有房房地产产、抵抵押贷贷款相相关的的资产产或同同时持持有两两种资资产的的封闭闭型投投资基基金。。从国际际范围围看，，房地地产投投资信信托基基金（（RealEstateInvestmentTrust,简简称REITs）是是一种种以发发行收收益凭凭证的的方式式汇集集特定定多数数投资资者的的资金金，由由专门门投资资机构构进行行房地地产投投资经经营管管理，，并将将投资资综合合收益益按比比例分分配给给投资资者的的一种种信托托基金金。与与我国国信托托产品品纯属属私募募所不不同的的是，，国际际意义义上的的REITs在在性质质上等等同于于基金金，少少数属属于私私募，，但绝绝大多多数属属于公公募。。REITs既既可以以封闭闭运行行，也也可以以上市市交易易流通通，类类似于于我国国的开开放式式基金金与封封闭式式基金金。发展历历史:世界上上第一一只REITs1960年诞诞生于于美国国，和和60—70年年代的的其他他金融融创新新一样样，REITs也是是为了了逃避避管制制而生生。随随着美美国政政府正正式允允许满满足一一定条条件的的REITs可可免征征所得得税和和资本本利得得税，，REITs开开始成成为美美国最最重要要的一一种金金融工工具。。目前前美国国大约约有300个REITs在运运作之之中，，管理理的资资产总总值超超过3000亿亿美元元，而而且其其中有有近三三分之之二在在全国国性的的证券券交易易所上上市交交易。。优势REITs具有有其他他投资资产品品所不不具有有的独独特优优势。。第一，，REITs的的长期期收益益由其其所投投资的的房地地产价价值决决定，，与其其他金金融资资产的的相关关度较较低，，有相相对较较低的的波动动性和和在通通货膨膨胀时时期所所具有有的保保值功功能；；第二，，可免免双重重征税税并且且无最最低投投资资资金要要求；；第三，，REITs按按规定定必须须将90％％的收收入作作为红红利分分配，，投资资者可可以获获得比比较稳稳定的的即期期收入入；第四，，在美美国REITs的经经营业业务通通常被被限制制在房房地产产的买买卖和和租赁赁，在在税收收上按按转手手证券券计算算，即即绝大大部分分的利利润直直接分分配给给投资资者，，公司司不被被征收收资本本利得得税；；第五，，一般般中小小投资资者即即使没没有大大量资资本也也可以以用很很少的的钱参参与房房地产产业的的投资资；第六，，由于于REITs股股份基基本上上都在在各大大证券券交易易所上上市，，与传传统的的以所所有权权为目目的房房地产产投资资相比比，具具有相相当高高的流流动性性；第七，，上市市交易易的REITs较房房地产产业直直接投投资，，信息息不对对称程程度低低，经经营情情况受受独立立董事事、分分析师师、审审计师师、商商业和和金融融媒体体的直直接监监督。。从本质质上看看，REITs属于于资产产证券券化的的一种种方式式。REITs典型型的运运作方方式有有两种种，其其一是是特殊殊目的的载体体公司司(SPV)向向投资资者发发行收收益凭凭证，，将所所募集集资金金集中中投资资于写写字楼楼、商商场等等商业业地产产，并并将这这些经经营性性物业业所产产生的的现金金流向向投资资者还还本归归息；；其二是是原物物业发发展商商将旗旗下部部分或或全部部经营营性物物业资资产打打包设设立专专业的的REITs，，以其其收益益如每每年的的租金金、按按揭利利息等等作为为标的的，均均等地地分割割成若若干份份出售售给投投资者者，然然后定定期派派发红红利，，实际际上给给投资资者提提供的的是一一种类类似债债券的的投资资方式式。相相形之之下，，写字字楼、、商场场等商商业地地产的的现金金流远远较传传统住住宅地地产的的现金金流稳稳定，，因此此，REITs一般般只适适用于于商业业地产产。另外，，从REITs的国国际发发展经经验看看，几几乎所所有REITs的经经营模模式都都是收收购已已有商商业地地产并并出租租，靠靠租金金回报报投资资者，，极少少有进进行开开发性性投资资的REITs存在在。因因此，，REITs并并不同同于一一般意意义上上的房房地产产项目目融资资。