房地产贷款项目评估

房地产贷款项目评估房地产贷款流程简介

《贷款通则》调查评价将有关材料上报审批部门审批发放阶段分为落实贷款条件，签定合同，落实用款条件，支用，贷款登记5个步骤主要贷款资产检查，回收等方面工作审批发放信贷管理回收贷款调查评价工作一般在15-30日内完成受理业务是否客户申请对提出申请的客户资格审查对客户资料进行初步审查客户提交资料及担保资料退还客户业务受理阶段在3个月内完成资格审查是否合格房地产贷款评估项目内容：借款人及项目主要关系人资信评估2项目概况和建设情况评估3项目评估结论145投资估算与融资方案评估7财务效益评估6财务基础数据的确定8项目市场情况评估不确定性分析9银行效益与风险防范措施评估1、项目评估结论

（一）项目受理情况（简要介绍项目的由来，客户提出贷款申请的时间、金额、期限、利率，建设银行受理并开始评估项目的时间、过程）

“xx”项目由重庆xx地产有限公司开发建设，位于重庆市渝北区冉家坝景观大道300号。项目计划分两期进行，我行对“xx”一期项目给予了贷款，于2005年末完成了一期的项目评估，于2006年2月对一期项目发放贷款5000万元，现已有2300万元销售资金存入我行偿债资金归集帐户。本次评估项目的是“xx”二期工程，其技术经济指标如下表：占地面积建筑面积容积率建筑密度绿地率38.57亩91594.11m23.5834.50%30.12%xx公司计划从2006年7月正式启动二期项目，向我行提出贷款申请4000万元。我行公司及机构业务部会同经办支行于2006年6月26日到该公司进行调查，收集项目有关资料，了解企业目前的经营及项目开发状况，并到现场调查工程现状，于2006年7月10日完成项目评估。

（二）贷款项目评估结论1）建议的贷款金额、期限、利率及贷款条件

经过详细的评估论证，建议在四证齐全、抵押担保落实的前提下发放房地产开发贷款。贷款金额：4000万元贷款期限：2年贷款年利率：7.839%（按同期基准利率上浮30%）1、项目评估结论

（二）贷款项目评估结论2）项目的竞争优势和劣势Advantages①地理位置较好，具有较好的潜在区位优势。②产品以中小户型为主，符合国家长期政策导向。③一期项目销售良好，对本项目的销售将起到促进作用。Disadvantages①冉家坝片区新楼盘投放量大，市场竞争激烈。②该项目成本偏高，盈利水平较差1、项目评估结论

（二）贷款项目评估结论3）该项目贷款给银行带来的收益直接收益：利息收入。据测算，将给我行带来419万元利息收入。间接收益：个人按揭贷款业务。

按照住宅销售需办理按揭贷款的比例为70%、按揭成数6成测算，预计将为我行带来接近7600万元的个人按揭贷款项目储备。

紧密银企关系，综合发展公司业务、个人业务。1、项目评估结论

（二）贷款项目评估结论4）银行贷款的潜在风险及建议采取的风险防范措施潜在风险：市场和政策风险。xx地产公司是一家新成立的房地产开发企业，资产规模较小，抗风险能力偏低，企业房地产开发经验也较为有限，对国家宏观经济政策的敏感性也较高，国家调控政策的变动对该企业的发展前景将产生十分重要的影响。风险防范措施：①密切关注新的政策变动情况以及市场运行情况，关注本项目动态。②加强资金监管，保证贷款只能用于本期项目建设，防止挪用、混用。③及时掌握项目销售进度，及时回收贷款本金。④及时跟进，做好该楼盘个人按揭贷款的服务工作，促进项目开发贷款向个人按揭贷款的正常转化，分散开发贷款风险。1、项目评估结论

