房地产企业成本构成与特点

房地产企业成本构成与特点分析引言房地产行业特点：1.房地产行业是周期性行业，目前处于景气时期，依据城市化进程及人均GDP等因素判断，未来10年房地产业仍属于增长期，到2022年后会进入稳定期；2.房地产行业经营周期长(平均3年)，开发过程中受政策和市场影响大，属高风险行业，因此需要较高的安全边际和销售利润率，但判断一个行业是否属于暴利行业，应该看这个行业的年净资产收益率。09年以房地产作为主业的46家上市公司中，平均毛利率高达35.93％，净资产收益率为11.85％，略高于上市公司平均净利率，不应划分到暴利行业；3.房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高的特点。第一部分房地产企业成本构成第三部分第二部分第四部分第五部分第六部分第七部分土地获取成本前期工程费房屋建筑安装工程费

公共配套设施费用管理费用财务费用

第八部分◆注：以上费用分类按造价师培训教材(计划出版社，07.5印刷)进行分类。销售费用

第九部分结束语

第一部分房地产企业成本构成开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。

开发成本=土地获取成本+前期工程费+房屋建安费用+公共配套设施费+管理费用+财务费用+销售费用

房地产开发企业在经营过程中，从立项到项目竣工的每一个环节都需要大量的资金投入，其中主要包括以下七项费用：房地产企业成本前期阶段

：土地获取成本前期工程费施工阶段

：房屋建安工程费用公共配套设施费管理费用财务费用销售费用第一部分房地产企业成本构成河南地区七项费用金额及比例大致如下：√土地获取成本√前期工程费√房屋建筑安装工程费用(含室外附属工程费用)√公共配套设施费√管理费用√财务费用√销售费用第一部分房地产企业成本这些费用便构成房地产企业开发总的成本，而每个费用都有自己的特点。以下浅谈这些费用的特点。第一部分房地产企业成本第二部分土地获取费用指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包以下内容：

依土地获取方式的不同，土地费用主要由以下几项费用的部分或全部组成：※土地征用费：土地出让金、交纳的契税等※拆迁安置补偿费：※市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。※其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费。