4.3房房地产产开发发资金金筹集集方案案选择择4.3.1房地地产开开发资资金成成本4.3.2房地地产开开发资资金筹筹集的的风险险4.3.3房地地产开开发资资金结结构4.3.4衡量量房地地产开开发资资金筹筹集方方案的的标准准4.3.5房地地产开开发资资金筹筹集方方案的的决策策程序序4.3房房地产产开发发资金金筹集集方案案选择择4.3.1房地地产开开发资资金成成本房地产产开发发企业业通过过各种种渠道道筹集集资金金，不不仅要要考虑虑是否否可能能，而而且还还要考考虑所所付代代价，，即资资金成成本。。房地产产开发发资金金成本本的构构成房地产产开发发资金金成本本的计计算4.3房房地产产开发发资金金筹集集方案案选择择4.3.1房地地产开开发资资金成成本4.3.1.1房地地产开开发资资金成成本的的构成成资金筹筹措成成本（（多为为一次次性费费用））资金使使用成成本（（资金金占用用费））4.3房房地产产开发发资金金筹集集方案案选择择4.3.1房地地产开开发资资金成成本及及其计计算4.3.1.2房地地产开开发资资金成成本的的计算算个别资资金成成本计计算综合资资金成成本计计算边际资资金成成本计计算4.3房房地产产开发发资金金筹集集方案案选择择4.3.1房地地产开开发资资金成成本及及其计计算4.3.1.2房地地产开开发资资金成成本的的计算算个别资资金成成本计计算债务成成本计计算算银行贷贷款（（长期期借款款）成成本债券成成本权益成成本计计算算优先股股资金金成本本普通股股资金金成本本留存收收益资资金成成本特点：：资金成成本主主要表表现为为按期期支付付的利利息，，利率率事先先确定定，且且在债债务期期一般般固定定不变变；本息按按期偿偿还；；利息为为税前前扣除除项目目。4.3房房地产产开发发资金金筹集集方案案选择择4.3.1房地地产开开发资资金成成本及及其计计算4.3.1.2房地地产开开发资资金成成本的的计算算个别资资金成成本计计算债务成成本计计算算银行贷贷款（（长期期借款款）成成本债券成成本权益成成本计计算算优先股股资金金成本本普通股股资金金成本本留存收收益资资金成成本特点：：权益资资金成成本主主要由由投资资者的的预期期投资资报酬酬和资资金筹筹集费费用构构成；；除优先先股外外，投投资报报酬非非事先先约定定，故故权益益成本本计算算有很很大的的不确确定性性。权益资资金报报酬是是税后后支付付，故故无减减税效效应。。4.3房房地产产开发发资金金筹集集方案案选择择4.3.1房地地产开开发资资金成成本及及其计计算4.3.1.2房地地产开开发资资金成成本的的计算算个别资资金成成本计计算债务成成本计计算算银行贷贷款（（长期期借款款）成成本债券成成本权益成成本计计算算优先股股资金金成本本普通股股资金金成本本留存收收益资资金成成本不考虑虑货币币的时时间价价值4.3房房地产产开发发资金金筹集集方案案选择择4.3.1房地地产开开发资资金成成本及及其计计算4.3.1.2房地地产开开发资资金成成本的的计算算个别资资金成成本计计算债务成成本计计算算银行贷贷款（（长期期借款款）成成本债券成成本权益成成本计计算算优先股股资金金成本本普通股股资金金成本本留存收益资金金成本考虑货币的时时间价值实际上是将长期借款的资本成本看做是使这一借款的现金流入现值等于其现金流出现值的贴现率。4.3房地地产开发资金金筹集方案选选择4.3.1房房地产开发资资金成本及其其计算4.3.1.2房地产开开发资金成本本的计算个别资金成本本计算债务成本计计算银行贷款（长长期借款）成成本债券成本权益成本计计算优先股资金成成本普通股资金成成本留存收益资金金成本不考虑货币的的时间价值4.3房地地产开发资金金筹集方案选选择4.3.1房房地产开发资资金成本及其其计算4.3.1.2房地产开开发资金成本本的计算个别资金成本本计算债务成本计计算银行贷款（长长期借款）成成本债券成本权益成本计计算优先股资金成成本普通股资金成成本留存收益资金金成本考虑货币的时时间价值4.3房地地产开发资金金筹集方案选选择4.3.1房房地产开发资资金成本及其其计算4.3.1.2房地产开开发资金成本本的计算个别资金成本本计算债务成本计计算银行贷款（长长期借款）成成本债券成本权益成本计计算优先股资金成成本普通股资金成成本留存收益资金金成本年股利：优先先股兼有普通通股和债券的的性质，投资资报酬为股利利形式且股利利支出固定，，本金不需偿偿还。