房地产项目投资不确定

第7章房地产投资项目不确定性分析房地产投资项目的不确定性概述临界点分析敏感性分析序号项目金额估算说明其中:住宅分摊建房成本(元/㎡)商铺分摊建房成本(元/㎡)1开发成本30966.4以下(1)~(7)项合计56487815(1)土地费用1519127694442(2)前期工程费894.48186186(3)基础设施建设费660.51137137(4)建安工程费1101319962350(5)开发期税费2374.64444584(6)不可预见费832.771161162开发费用4998.97以下(1)~(3)项合计7891379(1)管理费用832.77116116(2)销售费用2706.28销售收入×5%370960(3)财务费用1459.923033033合计35965.7264379194表6-23投资与总成本费用估算汇总表单位：万元6．5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例4．项目销售收入估算1）销售价格估算。销售价格的估算采用市场比较法和成本定价法确定。（1）住宅部分①市场比较法定价过程在市场上收集到与该住宅所在区域、个别因素、交易情况及交易日期均类似或接近的4个比较案例A、B、C、D。其中A、B、D项目的交易日期均为2000年11月1日，C项目的交易日期为2000年9月1日。已知2000年下半年至今，该城市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动率为+0.5%。其他条件见表6-24和表6-25。考虑了所有因素后，通过系数修正计算出其加权平均数，确定本项目的住宅价格为：7458元/㎡。详见表6-24和表6-25。序号项目名称成交价（元/㎡）交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格（元/㎡）交通配套环境小计装修使用率小计1A79861.02+1+2+3100/106+5+1100/106100/10072502B86601.020+5+3100/108+5+2100/107100/10076443C85001.031+1+5+3100/109+7+1100/108100/10074444D82001.020+20100/102+5+3100/108100/1007593表6-24本项目住宅价格市场比较法系数修正表项目名称ABCD合计比准价格（元/㎡）7250764474447593销售状况权重（销售率）82%35%57%86%260%加权的相对价格（元/㎡）594526754243653019393本项目住宅销售价格（元/㎡）7458表6-25本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表单位：元/平方米6．5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例②成本定价法过程经测算，本项目住宅部分的建房成本为6437元/㎡（见投资与总成本费用表6-23），成本利润率取10%，则该项目住宅部分的销售单价为：销售单价=建房成本×（1+成本利润率）=6437×（1+10%）=7080（元/㎡）6．5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例（2）商铺部分①市场比较法定价过程目前该市房地产市场商铺多为租售并举，且以出租为多，因此可比实例资料较少，我们只选取到两个相近项目E、F作比较实例。其中，E项目的交易日期是2000年11月1日，F项目的交易日期是2001年1月1日，其价格变动情况同住宅相同。但由于二者的销售状况权重难以确定，故最后采用算术平均值确定了本项目的商铺单价为：19283元/㎡。详见表6-26。序号项目名称成交价（元/㎡）交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格交通繁华程度小计1××广场220001．02+2+3100/105100/100100/100194292××大厦180001．0100100/100100/95100/10019137表6-26本项目商铺价格市场比较法系数修正表单位：元/平方米6．5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例②成本定价法过程经测算，本项目商铺部分的建房成本为9194元/㎡（见投资与总成本费用表6-23），成本利润率取10%，则该项目商铺部分的销售单价为：销售单价=建房成本×（1+成本利润率）=9194×（1+10%）=10113.4（元/㎡）6．5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例（3）车位销售价格的确定根据该市该区域目前的情况，车位平均售价为25万元/个~30万元/个。