其中土地出让金占土地费用的绝大部分。第二部分土地获取费用

土地成本支出约占项目总支出的30-40％，由于土地价格在开发成本中所占比例较大，因此土地的价格和获取方式对于开发商能否达到预期的回报率至关重要。土地的获取方式常见有三种：一是通过自行拆迁获取土地的开发改造权；二是购买可直接用于建设的熟地；三是置换。比较而言，第一种方式因多数住户需要原地回迁，在前期腾地时只需付少量的补偿费、奖励费或搬家费等，因此相对于购地而言，前期一次性投入的资金较少，而且因部分住户回迁，剩余商品房减少，因此因销售产生的营业税额也相应会减少。但需要有“高素质”的拆迁工作人员，否则若拆迁工作不力，出现几个“钉子户”，不会延长腾地时间，使建设周期延长，从而加大土地成本。第二种方式则一次性投资较大，但由于环节少、可操作性强，还可缩短建设周期，所以一些有实力的公司常倾向于采取这种方式获取土地使用权。第二部分土地获取费用对土地地的确确定应应充分分考虑虑开发发风险险和升升值空空间(土地溢溢价)，其成成本的的确定定应包包含：：(1)土地征征用费费土地出出让金金可参参考政政府近近期类类似地地块的的出让让金，，并结结合其其位置置及周周边状状况、、建筑筑容积积率等等进行行修正正估算算。土土地出出让金金受政政府控控制因因素较较多，，尤其其在二二线城城市办办理出出让手手续还还不是是很规规范的的情况况下，，土地地价格格既有有机遇遇也存存在风风险。。因此此，开开发商商必须须因势势利导导、有有力把把握，，不给给后期期项目目开发发运作作留下下隐患患。第二部部分土地获获取费费用(2)拆迁安安置补补偿费费、城城市配配套费费拆迁安安置补补偿费费一般般采用用货币币补偿偿。拆拆迁工工作可可以由由政府府完成成也可可委托托专业业拆迁迁公司司，但但应注注意其其必须须满足足项目目开发发用地地的时时间要要求，，其费费用可可参照照近期期类似似项目目。城市配配套费费均有有具体体规定定，在在某城城市配配套费费在120元/m2左右。。开发发企业业在与与政府府协商商时应应充分分利用用政策策优势势，并并针对对性地地对项项目所所涉及及的各各项市市政大大配套套进行行实际际调研研，对对管线线的增增容、、道路路的拓拓宽、、公建建的配配套应应作充充分估估计，，避免免市政政大配配套项项目不不能满满足项项目要要求。。第二部部分土地获获取费费用第三部部分前期工工程费费用指在取取得土土地开开发权权之后后、项项目开开发前前期的的筹建建、规规划、、设计计、可可行性性研究究、水水文地地质勘勘察、、测绘绘、““三三通一一平””等前前期费费用。。主要要包括括以下下内容容：◆项目整体体性报批批报建费费：项目报建建时按规规定向政政府有关关部门交交纳的报报批费。。如：人人防工程程建设费费、规划划管理费费、新材材料基金金(或墙改专专项基金金)、教师住住宅基金金(或中小学学教师住住宅补贴贴费)、拆迁管管理费、、招投标标管理费费等。◆规划设计计费：项项目立项项后的总总体规划划设计、、单体设设计费、、管线设设计费、、专项设设计费、、可行性性研究费费，规划划设计模模型制作作费，方方案评审审费等。。◆勘测丈量量费：水水文、地地质、文文物和地地基勘察察费，沉沉降观测测费，日日照测试试费、拨拨地钉桩桩验线费费、复线线费、定定线费、、放线费费、建筑筑面积丈丈量费等等。文物勘察察费用14/m2；地质勘勘察按进进尺长度度多层30-40元/m，高层50-60元/m◆“三通一一平”费费：临水水费、临临电费、、道路◆临时设施施费：工工地甲方方临时办办公室，，临时场场地占用用费，以以及沿红红线周围围设置的的临时围围墙、围围栏等设设施的设设计、建建造、装装饰等费费用。◆预算编、、审费：：支付给给造价事事务所为为项目编编制或审审查预算算而发生生的费用用，一般般为工程程造价的的0.13%◆其它：包包括挡光光费、危危房补偿偿鉴定费费、危房房补偿鉴鉴定技术术咨询费费等。第三部分分前期工程程费用前期费用用一般由由开发部部和设计计部负责责控制。。前期工工程费一一般占项项目总支支出的3％左右，，但因各各地实际际收费差差异也有有很大差差别。对对前期工工程费用用的确定定主要考考虑以下下几点：：(1)““三通一平平”和临临时设施施费应根根据实际际估算，，并结合合实际状状况充分分发挥临临时设施施对项目目建设的的相对永永久性，，从而相相对降低低开发成成本。(2)前期工程程费用的的其它费费用较为为繁多，，规定费费率与实实际收费费有差异异，开发发商应注注意同相相关部门门协调。。同时，，随着政政府职能能的转变变，许多多规费由由硬性指指标转变变为市场场调控，，开发商商应确保保既符合合政府政政策要求求，又满满足项目目开发利利益。第三部分分前期工程程费用第四部分分房屋建筑筑安装工工程费用用房屋建筑筑安装工工程费用用主要由由以下五五项费用用组成：：总包合同同的承包包范围一一般包含含下图中中土建工工程费用用、水电电安装工工程费及及部分装装修工程程费用(粗装饰部部分)。房屋建筑安装工程费用Ⅰ土建工程费用Ⅱ水电安装工程费Ⅲ室外附属工程费用供电工程供水工程供气工程排污工程景观绿化工程热力工程Ⅳ装修工程Ⅴ监理费用第四部分分房屋建筑筑安装工工程费用用第四部分分房屋建筑筑安装工工程费用用Ⅰ土建工程程费用主主要由以以下三项项费用组组成：﹡基础工程程费：土土石方、、桩基、、降水支支护工程程费，基基础处理理费、桩桩基咨询询费。﹡主体工程程费：土土建结构构工程费费（含地地下室部部分），，即主体体钢筋砼砼费用和和砌体费费用。﹡有甲供材材料的，，还应包包括相应应的甲供供材料费费。Ⅱ水电安装装工程费费用又主主要由以以下九项项费用组组成，一一般占房房屋建安安成本的的10%左右：①电气(强电)安装工程程费：主主体工程程内的照照明等电电气设施施安装费费，有甲甲供材料料、设备备的，还还应包括括相应的的甲供材材料、设设备费。。

②电电讯(弱电)安装工程程费：主主体工程程内的通通讯、保保安监视视、有线线电视系系统等电电讯设施施安装费费。③③给排排水安装装工程费费：主体体工程内内的上下下水、热热水等给给排水设设施安装装费。④④电电梯安装装工程费费：主体体工程内内的电梯梯及其安安装、调调试费。。