优先股股利为为税后支付，，其风险大于于债券，故通通常优先股的的资金成本要要高于债券。。4.3房地地产开发资金金筹集方案选选择4.3.1房房地产开发资资金成本及其其计算4.3.1.2房地产开开发资金成本本的计算个别资金成本本计算债务成本计计算银行贷款（长长期借款）成成本债券成本权益成本计计算优先股资金成成本普通股资金成成本留存收益资金金成本普通股股利不不是确定的，，故很难准确确估计出普通通股的资本成成本。从理论论上分析，普普通股的成本本是普通股股股东在一定的的风险条件下下所要求的最最低投资报酬酬。常用普通股资资金成本估计计的方法有：：股利折现模型型资本资产定价价模型债券收益率加加风险报酬率率4.3房地地产开发资金金筹集方案选选择4.3.1房房地产开发资资金成本及其其计算4.3.1.2房地产开开发资金成本本的计算个别资金成本本计算债务成本计计算银行贷款（长长期借款）成成本债券成本权益成本计计算优先股资金成成本普通股资金成成本留存收益资金金成本股利折现法将企业发行股股票所收到资资金净现值与与预计未来资资金流出现值值相等的贴现现率作为普通通股资本成本本。零成长股票4.3房地地产开发资金金筹集方案选选择4.3.1房房地产开发资资金成本及其其计算4.3.1.2房地产开开发资金成本本的计算个别资金成本本计算债务成本计计算银行贷款（长长期借款）成成本债券成本权益成本计计算优先股资金金成本普通股资金金成本留存收益资资金成本股利折现法法将企业发行行股票所收收到资金净净现值与预预计未来资资金流出现现值相等的的贴现率作作为普通股股资本成本本。固定成长股票4.3房房地产开发发资金筹集集方案选择择4.3.1房地产开开发资金成成本及其计计算4.3.1.2房地地产开发资资金成本的的计算个别资金成成本计算债务成本计计算银行贷款（（长期借款款）成本债券成本权益成本计计算优先股资金金成本普通股资金金成本留存收益资资金成本留存收益由由企业税后后净利润形形成，企业业使用这部部分资金的的最低成本本应该与普普通股资本本成本相同同，惟一的的差别就是是留存收益益没有筹资资费用。4.3房房地产开发发资金筹集集方案选择择4.3.1房地产开开发资金成成本及其计计算4.3.1.2房地地产开发资资金成本的的计算综合资金成成本计算各种资金具具有不同的的资金成本本，一个企企业不可能能采用单一一的筹资方方式。衡量一个企企业的筹资资成本，需需要对各种种资金的成成本进行加加权平均计计算，求得得综合资金金成本。第j种资金的占总资金的比重第j种资金的成本4.3房房地产开发发资金筹集集方案选择择4.3.1房地产开开发资金成成本及其计计算4.3.1.2房地地产开发资资金成本的的计算综合资金成成本计算各种资金具具有不同的的资金成本本，一个企企业不可能能采用单一一的筹资方方式。衡量一个企企业的筹资资成本，需需要对各种种资金的成成本进行加加权平均计计算，求得得综合资金金成本。确定权数（（资金结构构）有不同同的计算方方法：可以以按资金的的帐面价值值计算权数数，也可以以按资金的的市场价值值或目标价价值计算权权数。4.3房房地产开发发资金筹集集方案选择择4.3.1房地产开开发资金成成本及其计计算4.3.1.2房地地产开发资资金成本的的计算边际资金成成本计算边际资金成成本是企业业筹集新资资的成本。。边际资本是是加权平均均资金成本本的一种形形式，采用用加权平均均法进行计计算。边际资金成成本是企业业投资新项项目进行追追加筹资时时必须考虑虑的问题。。如：将边边际资金成成本作为贴贴现率，计计算项目的的净现值；；拿边际资资金成本与与项目的内内部收益率率进行比较较。4.3房房地产开发发资金筹集集方案选择择4.3.2房地产开开发资金筹筹集的风险险4.3.2.1财务务风险与财财务杠杆4.3.2.2财务务风险的度度量4.3房房地产开发