房地产项目流程

项目管理课程案例

第二章项目过程与项目管理过程案例斯坦福大学将项目划分为

九个阶段划分1．机会研究阶段2．可行性研究阶段3．计划阶段4．初步设计阶段5．设计开发阶段6．建筑文档确认阶段7．审批阶段8．施工阶段9．收尾阶段“心跳图”建筑文档确认各阶段具体介绍一、机会研究阶段项目机会研究的目标是将学术上的和系里的主观需要转化为潜在的设施需求以确定基建施工项目是否有必要。如果一项设施工程超过300万美元，则机会研究阶段要选定能够满足用户组需求的不同的备选方案（代表性的三个）。用户组在资金计划和管理部（CP&M）投资计划者的帮助下，识别计划要求，进行场地分析，评估空间需求，识别有关的通用许可条件，确定surgeoptions，制定投资战略并定义项目前提条件。机会研究阶段工作内容•辨识现存设施和场地存在的问题•进行场地和需求评估•确定项目的前提条件•与斯坦福大学建筑师/计划办公室（UA/PO）一起，识别通用使用许可条件•明确surge和重新定位问题•确定腾出空间回填计划•制定基于粗略数量级(ROM)的项目预算•略述投资战略机会研究阶段交付物•项目计划编制指南•签署确认的表格1（以进行下一步可行性研究）机会研究的批准人员/机构•设施协调员•资金计划和管理部财务副总监•院长/系主席（DepartmentChair）•资金计划和管理部副教务长•土地和建筑物部（Land&Buildings）财务总监•土地和建筑物部（Land&Buildings）副教务长•教务长机会研究阶段资源需求•机会研究问卷资金计划和管理部•2001抗震土木工程指南资金计划和管理部•可持续建筑指南•2000斯坦福大学住房和饮食服务材料，产品和设备标准斯坦福住房部•1996公园计划研究准则手册斯坦福管理公司•2001项目过程交付手册–第二部分工作和绘图核检清单资金计划和管理部下面的从斯坦福大学建筑师/计划办公室获得•1994历史建筑准则•2001审批过程–BLUEBOOK•1999密歇根大学:通用设计准则–BROWNBOOK•1992医疗中心设计准则•1989景观设计准则

二、可行行性研究究阶段可行性研研究阶段段的目标标是由用用户、技技术人员员和咨询询人员来来进一步步制定和和分析项项目计划划指南（（该指南南在空间间界定阶阶段结束束时获教教务长和和系主任任批准））列出的的各种方方案。在在该阶段段结束时时，最终终只能选选择出其其中一个个方案进进入到下下一个阶阶段———计划阶阶段。制制定出的的每个方方案必须须能确定定主要选选址，公公益设施施和建筑筑物之间间关系；；主要的的空间计计划要求求；以及及结构，，抗震，，可达性性，环境境，建筑筑，建造造系统和和危险材材料等各各方面的的问题。。项目团团队应识识别出各各种项目目风险和和不利事事件，确确定项目目预算目目标和进进度，阐阐述一个个经批准准的项目目战略，，以及拟拟订出一一个有关关处理公公共关系系和社区区的计划划概要。。可行性研研究阶段段工作内内容确定内外外部团队队的职责责建筑结构构同行专专家评审审确认所有有适用的的指南（（如选址址和设计计指南、、FDG）确定既定定的各种种条件逐条列记记项目参参数和要要求确定可接接受的目目标确定概念念设计确定需要要考虑的的技术性性或逻辑辑性事项项确定抗震震性能标标准为每个方方案制定定预算标标准确定咨询询单位选选择流程程列出一项项社区扩扩伸计划划可行性研研究阶段段交付物物可行性研研究报告告（包括括所有备备选方案案）获得批准准的表格格1（即即获准进进入下一一个阶段段）可行性研研究阶段段批准人人/机构构设施协调调员项目经理理，CP&M财务副主主管，CP&M副教务长长，CP&M财务、房房地产主主管副教务长长、房地地产主管管系主任/部门主主席、教教务长可行性研研究阶段段资源需需求项目计划划指南可行性问问卷设备设计计指南（（设备运运行）安全建筑筑指南2001PDPD手册册、工作作和制图图核检清清单抗震工程程指南其它等等三、计计划阶阶段计划阶阶段的的目标标是进进一步步开发发深化化在可可行性性研究究阶段段结束束时获获得批批准的的方案案。该该阶段段将确确认项项目建建设要要求已已能满满足计计划的的要求求，并并详细细到能能使项项目团团队凭凭此获获得理理事会会对项项目方方案和和选址址的批批准。。