房地产项目投资决策与评估概述

房地产项目投资决策与评估1.发展商在不同发展时期的项目选择2.项目投资决策考虑的主要因素3.项目评判的主要指标4.项目决策中的成本控制第一部分发展商在不同发展时期的项目选择1.发展商在不同发展时期的项目选择1、发展商不同发展时期的目标追求2、万科不同发展阶段的项目排布3、关于公司的核心竞争力4、土地储备关系的市场要求发展商经历的几个发展阶段原始积累阶段，求生存，追求利润最大化资本突围阶段，求资金，追求项目最优化品牌塑造阶段，求发展，追求产品创新度规模扩张阶段，求规模，追求客户满意度跨地域经营阶段，求规范，追求体制与人才最优五个发展阶段下的目标追求你经营或者所在的公司处于哪个阶段？有没有告诉你的员工？或者老板有没有和你探讨过类似的话题？万科的发展历程——原始积累阶段天景、威登、荔景周期短利润厚万科的发展历程——资本突围阶段万景、福景、桂苑市中心，售价高，回收快万科的发展历程——品牌塑造阶段万科城市花园能实现理念的项目万科的发展历程——规模扩张阶段万科四季花城城郊结合部成规模，被大众认同万科的发展历历程——跨地地域经营阶段段（13个城城市）第一轮扩张，拿着“城市市花园、花园园新城”品牌牌进入北京、上海、、天津、沈阳阳、大连、成成都等城市第二轮扩张，拿着“四季季花城”的品品牌进入武汉、南京、、南昌、长春春、佛山等城城市第三轮扩张，拿着“XXX”品品牌进入广州、东莞、、苏州、杭州州等城市发展商的土地地储备思路：：与城市的整体体规划和发展展速度紧密相相关发展商发展的的关键要素：：土地、人才、、资本、机制制发展商现有的的拿地方式协议出让、招招标、拍卖、、股权收购、、合作开发、挂挂牌交易有没有另外的的形式？资本并购？1、TCL收收购德国百年年老店施耐德德（资本市场场）2、艾默生收收购安圣电器器（核心竞争争力）关于公司核心心竞争力的问问题（不管公司处处于何种阶段段，都要善用自己己的核心竞争争力）住宅开发链中中的几个环节节可行性分析新新项目目储备市场细分、客客户定位销售设计施工建设客户管理控制（市场判断、、储备成本））控制（客户沟通管管理）控制（材料采购））控制（市场分析方方法及体系））市场调研物业管理核心竞争力土地储备产品定位成本控制客户管理市场指导材料采购、工工程技术信息处理中心心、数字化管理各环节中应该该注意的细节节——借助社会资源源市场调研设计销售施工专业人员的审审核、控制能力土地储备市场定位客户管理专业能力、管管理能力、决策能力发展商在住宅宅开发链中充充当的角色以以及能力要求求1、社会资源源的整合能力力（在最短的的时间内找到最最有效的社会会资源）2、专业人才才的储备能力力3、管理人才才的输出能量量(资源整合\专业储备\管理输出)发展商的发展展阶段决定其其对市场的态态度。市场？？？市场调研？？？土地储备—宏宏观市场（经济分析、、行业细分、、相关产业分分布、人口结结构、与个体体或者家庭相相关联的诸多多因素）市场调研贯穿穿了项目前期期决策的全部部环节宏观六要素经济增长居民购买行业分布及政政策主导产业人口分布市场需求宏观调查421563市场调研是通通过收集产品品的构成、特性、、卖点、成长长环境、消费群体、消消化周期等涉涉及产品相关的信息息，进而对产产品的市场份额、消化化能力、竞争争能力、生命力、威胁胁点进行分析析，最终为目标客客户群设计产产品的行为。。市场调研的概概念市场调研五步步骤确定问题及调调研目标制定调查计划划准备工具安排人员实施调查计划划调查数据的审核、补调、分析解释和汇报调调研结果不同阶段的发发展商有不同同的市场评判判标准可以打造片区区内特色产品品的项目市内好销价高高的项目能实施创新意意识的项目规模开发，可可以降低成本本并供大众消消费的项目商业项目、停停车场项目、、酒店项目第二部分项目投资决策策考虑的主要要因素1、买地是是房地产企业业最重要的投投资决策2、房地产产项目可行性性分析3、房地产产投资中的成成本控制2.