房地产开发项目工程建设管理概述课件

房地产开发项目工程建设管理概述9.1房地产开发项目质量控制9.2房地产开发项目投资控制9.3房地产开发项目进度控制9.49.1房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1房地产开发项目工程建设管理目标的确定1）房地产开发项目工程建设管理目标确定的时间投资决策阶段？？设计阶段？？施工阶段？？施工图设计！！9.1房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1房地产开发项目工程建设管理目标的确定2）房地产开发项目工程建设管理目标分解的原则WBS--(WorkBreakdownStructure)能分能合按工程部位分解

建设工程目标分解的原则与组织分解结构对应区别对待有可靠的数据来源9.1房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1房地产开发项目工程建设管理目标的确定3）房地产开发项目工程建设管理目标分解的方式一般而言，要将工程的目标分解到单位工程和单项工程上。项目——单项工程——单位工程——分部工程——分项工程9.1房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1房地产开发项目工程建设管理目标的确定4）房地产开发项目工程建设管理目标确定项目管理知识体系范围管理时间管理费用管理质量管理人力资源管理沟通管理风险管理采购管理整体管理三大目标9.1房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1房地产开发项目工程建设管理目标的确定9.1.2房地产开发项目工程建设管理三大目标之间的关系1）建设工程三大目标投资进度质量9.1房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1房地产开发项目工程建设管理目标的确定9.1.2房地产开发项目工程建设管理三大目标之间的关系1）三大目标（1）投资目标——通过具体有效的投资控制工作，在满足进度和质量的前提下，力求使工程实际投资不超过计划投资。“三超”！9.1房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1房地产开发项目工程建设管理目标的确定9.1.2房地产开发项目工程建设管理三大目标之间的关系1）三大目标（2）质量目标——通过具体有效的质量控制措施，在满足投资和进度要求的前提下，实现工程预定的质量目标。共性质量目标个性质量目标9.1房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1房地产开发项目工程建设管理目标的确定9.1.2房地产开发项目工程建设管理三大目标之间的关系1）三大目标

（3）进度目标——通过具体有效的进度控制措施，在满足投资和质量要求的前提下，力求使工程实际工期不超过计划工期。

关键线路！！9.1房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1房地产开发项目工程建设管理目标的确定9.1.2房地产开发项目工程建设管理三大目标之间的关系2）三大目标之间的关系对立+统一一个目标实现两个目标实现（1））三三大大目目标标之之间间的的对对立立关关系系质量量提提升升，，投投资资增增大大，，进进度度拖拖延延9.1房房地地产产开开发发项项目目工工程程建建设设管管理理概概述述9.1.1房房地地产产开开发发项项目目工工程程建建设设管管理理目目标标的的确确定定9.1.2房房地地产产开开发发项项目目工工程程建建设设管管理理三三大大目目标标之之间间的的关关系系2））三三大大目目标标之之间间的的关关系系（2））三三大大目目标标之之间间的的统统一一关关系系9.1房房地地产产开开发发项项目目工工程程建建设设管管理理概概述述9.1.1房房地地产产开开发发项项目目工工程程建建设设管管理理目目标标的的确确定定9.1.2房房地地产产开开发发项项目目工工程程建建设设管管理理三三大大目目标标之之间间的的关关系系2））三三大大目目标标之之间间的的关关系系质量量提提升升，，投投资资增增大大，，但但是是维维修修费费用用减减少少9.1房房地地产产开开发发项项目目工工程程建建设设管管理理概概述述9.1.1房房地地产产开开发发项项目目工工程程建建设设管管理理目目标标的的确确定定9.1.2房房地地产产开开发发项项目目工工程程建建设设管管理理三三大大目目标标之之间间的的关关系系9.1.3房房地地产产开开发发项项目目工工程程建建设设管管理理的的通通用用措措施施组织织措措施施经济济措措施施技术术措措施施工程程建建设设管管理理通通用用措措施施合同同措措施施9.1房房地地产产开开发发项项目目工工程程建建设设管管理理概概述述9.2房地地产开发项目目工程质量控控制9.2.1工工程质量控控制的概念1）质量的概概念质量（Quality））是指一组具具有固定特性满足要求的程度。