2、项目主要关系人资信评估（一）借款人评价1）借款人简介重庆xx地产有限公司前身系重庆ss经贸发展有限公司，主要从事摩托车整车及零配件销售，2003年该公司更名为重庆xx实业有限公司，2005年3月再次更名为重庆xx地产有限公司。xx地产公司股权结构：xx控股集团有限公司ttff重庆xx地产有限公司注册资本2100万元52%24%24%2、项目主要关系人资信评估（二）财务报表计算结果如下：资产负债率：44%流动比率：4.16流动比率＝流动资产／流动负债×１００％。式中的流动资产是指资产负债表中的流动资产项目，包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款、待摊费用、存货等，其中应收账款要以扣除坏账准备后的净额计算。流动负债是指资产负债表中的流动负债项目，包括短期借款、应付票据、应付账款、应付福利费、未交税金、未付利润、其他应付款及一年内到期的长期负债等。通常情况下，这个值大于２的时候被认为该企业的短期偿债能力没有问题。

速动比比率：：0.88是从流流动资资产中中剔除除了存存货后后和待待摊费费用与与流动动负债债的比比值.速动资资产=流动动资产产-存存货-待摊摊费用用.一般经经验认认为：：流动动比率率在2：1比较较适当当，而而速动动比率率则为为1：：1xx地地产公公司偿偿债能能力较较强，，但该该公司司目前前开发发项目目只有有“xx••””，资资产规规模偏偏小，，抗风风险能能力一一般。。3、项项目概概况和和建设设情况况评估估（一））项目目基本本情况况(说明明项目目的地地理位位置、、用途途、主主要建建设指指标、、总投投资和和开发发期及及项目目所在在地区区有关关房地地产开开发的的政策策、发发展规规划和和发展展状况况)本次评评估项项目的的是““xx•””二二期工工程，，占地地面积积38.57亩亩，容容积率率3.58，建建筑密密度34.50%，，绿地地率30.12%建建筑面面积91594.11m2，其其中：：住宅66459m2，共661套；；临街商商铺6459m2；院落式式休闲闲商业业街7059m2；地下车车库9336m2，停车位位396个；幼儿园园及服服务管管理用用房2281m2；（二））项目目建设设条件件（调查查项目目建设设是否否已经经取得得政府府有关关部门门的批批准文文件））国有土土地使使用证证：100房房地证证（2005））字第第；建设用用地规规划许许可证证：渝规规地证证（2005））北龙龙字第第号；；建设工工程规规划许许可证证：暂未未取得得；建筑工工程施施工许许可证证：暂未未取得得。3、项项目概概况和和建设设情况况评估估本项目目的规规划审审查，，重庆庆市规规划局局已经经于2006年年6月月27日审审查通通过，，预计计于2007年年7月月15日取取得建建设工工程规规划许许可证证。（三））项目目建设设实施施进程程评估估（调查查项目目的实实际进进展情情况并并对预预计工工程进进度、、销售售计划划进行行分析析）截止2006年年6月月末，，该项项目场场地平平整已已经完完成，，xx地产产公司司拟在在近期期进行行工程程招标标，企企业计计划于于2006年7月末末正式式开工工，建建设工工期14个个月，，将于于2007年10月月竣工工交房房。根根据该该项目目的建建设进进度以以及项项目的的营销销计划划，计计划在在2006年11月月开始始预售售。3、项项目概概况和和建设设情况况评估估（四））项目目的设设计、、施工工、监监理情情况评评估（主要要分析析上述述单位位的资资质、、业绩绩及参参与该该项目目有关关人员员的技技术水水平））建筑设设计单单位：：机械部部第三三设计计研究究院甲级工工程设设计资资质施工单单位：：待招标确定监理单位：重庆西蒙兹监监理公司国家甲级监理理资质3、项目概况况和建设情况况评估（五）环境境评估本项目的建设设对周边环境境无影响，故故不作评估。。3、项目概况况和建设情况况评估4、项目市场场情况评估（一）房地产产投资环境评评估（分析国家、、区域、经济济、文化教育育条件、城市市基础设施等等情况）2006年1-5月，全全市房地产开开发累计完成成投资188.60亿元元，同比增长长30%，占占同期全市固固定资产投资资总额的30.21%。。重庆市房地产产开发重点进进一步向住宅宅市场调整，，住宅完成投投资108.40亿元，，占房地产开开发投资的比比重由去年同同期的54.2%上升到到56.6%，本月累计计完成投资额额比上月环比比增长30.5%。江北、渝北、、北部新区组成的“三北北区域”是近近年来重庆市市房地产市场场最为活跃的的地区。截至至2006年年5月末，渝渝北区本年房房地产开发累累计完成投资资35.37亿元，同比比增长57.1%，占同同期地区固定定资产投资总总额的50.01%，房房地产开发投投资成为拉动动地区固定资资产投资增长长的主要因素素。（二）项目市市场定位评估估（根据房地产产项目的用途途、未来获取取收益的方式式及所在地区区的具体情况评价项目市市场定位的准准确性，判断断项目的档次次及其面向的的主要消费群体）本项目定位于于适合中等收收入阶层购买买的中高档住宅小小区，目标客户适适应面较为广广泛。主力户型每套套总价可控制制在25－35万元之间间，对于中等等收入购房者者特别是年轻轻白领阶层有有较强的吸引引力。4、项目市场场情况评估（三）房地产产经营方式评评估（主要分析项项目采取租售售、自营等不不同经营方式式的市场情况况）住宅和小区临临街商铺采用用出售的方式式经营车位预计开发发商将采取销销售和出租两两种方式4、项目市场场情况评估（四）市场情情况评估1）供求情况况2006年1-5月，商商品房竣工面面积439.83万平方方米，同比减减少7.6%。本年同期期新开工面积积1041.66万平方方米，同比增增长22.2%。2006年1-5月，渝北区区房地产开发发施工面积991.19万平方米，，同比增长27.9%，，竣工面积98.59万万平方米，同同比增长145.6%。。2006年1-5月重庆庆市商品房销销售面积648.60万万平方米，其其中，渝北区区销售面积114.13万平方米。。从上述商品房房供求及开竣竣工面积统计计数据看，渝渝北区房地产产市场活跃，，但由于近年年来开发力度度较大，在项项目开发周期期的作用下，，市场供应呈呈进一步放量量增长的趋势势，预计市场场竞争将更为为激烈。2）价格分析析由于城市化进进程的加快、、城市基础设设施及交通条条件的改善，，冉家坝地区区土地价格呈呈快速上升的趋趋势，按照重庆城城市规划，冉冉家坝片区将将成为北部新新区的政务中中心，在当地地政府主导及及众多有实力力开发商的开开发带动下，，基础及商业业配套设施正正在不断完善善，该区域市市场将拥有广广泛的客户群群，从长远看看，预计冉家家坝片区房屋屋销售均价将将呈上升趋势势。4、项目市场场情况评估冉家坝片区在在售中高档楼楼盘销售情况况楼盘名称楼盘地址开发规模（万m2)主力户型销售均价开盘时间销售情况龙湖·紫都城龙山大道111号48三室二厅90-120m23900一期05.06