⑤空空调安安装工程程费：主主体工程程内的换换热站、、冷冻站站、风机机盘管控控制、楼楼宇自控控系统等等空调设设施安装装费。⑥⑥消消防安装装工程费费：主体体工程内内的自动动喷洒、、消防栓栓、消防防报警系系统等消消防设施施安装费费。⑦⑦天燃燃气安装装工程费费：主体体工程内内的天燃燃气管线线等燃气气设施安安装费。。⑧采暖暖安装工工程费：：主体工工程内的的水暖、、汽暖等等供热设设施安装装费。⑨⑨上上述各项项如有甲甲供材料料、设备备，还应应分别包包括相应应的甲供供材料、、设备费费。第四部分分房屋建筑筑安装工工程费用用Ⅲ室外附属属工程费费用：指指项目开开发过程程中发生生的小区区内、建建筑安装装工程施施工图预预算项目目之外的的道路、、供电、、供水、、供气、、供热、、排污、、排洪、、通讯、、照明、、绿化等等基础设设施工程程费用，，红线外外2m与大市政政接口的的费用，，以及向向水、电电、气、、热、通通讯等大大市政公公司交纳纳的费用用。主要要由以下下七项费费用组成成：﹡供电工程程：高高压压电缆、、开闭所所、中心心配、箱箱变、低低压电缆缆、楼宇宇箱、用用户箱、、电表等等﹡供水工程程：管管道道、阀门门、检查查井、井井盖、水水表、水水箱等﹡供(天燃)气工程：：﹡雨污水工工程：化化粪池池、管道道、检查查井、雨雨水井、、井盖等等﹡景观工程程：中中档楼盘盘铺装及及绿化按按景观面面积200～400元/m2左右，按按建筑面面积计算算30～40元/m2﹡热力工程程：热热力交交换站、、管道(保温直埋埋管)、检查井井、热表表等﹡楼宇智能能化：楼楼宇对讲讲、监控控、周界界防范、、背景音音乐、电电子巡更更、刀闸闸等第四部分分房屋建筑筑安装工工程费用用Ⅳ装修工程程费：内内外墙、、地板、、门窗、、厨洁具具、电梯梯间、天天(顶)蓬、雨蓬蓬等的装装修费，，有甲供供材料的的，还应应包括相相应的甲甲供材料料费。毛毛坯房房交工的的项目装装修工程程费包括括主要外外墙饰面面(找平层+保温层+面层)、内墙及及顶棚抹抹灰、楼楼地面、、单元门门、入户户门、外外窗、雨雨棚、电电梯厅(走廊)、单元门门厅的精精装修等等。Ⅴ工程监理理费：指指支付给给聘请的的项目或或工程监监理单位位的费用用，一般般每5～7元/m2。第四部分分房屋建筑筑安装工工程费用用第四部分分房屋建筑筑安装工工程费用用室外附属属工程费费用的确确定主要要考虑以以下几点点：(1)社区管网网费用对对于一些些中档楼楼盘社区区一般为为项目总总支出的的6％左右。。成本分分析的主主要重点点应是对对市政大大配套的的一次网网的供应应能力及及区内网网站的设设置进行行了解、、分析，，做好估估算。(2)区内配套套应坚持持在不影影响产品品品质定定位及与与其它竞竞争楼盘盘体现差差异化（（独特性性）的前前提下，，尽量做做到精简简配套，，同时考考虑配套套项目的的可经营营管理性性，为项项目后期期的物业业经营运运作打好好基础；；配套也也包括社社区规划划配套，，也应考考虑其适适应性。。例如，，住宅区区能否不不设通常常的会所所，而用用商业街街代替相相应的功功能。当当然，这这些设计计配套，，是规划划定位和和经营决决策的内内容，本本文不作作太多研研讨。(3)小区智能能化的定定位也应应坚持““宁精勿勿多、满满足基本本所需””的原则则，繁琐琐的智能能化系统统的维护护和运行行费用将将给物业业经营管管理增加加难度，，而且技技术折旧旧非常快快。第四部分分房屋建筑筑安装工工程费用用(4)景观环境境工程一一般为项项目总支支出的3-5％，其成成本应同同项目的的定位关关联，也也与项目目所处的的地域环环境有关关。严格格控制园园林环境境工程的的设计标标准，水水景做到到面宽水水浅，园园林景观观在保证证突出重重点的情情况下多多做减法法，提前前进行苗苗木的调调研采购购工作，，当地不不能满足足的可跨跨省市采采购，优优化苗木木的品种种、高度度、胸径径和树型型等，有有效控制制成本。。此外，，绿化施施工选择择合适的的栽植季季节对招招标成本本及成活活率影响响巨大。。