（4）建议销售单价在综合考虑了市场和成本两方面对定价的影响后，分析人员建议该项目各部分的销售单价为：住宅：7400元/㎡商铺：19200元/㎡车位：25万元/个6．5房地产产投资项目财财务分析的应应用————某房地产开开发项目财务务分析事例2）销售收入入的估算。本本项目可销售售数量为：住住宅36898㎡；裙裙楼中的商铺铺部分11248㎡，，地下车位209个。详详见表6-27。3）销售计划划与收款计划划的确定。详详见表6-28。用途可售数量建议销售单价销售收入住宅36898㎡7400元/㎡27304.52商铺11248㎡19200元/㎡21596.16车位209个250000元5225合计54125.68表6-27销销售总总收入预测表表单单位位：万元销售计划各年度收款情况合计年份销售比例销售数量第1年第2年第3年第1年

第2年住宅：60%22152.31（㎡）16392.7132475.41商铺：60%6748.8（㎡）12957.70车位：60%125（个）3125第3年住宅：40%14745.6910911.8121650.27商铺：40%4499.28638.46车位：40%842100合计100%100%32475.4121650.2754125.68表6-28销销售收收入分期按比比例预测单单位：万万元6．5房地产产投资项目财财务分析的应应用————某房地产开开发项目财务务分析事例5．税金估算算1）销售税金金与附加估算算。详见表6-29。。2）土地增值值税估算。详详见表6-30。序号类别计算依据计算期1231营业税销售收入×5%1623.771082.512城市维护建设税营业税×7%113.6675.783教育费附加营业税×3%48.7132.484教育专项基金营业税×4%64.9543.305防洪工程维护费销售收入×1.8%58.4638.976印花税销售收入×0.05%16.2410.837交易管理费销售收入×0.5%162.38108.25合计销售收入×6.43%2088.171392.11表6-29销销售税税金及附加估估算表单单位：万元元序号项目计算依据计算过程1销售收入

54125.682扣除项目金额以下4项之和45638.932．12．22．32．4开发成本开发费用销售税金及附加其他扣除项目取(2.1)项的20%30966.44998.973480.286193.283增值额(1)-(2)8486.754增值率(3)/(2)18.6%5增值税率(4)≤50%取30%6土地增值税(3)×(5)–(2)×(6)2546.03表6-30土土地增值值税估算表单单位：：万元6．5房地产产投资项目财财务分析的应应用————某房地产开开发项目财务务分析事例6．投资计划划与资金筹措措本项目开发投投资总计需35965.72万元元。其资金来来源有三个渠渠道，一是企企业的自有资资金即资本金金；二是银行行贷款；三是是预售收入用用于再投资部部分。本项目目开发商投入入资本金13000万万元作为启动动资金，其中中第1年投入入约44.11%，第2年投入约33.53%，第3年投投入约22.36%；从从银行贷款10000万元，全部部于第1年投投入；不足款款项根据实际际情况通过预预售收入解决决。详见投资资计划与资金金筹措表6-31。序号项目名称合计计算期第1年第2年第3年1建设投资35965.7215734.738422.4611808.532资金筹措35965.722.1自有资金130005734.734359.162906.112.2借贷资金1000010000002.3预售收入再投入12965.7204063.38902.42表6-31投投资计划划与资金筹措措表单单位：万元6．5房地产产投资项目财财务分析的应应用————某房地产开开发项目财务务分析事例7．借款还本本付息估算长期借款10000万万元，等本偿偿还，宽限期期1年，2年年内还清，贷贷款利率7.11％。详详见表6-32。序号项目名称合计计算期第1年第2年第3年1借款还本付息1.1年初借款累计010355.55177.751.2本年借款1000010000001.3本年应计利息1459.92355.5736.28368.141.4年底还本付息11459.9205914.035545.891.5年末借款累计10355.55177.7502借款还本付息的资金来源2.1投资回收11459.9205914.035545.89表6-32借借款还本本付息估算表表单单位位：万元6．5房地产产投资项目财财务分析的应应用————某房地产开开发项目财务务分析事例6．5．5项项目财务评价价1．现金流量量表与动态盈盈利分析1）全部投资资现金流量表表（ic＝9%）。详详见表6-33。