房地产开发经营的主客体及程序课件

第一章房地产开发经营的主客体及程序一、认识房地产

房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。(一)土地、建筑物和其他土地定着物的含义1.土地的含义是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。在现实生活中，拥有一块土地，并不是可以随意开发利用的，其使用、支配要受到三方面制约：建筑技术、土地使用管制(法律法规、城市规划)、土地权利设置及相邻关系。2.建筑物的含义是指人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。3.其他土地定着物的含义也称其他地上定着物，是建筑物以外的土地定着物，是指固定在土地或建筑物上。例如，为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，埋设在地下的管线、设施，建造在地上的围墙、假山、水池，种植在地上的树木、花草等。而在地上临时搭建的帐篷、戏台等则不属于房地产。说明：由于其他地上定着物往往可以视为土地或建筑物的构成或附属部分，因此，通常把房地产简化为包括土地和建筑物两大部分。

(二)房地产实物、权益和区位的含义1.房地产实物的含义是指房地产中看得见、摸得着的有形部分。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体的组合完成的功能以及外观等方面。2.房地产权益的含义是房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。房地产权益以房地产权利为基础。例如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权等。3.房地产区位的含义是指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。注：房地产包括地产和房产。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。房地产开发企业开发与经营的主要是房产。

房地产权益集中体现在房地产产权上，房地产产权包括房地产所有权以及由所有权延伸出来的权利。但是，房地产权益交易必须符合国家法律、法规的规定。二、房地产的特点房地产包括土地和建筑物，其中土地是大自然的产物，是永存的；建筑物为人工所建造，它固定在土地之上。因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。

1、不可移动性（又称位置固定性）房地产市场是一个地区性市场(城市房地产一般是以一个城市为一个市场)，房地产的供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同。2、独一无二性房地产的不可移动性，派生出了其独一无二性，可以说没有两宗房地产是完全相同的。即使两处的建筑物一模一样，但由于坐落的位置、朝向、地形、地势、周围环境和景观的不同，这两宗房地产实质上也是不相同的。

3、寿命命长久久性（（土地地不灭灭性））但从具具体占占用者者的角角度来来看，，土地地在有有些情情况下下是有有寿命命的，，特别别是通过出出让方方式取取得的的建设设用地地使用用权是是有使使用期期限的的。对此点点的认认识在在房地地产估估价上上具有有重要要意义义，如如坐落位位置很很好、、建筑筑物也也很好好的房房地产产，可可能由由于土土地使使用年年限较较短而而价值值很低低。4、供给给有限限性房地产产供给给有限限性的的本质质，主主要不不在于于土地地总量量有限限和不不能增增加，，相对对于人人类的的需要要来说说，土土地的的数量量目前前还是是丰富富的，，关键键在于于房地地产的的不可可移动动性造造成了了房地地产产供供给给不不能能集集中中于于一一处处。