房地产评估概念及方法

房地产评估基本概念房地产评估方法天津房地产特点近期房地产新政策基本概念房地产：物质实体：土地和建筑物权益：一切与房地产有关的权利和利益的总和，它是无形的。定义：土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益，又称不动产。房地产的分类土地：1.按经济用途：工业用地、商业用地、住宅用地、交通用地、公用事业用地等。2.按经济地理位置：城市一级地、二级地等3.按土地所有权划分：国有、集体所有4.按土地开发程度：生地、毛地、熟地。房地产的分类建筑物：1.经济用途：工业建筑、商业建筑、民用建筑、公共设施、公共筑等。2.按结构件材质:钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他房地产的特性位置固定性长期使用性价值昂贵性易受政策限制性房地产价格形成基础：房地产的有用性、房地产的相对稀缺性、房地产的有效需求。特征：价格实体构成双重性：土地使用权的价值与房屋建筑物的价值的总和。既可表现为交换价格也可表现为租金房地产价格形成的不充分性房地产价格的分布具有明显区域性影响地价的主要因素一般因素：行政、经济、社会、人口、心理、国际因素等区域因素：交通，环境，位置，基础设施保证度，公共设施完备度等。个别因素：面积，地形地质，其他。影响建筑物价值主要因素坐落位置面积用途建筑结构建筑高度附属设施装饰质量和水平建成时间外观平面格局产权其他房地产评估的方法房地产评估的收益现值法房地产评估的现行市价法房地产评估的重置成本法一房地产产评估的收收益现值法法（一）收益益现值法的的定义和适适用范围收益现值法法又称收益益本金化法法、收益还还原法，在在土地经济济理论中时时常称作地地租资本化化法。这种种方法是运运用适当的的本金化化率，将房房地产未来来各期的正正常收益折折算为现值值并求和，，从而得到到房地产评评估值。注：收益现现值法适用用于有收益益或有潜在在收益的房房地产的评评估。（二）收收益现值法法的应用公公式1.一般情情形V=R1/（1+i1）+R2/（1+i1））（1+i2）+……+Rn/（1+i1）（1+i2））…（1+in）注（1）V表表示房地产产价值，R1、R2…Rn分分别表示房房地产未来来各年的纯纯收益,i1、i2…in分分别表示房房地产未来来各年的本本金化率。。（2）此公公式是收益益法基本原原理的公式式化，在评评估实务中中无法操作作，当公式式中的R、、I、n发发生变化时时可以导出出下述各种种公式。2.最简单单的情形V=A/I注（1）该公公式的假设设前提是：：R每年不不变，固定定为年金A；i每年年不变且大大于零；年年期无限。。（2）该公公式的原理理是V=A/（1+i）+A/（1+i）2+…+A/（1+i）n+……,其中n→∞3.年期有有限各年收收益不变且且本金化率率大于零的的情形V=A/i*[1-1/(1+i)n]注(1)V表示房地地产价值,A表示房房地产纯收收益,i表表示房地产产本金化率率,n表示示房地产剩剩余使用年年限或仅有有收益的年年限，一般般是以土地地的出让年年限减去已已使用年限限求和。(2)以下下各式中各各变量的含含义于此相相同。4.纯收益益在前若干干年内有变变化的情形形（1）无限限年期V=∑Rt/（1+i）t+A/[i（1+i）n]这一公式的的前提是：：a）.前前n年每年年的纯收益益有变化为为Rt，n年以后每每年的纯收收益无变化化为A；b）.i每每年不变且且大于零；；3）.年年期无限。。（2）有有限年期期V=∑Rt/（（1+i）t+A/i（1+i）n[1-1/（（1+i）m-n]这一公式式的假设设前提是是年期有有限且为为m，其其他参数数含义及及假定同同无限年年期的情情况。