房地产合作开发种合作建房形式涉税疑难

12种合作建房形式

涉税疑难分析主讲：张辉sw029@263.net

合作开发司法基础《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）

第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。12种合作建房形式涉税疑难分析税法直通车2合作开发司法基础（续）第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同第二十六条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。第二十七条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。12种合作建房形式涉税疑难分析税法直通车3转让在建工程取得固定货币法释（2005）5号第二十四条

合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同开发商将在建工程转让给投资商，取得固定货币，并允许投资商以开发商的名义对外建设和销售，贯彻实质重于形式原则，应推定为买卖在建工程12种合作建房形式涉税疑难分析税法直通车4转让在建工程取得固定货币2007城市房地产管理法第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上12种合作建房形式涉税疑难分析税法直通车5转让在建工程取得固定货币（续1）房地产项目转让合同注意事项1、转让方和受让方都必须是具备开发经营资质的主体，但如果受让方受让项目后自用的除外2、转让方已经取得建设工程规划许可证和施工许可证3、转让方已经完成一定的投资（25%）4、办理土地使用权转让批准、登记手续5、办理规划报建和施工许可的更名手续12种合作建房形式涉税疑难分析税法直通车6转让在建工程取得固定货币（续2）缺点：一般情况下，以转让方式取得的土地使用权的使用年限，应当是土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用的年限后的剩余年限1994财农税2号关于对未建成房屋产权转让征收契税问题的复函2008国税函662号关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复12种合作建房形式涉税疑难分析税法直通车7转让在建工程取得固定货币（续3）2003财税16号关于营业税若干政策问题的通知（七）单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：

2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税12种合作建房形式涉税疑难分析税法直通车8转让在建工程取得固定货币（续4）2007国税函645号关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复占有、使用、收益、处分注：实务中一般匿名操作，回避了纳税义务，但开发商的法律风险较大，投资商的法律行为产生的法律后果应当由开发商承担，尽管可以要求事后的赔偿12种合作建房形式涉税疑难分析税法直通车9转让项目公司股权项目公司的实质经营对象仅限于特定项目，开发经营完毕后，及时向工商部门办理注销登记手续缺点：难以取得较高的资质对于出让方来说，只需要完成建设项目的基础工作，其投资少、经营周期短、利润大，还可以分散经营风险对于受让方来说，可以简化手续，避免前期征地、规划报建等大量繁琐事务12种合作建房形式涉税疑难分析税法直通车10转让项项目公公司股股权（（续））2002财税191号关于于股权权转让让有关关营业业税问问题的的通知知2000国税函函687号关于于以转转让股股权名名义转转让房房地产产行为为征收收土地地增值值税问问题的的批复复注：一一般按按照不不动产产占总总资产产的比比例判判断，，按照照会计计报表表口径径计算算协定：：在股股份持持有人人转让让中国国公司司股份份之前前三年年内，，中国国公司司财产产至少少百分分之五五十曾曾经为为不动动产，，转让让股权权应当当视为为转让让不动动产12种合作作建房房形式式涉税税疑难难分析析税法直直通车车11投入货货币返返还开开发产产品法释（（2005）5号第第二十十五条条合作开开发房房地产产合同同约定定提供供资金金的当当事人人不承承担经经营风风险，，只分分配固固定数数量房房屋的的，应应当认认定为为房屋屋买卖卖合同同。