——GB/T19000-ISO90009.1房地地产开发项目目工程建设管管理概述9.2房地地产开发项目目工程质量控控制9.2.1工工程质量控控制的概念2）工程质量量的概念工程质量，即即建设工程质质量，是指工工程满足业主主需要，符合合国家法律法法规、技术规规范标准、设设计文件及工工程合同对工工程质量特性性的综合要求求的能力，包包括工程建设设各个阶段的的质量及其相相应的工作质质量。9.1房地地产开发项目目工程建设管管理概述9.2房地地产开发项目目工程质量控控制9.2.1工工程质量控控制的概念工程质量控制制是指在工程程项目质量方方面指导和控控制组织的协协调活动。活动：制定质质量方针和质质量目标、质质量策划、质质量控制、质质量保证、质质量保证3）工程质量量控制的概念念闭环！！9.1房地地产开发项目目工程建设管管理概述9.2房地地产开发项目目工程质量控控制9.2.1工工程质量控控制的概念4）工程质量量控制的环节节确定目标纠偏实施和反馈5）工程质量量保证和质量量保证体系外部质量保证证内部质量保证证工程质量保证担保活动9.1房地地产开发项目目工程建设管管理概述9.2房地地产开发项目目工程质量控控制9.2.1工工程质量控控制的概念5）工程质量量保证和质量量保证体系9.1房地地产开发项目目工程建设管管理概述9.2房地地产开发项目目工程质量控控制9.2.1工工程质量控控制的概念质量保证体系系方针、目标、、计划质量责任制管理机构和人人员标准化、程序序化质量信息管理理系统9.1房地地产开发项目目工程建设管管理概述9.2房地地产开发项目目工程质量控控制9.2.1工工程质量量控制的的概念9.2.2工工程质量量形成的的过程及及影响因因素1）建设设工程质质量的形形成过程程321决策阶段段设计阶段段施工阶段段竣工验收收45初步制定定保修阶段段具体化实施检验处理建设工程程质量的的形成过过程9.1房房地产产开发项项目工程程建设管管理概述述9.2房房地产产开发项项目工程程质量控控制9.2.1工工程质量量控制的的概念9.2.2工工程质量量形成的的过程及及影响因因素2）建设设工程质质量的影影响因素素建设工程程质质量影响响因素人材料料机械械方法或工工艺环境9.1房房地产产开发项项目工程程建设管管理概述述9.2房房地产产开发项项目工程程质量控控制9.2.1工工程质量量控制的的概念9.2.2工工程质量量形成的的过程及及影响因因素9.2.3工工程质量量管理体体系工程项目目质量管管理体系系（ProjectQualityManagementSystem，PQMS）是指指建立工工程项目目质量方方针和质质量目标标，并实实现这些些目标的的体系。质量管理理体系质量策划划质量控制制体系9.1房房地产产开发项项目工程程建设管管理概述述9.2房房地产产开发项项目工程程质量控控制9.2.1工工程质量量控制的的概念9.2.2工工程质量量形成的的过程及及影响因因素9.2.3工工程质量量管理体体系1）质量量策划首先制定定质量方方针，根根据质量量方针设设定质量量目标，，根据质质量目标标确定工工作内容容（措施施）、职职责和权权限，然然后确定定程序和和要求，，最后才才付诸实实施。形成质量量控制的的目标9.1房房地产产开发项项目工程程建设管管理概述述9.2房房地产产开发项项目工程程质量控控制9.2.1工工程质量量控制的的概念9.2.2工工程质量量形成的的过程及及影响因因素9.2.3工工程质量量管理体体系2）工程程质量控控制体系系建设工程程质量控控制体系系组织体系系对象体系系承包商的的质质量量保证体体系业主/监监理的质质量量控制体体系影响因素素施工结果果前、中、、后过程体系系9.1房房地产产开发项项目工程程建设管管理概述述9.2房房地产产开发项项目工程程质量控控制9.2.1工工程质量量控制9.2.2工程质量形成的过程及影响因素9.2.3工程质量管理体系3）工程程质量控控制点的的选择质量控制制点是指指在施工工中某些些需要重重点控制制的施工工项目、、部位或或环节。。