5.纯收收益按一一定比率率递增或或递减的的情形（1）.有限年年期V=A/（i－－s）××[1－－（1+s）n/（1+i））n]注：s表表示纯收收益逐年年递增或或递减的的比率，，如果纯纯收益第第一年为为A，则则第二年年为A××（1±±s），，第三年年为A××（1±±s）2，…，，第n年年为A××（1±±s）n-1，，该公式式为递增增时的公公式，递递减时公公式中s前面的的符号与与此相反反。切递递增时i≠s，，递减时时（i+s）≠≠0（2）.无限年年期纯收益逐逐年递增增时:V=A/(i－－s)(i＞s)纯收益逐逐年递减减时:V=A/(i＋＋s)(i＋＋s)＞＞0（三）几几个重要要变量的的确定1.纯收收益纯收益是是由总收收益扣除除取得该该收益所所必需的的总费用用而求得得的，一一般以年年为计算算单位。。2.本金金化率（1）.安全利利率加风风险调整整法本金化率率=安全全利率+风险调调整值（2）.市场提提取法通过收集集市场上上相同或或相似房房地产的的纯收益益、价格格等资料料，然后后利用收收益公式式反求出出本金化化率。二房地产产评估的的现行市市价法（一）现现行市价价法的基基本思路路现行市价价法又称称市场比比较法、、交易实实例比较较法，简简称市场场法或比比较法，，是将被被评估对对象房地地产与近近期进行行交易的的类似房房地产交交易案例例相比较较对照，，通过调调整已交交易的房房地产价价格来确确定被评评估对象象的合理理价值的的一种评评估方法法。（二）现现行市价价法的评评估步骤骤1.广泛泛的收集集交易案案例2.选择择可比性性较好的的参照案案例3.交易易情况修修正4.交易易时间修修正5.区域域因素修修正6.个别别因素修修正7.确定定待估房房地产价价值（三）基基准地价价系数修修正法1.定义义：利用用当地政政府制定定的基准准地价作作为参照照物，对对其市场场转让因因素和个个别因素素等进行行系数修修正，从从而求取取待评估估地块公公平市场场价值的的一种方方法。2.计算算公式P=A××a1××a2其中P为为宗地土土地使用用权转让让价格；；A为基基准地价价；a1为一级级市场和和二级市市场地价价差异修修正率；；a2为为个别因因素和区区域因素素修正率率。3.评估估步骤（1）调调查索取取当地基基准地价价及土地地等级划划分图表表等基准准地价资资料（2）确确定待估估对象所所在区域域的土地地等级及及其基准准地价（3）选选择影响响因素，，建立指指标修正正体系，，进行因因素修正正（4）计计算并确确定宗地地地价4.特点点及应用用条件（1）基基准地价价系数修修正法，，只适用用于制定定了基准准地价的的城镇，，并且评评估人员员能够掌掌握基准准地价的的相关资资料。（2）进进行评估估时必须须搞清基基准地价价的含义义，基准准地价表表示的是是熟地价价格还是是生地价价格。（3）采采用该方方法评估估宗地土土地使用用权价值值时主要要适用于于为政府府管理土土地市场场服务的的标定地地价的评评估。（4）一一级市场场地价与与二级市市场地价价之间的的关系取取决于评评估时点点二级市市场的活活跃程度度。三房地产产评估的的重置成成本法（一）重重置成本本法基本本思路和和应用公公式1.基本本思路重置成本本法又称称成本法法、成本本逼近法法或积算算法，是是以开发发或建造造被评估估对象房房地产或或类似房房地产所所需的各各项必需需费用为为基础，，再加上上正常的的利润和和应纳税税金并扣扣除各种种贬值来来确定房房地产价价值的一一种评估估方法。。2.