在计划划阶段段开始始时，，项目目经理理将安安排一一次项项目启启动会会议来来确认认项目目目标标。在在这个个阶段段中，，项目目团队队将对对可行行性研研究阶阶段确确定的的计划划和设设计目目标进进行再再次确确认，，并进进行用用户防防谈，，确定定和评评估空空间数数据。。项目目团队队还将将制定定一个个标准准水平平的进进度和和成本本模型型，并并将给给模型型纳入入到计计划报报告中中，同同时制制定该该阶段段主要要的交交付物物。计划阶阶段的的工作作内容容启动会会议确认计计划、、抗震震、建建筑和和环境境装饰饰标准准确定GUP优化选选址和和设计计指南南确认公公建设设施设设计指指南（（FDG））进行用用户访访谈确定一一个可可接受受的标标准确定和和评估估空间间数据据制定项项目进进度和和成本本模型型进行空空间/成本本审查查完成项项目计计划报报告计划阶阶段的的交付付物项目计计划报报告融资计计划提交理理事会会批准准的报报告文文件计划阶阶段的的批准准人/机构构项目经经理设施协协调员员副教务务长，，CP&M财务、、房地地产主主管副教务务长、、房地地产主主管系主任任/部部门主主席教务长长理事会会计划阶阶段资资源需需求项目空空间问问卷抗震工工程设设计指指南公益设设施设设计指指南其它四、概概念设设计阶阶段概念设设计是是一个个关键键的阶阶段，，该阶阶段确确定了了项目目的期期望、、预算算和进进度目目标，，并且且在该该阶段段，项项目将将提交交建设设和计计划主主管当当局进进行审审批。。概念念设计计确定定了项项目的的总体体范围围、初初步的的设计计方案案，项项目各各个构构成要要素之之间的的比例例和关关系。。该阶阶段的的主要要目标标是在在总体体范围围、预预算和和进度度的约约束条条件下下编制制出一一个清清晰定定义的的设计计方案案。在本阶阶段，，用户户组将将对他他们在在计划划阶段段提出出的设设计要要求进进一步步细化化和深深化。。咨询询师组组将根根据技技术组组提供供的输输入物物确定定项目目可交交付物物，以以此向向建筑筑师、、造价价师和和项目目经理理提供供足够够的信信息来来编制制项目目预算算。而而核心心组则则将为为设计计阶段段确定定项目目目标标和衡衡量标标准，，以此此作为为项目目团队队工作作的方方向图图，同同时定定义出出合格格的交交付物物。CP&M应应针对对概念念设计计文件件、预预算文文件、、进度度安排排和融融资协协议等等所涉涉及的的信息息进行行总结结，撰撰写成成一份份书面面报告告提交交给理理事会会。由由学校校建筑筑师和和CP&M分析析向理理事会会阐述述方案案设计计透视视图和和项目目具体体资料料，理理事会会据此此进行行设计计批复复。概念设设计阶阶段工工作内内容确定项项目团团队成成员召开建建筑同同行评评审会会议确定项项目进进度确定总总平面面图设设计确定建建筑设设计确定设设备、、电气气、管管道和和消防防系统统设计计概述工工程委委托承承包计计划确定项项目预预算使项目目预算算与项项目工工程范范围相相对应应组织工工作交交底会会议拟订社社区扩扩伸计计划制定可可接受受性要要素向用户户/技技术组组阐述述概念念设计计完成GUP的具具体研研究主管部部门初初步评评审现场后后勤服服务计计划草草案编制项项目采采购战战略概念设设计阶阶段的的交付付物概念设设计图图建筑同同行评评审报报告ASA提交交包预算和和进度度融资协协议理事会会书面面报告告概念设设计阶阶段的的批准准人/机构构设施协协调员员副教务务长，，CP&M财务、、房地地产主主管系主任任/部部门主主席理事会会概念设设计阶阶段的的资源源需求求FDGSEGGSB其它五、设设计开开发阶阶段设计开开发阶阶段定定义了了计划划与设设计阶阶段中中批准准的工工作范范围。。在这这个阶阶段中中，设设计的的详细细程度度要达达到足足可以以制定定一个个关于于项目目的所所有方方面的的清晰晰的、、一致致的描描述。。设计计的主主要的的要素素包括括设备备、防防火、、机械械、电电子、、结构构、通通信和和水泵泵系统统，并并通过过扩大大的比比例图图纸、、详细细的评评估和和计划划、以以及必必要的的设计计模型型使这这些专专项设设计协协调一一致。。设计开开发阶阶段是是用户户参与与设计计过程程的最最后一一个机机会。。