房地产发展投资决策与机会选择

房地产发展投资决策

与机会选择

南京大学商学院葛扬一、房地产投资决策的意义

房地产投资决策是房地产开发公司在房地产投资项目经营开发前首先要解决的一个重要环节，它是对房地产投资项目的一些根本性问题，诸如建设地点的选择、投资方案的确定等重大问题做出判断和决定，因此，房地产投资决策的正确与否，直接关系到房地产开发项目的成败，对房地产投资的经济效益和社会效益具有现实和深远的重要意义。

1、是房地产开发公司能否生存的关键房地产投资项目建设的技术经济特点决定了这一点。一方面，房地产投资项目的建设往往构造复杂、形体庞大，具有整体性和固定性，只有在整个房地产项目全部完成后，才能发挥投资经济效益，而且建设地点一经确定，就与土地连在一起，始终在那里发挥作用，不能随意移动和变更。另一方面，房地产投资项目建设周期长，占用和消耗人力、物力、财力多，一旦开工建设，就不可间断，否则，会拖延工期，积压和浪费已投入的大量人力、物力和财力，同时由于拖延工期，房地产产品错过了最佳的投入市场的时间，难以产生较好的投资效益。房地产投资项目建设本身的这些技术经济特点，就要求在房地产项目建设之前重视投资决策。房地产业的产品投资大、建设周期长、风险因素多，经营决策是否正确，是公司能否生存的关键。正确的经营决策可以使公司获得利润，不断发展壮大；而错误的决策，轻则造成公司亏损，重则造成公司破产。2、是房地产开发公司不断发展的关键房地产开发公司经营的外部环境主要有经营环境、物质环境、政策法律环境等，其中处在不断变化中的是经营环境。经营环境的中心内容是市场。正确的经营决策，抓住了有利的投资机会，就可使公司不断盈利，在竞争中立于不败之地。3、是房地产开发公司不断提升品牌的关键总的来说，房地产开发公司的经营目的是社会效益、环境效益和经济效益的统一。只有进行科学的经营决策，才能使房地产开发公司对有限的资源（人力、物力、设备和资金）进行合理的安排、有效的利用，以达到预期的最大经济效益，同时兼顾社会效益和环境效益。