应用用公式(1)新新建房地地产在新建房房地的情情况下:新建房地地产价值值=(购购置土地地费用+建造建建筑物费费用)××(1+管理理费率)×(1+成成本利润润率)+投资贷贷款利息息+税金金在新建建建筑物的的情况下下:新建建筑筑物价值值=建造造建筑物物费用××(1+管理理费率)×(1+成成本利润润率)+投资贷贷款利息息+税金金－(2)新新开开发发土土地地新开开发发土土地地价价值值=取取得得待待开开发发土土地地费费用用+开开发发土土地地所所需需费费用用+正正常常利利税税(3)旧旧有有房房地地产产旧有有房房地地产产价价值值=土土地地的的重重置置成成本本+建建筑筑物物的的重重置置成成本本－－各各种种贬贬值值旧有有建建筑筑物物价价值值=建建筑筑物物的的重重置置成成本本－－各各种种贬贬值值非新新开开发发土土地地的的价价值值=土土地地的的重重置置成成本本－－各各种种贬贬值值(二二)新新建建房房地地产产价价值值的的一一般般构构成成1土土地地取取得得费费用用2前前期期工工程程费费3基基础础设设施施建建设设费费4建建筑筑安安装装工工程程费费5公公共共配配套套设设施施建建设设费费6管管理理费费7销销售售费费用用8利利息息9税税费费10利利润润(三三)成成本本法法中中重重置置成成本本的的评评估估1直直接接法法所谓谓直直接接法法就就是是调调查查旧旧有有建建筑筑物物的的用用料料种种类类、、品品级级、、数数量量及及所所需需劳劳务务的的种种别别、、时时间间等等，，并并以以旧旧有有建建筑筑物物所所在在地地区区估估价价期期日日时时的的各各种种单单价价为为基基础础，，计计算算直直接接工工程程费费，，加加上上间间接接工工程程费费及及适适当当的的承承包包人人利利润润利利润润和和税税金金，，求求取取标标准准建建筑筑费费，，进进一一步步加加上上通通常常应应直直接接负负担担的的附附带带费费用用，，以以求求取取建建筑筑物物的的复复原原重重置置成成本本。。2间接法法：以临近近地区或同同一供求范范围内的类类似地区为为依据。（四）建筑筑物各种贬贬值的测算算建筑物有形形损耗率及及成新率的的测算建筑物功能能性贬值的的测算建筑物经济济性贬值的的测算（五）地产产经济性贬贬值的测算算案例天津房地产产特点一政治地地产天津房地产产发展是靠靠市政建设设拉动的，，天津近几几年将要投投入大量资资金全部用用于市政建建设，其中中包括道路路、桥梁、、能源系统统、通讯系系统等方面面的全面改改造，略加加揣摩，有有以下几个个特点：1土地2政政策3规规划4市场场二民俗地地产天津是个老老城市，在在天津卖房房子，不能能忽视这里里长久沉淀淀的个性。。1天津是是北京的后后院，却不不似北京追追崇地产概概念，而更更多南方的的务实。2天津经经济不够发发达，百姓姓却很重视视面子。3天津民民风朴实。。三模式创创新天津地产操操作模式的的大胆创新新。例如以下几几个房产集集团：1松江置置业2顺驰3泰泰达达4郭郭均均5万万达达拍卖卖提高高贷贷款款利利率率仅仅仅仅是是手手段段之之一一，，更更主主要要的的还还是是要要加加快快资资本本市市场场的的发发展展，，一一方方面面拓拓宽宽开开发发商商的的融融资资渠渠道道，，另另一一方方面面拓拓展展老老百百姓姓的的投投资资在在房房地地产产信信贷贷政政策策紧紧缩缩的的压压力力之之下下，，地地产产信信托托作作为为一一种种创创新新的的融融资资方方式式天津津市市有有关关部部门门出出台台了了规规范范房房地地产产交交易易行行为为的的政政策策，，被被称称作作““八八条条军军规规””，，在在业业界界引引起起了了热热烈烈的的反反响响。。通过过中中介介机机构构实盘盘在在先先外外汇汇买买卖卖(柜柜台台交交易易,电电话话交交易易,网网络络交交易易,自自助助交交易易等等方方式式).