(5)室外工工程施施工前前，做做好图图纸会会审；；在室室外工工程施施工时时，要要注意意各种种管线线尽可可能集集中一一次开开挖、、铺设设，避避免多多次开开挖造造成过过大损损失。。做好好室外外管网网综合合，最最好一沟多多用，降低低成本本。(6)高低压压供电电系统统的费费用较较高，，要求求项目目所在在公司司充分分利用用政策策规定定，采采取多多种方方式与与供电电部门门协调调关系系，在在供电电外网网设计计时尽尽可能能利用用附近近的变变电所所等资资源、、外网网费用用政府府负担担或几几家单单位共共同承承担等等，合合理降降低该该部分分费用用。。房屋建建安费费用各各阶段段的控控制：：房屋建建筑安安装工工程造造价一一般占占项目目总支支出的的40-55％，因因地域域差异异比例例数也也不尽尽相同同。对对建筑筑安装装工程程费用用的确确定主主要考考虑以以下几几点：：一、设设计阶阶段设计阶阶段的的成本本控制制是工工程造造价控控制的的重要要阶段段，其其对建建筑安安装工工程造造价的的影响响在75％以上上。在在此阶阶段，，成本本控制制人员员通过过恰当当地与与开发发商的的建筑筑师、、设计计院的的设计计师密密切的的配合合，可可取得得事半半功倍倍的效效果。。主要要方法法和措措施有有：（1）根据据项目目的产产品定定位特特点确确定合合理的的容积积率。。项目目容积积率的的大小小将直直接关关系到到项目目的销销售收收入和和建造造成本本。尽尽可能能确定定一个个基本本控制制区间间，充充分利利用好好土地地资源源，并并结合合项目目地形形特点点建造造环境境景观观，提提高土土地利利用率率。第四部部分房屋建建筑安安装工工程费费用（2）重视视地勘勘工作作：地地质勘勘察结结果直直接影影响到到地基基处理理方案案的选选择和和建筑筑物基基础的的设计计，可可以说说地质质勘察察质量量会影影响工工程造造价于于“无无形””，因因此，，选择择一家家高水水准的的地勘勘单位位对基基础工工程造造价和和工程程工期期影响响巨大大。（3）做好好设计计方案案的评评审，，加强强设计计方案案优化化。其其中很很重要要一点点是加加强设设计方方案的的优化化工作作。成成本控控制人人员应应对设设计方方案的的结构构体系系、基基础造造型、、平面面布置置进行行成本本分析析，向向建筑筑师提提出建建议，，使设设计方方案不不断优优化。。（4）对设设计方方案的的计算算过程程进行行评审审，杜杜绝人人为因因素的的保守守扩大大，尤尤其在在设计计系数数的取取值上上。第四部部分房屋建建筑安安装工工程费费用（5）通过过设计计合同同对设设计单单位实实行限限额施施工图图设计计，并并明确确奖惩惩办法法。施工图图限额额设计计指标标有：：每每平米米钢筋筋含量量指标标、砼砼含量量指标标、单单位施施工图图预算算指标标、设设计变变更费费用限限额指指标。。（6）加强强设计计质量量检查查监督督，减减少设设计变变更费费用。。与设设计单单位签签订的的合同同应明明确规规定因因设计计质量量不足足所造造成变变更的的制约约措施施。（7）对设设计单单位的的管理理工作作具有有较强强的专专业性性，如如果开开发商商本身身人力力资源源不足足，可可整合合社会会资源源，增增强““事前前控制制”的的力度度。（8）给设设计阶阶段必必要的的时间间也是是减少少或杜杜绝““三边边工程程”的的必要要条件件。第四部部分房屋建建筑安安装工工程费费用二、施施工阶阶段在施工工阶段段有些些施工工单位位管理理观念念落后后，往往往与与开发发商的的管理理理念念及方方法有有差异异，要要想在在这样样的环环境中中协作作建造造出优优质的的楼盘盘，开开发商商须在在一些些关键键管理理环节节上建建立严严密而而切实实可行行的管管理措措施，，体现现在成成本管管理上上主要要有以以下三三个方方面应应予以以加强强：A）加强强设计计变更更、现现场签签证的的监督督和管管理施工阶阶段的的设计计变更更和现现场签签证是是不可可避免免的，，但应应处于于一个个严密密的的管理理控制制体系系之中中。