投资决决策需要考虑虑的因素1.1买地地是房地产企企业最重要的的投资决策土地是不可复复制和再生的的稀缺资源1.1买地地是房地产企企业最重要的的投资决策土地的不可控控性1.1买地地是房地产企企业最重要的的投资决策项目一旦进展展受阻，发展展商可通过调调整价格、户户型、销售包包装等加以改改进，但土地地的位置、区区域形象、区区域功能、规规划控制不可可更改；在国内，由于于发展商的运运作水平差异异很大，还有有土地决策失失误，通过策策划成功的例例子；而香港港这样的成熟熟市场，发展展商的专业水水平趋于社会会平均化，基基本上土地决决策占项目成成功与否的70%，后期期调整效果很很微小。土地的不可更更改1.1买地地是房地产企企业最重要的的投资决策土地是房地产产开发的最重重要成本1.1买地地是房地产企企业最重要的的投资决策持续经营的需需要；占有资源，遏遏制竞争对手手的需要；战略扩张的需需要；未来增值的期期望；稳定的利润回回报。买地的动机不不是单一的可行性分析（（技术分析））项目决策背景景及摘要第九部分：补补充内容1.2房地地产项目可行行性分析项目决策背景景及摘要外部环境内部因素1.2房地地产项目可行行性分析要点：项目的基本本情况要详尽尽、真实、清清楚1.2房地地产项目可行行性分析－第一部分：：项目概况（土地的自然然质素和属性性）1.2房地地产项目可行行性分析--宗地位置置1.2房地地产项目可行行性分析－宗地现状1.2房地地产项目可行行性分析－宗地现状1.2房地地产项目可行行性分析－周边社区配配套1.2房地地产项目可行行性分析－周边环境1.2房地地产项目可行行性分析－大市政配套套。1.2房地地产项目可行行性分析－大市政配套套1.2房地地产项目可行行性分析－规划控制要要点土地价格土地价格计算算的方法，若若有代征地要要说明代征地地价格。根据据购买价格计计算总地价、、楼面地价。。土地升值潜力力初步评估从地理位置、、土地供应、、周边环境及及配套、市场场发展状况、、政府规划、、城市未来发发展战略等角角度对土地升升值潜力做出出初步评估。。近几年与本案案相临地块的的土地价格比比较分析。立即开发与作作为土地储备备优缺点分析析1.2房地地产项目可行行性分析－地价项目用地取得得土地使用权权的法律手续续现状描述1.项目立项项2.项目用地地现状3.项目用地地规划4.项目用地地取得土地使使用权程序评评估5.项目用地地土地性质变变更的评估6.政策性风风险评估1.2房地地产项目可行行性分析－第二部分：：法律及政策策性风险分析析1.2房地地产项目可行行性分析－第三部分：：市场分析回答三个问题题：1、卖什么2、卖给谁3、多少钱1.2房地地产项目可行行性分析－法律及政策策性风险分析析合同不是万能能的，不能规规避所有风险险合同只是最后后一道防线，，合同中的约约定必须在签签署前对其可可实现性逐步步落实和评估估规划设计的可可行性分析规划设计的初初步概念1.2房地地产项目可行行性分析－第四部分：：规划设计初初步分析确定的几大要要素概念设计：产产品形态及比比例（住宅类类型、商业面面积）小区内部配套套比例可经营（可售售、可租）部部分不可经营部分分（学校、会会所等）项目前期报批批报建计划、、取得建设用用地规划许可可证、建设工工程规划许可可证、开工许许可证、销售售许可证等的的时间。项项目设计计计划的时间安安排。1.2房地地产项目可行行性分析－第五部分：：工程、销售售计划成本预测——成本测算算表税务分析——营业税及及附加、所得得税、土地增增值税项目资金预测测——资金投入入计划，回款款计划，需求求计划，启动资金及启启动时占用资资金内容、资资金占用峰值值、实现现金金正流入时间间、资金占用用月平均额。财务测算表——收益分析析1.2房地地产项目可行行性分析－第六部分：：投资收益分分析项目投资收益益数据简表经济指标单位数值（元/m2）项目总金额（万元）销售收入