二期06.04一期90%以上东和春天EF组团松石北路30三室二厅套内100-130m2340005.0850%以上尚源印象北部新区新南路11三室二厅84m2两室两厅74m23660二期06.03一期已售完4、项目市场场情况评估目前冉家坝片片区在售中高高档住宅套内内销售均价在在3400－－3500元元/m2左右，一般较较低档次楼盘盘价格也已突突破3000元/m2。“xx•””一期在售均均价为3500/m2。本期评估住宅宅价格按一期期目前的销售售均价，即套套内3500元/m2，按公摊系数数18%折算算成建面销售售价格为2870元/m2。尚源印象东和春天龙湖·紫都城3）成本分析析评估测算本项项目的成本为为21644万元，其中中:土地成本:7863万元，占占总成本的36.3%楼面地价:858元/m2；；建筑安装成本本:9058万元，占总总成本的41.8%，单方成本:989元/m2（含电梯等等设备安装费费用）；前期工程、基基础设施及公公共配套设施施建设费:1744万万元，占总成本的8.1%。本项目全费用用建筑面积单单方成本约为为2363元元/m2。与与本地区类似似楼盘相比，，成本偏高，，与周边楼盘盘如“龙湖••紫都城”、、“渝开发••北岭锦园””相比，总成成本高出300元/m2以上，主要要是本项目土土地综合价金金为222万万元/亩，土土地取得成本本较高，导致致总成本偏高高。4、项目市场场情况评估4）项目竞争争能力分析本项目位于冉冉家坝片区的的中心区域，，毗邻冉家坝坝中心广场，，住宅户型设设计紧凑，主主力户型套内内面积在100m2以下下，产品定价价较为合理，，对于中等收收入购房者特特别是年轻白白领阶层有较较强的吸引力力。商业部分分特别是院落落式商街面临临冉家坝城市市景观大道，，物业形态类类似上海新天天地广场，其其产品设计目目前在冉家坝坝片区具有独独立性。因此此，本项目具具有较强的综综合市场竞争争力。4、项目市场场情况评估5）销售前景景分析本项目具有较较好的综合竞竞争力，特别别是地理位置置较好、销售售定价合理，，虽然当前在在国家对房地地产行业加强强宏观调控政政策作用下，，市场观望氛氛围渐浓，预预计观望期将将持续相当一一段时间，对对前期预售将将造成一定的的影响。但重重庆房地产市市场整体健康康，市场真实实需求量大，，因此该项目目应有较好的的销售前景。。4、项目市场场情况评估（一）房地产产项目资金需需求预测（分析投资估估算有无漏项项，投资构成成是否合理。。并测算各项项费用）1）土地费费用本项目土地地成本7863万元元，其中综综合价金7634万万元，契税税229万万元，合计计7863万元。““xx•””土地综综合价金总总计为13320万万元，企业业已经全额额支付，本本期项目土土地综合价价金按二期期开发面积积占总开发发规模的比比例分摊计计算。2）前期工工程费主要包括设设计费、场场地平整费费等。经测测算，前期期工程费用用共计574万元元。3）基础设设施建设费费重点参照同同类项目标标准进行测测算，基础础设施建设设费为726万元。。4）建筑安安装工程费费根据企业提提供的测算算数据并参参照类似项项目经验估估算，建筑筑安装工程程费为9058万元元。5、投资估估算与融资资方案评估估（一）房地地产项目资资金需求预预测5）公共配配套设施建建设费经测算，公公共配套设设施建设费费为445万元。6）开发间间接费用无。7）管理费费用参照企业目目前每年的的管理费用用标准，按按建安工程程费的2%提取，计计取为181万元。。