房地产开发与经营课件 4

1房地产开发与经营芦金锋lujf@137668372732房地产开发项目实例3学习本课程的目的站在房地产开发企业的角度，了解房地产开发与经营全过程及其具体操作方法；以房地产开发项目为节点，了解政府对房地产开发项目的控制过程。4本课程的主要内容房地产开发与经营概述房地产开发项目的审批房地产开发项目用地的获取房地产开发项目可行性研究房地产开发项目策划5第一章房地产开发与经营概述6本章主要内容：房地产开发与经营的涵义与特点房地产开发的程序房地产开发与经营模式房地产开发企业7第一节房地产开发与经营的涵义和特点8拥有资金寻找投资机会发现投资机会（项目）论证、投资测算融资、置地规划、设计、建设、销售、售后服务回收资金房地产开发与经营实现资本增值非主营地产公司投资（要有开发许可）地产公司接受委托地产公司直接投资市场调查市场细分房地产开发与经营链条9

一、房地产开发的涵义房地产开发是以城市土地资源为对象，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发是开发企业的经营管理活动。房地产开发是城市规划的实施过程。房地产开发是以房屋和土地为主要内容的综合开发。10房地产开发是房地产开发企业按照城市规划的要求，通过投资，建设适应城市社会和经济发展需要，满足用户要求的房屋建筑、配套设施及空间环境，并以此实现企业经营目标和提高土地使用社会经济效益的活动。11二、房地地产开发发的特点点开发成本本高，投投资量大大；12发文编号批准日期报件单位项目名称用途土地座落用地总面积（平方米）土地出让金（万元）哈政土（松北）合供字【2011】62号2011.9.1黑龙江华盟房地产开发有限公司住宅、商服住宅、商服松北区世茂大道以南、规划21路以北、规划01路以东、规划02路以西地段96570.7631975譬如：土地费：：3亿元建安工程程费：10万平方米米×2容积率×3000元/平方米=6亿元土地费+建安工程程费=9亿元未含小区区内基础础设施配配套费、、市政配配套费、、融资成成本、勘勘察及规规划设计计费、监监理费以及其他他开发建建设收费费。13二、房地地产开发发的特点点2.开发建设设期长，，投资周周转慢；；3.市场具有有地区性性和分散散性；4.需求具有有稳定性性；5.涉及面广广，综合合性强。。14三、房地地产开发发分类按照开发发项目所所在的位位置划分分，可分分为城市市新区房房地产开开发和旧旧城区房房地产开开发；按照开发发的规模模划分，，可分为为零星地地段的房房地产开开发和成成片小区区开发；；按照开发发项目的的使用功功能划分分，可分分为居住住房地产产、工业业房地产产、商业业房地产产、办公公用房地地产、旅旅馆用房房地产、、餐饮用用房地产产、娱乐乐用房地地产、特特殊用途途的房地地产等；；按照开发发的深度度划分，，可分为为土地开开发和房房屋开发发；按照开发发的方式式划分，，可分为为定向开开发、联联合开发发、合作作开发和和单独开开发。15四、房地地产经营营的含义义房地产企企业对经经营目标标进行科科学决策策，并使使确定的的目标得得到实现现的全部部管理活活动的总总和，它它包括房房地产的的投资、、开发、、出售、、出租、、维修、、服务等等全部综综合管理理职能活活动。16五、房地地产经营营的主要要内容房地产开开发与购购置；房地产品品的销售售；房屋互换换；房地产信信托和咨咨询。