说明明：：要要增增加加房房地地产产的的供供给给，，一一是是向向更更远远的的平平面面方方向向发发展展，，例例如如向向郊郊区区发发展展；；二二是是向向更更高高的的立立体体方方面面发发展展，，例例如如增增加加建建筑筑物物的的高高度度或或密密度度。。但但这这些些又又要要受受到到基基础础设设施施条条件件、、城城乡乡规规划划、、资资金金、、建建筑筑技技术术等等的的制制约约。。5、价值高大性性房地产的价值值不仅高，而而且大。其价价值高即单位位价值高（单价高），其价值大即即总体价值大大（总价大）。6、用途多样性性用途多样性主主要是空地所所具有的。土地上一旦建建有建筑物，，用途即被限限定，一般难难以改变。因因为改变的费费用可能很高高或受原有建建筑结构的限限制。多数土土地就其本身身来看，可以以有多种不同同的用途。在在不同的用途途中还可以选选择不同的利利用方式。说明：从经济济角度来看，，土地利用选选择的先后顺顺序一般是：：商业、办公公、居住、工工业、耕地、、牧场、森林林、不毛荒地地。7、相互影响响性相互影响性也也就是经济学学上所讲的外外部性或外部部影响。房地产由于具具有相互影响响性，外部性性问题非常突突出。8、易受限制性性政府对房地产产的限制一般般是通过下列列4种特权来实现现的：1）管制权。政府为增进进公众安全、、健康、道德德和一般福利利，可以直接接限制某些房房地产的使用用，如通过城城市规划对土土地用途、建建筑高度、容容积率、建筑筑密度和绿地地率等作出规规定。2）征收权。政府为了社社会公共利益益的需要，如如修公路、建建学校等，可可以强制取得得单位和个人人的房地产，，即使违反这这些被征用人人的意愿，但但要给予补偿偿。3）征税权。政府为提高高财政收入，，可以对房地地产征税或提提高房地产税税收，只要这这些税收是公公平的。4）充公权。政府可以在在房地产业主主死亡或消失失而无继承人人或亲属的情情况下，无偿偿收回房地产产。说明：房地产易受限限制性还表现现在逃避不了了未来制度、、政策变化的的影响。9、流动性差差（也称难以以变现）房地产由于价价值量大，加加上不可移动动性和独一无无二性，使得得同一宗房地地产的买卖不不会频繁发生生，一旦需要要买卖，要花花费相当长的的时间来寻找找合适的买者者和进行讨价价还价。所以，当急需资金或或有其他急需需时，不易将将房地产变成成现款；如果果要快速变现现，只有相当当幅度的降价价。10、保值增增值性房地产的保值值增值性是从从房地产价格格变化的总体体趋势来说的的，是波浪式式上升的，在在某些情况下下，房地产价价格出现长时时期的连续下下降也是可能能的。说明：中国大大陆的土地价价格由于是有有期限的土地地使用权价格格，对于一宗宗使用年限较较长的土地来来说，在其使使用年限的前前若干年价格格可能随着需需求的增加而而呈现上升趋趋势，但由于于总有一天土土地使用年限限会降为零，，所以，具体一宗有土土地使用年限限的房地产的的价格，从长长远来看是趋趋于下降的；；但如果预计计可以续期且且续期的补地地价很少或者者完成了续期期，该房地产产的价格又会会高起来。三、房地产分分类1、按用途划分分2、按开发程度度划分3、按实物形态态划分4、按是否产生生收益划分5、按经营使用用方式划分1、按用途划划分1）居住房地地产：包括普通住宅宅、高档公寓寓、别墅等。。2）商业房地地产：包括百货商场场、购物中心心、商业店铺铺、超级市场场、批发市场场等。3）办公房地地产：包括写字楼、、政府办公楼楼等。4）旅馆房地地产：包括饭店、酒酒店、宾馆、、度假村等。。5）餐饮房地地产：包括酒楼、美美食城、餐馆馆、快餐店等等。6）娱乐房地地产：包括娱乐城、、康乐中心、、俱乐部、夜夜总会、影剧剧院、高尔夫夫球场等。7）工业和仓仓储房地产：：包括工业厂房房、仓库等。8）特殊用途途房地产：包括车站、机机场、医院、、学校、教堂堂、寺庙、墓墓地等。