在这这个阶阶段中中，项项目范范围或或者项项目的的任何何变更更将可可能导导致预预算和和进度度的变变化。。项目目团队队关注注于将将所有有的项项目需需求整整合到到设计计中，，并向向承包包商提提供完完成全全面的的设计计开发发估算算所需需要的的必要要信息息。如如果设设计开开发估估算与与以前前的预预算不不一致致，那那么必必须进进行范范围和和预算算的重重新协协调。。（如如上图图中的的箭头头所示示）完整的的设计计开发发文档档、设设计开开发估估算、、资金金协议议（由由教务务长签签署））和进进度计计划都都列在在一个个表中中，并并由CP&M向向理事事会提提交以以获得得项目目的批批准。。设计开开发阶阶段的的工作作内容容确认人人身安安全需需要深化现现场设设计深化建建筑设设计深化系系统设设计100％设设计与与开发发技术术小组组评审审结构同同行的的评审审确认用用户群群体的的需求求（FF&E、、AV、指指令、、数据据、其其他的的设计计）深化机机构的的超越越计划划列出批批准的的战略略编制设设计与与开发发估算算（可可以选选择编编制一一个额额外50％％预算算）识别方方向和和机会会（按按照范范围和和计划划调整整预算算）完成内内部评评审设计开开发阶阶段的的交付付物100%设设计与与开发发图纸纸和手手册项目进进度计计划项目设设计与与开发发估算算资金协协议（（如果果是创创新项项目））理事会会的批批准文文件设计开开发阶阶段的的批准准人/机构构用户和和技术术组的的签名名设施协协调人人副教务务长、、CP&M副教务务长、、房地地产主主管院长/部门门主管管和教教务长长理事会会项目目审批批设计开开发阶阶段的的资源源需求求设备设设计指指南(设备备操作作)2001PDP手册册-第第2卷卷任务务和图图纸核核检清清单(CP&M)2000斯斯坦福福住宅宅和饮饮食服服务供供给的的材料料、产产品和和设备备标准准。建筑物物的指指南（（斯坦坦福大大学环环境的的职务务委员员会。。1996研研究公公园计计划手手册指指南（（斯坦坦福管管理公公司））下面的的内容容来自自大学学建筑筑/计计划：：1999中中央大大学：：通用用设计计指南南－棕棕皮书书2001批批准过过程－－蓝皮皮书1994有有历史史性的的建筑筑指南南1992医医学中中心设设计指指南1989景景观设设计指指南六、建建筑文文档阶阶段建筑文文档阶阶段是是设计计过程程的最最后一一个阶阶段。。咨询询组关关注于于最终终完成成建筑筑物所所有部部分和和系统统的设设计和和规范范，生生成合合同文文档。。一个个完整整的合合同文文档提提供了了全面面的、、完全全一致致的建建筑文文档和和规范范，承承包商商运用用合同同文档档来决决定担担保的的最大大价格格或总总价，，获取取必要要的审审批并并实施施项目目。在这个个阶段段，技技术组组在CD阶阶段进进行到到50％时时，对对设计计和规规范的的可建建筑性性进行行内部部评审审，并并告知知咨询询组与与前面面批准准的设设计开开发图图纸之之间的的冲突突。当当CD阶段段完成成了95％％时，，技术术组和和结构构同行行评审审图纸纸的内内容并并提供供最后后的意意见。。因为为咨询询组工工作是是按照照签署署的建建筑设设计进进行的的，（（在设设计开开发阶阶段的的后期期签署署），，本阶阶段范范围或或项目目的变变更将将影响响预算算和进进度的的拖期期。完整的的合同同文档档和进进度是是附有有定价价的投投标，，这些些信息息一份份报告告中，，该报报告由由CP&M提交交给理理事会会以获获得建建筑批批准。。建筑文文档确确认阶阶段建筑文文档确确认阶阶段是是设计计过程程的最最后一一个阶阶段。。咨询询组关关注于于最终终完成成建筑筑物所所有部部分和和系统统的设设计和和规范范，生生成合合同文文档。。一个个完整整的合合同文文档提提供了了全面面的、、完全全一致致的建建筑文文档确确认和和规范范，承承包商商运用用合同同文档档来决决定担担保的的最大大价格格或总总价，，获取取必要要的审审批并并实施施项目目。在这个个阶段段，技技术组组在CD阶阶段进进行到到50％时时，对对设计计和规规范的的可建建筑性性进行行内部部评审审，并并告知知咨询询组与与前面面批准准的设设计开开发图图纸之之间的的冲突突。当当CD阶段段完成成了95％％时，，技术术组和和结构构同行行评审审图纸纸的内内容并并提供供最后后的意意见。。