17房地产开开发过程程中涉及及的相关关行为主主体（以以住宅为为例）开发商金融机构构地方政府府部门勘查规划划设计单单位承包商材料设备备供应商商购房者监理单位位18第二节房房地产产开发程程序19典型房地地产开发发程序普通商品品住宅土地交易易中心获获取土地地；城乡规划划法第38条规定，，在城市市、镇规规划区内内以出让让方式提提供国有有土地使使用权的的，在国国有土地地使用权权出让前前，城市市、县人人民政府府城乡规规划主管管部门应当依据据控制性性详细规规划，提提出出让地块块的位置置、使用性质质、开发强度度等规划条件件，作为国国有土地地使用权权出让合合同的组组成部分分；以出让方方式取得得国有土土地使用用权的建建设项目目，在签签订国有有土地使使用权出出让合同同后，建建设单位位应当持持建设项项目的批批准、核核准、备备案文件件和国有有土地使使用权出出让合同同，向城城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门领取建设用地地规划许许可证；城乡规划划法第40条规定，，在城市市、镇规规划区内内进行建建筑物、、构筑物物、道路路、管线线和其他他工程建建设的，，建设单单位或者者个人应应当向城城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门或者省省、自治治区、直直辖市人人民政府府确定的的镇人民民政府申申请办理理建设工程程规划许许可证。20典型房地地产开发发程序经济适用用房城乡规划划法第36条规定，，按照国国家规定定需要有有关部门门批准或或者核准准的建设设项目，，以划拨拨方式提提供国有有土地使使用权的的，建设设单位在在报送有有关部门门批准或或者核准准前，应应当向城城乡规划划主管部部门申请请核发选址意见见书；城乡规划划法第37条规定，，在城市市、镇规规划区内内以划拨拨方式提提供国有有土地使使用权的的建设项项目，经经有关部部门批准准、核准准、备案案后，建建设单位位应当向向城市、、县人民民政府城城乡规划划主管部部门提出出建设用用地规划划许可申申请，由由城市、、县人民民政府城城乡规划划主管部部门依据据控制性性详细规规划核定定建设用用地的位位置、面面积、允允许建设设的范围围，核发发建设用地地规划许许可证。21典型房地地产开发发程序利用集体体土地建建工厂依据《建设项目目用地预预审管理理办法》办理建设设用地预预审报告告；依据《建设用地地审查报报批管理理办法》办理建设设用地批批准书。。22房地产项项目开发发与经营营阶段的的划分（（以商品品住宅开开发为例例）：项目构想想及土地地获取阶阶段规划设计计阶段施工建设设阶段营销阶段段竣工入住住阶段售后移交交阶段23一、项目目构想及及土地获获取阶段段主要工作作：区域市场场调研土地信息息收集土地初判判项目定位位土地深判判寻找合作作资金土地投标标（或摘摘牌）签订土地地出让合合同24一、项目目构想及及土地获获取阶段段1.区域市场场调研项目所在在地房地地产市场场总体供供求现状状项目周边边竞争性性楼盘调调查项目所在在商圈或或临近商商圈现状状调研25一、项目目构想及及土地获获取阶段段2.土地信息息收集现状图规划设计计条件现场踏勘勘了解周边边配套情情况了解该区区域未来来规划情情况26一、项目目构想及及土地获获取阶段段3.土地初判判了解地块块的上市市方式和和地价了解当地地的建安安成本、、政府收收费项目目和具体体情况（（成本测测算）了解当地地的房地地产市场场状况（（产品形形式、市市场价格格、市场场格局、、发展趋趋势及前前景、开开发周期期的安排排）27一、项目目构想及及土地获获取阶段段4.项目定位位公建部分分拟选业业态种类类和数量量市场定位位、客户户定位、、产品定定位（房房型和面面积定位位）、价价格定位位经济测算算项目发展展报告（（开发计计划；项项目考核核指标；；资金流流）28一、项目目构想及及土地获获取阶段段5.土地深判判可行性研研究报告告（区域域内宏观观经济、、发展前前景等的的分析；；该项目目在区域域房地产产市场中中的位置置、发展展前景；；现状图图；市场场深度调调研结果果；项目目最终定定位；成成本测算算：针对对多个方方案进行行初步成成本测算算、利润润率分析析及比选选；开发发周期及及付款计计划；项项目方案案确定；；资金流流测算））29一、项目目构想及及土地获获取阶段段6.