二、房地产发展投资决策的影响因素

1、国民经济发展2、宏观经济政策（短期、长期）3、地方相关政策法规4、城市收入水平和增长速度5、住宅的自然需求6、城市化发展状况

三、房地产投资决策的内容

1、确定房地产投资的目标房地产投资决策的目的就是要达到房地产投资所预定的目标，所以确定房地产投资的目标是投资决策的前提和依据。2、拟订房地产投资方案在进行房地产投资决策的过程中，根据已确定的目标，拟定多个可行的备选方案。判断某一方案是否可行，总的原则是按技术经济学原理给予评价，即该房地产项目在技术上是否先进，生产上是否可行，经济上是否合算及财务上是否盈利。3、测量风险由于房地产项目投资量大，建设周期长，以及涉及面广，不确定性因素多，故由此而造成的风险相对其它投资项目要大。进行房地产投资决策时，投资者不仅要测量或估计每一个投资方案的经济效益，还要测量其可能承担的风险，确定每一个方案在收益上的可靠性。4、制定房地产投资的可行方案决策在于选择，没有选择就没有决策在进行房地产投资决策中，制定供决策者选用的各种可行方案，是房地产投资决策的基础。制定房地产投资的可行方案时必须注意各方案在整体上的详尽性和个体间的相互排斥性。5、分析与评价方案的分析与评价就是要对每一个备选方案，在进行选择之前，对其有关的技术经济和社会环境等各个方面的条件、因素以及潜在问题作作可行行性分分析，，并与与预先先确定定的目目标进进行比比较做做出评评价。。对决策策和行行动方方案有有一定定约束束条件件的限限制因因素进进行分分析，，以在在现有有条件件下求求优；；对每每一个个备选选方案案可能能发生生的潜潜在问问题做做科学学的预预测，，以便便事先先防范范，减减少潜潜在问问题发发生的的可能能性。。6、选选择方方案选择方方案不不仅是是整个个决策策过程程的中中心环环节，，也是是房地地产决决策者者的重重要职职责，，同时时，也也是科科学性性和技技巧性性的综综合体体现。。四、房房地产产投资资决策策的原原则1、经济济效益益原则则获得利利润、、不断断发展展，是是每个个企业业必须须面对对的市市场经经济要要求，，房地地产开开发企企业也也是如如此。。开发商商在对对具体体房地地产开开发项项目进进行决决策时时，必必须将将房地地产项项目的的盈利利目的的放在在首要要位置置，只只有盈盈利的的项目目才能能确定定为开开发项项目。。这就就是房房地产产投资资决策策的经经济效效益原原则。。2、科科学化化、民民主化化原则则房地产产投资资项目目涉及及面广广，牵牵涉因因素多多、整整个建建设过过程十十分复复杂，，因此此，要要求房房地产产投资资决策策必须须遵循循科学学化、、民主主化原原则。。所谓科科学决决策程程序，，就是是坚持持“先先论证证，后后决策策”的的原则则，必必须做做到先先对房房地产产项目目进行行调查查研究究和论论证，，然后后再进进行投投资决决策，，杜绝绝“边边投资资，边边论证证”，，更不不应该该采取取“先先决策策，后后论证证”这这种违违反客客观规规律的的做法法。3、系统统性原原则影响房房地产产投资资项目目建设设的因因素很很多，，而且且这些些因素素又是是相互互联系系、彼彼此制制约的的，因因此，，在进进行房房地产产投资资决策策时，，首先先要深深入调调查和和搜集集各方方面的的投资资信息息，并并对其其进行行科学学的分分析和和研究究。4、时时间性性原则则投资的的时间间观念念即资资金的的时间间价值值，事事实上上也是是开发发成本本。房地产产项目目投资资先于于房地地产项项目收收益而而发生生，因因此，，房地地产开开发商商必须须考虑虑到不不同时时间的的资金金其价价值是是大不不相同同的，，先期期投入入的资资金和和后期期产生生的收收益金金，虽虽然在在价格格上一一致，，但它它们在在价值值上却却是十十分不不同的的，这这其中中最直直接的的就是是利息息问题题。5、风险险控制制的原原则房地产产开发发企业业对房房地产产项目目进行行决策策时，，要比比其它它产业业的企企业更更加注注重对对可能能产生生的风风险进进行必必要的的预测测，并并努力力地将将其控控制在在一定定的范范围之之内。。这既要要求房房地产产开发发商在在确定定自己己的目目标时时留有有一定定的合合理余余地，，同时时更主主要是是要求求房地地产开开发商商在实实施房房地产产投资资方案案的过过程中中采取取一切切尽可可能采采取的的方法法和措措施，，尽量量把风风险降降到最最小程程度。。6、责责任制制原则则所谓责责任制制就是是要求求决策策者对对其决决策行行为所所带来来的投投资风风险负负有不不可推推倭的的责任任。必须建建立责责、权权、利利相结结合的的房地地产投投资决决策责责任制制，是是确保保房地地产项项目投投资决决策的的科学性，，避免免和减减少投投资决决策失失误的的重大大措施施。