评价指标：（1）税前全全部投资净现现值NPV＝9695.16万元元（2）税后全全部投资净现现值NPV＝6431.69万元元（3）税前全全部投资内部部收益率FIRR＝66.2%（4）税后全全部投资内部部收益率FIRR＝47.82%序号项目名称计算期1231现金流入032475.4121650.271.1销售收入032475.4121650.272现金流出15734.7313526.6815280.742.1建设投资15734.737508.4311262.642.2销售税金及附加02088.171392.112.3土地增值税01527.621018.412.4所得税02402.461607.583净现金流量（1）－（2）-15734.7318948.736369.534折现净现金流量-14435.5315948.774918.455税前净现金流量（3）+（2.4）-15734.7321351.237977.116税前折现净现金流量-14435.5317970.906159.79表6-33现现金流量表表（全部投资资）单单位位：万元6．5房地产产投资项目财财务分析的应应用————某房地产开开发项目财务务分析事例2）资本金现现金流量表（（ic=9%）。详详见表6-34。评价指标：（1）资本金金税后内部收收益率=113.62%（2）资本金金税后净现值值＝5154.98万万元序号项目名称计算期1231现金流入032475.4121650.271．1销售收入032475.4121650.272现金流出5734.7320354.7421372.522．1资本金5734.734359.162906.112．2预售收入再投入04063.38902.422．3贷款本息偿还05914.035545.892．4销售税金及附加02088.171392.112．5土地增值税01527.621018.412．6所得税02402.461607.583税后净现金流量（1）-（2）-5734.7312120.67277.754折现净现金流量-5261.2210201.73214.47表6-34现现金流量量表（资本金金）单单位位：万元6．5房地产产投资项目财财务分析的应应用————某房地产开开发项目财务务分析事例3）动态盈利利分析（1）净现值值开发项目在整整个经济寿命命期内各年所所发生的现金金流量差额，，为当年的净净现金流量。。将本项目每每年的净现金金流量按基准准收益率折算算为项目实施施初期（即为为本项目开始始投资的当年年年初）的现现值，此现值值的代数和就就是项目的净净现值。基准收益率是是项目的净现现金流量贴现现时所采用的的折现率，一一般取稍大于于同期贷款利利率为基准折折现率。本房房地产投资项项目在长期贷贷款利率的基基础上上浮了了约2%，即即9%作为基基准折现率。。净现值评价标标准的临界值值是零。经上上面计算，本本项目税前、、税后全部投投资的分别为为9695.16万元元和6431.69万万元，均大于于0，资本金金的税后净现现值为5154.98万元，也大大于0。这说说明本项目可可按事先规定定的基准收益益率获利，在在所确定的计计算期内发生生投资净收益益，有经济效效果，项目可可行。6．5房地产产投资项目财财务分析的应应用————某房地产开开发项目财务务分析事例（2）内部收收益率。内部收益率是是指项目计算算期内各年净净现金流量的的现值累计之之和等于零时时的折现率。。内部收益率是是项目折现率率的临界值。。本项目属于于独立方案的的评价与分析析，经上面计计算，税前、、税后全部投投资的FIRR分别为66.2%、47.82%；；资本金的税税后FIRR为113.62%，均大大于同期贷款款利率7.11%和基准准收益率9%(ic)，说明项目目盈利，达到到同行业的收收益水平，项项目可行。6．5房地产产投资项目财财务分析的应应用————某房地产开开发项目财务务分析事例2．损益表与与静态盈利指指标1）损益表。。详见表6-35。序号

项目名称

计算依据计算期合计1231销售收入032475.4121650.2754125.682总成本费用021579.4314368.2935965.723销售税金及附加02088.171392.113480.284土地增值税01527.621018.412546.035利润总额（1-2-3-4）07280.194871.4612151.656所得税（5）×33%02402.461607.584010.047税后利润（5）-（6）04877.733263.888141.618盈余公积金（7）×10%0487.77326.39814.169可分配利润（7）-（8）04389.962937.497327.45表6-35损损益益表单单位：万元6．5房地产产投资项目财财务分析的应应用————某房地产开开发项目财务务分析事例2）评价指标标：（1）全部投投资的投资利利润率＝利润润总额/总投投资额×100%=（12151.65/35965.72）×100%=33.79%（2）全部投投资的投资利利税率＝利税税总额/总投投资额×100%=（12151.65+3480.28+2546.03）/35965.72××100%=50.54%（3）资本金金投资利润率率＝利润总额额/资本金××100%=（12151.65/13000）100%=93.47%（4）资本金金净利润率＝＝税后利润/资本金×100%=8141.61/13000×100%=62.63%6．