8）财务费费用按照本项目目的资金筹筹措计划，，拟定申请请银行贷款款4000万元，按按三年期银银行贷款基基准利率上上浮30%，即年利利率7.839%测测算财务费费用，该项项目财务费费用为419万元。。9）销售费费用根据企业的的测算标准准，即按销销售收入的的1.5%提取销售售费用，该该项目销售售费用计取取为357万元。5、投资估估算与融资资方案评估估（一）房地地产项目资资金需求预预测10）开发发期税费开发期税费费为1575万元。。11）其他他费用其他费用为为141万万元。12）不可可预见费该项目的不不可预见费费为307万元。13）经营营资金本项目无自自营产品，，不考虑经经营资金。。经评估，调调整房地产产项目总投投资为21644万万元，其中中：开发建建设投资21644万元，经经营资金0万元。5、投资估估算与融资资方案评估估（二）融资资方案评估估（简述项目目的资金筹筹措方案））该项目总投投资21644万元，其中中项目资本本金9650万元，，预售收入入投入7994万元元，银行贷贷款4000万元，，此次申请请建行贷款款4000万元。5、投资估估算与融资资方案评估估（一）项目目建设期14个月。。（二）开发发产品成本本估算（根据物业业租售计划划，将开发发建设投资资归集到不不同类型的物业业中，填列列《开发产产品成该归归集估算表表》）住宅成本：16354万元。。临街商铺成成本：1414万元。院落式商街街成本：1616万元。车库成本：2260万元。6、财务基基础数据的的确定（三）开发发产品成本本分摊估算算（根据物业业各年经营营计划，计计算开发产产品各期分分摊成本，，填列《开开发产品成成本分摊估估算表》））6、财务基基础数据的的确定6、财务基基础数据的的确定（四）租售售价格测算算（利用市市场比较法法）出售价格（（测算的依依据及结果果）：物业类型住宅临街商铺院落式商街车位测算依据建筑面积建筑面积建筑面积测算结果2805元/m26500元/m26500元/m270000元/个其它说明30%的面积用于销售，其余按出租测算30%的车位进行销售，其余按出租测算（四）租售售价格测算算（利用市市场比较法法）出租价格（（测算的依依据及结果果）：地下车库按按出租进行行测算，价价格为360元/个个·月，平均出租率率按90%。出租部分的的院落式商商街平均租租金按35元/m2·月，为一般商场场较低的租租金水平，，平均出租租率按80%。6、财务基基础数据的的确定6、财务基基础数据的的确定（五）项目目收入测算算（根据物业业经营计划划，计算各各类物业收收入，填列列《经营收收入与经营营税金及附附加估算表表》）销售收入：：合计23794万万元。物业类型住宅临街商铺院落式商街车位销售收入（万元）1812033591483833销售率95%85%30%30%出租收入：：合计5471万元。物业类型院落式商街车位出租收入（万元）14831985租期20年20年出租率90%80%自营收入：：无7、财务效效益评估（一）盈利利能力分析析（综合企业业开发经营营期现金流流入流出情情况，填列列《项目全全部投资现现金流量表表》。计算算生产经营营期内企业业各年盈利利情况，并并据此填列列《损益表表》。根据据上述结果果，计算得得出）项目投资利利润率：5.83%财务净现值值：44万万元（I=7.839%）财务内部收收益率：7.96%分析上述指指标：该项目投资资利润率5.83%，说明该该项目的资资产有一定定的获利能能力；项目财务净净现值44万元，财财务内部收收益率为7.96%，说明项项目在经济济上可行。。由于该项目目成本偏高高，而销售售价格受当当地市场约约束，价格格不高，因因此盈利能能力、内部部收益率偏偏低。