7、选择择性原原则房地产产开发发企业业对房房地产产项目目进行行决策策时必必须有有两个个以上上的房房地产产项目目可供供选择择，而而且每每个项项目也也应考考虑多多种开开发方方案，，这样样才能能保证证房地地产开开发企企业决决策时时能有有一个个优化化选择择的可可能，，即最最佳项项目和和最佳佳项目目中的的最佳佳方案案的选选择。。五、房房地产产投资资决策策方法法1、确定定型决决策方方法确定型型决策策方法法（DecisionUnderCertainty））是指指房地地产决决策方方案中中有待待实现现的条条件是是确定定的，，其结结果也也是明明确的的，这这类决决策问问题为为确定定型决决策问问题。。确定型型决策策是指指一个个方案案只有有一种种确定定的结结果，，只要要比较较各个个方案案，就就可以以作出出决策策。一般地地说，，涉及及到房房地产产投资资的土土地费费、建建筑面面积、、建筑筑类型型、专专业人人士费费、利利率、、广告告费等等问题题的决决策都都属于于确定定型决决策的的范围围。应用确确定型型决策策需具具备的的条件件：第一，，可供供决策策的可可行方方案有有若干干个；；第二，，未来来的经经济事事件的的自然然状态态是完完全确确定的的；第三，，每个个方案案的结结果是是唯一一的，，并可可计量量。2、风险险型决决策风险型型决策策方法法（DecisionUnderRisk）是是指在在房地地产企企业的的开发发经营营活动动中，，存在在着某某种不不可控控制的的风险险因素素，一一个方方案又又可能能出现现几种种不同同的结结果进行风风险型型决策策应具具备以以下几几个条条件：：第一，，要确确定决决策者者希望望达到到的明明确目目标（（获利利大或或亏损损小））；第二，，要有有两个个或两两个以以上可可供选选择的的方案案；第三，，每个个方案案要存存在两两种或或两种种以上上，不不以决决策者者主观观意志志为转转移的的自然然状态态；第四，，不同同方案案在不不同自自然状状态下下相应应的损损益值值可以以计算算；第五，，决策策者根根据科科学的的理论论和经经验，，可预预先估估计或或计算算出自自然状状态出出现的的概率率。这种房房地产产投资资决策策由于于无法法控制制，其其影响响决策策结果果的某某种自自然状状态，，要在在一定定的概概率条条件下下作出出，需需要冒冒一定定的风风险，，故称称之为为风险险型决决策。。3、不确确定型型决策策方法法一个风风险事事件在在某一一系统统中发发生的的概率率，就就理论论而言言是可可以人人为地地、主主观地地估计计出的的。但但在实实际中中，有有时很很难估估计出出事件件发生生的概概率，，即对对事件件在系系统中中所发发生的的概率率，不不能作作出主主观可可能性性的估估计，，而只只能对对风险险后果果有所所估计计，这这种决决策称称之为为不确确定型型决策策（DecisionMakingUnderUncertainty）。。它的的准确确程度度完全全取决决于决决策者者的经经验与与判断断能力力。不确定型决策策的特点是，，不仅不知道道所处理的未未来事件在各各种特定条件件下的明确结结果（自然状状态），甚至至连可能的结结果及各种结结果发生的概概率都不知道道。在这种情情况下的决策策，由于信息不完完全，带有很很大的主观随随意性，所以以人们只得提提出若干不同同的决策准则则作为不确定定型决策的依依据。这些准准则包括：乐乐观准则、悲悲观准则、最最大最小后悔悔值准则、机机会均等准则则。六、房地产投投资决策的程程序房地产投资项项目的决策程程序，是指房房地产投资项项目在决策过过程中各工作作环节应遵循循的符合其自自身运动规律律的先后顺序序。按照科学的投投资决策理论论，房地产经经营决策可分分为如下六个个基本步骤：：1、发现问题题决策是针对所所需要解决的的问题而进行行的，所以发发现问题并分分析其产生的的原因、进而而找出解决问问题的症结是是房地产投资资决策的起点点。所谓问题是指指房地产开发发公司实际经经营状况与应应达到或希望望达到的经营营状况之间出出现的差距。。2、确定目标目标是经营决决策的依据，，目标选择错错了，就会一一错再错，造造成整个经营营决策的失误误。在发现了了经营问题之之后，就要进进行调查研究究，具体分析析，一一弄清清问题的性质质、特点和范范围，尽量以以差距的形式式把问题的症症结所在表达达出来，找到到产生差距的的真正原因，，从而确定问问题所期望达达到的结果，，即决策目标标。一个好的房地地产投资决策策目标应满足足以下要求：：（1）针对性（Pertinency）房地产经营决决策目标的提提出应当有的的放矢，针对对所存在的问问题，切中要要害，选中解解决问题的突突破口，或是是把握住开拓拓发展的最好好机会。