9.1房房地产产开发项项目工程程建设管管理概述述9.2房房地地产产开开发发项项目目工工程程质质量量控控制制9.2.1工工程程质质量量控控制制的的概概念念9.2.2工工程程质质量量形形成成的的过过程程及及影影响响因因素素9.2.3工工程程质质量量管管理理体体系系3））工工程程质质量量控控制制点点的的选选择择对工工序序质质量量有有重重要要影影响响的的内内容容和和薄薄弱弱环环节节；；对对下下道道工工序序的的施施工工质质量量起起重重要要影影响响的的内内容容或或工工序序；；施施工工中中质质量量不不稳稳定定或或不不合合格格率率较较高高的的内内容容或或工工序序；；承承包包商商对对施施工工质质量量没没有有把把握握的的内内容容或或工工序序。。质量量控控制制点点选选择择的的要要点点：：9.1房房地地产产开开发发项项目目工工程程建建设设管管理理概概述述9.2房房地地产产开开发发项项目目工工程程质质量量控控制制9.2.1工工程程质质量量控控制制的的概概念念9.2.2工工程程质质量量形形成成的的过过程程及及影影响响因因素素9.2.3工工程程质质量量管管理理体体系系9.2.4工工程程质质量量检检验验与与验验收收1））工工程程质质量量检检验验工程程质质量量检检验验是是指指工工程程实实体体的的一一个个或或多多个个特特性性进进行行的的诸诸如如测测量量、、检检查查、、试试验验或或度度量量，，并并将将结结果果与与规规定定要要求求进进行行比比较较，，以以确确定定每每项项特特性性的的合合格格情情况况而而进进行行的的活活动动。。9.1房房地地产产开开发发项项目目工工程程建建设设管管理理概概述述9.2房房地地产产开开发发项项目目工工程程质质量量控控制制9.2.1工工程程质质量量控控制制的的概概念念9.2.2工工程程质质量量形形成成的的过过程程及及影影响响因因素素9.2.3工工程程质质量量管管理理体体系系9.2.4工工程程质质量量检检验验与与验验收收2））工工程程质质量量检检验验的的方方法法工程程质质量量检检验验的的方方法法全数数检检验验抽样样检检验验统计计抽抽样样检检验验免检检9.1房房地地产产开开发发项项目目工工程程建建设设管管理理概概述述9.2房房地地产产开开发发项项目目工工程程质质量量控控制制9.2.1工工程程质质量量控控制制的的概概念念9.2.2工工程程质质量量形形成成的的过过程程及及影影响响因因素素9.2.3工工程程质质量量管管理理体体系系9.2.4工工程程质质量量检检验验与与验验收收3））工工程程质质量量验验收收《建建筑筑工工程程施施工工质质量量验验收收统统一一标标准准》》工程程项项目目验验收收中间间验验收收合同同工工程程完完工工验验收收竣工工验验收收9.1房房地地产产开开发发项项目目工工程程建建设设管管理理概概述述9.2房房地地产产开开发发项项目目工工程程质质量量控控制制9.2.1工工程程质质量量控控制制的的概概念念9.2.2工工程程质质量量形形成成的的过过程程及及影影响响因因素素9.2.3工工程程质质量量管管理理体体系系9.2.4工工程程质质量量检检验验与与验验收收3））工工程程质质量量验验收收9.1房房地地产产开开发发项项目目工工程程建建设设管管理理概概述述9.2房房地地产产开开发发项项目目工工程程质质量量控控制制9.2.1工工程程质质量量控控制制的的概概念念9.2.2工工程程质质量量形形成成的的过过程程及及影影响响因因素素9.2.3工工程质量管管理体系9.2.4工工程质量检检验与验收9.2.5工工程质量管管理的工具工程质量管管理理工具调查表控制图排列图因果分析图直方图建设工程质量量管理的工具具1）调查表原因受影响的施工部位影响程度及次数设计方案多变地下室、机电安装各一次工程场地狭小厂房基础、出水口全过程承包商施工组织不妥临时设施、骨料跟不上各一次承包商施工组织不妥上坝公路交通、机电安装各一次电气生产厂家延期供货电气安装一次影响施工进度度原因调查表表建设工程质量量管理的工具具2）控制图建设工程质量量管理的工具具3）排列图建设工程质量量管理的工具具4）因果分析析图建设工程质量量管理的工具具5）直方图9.1房地地产开发项目目工程建设管管理概述9.2房地地产开发项目目工程质量控控制9.3房地地产开发项目目投资控制9.3.1房房地产开发发项目投资构构成分析按费用构成分分解1按时间分解23按子项目分解解9.1房地地产开发项目目工程建设管管理概述9.2房地地产开发项目目工程质量控控制9.3房地地产开发项目目投资控制9.3.1房房地产开发发项目投资构构成分析9.3.2房房地产开发发项目决策阶阶段投资控制制方法投资估算编制制工程项目经济济评价决策阶段投资资控制9.1房地地产开发项目目工程建设管管理概述9.2房地地产开发项目目工程质量控控制9.3房地地产开发项目目投资控制9.3.1房房地产开发发项目投资构构成分析9.3.2房房地产开发发项目决策阶阶段投资控制制方法1）投资估算算编制投资估算的方方法有：生产产能力指数法法、资金周转转率法、比例例估算法、综综合指标投资资估算法等。。