因为为咨询询组工工作是是按照照签署署的建建筑设设计进进行的的，（（在设设计开开发阶阶段的的后期期签署署），，本阶阶段范范围或或项目目的变变更将将影响响预算算和进进度的的拖期期。完整的的合同同文档档和进进度是是附有有定价价的投投标，，这些些信息息一份份报告告中，，该报报告由由CP&M提交交给理理事会会以获获得建建筑批批准。。建筑文文档确确认阶阶段工工作内内容系统设设计的的最终终协调调所有图图纸的的最终终协调调材料的的最终终选定定建筑细细节的的最终终确定定现场运运输计计划的的最终终确定定完成50％％技术术组可可建造造性评评审完成95％％结构构同行行评审审详细描描述可可维持持的部部分最终确确定规规范最终确确定试试车计计划编制50％％建造造文档档预算算最终确确定GMP预算算（95％％-100％））提交给给州或或城市市以获获取审审批修改项项目进进度计计划确认设设计模模型建筑文文档确确认阶阶段交交付物物完整的的合同同文档档附有价价格的的预算算和进进度投投标建筑管管理计计划试车计计划理事会会的建建筑批批准报报告建筑文文档确确认阶阶段批批准人人/机机构项目经经理设备协协调人人副教务务长，，CP&M土地和和建筑筑部门门副教教务长长院长/部门门主管管和教教务长长建筑审审批理理事会会建筑文文档确确认阶阶段的的资源源需求求设备设设计指指南(设备备操作作)2001PDP手册册-第第2卷卷任务务和图图纸核核检清清单(CP&M)2000斯斯坦福福住宅宅和饮饮食服服务供供给的的材料料、产产品和和设备备标准准。建筑物物的指指南（（斯坦坦福大大学环环境的的职务务委员员会。。1996研研究公公园计计划手手册指指南（（斯坦坦福管管理公公司））下面的的内容容来自自大学学建筑筑/计计划：：1999中中央大大学：：通用用设计计指南南－棕棕皮书书2001批批准过过程－－蓝皮皮书1994有有历史史性的的建筑筑指南南1992医医学中中心设设计指指南1989景景观设设计指指南树木保保护指指南：：施工工阶段段大学学资源源和现现场保保护七、审审批阶阶段当建筑筑文档档确认认提交交给外外部权权威人人员进进行计计划审审批和和编码码的时时候，，就进进入了了审批批阶段段。而而每个个项目目审批批进度度计划划的不不同取取决于于项目目的位位置，，复杂杂程度度和阶阶段划划分，，当建建筑文文档确确认阶阶段完完成了了95%的的时候候，图图纸应应当通通常提提交给给必要要的机机构。。例外外的情情况是是由STNTACLARA县的的建筑筑和现现场审审批。。提交交这些些申请请不应应迟于于计划划设计计阶段段的完完成。。斯坦福福土地地的大大部分分是在在santaclara县县内，，县建建筑监监督办办公室室负责责计划划检查查和建建筑许许可的的审批批。对对一些些项目目来说说，PALOALTO城拥拥有这这些权权限。。对医医学中中心建建筑的的大多多数项项目来来说加加利福福尼亚亚州的的全州州健康康计划划和开开发办办公室室有这这种权权利。。斯坦坦福的的土地地位于于sanmateo县县内，，沙山山路的的南面面，三三番市市的东东面，，sanmateo县县建筑筑检查查办公公室负负责计计划审审核和和许可可的审审批。。审批过过程是是花费费时间间的，，而且且从进进度计计划的的角度度来看看是复复杂的的，从从提交交到审审批的的周期期很大大程度度上取取决于于审批批机构构的工工作量量。斯斯坦福福会引引入外外部的的计划划核检检人来来减少少整个个审批批时间间。审批阶阶段工工作内内容完成斯斯坦福福大学学消防防评审审并获获得建建议确认达达到了了ASA的的审批批条件件（从从SD阶段段开始始）建建筑管管理计计划被被审批批。完成申申请事事项并并支付付所有有的适适用的的费用用。