开发商商引入入投资资商，，约定定未来来分配配开发发商品品并办办理产产权过过户，，按照照预售售房产产处理理房产由由开发发商过过户给给投资资方，，投资资方的的房产产的入入账价价值和和计税税价值值以投投资款款为基基础确确定，，与过过户时时的公公允价价值无无关，，但一一般不不得低低于开开发成成本12种合作建房形形式涉税疑难难分析税法直通车1212种合作建房形形式涉税疑难难分析投入货币返还还开发产品（（续1）2009房地产开发经经营业务企业业所得税处理理办法第三十六条企企业以本本企业为主体体联合其他企企业、单位、、个人合作或或合资开发房房地产项目，，且该项目未未成立独立法法人公司的，，按下列规定定进行处理：：(一)凡开发合同或或协议中约定定向投资各方方分配开发产产品的，企业业在首次分配配开发产品时时，如未结算计税税成本，则将将投资方的投投资额视同销销售收入进行行相关的税务务处理。税法直通车13投入货币返还还开发产品（（续2）站在金融监管管的角度，其其实质是从非非金融机构的的间接融资，，由于不具有有公开性，并并且仅用于自自身生产经营营，因此不属属于非法集资资目的站在房地产管管理的角度，，其实质是不不符合条件的的提前预售，，签订的合同同在取得预售售许可证之前前属于可解除除的合同12种合作建房形形式涉税疑难难分析税法直通车14团购整体楼盘盘开发商拥有土土地，按照购购买方的要求求设计或施工工，购买方负负责建筑安装装等主要支出出，购买价格格按照成本加加合理利润的的方式定价，，与市场销售售价格没有直直接联系1998国税函554号关于代建房房屋行为应如如何征收营业业税问题的批批复注：存在合理理理由，销售售价格与公允允价格无关，，但利润率一般不不得低于15%12种合作建房形形式涉税疑难难分析税法直通车1512种合作建房形形式涉税疑难难分析投入货币返还还开发产品变变现收入法释（2005）5号第二十十六条合作开发房地地产合同约定定提供资金的的当事人不承承担经营风险险，只收取固固定数额货币币的，应当认认定为借款合合同。开发商引入投投资商，约定定未来分配开开发商品对应应的税后变现现收入，按照照资金拆借处处理2005国税函1003号关于合作建建房营业税问问题的批复2002黑龙江关于销销售不动产有有关营业税问问题的通知3税法直通车16投入货币返还还开发产品变变现收入（续续1）1995国税税函函156号营营业业税税问问题题解解答答（（之之一一））10开发发商商支支付付的的利利息息对对应应的的利利率率一一般般高高于于税税法法的的限限定定利利率率，，不不允允许许全全部部扣扣除除。。中华华人人民民共共和和国国企企业业所所得得税税法法实实施施条条例例第三三十十八八条条企企业业在在生生产产经经营营活活动动中中发发生生的的下下列列利利息息支支出出，，准准予予扣扣除除：：（二二））非非金金融融企企业业向向非非金金融融企企业业借借款款的的利利息息支支出出，，不不超超过过按按照照金金融融企企业业同期期同同类类贷贷款款利利率率计算算的的数数额额的的部部分分。。12种合合作作建建房房形形式式涉涉税税疑疑难难分分析析税法法直直通通车车17投入入货货币币返返还还开开发发产产品品变变现现收收入入（（续续2）中华华人人民民共共和和国国企企业业所所得得税税法法实实施施条条例例第十八条利利息收入入，是指企企业将资金金提供他人人使用但不不构成权益益性投资，，或者因他他人占用本本企业资金金取得的收收入，包括括存款利息息、贷款利利息、债券券利息、欠欠款利息等等收入。利息收入，，按照合同同约定的债债务人应付付利息的日日期确认收收入的实现现。注：投资商收收到的返还款款扣除本金后后全部全部视视为利息收入入处理12种合作建房形形式涉税疑难难分析税法直通车18投入货币返还还开发产品变变现收入（续续3）京地税营[1995]319号北京转发国家家税务总局关关于印发营业业税问题解答答（之一）的的通知五、双方分别别以提供土地地使用权和提提供货币资金金方式，合股股成立合营企企业后合作建建房。