5房地产产投资项目财财务分析的应应用————某房地产开开发项目财务务分析事例3）静态盈利利分析本项目以上4个指标与房房地产行业内内项目相比应应该是比较好好的，故项目目可以考虑接接受。6．5房地产产投资项目财财务分析的应应用————某房地产开开发项目财务务分析事例3．资金来源源与运用表1）资金来源源与运用表。。详见表6-36。2）资金平衡衡能力分析根据表6-36，本项目目每年累计盈盈余资金均大大于或等于零零，故从资金金平衡角度分分析，该项目目是可行的。。序号项目名称计算期1231资金来源15734.7336834.5724556.381.1销售收入032475.4121650.271.2资本金5734.734359.162906.111.3银行借款10000002资金的运用15734.7320354.7421372.522.1建设投资15734.738422.4611808.532.2借款还本付息05914.035545.892.3销售税金及附加02088.171392.112.4土地增值税01527.621018.412.5所得税02402.461607.583盈余资金(1)-(2)016479.833183.864累计盈余资金016479.8319663.69表6-36资资金来源与运运用表单单位：万万元6．5房地产产投资项目财财务分析的应应用————某房地产开开发项目财务务分析事例6．5．6项项目财务分析析指标汇总详见表6-37表6-37项项目目财务分析指指标汇总表类别项目

静态指标动态指标投资利润率投资利税率税前税后税前税后全部投资33．79%50．54%9695．166431．6966．2%47．82%自有资金93．47%——5154．98—113．62%6．5房地产产投资项目财财务分析的应应用————某房地产开开发项目财务务分析事例6．5．7结结论从项目的财务务分析来看，，项目税前、、税后全部投投资净现值与与税后资本金金投资净现值值均大于零，，内部收益率率均大于基准准收益率和贷贷款利率，且且每年累计盈盈余资金大于于零，故从盈盈利能力和偿偿债能力分析析来看，该项项目都是可行行的。7．1房地产产投资项目的的不确定性概概述7．1．1房房地产投资项项目不确定性性的含义由于环境、条条件及有关因因素的变动和和主观预测能能力的局限，，所确定的基基础数据、基基本指标和项项目的经济效效益结论，有有时不符合评评价者和决策策者所作的某某种确定的预预测和估计，，这种现象就就称为不确定定性。7．1房地产产投资项目的的不确定性概概述7．1．2房房地产投资项项目的主要不不确定性因素素租售价格、土土地费用、开开发周期、建建安工程费、、融资成本、、出租率、建建筑面积和投投资收益率等等因素是主要要的不确定性性因素。投资资分析有必要要对上述因素素或参数的变变化对财务评评价结果产生生的影响进行行深入研究，，从而为房地地产投资决策策提供科学的的依据。7．1房地产产投资项目的的不确定性概概述7．1．3房房地产投资不不确定性分析析的作用1．不确定性分析析可以帮助投投资者做出正正确的投资决决策。2．不确定性分析析可以预测投投资项目的抗抗风险能力。。本书中，房地地产投资项目目的不确定性性分析主要包包括临界点分分析、敏感性性分析。7．2临界点点分析7．2．1临临界点分析的的含义临界点，是房房地产开发项项目盈利与亏亏损的分界点点，在这一点点上，项目的的收入与支出出持平，净收收入等于零。。它是开发企企业的销售收收入扣除销售售税金后与成成本相等的经经营状态，即即边际利润等等于固定成本本时企业所处处的既不盈利利又不亏损的的状态。7．2临界点点分析临界点分析是是对房地产投投资项目中的的各变量进行行综合分析的的一种技术经经济分析方法法，临界点分分析的目的是是确定投资活活动的盈亏临临界点，以及及有关因素变变动对盈亏临临界点的影响响等问题。通过临界点分分析，投资者者可以判断投投资项目对市市场需求变化化的适应能力力、盈利能力力和抗风险能能力。它特别别适用于先开开发后出售的的投资项目的的经济评价。。7．2临界点点分析7．2．2临临界点分析的的数学模型1．成本与业业务量房地产项目的的开发经营成成本与其他商商品经营成本本一样，按成成本额与业务务量的关系可可分为固定成成本与变动成成本两类。固定成本是指指在一定范围围内不随业务务数量的变化化而变化的相相对稳定的成成本。变动成本是指指那些随着业业务数量的变变化而变化的的成本。7．2临界点点分析2．临界点分分析的数学模模型假设产量和销销量相同，则则：利润=单位售售价×销量-单位售售价×销量××销售税率-单位变变动成本×销销量-固定定成本=单位售价××销量×（1-销售售税率）-单单位变动成成本×销量-固定成成本设：Z：表示利润；；P：表示单位售售价；Q：表示产（（销）量；；r：表示销售售税率；Cv：表示单位位变动成本本；CF：表示固定定成本；则上述公式式可表示为为：临界点分析析可分为线线性分析和和非线性分分析。