寻找合作作资金研究并确确定融资资方式项目招商商明确合作作伙伴、、寻找合合作方式式引资（（商业业计划划书、、签署署战略略合作作协议议）合作实实施（（成立立合作作公司司，办办理相相关手手续））30一、项项目构构想及及土地地获取取阶段段7.土地投投标（（或摘摘牌））投方案案标（（项目目方案案确定定）投经济济标（（确定定土地地上限限）拍卖（（竞争争对手手分析析、确确定土土地上上限、、价格格敏感感性分分析、、制定定拍卖卖战术术）挂牌（（竞争争对手手分析析、确确定土土地上上限、、价格格敏感感性分分析、、制定定出价价战术术）31一、项项目构构想及及土地地获取取阶段段8.签订土土地出出让合合同土地出出让合合同出让金金、交交费证证明办理土土地证证32二、规规划设设计阶阶段主要工工作：：设计前前准备备组织方方案设设计组织施工图设设计办理建设工程程规划许可证证办理施工许可可证33二、规划设计计阶段1.设计前期明确产品设计计思路明确设计单位位选择标准制定设计组织织计划34二、规划设计计阶段2.组织方案设计计方案和设计单单位选择与合合同签订制订规划、景景观及建筑单单体的设计任任务书、交工工标准，及规规划指标、环环境指标的初初订规划方案的确确定及成本测测算建筑平面、立立面功能效果果分析及成本本测算景观概念方案案的确定35二、规划设计计阶段3.组织施工图设设计施工图设计单单位的选择与与合同签定制定建筑、综综合管网、景景观施工图设设计任务书结构方案及设设备选型研讨讨及确定施工图成果（（总平面图；；放线图；桩桩位图；施工工图报建图；；消防、人防防报建图；施施工图审查全全图及计算书书；编制建安安工程预算，，建安工程成成本综合测算算、分析、反反馈并进行图图纸优化；施施工图会审。。）36二、规划设计计阶段综合管网方案案设计景观扩大初步步设计及施工工图设计景观施工图成成本测算、分分析、反馈并并进行图纸优优化37二、规划设计计阶段4.建设工程规划划许可证规划方案及市市政方案送审审建筑方案送审审取得许可证38二、规划设计计阶段5.施工许可证建设用地规划划许可证、建建设工程规划划许可证、建建筑工程施工工图纸及技术术资料报告书书、工程施工工中标通知书书及经过鉴证证的施工合同同、建设资金金证明（银行行存款证明））、建设项目目年度投资计计划、施工图图审查、质量量监督登记表表、安全措施施、安全施工工措施登记表表、交费各专专业会签单。。39三、施工建设设阶段主要工作：开工准备施工放线及基基础施工主体施工变更签证支付工程款主体验收备案案室内外装修水、暖、电安安装楼宇智能化通风与空调设设备安装电梯安装毛坯房竣工验验收备案毛坯房竣工结结算成品房装修配套工程40三、施工建设设阶段1.开工准备组织清除地面面上下障碍物物，为施工提提供现场条件件临时水、电接接入平整场地土建施工单位位的公开招标标及合同备案案施工图会审（（组织监理、、施工单位一一起对图纸会会审；会同设设计单位进行行会审，签定定会审记录；；会同设计单单位进行技术术交底，签定定交底记录；；办理质检委委托；办理安安全检查委托托）环卫、环保等等相关手续（（申办项目临临时、永久路路口的报建手手续；申办项项目临时施工工用水、临时时用电、排污污手续；办理理施工人员暂暂住手续）41三、施工建设设阶段2.施工放线及基基础施工施工放线规划验线桩基施工桩基检测基础验收备案案基础竣工结算算42三、施工建设设阶段3.主体施工审核施工方案案、施工组织织设计材料进场验收收钢筋混凝土工工程配套管线预埋埋重要分项工程程及隐蔽工程程质量验收图纸问题解决决施工质量问题题、事故处理理43三、施工建设设阶段4.工程变更签证证工程变更分为为：设计变更更、进度计划划变更、施工工条件变更等等。工程签证是指指在施工过程程中，由于发发生了工程变变更而通过约约定的程序对对其支付各种种费用、顺延延工期、损失失赔偿等事项项达成意思表表示一致的协协议。