（二）贷款款偿还期计计算1）独立项项目（对于除贷贷款项目外外无其他在在建项目，，仅以贷款款项目投产产后自身效效益中的可可用部分用用于还贷，，填列《项项目贷款偿偿还期计算算表》，测测算项目贷贷款偿还期期作为贷款款偿还期指指标）该项目申请请建行贷款款4000万元，评评估测算以以本项目实实现销售收收入后可用用于还款的的净现金流流并重点锁锁定住宅的的销售收入入作为还款款来源，计计算得出项项目贷款偿偿还期为1.99年年。7、财务效效益评估（二）贷款款偿还期计计算2）多个项项目（除贷款项项目外客户户还有其他他在建项目目或拟开发发项目，除除了测算项项目贷款偿偿还期外，，还应综合合考察借款款人各类还还贷资金来来源和各类类债务负担担，填列《《企业综合合贷款偿还还期计算表表》，计算算综合贷款款偿还期，，作为贷款款偿还期的的另外一个个指标）。。项目贷款偿偿还期：本项目较为为独立，根根据预测，，项目本身身产生的净净现金流能能够偿还项项目贷款，，故没有测测算综合贷贷款偿还期期。信贷项目新新增效益是是否可部分分或全部用用于偿还借借款人原有有或可能的的其他负债债：该项目的效效益除保证证偿还建行行贷款本息息外，本项项目的收益益有较大的的结余。项目自身不不盈利或盈盈利能力不不足的情况况下，借款款人用整体体效益偿还还债务的能能力：经测算，若若项目建设设及销售按按计划进行行，项目自自身产生的的效益能够够偿还本项项目贷款。。在借款人整整体效益欠欠佳，但项项目盈利能能力较好情情况下，项项目效益用用于偿还借借款人其他他负债的能能力：该企业经营营较为正常常，有良好好的发展前前景，在保保证项目建建设资金和和优先偿还还我行贷款款外，本项项目的收益益有一定结结余。7、财务效效益评估（三）利息息保障倍数数（计算利息保保障倍数并并对计算结结果进行分析））企业生产产经营所获获得的息税税前利润与与利息费用用的比率贷款偿还期期内利息保保障倍数分分别为：2006年年：5.062007年年：7.022008年年：18.18从利息保障障倍数来看看，利息的的偿还有保保障。（四）本息息保障倍数数（计算本息息保障倍数数并对计算算结果进行分析））贷款偿还期期内2007年、2008年年本息保障障倍数分别别为1.25、2.18，从从本息保障障倍数来看看，其数值值均大于1，说明项项目贷款本本息偿还有有保障。7、财务效效益评估8、不确定定性分析（一）盈亏亏平衡分析析：销售率盈亏亏平衡点:C/(P-T)S＝80.71%。表明本项目目销售至少少达到可销销售面积的的80.71%，才才能实现盈盈亏平衡。。如果按评评估测算的的销售率（（即住宅95%）测测算，则本本项目住宅宅部分以价价格反映的的盈亏平衡衡点为2738元/平方米，，表明在达达到预期销销售率的条条件下，该该项目住宅宅销售价格格应达到2738元元/平方米米才能实现现盈亏平衡衡，与销售售价格2738元/平方米相相比，价格格下降的弹弹性空间已已较小。（二）敏感感性分析（敏感性分分析中，影影响项目内内部收益率率、贷款偿偿还期的主主要因素波波动幅度可取该因素素当前值或或未来最可可能值的正正负向变动动5%、10%和20%计算算）1）敏感性性因素的选选择及依据据（对利用外外资达投资资总额30%以上的的项目应将将汇率作为为敏感性因因素进行敏感性分析析）敏感性因素素一：经营收入敏感性因素素二：总投资考察当销售售收入、总总投资正负负变动5%及10%时，投资资利润率、、财务净现现值、内部部收益率及及项目贷款款偿还期的的变化。8、不确定定性分析2）进行单单因素敏感感性分析