引入第第三方方计划划核检检人（（外部部计划划核检检人由由一些些许可可权力力机构构批准准审批阶阶段交交付物物建筑许许可审批阶阶段批批准人人/机机构斯坦福福消防防审批批（只只为非非常小小的SANTACLARA县县项目目）消防警警报和和洒水水图纸纸由斯斯坦福福消防防部门门审批批PALOALTO、SANTACLARA县县或者者SANTAmateo县县的建建筑部部门审批阶阶段的的资源源需求求2001PDP手册册－第第2卷卷任务务和图图纸核核检清清单（CP&M）SANTACLARA县县建筑筑、消消防和和健康康计划划检查查费进进度计计划SANTAMATEO县县建筑筑、消消防和和健康康计划划检查查费进进度计计划下面的的来自自大学学建筑筑办公公室：：计划图图1994历历史建建筑指指南2001审审批过过程－－蓝皮皮书八、施施工阶阶段施工阶阶段的的目标标是安安全确确保在在建筑筑文档档确认认阶段段所列列的项项目的的建设设，并并在理理事会会批准准的预预算和和进度度要求求下完完成。。总承承包商商完成成建筑筑合同同中所所有的的外部部采购购部分分。（（通常常是担担保的的最大大价格格，或或者GMP）,协调调他们们的交交付物物和安安装，，并且且有助助于检检查过过程从从而完完成建建筑物物。在整个个施工工阶段段，业业主，，建筑筑师和和承包包商每每周在在现场场开会会，会会上汇汇报建建设活活动情情况，，追踪踪工程程状态态，预预算和和进度度，并并解决决现场场冲突突和图图纸差差异。。承包包商项项目经经理召召开会会议，，设定定议程程，并并且记记录决决定和和结果果。承承包商商的项项目负负责人人报告告项目目的安安全计计划和和现场场运输输问题题，并并每周周更新新计划划。会会议的的参加加者是是项目目经理理、建建筑师师、总总承包包商和和设备备协调调人，，用户户和技技术组组会获获得会会议备备忘录录，在在必要要的时时候派派代表表参会会协助助现场场问题题的解解决。。下页页的图图表的的题目目是：：建筑筑管理理主要要角色色和责责任，，它概概括说说明了了设计计组、、承包包商、、技术术组，，设备备协调调人和和CP&M项目目经理理的角角色。。OAC会议议不是是讨论论或者者考虑虑项目目变更更超过过理事事会批批准的的工作作范围围的论论坛。。项目目变更更请求求需要要通过过提交交一个个新的的表格格1，，这会会生成成一个个新项项目，，或者者在大大的变变更情情况下下通过过给理理事会会提交交一份份按照照修改改的项项目范范围、、预算算和进进度而而修改改的建建筑正正式批批准报报告。。施工阶段的的工作内容容确认GC合合同，保险险和合同承包商和设设计及技术术组开工前前会议获得/评审审承包商的的安全计划划列出与承包包商和邻居居的现场通通知程序进行每周OAC会议议召开进度协协调会议和和在现场与与技术和用用户组散步步评审模型，，提交的报报告以及图图纸进行检查（（内部的，，调整的和和特别的材材料/系统统）每月财务评评审和报告告开始试车施工阶段的的交付物承包商的滚滚动进度承包商的PFI，提提交报告和和变更请求求日志A&E现场场访问日志志承包商变更更指令状态态日志评估的进度度记录清单实际完成的的情况的正正式确认签署许可（（最终检查查）施工阶段的的批准人/机构项目经理技术的团队队管辖的权力力部门施工阶段的的资源需求求2001PDP手册册建筑承包商商手册(CP&M)树木保护指指导方针：：建设阶段段大学资源源和现场保保护（大学学建筑办公公室）可持续建筑筑的指导方方针（斯坦坦福大学环环境工作委委员会）九、收尾阶阶段这一阶段的的目标是，，促进把已已完成并充充分试运行行的项目占占有权移交交给用户组组织和维护护部门（设设施运营部部门、住宅宅设施部门门、DAPER设施施或者医学学中心工程程和维护部部门）。在在收到暂时时占有权证证书（TCO）之后后，用户就就开始占有有设施，维维护责任也也就开始了了，折旧和和还本付息息也开始了了。项目经经理把移交函提交给用户户，通知用用户准备占占有设施，，并且设施施的拥有权权也会从CP&M移移交给用户户。维护部部门的移交函也会提交给给用户，通通知用户担担保生效，，而且维护护责任已经经转移到他他们的部门门。在用户验收收之后，项项目团队仍仍会继续履履行如下方方面的责任任：完成所所有的司法法义务、法法律义务和和合同义务务；调整项项目清算账账目和管理理办公室；；评估并报报告项目的的产出物；；在占有土土地三个月月之后以及及占有设备备十一个月月之后进行行担保评审审；移交所所有的项目目记录给恰恰当的部门门并正式撤撤出项目。。收尾阶段持持续到项目目担保期限限的结束（（通常一年年），但是是在用户验验收之后的的四到六个个月内就会会在财务上上终结。