2）工程项目目经济评价经济评价财务评价国民经济评价价9.1房地地产开发项目目工程建设管管理概述9.2房地地产开发项目目工程质量控控制9.3房地地产开发项目目投资控制9.3.1房房地产开发发项目投资构构成分析9.3.2房房地产开发发项目决策阶阶段投资控制制方法盈利能力财务生存能力力经济费用效益益费用效果分析析偿债能力9.1房地地产开发项目目工程建设管管理概述9.2房地地产开发项目目工程质量控控制9.3房地地产开发项目目投资控制9.3.1房房地产开发发项目投资构构成分析9.3.2房房地产开发发项目决策阶阶段投资控制制方法9.3.3房房地产开发发项目设计阶阶段投资控制制方法设计阶段的费费用控制的重重点在与对整整个项目实施施过程的统筹筹规划和对费费用管理工作作的全面组织织。9.1房地地产开发项目目工程建设管管理概述9.2房地地产开发项目目工程质量控控制9.3房地地产开发项目目投资控制9.3.1房房地产开发发项目投资构构成分析9.3.2房房地产开发发项目决策阶阶段投资控制制方法9.3.3房房地产开发发项目设计阶阶段投资控制制方法设计阶段初步设计概算算施工图预算9.1房地地产开发项目目工程建设管管理概述9.2房地地产开发项目目工程质量控控制9.3房地地产开发项目目投资控制9.3.1房房地产开发发项目投资构构成分析9.3.2房房地产开发发项目决策阶阶段投资控制制方法9.3.3房房地产开发发项目设计阶阶段投资控制制方法设计阶段常用用的投资控制制方法：限额额设计、标准准设计、价值值工程理论的的应用。9.1房地地产开发项目目工程建设管管理概述9.2房地地产开发项目目工程质量控控制9.3房地地产开发项目目投资控制9.3.1房房地产开发发项目投资构构成分析9.3.2房房地产开发发项目决策阶阶段投资控制制方法9.3.3房房地产开发发项目设计阶阶段投资控制制方法9.3.4房房地产开发发项目施工阶阶段投资控制制方法1）施工阶段段投资控制的的目标保证工程建设设有足够的资资金，不致因因资金供应不不足或不及时时而影响工程程建设的进度度；尽可能不不占用过多的的资金，减少少利息的支出出和资金筹措措的困难。9.1房地地产开发项目目工程建设管管理概述9.2房地地产开发项目目工程质量控控制9.3房地地产开发项目目投资控制9.3.1房房地产开发发项目投资构构成分析9.3.2房房地产开发发项目决策阶阶段投资控制制方法9.3.3房房地产开发发项目设计阶阶段投资控制制方法9.3.4房房地产开发发项目施工阶阶段投资控制制方法2）施工阶段段投资偏差分分析法费用比较法、、表格法、挣挣值法（曲线线法）挣值法（1）挣值法法的参数※拟完工程计计划费用（BCWS，budgetedcostofworkscheduled）：指根据据进度计划安安排在某一给给点那个时间间内所应完成成的工程内容容的计划费用用。BCWS=计计划工程量*预算单价※已完工程计划划费用（BCWP，budgetedcostofworkperformed））：指在某一一给定时间内内实施完成的的工程内容的的计划费用。。BCWP=已已完工程量*预算单价挣值法（1）挣值法法的参数※已完工程实际际费用（ACWP，Actualcostofworkperformed）：指指在某一给定定时间内完成成的工程内容容所实际发生生的费用。ACWP=已已完工程量*实际单价挣值法（2）挣值法法的偏差变量量费用偏差（CostVariance,CV）变量CV1=ACWP-BCWS（没有有意义，原因因是实际的工工程进度不可可能完全按照照计划进度来来实现）CV2=ACWP-BCWP（>0说明工程实实际费用超出出预算范围））挣值法（2）挣值法法的偏差变量量进度偏差（ScheduleVariance,SV）变量SV=已完工工程实际时间间-已完工程程计划时间SV=拟完工工程计划费用用BCWS-已完工程计计划费用BCWPBCWSACWP工期拖延费用超支BCWP挣值法（3）挣值法法的偏差指数数偏差指数包括括费用偏差指指数（CostVarianceIndex,CVI）和进度度偏差指数（（ScheduleVarianceIndex,SVI）两两个指标。