四房房地地产产价价格格倍倍率率尚尚未未形形成成如果果市市中中心心的的房房价价过过低低，，会会造造成成整整个个城城市市的的消消费费集集中中在在市市中中心心，，这这样样会会造造成成市市中中心心的的交交通通、、水水、、电电、、煤煤等等运运行行成成本本的的增增加加。。1上海出现现“5，3，，1”的局面面2天津房价价差异没有全全面拉开五无与伦伦比的工业基基础国内罕见见1天津无与与伦比的工业业基础令他们们惊讶和震撼撼。2天津的市市政建设力度度之大，经济济发展之神速速，工业基础础之完好近期房地产新新政策2005年3月17日，，央行突然宣宣布调整个人人住房贷款政政策：将现行的住房房贷款优惠利利率回归到同同期贷款利率率水平同时对房地产产价格上涨过过快城市或地地区，个人住住房贷款最低低首付款比例例可由现行的的20%提高高到30%以一栋100万元的房子子为例：按照新规定首首付3成计算算，70万元元的住房商业业性贷款，贷贷款期限20年，如果按按现在5.51%的利率率计算，每月月多偿还贷款款79元，20年总共多多出了18902元。此项新政策的的出台立即在在市场上引起起了连锁反应应。3月26日出出台《切实稳稳定住房价格格的通知》4月27日出出台《进一步步加强房地产产市场宏观调调控八项措施施》5月11日转转发建设部、、发改委、财财政部、国土土资源部、人人民银行、税税务总局、银银监会等国家家七个部委联联合出台一项项更为猛烈的的房产新政策策的通知。无疑，这些新新政策的出台台立即在社会会上出现了一一系列的连锁锁反应。那么么这些新政策策对天津市又又有哪些影响响呢？1.对各大银银行贷款利率率的影响a.根据央行行文件的规定定，银行可执执行5.51%或者上浮浮到6.12%。天津市市工行、农行行、中行、建建行都表示执执行的是央行行规定的基准准利率、即6.12%。。只有交行和和商业银行表表示，对于优优质客户以及及风险较小的的贷款项目将将执行优惠利利率，最低达达到贷款利率率5.51%。中德住房房储蓄银行仍仍执行以往的的贷款年利率率，最低为3.3%。占据本市住房房贷款业务主主导地位的建建行表示该行行在继续执行行央行规定的的同期同档次次利率水平的的基础上，各各支行可以针针对不同信用用的贷款人、、不同开发商商项目采取上下下浮动政策，，利率下浮幅幅度为10%。以5年以以上贷款为例例，建行的利利率下限达到到了5.51%。工行、、中行与农行行也表示采取取同样比较灵灵活的贷款政政策。b.天津市住房公公积金管理中中心也正式对对外宣布，根根据央行调整整商业银行住住房信贷有关关政策的通知知，本市个人人住房公积金金贷款利率各各档次均上调调0.18个个百分点。。2.开发商方方面的反应天津乐康置业业的陈起总经经理表示，对对于提高住房房贷款利率，，开发商已经经有了一定的的心理准备。。他们目前最最关心的是结结合天津市场场的土地政策策、拆迁进度度等具体情况况，这比央行行利率水平更更能影响楼盘盘的开发销售售进度。对于此次央行行政策能否有有效地遏制炒炒房行为，许许多开发商认认为：相比之之下，那些投投资者更关心心银行如何界界定“第二套套住房”来限限制贷款发放放，以及遗产产税、物业税税的开征。毕毕竟对于大资资金的炒房者者来说，那些些政策的施行行比每月还款款多支出百十十元，以及提提高一成首付付款所带来的的压力大得多多。3.七部委《意见见》对天津市商品房房市场的销售售进度没有明明显影响。。近期天津市有有多个新楼盘盘进行产品展展示。买主表表示：买房不不是为了短线线炒作，主要要是作为自用用或长线出租租。销售人员员说，不仅已已销售的产品品没有“撤单单”现象，还还有许多购买买一期产品的的老顾客表达达了购买二期期产品的意向向，销售进度度非常理想。。许多开发商商则表示，此此次七部委意意见如同上次次房地产信贷贷政策调整