没有有针对性的目目标就是空洞洞目标，针对对性错了则是是错误目标。。目标的综合合性来源于对对问题的综合合分析和判断断。（2）明确性性（Definitude）确定房地产投投资决策目标标的目的是为为了实现它，，因此投资决决策的目标必必须明确、具具体，使人能能够领会执行行。经营决策策目标的含义义要准确，不不能模棱两可可、含糊其词词，也不能空空洞无物，必必须有定性与与定量的表述述。同时，必必须严格规定定目标的约束束条件。所谓约束条件件（ConstraintCondition）就是一些限限制因素。如如经营决策时时涉及的资源源、人力、财财力、物力、、国家法令、、制度等方面面的限制性规规定以及必须须达到的起码码界限。（3）层次性（Hierarchy）当同一经营决决策系统中同同时存在着多多个目标时，，必须分清主主次，应从其其可靠性、可可能性、重要要性等方面出出发，按照主主次顺序进行行排队，有取取有舍，形成成一个有机整整体。3、拟制方案案拟制供决策者者选用的各种种可能行动方方案是房地产产投资决策的的重要环节。。在确定房地地产投资决策策目标之后，，就应充分发发动公司有关关人员收集、、掌握丰富的的信息，集思思广益，科学学论证，精心心设计，拟制制各种备选方方案，供进一一步选择。拟制方案时，，需注意以下下两点：（1）整体的的详尽性拟制的备选方方案应把通向向目标所有的的方案包括无无遗，以供下下一步评价选选优。如果有有遗漏，那么么最后选定的的方案就有可可能不是最好好的方案。但但在实际中要要做到这一点点是很困难的的，这是由于于经营的外部部环境是多变变的、复杂的的，而拟制可可能的备选方方案也是个逐逐步认识的过过程。（2）相互排排斥性各种备选方案案之间应是相相互排斥的，，执行方案一一，就不可能能执行方案二二。只有这样样，才可能进进行方案的比比较选择。4、分析评价方案的分析评评价（AndysisWeighting））就是对每一一个备选方案案，在进行选选择之前对其其有关的技术术、经济、社社会环境等各各方面的条件件、因素、潜潜在问题进行行可行性分析析，并与预先先确定的房地地产投资目标标进行比较，，做出评价。。（1）限制因因素分析任何一个经营营决策和行动动方案都有一一定的约束条条件，因此，，必须研究论论证方案所有有限制的资源源、人力、物物力、时间、、技术以及其其它有关条件件，从而判定定房地产投资资方案是否可可行，是否能能达到预期的的目标。（2）潜在问问题分析是指预测每一一个备选方案案可能发生的的潜在问题是是什么?问题发生的原原因是什么?研究防止和补补救的可能性性，准备防范范措施和应急急措施，以减减少潜在问题题的可能性和和危害性。（3）综合评价根据经营决策策目标全面分分析方案的经经济效益、环环境效益和社社会效益。房房地产开发项项目的经济评评价主要采用用投资收益率率、投资回收收期、内部收收益率等方法法。分析评价一般般是由各方面面的专家、学学者组成的评评审团，或召召开专家论证证会进行。方方案评价过程程也是进一步步完善方案的的过程。5、选择方案案选择方案（SelectionScheme）是整个经经营决策的中中心环节，也也是经营决策策者的重要职职责。它集中中体现了房地地产经营决策策者的经营艺艺术和素质。。选择方案就是是选择最优方方案。需要指指出的是，所谓最优优方案（OptimalDecision）是相对的，，受到许多不不确定因素的的限制，因此此在多个方案案存在时，要要想得到一个个各方面均最最优的“最佳佳方案”往往往很困难。在在实际投资决决策中，通常常是在全盘考考虑的情况下下选择一个令令投资决策者者满意的方案案，而不是理理想中的各方方面均全优的的方案。6、实施追踪踪经营决策的实实施是一个动动态的，依赖赖于时空变量量和环境变量量的复杂过程程。因此，在在实施过程中中必然会碰到到新问题，引引起新矛盾，，会出现变化的情况况和决策目标标偏离现象。。这就要求决决策者必须重重视信息反馈馈，及时总结结经验教训，，依据客观情情况对方案进进行必要的调调整和修改，，以保证房地地产投资决策策的目标最终终得以实现。。（1））反馈馈控制制房地产产经营营决策策中的的反馈馈控制制（FeedbackControl））是准准确而而及时时地把把决策策过程程中主主客观观之间间矛盾盾的信信息输输送给给决策策者，，从而而使决决策者者根据据经营营环境境的变变化，，对决决策方方案、、行为为进行行不断断修正正，以以保证证经营营决策策目标标顺利利实现现的一一项常常规性性工作作。（2）追踪踪决策策追踪决决策（（Follow-upPolicy-Making））是指指当原原有决决策的的实施施表明明危及及经营营决策策目标标的实实现时时，或或