CVI是指费费用实际值对对计划值的偏偏离程度，其其表达式为CVI=BCWP/ACWPSVI是指进进度实际值对对计划值的偏偏离程度，其其表达式为SVI=BCWP/BCWS9.1房地地产开发项目目工程建设管管理概述9.2房地地产开发项目目工程质量控控制9.3房地地产开发项目目投资控制9.3.1房房地产开发发项目投资构构成分析9.3.2房房地产开发发项目决策阶阶段投资控制制方法9.3.3房房地产开发发项目设计阶阶段投资控制制方法9.3.4房房地产开发发项目施工阶阶段投资控制制方法3）施工阶段段投资偏差的的纠正措施组织措施技术措施合同措施纠偏措施经济措施9.1房地地产开发项目目工程建设管管理概述9.2房地地产开发项目目工程质量控控制9.3房地地产开发项目目投资控制9.4房地地产开发项目目进度控制9.4.1进进度控制的的概念建设工工程进度是指建建设工工程的的建设设活动动或工工作的的进行行速度度。建设工工程进度控控制是指确确定进进度目目标、、制定定工程程项目目进度度计划划，进进行进进度优优化，，实施施相关关的进进度实实施控控制措措施等等一系系列活活动的的总称称。9.1房房地产产开发发项目目工程程建设设管理理概述述9.2房房地产产开发发项目目工程程质量量控制制9.3房房地产产开发发项目目投资资控制制9.4房房地产产开发发项目目进度度控制制9.4.1进进度控控制的的概念念9.4.2进进度计计划的的编制制1）进进度计计划编编制的的依据据编制进进度计计划划的依依据施工承承包合合同设计文文件施工方方案法律、、规范范、标标准生产经经营计计划承包商商水平平施工条条件2）建建设工工程进进度计计划的的编制制程序序9.1房房地产产开发发项目目工程程建设设管理理概述述9.2房房地产产开发发项目目工程程质量量控制制9.3房房地产产开发发项目目投资资控制制9.4房房地产产开发发项目目进度度控制制9.4.1进进度控控制的的概念念9.4.2进进度计计划的的编制制计算工工程量量确定活活动逻逻辑辑关系系定义活活动确定劳劳动量量确定施施工天天数初拟施施工进进度度计划划检查、、调整整、优优化3）建建设工工程进进度计计划的的编制制方法法9.1房房地产产开发发项目目工程程建设设管理理概述述9.2房房地产产开发发项目目工程程质量量控制制9.3房房地产产开发发项目目投资资控制制9.4房房地产产开发发项目目进度度控制制9.4.1进进度控控制的的概念念9.4.2进进度计计划的的编制制进度计计划编编制方方法横道图法法网络图法法CPMPERT（1）横横道图法法甘特图（2）网网络图法法中的CPM法法网络图的的形式有有双代号号和单代代号两种种双代号网网路图、、双代号号时标网网络图、、单代号网网络图、、单代号号搭接网网络图开始00000000E5558131310A11010121D421988113G751111001616结束901616001616C33121154B25000055F6655001111H831113221614（2）网网络图法法中的CPM法法网络图中中的时间间参数：：工期和和工作/活动的的时间参参数工期：包包括计算算工期和和计划工工期，一一般情况况下要求求计划工工期>=计算工工期。工作/活活动的6个时间间参数：：最早开开始时间间、最早早完成时时间、最最迟完成成时间、、最迟开开始时间间、总时时差、自自由时差差。关键线路路！！9.1房房地产产开发项项目工程程建设管管理概述述9.2房房地产产开发项项目工程程质量控控制9.3房房地产产开发项项目投资资控制9.4房房地产产开发项项目进度度控制9.4.1进进度控制制的概念念9.4.2进进度计划划的编制制9.4.3进进度计划划的优化化（1）计计算并找找出初始始网络计计划的计计算工期期、关键键线路及及关键工工作；（2）按按要求工工期计算算应缩短短的时间间；（3）确确定各关关键工作作能缩短短的持续续时间；；（4）选选择关键键工作，，压缩其其持续时时间，并并重新计计算网络络计划的的计算工工期。例题题9.1房房地产产开发项项目工程程建设管管理概述述9.2房房地产产开发项项目工程程质量控控制9.3房房地产产开发项项目投资资控制9.4房房地产产开发项项目进度度控制9.4.1进进度控制制的概念念9