直接成本

总投资

毛利率

税前利润

税后利润

销售净利率

投回报率

1.2房地地产项目可行行性分析－投资收益分分析机构设置：是否需要成成立独立法人人公司（项目目公司）；主主要部门设置置。人力资源需求求：启动项目对对个专业（部部门）人员的的需求，具体体人数（重点点是专业经理理）。人力资源缺口口及解决：现有人员能能否满足需要要，缺口人员员的解决途径径（调动、招招聘、培训等等）。1.2房房地产产项目可可行性分分析－第七部部分：管管理资源源配置一、项目目优势二、项目目劣势三、项目目机会四、结论论和建议议从品牌、、设计、、启动速速度、产产品品质质和特性性、市场场竞争、、营销、、合作方方式、大大市政配配套、生生活配套套、是否否符合万万科一贯贯发展思思路等方方面论述述。1.2房房地产产项目可可行性分分析－第八部部分：综综合分析析及建议议（1）把把握核心心项目与与辅助项项目的关关系：优先发展展在规模模、利润润回报上上能支撑撑当地公公司的核核心项目目，保证证增长的的稳定和和持续的的回报。。辅助项项目支持持公司的的扩张和和占有率率的实现现（2））项目目布局局考虑虑：合理区区域分分布，，扩大大市场场覆盖盖面，，避免免自我我竞争争，保保证销销售速速度，，降低低市场场风险险（3））资源源配置置合理理：培养充充裕的的项目目经理理人才才，公公司资资金、、人力力资源源按照照项目目的重重要性性和资资源要要求合合理配配置（4））项目目互动动：围绕主主力产产品路路线，，共同同培育育利用用积累累客户户资源源，保保持一一定的的延续续性，，并从从各细细分市市场促促进企企业品品牌和和市场场份额额扩大大多项目目操作作的权权衡1.2房房地产产项目目可行行性分分析－补充充内容容1.3集集团项项目投投资策策略--发发展思思路和和原则则继续遵遵循持持续稳稳健发发展的的原则则；投资收收益指指标必必须满满足集集团最最低要要求，，优先先考虑虑2004年能能达到到结算算条件件的项项目；；鼓励发发展分分期付付款，，资金金占用用小的的项目目；鼓励深深圳、、上海海和沈沈阳三三大区区域大大力发发展，，提高高经营营规模模，其其他公公司结结合土土地储储备状状况适适当发发展；；集团资资源向向公司司经营营能力力强、、市场场潜力力巨大大的地地区倾倾斜。。尝试与与政府府或代代表政政府行行为的的拥有有土地地处置置权的的公司司合作作；可以考考虑与与上市市公司司或一一般国国有大大公司司的合合作；；不赞同同购买买公司司，除除非该该公司司从成成立开开始，，我司司能够够控制制各种种经营营行为为和风风险；；不赞同同与私私人公公司或或规模模较小小、资资信较较差的的民营营企业业合作作。尝试与与其他他公司司各种种方式式的合合作（不包包括买买断土土地使使用权权）1.3集集团项项目投投资策策略—购买买股权权（公公司））第三部部分项目评评判的的主要要指标标1、核核心指指标2、参参考指指标3、项项目目评判判的主主要指指标内部收收益率率≥%销售净净利率率≥%核心指指标内部收收益率率是一一个动动态指指标评判项项目资资金滚滚动速速度的的主要要参考考指标标，其其值与与地价价支付付方式式、贷贷款额额度、、工程程款支支付、、销售售回流流直接接相关关。越越高越越好。。销售净净利率率是一一个静静态指指标评判项项目的的最终终赢利利能力力。单位面面积净净利销售毛毛利率率资金峰峰值比