7．2临界界点分析7．2．3线性分析析1．线性分分析的应用用条件1）房地产产产品的总总销售收入入和生产总总成本是房房地产开发发面积（或或产品产量量）的线性性函数；2）房地产产产品的生生产量和销销售量相等等，即开发发的房地产产能全部销销售出去；；3）房地产产产品的固固定成本和和单位租售售价格在产产品租售期期间保持不不变；4）同时开开发几种不不同类型的的房地产产产品时，应应将其组合合折算成一一种产品；；5）计算所所使用的各各种数据是是正常生产产年度的数数据。7．2临界界点分析利用临界点点分析的数数学模型我们知道，，它含有相相互联系的的6个变量量，给定其其中5个，，便可求出出另一个变变量的值。。所以，公公式经过变变形，可以以分别求出出Z、Q、P、Cv、CF。7．2临界界点分析3．线性分分析的应用用4．临界点点分析的图图解法将销量、成成本、利润润之间的关关系反映在在直角坐标标系中，即即形成临界界点分析的的图解法。。7．2临界界点分析绘制临界点点分析图，，可按下列列步骤进行行：1）选定直直角坐标系系，以收入入和成本为为纵轴，产产量或销售售量为横轴轴。2）在纵轴轴上找出固固定成本数数值，以此此为起点，，绘制一条条与横轴平平行的固定定成本线。。3）以固定定成本线的的起始点为为起点，以以单位变动动成本为斜斜率，绘制制总成本线线。4）以坐标标原点为起起点，以单单价为斜率率，绘制销销售收入线线。7．2临界界点分析7．2．4非线性分分析线性分析是是在假设房房地产项目目的销售收收入和生产产总成本与与产销量呈呈线性关系系的条件下下进行的分分析。而在实际中中，固定成成本、单位位产品可变变成本和售售价等均会会发生变动动，销售收收入和生产产成本与产产销量的关关系并不一一定是线性性关系。在在这种情况况下就要采采用非线性性分析方法法进行分析析。7．2临界界点分析综上所述，，房地产投投资项目的的临界点分分析，主要要是根据房房地产开发发经营成本本、产（销销）量（建建筑面积））、售价和和利润之间间的函数关关系进行预预测、分析析房地产开开发项目盈盈利能力和和考察项目目承受风险险能力的一一种技术方方法。但应应用这一方方法，只能能对项目风风险作定性性分析，而而无法定量量测度其风风险的大小小，即对项项目的风险险只能进行行程度上的的描述，这这是临界点点分析在技技术上的局局限性。7．3敏感感性分析7．3．1敏感性分分析的含义义敏感性分析析是研究和和预测项目目的主要变变量发生变变化时，导导致项目投投资效益的的主要经济济评价指标标发生变动动的敏感程程度的一种种分析方法法。在房地产投投资分析中中，其主要要经济指标标是净现值值、内部收收益率、开开发商利润润等；而主主要变量是是指前面介介绍的八项项因素。7．3敏感感性分析7．3．2敏感性分分析的目的的和作用一是通过敏敏感性分析析，寻找敏敏感性因素素，观察其其变动范围围，了解项项目可能出出现的风险险程度，以以便集中注注意力，重重点研究敏敏感因素产产生的可能能性，并制制定出应变变对策，最最终使投资资风险减少少，提高决决策的可靠靠性。7．3敏感感性分析二是通过敏敏感性分析析，计算出出允许这些些敏感性因因素变化的的最大幅度度（或极限限值），或或者说预测测出项目经经济效益变变化的最乐乐观和最悲悲观的临界界条件或临临界数值，，以此判断断项目是否否可行。三是通过敏敏感性分析析，可以对对不同的投投资项目（（或某一项项目的不同同方案）进进行选择，，一般应选选择敏感程程度小、承承受风险能能力强、可可靠性大的的项目或方方案。7．3敏感感性分析7．3．3敏感性分分析的方法法1．单变量量敏感性分分析假设各变量量之间相互互独立，每每次只考察察一项可变变参数，其其他参数保保持不变，，以考察该该变量对经经济指标的的影响。这这种分析叫叫单变量敏敏感性分析析，也叫单单因素敏感感性分析。。7．3敏感感性分析2．多变量量敏感性分分析同时分析两两个或两个个以上的变变动因素发发生变化时时对项目评评估结果的的影响，从从而通过对对多个变量量的测试找找出那些关关键变量的的方法叫多多变量敏感感性分析，，也叫多因因素敏感性性分析。7．3敏感感性分析项目对某种种变量的敏敏感程度，，可以有两两种表示方方法。一是是通过列表表法表示该该变量按一一定比例变变化时引起起评价指标标的变动幅幅度（即敏敏感性分析析表）；二二是通过图图解法表示示评价指标标达到临界界点（如内内部收益率率等于财务务基准收益益率）时，，某个变量量允许变化化的最大幅幅度即极限限值（即敏敏感性分析析图）。超超过此极限限，就认为为项目不可可行。7．3敏感感性分析7．3．4单变量敏敏感性分析析1．单变量量敏感性分分析的步骤骤1）确定分分析指标。。2）选择需需要分析的的变量。3）研究并并确定各变变量的变动动范围，并并列示各变变量不同的的变化幅度度（如±5%、±10%等））或不同取取值的几种