财财务终结有有如下要求求：必须完完成所有的的合同工作作，收到竣竣工文档并并递交了图图表和记录录，归档留留置权的豁豁免条款；；递交并已已经支付最最终的商业业发票，协协调项目会会计与大学学的操作说说明书，归归还盈余的的资金，以以及撤销设设备账户。。收尾阶段的的工作内容容汇编并完善善剩余工作作清单条款款•工具/设备的供供给矩阵和和最终的计计划•完成培培训计划•完成试试运行•帮助用用户验收•撤出空空出的空间间•项目合合同终结，，调整清算算账目并结结束设备账账户•完成占占有权的后后评审并评评定项目团团队的绩效效•进行担担保评审并并递交土地地和设备的的报告•档案文文件存档（（书面和电电子版）•完成项项目结束请请求表收尾阶段的的交付物占有权证书书（暂时占占有证书、、有使用权权的占有和和100％％的最终报报告）•完成的的剩余工作作清单•运营和和维护手册册以及交付付维护的过过剩库存用户和维护护移交函•交付维维护的竣工工图以及图图表和记录录•完成的的剩余工作作清单•最终的的司法文件件•理事会会的年度报告收尾阶段的的批准人/机构项目经理•设施协协调人•建筑经经理•地区经经理•财务分分析家，CP&M•财务主主管，房地地产主管•管理办办公室代表表•院长/部门主管管收尾阶段的的资源需求求•2001PDP手手册－第2卷任任务和图纸纸核检清单单CP&M•可持续的建建筑物指导导原则斯坦福大学学环境工作作委员会担保和维护护问题从工艺上讲讲，担保期期限始于用用户收到暂暂时占有权权证书（TCO）。。MEP系系统的试运运行和设施施职员的培培训应该早早于收到TCO的日日期。在建建筑物移交交给维护部部门（设施施运营、住住宅设施、、DAPER设施或或者医学中中心工程和和维护）时时，所有的的培训都需需要结束，，所有的运运营和维护护手册都必必须递交给给用户，而而且设备和和建筑物的的全面维护护都成为了了维护部门门的责任。。如果系统统或者设备备在担保期期间内出现现了任何问问题，用户户应该首先先通知维护护部门，维维护部门必必须应对用用户的抱怨怨并估定问问题。如果果问题需要要维护（比比如：替换换一个过滤滤器，安装装新的灯泡泡，校准自自动调温器器），那么么维护部门门的人员就就要完成用用户要求的的工作。然然而，如果果维护部门门的人员发发现或者怀怀疑问题不不在维护之之列，用户户的抱怨是是源于对设设备的不恰恰当安装或或者设备性性能不足，，那么维护护人员就应应该与承包包商联系，，估定问题题，并证实实该问题是是否属于担担保之列。。要是承包包商不情愿愿进行担保保，维护部部门就应该该与项目经经理联系。。区分担保和和维护问题题担保问题：：•新的再再热管道系系统有漏洞洞•没有过过滤器或者者过滤器受受损•由于五五金器具或或者框架的的安装过失失而导致玻玻璃窗破裂裂•电灯器器具被烧坏坏，却没有有明显的原原因－材料料缺陷•设备振振动带来故故障和噪音音的传播－－隔离设计计的安全系系数不足•设计构构造的照明明设备传感感器无法正正常运营维护问题•原有的的再热管道道系统漏热热，而项目目只负责在在输送管道道的布局图图上做小的的修改•过滤器器需要替换换•在剩余余工作清单单完成之后后，玻璃窗窗破裂－没没有安装过过失的迹象象•灯泡烧烧坏是因为为安装了错错的灯泡•隔振符符合设备的的mfr设设计标准，，只是用户户抱怨有噪噪音/振动动第三章项项目组织管管理与项目目经理案例例斯坦福大学学项目的整整个项目团团队由四个个具有不同同功能和专专长的组别别构成：用用户组、设设计组、技技术组、支支持组。该该团队受资资本计划与与管理的项项目经理的的领导，如如下页图所所示：第四章项项目范围管管理案例所有的斯坦坦福项目都都始于表格1。表格1记记录了学校校或者学院院对设施施施工项目的的请求，描描述了建筑筑空间需求求以及现存存的情况，，提议的解解决方案，，用户组织织制定决策策的等级，，工期的约约束条件，，预测成本本和项目可可利用的资资金投入来来源。CP&M制定定小组负责责引导机会会研究阶段段，最终完完成表格1，获得教教务长和院院长的批准准，并创建建资本账目目（大概是是项目计划划成本的1％至2％％）。这些些资金供可可行性研究究阶段继续续使用。可可行性研究究阶段一般般先提出三三个可能的的解决方案案，然后从从中挑选出出一个方案案进一步实实施，最后后产生一份份可行性研研究报告和和一个新的的表格1。。