凡提供货币资资金的一方采采取按合股成成立的合营企企业销售收入入的一定比例例提成的方式式参与分配或或提取固定利利润的，对其其取得的固定定利润或从销销售收入中按按比例提取的的收入，应按按照金融保险险业税目依5%的税率征收营营业税。12种合作建房形形式涉税疑难难分析税法直通车19投入货币返还还开发产品变变现收入（续续4）2004关于审理建设设工程施工合合同纠纷案件件适用法律问问题的解释第六条当事人人对垫资和垫垫资利息有约约定，承包人人请求按照约约定返还垫资资及其利息的的，应予支持持，但是约定定的利息计算算标准高于中中国人民银行行发布的同期期同类贷款利利率的部分除除外。当事人对垫资资没有约定的的，按照工程程欠款处理。。当事人对垫资资利息没有约约定，承包人人请求支付利利息的，不予予支持。注：施工方垫垫资的，合理理的利息作为为开发成本12种合作建房形形式涉税疑难难分析税法直通车20投入货币返还还项目利润2009房地产开发经经营业务企业业所得税处理理办法第三十六条企业以本企业业为主体联合合其他企业、、单位、个人人合作或合资资开发房地产产项目，且该该项目未成立独立法法人公司的，按下列规规定进行处理理：(二)凡开发合同或或协议中约定分配项目目利润的，应按以下下规定进行处处理：12种合作建房形形式涉税疑难难分析税法直通车21投入货币返还还项目利润（（续1）1.企业业应应将将该该项项目目形形成成的的营营业业利利润润额额并并入入当当期期应应纳纳税税所所得得额额统统一一申申报报缴缴纳纳企企业业所所得得税税，，不不得得在在税税前前分分配配该该项项目目的的利利润润。。同同时时不不能能因因接接受受投投资资方方投投资资额额而而在在成成本本中中摊摊销销或或在在税税前前扣扣除除相相关关的的利利息息支支出出。。2.投资资方方取取得得该该项项目目的的营营业业利利润润应应视视同同股息息红红利利进行行相相关关的的税税务务处处理理1997国税税函函387号关关于于以以不不动动产产作作为为股股利利进进行行分分配配征征收收营营业业税税问问题题的的批批复复12种合合作作建建房房形形式式涉涉税税疑疑难难分分析析税法法直直通通车车22投入入货货币币返返还还项项目目利利润润（（续续2）企业业所所得得税税法法第二二十十六六条条企企业业的的下下列列收收入入为为免免税税收收入入（（二二））符符合合条条件件的的居居民民企企业业之之间间的的股股息息、、红红利利等等权权益益性性投投资资收收益益；；企业所得税税法实施条条例第八十三条条符合条条件的居民民企业之间间的股息、、红利等权权益性投资资收益，是是指居民企企业直接投投资于其他他居民企业业取得的投投资收益12种合作建房房形式涉税税疑难分析析税法直通车车23以土地换取取开发产品品1990国务院城镇镇国有土地地使用权出出让和转让让暂行条例例第19条土地使用权权转让是指指土地使用用者将土地地使用权再再转让的行行为，包括括出售、交交换和赠与与。未按土地使使用权出让让合同规定定的期限和和条件投资资开发、利利用土地的的，土地使使用权不得得转让。12种合作建房房形式涉税税疑难分析析税法直通车车24以土地换取取开发产品品（续1）由于需要将将工业用地地改变为居居住用地，，改变了原原先的土地地使用权出出让合同约约定的使用用条件，因因此工业企企业不得直直接向开发发商转让土土地，一般般采取协议议出让的方方式实现土土地使用权权的转移1、工业企业业向土地部部门提出申申请2、土地部门门和开发商商互相协商商3、土地部门门和工业企企业终止土土地出让合合同4、土地部门门和开发商商签订土地地出让合同同12种合作建房房形式涉税税疑难分析析税法直通车车25以土地换取取开发产品品（续2）分析：工业业企业从土土地部门取取得搬迁补补助收入（（货币），，确认为当当期的营业业外收入，，计算企业业所得税，，符合一定定条件可以以免征营业业税从开发商取取得的搬迁迁补助收入入（实物）），应当计计算缴纳营营业税、土土地增值税税和企业所所得税。