9）综合用途途房地产：是指具有两种种或两种以上上用途的房地地产。如商住住楼。2、按开发程程度划分1）生地：是指不具有城城市基础设施施的土地，如如荒地、农地地。2）毛地：是指具有一定定城市基础设设施，有待拆拆迁房屋的土土地，尚未完完成房屋拆迁迁补偿安置的的土地。3）熟地：是指具有完善善的城市基础础设施且土地地平整，能直直接在其上建建造建筑物的的土地。4）在建工程程：是指地上建筑筑物已开始建建造但尚未建建成，不具备备使用条件的的房地产。该该房地产不一一定正在建设设之中，也可可能停工了多多年。5）现房(含含土地)：是指地上建筑筑物已建成，，可直接使用用的房地产。。它可能是新新的，也可能能是旧的。3、按是否产产生收益划分分1)收益性房地产产：是指能直接产产生租赁或其其他经济收益益的房地产，，包括商店、、商务办公楼楼、公寓、旅旅馆、餐馆、、影剧院、游游乐场、加油油站、厂房、、农地等。2)非收益性房地地产：是指不能直接接产生经济收收益的房地产产。如私人宅宅邸、未开发发的土地、政政府办公楼、、教堂、寺庙庙等。说明：收益性房地产产与非收益性性房地产的划划分，不是看看它们目前是是否正在直接接产生经济收收益，而是看看这种类型的的房地产在本本质上是否具具有直接产生生经济收益的的能力。4、按经营使使用方式划分分1）出售型房房地产。2）出租型房房地产。3）营业型房房地产。4）自用型房房地产。说明：这种分类对于于选用估价方方法特别有用用，例如：出出售型房地产产可以采用比比较法估价；；出租或营业业型房地产可可以采用收益益法估价；自自用型房地产产可以采用成成本法估价。。四、房地产开发发的含义、分分类（一）房地产产开发的含义义房地产开发是是指具有开发发资质的房地地产开发企业业依据相关法法律法规或政政策，根据城城市发展和建建设的总体规规划，充分考考虑经济效益益、社会发展展的要求，对对获取的土地地进行投资、、建设、管理理的行为。（二）房地产开发的的分类房地产开发成片开发单项开发有计划的成片片旧城改造成片的新城区区开发农业地产的开开发旅游地产的开开发土地开发住宅项目开发发写字楼项目开开发工业项目开发发商业项目开发发房屋开发五、房地产经营营的概念狭义的房房地产经经营是指指房地产产经营者者对房屋屋和建筑筑地块的的销售、、租赁及及售后服服务管理理等活动动。广义的房房地产经经营是指指房地产产经营者者对房屋屋的建造造、买卖卖、信托托、交换换、维修修、装饰饰以及土土地使用用权的出出让、转转让等按按价值规规律所进进行的有有目标、、有组织织的经济济活动，，活动范范围贯穿穿于房地地产产品品生产、、流通、、消费的的全部过过程。六、房地地产开发发与经营营的基本本概念房地产开开发经营营是指房房地产开开发企业业在城市规划划区内国有建设设用地上进行的的基础设设施、房房屋建设设，并转转让房地地产开发发项目或或者销售售、出租租商品房房的行为为。1.城市规划划区：是指城市市市区、、近郊区区以及城城市行政政区域内内因城市市建设和和发展需需要实行行规划控控制的区区域，城城市规划划区的具具体范围围，由城城市人民民政府在在编制的的城市总总体规划划中划定定。划定城市市规划区区的主要要目的：：在于从城城市远景景发展的的需要出出发，控控制城市市建设用用地的使使用，以以保证城城市总体体规划的的逐步实实现。2.国有有建设用用地：我国实行行土地社社会主义义公有制制，即全全民所有有制和劳劳动群众众集体所所有制。。国有建设设用地是指建造造建筑物物和构筑筑物的土土地，包包括城乡乡住宅和和公共设设施用地地、工矿矿用地、、交通水水利设施施用地、、旅游用用地和军军事设施施用地等等所有权权为国家家的土地地。3.城市基础础设施：：是城市生生存和发发展所必必须具备备的工程程性基础础设施和和社会性性基础设设施的总总称。工程性基基础设施施一般指能能源系统统、给排排水系统统、交通通系统、、通信系系统、环环境系统统、防灾灾系统等等工程设设施。