设设计变变更及及签证证管理理控制制体系系应明明确：：1、操作作流程程2、流程程环节节中的的责任任人3、责任任人的的管理理权限限(授权体体系)4、流程程环节节的确确认时时限5、否决决及责责任追追究制制度这种操操作体体系也也应让让施工工单位位明晰晰，以以便于于协作作配合合，提提高工工作效效率，，为结结算打打好基基础。。第四部部分房屋建建筑安安装工工程费费用B）加强强设备备、材材料品品质和和价格格的管管理有些城城市的的建筑筑材料料市场场不规规范，，完善善的设设备、、材料料管理理体系系将是是打造造精品品工程程的必必要条条件，，通常常操作作方式式有：：1、自行行采购购(甲供)如大型型机电电设备备（电电梯、、空调调等））、外外立面面装饰饰材料料（外外墙漆漆、饰饰面砖砖等））等一一些对对项目目品质质影响响较直直接，，同时时价格格较高高又易易发挥挥规模模采购购优势势的材材料。。园林景景观工工程所所用的的部分分材料料，也也可通通过竞竞标自自行采采购。。自行采采购既既起到到成本本控制制作用用又避避免双双方结结算时时产生生分歧歧，但但会加加大甲甲方的的管理理难度度并占占用甲甲方资资金。。第四部部分房屋建建筑安安装工工程费费用2、总承承包单单位自自行采采购(乙购)开发商商对一一些建建筑常常用的的地材材、通通用材材在限限定品品质、、性能能的前前提下下，可可让承承包单单位自自行采采购，，这样样可发发挥承承包商商比开开发商商更熟熟悉市市场的的优势势，从从而相相应调调动其其积极极性。。3、甲方方限价价承包包单位位采购购(定厂定定价、、甲定定乙购购)一些没没有一一次性性包死死的工工程，，主要要材料料价格格可通通过发发、承承包方方共同同议定定一个个价格格确认认程序序确认认价格格，结结算时时按限限定价价格结结算，，限价价时应应明确确价格格时限限及范范围。。定厂定价方式式双方在价格格上往往有分分歧，从而影影响工程进度度和双方合作作，应慎重采采用，确需采采用时应考虑虑给总包方一一定管理费用用，一般不低低于5%。上述材料采购购的三种方式式都应在样板板、样品认证证制度、进场场验收确认制制度监控下才才能投入使用用。第四部分房屋建筑安装装工程费用三、结算阶段段在结算阶段，，开发企业结结算工作的突突出特点是：：“大量性、、集中性、复复杂性”。为为避免结算时时产生主观上上的错误和漏漏洞及客观上上的疏忽应建建立以下机制制：（一）结算原原则会议确认认制应通过结算会会议确定：1、确认结算方方法、人选、、结算期限。。2、确认除正常常结算项目之之外所发生的的特殊问题，，以及合同没没有约定或双双方分歧较大大的项目。第四部分房屋建筑安装装工程费用（二）二次复复核、审计制制建立切实可行行的二次复核核、审计机制制，可使结算算工作处于受受监控状态。。复核审计制制的建立，一一方面加强内内部制约，另另一方面又减减少工作失误误。其具体操操作人员可聘聘请经验丰富富的造价人员员也可委托中中介机构。（三）奖惩制制度结算完毕后，，应对照目标标成本进行分分析、整理，，并分别就设设计单位的设设计质量（含含本企业设计计管理部门））、现场签证证的管理情况况，进行成本本控制的质量量分析，以总总结经验、吸吸取教训。第四部分房屋建筑安装装工程费用第五部分公共配套设施施费第五部分公共配套设施施费公共配套设施施建设费用主主要由以下五五项费用组成成：

人防设备工程程费人防设备工程程费包括人防防结构及人防防设备等。

车库包含自行车(电动车)库、汽车停车车库等，规划划审批时限制制定位比。

教育配套工程程费教育配套工程程费包括幼儿儿园、中小学学等工程费用用。

环卫工程费环卫工程费包包括垃圾中转转站、公厕等等相关费用。。

物业用房、会会所、农贸市市场等第六部分管理费用指企业行政、、财务、人事事等行政管理理部门，为组组织和管理房房地产开发经经营活动而发发生的各项费费用。根据城城市地域特点点一般确定为为销售收入2-3％的30%。第六部分管理