额外的资资本支出总总额会达到到基准成本本的5％。。在之后的的设计阶段段将为理事事会提交一一份正式的的报告，它它将替代表表格1来记记录项目范范围、预算算和工期。。斯坦福大学学的项目范范围主要研研究了项目目的起始工工作：第五章进进度管理案案例进度计划编编制综述任何管理成成功的项目目的基础是是编制的进进度表情况况，它是一一种工具，，首先进行行识别并将将项目任务务分解成事事件序列进进而形成项项目管理计计划。进度度表的建立立过程能使使项目管理理者识别风风险关键点点，理解各各事件间特特有的关系系，协助资资源计划并并有助于项项目管理者者建立团队队以及项目目的目标。。关键控制点点建立一项有有效进度表表的益处有有很多，它它是识别项项目团队努努力实现各各个目标的的参照框架架，为项目目管理者提提供了达到到预期结果果的工具，，并且它给给出了测评评团队绩效效的一种方方法。高质质量的进度度表包括计计划控制点点，能较好好地保证项项目的成功功率。必须须考虑且给给予重视的的特殊控制制点包括以以下三方面面，但并不不仅限于此此：预算开发与与成本核检检。这里包包括重新设设计的时间间便于重新新对范围和和预算进行行调整（用用箭头在图图标下方标标注）斯坦福核准准（使用群群，校长，，院长，理理事会）司法部门的的批准过程程典型的项目目工期（通通过使用者者的介入从从计划设计计开始测定定）管理进度表表与项目进进度表以下将给出出一般的项项目管理进进度表，斯斯坦福大学学将其作为为所有项目目的起始点点。进度表表是根据过程各个阶段来来组织安排排的，在下下面以图标标的形式给给出。这里里我们有意意没有列出出每一阶段段的详细设设计以及建建筑任务，，目的是为为了突显管管理进度控控制点覆盖盖图的整个个组织和逻逻辑。列出出的工期是是典型的，，并且取决决于多个变变量因素，，这些变量量因素在每每个项目中中都是各不不相同的。。样例中提提供的详细细程度是以以设计阶段段为代表的的。进度表表需要在项项目从设计计、代理、、建设到运运营整个过过程中给予予监督和变变更。对每每个项目来来说，项目目管理者要要对编制以以及维持整整个管理进进度表负责责。管理进度表表不能替代代详尽的项目进度表表，因为项目目进度表包包括管理进进度表、设设计以及建建筑承包商商的进度表表。项目管管理者可以以根据项目目的特性决决定由项目目团队的哪哪些成员负负责维持项项目进度。。进度安排正如普通的管理理进度表所示，在建建立进度表表过程中存存在多个变变量需要考考虑。建立立激进的进进度表是有有益的，但但是保守的的进度表也也有一定益益处。对项项目管理者者来说，通通过将激进进与守旧恰恰当的结合合，建立一一个最适合合的进度表表确实是一一项挑战。。两种不同类类型的进度度表比较分分析一份激进的的进度表的的益处主要要包括财务务节约、资资金筹划管管理部（CP&M））员工职业业满意度以以及斯坦福福人员（不不久后建筑筑的使用者者）的满意意度。尤其其是，项目目的工期越越长那么成成本就越高高。另一方面，，保守的进进度表也有有一定益处处，因为它它为项目团团队提供了了可以信赖赖的进度表表并围绕它它进行计划划。项目管管理者想要要的是现实实的、可信信赖的以及及可在整个个项目团队队中增强信信心的进度度表。显然在建立立一个保守守的、可信信赖的进度度表与支持持基于信用用责任去限限制成本二二者之间产产生了固有有的冲突。。只要能够理理解激进的的进度表是是理想而不不是预期，那么朝着着激进的进进度表去生生产和工作作对每个人人都是有益益的。第六章项项目成本管管理案例斯坦福项目目的成本管管理要求是是交付在合合理的、投投资估算范范围内的具具有长期价价值的项目目，必须遵遵循成本和和管理分析析原则（正正式的名称称是政府成成本与比率率研究GCRS）斯坦福大学学成本管理理综述斯坦福大学学每年都会会接到一定定数量的政政府捐款，，这为学校校提供了作作特定研究究和进行实实验的基金金，并可以以用来支付付实验室和和办公室设设施的费用用。成本和和管理分析析（CMA）部门保保证遵循关关于项目方方面政府规规定的成本本原则。租赁/成本本分析对于成本超超出50万万美元的设设备，在获获得或领取取此设备之之前，大学学应做好与与OMB函函件A-21一致的的分期付款款购置分析析。