工程签证是原原工程承包合合同的补充协协议，是工程程款结算时的的有效凭据。。44三、施工建设设阶段5.支付工程款工程进度的确确认。工程款申请表表审批。工程款支付。。45三、施工建设设阶段6.主体验收备案案施工单位自评评。监理对验评资资料审查、现现场观感质量量量测和检查查。组织相关部门门验收（参与与单位：工程程部、设计、、监理、施工工，监督部门门）。签定建筑工程程分部工程（（主体）验收收表。46三、施工建设设阶段7.室内外装修地面（基层处处理；找平层层；面层）防水（基层处处理；防水层层施工；面层层砂浆）抹灰（基层处处理；抹灰））饰面板（砖））（排砖；面面砖安装；勾勾缝）门窗（型材加加工；安装窗窗框；安装窗窗扇；封胶））轻质隔墙（放放线定位；隔隔墙砌筑及安安装）幕墙（幕墙专专业设计；预预埋件安装；；龙骨加工及及安装；幕墙墙面材安装；；封胶）涂饰（基层处处理；底料施施工；面料施施工）各分部分项工工程的方案审审核，过程监监督验收，成成品保护，工工种及工序的的协调47三、施工建设设阶段8.水、暖、电安安装室内给水系统统、排水系统统、热水供应应系统卫生器具安装装变配电室供电干线电气动力电气照明安装装备用和不间断断电源安装防雷及接地安安装48三、施工建设设阶段9.楼宇智能化通信网络系统统办公自动化系系统建筑设备监控控系统火灾报警及消消防联动系统统安全防范系统统综合布线系统统智能化集成系系统住宅小区智能能化系统49三、施工建设设阶段10.通风与空调设设备安装送排风系统防排烟系统除尘系统空调风系统净化空调系统统制冷设备系统统50三、施工建设设阶段11.电梯安装招标选定安装装单位（选型型及招标）提供电梯井道道土建节点图图（预埋件的的设置、预留留洞口的设置置）指导电梯井道道土建施工电梯安装及调调试51三、施工建设设阶段12.毛坯房竣工验验收备案会同监理、施施工单位初步步验收整理竣工资料料及竣工图施工单位提供供《建筑工程质量量保修书》组织销售、运运营、物业共共同验收报建委质监部部门审定备案案与物业进行交交接（包括图图纸）（与售售后一起组织织施工单位及及物业同步验验收，向物业业交房）52三、施工建设设阶段13.毛坯房竣工结结算土建、给排水水、采暖、电电气、空调、、甲供材、各各项分包工程程结算53三、施工建设设阶段14.成品房装修15.成品房验收备备案16.成品房竣工结结算17.配套工程排水、热力、、自来水、园园林用水、换换热站用水、、中水、燃气气、视讯、电电力18.配套工程竣工工结算54三、施工建设设阶段19.环境施工附属建筑（停停车场；围墙墙，大门；垃垃圾收集站））景观（建筑小小品，亭台，，连廊；道路路；花坛，场场坪绿化）55四、营销阶段段主要工作：营销策划办理销售许可可证项目亮相前准准备项目开盘前准准备开盘日常销售清盘56四、营销阶段段1.营销策划推盘策略确定定（产品策略略；价格策略略；推广策略略；招商策略略：整合外部部资源，根据据项目销售需需要，制定项项目全程招商商策略）确定外部资源源（广告公司司寻找及确定定；制作公司司寻找及确定定；策略公司司寻找及确定定；媒介公司司寻找及确定定；活动公司司寻找及确定定）项目推广定位位确定（项目目名称、组团团名称；项目目核心推广理理念确定）项目核心识别别系统确定亮相前项目知知识培训（建建筑知识，楼楼盘背景，项项目卖点综述述，竞争对手手比较，付款款方式，法律律手续，销售售技巧等方面面的综合系统统培训）2.办理销（预））售许可证57四、营销阶段段3.项目亮相前准准备销售道具准备备联动工作的准准备（配备看看房车及看房房车的包装；；进行联动单单位的培训和和包装）意向商家签约约（进驻意向向书）确定项目亮相相方案（项目目形象、主题题、创意表现现确定；项目目亮相细化方方案确定；项项目亮相媒体体确定）项目亮相（媒媒介组合应用用，包括户外外、报纸、电电视、电台、、车体、电梯梯等；新闻媒媒体新闻信息息亮相；亮相相庆典活动及及产品推介会会的宣传和安安排）58四、营销阶段段4.