但但由于相关关的金额无无法可靠核核算，原则则上可以递递延到实际际取得开发发商品时再再予以确认认，但各地地普遍遍要求求预征征，之之后多多退少少补12种合作作建房房形式式涉税税疑难难分析析税法直直通车车26以土地地换取取开发发产品品（续续3）在这个个业务务中，，开发发商需需要向向土地地部门门支付付土地地出让让金，，同时时向工工业企企业补补偿搬搬迁或或拆迁迁费用用，共共同形形成土土地成成本工业企企业从从形式式是将将土地地归还还给土土地部部门，，同时时从开开发商商取得得搬迁迁收入入。由由于不不属于于政策策性搬搬迁，，必须须计算算缴纳纳营业业税、、土地地增值值税和和企业业所得得税12种合作作建房房形式式涉税税疑难难分析析税法直直通车车27以土地地换取取开发发产品品（续续4）2008国税函函277号关于于土地地使用用者将将土地地使用用权归归还给给土地地所有有者行行为营营业税税问题题的通通知2009国税函函520号关于于政府府收回回土地地使用用权及及纳税税人代代垫拆拆迁补补偿费费有关关营业业税问问题的的通知知土地增增值税税暂行行条例例第八条条第二二项“因国国家建建设需需要依依法征征用、、收回回的房房地产产”，，“免免征土土地增增值税税”税法直直通车车12种合作作建房房形式式涉税税疑难难分析析28以土地换换取开发发产品（（续5）中华人民民共和国国土地增增值税暂暂行条例例实施细细则第十一条条第二款款因因国家建建设需要要依法征征用、收收回的房房地产，，是指因因城市实实施规划划、国家家建设的的需要而而被政府府批准征征用的房房产或收收回的土土地使用用权。因城市实实施规划划、国家家建设的的需要而而搬迁，，由纳税税人自行行转让原原房地产产的，比比照本规规定免征征土地增增值税。。2006财税21号关于土土地增值值税若干干问题的的通知412种合作建建房形式式涉税疑疑难分析析税法直通通车29以土地换换取开发发产品（（续6）1995国税函156号营业税税问题解解答（之之一）17(一)土地使用用权和房房屋所有有权相互互交换，，双方都都取得了了拥有部部分房屋屋的所有有权。在在这一合合作过程程中，甲甲方以转转让部分分土地使使用权为为代价，，换取部部分房屋屋的所有有权，发发生了转转让土地地使用权权的行为为；乙方方则以转转让部分分房屋的的所有权权为代价价，换取取部分土土地的使使用权，，发生了了销售不不动产的的行为。。因而合合作建房房的双方方都发生生了营业业税的应应税行为为。对甲甲方应按按“转让让无形资资产”税税目中的的“转让让土地使使用权””子目征征税；对对乙方应应按“销销售不动动产”税税目征税税。12种合作建建房形式式涉税疑疑难分析析税法直通通车30以土地换换取开发发产品（（续7）由于双方方没有进进行货币币结算，，因此应应当按照照《中华人民民共和国国营业税税暂行条条例实施施细则》第十五条条的规定定分别核核定双方方各自的的营业额额。注：：强强调调公公允允价价值值或或同同期期售售价价1999国税税函函737号关关于于以以补补偿偿征征地地款款方方式式取取得得的的房房产产征征收收契契税税的的批批复复12种合合作作建建房房形形式式涉涉税税疑疑难难分分析析税法法直直通通车车31以土土地地换换取取开开发发产产品品（（续续8）2009房地地产产开开发发经经营营业业务务企企业业所所得得税税处处理理办办法法第三三十十七七条条企企业业以以换换取取开开发发产产品品为为目目的的，，将将土土地地使使用用权权投投资资其其他他企企业业房房地地产产开开发发项项目目的的，，企企业业应应在在首首次次取取得得开开发发产产品品时时，，将将其其分分解解为为转转让让土土地地使使用用权权和和购购入入开开发发产产品品两两项项经经济济业业务务进进行行所所得得税税处处理理，，并并按按应应从从该该项项目目取取得得的的开开发发产产品品(包括首次取取得的和以以后应取得得的)的市场公允允价值计算算确认土地地使用权转转让所得或或损失。12种合作建房房形式涉税税疑难分析析税法直通车车32以土地换取取开发产品品（续9）分析：房地地产企业接接受土地时时暂不确认认其成本，，待实际分分出开发产产品时，再再按照其公公允价格和和补价以及及应支付的的相关税费费确认土地地成本，同同时计算缴缴纳契税2004财税134号关于国有有土地使用用权出让等等有关契税税问题的通通知2009国税函603号关于明确确国有土地地使用权出出让契税计计税依据的的批复12种合作建房房形式涉税税疑难分析析税法直通车车33联合建设承承担特定项项目工业企业将将拥有的土土地通过土土地部门协协议转让给给开发商，，约定完成成另一宗土土地的特定定项目建设设。