投资利润率财务净现值财务内部收益率贷款偿还期基本方案5.83%447.96%1.99经营收入上升5%6.96%7639.97%1.93经营收入上升10%7.09%1,48212.11%1.87经营收入下降5%4.69%-6756.06%2.07经营收入下降10%3.55%-1,3954.28%2.14总投资上升5％4.68%-7545.93%2.09总投资上升10％3.53%-1,5534.16%2.18总投资下降5％6.95%84110.29%1.91总投资下降10％7.07%1,63612.94%1.72分析：总投资和经经营收入对对本项目项项目敏感性性影响程度度均较高，，相比之下下，由于建建设期较短短、前期建建设投资大大，因此项项目总投资资对动态评评价指标的的影响更为为敏感。8、不确定定性分析（二）多因因素敏感性性分析（在基该方方案的基础础上，根据据预测，选选定各敏感感性因素的的变化值，计算新新的各项指指标值的结结果，并填填列《项目目敏感性分分析表》））项目的主要要敏感性因因素是销售售收入和项项目总投资资，前面已已进行了单单因素敏感感性分析，，已能够反反映因素变变化对项目目效益的影影响，故未未作多因素素敏感性分分析。8、不确定定性分析9、银行效效益与风险险防范措施施评估（一）银行行效益进行项目评评估时，我我行提出如如下业务合合作要求：：严格按我行行的房地产产贷款封闭闭管理办法法进行贷款款项目管理理。我行作为本本项目的按按揭主办银银行