项目开盘前准准备销售内部资料料（房型、房房号及面积对对照表）客户接待、客客户问题汇总总及反馈客户积累（意意向卡销售，，客户梳理，，客户关系维维护）交工标准确定定价格体系确定定合同准备（房房型附图；交交工标准；小小区摆位；合合同、附加协协议等文本审审查确定）59四、营销阶段段5.开盘开盘庆典活动动（活动形式式（演出、说说明会、发布布会）；与会会人员（演艺艺名人、专家家学者）；告告知途径（报报广、海报报））客户转化（明明确合理流程程，接待、回回访、邀约客客户，完成客客户转协议、、转合同工作作）60四、营销阶段段6.日常销售月度指标分解解产品分析、聚聚焦销售重点点月度操作手册册制定价格监控及调调整月度推广计划划执行客户到访及接接待成交工作作月度指标考核核61四、营销阶段段7.清盘清盘后项目各各种资料移交交项目销售、招招商工作问题题总结、汇报报并存档（项项目营销推广广效果的监控控、评估、修修正，通过销销售体系例会会、项目协调调会、部门例例会、各种主主题总结会等等形式进行工工作总结，指指导后期工作作）62五、竣工入住住1.住宅准入入项目竣工工验收报报告建设工程程规划验验收合格格证非经营性性公建配配套证明明供水、供供电、供供气、供供热、排排水等配配套证明明土地使用用权证书书地名管理理部门批批准的地地名文件件小区竣工工资料（（小区情情况说明明、小区区现状照照片、非非经营性性公建配配比表））人防验收收63五、竣工工入住2.入住准备备工程质量量保证书书住宅使用用说明书书寄发《商品房交交付使用用通知书书》对房屋的的厨卫防防水、水水暖管路路打压、、烟道通通风等方方面进行行检查，，做好相相关详细细记录，，组织相相关维修修人员进进行维修修前的准准备，签签订维修修协议和和第三方方维修合合同，制制定维修修流程寄发入住住通知书书，销售售客户资资料移交交客服64五、竣工工入住3.楼牌标识识4.物业用品品储备5.物业接收收钥匙、、验房6.办理入住住7.售后维修修65六、售后后移交1.投诉处理理2.装修管理理3.施工资料料整理及及移交4.供暖5.通煤气6.整体移交交物业7.产品问题题总结及及反馈8.初始登记记66六、售后后移交9.办理产权权证10.土地证分分户11.供热移交交67第三节房房地产产开发企企业68房地产开开发企业业依法成立立的房地地产开发发公司；；取得政府府有关管管理部门门审定认认可的房房地产开开发资质质；从事房地地产开发发经营活活动。69一、设立立房地产产开发企企业应具具备的条条件有自己的的名称和和组织机机构；有固定的的经营场场所；有符合国国务院规规定的注注册资本本；有足够的的专业技技术人员员；法律、行行政法规规规定的的其他条条件。70基本条件件：有100万元以上上的注册册资本（（实例见见万科2011年度报告告37页）；有4名以上持持有资格格证书的的房地产产专业、、建筑工工程专业业的专职职技术人人员，2名以上持持有资格格证书的的专职会会计人员员。71设立房地地产开发发企业，，应当向向工商行行政管理理部门申申请设立立登记，，领取营营业执照照；房地产开开发企业业在领取取营业执执照后的的一个月月内，应应当到登登记机关关所在地地的县级级以上地地方人民民政府规规定的部部门备案案。72二、房地地产开发发企业资资质房地产开开发企业业资质分分为一、、二、三三、四级级资质和和暂定资资质。73三、房地地产开发发企业一一级资质质申报条条件1.注册资本本不低于于5000万元；2.从事房地地产开发发经营5年以上；；3.近3年房屋建建筑面积积累计竣竣工30万平方米米以上，，或者累累计完成成与此相相当的房房地产开开发投资资额；4.