社会性基基础设施施则指行政政管理、、文化教教育、医医疗卫生生、商业业服务、、金融保保险、社社会福利利等设施施。我国国一般讲讲城市基基础设施施多指工工程性基基础设施施。房地产开开发与房房地产经经营的关关系1．广义义的角度度理解，，两者本本质上一一致，侧侧重点不不同2．狭义义的角度度理解，，两者相相对独立立3．房地地产开发发以房地地产经营营为核心心4．房房地产产经营营以房房地产产开发发为基基础七、房房地产产开发发企业业房地产产开发发企业业是指指按照照城市市房地地产管管理法法的规规定，，是以以营利利为目目的，，从事事房地地产开开发和和经营营的企企业。。(一)公司司制的的房地地产开开发企企业类类型公司是是指一一般依依法设设立的的，全全部资资本由由股东东出资资，以以营利利为目目的的的法人人企业业。其两种种主要要形式式为有有限责责任公公司和和股份份有限限公司司。1.房房地产产有限限责任任公司司:有限责责任公公司由由50个以以下股股东出出资设设立，，股东东以其其认缴缴的出出资额额为限限对公公司承承担责责任，，股东东会会会议由由股东东按照照出资资比例例行使使表决决权。。2.房房地产产股份份有限限公司司:指公司司资本本为股股份所所组成成的公公司，，股东东以其其认购购的股股份为为限对对公司司承担担责任任的企企业法法人。。设立立股份份有限限公司司，应应当有有2人人以上上200以以下为为发起起人，，注册册资本本的最最低限限额为为人民民币500万元元。3.房房地产产开发发企业业资质质等级级类型型：为了加加强对对房地地产开开发企企业管管理，，规范范房地地产开开发企企业行行为，，建设设部于于2000年3月发发布了了《房房地产产开发发企业业资质质管理理规定定〉。。规定定显示示，房房地产产开发发企业业应当当按照照本规规定申申请核核定房房地产产开发发企业业资质质等级级。规定显显示，，房地地产开开发企企业资资质等等级分分为一一级、、二级级、三三级、、四级级四个个资质质等级级。一一级资资质房房地产产开发发企业业承担担房地地产开开发项项目的的建设设规模模不受受限制制。二二级资资质及及二级级资质质以下下的房房地产产开发发企业业可以以承担担建筑筑面积积30万平平方米米以下下的开开发建建设项项目。。一级资资质1.注册资资本不不低于于5000万元元；2.从事房房地产产开发发经营营5年年以上上；3.近3年年房屋屋建筑筑面积积累计计竣工工30万平平方米米以上上，或或者累累计完完成与与此相相当的的房地地产开开发投投资额额；4.连续5年建建筑工工程质质量合合格率率达100%；；5.上一年年房屋屋建筑筑施工工面积积15万平平方米米以上上，或或者完完成与与此相相当的的房地地产开开发投投资额额；6.有职称称的建建筑、、结构构、财财务、、房地地产及及有关关经济济类的的专业业管理理人员员不少少于40人人，其其中具具有中中级以以上职职称的的管理理人员员不少少于20人人，持持有资资格证证书的的专职职会计计人员员不少少于4人；；7.工程技技术、、财务务、统统计等等业务务负责责人具具有相相应专专业中中级以以上职职称；；8.具有完完善的的质量量保证证体系系，商商品住住宅销销售中中实行行了《《住宅宅质量量保证证书》》和《《住宅宅使用用说明明书》》制度度；9.未发生生过重重大工工程质质量事事故。。二级资资质1.注册资资本不不低于于2000万元元；2.从事房房地产产开发发经营营3年年以上上；3.近3年年房屋屋建筑筑面积积累计计竣工工15万平平方米米以上上，或或者累累计完完成与与此相相当的的房地地产开开发投投资额额；4.连续3年建建筑工工程质质量合合格率率达100%；；5.上一年年房屋屋建筑筑施工工面积积10万平平方米米以上上，或或者完完成与与此相相当的的房地地产开开发投投资额额；6.