这一分分析应体现现出融资购购买，包括括重要的租租赁在内，，与其他的的维护性租租赁方式在在净现值方方面相比成成本较低的的特点。·对设备成本本合理性的的检测以下规定应应用于大型型调查设备备，此规定定包含在2000年年1月1日日通过的费费用建议内内容内，其其中设计与与建筑方面面1998年7月1日就已生生效。对于于费用超出出1000万美元并并且百分比比已占到住住房总数40%的新新建筑，需需要的文件件包括：⊙生命周周期成本⊙独特的的研究需要要⊙特殊的的建筑需要要⊙施工场场地准备⊙环境分分析⊙公共的的建筑编码码需求⊙竞争性性采购方法法对于费用超超出25万万美元并有有50%公公用使用建建筑，需要要的文件包包括:⊙确保成成本是合理理的评价文文件⊙将建筑筑成本与相相关的建筑筑数据进行行比较分析析，包括有有自然科学学基金发布布两年一次次的“学院院和大学科科学与工程程设备”调调查。成本管理服服务服务中中心资金计划和和管理部（（CP&M）是一个个服务中心心，是一个个内在的组组织机构，，向使用者者（在斯坦坦福主要是是学院和行行政团体））提供特定定的一项服服务或产品品，或是一一组服务或或产品。成成本和管理理分析主要要的责任是是监督对大大学服务中中心有关规规定的执行行情况。服服务中心通通过将费用用基准提交交给使用者者来获得他他们的营业业费用。服服务中心根根据营业费费用（例如如：薪水、、盈利、设设备、通货货紧缩、原原料和供应应品等）以以及在预算算阶段活动动或需求的的设计水平平的预算计计划计算每每年财务无无亏损基准准率大小。。第七章项项目质量管管理案例斯坦福大学学编制的项项目交付过过程手册描描述了一个个过程方法法，它降低低了斯坦福福的风险并并允许CP&M传递递它的任务务和提供专专业管理服服务便于计计划和提高高质量、维维护有成本本效益的设设备，增强强学院对大大学长期物物主关系的的使命感。。这些任务务、可交付付物、批准准形成了一一个控制过过程，用来来确保项目目在整体目目标、预算算和进度范范围内；努努力提高质质量、坚固固性和满意意度；并确确保项目团团队的成员员有见识、、能及时地地做出合理理决策。斯坦福大学学的质量要要求：能够够持续斯坦坦福高质量量的传统并并能提高大大学校园独独特感的建建筑物和景景观。确定定项目质量量是否达到到（ASA）免检标标准。第九章项项目风险管管理案例综述项目交付过过程手册要要求项目团团队应识别别出各种项项目风险和和不利事件件，确定项项目预算目目标和进度度，阐述一一个经批准准的项目战战略，以及及拟订出一一个有关处处理公共关关系和社区区的计划概概要。每位项目管管理者都用用月度财务务评审来监监控其所管管项目的执执行情况。。评审中的的参与者主主要包括CP&M的的代理院长长、项目管管理者、财财政副主管管、资金计计划副主管管、财务分分析员以及及管理控制制办公室代代表。评审审的目的是是了解每个个项目的情情况并帮助助项目管理理者解决显显著问题。。在会议上上评审的信信息包括：：项目管理理者的主要要风险/现现状报告和和财务分析析员的发票票增加报告告。项目管管理者的现现状报告包包括：当前前的项目状状况、财务务情况以及及预算日志志、里程碑碑进度表、、预算风险险、进度风风险、计划划的风险减减免措施、、理事会评评价日期、、合同情况况以及意外外事故情况况。这些信信息将被文文档化保存存到CP&M惯用的的数据库内内。风险相关的的一些费用用不可预见费费——项目中的不不可预见费费象征着估估算中的风风险程度。。每项预算算都有三至至四种不可可预见费：：设计的不可可预见费、施工的不可可预见费、、项目的不不可预见费费、以及可选择择的项目群不可可预见费。预留费用———预算的预留留费用与不不可预见费费相同的是是，它们都都是旨在为为没有界定定清楚的事事件储备资资金，因此此在早期的的设计阶段段（此时项项目的不确确定性是最最大的），，它们更加加普遍。但是与不可可预见费不不同的是，，预留费用用通常是可可以识别的的单个事项项/问题，，并且在预预算中作为为单独的排排列项列出出。第十章项项目沟通管管理案例斯坦福大学学的项目交交付手册给给出了项目目的沟通图图，如下：：该图是一一张关于主主要沟通责责任的指南南，而不是是一种组织织结构图。。该图识