连续5年建筑工工程质量量合格率率达100％；5.上一年房房屋建筑筑施工面面积15万平方米米以上，，或者完完成与此此相当的的房地产产开发投投资额；；74三、房地地产开发发企业一一级资质质申报条条件6.有职称的的建筑、、结构、、财务、、房地产产及有关关经济类类的专业业管理人人员不少少于40人，其中中具有中中级以上上职称的的管理人人员不少少于20人，持有有资格证证书的专专职会计计人员不不少于4人：7.工程技术术、财务务、统计计等业务务负责人人具有相相应专业业中级以以上职称称；8.具有完善善的质量量保证体体系，商商品住宅宅销售中中实行了了《住宅质量量保证书书》和《住宅使用用说明书书》制度；9.未发生过过重大工工程质量量事故。。75四、2012年上市房房地产企企业排名名序号企业名称序号企业名称1万科11远洋地产2恒大地产12招商地产3中国海外发展13雅居乐地产4保利地产14SOHO中国5华润置地15佳兆业集团6龙湖地产16金科股份7碧桂园17融创中国8世茂地产18华夏幸福9富力地产19绿城中国10金地集团20保利香港76四、2010年上市房房地产企企业排名名（含含深市、、沪市、、港股））序号企业名称序号企业名称1万科（SZ）11远洋地产（HK）2中国海外发展（HK）12招商地产（SZ）3保利地产（SH）13雅居乐地产（HK）4华润置地（HK）14SOHO中国（HK）5碧桂园（HK）15保利香港（HK）6恒大地产（HK）16瑞安房地产（HK）7富力地产（HK）17绿城中国（HK）8龙湖地产（HK）18合生创展集团（HK）9金地集团（SH）19恒盛地产（HK）10世茂房地产（HK）20金融街控股（SZ）77万科基本本情况及及经营策策略引自2012年年报78(一)主营业务务专业化房房地产公公司，主主要产品品为商品品住宅。。2012年，销售售面积1295.6万平方米米，销售售金额1412.3亿元，营营业利润润210亿元，房房地产业业务的营营业利润润率为25.84%。全国的市市场占有有率为2.19%。2012年，交付付的房屋屋，装修修房占比比超过80%；144平方米以以下的中中小套型型占比达达到90%。万科基本本情况及及经营策策略79（二）主主要项目目分布进入全国国46个城市。。市场占有有率第一一的城市市（7个）：深深圳、东东莞、佛佛山、天天津、沈沈阳、青青岛、武武汉。市场占有有率第二二的城市市（5个）：：珠海、、福州、、上海、、苏州、、长春。。销售额过过百亿元元的城市市（2个）：：北京、、深圳。。销售额过过五十亿亿元的城城市（5个）：：上海、、沈阳、、天津、、广州、、杭州。。（2010年年报））80（三）人人员结构构房地产开开发系统统共有员员工6,079人，平均均年龄32.6岁，平均均司龄4.1年。学历构成成：博士士占0.3%，硕士占占15.9%，本科占占69.9%，大专占占12.1%，大专以以下占1.8%，本科及及其以上上学历占占地产总总人数的的86.1%。专业构成成：①市场营销销和销售售人员占占16.6%。②专业技术术人员占占58.3%，其中工工程人员员占33.8%，设计人人员占11.8%，成本管管理人员员占5.4%，项目发发展人员员7.4%。③管理类员员工，包包括财务务、审计计、IT、法律、、人力资资源、客客户关系系、信息息分析等等及公司司高级管管理人员员，占25.1%。81（三）人人员结构构物业管理理系统共共有员工工24,940人，平平均年年龄28.5岁，平平均司司龄2.1年。物业员员工学学历构构成：：硕士士占0.3%，本科科占9.9%，大专专占20.1%，大专专以下下占69.7%。大专专及其其以上上学历历占物物业总总人数数的30.3%。82（四））经营营策略略第一，，万科科的长长期战战略是是住宅宅产业业化，，包括括装修修房、、工厂厂化和和绿色色建筑筑。第二，，不囤囤地，，不捂捂盘，，不当当地王王