注：特定项项目不涉及及土地使用用权的转移移，单独办办理报建手手续，属于于开发商的的代建项目目，不涉及及转让不动动产的营业业税1995云南关于营营业税若干干征税问题题的通知72004浙江关于营营业税若干干政策业务务问题的通通知12种合作建房房形式涉税税疑难分析析税法直通车车34联合建设承承担特定项项目（续））1998国税函554号关于代建建房屋行为为应如何征征收营业税税问题的批批复开发商应将将特定项目目对应的建建设成本作作为土地成成本的组成成部分，付款人为开开发商，但但发票抬头头应当填写写工业企业业2002国税函1094号关于以项项目换土地地等方式承承受土地使使用权有关关契税问题题的批复12种合作建房房形式涉税税疑难分析析税法直通车车35以土地换取取开发企业业股权2007中华人民共共和国城市市房地产管管理法第二十八条条依依法取得的的土地使用用权，可以以依照本法法和有关法法律、行政政法规的规规定，作价价入股，合合资、合作作开发经营营房地产。。1995财税48号关于于土地地增值值税—些具体体问题题规定定的通通知2006财税21号关于于土地地增值值税若若干问问题的的通知知2002财税191号关于于股权权转让让有关关营业业税问问题的的通知知12种合作作建房房形式式涉税税疑难难分析析税法直直通车车36以土地地换取取开发发企业业股权权（续续1）2009房地产产开发发经营营业务务企业业所得得税处处理办办法第三十十一条条第二二款企企业、、单位位以股股权的的形式式，将将土地地使用用权投投资企企业的的，接接受投投资的的企业业应在在投资资交易易发生生时，，按该该项土土地使使用权权的市市场公公允价价值和和土地地使用用权转转移过过程中中应支支付的的相关关税费费计算算确认认该项项土地地使用用权的的取得得成本本。1991财农税税38号关于于以房房产作作投资资作股股转让让契税税问题题的复复函2008国税函函662号关于于改变变国有有土地地使用用权出出让方方式征征收契契税的的批复复12种合作作建房房形式式涉税税疑难难分析析税法直直通车车37以土地地换取取开发发企业业股权权（续续2）1995国税函函156号营业业税问问题解解答（（之一一）（一））房屋屋建成成后如如果双双方采采取风风险共共担、、利润润共享享的分分配方方式，，按照照营业业税““以无无形资资产投投资入入股，，参与与接受受投资资方的的利润润分配配、共共同承承担投投资风风险的的行为为，不不征营营业税税”的的规定定，对对甲方方向合合营企企业提提供的的土地地使用用权，，视为为投资资入股股，对对其不不征营营业税税；只只对合合营企企业销销售房房屋取取得的的收入入按销销售不不动产产征税税；对对双方方分得得的利利润不不征营营业税税。12种合作建建房形式式涉税疑疑难分析析税法直通通车38以土地换换取开发发企业股股权（续续3）(二)房屋建成成后甲方方如果采采取按销销售收入入的一定定比例提提成的方方式参与与分配，，或提取取固定利利润，则则不属营营业税所所称的投投资入股股不征营营业税的的行为，，而属于于甲方将将土地使使用权转转让给合合营企业业的行为为，那么么，对甲方取取得的固固定利润润或从销销售收入入按比例例提取的的收入按按“转让让无形资资产”征征税；对合营营企业则则按全部部房屋的的销售收收入依““销售不不动产””税目征征收营业业税。1994国税函644号关于中中外合作作开发房房地产征征收营业业税问题题的批复复12种合作建建房形式式涉税疑疑难分析析税法直通通车39以土地换换取开发发企业股股权（续续4）(三)如果房屋屋建成后后双方按按一定比比例分配配房屋，，则此种种经营行行为，也也未构成成营业税税所称的的以无形形资产投投资入股股，共同同承担风风险的不不征营业业税的行行为。因因此，首首先对甲甲方向合合营企业业转让的的土地，，按“转转让无形形资产””征税，，其营业业额按实实施细则则第十五五条的规规定核定定。因此此，对合合营企业业的房屋屋，在分分配给甲甲乙方后后，如果果各自销销售，则则再按““销售不不动产””征税。。