有职称称的建建筑、、结构构、财财务、、房地地产及及有关关经济济类的的专业业管理理人员员不少少于20人人，其其中具具有中中级以以上职职称的的管理理人员员不少少于10人人，持持有资资格证证书的的专职职会计计人员员不少少于3人；；7.工程技技术、、财务务、统统计等等业务务负责责人具具有相相应专专业中中级以以上职职称；；8.具有完完善的的质量量保证证体系系，商商品住住宅销销售中中实行行了《《住宅宅质量量保证证书》》和《《住宅宅使用用说明明书》》制度度；9.未发生生过重重大工工程质质量事事故。。三级资资质1.注册资资本不不低于于800万万元；；2.从事房房地产产开发发经营营2年年以上上；3.房屋建建筑面面积累累计竣竣工5万平平方米米以上上，或或者累累计完完成与与此相相当的的房地地产开开发投投资额额；4.连续2年建建筑工工程质质量合合格率率达100%；；5.有职称称的建建筑、、结构构、财财务、、房地地产及及有关关经济济类的的专业业管理理人员员不少少于10人人，其其中具具有中中级以以上职职称的的管理理人员员不少少于5人，，持有有资格格证书书的专专职会会计人人员不不少于于2人人；6.工程技技术、、财务务等业业务负负责人人具有有相应应专业业中级级以上上职称称，统统计等等其他他业务务负责责人具具有相相应专专业初初级以以上职职称；；7.具有完完善的的质量量保证证体系系，商商品住住宅销销售中中实行行了《《住宅宅质量量保证证书》》和《《住宅宅使用用说明明书》》制度度；8.未发生生过重重大工工程质质量事事故。。四级资资质1.注册资资本不不低于于100万万元；；2.从事房房地产产开发发经营营1年年以上上；3.已竣工工的建建筑工工程质质量合合格率率达100%；；4.有职称的的建筑、、结构、、财务、、房地产产及有关关经济类类的专业业管理人人员不少少于5人人，持有有资格证证书的专专职会计计人员不不少于2人；5.工程技术术负责人人具有相相应专业业中级以以上职称称，财务务负责人人具有相相应专业业初级以以上职称称，配有有专业统统计人员员；6.商品住宅宅销售中中实行了了《住宅宅质量保保证书》》和《住住宅使用用说明书书》制度度；7.未发生过过重大工工程质量量事故。。房地产开开发企业业资质等等级实行行分级审审批。一一级资质质由省、、自治区区、直辖辖市人民民政府建建设行政政主管部部门初审审，报国国务院建建设行政政主管部部门审批批。二级级资质及及二级资资质以下下企业的的审批办办法由省省、自治治区、直直辖市人人民政府府建设行行政主管管部门制制定。经经资质审审查合格格的企业业，由资资质审批批部门发发给相应应等级的的资质证证书。4.申请请核定资资质等级级时应提提交的证证明文件件a.企业资质质等级申申报表;b.房地产开开发企业业资质证证书(正正、副本本);c.企业资产产负债表表和验资资报告;d.企业法定定代表人人和经济济、技术术、财务务负责人人的职称称证件;e.已开发经经营项目目的有关关证明材材料;f.房地产开开发项目目手册及及《住宅宅质量保保证书》》、《住住宅使用用说明书书》执行行情况报报告;g.其他有关关文件、、证明。。八、房地地产开发发企业的的设立1.设立立房地产产开发企企业应具具备的条条件：设立房地地产开发发企业设立有限限责任公公司设立股份份有限公公司2.房地地产开发发企业的的设立登登记应当向县县级以上上人民政政府工商商行政管管理部门门申请登登记。工工商行政政管理部部门对符符合条件件的，应应当自收收到申请请之日起起30日日内予以以登记；；对不符符合条件件不予登登记的，，应当说说明理由由。工商行政政管理部部门在对对设立房房地产开开发企业业申请登登记进行行审查时时，应当当听取同同级房地地产开发发主管部部门的意意见。3.新设设立房地地产开发发企业的的备案新设立的的房地产产开发企企业应当当自领取取营业执执照之日日起30日内，持持下列文文件到房房地产开开发主管管部门备备案：1、营业业执照复复印件；；2、企企业章程程；3、