1998国税税函函413号关关于于广广州州海海粤粤房房地地产产发发展展有有限限公公司司开开发发经经营营广广州州““东东山山广广场场””征征收收营营业业税税问问题题的的批批复复12种合合作作建建房房形形式式涉涉税税疑疑难难分分析析税法法直直通通车车40开发发项项目目封封闭闭运运作作工业业企企业业拥拥有有土土地地，，联联合合乙乙方方组组建建合合资资的房房地地产产公公司司，，双双方方按按照照约约定定的的比比例例出出资资和和分分配配房房产产（（不不对对外外销销售售）），，项项目目结结束束后后解解散散合合资资的的房房地地产产公公司司。。1、、工业业企企业业没没有有承承担担经经营营风风险险，，应应当当视视为为转转让让土土地地使使用用权权，，按按照照未未来来返返还还房房屋屋的的公公允允价价值值确确定定转转让让收收入入，，计计算算缴缴纳纳营营业业税税、、土土地地增增值值税税和和企企业业所所得得税税等等2、不动产以以合资公司司的名义对对内销售，，缴纳营业业税（转让让不动产））12种合作建房房形式涉税税疑难分析析税法直通车车41开发项目封封闭运作（（续1）2009特别纳税调调整实施办办法（试行行）第三十九条条按照关关联方订单单从事加工工制造，不不承担经营营决策、产产品研发、、销售等功功能的企业业，不应承承担由于决决策失误、、开工不足足、产品滞滞销等原因因带来的风风险和损失失，通常应应保持一定定的利润率率水平。对对出现亏损损的企业，，税务机关关应在经济济分析的基基础上，选选择适当的的可比价格格或可比企企业，确定定企业的利利润水平。。12种合作建房房形式涉税税疑难分析析税法直通车车42开发项目封封闭运作（（续2）销售收入=（实收资本本×基准利率＋＋期间费用用+开发成本））÷（1－5.5%）适用情形：：销售给关关联方的面面积超过总总销售面积积的80%及以上2001财政部关于于关联方之之间出售资资产等有关关会计处理理问题暂行行规定12种合作建房房形式涉税税疑难分析析税法直通车车43单位集资建建房2005国税函334号关于呼和和浩特市铁铁路局向职职工销售住住房征免营营业税问题题的批复纳税人自建建住房销售售给本单位位职工，属属于销售不不动产行为为，应照章章征收营业业税。2007关于单位低低价向职工工售房有关关个人所得得税问题的的通知2003辽宁关于集集资建房征征收营业税税有关问题题的通知2006河北关于营营业税若干干政策问题题的通知12007哈尔滨关于于对单位职职工集资建建房征免税税问题的通通知12种合作建房房形式涉税税疑难分析析税法直通车车44土地使用权权置换房屋屋所有权法释（2005）5号第二二十七条合作开发房房地产合同同约定提供供资金的当当事人不承承担经营风风险，只以以租赁或者者其他形式式使用房屋屋的，应当当认定为房房屋租赁合合同。事业单位将将土地使用用权出租给给开发商若若干年，开开发商投资资在该土地地上建造建建筑物并使使用，租赁赁期满后，，开发商将将土地使用用权连同所所建的建筑筑物归还事事业单位。。12种合作建房房形式涉税税疑难分析析税法直通车车45使用权置换换房屋所有有权（续1）1995国税函156号营业税问问题解答（（之一）(二)以出租土地地使用权为为代价换取取房屋所有有权。例如，甲方方将土地使使用权出租租给乙方若若干年，乙乙方投资在在该土地上上建造建筑筑物并使用用，租赁期期满后，乙乙方将土地地使用权连连同所建的的建筑物归归还甲方。。在这一经营营过程中，，乙方是以以建筑物为为代价换得得若干年的的土地使用用权，甲方方是以出租租土地使用用权为代价价换取建筑筑物。甲方方发生了出出租土地使使用权的行行为，对其其按“服务务业—租赁业”征征营业税；；12种合作建房房形式涉税税疑难分析析税法直通车车46使用权置换换房屋所有有权（续2）1999中华人民共共和国合同同法第二百一十十四条租租赁期限不不得超过二二十年。超超过二十年年的，超过过部分无效效。1990国务院城镇镇国有土地地使用权出出让和转让让暂行条例例第二十九条条土地使使用权出租租，出租人人与承租人人应当签订订租赁合同同。租赁合合同不得违违背国家法法律、法规规和土地使使用权出让让合同的规规定。2008国税函662号关于改变变国有土地地使用权出出让方式征征收契税的的批复12种合作建房房形式涉税税疑难分析析税法直通车车47使用权置换换房屋所有有权（续3）乙方方发发生生了了销销售售不不动动产产的的行行为为，，对对其其按按